凯优酒店管理公司项目可行性研究方案.doc

凯优酒店管理公司项目可行性研究方案凯优酒店管理公司项目可行性研究方案凯优酒店管理公司某项目可行性研究方案1第一部分 某城市概况及城市规划分析错误！未定义书签。1、某概况分析42、某规划9第二部分 某酒店的现状及发展趋势131、某旅游业概况（该部分数据来源为某县旅游局）132、某酒店业现状及发展态势分析（该部分数据来源为某县旅游局）153、区域酒店竞争环境分析194、典型案例分析33第三部分 客源市场分类381、客源市场分类382、市场消费层次需求403、本项目客源市场42第四部分 项目分析441、项目区位442、项目规划设计条件分析473、区域配套设施分析484、区域人口分布状况495、项目SWOT分析49第五部分 项目定位511、项目基本开发思路512、项目档次定位513、项目酒店定位53第六部分 项目主题定位及演绎621、项目主题定位622、定位在规划中演绎643、规划设计依据66第七部分 项目运营701、项目酒店运营管理思路702、项目酒店管理思路70第八部分 项目经济测算与可研结论731、测算说明732、项目总投资743、项目财务评价744、项目风险评估775、项目可行性论证结论79附件一：80附件二81附件三82附件四：83附件五：84第一部分 某城市概况及城市规划分析项目区位四川在中国的位置 某在四川的位置 仁寿项目在某的位置1、某概况分析1.1、某定位 仁者无敌，寿者永存。某，乃“某”之地也，以其“山温和、水温顺、气候湿润、万生温情，自有自然大和之美”闻名四川。某居中国第六大县，四川第一大县，是四川省首批27个扩权试点县（市）之一，中国最具投资潜力特色示范县200强。某建县于隋开皇十八年（公元589年），幅员2606平方公里，人口162万。某资源丰富，煤炭储量300亿Kg，膨润土储量10亿Kg，还有丰富的石灰石和生物资源，均有工业开发价值。省级重点风景名胜区黑龙滩被誉为“西南第一海”、“成都后花园”，23.6K的湖面镶嵌着85个岛屿，龙岩、淡水现字天下一绝。牛角寨大佛号称乐山大佛之父，1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一体的佛龛更是世界瑰宝。左青龙、右白虎的南宋虞宰相之墓保护完好，禾嘉中华溶洞群深达30Km，钟乳石千奇百怪，岔洞妙趣横生。在这片热土上，诞生了后唐诗人孙光宪，文武双全的宋宰相虞允文，“东方梵高”石鲁、著名画家冯建吴兄弟和新中国地质事业奠基人之一黄汲清院士，历代人才辈出，教育兴旺发达。 某发展目标：立足成都城南门户，打造中国西部幸福县。1.2、某产业1.2.1、某工业某将全面依托成都，主动接受辐射和带动，构建面向成都的产业转移承接基地。某将龙正三化联动示范园区和汪洋循环经济园区规划升格为市级工业园区，新规划3个县级工业小区，初步形成“1+3+3”的全县工业园区发展布局。突出园区主导产业。视高经济开发区，重点发展机械制造和光电产业；文林工业园区，重点发展服装纺织、医药化工和农副产品深加工产业；汪洋循环经济园区重点发展建材、机械制造和化工产业；龙正三化联动示范园区重点发展建材、新材料和食品产业，同时，围绕成赤高速、雅眉资高速出口新办一批物流、高科技特色产业园区，打造通道经济。以园区为载体，突出“八大产业”，全面承接工业产业转移： 八大工业产业： 机械制造产业； 光电产业； 服装纺织产业； 医药化工产业； 农副产品深加工产业； 建材、新材料制造产业； 机械制造产业； 食品产业。1.2.2、某农业某是四川省内的农业大县，农业是其建县的根本。2008年，全县农业总产值64亿元，增长8%。粮食总产量81.03万吨。完成农业产业结构调整11万亩，新建一村一品专业村36个、专业乡3个，优质水果面积新增6万亩达51万亩，荣获“中国优质果品基地重点县”称号。新培育和发展规模养殖小区13个、专重大户1200户，生猪、山羊出栏分别增长7.2%、9%。着力打造十大“现代农业示范园”，被成都市政府授予“成都市农副产品配送基地”称号，龙正、清水万亩高端蔬菜示范园新发展大棚蔬菜2100亩。新培育省级产业化龙头企业2户达5户、市级4户达21户，新发展农村专合组织40个，被评为“全省产业化工作先进县”。整治渠系290.9公里、病险水库15座，新建、改造集中供水站9处，红层找水和分散打井3.75万口，解决19.36万人饮水不安全问题，被评为“全国农田水利基本建设先进县”。完成2个省级、10个市级、24个县级示范村建设。农村劳动力转移38万人，劳务收入24亿元。农民人均纯收入增加620元达4481元。1.2.3、某第三产业2008年，全县第三产业增加值34亿元，增长10.5%；全社会消费品零售总额45.1亿元，增长21.3%。成功引进新希望美好阳光和摩尔玛大型商场，建成“万村千乡”农家店405个；“家电下乡”销售产品16万台，补贴农户270万元。成功引进总投资30亿元的黑龙滩南湖生态度假旅游开发项目，成功举办“梨花节”、“桃花节”、“第八届枇杷节”，新发展休闲生态农家乐28家，实现旅游总收入5亿元。全民创业“一帮一”结对帮扶1517户，新发展民营企业215户、个体工商户4570户。住宿餐饮、娱乐、房地产、交通运输、保险、信息中介等行业平稳发展。城乡餐饮个体经营户达4000余户，住宿餐饮业零售额实现77815万元，创四川名宴3个，四川名火锅3个，双天酒家跻身全省餐饮名店100强。1.3、某旅游资源某旅游资源丰富，其立足于成都南大门，与成都双流县实现旅游无缝对接。其黑龙滩水库建于1970年，库容3.6亿立方米，川西最大的人工湖。距成都市68公里，距眉山市27公里，距乐山市100公里，距县城16公里。景区幅员186.4平方公里，湖面23.6平方公里，南北长25公里，东西宽13公里，湖中有7峡7坝85岛，湖岸边长310公里。景区年平均气温14.4，森林植被率90%，1986年被省政府审定为四川第一批省级风景名胜区。景区地势优越，群山环抱，碧波万顷，水天一色，林壑清幽，湖岸回环，鸟鸣鹤舞，如梦如幻。秀丽幽静的湖光山色与峨眉山的雄奇险秀和乐山的三江汇流形成山、江、湖各具特色、优势互补的旅游格局。位于县城东北35公里的高家镇鹰头村牛角寨，海拔760米，地处双流、简阳、某三县交界处，距成都市40公里，景区总面积4.8平方公里，南、北、西三面群山连接，层峦迭障，东西平畴数十里，近观鹰头水库，远观简阳三岔湖，是省级重点文物保护单位。2002年3月，县政府审定为县级第一批旅游区。其牛角寨大佛被认定为是乐山大佛的蓝本，是全国唯一一座胸佛。位于县境双堡乡，距县城40公里，距成都市130公里，与内江、资阳、自贡等市相邻。景区总面积2平方公里，分为双石牌坊、溶洞、中华水库三个旅游点，2002年3月，县政府审定为县级第一批旅游区。1.4、某文化某建县于隋开皇十八年（公元589年），在这片热土上，诞生了后唐诗人孙光宪，文武双全的宋宰相虞允文，“东方梵高”石鲁、著名画家冯建吴兄弟和新中国地质事业奠基人之一黄汲清院士，历代人才辈出，教育兴旺发达。20世70年代初，某抬工队伍修筑“西蜀第一海某县黑龙滩水库”，黑龙滩水库蓄水达3.6亿立方米，修筑大坝所用石块达28万立方米，所搬运的石块可从某城一直铺到北京城。因当时无现代搬运工具而靠全县的抬工队伍完成。据当年参加建设的匠人介绍，上万人的抬工们此起彼伏喊出的号子声，简直比打雷还响。号子黑龙滩壮歌行，就表观了黑龙滩的雄伟气势和山清水秀，鸟语花香的美好景色：昔日那某县哟，十年那九年旱哟，靠天来吃饭咧，生产好艰难咧，一九那个七零年，兴建那黑龙滩嘛，民工齐奋战哟。干渠那绕山转哟，毛渠那到田间哟，引来岷江水咧，灌溉万亩田咧、如今那个黑龙滩，大南那更壮观嘛，题碑最耀眼哟。宾馆那处处有哟，商品那都齐全哟，观光多方便咧，跳伞又乘船咧。三月那个黑龙滩，鸟语那花更香嘛，青山绿水间哟。盛夏那黑龙滩哟，碧波那好乘船哟，绿水惹人醉咧，潜水游泳欢咧。金秋那个黑龙滩。花果那堆满山嘛，硕果枝头挂哟。隆冬那个黑龙滩，荡舟那山水间哟，惊动鱼儿跳咧，水鸟湖上旋咧。旅游那个黑龙滩，七十那二岛现嘛，盘龙戏猴趣哟。龙岩那今犹在哟，作画那岩上边哟、泼水现字绝咧，乐趣说不完咧。人民那个最好客，来那黑龙滩嘛，千年游不够哟。奎星阁位于某县城中心地位，属奎星街一段。阁基占地196平方米，基宽14米。由须弥座、阁身、宝顶三部份组成。高29米，为四重檐八面体攒尖式木结构建筑，青灰简瓦屋面，维修后改为琉璃瓦。檐额、瓜头、撑弓等均精工雕饰。全阁用八十柱，层层设梯，可登顶观览全城。底层用八檐柱、八廊柱、八金柱构成主体，其中，八金柱贯通阁身，每层构架迭次向内缩收一个步架到第四层，接底金柱则成为檐柱，故另设八根金柱，该金柱在山檐重力下起杠杆作用，将其挑起，使之微微离地，成为“真武阁”式的“悬柱” 建筑，这是奎星阁的建筑特色之一，而奎星阁八面宽度互不相等，又是该阁的又一建筑特色。牛角寨的摩崖造像群，融儒、佛、道三教合一，乃宗教胜地，香火旺盛。有碑刻云：“大唐天宝八载（749）三洞道士杨行进，三洞女道士杨正真共造三宝像一龛。”相传，在牛角寨附近文宫场生长的当代名人董长安、潘文华、石鲁和冯建吾弟兄等，都曾到此拜佛。潘文华曾两次拿钱装饰庙宇、点缀佛像。小结： 某是成都的城南门户之地，其承接了成都的产业转移和外出旅游两大板块内容，为某带来了大量的人流与现金流，更是连接成都与眉山之间经济互动的重要走廊； 某城市发展潜力巨大，其承接成都的八大产业，将持续推动某的可持续发展，不断提高某人民的生活水平，并进一步促进其第三产业的蓬勃发展； 某旅游资源丰富，其自然旅游资源、人文旅游资源，以及其他资源源远流长，是成都城南短线旅游的重要目的地，并且具有巨大的发展潜力； 某具有独有的人文特色，包括牛角寨大佛，黑龙滩号子在内的人文特色都是某独有的，是属于独一无二的，某因此而更具有魅力。2、某规划2.1、某总体规划（该部分资料来自于某县政府）2.1.1、某总规整合某县总体规划思路体现为“一轴、三环、六片、两山、一心”的规划结构：一轴：某大道城市主轴三环： 迎宾大道第一环城市内环； 陵州大道第二环城市中环； 绕城大道第三坏城市外环。六片： 以科教卫生为主的城北科教文化卫生片区； 以行政办公、金融、商业服务为主的商业片区； 以休闲生活为主的综合生活片区； 以现代工业为主的城南工业片区； 以现代物流为主的物流孵化片区； 以保持原有风貌的老城片区。两山：以翳嘶山为主的天仁公园和以飞泉山为主的飞泉公园。一心：位于规划城市中心的湿地公园将成为某城市中心。2.1.2、某控制性详细规划2003年总体规划将县城定位为全县政治、经济、文化中心，以农副产品精加工、旅游服务为主的新型县城，县城人口规模至 2020年32万人，规划建成区面积30平方公里。近几年我县城市建设迅猛发展，城市规模不断扩大，县城人口已超过21万人，建成区面积增至21平方公 里。目前，某面临建县以来最大的历史机遇，纳入成都半小时经济圈、成赤高速、遂眉资高速的过境，雅遂铁路的穿越都给某带来巨大的变化，城市的重新定位 迫在眉睫。2009年，我县编制完成县城控制性详细规划和城市设计，并通过了专家评审。县城控制性详细规划根据目前县情，将县城用地规模增至52平方公 里，人口规模规划为50万人，县城综合定位“创业某，品质之城”建设成为生活品质城，区域性商贸休闲之都。 规划结构为“一心、两山、三线、六片、一主轴”，规划年限为：近期2010年2015年，中期2015年2020年，远期20202030年。 随着某大道延伸线、城北大道、职教中心、县医院迁建工程、城北公园、五星级宾馆、某一中新校区、行政服务中心等项目的开工，某新城建设的大幕已经拉开，一个高标准、高起点的现代新城即将展现在某县城东北面。2.1.3、城市结构调整某的城市结构调整方向呈现以下特点： 以目前老城区为出发点，城市向东发展，以某大道作为城市主轴向东延伸，将城市的中心从老城区转移到未来的湿地公园； 以湿地公园为原点，城市往南北方向扩张，形成科教文化与综合生活两大片区； 未来整个城市将以湿地公园和中央商业区为核心呈现“十字”型结构进行发展。2.1.4、城市人口与用地发展规划某县下辖22镇38乡，幅员面积2606平方公里，现有162万人，县府驻文林镇。某县委、县政府将某定位为“生态商贸县城”，城镇未来人口和用地发展计划为达到城镇人口30万、城市规划30平方公里的中等城市，城乡统筹发展，“以心带星”（以县城为中心，带动多个卫星场镇建设），把规划作为建设的龙头，倾力把某建成现代化中等城市。2.2、项目区域规划项目处于老城区最重要和繁华的商业带金马路沿线上，该沿线上集中了目前某最好的数家酒店，以及某的商业步行街怡和春熙。该条道路上，一路分布着四家某的知名酒店。此外在本案与金马路交汇处的另一侧，目前有一个正在开发的房地产项目，其规划有一条商业步行街与金马路垂直，并且直通本项目地块。在靠金马路的地块上规划有超过3万的大体量商业综合体，其初步规划以百货为主5层裙楼，和上盖四星级酒店组成。与本项目隔金马路对视相望，将形成强大的商业人流。小结： 某处于成都的南大门门户之地，其地理优势让他成为承接成都产业与游客的的黄金口岸，目前其区号已划为028，未来发展前景巨大； 某历史文化与旅游资源丰富；可开发潜力巨大； 某城市规划在未来将达到城镇人口30万，城市规模30万的双30万现代化中型城市； 项目所处区域是某人民生活最习惯的老城区，且处于商业贸易最繁华的街区之中； 老城区的人口和商业活力，不需要积累，能够即成战力，服务于项目。第二部分 某酒店的现状及发展趋势1、某旅游业概况（该部分数据来源为某县旅游局）1.1、2007-2009某旅游人次及收入年份旅游人次（万人）增长率旅游收入（亿元）增长率2007864.18200882-4.65%5.0621.05%200913260.98%7.2843.87%某作为成都的南大门，同样受到08年5.12大地震较大的影响，可以发现在08年赴某旅游人次上出现了负增长，与07年相比为增长了-4.65%，令人惊喜的是尽管旅游人次出现了负增长，但08年旅游收入却达到了5.06亿元，与07年相比，增长率达到了21.05%，证明某在接待能力和让游客停留消费的能力比07年有了长足的进步。2009年更是某旅游发展实现长足进步的一年，旅游人次在摆脱了大地震的影响之后，达到了132万人次，实现增长60.98%，出现了大幅度的提升；旅游收入与08年相比也出现了大幅度的增长，为43.87%，环比增长22.82%，取得了可喜的成绩。由此可见，某旅游具有蓬勃的发展潜力和发展动力，越来越多地承接成都短线旅游和当地人民生活水平与收入的提高，某旅游未来取得更好的成绩是必然的趋势。1.2、某旅游概述 某旅游目前属于成都近郊休闲游目的地范围内； 某旅游周期性明显，淡旺季分明，受周围同类型目的地竞争和影响较大； 某旅游旺季集中在国家法定节假日，其中以黄金周与小长假最为突出，周末游客较周中有明显上浮； 自驾游是某旅游的重要构成，其所占比例超过了50%； 某目前的住宿接待条件相对较为落后，缺乏较为高端的接待能力，酒店住宿市场上除了几处老牌改制酒店外，主要以各类家庭旅社为主打； 某目前仅有2座星级酒店，一座三星，一座二星，且评星时间较长，设施较为老化； 某城镇作为辐射某周边各个旅游景点的作用尚未发掘，中转站的作用不明显，导致了游客人均消费总量的偏低； 某拥有极具特色的游览景点和先天地理条件，未来具有很强的发展潜力。某旅游业的良性发展是带动酒店业发展的核心引擎，酒店是这个行业发展的优势业态。2、某酒店业现状及发展态势分析（该部分数据来源为某县旅游局）2.1、2007-2009某星级酒店总供应量分析近年来，某旅游呈现出良好的发展势头，出现了稳步发展的特征，蓬勃发展的旅游业、政府对旅游业的支持。特别是某成为成都城南门户，承接成都产业转移与周末近郊旅游游客，成为成都周末休闲旅游主要目的地之一，大量的成都游客促使某旅游收入有了大幅度的提升。年份数量营业额（万元）增长率房间数量（间）入住率2007274099660%2008215715112.11%9670%200922026428.95%23670%从酒店的供应量来看，某的星级酒店供应量基本上变化不大，从07年到09年一直保持在2家的水平；从房间供应来看，08年与07年保持持平，均为96个房间，而09年华生宾馆新增客房140间，将某的星级酒店客房数量上升到了236间，因此09年是某星级酒店客房供应量大幅上升的一年，其增长率达到了145.83%；从星级酒店营业额来说，08、09两年同样上了一个台阶，08年比07年增长了112.11%，达到了1.57元，而09年更是达到了2.02亿，突破2亿大关；入住率来说，比较平稳，从07年的60%增长到了08年的70%，09年同样保持70%的入住率，整体发展健康。2.2、2007-2009某二星级酒店供应分析 07-09年间，二星级酒店的基本状况没有变化，但从其经营状况来说，出现了一定程度的下滑，由于二星级酒店仅华陵宾馆一家，其房间数量一直保持在47间不变，但是其营业额出现了较为明显的波动，08年营业额为595万元，较07年的379万元增长了56.99%，但是09年的营业额下滑到了464万元，出现了负增长，与08年相比下降了22.02%。年份数量营业额（万元）增长率房间数量（间）20071379472008159556.99%4720091464-22.02%472.3、2007-2009某三星级酒店供应分析年份数量营业额（万元）增长率房间数量（间）200717030492008115120115.08%49200911980030.95%189三星级酒店的发展非常健康，09年增加了140间客房，客房数量上来说，增加了285.71%，三星级酒店的客房供应量从49间增加到了189间；从营业额上来说，07年仅7030万元，而08年实现了115.08%的增长，达到了1.51亿元，而09年在08年的基础上继续增长了30.95%，营业额达到了1.98亿，即将突破2亿，可以遇见三星级酒店的市场在持续扩大，某对于高端酒店的需求也在不断上升。2.4、2009年某星级酒店入住率分析星级入住率二星60%三星75% 2009年，某星级酒店的营业额呈现两极分化，三星级与二星级酒店出现了较大的差距，但是从入住率来看，两家酒店的入住率都属于经营较好的状况，二星级酒店入住率为60%，三星级酒店入住率为75%，综合二星级酒店的客房供应数量，可以确定二星级酒店的客房利用保持在平均30间的情况，因此造成其经营不利的局面。2.5、2009某星级酒店价格区间比对分析从某星级酒店房价执行价格的价格区间来看，二、三星酒店的房价下限差距不大，甚至三星级酒店的最低房价更低，而房价上线则差距明显，二星级酒店最高房价仅为308元/夜间，三星级套房最高则为2660元/夜间。究其原因，由于三星级宾馆华生宾馆由于新建了弘仁楼，与旧楼弘里楼拉开了档次，由于新楼的房间数量和价格都远远高于旧楼 ，因此旧楼以低价降低门槛，新楼以高价提高利润，才造成了二、三星级酒店经营状况的差距，是的三星级酒店抢占了二星级市场的市场份额。星级价格区间（元/夜间）二星148308三星10826602.6、某星级酒店行业现状分析 某星级酒店呈现两极分化的态势，三星级酒店发展良好，而二星级酒店的营业额则出现负增长； 某星级酒店设备总体来说较为陈旧，急待改造，目前尚不能满足某市场越来越旺盛的星级酒店需求； 某星级酒店总体房价较低，标间价格在220元/夜间以内，未来的发展空间较大，房价调整的空间也较大； 08年是某星级酒店营业额快速发展的一年，09年时这种发展速度放缓； 09年之前某星级酒店的房间供应量一直维持不变，直到09年才增加了140间客房，由于多年的供应量停滞，目前的236间客房相对于未来某30万人口的规划，人不能满足需求； 某高星级酒店需求旺盛。2.7、某星级酒店发展机会分析 星级品牌连锁酒店：某未来更多的国外游客来成都旅游、度假，世界上有大量的高星级品牌连锁酒店，而在成都市场上，还没有国际连锁品牌酒店，就这一层面上来讲，某市场依然充满了机会。 经济酒店：某市场的经济酒店目前已经发展了很多，在未来即将达到初步饱和。但是在这些经济酒店中，多数都是一些小规模的旅社，它们大都是一些社会旅馆经过简单的装潢，又重新投入市场的，这样的酒店竞争力不强，在经后的行业整合中，必然被吞并和淘汰。经济型酒店的未来只有品牌化、规模化、连锁化才是机会所在。 特色化、主题化星级酒店：越是民族的，越是世界的，某拥有丰富的文化内涵，这些文化内涵在酒店业的发展中有着极大的竞争优势，在品牌和管理上，某本土的星级酒店距离国内先进水平还有着较大的差距，但本土酒店依然有着自己的优势，那就是本土色彩的特色化和主体化，另外绿色化也是其中的一个机会。本项目最适合某目前酒店市场现状与未来发展机会的选择是特色化、主体化的星级商务酒店。3、区域酒店竞争环境分析3.1、样本区位及数量 样本总数：6个 具体样本详解： 三星级酒店：1个 二星级酒店：1个 商务酒店：4个 调查区域：某县城 样本选取依据：星级酒店，及其主要竞争商务酒店，同好口碑 样本明细： 三星级酒店：华生宾馆 二星级酒店：华陵宾馆 商务酒店：陵州宾馆、金马宾馆、逸景商务酒店、盛景丽园酒店（新开业未挂星）3.2、区域酒店档次/星级分析 某县城镇内，共有三星级酒店1家、二星级酒店1家、此外其他未挂星竞争项目4家，共计6家竞争酒店项目，目前三星级酒店和二星级酒店各整个竞争市场的17%，未挂星竞争酒店占剩余的66%。由此可见，某星级酒店奇缺，且星级酒店与商务酒店之间差距不大，高星级酒店的空缺急待填补，星级酒店的目标市场不明确，未来市场潜力巨大，急待挖掘，机会较多。3.3、区域酒店房间分析3.3.1、区域酒店所在区域房间数量比较平均数分析房间数板块均值最小值最大值极差合计占总量百分比金马路板块894718914235673.86%某大道板块78787807816.18%客运中心板块4848480489.96%TOTAL7248189141482100%某的竞争酒店主要分布在三个板块之中，其中金马路商业街板块共有4家酒店，占整个竞争市场的73.86%，这四家酒店中，平均房间数为89间，其中房间供应量最少的为47间，最多的为189间，相差142间，总共256间房，是整个竞争市场的82.03%，由此可见酒店数量与酒店房间供应量的比例基本一致；某大道板块目前仅逸景商务酒店1家竞争项目，有客房78间，占16.18%；客运中心板块亦仅盛景丽园酒店1家竞争项目，客房数量48间，占9.96%。整个竞争市场中平均客房72间，共482间，最小值与最大值都与金马路板块一致，证明金马路板块是目前某酒店市场中举足轻重的板块，也是本项目的重要竞争板块。3.3.2、区域酒店档次房间数量比较平均数分析房间数档次/星级均值频数总量占总量比例最小值最大值极差三星级189118939.21%1891890二星级471479.75%47470未挂星62424651.04%487830TOTAL816482100%47189142从酒店的房间供应数量来看，三星级酒店供应量最多，共有189间客房供应，由于仅有一家三星级酒店，占总供应量的39.21%，因此，该数据具有典型性，但不具备普适性，且三星级酒店是目前某酒店市场上的标杆，具有旗帜的作用。二星级酒店的房间供应数量是所有竞争项目中最少的，仅为47间的客房，占总供应量的9.75%。未挂星的酒店共有三家，总供给客房246间，平均供给62间，占总供应量的51.04%，合计略高于三星级酒店的供应水平；三家中，客房供应量最大值为78间，最小值为48间，相差30间，相差较大，未挂星的酒店在供应量上基本持平，较为均衡，仅新开业盛景丽园酒店因定位不同而客房数量较少，与二星级酒店相当，同样处于某整体水平中。整个市场上来说，最多与最少之间相差142间客房，平均客房供应为87间，整体供应与某现状与未来发展目标相比较，属于供应量偏少的范围。3.3.3、区域酒店房间配置 酒店床位数和房间数的关系：床位数是房间数的倍数为0.6-2.2，集中在1.2-2.0这个区间，主要由于标间的数量较多造成。 客房类型：三星级酒店客房类型较为丰富，标间、单人间俊分为3个档次，并设有豪华套房等五个类别的套房。 标准间面积：大部分酒店的标准间面积区间为25-40平方米。 房间家具配置：空调、电视、24小时热水、电话、隐藏衣柜、床、写字台、淋浴、毛巾、纸拖鞋、擦鞋纸、澡巾、地巾、面巾、方巾、茶几、饮水机、有偿消费品等。基本每家酒店中都有部分带网络借口的房间，还有部分房间配备有电脑。 房间灯具：基本酒店灯具均使用床头中控设计。3.4、区域酒店房价分析3.4.1、三星级酒店房价分析华生宾馆房间类型价格（元/夜间）挂牌价执行价协议价行政套房597026602080家庭套房380018801660商务套房222014201160豪华套务单间670480320商务标间620468308豪华单间570228188豪华标间400208168普通套房1000760580普通单间300128108普通标间258108108三星级酒店华生宾馆分旧楼弘里楼和新楼弘仁楼，其中酒楼供应的房间主要是普通单间和普通标间，因此价格较低，通常执行价在128与108元/夜间；新楼的单间主要有两个档次，执行价分别为480与228元/夜间，标间同样分两类，其执行价为468与208元/夜间，其执行价通常是挂牌价的7折价格，即挂牌价的的70%。而通常的长期协议单位协议价则为挂牌价格的50%，即套房协议价格区间为5802080元/夜间；单间为100320元/夜间；标间为100308元/夜间。其协议价下限为旧楼100元/夜间，新楼为168元/夜间。3.4.2、二星级酒店房价分析华陵宾馆房间类型价格（元/夜间）挂牌价执行价协议价豪华套房686308268普通套房388228188单人大床房295168138普通标间281148128二星级酒店华陵宾馆的挂牌价区间为281686元/夜间，其中单人大床房的挂牌价为295元/夜间，而执行价为168元/夜间，协议价为138元/夜间，其执行价为挂牌价的5.5折，而协议价是挂牌价的4.5折；普通标间的挂牌价为281元/夜间，执行价为148元/夜间，协议价为128元/夜间，其执行价为挂牌价的5折，而协议价同样是挂牌价的4.5折。3.4.3、商务酒店房价分析酒店陵州宾馆金马宾馆逸景商务酒店盛园丽景酒店房间类型挂执协挂执协挂执协挂执协独栋别墅288028802280套房3882602303883002686883882881688460380商务单间268180160200200168988220180商务标间268150140200200168688180160普通单间188130120295140108130130110普通标间168120110281120108130130110三人间320180120未挂星的酒店之中，普通标间是三家酒店都有的，其挂牌价区间为130281元/夜间，执行价中最低为120元/夜间，最高为130元/夜间，协议价最低为108元/夜间，最高为110元/夜间；普通单间同样也是三家酒店共同有的，其挂牌价区间为130295元/夜间，执行价中最低为130元/夜间，最高为140元/夜间，协议价最低为108元/夜间，最高为120元/夜间。套房中，其挂牌价区间为388688元/夜间，执行价中最低为260元/夜间，最高为388元/夜间，协议价最低为230元/夜间，最高为288元/夜间。商务间只有陵州宾馆和逸景商务酒店两家酒店设置，其中挂牌价最高为268元/夜间，最低为200元/夜间；执行价最高为200元/夜间，最低为150元/夜间；协议价最高168元/夜间，最低为140元/夜间。此外，新开业的盛园丽景酒店提供独栋别墅供应，每栋别墅为2880元/夜栋，按栋出租，不提供单独房间出租，最低协议价可协调至2280元/夜栋。通常执行价中陵州宾馆的房价最低。小结： 通过价格分析，大部分酒店的执行价是其挂牌价的50%，而协议价通常会根据上一年的消费金额进行调整，基本为挂牌价的7折左右； 普通标间和单间的协议价最低不会低于100元/夜间； 区域内三星级酒店的房价最高，同样，其在房间配置上也最高，最高房价为其行政套房，挂牌价为5970元/夜间，执行价为2660元/夜间； 区域内房价的最低价同样是三星级酒店的旧楼，其挂牌价为258元/夜间，执行价为108元/夜间； 商务酒店中逸景商务酒店的执行价基本按照其挂牌价执行，并未有其他折扣。 区域内的样本酒店的钟点间价格较高，区间为5088元/三小时间。3.5、区域酒店所在区域酒店类型比较平均数分析酒店类型板块经济型酒店商务酒店会议/旅游酒店合计金马路板块频数（个）314占板块比例75%25%100%占总量比例50%17%67%某大道板块频数（个）11占板块比例100%100%占总量比例16.5%16.5%客运中心板块频数（个）11占板块比例100%100%占总量比例16.5%16.5%TOTAL42680%20%100%本案所在的金马路板块是竞争最激烈的板块，共有4家竞争酒店，占总样本的67%，4家酒店中有三家是以商务为主的酒店，占板块调查样本的75%，另有一家酒店为主题旅游酒店，占板块的25%，总调查样本的17%。某大道目前竞争项目仅有1家，为商务酒店，占总调查样本的16.5%。客运中心目前竞争项目仅有1家，为休闲旅游独家酒店，占总调查样本的16.5%。通过调查，商务类的酒店是目前某市场上的主流，但是结合前文分析，主题类的星级酒店是目前某经营状况最好，口碑最好的酒店，值得本项目借鉴。3.6、区域酒店经营状况分析由于盛景丽园酒店于10年8月开业，因此不计入以上入住率统计，据市场调查，该酒点目前平均入住率为65%。3.6.1、区域酒店年平均入住率分析 从区域内酒店的入住率来分析，酒店的平均入住率集中在5570%之间，其淡旺季划分明显，总体来说酒店的入住率在夏秋季节最高，春季较低，其中小长假和黄金周为每年入住率的高峰，最高入住率能够超过100%，酒店需要零时加床，或者零时增加备用客房；入住率最低的时候在4050%之间，总体来说酒店经营较为健康。3.6.2、酒店星级年入住率比较平均数分析档次/星级均值频数最小值最大值极差三星级70%155%85%30%二星级55%140%80%40%未挂星65%445%100%55%TOTAL60%648%87%43%根据调查显示，三星级酒店的经营状况最为稳定，其入住率的最小值为55%，最大值为85%，只相差30%，证明其入住率稳定，淡旺季波动不大，客源稳定，由此可见三星级酒店是调查样本中经营状况最好的。二星级酒店入住率较差，证明其经营状况较差，其入住率的最小值和最大值都是同类比较中最低的，分别为40%和80%，平均入住率为55%。商务酒店中，平均入住率为65%，最大值由于其客房数量较少，可以在旺季突破100%，其最小值和最大值之间相差55%，级差很大，证明其经营状况波动较大。3.6.3、酒店类型年入住率比较平均数分析档次/星级均值频数最小值最大值极差商务酒店70%440%100%60%旅游酒店70%155%85%30%TOTAL70%555%100%45%商务酒店是目前某的主流酒店类型，其入住率最大值为100%，最小值为40%，相差60%，相差很大，证明商务酒店经营状况良莠不齐。旅游酒店同时是一家彩陶主题酒店，作为某唯一的三星级酒店，其入住率的最小值为55%，最大值为85%，只相差30%，证明其入住率稳定，淡旺季波动不大，客源稳定。3.7、区域酒店配套设施分析3.7.1、大堂面积及层高酒店大堂层高平均为5.82米，陵州最低为4米，逸景商务酒店层高为8米，建议项目酒店大堂采用两层挑高，项目区域内三星级酒店层高5.6米，二星级酒店层高为6米，未挂星的酒店平均层高为5.8米，其中逸景商务酒店大堂最高，将近挑高三层为8米，但是其大堂安置在腾飞时代写字楼大堂中，为共用，不具有代表性。酒店大堂平均面积为180，其中逸景商务酒店因与写字楼共用大堂，因此不计入统计，此外陵州的大堂面积最小为100，金马宾馆的酒店大堂最大，达到280，此外华生宾馆的大堂面积同样在200以上，达到260，未挂星的酒店中平均面积为153，建议本项目的大堂同样安排在项目大堂中，同时辐射范围要达到150以上。3.7.2、酒店餐厅分析 餐厅数量大部分为1个，有1家酒店拥有4个餐厅，即华生宾馆拥有斯特拉斯西餐厅、海鲜火锅餐厅、川菜餐厅以及粤菜餐厅； 目前某最大的餐饮大堂为盛景丽园酒店餐饮楼大堂，其可容纳近1000人，面积为1300平米； 容纳人数的主要区间100350人之间，同时用餐人数最的是华生宾馆海鲜火锅，达到2000人； 餐厅面积区间200平米到3000平米不等，华生宾馆海鲜火锅餐厅面积最大，有3000平米； 大部分酒店的餐厅都包间配套，包间数量主要集中在10-18个； 酒店除早餐提供有西式糕点外，正餐基本都提供中式菜品，其中有的酒店拥有特色餐饮，主要是特色菜品，如粤菜、火锅等； 装饰风格上是主要是中式风格； 餐厅的经营关系到整个酒店的运营，其所占酒店总体收入的比重很大，其中三星级华生宾馆的餐饮收入占总收入的40%，而其他酒店餐饮营业额平均占总营业额的一般左右，其中金马酒店所占比重最高，其09年总营业收入为830万元，而餐饮收入为580万元，占了总营业额的70%。3.7.3、酒店会议室分析 会议室的数量主要在1-3个之间，通常情况下是1个大中型型会议室、其余为小型会议室；被调查酒店中华生宾馆的会议室最多，达到8个； 会议室面积区间为30平米800，容纳人数10-360 多功能厅可作为大型会议室，兼顾宴会厅、会议室等多种功能； 配套设施方面主要影像设备，如投影仪、悬挂屏幕等；音频设备，如话筒、功放、音箱等；其它主要是空调、人员服务、鲜花等附带设施； 在同声传译方面设施比较缺乏。3.7.4、区域酒店康乐设施分析 所调查酒店中，最普及的康乐设施是茶坊和浴足，所有的酒店都有该类型的设施； 酒店里还拥有如健身中心、KTV中心、舞厅、乒乓球室、咖啡屋、洗浴桑拿中心、美容美发等项目； 其他：华生宾馆有彩陶博物馆，用以展示某彩陶。3.8、区域酒店建筑设计分析3.8.1、建筑层数分析调查样本中，华生宾馆新楼最高，总共13层，其次是陵州宾馆为10层，此外逸景商务酒店所在腾飞时代大厦总共为14层，其中酒店所占6层，另外酒店的餐厅独立在大厦之外，盛园丽景酒店由于为园林式分布，基本建筑为34层，酒店平均楼层达到8层，因此项目如果需要集成餐饮配套在新建大厦中，楼层应控制在810层左右。3.9、区域酒店硬件配套分析3.9.1、电梯数量分析区域酒店电梯数量均值为1.7部，有4家酒店电梯数量主要集中在2部，2家酒店电梯数量为1部。二星级酒店仅一部电梯，逸景与腾飞时代大厦共用2部电梯，盛景丽园酒店为客房楼1部，餐饮楼1部，共2部。华生宾馆使用SIGMA（西格玛）电梯，陵州宾馆使用长江品牌电梯，盛景丽园、逸景与华陵则使用广州日立品牌的电梯。3.9.2、空调分析区域酒店的空调主要以中央空调为主，共5家，有1家酒店采用分体空调，此外陵州酒店为中央空调和分体式空调共用。逸景商务酒店采用的分体式空调。华生宾馆使用西门子中央空调，陵州宾馆使用挂机为美的空调。3.9.3、建筑风格分析区域酒店建筑风格多为现代风格，建筑外立面主要以涂料为主，辅以玻璃窗，仅有盛景丽园酒店为现代中式风格，建筑里面为仿青砖小面砖。3.9.4、车位数量分析 在被调查酒店之中，平均车位为91个，其中逸景商务酒店因为与腾飞时代共用停车位，因此是唯一一个拥有地下停车位的酒店，其地面停车位45个，地下停车位在115个左右；盛景丽园酒店是某所有酒店中酒店车位最多的，共有220个车位；除此之外，剩余四家酒店的平均车位为41个，三星级酒店华生宾馆的停车位最多，达到了55个，华陵和陵州分别各有35个车位，而金马宾馆有40个足有的车位。3.9.5、网络配置分析区域内酒店目前都在逐步改善其网络配置，基本上每一家酒店都有部分房间配置了网络介入端口，为入住客户提供网络服务，主要网络服务方式为宽带上网，不需要进行拨号，只需要插入端口进行简单设置，自动获取IP地址即可；此外，部分酒店设有部分带电脑的客房，直接提供上网的工具，但该类客房的价格相较不同房间更高，入住率相对较低，大部分时候有少量客户选择，更多的情况下属于被动消费选择，即在其他客房房源紧张的情况下产生了需求。3.10、区域酒店消费群体特征分析 区域内酒店的消费群主要为商务消费者和公务接待消费者消费者，约占70%以上； 区域酒店散客消费群主要为旅游消费者，通常由自驾游游客，这一部分消费群比较有规律，市场波动随国家法定节假日变动，基本占该类酒店总消费群的2040，消费频率多为1-2天； 星级酒店消费群主要为商务和政府接待客户，消费群对酒店的忠诚度较高，且季节波动比例较小，基本占该类酒店总消费群的70，消费频率多为12天左右； 另一重要消费群体是辖区下地方政府出差人员，此类客户群体的忠诚度极高，一贯在协议酒店或具有隶属关系的酒店中居住，约占40左右； 其他消费者：以散客为主，其构成为自助旅游者、探亲访友者、附近居民和附近单位员工等，性别特征以男性占多数，为30左右。小结： 本案所在金马路块酒店房间供应总数高达调查总量的66%，是目前某酒店市场和商业最繁华的地段。 区域酒店供应多为未挂星的酒店、二星与三星酒店各有一家。从市场竞争区格来看，区域内四星级、准四星级的高星级酒店具有发展机会。 酒店价格：三星级酒店价格较为稳定，且市场竞争较小，属于一马当先的情况；二星级酒店和其他商务酒店价格波动较大，市场竞争较为激烈。 区域酒店供给类型以商务酒店、旅游酒店及经济酒店为主。从市场差异化竞争态势来看，主题酒店具有良好的市场发展机会。 区域酒店经营状况较为健康，