净月项目可行性分析报告.doc

长春净月开发区长春净月开发区 月潭明珠花园项月潭明珠花园项 目目 可行性研究报告可行性研究报告 东北区域事业部东北区域事业部 20102010 年年 5 5 月月 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 I 目目 录录 1 1 项目概况 项目概况 1 1 1 1 地理位置 1 1 2 规划指标 2 1 3 土地现状与交地条件 2 1 4 项目背景 4 2 2 全市宏观经济概述全市宏观经济概述 5 5 2 1 城市概况 5 2 2 经济发展 6 2 3 城市规划 9 3 3 全市房地产市场分析概述全市房地产市场分析概述 1212 3 1 房地产行业 12 3 2 房地产市场 13 4 4 区域经济环境研究区域经济环境研究 1919 4 1 净月区概况 19 4 2 社会经济 20 4 3 重点项目介绍 21 4 4 发展规划 21 4 5 小结 24 5 5 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 2424 5 1 市场整体特征 24 5 2 区域总体市场走势 25 5 3 区域土地出让市场概述 25 5 4 区域市场在售项目概述 含别墅与商铺等产品 26 5 5 典型项目介绍 29 6 项目开发经营计划项目开发经营计划 3535 6 1 说明 35 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 II 6 2 开发策略和开发顺序 35 6 3 项目产品建议 36 6 4 成本控制策略 37 6 5 初步规划设计方案 37 6 6 经营销售计划 41 6 7 重要节点安排 43 7 7 项目投资收益分析项目投资收益分析 4444 7 1 测算假设条件 44 7 2 成本控制 44 7 3 项目融资计划 46 7 4 项目经济效益分析 46 7 5 项目整体经济效益分析评价 52 7 6 无抵税发票条件下的整体效益评价 52 8 8 综合分析与建议综合分析与建议 5353 8 1 风险评估及对策 53 8 2 地块 SWOT 分析 56 8 3 结论与建议 58 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 1 1 1 项目概况 项目概况 1 11 1 地理位置地理位置 本项目行政隶属于长春净月经济开发区 位于长春净月潭国家森林公园的 西侧 北侧为长影世纪城和长春轻轨一号线始发站 西侧为在建的保利歌剧院 与吉林省三馆 文化馆 展览馆 科技馆 区域内自然环境优美 旅游资源丰 富 市政设施完善 交通条件便捷 是长春乃至吉林省一个集生态涵养 文化 休闲 高尚宜居 高端产业于一体的生态型现代新城和高端物业聚集区域 本项目距长春市人民政府所在地约 9 公里 距净月经济开发区管委会约 1 8 公里 距长春市人民广场中心商圈约 15 公里 距长春火车站约 20 公里 距离 长春龙嘉机场约 25 公里 距长春净月潭国家森林公园正门入口处约 2 8 公里 图 1 1 项目区位图 宗地四至 东至净月大街 南至规划净月甲一路 西至规划路 北至丁二十二路 图 1 2 项目四至图 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 2 1 21 2 规划指标规划指标 本项目包含三个地块 分别为净月 02036 1 号地块 净月 02036 2 号地块 净月 164 4 号地块 其中 1 号地块为商业用地 2 号 4 号地块为商住用地 规划限高 18 米 具体指标如下 表 1 1 项目规划指标 地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积 用地面积 m2 m2 容积率容积率土地年限土地年限 02036 102036 1 商业服务业 201264 50 1 20 40 年 02036 202036 2 住宅用地 商服 320851 30 1 10 50 年 164 4164 4 住宅用地 商服 335571 40 1 10 50 年 小计小计 857687 20 1 10 特别说明 上海协捷建筑设计事务所于 2010 年 1 月提交了一份 项目总体规划设计方 案 将容积率做足 据此统计 该项目的总建筑面积为 963582 37963582 37m2 根据长春净月经济区规划局于 2010 年 1 月 23 日对目标公司提交的规划设 计方案的书面报批意见 该项目三块土地的容积率均不得低于 1 0 但按照 长春操作的惯例 该项目报批 0 73 的容积率完全可行 需目标公司协助报 批 通过对净月区内住宅产品的市场调研 及对不同容积率下产品组合的投资 收益测算 综合得出 商业部分的容积率为 1 2 住宅部分的容积率为 0 73 时 项目品质才能达到最佳化 项目利润方可实现最大化 据此统计 该项目的规划总建筑面积 720705720705 可售面积 718800 其中 住宅部分 477300 商业部分 241500 1 31 3 土地现状与交地条件土地现状与交地条件 1 3 1 宗地现状宗地现状 宗地内 有约 10 处未动迁的农家小院和两排高力项目部临时办公房 现 状为平房 林地 果园和荒地 宗地四至用围挡围隔 项目东南角为原始森 林 地块内部地形呈南北高 中间低 东边高 西边低 最大高差约 38 3 米 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 3 1 3 2 承诺交地状况和交地时间承诺交地状况和交地时间 1 土地现状 截止到 2010 年 3 月 15 日 1 号地块内有 4 户未拆迁 其中 3 户无证 2 号 4 号地块内有 11 户未拆迁 其中 3 户无证 2 土地交付预估 长春市土地储备中心与净月区管委会承诺在 2010 年 4 月底前净地交付 由净月区管委会拆迁完毕后交地 交地责任人为净月区管委会 1 3 3 前期市政状况前期市政状况 道路 项目周边东西向道路主要有丁二十二路 南北向主要道路为净月大街 长双公路 另外 劲松街和净月甲一路为规划道路 动工修建时间待定 管线 a 污水 已至红线外 b 雨水 已至红线外 c 自来水 已至红线外 d 中水 需自行建设中水回用设施或按长春市环保局缴费办理异地建设 e 电力 按长春市电业局规定地埋线缆按建筑面积收取配套费 f 燃气 已至红线外 g 电信 已至红线外 h 热力 已至红线外 场地 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 4 宗地仅有约 15 户居民尚未拆迁 可快速实现净地 风险 无 1 41 4 项目背景项目背景 1 4 1 收购收购价格价格 现阶段 江苏高力集团拟将项目公司 51 的股权予以转让 转让价格为 86700 万元 现金支付 注 目标公司可提供约 45075 万元的土地成本发票 截止 2010 年 2 月 28 日 长春高力置业有限公司共获取 3 块土地 5 个土地 证 占地面积共计 857 687 平方米 通过查询得知 该项目在 2007 年出让时的地价款为 42921 万元 已缴纳契税 2154 万元 合计 45075 万元 各地块信息如下 土地编号土地编号 占地面积占地面积 平方米 平方米 土地使用性质土地使用性质土地使用权人土地使用权人土地证取得时间土地证取得时间 地价地价 万元 万元 契税契税 万元 万元 164 4302014 住宅2009 年 12 月 28 日 164 433557 商服 长春高力置业有 限公司 2009 年 12 月 28 日 16311 02036 1201265 商服2007 年 4 月 25 日 02036 232085 商服2007 年 4 月 25 日 02036 2288766 住宅 长春东方联合置 业公司 2007 年 4 月 25 日 26610 2154 合合 计计 857687857687 429214292121542154 1 4 2 收购主体 交易方式和付款安排收购主体 交易方式和付款安排 通过在境内收购目标公司 51 股权的方式获取本项目 我公司将结合目标公司向我司提供的关于土地闲置是因政府拆迁原因而导致 的说明 土地证解押 欠缴土地出让金的支付等 安排付款进度 初步计划 2010 年我司拟支付的对价款共 5 亿元 其余在 2011 年支付 1 4 3 长春高力置业公司简介长春高力置业公司简介 长春高力置业有限公司 以下简称 高力置业 现注册资本 2 亿元人民 币 公司 2006 年 10 月 18 日成立 原名称为 长春东方联合置业有限公司 后经过多次增资和股权结构调整 2009 年 4 月 4 日 高力置业成为长春高力投 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 5 资集团有限公司的全资子公司 实际控制时间为 2007 年 12 月 3 日 公司的主 要经营业务为房地产的开发和销售 另据了解 高力置业近期进行了新一轮的股权重组 现股东为江苏高力集团 2 2 全市宏观经济概述全市宏观经济概述 2 12 1 城市概况城市概况 长春 吉林省省会 全省政治 经济 文化和交通中心 中国最大的汽车 工业城市 中国建成区面积和建成区人口第九大城市 东北地区中部最大的中 心城市 位于中国东北腹地区域 地处东北平原中央 西北与白城市毗邻 西南 与四平市相连 东南与吉林市相依 东北同黑龙江省接壤 市区是东北地区天 然地理中心 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 6 长春素有 汽车城 电影城 光电之城 科技文化城 大学之城 森林城 雕塑城 的美誉 是中国汽车 电影 光学 生物制药 轨道客车 等行业的发源地 随着东北亚经济圈的日趋成熟与升级 长春市迎来了高速发 展的黄金时期 房地产业也呈现出蓬勃发展的发展态势 2 22 2 经济发展经济发展 图 2 1 长春市 GDP 总量走势图 长春市 2009 年 1 9 月实现全市地区生产总值 GDP 1994 亿元 前三季度 GDP 增长率为 12 8 长春地区生产总值能够保持发展的势头 主要是因为随着 长春市的经济增长 投资环境的大力改善 城市建设力度的不断增加 很大程 度上加快了长春市的经济发展 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 7 图 2 2 长春市产业结构情况示意图 2008 年 长春市的三大产业仍然是第二产业超过第一 第三产业 高达 1311 8 亿元 同比增长 25 从数据显示 长春市的第三产业发展也在逐步加 快 长春市近几年来的加工制造业发展较快 也带动了整个城市的经济增长 百万辆汽车 300 万吨化工醇 1000 辆动车组等重大扩能项目顺利实施 农业 农村 城市建设 改善民生 安全建设等各项工作顺利推进 重点实施铁路 公路 机场 水利 电力 生态环保 城市公共设施 民生八大工程 从而带 动全市未来的经济增长 使城市的产业结构又增添一个新的增长点 图 2 3 长春市历年进口总额情况示意图 2008 年 全市全年实现进出口总额 87 9 亿美元 比上年增长 26 5 其 中 进口 71 5 亿美元 增长 31 4 出口 16 4 亿美元 增长 9 在出口中 国有企业出口 7 6 亿美元 下降 1 9 外商投资企业出口 5 8 亿美元 增长 30 3 一般贸易出口 13 5 亿美元 增长 7 5 外贸依存度为 23 8 比上年 下降 1 1 个百分点 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 8 图 2 4 长春市历年固定资产投资情况示意图 2009 年 全市预计完成固定资产投资额 2372 亿元 同比增长了 30 2 在 2004 年之前固定资产投资增长比较缓慢 保持在 400 亿元左右 2004 年之 后 随着长春城市化进程速度的加快 增长速度逐年提高 至 2006 年 城市 建设已发展到一定水平 增速有所放缓 但仍保持着相对较快的发展速度 图 2 1 长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图 2009 年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加 1274 元 其中人均 工资性收入 11183 52 元 同比增长 6 9 经营净收入 1836 99 元 同比增长 22 7 财产性收入 181 55 元 同比增长 26 3 转移性收入 4528 61 元 同 比增长 17 2 收入增长也极大地促进消费水平的提高 人均消费性支出整体显示为稳定 增长的消费趋势 而且增长率逐年上升 城市总消费水平也在不断升高 随着 长春市经济的发展 也将为居民创造更多更好的就业机会 在未来几年里 长 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 9 春市的发展水平还将以较高的速度持续发展 长春现辖 6 个市辖区 1 个县 代管 3 个县级市 总面积 20604 平方千米 市区面积 4906 平方千米 四环内建成区 核心建成区 面积 379 94 平方千米 五环内建成区面积 660 19 平方千米 五环 绕城高速以内 截止 2008 年 5 月 长春地区总人口 868 72 万 六大主城区 四大开发区 总人口 487 6 万 四环路以内 其中三环以内户籍人口 368 万 外来和流动 人口约为 120 万 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 10 2 32 3 城市规划城市规划 2 3 1 空间布局空间布局 长春市主城区空间发展方向和空间发展思路为 南拓 北优 西控 东展 南拓南拓 空旷 的城市腹地 开发建设南部新城 打造城市副中心 北优北优 优化铁北资源 进行企业土地资源置换 造集约化的物流中心 西控西控 把西部作为城市生态屏障控制在西部的发展 东展东展 发展东部和东南部的生态居住和东北部的工业用地 主城区空间结构为 双心 三翼 多组团 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 11 双心 分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心 三翼 分别指西南 东南和东北三个主要城市发展方向 西南翼 向西南方向的长春国际汽车城和长春高新园区为主的工业园区 东北翼 向东北方向是以长春经济技术开发区为主导的工业园区 东南翼 是以净月潭旅游经济开发区为主导的生态居住区和旅游风景区 沿线可 包括伊通河风光带 多组团 是指城市的空间拓展采取组团的布局模式 长春未来城市主要发展方向为东南 以净月组团为代表的南部生态新城建设 将是长春发展城市新中心的重点 净月是唯一的生态居住板块 是中高档人群 的主要导入区 2 3 22 3 2 用地规划用地规划 南部中心城区 建设成为城市新中心 以高新技术产业和高品位住区为 特征的现代化新城区 西南部产业新区 建设成具有国际影响力的汽车产业集中区 东北部产业新区 建设包括玉米加工为主导的农产品加工及其下游产业 安龙产业区 商贸物流 空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新 区 东部经开工业新区 建设以先进制造业为主的产业新区 西部客站发展区 建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功 能新区 北部新城区 建设以北部商贸中心 区域性物流园区 装备制造业和生 态宜居地为主的多功能城市新区 净月组团南区 建设配套齐全 设施先进 自然和谐 环境优美的生态 新城区 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 12 3 3 全市房地产市场分析概述全市房地产市场分析概述 3 13 1 房地产行业房地产行业 3 1 1 房地产投资房地产投资 近几年 长春市房地产开发投资继续保持了 总量扩张明显 增势强劲 的良好发展势头 住宅开发投资占房地产开发投资比重呈逐年上升的趋势 据 统计 2009 年 1 8 月份 长春市完成房地产开发投资 271 8 亿元 同比增长 28 8 其中 住宅开发投资 201 6 亿元 同比增长 25 2 同时 从房地产开 发投资结构分析 住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给 对满足市 场不断增长的住房需求起到了积极作用 随着大规模的棚户区改造和危旧房屋改造力度加大 必然引起住房刚性需 求的增加 从而拉动房地产开发投资的高速增长 不难判断 长春市房地产开 发投资的规模仍处在合理的增长空间 图3 1 长春市历年房地产开发投资额情况走势图 3 1 2 房地产建设指标房地产建设指标 2008 年全市商品房施工面积 2183 5 万 同比增长 8 5 商品房竣工面 积 482 4 万 同比下降 9 9 商品房销售面积 571 4 万 同比增长 11 2 商品房销售额 199 亿元 同比增长 19 2 空置面积 283 2 万 比上 年多出 13 2 万 2009 年 1 8 月 商品房施工面积 1767 6 万 同比增长 15 5 其中 住宅施工面积 1430 万 同比增长 18 4 商品房新开工面积 753 3 万 同比增长 24 其中 住宅新开工面积 636 9 万 同比增长 29 9 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 13 图3 2 长春市历年房地产建设指标情况走势图 3 3 2 2 房地产市场房地产市场 3 2 1 土地市场概况土地市场概况 截至 2009 年 12 月底 全市经营性土地供应量同比小幅下降 共推出国有 经营性建设用地 60 宗 用地总面积 364 94 万 其中商住用地 334 36 万 商业用地 30 58 万 工业用地供应量同比大幅下降 推出工业用地 68 宗 面 积 239 51 万 总成交经营性土地 59 宗 327 27 万 其中商住用地 296 96 万 商业用地 30 31 万 总成交工业用地 71 宗 面积 189 89 万 2009 年长春土地市场相对 2008 年较活跃 成交量同比上升 44 6 完成计划量的 65 5 成交均价和楼面地价均创历年新高 从土地公告供应的区域来看 2009 年 二道 净月区公告土地面积较多 其中净月区最多 占比 29 5 2009 年长春市土地供应的热点区域仍然是南城 主要是市政府的南迁 南部新城的带动 还有净月旅游开发区优越的自然环境 和良好的人文气息 使得该区域的土地受品牌开发商的青睐 今年 二道区土 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 14 地供应量大幅增加 源于大量的棚户区改造和工业企业的退城进区 使得市区 土地资源释放 改善市区环境 绿园 高新区经过 07 年的放量 需要一定的消 化周期 近两年土地出让量较少 朝阳 8 9 南关 9 7 宽城 4 7 二道 19 9 绿园 5 4 高新 7 1 经开 6 2 净月 29 5 汽贸 8 7 图 3 4 2009 年长春市经营性土地公告区域比例图 近年来 长春土地成交重点区域发生了一些变化 其显著的特点是开发区 的成交量远远大于老城区成交量 近三年四个开发区的成交量总和为 672 52 万 占全市总成交量的 64 2 从 2009 年各区成交土地来看 成交土地总量最 大的是二道区和净月区 分别成交土地面积为 80 45 万 和 92 85 万 占全 市土地成交总量的 24 6 和 28 4 其次是南关区和朝阳区 分别成交土地面积 为 37 01 和 32 3 万 分别占全市土地成交总量的 11 3 和 9 9 这四个区的 成交量占全市成交量的 74 2 图 图 20092009 年经营性土地成交区域分布年经营性土地成交区域分布 朝阳 9 9 南关 11 3 宽城 4 0 二道 24 6 绿园 6 0 高新 0 0 经开 7 0 净月 28 4 汽贸 8 9 图 3 5 2005 2009 年经营性土地成交均价与楼面地价走势 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 15 2009年土地成交均价和楼面地价大幅上升 环比增幅均达到历史最高水平 2009年土地成交均价约为2628 88元 环比上升64 8 楼面地价约为 1466 26元 环比上升79 3 09年土地市场的成交价格受个别地块的影响较 大 9月份以来 长春土地市场发生了较大的变化 出现多家开发商争抢一块地 的火热场面 有4块溢价率50 以上的土地 最高溢价率达到252 拉高了今年 的土地成交均价和楼面地价 3 2 2 商品房市场概况商品房市场概况 20092009年商品住宅市场供不应求 全年供求比为年商品住宅市场供不应求 全年供求比为1 1 2 072 07 2009 年 1 12 月 商品住宅新增供应量为 293 6 万 新增供应套数 31869 套 同比双双下降 分别下降均为 40 1 和 40 2 从各月走势来看 前两个月 受到年关 春节影响住宅上市量最少 新增供应上市多集中于 5 6 8 9 这四 个月 一年一度的房交会在 5 月份开幕 成为开发商推出新品的集中月份 10 月份秋季房交会是长春历史上首次一年举办的两次房交会 其中 8 月份达到 了全年供应峰值 进入传统的 金九银十 后 供应量逐月减少 8 月份为 2009 年新开工项目的新品集中上市期 因此这期间的供应量大幅增加 进入 10 月份后 新增供应开始一路下滑 而 11 12 月份又值长春市传统的 冬歇期 新增供应量环比仍大幅度下跌 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 16 0 0 2 5 5 0 7 5 10 0 12 5 15 0 0 00 15 00 30 00 45 00 60 00 75 00 90 00 09 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 1009 1109 12 比例 万 新增供应量成交量供求比 图3 6 长春市2009年1 12月商品住宅市场供求情况对比 数据来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 2009年1 12月 商品住宅共成交63965套 成交面积607 66万 成交 金额270 98亿元 成交均价4460元 同比分别增长了69 69 5 90 和 12 1 成交高峰期体现在5 11月之间 11月达到成交最高峰 1月份受春节 假期影响成交量最少 仅为14 2万 进入5月 市场进入热销期 开发商 在此期间进行楼盘的大规模宣传 各类产品放量加大 刺激了房地产市场的 成交 在随后的几个月成交量有较大提升 进入下半年后 传统的 金九银 十 销售旺季出现 成交走势呈递增趋势 11月成交69万 7215套 成为 今年成交最高的月份 图3 7 009年1 12月商品住宅成交面积与套数走势 数据来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 20092009年商品住宅成交面积绿园区稳居首位年商品住宅成交面积绿园区稳居首位 2009 年 1 12 月绿园区住宅成交量为 90 52 万 位于各区域之首 占比 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 17 14 9 其次成交量较多的为宽城区 总成交量为 84 85 万 占比 14 绿园 宽城推案量较大 并且销售价格相对较低 且属于老城区邻近中心城区 交通 便利 进而拉动了这两个区域的成交量 南关 高新 经开和二道成交量也都 在 70 万 以上 分别占比为 13 1 12 6 11 9 和 11 6 净月区成交量 也接近 60 万 达到 59 63 万 占比 9 8 朝阳区和汽贸区成交量相对较 少 但都在 30 万 以上 占比 6 5 和 5 7 表 表 20092009 年年 1 121 12 月长春市区域商品住宅成交面积排行榜月长春市区域商品住宅成交面积排行榜 排序排序区域区域 成交面积成交面积 万 万 成交套数成交套数 套 套 成交金额成交金额 亿元 亿元 成交均价成交均价 元 元 1 1 绿园绿园 90 5290 529602960233 9733 9737503750 2 宽城 84 851091028 703380 3 南关 79 71812643 365440 4 高新 76 39706536 164730 5 经开 72 12823428 553960 6 二道 70 6347783829 5567244180 7 净月 59 6266373135 51383885960 8 朝阳 39 4302503122 41036015680 9 汽贸 34 3787342812 76162223710 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 20092009年商品住宅成交套数以中小户型为主 年商品住宅成交套数以中小户型为主 60 90 60 90 占比占比32 2 32 2 2009年1 12月商品住宅成交量中占比最大的为60 90 面积段 成交20617 套 占比32 2 其次为90 120 面积段 成交17642套 占比27 6 60 以下 面积段成交12365套 占比20 120 150 和150 以上分别占比12 8 和8 1 从上述数据可以看出 目前中小户型仍是主流产品 还是以客户的刚性需求为 主 大面积段产品在长春市场仍有一定需求 商品住宅的成交与供应结构相对 应 2009年1 12月的商品住宅新增供应中 占比最大的即60 90 的户型 其次 为90 120 供应结构在一定程度上决定了成交户型的情况 和面积段相对应 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 18 户型成交方面也是二房 三房成交量较大 图3 8 长春市2009年1 12月商品住宅成交各面积段占比情况 20092009年年1 121 12月商品住宅成交均价月商品住宅成交均价44604460元元 2009年1 12月商品住宅成交均价4460元 同比增长12 1 除1月份和3 月份之外 2009年中其它月份商品住宅月度成交均价都保持在4000元 以上 整体来看 从价格走势图可以看到成交均价上半年涨幅较小 下半年成交均价 普遍较高 维持在4400元 以上 环比波动幅度较大 整体成交均价呈现平稳 态势 基本围绕4000元 上下波动 2009年1 12月的成交均价在10月达到最高点 为4860元 之后有所回落 但依旧高于上半年其它月份 10月份秋季房交会是长春历史上首次一年举办的 两次房交会 展会经济促进商品房的成交 其成交均价也达到了本年度较高水 平 10 5 0 5 10 3000 3500 4000 4500 5000 09 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 1009 1109 12 元 成交均价环比增幅 图3 9 长春市2009年1 12月商品住宅成交均价走势 总体来看 2009年长春市可用相对火热来说明 在各种利好政策的支持下 房地产市场又呈现一片繁荣的景象 在2008年市场持币观望后 2009年市场刚 性需求释放的催动下 市场抗风险能力增强 2010年长春市场需求仍以刚性需 求为主导 辅以改善性需求 供应结构将维持稳定的发展态势 没有较为明显 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 19 的市场风险因素 2010年长春市场整体处于低度风险的区域内 市场表现为成 交量的增速将进一步放缓 但随着市场供应结构的不断调整 购房需求的增加 将推进市场去化速度 但同样激烈的市场竞争不可避免 这就要求各开发商把 握市场机会 提高产品创新 规避同质化竞争 进而推动长春房地产市场的良 性健康快速发展 4 4 区域经济环境研究区域经济环境研究 4 14 1 净月区概况净月区概况 净月开发区位于长春市市区东南部 西临长春高新技术开发区 东与长春 市二道区毗邻 南与长春市双阳区接壤 北接长春经济技术开发区 是建设二 十一世纪长春南部新城的最佳区位 净月开发区距长春火车站 16 公里 距市中心人民广场 14 公里 距长春国 际机场 23 公里 有长大 长伊 长四 长吉四条公路途径该区 郊区 102 路 120 路小公共汽车及 160 路公交车临区而过 城市轻轨已于 2003 年底开通 优 越的地理位置 便捷的交通为房地产开发提供了十分便利的条件 该区域西北侧为开发区新建的文化园区 有东北师范大学净月校区 吉林 公安高等专科学校 长春中医学院等高校组成 东北师范大学还拟在其校区南 部建师大附中 附小 良好的文化氛围 为房地产开发提供了较为理想的文化 氛围 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 20 近几年 拥山临水的自然环境和道路等配套设施逐渐完备 净月区初步形 成了 城在林中 路在绿中 房在园中 人在景中 山水型新城区的框架和风 格 东南板块的区域价值得到大幅提升 目前 净月别墅项目已经超过 10 家 占长春别墅市场供给量的 70 以上 4 24 2 社会经济社会经济 成立于 1995 年的长春净月经济开发区 是经吉林省人民政府批准设立的省 级开发区 区内包括国家 AAAA 级风景名胜区 净月潭国家重点风景名胜 区 亚洲最大的人工林场 净月潭国家森林公园 吉林省净月潭旅游度假区 规划面积 478 平方公里 辖玉潭 新湖 新立城三个整建制镇 净月 永兴两 个街道办事处和净月潭国家森林公园 新立城水库 伪满皇宫博物院 汽车文 化园 常住人口 14 6 万人 开发区三面临水 四面环林 区域内林水总面积 243 平方公里 经过十多年的发展建设 净月经济开发区经济连年保持 20 以上的高速增 长 主要经济指标在全省省级开发区中均列首位 投资吸引力不断增强 区域 整体价值迅速提升 成为海内外投资商关注的焦点和投资的热点 数据显示 2009 年 净月经济开发区全年完成地区生产总值 277 亿元 同比增长 20 2 占整个长春市 GDP13 3 的比重 完成全口径财政收入 20 1 亿元 同比增长 26 1 其中可支配财力 12 亿元 为公共支出提供了强大支撑 完成固定资产 投资 284 亿元 同比增长 33 各项主要经济指标均好于年初预期 创历史最 好水平 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 21 目前 净月开发区己经形成了以净月潭森林公园 伪满皇宫博物院 长影 世纪城等为代表的旅游休闲产业体系 以东北师大净月校区 吉林农业大学 税务学院新校区 华侨外国语学院 吉林省农科院 中国农业科技东北创新中 心等为代表的文化教育科研产业体系 以香港和记黄浦 中海水岸春城 富奥 花园 万科地产等为代表的房地产业体系 以国家制造业软件基地 一汽启 明软件园 干细胞中心 生物医药 精密制造等高科技产业群为代表的高端产 业体系 长春著名景点 净月潭 长春著名景点 长影世纪城 4 34 3 重点重点项目介绍项目介绍 1 和记黄埔 御翠园项目 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 22 该项目由和记黄埔地产有限公司投资兴建 香港 LCK 设计公司 欧式建筑风 格 占地 92 万平方米 建筑面积 42 万平方米 总投资 21 亿元人民币 主要建 设高档住宅 会所及观景公园 2 万科 兰乔圣菲项目 该项目由万科集团投资兴建 别墅由美国 JDWA 规划设计所设计 多层住宅由 深圳雅尚设计有限公司设计 西班牙及美国加洲相结合的建筑风格 占地 13 5 万平方米 建筑面积 10 8 万平方米 总投资 3 5 亿元人民币 主要建设叠拼别 墅 花园洋房 多层小户型住宅及商业 3 华业 玫瑰谷项目 该项目由深圳华业集团投资兴建 由澳大利亚五合国际设计公司设计 现 代田园建筑风格 占地 32 万平方米 建筑面积 34 万平方米 总投资 9 亿元人 民币 主要建设商业及住宅 4 力旺 弗朗明歌项目 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 23 该项目由吉林省盛荣房地产有限公司投资兴建 由美国 HPA 公司设计 地 中海建筑风格 占地 25 万平方米 建筑面积 21 万平方米 总投资 11 5 亿元人 民币 主要建设高档住宅 商业中心及会所 5 中海地产项目 该项目由中海集团投资兴建 共分为三个组团 水岸春城为西班牙风格 莱茵东郡为德国风格 水岸馨都为苏格兰风格 总占地 92 万平方米 总建筑面 积 98 万平方米 总投资 30 亿元人民币 主要建设高档住宅及会所 6 幕利亚超五星级酒店项目 该项目由长春吉实益田置业有限公司投资建设 日本建筑设计公司和法国 KS 设计公司设计 占地 10 万平方米 建筑面积 13 万平方米 总投资 13 亿元 人民币 主要建设超五星酒店 会议传媒中心及酒店配套设施等项目 拟建设 发展为旅游度假 会展会议 休闲娱乐为一体的综合类酒店 长春吉实益田置 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 24 业有限公司成立于 2006 年 3 月 由印尼慕利亚集团和深圳益田集团共同投资组 建 该项目建设将填补长春南部高端酒店市场的空缺 更好地完善区域旅游度 假设施 促进净月潭旅游板块的价值提升 7 富奥汽车展览馆项目 该项目由华商集团投资兴建 占地 1 5 万平方米 建筑面积 1 2 万平方米 总投资 2350 万元人民币 主要建设汽车展览馆 已经投入使用 该项目是国内 最大的老爷车展览馆 由吉林省建工学院设计 于 2005 年 3 月正式兴建 2006 年初建成 2007 年 7 月投入使用 展区宽敞明亮 主要反映了中国汽车的摇篮 长春 再现了长春汽车发展的每一个过程 从第一辆 解放牌 卡车开始 从东风到红旗 从解放 CA10 到 80 年代末卡车 长春汽车工业由最初的摸索阶 段到现在的繁荣发展都在这里生动体现 展品中还有部分美国 前苏联 40 50 年代的老爷车 展馆中所展出的老爷车中很多车型已是国内唯一 精美绝伦的 装潢设计与老爷车相得益彰 已经逐渐成为国内外老爷车爱好者心中的理想殿 堂 4 44 4 发展规划发展规划 在 2010 年 1 月 20 日召开的长春净月经济开发区 2010 年全区工作会议上 净月经济开发区管委会主任管树森对未来五年的净月作了远景规划 未来五年 净月开发区将明确 三大目标 建设 五大园区 努力用五年左右的时间 把净月开发区建设成为结构合理 功能完善 特色鲜明的长春市生态核心区 中央休闲区 CRD 和高端产业集聚区 坚持 一主三辅 的产业方向 实施 园区带动 发展战略 集中力量主攻具有牵引性和辐射力的龙头企业 拓展 上下游产业空间 促进产业结构的优化和升级 打造面向东北亚 服务 长吉 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 25 图 的新兴现代服务业产业集群 五年累计实现地区生产总值 2500 亿元 年均 增长 20 现代服务业增加值占地区生产总值的比重达到 75 以上 累计实现全 口径财政收入 140 亿元 年均增长 20 累计实现固定资产投资 3000 亿元 年 均增长 30 4 54 5 小结小结 净月区自理条件优越 自然景观较好 文化氛围较浓 未来开发产品形 态适合高端产品 是长春高端产品及富贵阶层第一居所和投资的首选之地 5 5 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 5 15 1 市场整体特征市场整体特征 作为整个城市颇为稀缺的自然资源 净月有着其他城区不可比拟的森林和 水系 而这种环境上的优势给居住者带来的最直接影响就是生活的安逸和高质 量的空气指标 另外 净月的教育资源也极为丰富 大学校园集群区域集合了 东北师范大学 农业大学 中医药大学 华侨外国语学院 长春税务学院等多 家高校的校区 在提供优质教育资源的同时 更为区域的发展注入了更多的人 气和动力 而以这个区域为中心的居住氛围和商业氛围发展也颇为迅速 首先 是高校周边的居住氛围乃至整个净月的居住人口的快速增加 都让净月一改前 几年人烟稀少的状况 而居住者数量的增多直接带动的就是商业的大跨度繁荣 这些因素也是净月区内多家地产项目所看重的优势 据相关部门统计 长春共有别墅楼盘 25 个 其中在售 21 个 绝大多数别 墅集聚在净月开发区 有 16 个之多 占整个别墅市场的 64 仅在售项目就有 13 个 占在售别墅市场的 65 也许是净月开发区偏城市东南一隅 山水兼宜 得天独厚的地理区位优势 赢得长春绝大多数别墅开发企业的青睐 形成以其 为核心的别墅群落 在翻阅了长春主要别墅楼盘的价目单后 经过我们统计 平均价格从 6500 19000 元 平方米不等 其中以 9000 元 平方米居多 独栋别墅的价格普 遍高于联排别墅 叠加别墅和双拼别墅等产品 而由于别墅产品的面积区间大 产品附加价值多 购买总额更是远远超过了一般住宅的水平 例如在力旺 弗朗 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 26 明歌购买一套联排别墅 总房款大约需要 172 260 万元 一套双拼别墅大约需 要 388 480 万元 栋 据某些别墅项目的售楼处工作人员介绍 购买别墅的购 房群体主要是城市的高端人群 包括私营业主 企事业单位领导 一汽管理层 及政府高官等 目前 净月经济开发区内香港和记黄浦 中海 万科 国信等大的地产开 发企业为代表的别墅类产品已成为区域内住宅的标志性产品 另外 嘉年华广 场项目 迅驰净月大学城项目 万科小东沟项目及保利净月项目也有望在 2010 年亮相净月区 在住宅市场人气趋旺的带动下 商业地产投资不断升温 全年商业地产开 发面积达 27 7 万平方米 是上年的 2 6 倍 占全区房地产开发面积 122 3 万平 方米的 22 6 较上年提高 10 个百分点 地产开发结构呈现出商业比重逐步提 升的良好态势 5 25 2 区域总体市场走势区域总体市场走势 图5 1 净月区2009年1 12月商品住宅供求关系对比 净月区2009年商品住宅供应量为25 9万 该区第一季度无新增商品房供 应 供应量主要集中在5 10月份 其中5月的房交会使该区供应量达到峰值 7 月和11 12月推案量较少外 其后各月波动均较小 市场环境比较稳定 净月 区2009年商品住宅成交量为59 6万 随着3月冬休期过后 全年成交呈递增趋 势发展 1至5月份成交量逐步上升 其后的半年中 逐月攀高 在12月份达到 峰值 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 27 5 35 3 区域土地市场概述区域土地市场概述 2008年1月1日至今 净月区共成交13块土地 土地溢价显著 具体明细如下 项目地址项目地址受让方受让方 楼板价楼板价 元元 总用地面积总用地面积 总建筑面积总建筑面积 容积容积 率率 樱花街东 丁二十二路南 樱花 东街西 规划甲一路北 龙创地产4 508135028155282 21 15 聚业大街东 丙三十二路南 梧 桐街西 规划甲 1 路北 华瀚集团1 116204331255413 751 25 净月大街东 金河南街南 空地 西 空地以北 长春万润 房地产 1 5243997154796581 2 长春净月经济开发区内临河街以 东 规划云一路以南 世三路以 西 云友路以北 保利地产2 012168069268910 41 6 长春市净月区临河街以东 世二 路以南 云一路以西 世三路以 北 长春金逸 房地产 1 278986301479451 5 劲松街东 满天星路南 轻轨车 场西 柳莺东路北 吉林盛嘉 地产 2715779863577 81 1 净乙四路以东 博学路以南 净 乙五路以西 丙二路以北 长春兆基 地产 761339097542555 21 6 世二路以东 世禹路以南 云一路 以西 空地以北 长春顺达 地产 1 062784451255121 6 临河街以东 世二路以南 云一 路以西 世三路以北 83609125413 51 5 临河街以东 世二路以南 云一 路以西 世三路以北 25480382201 5 净月大街东 吉林华桥外国语学 院南 空地西 空地北 399886479863 21 2 规划乙十四路东 长春中信城南 聚业大街北 长春中信 鸿泰 1 23636983882 91 05 彩云街以东 市水产研究院用地 以南 以西 省农科院用地以北 吉林瀚邦 地产 1 10263546114382 81 8 5 45 4 区域市场在售项目区域市场在售项目概述 含别墅与商铺等产品 概述 含别墅与商铺等产品 净月是长春最主要的别墅聚集地 品牌开发商云集 竞争日趋激烈 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 28 5 4 1 区域内竞品分布图区域内竞品分布图 5 4 2 区域内竞品基本情况 项目名称项目名称 占地占地 面积面积 建筑面建筑面 积积 容积容积 率率 总期数总期数 现期数现期数 总户总户 数数 销售销售 率率 开盘时开盘时 间间 入住时间入住时间 万科万科 潭溪别墅潭溪别墅 7 560 663 326970 2009 6 2009 12 2010 12 东方之珠东方之珠 水晶水晶 湾湾 14 9110 662 135660 2008 82009 8 中信城中信城 2461020 544 5 2120090 2007 102008 10 国信国信 美邑美邑 208 60 83 124385 2009 8 2010 6 2010 7 复地哥德堡森林复地哥德堡森林 33 9661 65 190080 2009 102010 10 御翠园御翠园 42 329 20 544 5 12000100 2008 92010 6 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 29 5 4 3 区域内竞品的价格情况区域内竞品的价格情况 5 4 4 区域内竞品的产品类型区域内竞品的产品类型 5 4 5 区域内商业项目的基本情况区域内商业项目的基本情况 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 30 5 55 5 典型项目介绍典型项目介绍 1 万科潭溪别墅 1 基本资料 项目是由万科集团在长春市开发的第二个别墅项目 位于净月潭西部区域 北至柳莺东路 西至红梅街 总占地约7 5万 以联排为主要的产品形式 项 目分组团开发 现已经于2009年6月8日正式开盘销售 万科潭溪别墅鸟瞰图 2 小区规划 万科 潭溪别墅依据宗地的自然地势 融汇世界美学经典的圣达菲风情 引入了 三级绿地 五大绿化阔景空间 七重绿化景观 使景观的 理念融入国际风格的同时 也融入多重景观理念 一级双层私家花园绿化 二 级个性的宅间绿化 三级连续 均好的双L形公共景观绿地 形成完整的步行景 观体系 主入口林溪道 旱溪台地园 蓝溪谷 林地公园及浣花广场构成的五 大阔景空间依园而立 而同时在植物街景中突出植物空间层次错落与四季变化 落叶阔叶乔木 常绿树 花灌木 藤本 地被 花卉 草坪绘成的七重绿化景 观 在户与户之间追求绿化生态 通过高大树种和低矮灌木丛的相隔 体现隐 私与景美 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 31 万科潭溪别墅景观实景图 采用地下组团停车方式 一个地下停车场服务四栋单元别墅建筑 为人行 道和绿地留下更多的空间 每户均有双车位 直接通往地下一层或下沉庭院 实现了普通联排别墅无法做到的双车位 同时可为园区景观提供更多的绿化空 间 地下双车库约 70 的赠送空间 为整体产品带来更多的附加价值 也使产 品的使用率达到更高 万科潭溪别墅地下双车位设计示意 3 建筑设计 万科潭溪别墅 改良了西班牙 地中海 南加州等多种建筑风格 并创造性 地设计阶梯露台 退台式花园 空中花园 半地下室等大面积创意空间 多 种风格组合的建筑在色彩上注重气氛的营造和特殊风格的展现 设计上突出 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 32 审美的需求和居者精神层面的满足 建筑美观与实用性并重 万科潭溪别墅的负首层空间及花园 万科潭溪别墅率先引入双首层概念 让地下室成为采光的建筑基座 下沉 庭院的引入 地下室虽低于1层3米左右的高度 但地下室门前极其开阔如履平 地 户户建有花园 为长春市任何一个别墅项目所不及 所以 其地下室完全 没有 地下 的感觉 前 后花园 侧院及下沉庭院为每一户提供更多的花园 视野 4 户型分析 万科潭溪别墅由184套联排别墅和1栋85套小高层组成 项目以195 205 联 排别墅为主 小高层中二房占较多比重 户型设计以舒适性为主 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 33 优 赠送3米层高近70平地下室双车位 负首层中空阳光花园 独享私