韶关市近几房地产市场分析报告.docx

韶关市房地产市场分析报告2014/9/15本分析报告三大核心要素摘要 韶关市2012年2014年房市分析报告 项目市场定位、价格定位、形象定 项目投资各项综合成本预算位及规划要素分析 韶关市房地产市场未来走势展望 项目现状 项目成本总列表2012年，韶关市在建楼盘供应量分析 项目基地现状分析 销售总收入核算2012年，韶关各片区的住宅供应情况 项目区域内现状分析 建安工程成本韶关商品房年成交状况 项目区域内资源利用 公共社区管网工程费2012年，韶关土地成交价格 项目基地规划要素 园林景观环境费2013年房地产市场基本情况 项目规划指标 开发间接费商品房销售情况 项目阴影分析 其它配套设施费商品房待销情况 项目坡度分析 勘察设计费价格情况 项目水系分析 监理及规费韶关20122014年商品房销化情况 项目整体规划布局简易平面图 财务成本费韶关市2013-2014年商品住宅成交均价走势研究 项目形象定位 销售收入2014年各楼盘住宅供应量总览表置 项目价格定位 项目总成本核算目次2014年韶关楼市可售的商品房体量和成交面积置 项目客群定位 市场小结 项目建议分析 韶关市房地产市场未来走势展望：从2011年以来，韶关市整体宏观经济发展迅速，2013年，韶关市财政收入（gdp）共1080亿元，突破千亿元大关，以辖区三区七县（市）人口326万核算，人均收入已达至3.4万元/年，消费能力以近几年来看，存上升趋势发展，由于当地政府对本项目周边的西联片区的整体规划和生活配套设施的逐步完善，近三年来，保利、恒大、碧桂园等大批房企都以大项目、大手笔成功落户韶关西联片区。从而也掀起了新一轮的房市过热迹象的产生，但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列针对宏观经济过热的调控政策出台，韶关市房地产市场发展也必定受其影响；至2014年9月份，韶关市商品房存量已达196万方；20122013年，每年房产的去化量仅为120万方左右，到今年9月份上旬，整个韶关市房产销售面积为74.7万方，从这一点上来看，2014年，韶关市年房市销化量也不会超过百万方左右；以存量房196万方核计：需用二年的时间来销化，这还不包括今年报批的和在建的项目！据韶关城建规划部门提供的数据：至六月份，韶关市前来报建的房地产项目体量为1337115方；也就是说：2014年，韶关市在建项目的建设，在一个时间内会集中喷发投入韶关市场，房地产市场将严重存在供大于求的局面，呈现库存高压态度势，商品房价格上涨空间有限，甚至在未来几年内，韶关市房市价格会重新走入“价格调整期”。11）韶关人口城市化率的发展：进入2014年，韶关市（三区）城镇人口已达124.79万人；其余七县农业与城镇人口比重如下： 注：每乡镇城镇人口以万人核计：城市总人口数城区人口数乡镇乡镇人口总计备注韶关市124.79万人108万人（三区）三区乡镇以常规核算统计乐昌市52万人25.64万人16乡镇16万人南雄市47.48万人20万人17乡镇17万人始兴县24.98万人7.5万人9乡镇9万人仁化县23.55万人4.4万人3乡镇3万人翁源县39.8万人6.5万人7乡镇7万人新丰县24万人4.4万人6乡镇6万人乳源瑶族自治县21.1万人3.2万人4乡镇4万人 从上表韶关市辖区内（三区七县市）总人口来看，共计357万人次，（包括外地购房者和流动人口约30万人次）； 其间城市人口为17964万人次； 乡镇人口为62万人次； 共计城镇人口为24164万人次； 总核计韶关市人口城市化率已破60%以上；1.2）韶关市当前房市政策动态：从2011年起始严厉地房地产调控政策对韶关楼市起到了较大的压制作用，虽然楼市价格每年呈温和状态上扬，当对于贷款、首付、利率等多方面的持续严控，使得市场观望进一步加重，更加大了观望情绪及价格预期下滑的心理，引发了开发商及客户的双方观望，也可以看出国家的调控政策在一二线城市初步取得成效后，正式扩大范围，三四线城市亦将直接受到政策调控的影响。从政府明确指出房价需回调来看，房地产行业仍将是国家重点调控对象，需求抑制、价格打压、供应补充仍将成为国家政策调控的重点，房价增幅将收窄，韶关市或将可能出现短期房价下行的态势。 1.3）韶关市三年来报建项目面积总计：截止到2014年六月份，近三年来韶关市报建的商住用地项目共计为3313822平米，从韶关城乡规划局年报批用地数据参考，今年上半年，报批的商住用地数量集中爆发突破百万方；如下表：（平米）年份年报建用地量土地属性容积率备注2012年524940商住用地2.0（平均数）2013年1451767商住用地2.0（平均数）2014年1337115商住用地2.0（平均数）截止6月份的数据总计：3313822从上表可以看出：韶关市近三年报建的商住用地量是逞逐年递增方式上涨，其中2012年报批用地量最低，今年16月份，短短半年时间，报批的用地量就是133万方，同时也就是说：至今年底，突破200万方用地量是不存在问题的。1.4）韶关楼市整体投资环境： 韶关市在未来两年内，对于三旧（棚改）改造落实78文件精神，老年养生公寓、经适房、廉租房等旧城改造会在韶关市如火如荼展开；虽然未来两年内商住用地投放市场体量不大，但是对于大片面积的三旧改造工程，也是对当地楼市起到一个不小的冲击； 2014年，韶关房市仅从几大房企的开发量来算计：如恒大在建面积450839；碧桂园太阳城在建面积733346，保利在建面积515700，这还不包括这些大项目的二三期的建设面积，就已经约有180万，加上库存量200万方，楼市的销售风险会越来越大； 随着10月下旬，全国房产联网信息的开通，将会致使韶关市区域内大批二手房源在市场上喷涌而出的现象； 截止到2014年六月份；规划报批的项目就已达到130万方，不管这些项目在今年是否建设，但在未来都会和本项目存在着市场竞争的局面； 随着人口城市化率达到60%的上限，楼市销售和价格上涨的空间将会变得愈来愈窄； 城市发展方向；随着韶关市对芙蓉新城的规划16.1公里的“居住级小区”的建设和生活配套设施的一系列完善，将会吸引大批购房客户的青睐和置业首选之区域；1.5）韶关土地储备中心未来二年的商住土地投放量：从韶关市土地中心得知：未来2年内，也就是说，从2015年开始，韶关市为落实郑振涛市长关于：韶关三旧（棚改）改造78文件精神，全市将以“三旧棚改”和老年养生公寓用地性质集中投放土地用量，商住用地喷涌的市场投放量将得到有效控制。以图可以看出：韶关土地中心储存的商住土地量分别为：西河片区128亩；西联片区（芙蓉新区）410亩；老城区中心血站80亩，村头村片区127亩，共计为618亩；其中城北约有1350亩的老年养生公寓地块将在2015年规划建设。1.6）汇总摘要： 韶关市楼市未来走势展望； 韶关市存量房体量已达到196万方； 韶关市年房市销化量约为120万方左右； 韶关市前来报建的房地产项目体量为1337115方； 韶关市人口城市化率已破60%以上； 韶关市近三年市场用地投放量； 2014年，韶关商住用地报建用地体量将突破200万方； 韶关市未来商住用地量约为618亩； 韶关楼市整体投资环境；第一章节 2012年韶关楼市一个地产项目拿地块、立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为三至五年，分析和了解一个项目的市场状况和动态，只需要从地块确定期间向前延长三年，因为只有这几年的地产项目才会与本案存在着市场竞争、价格定位、销售抗衡地市场对手，所以，深入地了解和剖析项目的潜在市场风险和未来的销售预期，就得从2012年韶关楼市着手分析市场状况。1.1）2012年，韶关市在建楼盘供应量分析：项目住宅总套数住宅总建面()套均面积()韶关碧桂园1414157112 111翰林世家697742 112长城世家56147237 84南天豪庭12514078 113龙洲岛6622826 346三江紫园25852484 203惠诚文化广场34416477 48韶关碧桂园太阳城1116143533 129恒大城1219166143 136御龙湾52358566 112御水豪庭23225406 110汇展华城13213074 99合计6059720462120韶关市2012年有43个在售楼盘，2012年全年仅有12个楼盘有新单元推出。其中有5个新入市楼盘（翰林世家、三江紫园、惠城文化广场、御水豪庭及恒大城。1.2）2012年，韶关各片区的住宅供应情况：西联片区住宅供应建面300967，2671套，遥遥领先于市场其他区域，按面积计，占整体市场的42%以上，按套计，约占整体市场的44%，成为市场主力供应区域之一。其次北郊片区位居第二，供应套数达1483套，占总供应量的25%；除东河片区及沙洲尾片区供应量为零外，其余片区里，工业路、南郊、新华路及惠民路三大片区供应量均超6万平米以上。主要由于西联片区随着芙蓉新城开发的加快，同时随着恒大城的开发，加大了西联片区的整体供应量。北郊片区主要依靠碧桂园的供应，两大片区的项目均以快打快销的营销策略使得该区域市场供应一直处于较高的水平。南郊片区随着三江紫园、南天豪庭及龙洲岛别墅的加推带动该区域供应量的上升。西河片区则随着今年欧浦御龙湾项目的多次开盘推售，使得供应量在市场上亦占有一定的份额。工业路片区则主要依靠长城世家、汇展华城的加推带动供应上升。小岛片区主要由惠城文化广场项目的拉动。东河片区及沙洲尾片区全年无新货供应。1.3）韶关商品房年成交状况：2012年商品房成交量1139277，10170套，同比上升72%；均价5290元/，同比下滑1.6%；套均建面约112，同比下降14%；套均总价约59万元，同比下降12%。住宅成交建面1007158，8336套，同比上升75%；均价4733元/，同比下滑2.3%；套均建面约121，同比下降19%；套均总价约57万元，同比下降21%。住宅成交建面占商品房成交建面的88.4%，套数占81.9%，成为绝对主流。商业营业用房66846，997套，同比上升91%，成交价格同比上涨35.8%，相比往年，商业营业用房成交量出现大幅度增长。其它（包含车库、车房、仓库等）成交量为65273，均出现较大幅度的增长。由于住宅类产品在市场供应上占据了绝对主力的优势，且做为刚性需求主导的市场，住宅类成交亦成为市场商品房成交的绝对主流。由于住宅受政策压制，同时12年商业供应量加大，部分资金流向商业营业用房，使得成交量亦占据了一定的市场份额。车库等随着市场经济的发展，大部分购房客户对于车位的需求亦日益增长，成交量亦出现大幅度的增长。12年成交情况建面（）套数成交额（元）均价（元/）总数(商品房)11392771017052906027017654住宅1007158833647334766756068办公楼0000商业营业用房6684699714824990909470其它（包含车库、车房、仓库等）6527383741272693521161.4）2012年，韶关土地成交价格：从韶关国土资源中心摘要几宗城区和城郊地块的价格折算：韶关城区地价约为300万元/亩，城郊（如芙蓉新城、北郊片区土地招拍挂价格约为130万元/亩；1.5）汇总摘要： 2012年，韶关市在建楼盘住宅总建量为72万方；住宅总套数约为6000套左右； 西联片区住宅供应量为30万方，占韶关整体市场的42%以上； 2012年商品房成交量1139277，10170套； 住宅成交面积为1007158； 2012年，韶关市商品房销售均价约为4700元/平米左右； 2012年，韶关市商业用房量价同时大幅度增长； 车库需求量亦日益增长； 2012年土地成交价格城区地价约为300万元/亩，城郊（如芙蓉新城、北郊片区土地招拍挂价格约为130万元/亩；2013年韶关楼市1.1）2013年房地产市场基本情况：全市房地产开发企业共完成投资123.64亿元,比2012年同期增长35.4%;商品房施工面积1198.95万平方米,同比增长16.8%,其中新开工面积462.71万平方米,同比增长32.1%;商品房竣工面积223.87万平方米,同比下降7.6%。市区(含曲江区,下同)房地产开发完成投资70.48亿元,同比增长33.5%;商品房施工面积617.64万平方米,同比增长11.9%,其中新开工面积212.49万平方米,同比增长27.3%;竣工面积95.91万平方米,同比下降38.1%。1.2）商品房销售情况：全市商品房销售347.21万平方米,同比增长33.7%;销售额153.83亿元,同比32.2%。市区商品房销售194.12万平方米,同比增长35.7%;销售额102.42亿元,同比增长28.1%。1.3）商品房待销情况：2013年，全市商品房待售面积124.29万平方米，与2012年同期相比增长了32.5%；1.4）价格情况2013年市区（不含曲江区，下同）商品房合同成交平均价格为5754.58元/平方米,同比下降0.9%,其中商品房住宅合同成交均价5407.34元/平方米,同比增长5.1%。12月份市区商品住房合同成交均价5471.81元/平方米,同比增长7.26%,环比下降3.16%；1.5）2013年，韶关土地成交价格：由于韶关政府对芙蓉新区（西联片区、西河片区）16.1公里区域内规划建造市级“居住级小区”的力度加大和此区域内的生活配套的完善，此区域内的地价从2012年均130万/亩上涨至200万/亩左右，其它片区内的地价略有涨幅；1.6）2013年，韶关土地供应情况：2013年商住用地出让72宗，与去年同期相比增长了188%；出让面积260.6016公顷； 1.7）市场需求主要以中小户型为主：2013年市区（不含曲江区）小户型住宅（90平方米以下）网签成交面积11.02万平方米，同比2012年增长52.72%。从商品住房的销售结构看，中小户型住宅仍是韶关市区市场需求的主流；1.8）2013年，韶关土地成交价格：由于韶关西联片区（芙蓉新城）和西河片区的建设规划力度的加大和生活配套的完善，这一区域内的地价从2012年的成交均价130万/亩上涨至200万/亩左右的地价；其它片区地价略有上涨幅度；1.9）汇总： 市区商品房销售193.12万平方米； 商品房住宅合同成交均价5407.34元/平方米； 2013年，全市商品房待售面积124.29万平方米； 2013年商住用地出让72宗，与去年同期相比增长了188%；出让面积260.6016公顷； 2013年城郊土地成交价200万/亩；城区暂无；附注：因无法查阅2013年韶关楼市情况，本小节以上数据摘录韶关市统计、住房和城乡建设局2013年度房市报表2014年韶关楼市 韶关楼市从2012年至今年九月份，相关商品房成交均价其实涨幅不大，在5000元/平米销售均价上徘徊，但商品现房供应和项目开发的体量，却是在2014年集中爆发，让市场呈现供大于求的局面出现，特别是几大房企如保利、碧桂园和恒大等在芙蓉新区的开发，更是让韶关楼市愈甚火热，从今年在韶关规划报建的项目体量上看，未来二至三年当地商品房的开发力度能达到300万方以上；1.1） 韶关20122014年商品房销化情况：由于今年度数据截止到9月，无法统计全年楼市数据，所以信息不全。但从往年的销售情况来看，该市房地产市场价格波动不大，多在4800-5000元/平左右波动； 住宅2012 2013 2014（截止9月15日）全年成交面积9937061344176717375全年成交套数8251套10800套6012套全年成交均价4726元4963元5070元1.2）韶关市2013-2014年商品住宅成交均价走势：从韶关市商品房成交走势情况来看，2013年12月成交均价最低，仅为4548元/，2014年2月成交均价最高，为5389元/。价格波动较大，总体来说，成交均价在5000元/平左右浮动；1.3）2014年各楼盘住宅供应量总览表：楼盘总套数已售套数 成交均价（元/）建筑面积（）占地面积（）容积率绿化率保利大都会27158534716720005157002.530%金凤翔棕榈湾500447410022586289812.535%星河天骄9704194413140000690002.057%恒大城32542780533713930924508392.835%雅居蓝湾27692439597933230263.530%碧桂园太阳城11094951047247333464074141.838%长城世家16131542408446600233002.040.6%天泓居12144954448200000620002.6560%欧普御龙湾2578222651863700001477232.530%三江紫园258158615080000150004.246%碧水花城2292186853216000002000003.042%1.4）2014年韶关楼市可售的商品房体量和成交面积：从韶关近二个月商品房销售情况来看，7月韶关楼市成交大幅度上升，新建商品房成交805套，环比成交量上升87%！成交均价有所下跌，7月成交均价为4713元/，较上个月下跌5.3%。8月韶关市区商品房共成交517套，成交均价为5794.50元/;其中住宅房共成交475套，成交均价为5619.60元/；韶关7月成交回暖，上月各大开发商纷纷加大优惠力度，市场反应不错。7月开盘的欧浦御龙湾，新推4300元/超高性价比高的优质房源，受到了韶城市民的热捧；另一热销的楼盘永泰世家同样具有超高性价比，而碧桂园太阳城和韶关碧桂园在七月也处于持续热销中，因此成交量较上月有了明显的上升。房企以价换量的政策，一定程度上拉低了市场均价；1.5）市场小结： 从2012年2014年，韶关楼市商品房集中供应量的爆发是2014年上半年19月份，项目开建面积已达200万方以上，还不包括库存量； 三年来，韶关的楼市成交均价略有上扬，但涨幅不大；始终在50005200元/平米上下； 至九月份，韶关商品房可售面积为273万方，套数是25566套；库存量为196万方； 现韶关市场上在建和待售、在售共开发体量为1942983平米；（不包括库存量）； 2014年报批的体量为133万方； 市区商品方成交均价在5000元/平上下； 区域内销售良好的楼盘如保利、碧桂园等，销售均价在5200元/平米左右，碧水花城成交均价在7800元/平，一线江景，高品质楼盘；（后文阐述）； 从近三年年销化量来看，2012年年销化量是8251套；2013年为10800套，2014年至九月份为6012套； 2012年商品房成交面积为99万方，2013年为134万方；2014年（9月份）为71万方； 2014年，韶关楼市项目采用价格市场化，产品优质化市场销售策略，商品房的销化是以取量为上；1.6）总结：从2012年至今年9月份，韶关楼市三年来报建的商住用地项目体量为3313822平米，以平均容积率2.0为核算，每年投放市场的的体量达220万方左右，当然并不包括以前在建和库存量房的体量，从2013年开始，市场投放量集中爆发，今年保守估计超300万方为上，但市场销售态势从2013年起始是扶摇直上，纵观今年19月份韶关楼市的销售量，不难发现，市场上各大房企都在采取“以价取量”的销售模式进行销售；从韶关市土地储备中心获悉：未来二至三年内，韶关楼市的商住用地投放量不足千亩，（前文已述），同时也就是说：当地政府可能意识到市场供大于求的现象，以控制土地的供给来集中消化商品房存量；但从当地财政收入破千亿和人均收入3.4万来核计的话，市场上商品房销售均价也只有5000元/平左右，由此核算，韶关楼市是不存在房市泡沫的。第二章节 项目分析1.1）项目现状：本项目位于韶关武江区村头村片区域内，西北依附芙蓉山脉，南面和百旺大桥相距约有500米；东邻沿江路，与韶关一线江景北江紧紧毗邻，项目占地约有128亩左右，南北地形呈梯形上升，东西面坡地高度各约为2米左右，形成一个长形漏斗状，中间为低洼区域，水系众多，北面有一土坡，目测高度约为10米上下，西北面为芙蓉山脉环绕；项目区域内现状为杂草丛生，中间点缀数十户农户，其余低矮建筑多为农家养猪厂、养鸡厂和一些小型加工厂类建筑；项目相距市区约为4公里左右，周围2公里内区域无任何生活配套设施。项目东面为北江一线江景；1.2）项目基地现状分析对一个项目基地的现状分析和了解，便于规划部门更好的根据项目区域内的山脉、高坡、土质、形状、风向和水系来规划产品，（本节所有内容仅供规划做市场参考数据！）；项目基地现状分析从项目区域内现状分析、项目区域内资源利用、区域交通、基地规划要素等四个方面进行项目剖析； 项目区域内现状分析：人口现状：项目周围2公里内常住人口不超过1万人次（不包括北江对面城市区域），村头村多为养殖户居住，毗连项目的棕榈湾小区虽已形成，但入住率稀少；用地现状：项目东侧规划有37亩五星级酒店，系湖南商会与村头村委员会联合出资建造，但因政策原因，此项目现已搁置，近三至五年内可能不得建设；（此项目将来的建设规划标高，对本项目俯瞰一线江景带来致命的冲击）；项目区域内规划有公路，将本应完整的项目一分为二，给项目封闭式的规划带来困难，项目周边无工业用地，无工业厂矿等企业污染；生活配套设施：项目周围3公里内，无学校、无医院、无菜市场等基本生活配套，规划部门虽然拟定未来三至五年内，规划在蓉山翡翠湾项目周边建设一所小学和中学，位距本项目约有2.5公里左右；（仅为意向规划）； 项目区域内资源利用： 自然资源：如果说本项目有“销售卖点”的话，那么自然、生态、 绿色就是本案核心价值所在，绿色的芙蓉山脉环伺项目的整个西北方 向，政府有意在约项目2.5公里处（翡翠湾附近）依附芙蓉连绵山峦和茂密的芙蓉山绿色植被，打造一个“城市绿肺”的小型公园，环山公路也正在施工之中； 项目区域交通：项目位距韶关生活片区一个极为尴尬的地理位置，属老城片区，但距城市约有4公里，与韶关最大的“西河高端生活区”相近，但却有山脉隔断，需隧道穿越，南面虽临政府曾规划的“政务新区”江湾片区，（但因政策原因，停建一切楼堂馆所），三至五年内无望有此规划，至今那一片区域任是荒疏一片；项目沿江路仅有12路公交车穿行而过，西南面有百旺大桥道路至芙蓉新城； 项目基地规划要素： 项目形状呈长方梯形，地势为南低北高，东西坡地相望，中间低洼区域一片平整，西北面芙蓉山峦目测高度约为60米上下（以沿江路为标准），根据韶关市气候属中亚热带湿润型季风气候区，一年四季均受季风影响，冬季盛行东北季风，夏季盛行西南和东南季风。四季特点为春季阴雨连绵，秋季降水偏少，冬季寒冷，夏季偏热。冬季各地气温自北向南递增，夏季各地气温较接近。雨量充沛，年均降雨14002400毫米，38月为雨季，92月为旱季等气候特点，在产品规划上可根据当地气候排序方位；项目区域内的形成及风水：从上面右图可以看出：项目处于芙蓉山连贯山脉环伺底端，加上韶关常年雨水充沛，长年累月，形成一低洼地，从项目区域内的众多水系（沟壑）和水草植被就可以看出，经过长年雨水的洗刷，区域内的居民大多已搬迁，只留一些需要水系的养殖农户居守；从山地风水角度看，此区域内属“旺地聚财”地块，但形成的水系需是“活动水系”流动，可以导疏北江！根据韶关市80%市民为客家人对风水住宅潜在需求，虽已大多融入现代的居住环境，但他们骨子里还是有一种属于他们自己的风水居住意识！特别是地处江西和广东省北部发源地的客家人,尤其注重住宅的选址、朝向和布局,以至于住宅的每一个部分都渗透着风水意识。1、住宅的外部环境及外形通常来讲,典型的风水模式要求后有靠山、前有流水，2、左右有砂山护卫,即通常所说的四神地。居住的习俗让他们很容易选择靠山、流水之区域置业。 项目区域内的水系（水草植被） 项目西面实景 项目东面实景 中间区域开阔平整地带项目规划指标：（简易规划指标表）项目名称宗地面积地价容积率楼面价标高项目规划产品类型备注村头村地块127.53亩208万/亩（暂定）2.61153元/平米暂无暂无项目阴影分析（日照因素）：对项目阴影分析可以根据项目四周建筑物的高度和山峦、东西南北朝向等环境因素决定，在日照、风向分析的基础上，拟定太阳光从东南方向射入，从而现有山地的西北侧形成阴影。可以根据山体阴影分析判断用地可利用性。红线范围内北部山体通过阴影分析，模拟出实际山体阴影状况，规划应尽量在此区域设置高层居住类建筑。 中部大部分地区均处于太阳可照射范围内，但属低洼区域，项目西面半山坡体可选择低密度的别墅类建筑点缀其间； 项目坡度分析：项目呈梯形向上，南北地形坡度高度约有2米左右，东西俩侧同样如此，中间为低洼地，地势平缓，北面有一山丘，人为土石方所为，距项目低洼区域约有10米上下，由此而证明，项目建设时土木工程量浩大，在规划产品类型时，可以根据项目的特殊山形而选择建筑高度，从而全部能俯瞰一线江景；项目区域内水系流向分析：前章节已经说明，项目区域内水系较多，而能更好的疏散水的朝向，对规划区域内的产品和区域景观将增色不少，根据现状地形高低起伏，将水系汇水路径表示出来， 为未来规划水体系统提供依据。 由图看出，红线范围内水文情况良好，汇水路径颇多，可为开发建设带来天然景观条件。项目基地可结合水系进行规划设计，布置小溪、 水池等环境景观，增添运动的趣味性。 开发建设亦可结合水体景观布置，产生出高品质的开发产品，为环境建设作出贡献； 项目整体规划布局简易平面图：综上所述，对区域内的日照、地形、山貌、坡度、山体和水系的分析，可以简易规划产品的空间布局，可以根据地势的高低设置产品类型，规划第一要素考虑到的就是：可以看到一线江景和风的朝向，（因韶关常年潮湿闷热等气候特点，最好的是建筑规划时要选择南北朝向的房子）；项目北面高层建筑分析：对于项目北面的高层建筑物呈南北通透，正是应运此区域内为最高制点，却又处于芙蓉山脉北部山峦不高的地势特点建造，（北部山峰目测高度不过40米左右，如果以韶关市建筑高度3米/层的话，（韶关气候潮湿闷热，气压较低，市场上的建筑层高都在3米/层以上），高层目极所至完全可以俯视整个江景和东部市区；项目西面别墅分布分析：因为西面紧依芙蓉山脉，处于半山腰较高地势特点，加上环境优美，森林植被保护很好，别墅建筑群呈面东背西排序，减少日晒，（客家人对厨房西晒非常忌讳），和低洼区域内的多层建筑交错分布。点缀其间，空间布局和周围景致就可以一览无遗；项目中岛区域多层建筑物分析：建筑面向为南北通透；项目中间区域地势较平，同时也是整个区域内地势最低位置，建设地下停车层，不仅可以抬高一层地面，尽可能让建筑物与东西两面坡地高度相等，减少居住压抑感。1.3）项目定位：综上项目的相关规划和景观的打造，不能不说对项目的形象定位、市场价格定位、客主次群定位，因为只有项目精准的形象定位和包装，才能全面立体式对规划和景观保持一致，才能对项目的产品类型、楼盘品质取到相辅相成的效果；能清晰地把握项目周边区域内的楼盘销售“卖点”和市场形象，就能让本项目在区域内的楼市找到制胜的契机。楼盘名称占地面积位置销售卖点销售价格（均价）销售业绩备注金凤翔.棕榈湾10万方与本案相连一线江景房4100元/平差只建设一期；碧水花城20万方芙蓉东路高端江景房7800元/平良好天泓居6万方百旺大桥东北侧价格低4300元/平差星河天骄6.9万方百旺路价格低4600元/平差保利51万方芙蓉新城区域品质高，价格低5500元/平优精装修房；碧桂园.太阳城73万方芙蓉新城区域配套完善5200元/平良好恒大城45万方芙蓉新城区域品质高，价格低5300元/平良好如上表可得出项目区域内楼盘的分析综汇： 以项目周围2公里区域内的棕榈湾、碧水花城、天泓居和星河天骄楼盘，销售业绩皆为一般化，仅以碧水花城高端的江景房，销售比前三项目好，但碧水花城今年的销售价格虽然走高，据市场来看，今年销售略输于去年； 天泓居和星河天骄因项目面积较少，虽是价格低昂也是市场销售败笔；无法做到对项目区域内的景观规划、产品品质的提升； 棕榈湾毗连本项目，占地面积中等，销售败笔在于规划上的疏忽和户型面积超大（只有两种户型面积，140平/套和170平/套），开盘销售一般，但后因临江位置规划几栋高层，致使区域内的居住环境和空间变得狭小和压迫感，导致后期的销售业绩下滑； 保利与项目位距不超过2公里左右，但其的形象定位是城市综合体（cbd），面积超大，楼盘品质高端，户型面积多为刚需型客户接纳，（80120平/套为主户型；价低质优等特色，在韶关楼市中销售业绩保持超前销售目标； 碧桂园与恒大走的是价格市场化，生活配套完善，户型面积多样化的特色，销售业绩良好； 经过上面对本案区域内的楼盘卖点及概念的分析可以看出：周边楼盘都是根据自身的形象定位来提升“销售卖点；例如保利打出的形象定位就是“160万方韶关中心cbd”概念，碧桂园的“完善的生活居住配套和五星级的家”等概念， 那么本项目怎么才能做到即有自己的特色又切合该区域内环境；拟定自身的客户群体和产品形象呢？项目swot分析：项目优势 绝版江景，绝版坡地半山地形，自然绿色环境资源无可比拟； 规模优势：22万平米的规模大盘，以本项目5%规划商业配套服务，即有1万平米的社区商业，足可完善基本居住需求； 项目周边已经聚集了众多一流地产开发企业，各种规划皆属于高品质楼盘，势必会带动区域内的楼市价值的提升； 内部景观资源：以森林为主题的内部景观，原生态风貌，无污染，生态环境纯粹，临江地块，具有较高的景观资源价值，为区域稀缺； 地形风貌符合本地客家人对居住潜意识的需求；项目劣势 地块地势低；如果对项目水系不能更好的规划和利用，容易造成积水现象； 公交系统严重缺乏：本案距离城区较远，目前只有一路公交车通行； 项目周边缺乏医疗、金融、邮政、通讯、学校等配套； 此区域不是韶关重点打造的居住区，所以生活配套很难完善； 地块切割成二个版块，项目的整体性受到一定程度的影响，塑造项目的整体性将有赖于规划的发挥； 市场楼市处于供大于求，趋于饱和；机会点 虽着百旺大桥与隧道的贯穿，本项目虽处于比较尴尬位置，但距芙蓉新城仅有1.0公里左右； 项目的一线江景和地貌特色，可以给本项目做到差异化的形象定位；威胁点 项目规模大，运作周期长，不确定因素多，面临的市场变化风险比较大，加上市场楼市供大于求现象； 本案片区不属于当地居住生活区，西部已经比较成熟，该区域对本案的客户拦截与分流影响较大； 此时入市地价成本较高，价格优势不够明显，与其他早期入市的楼盘相比销售压力较为被动； 区域内低价格楼盘造成的市场冲击；经由以上对项目的优劣对比，其实就可以看出本项目的核心价值所在，如果要用几个字来拓展和发挥项目的形象定位的话，那只用16个字足以说明：青山绿黛/一线江景/生态旺地/宜生宜居/在项目发展的过程中，为避免财务风险和市场不可预知的销售和价格风险，可以综合项目以下项目发展策略： “整合和利用现有的得天独势生态环境和江景资源，建立优势”的市场竞争策略； “高品质产品，市场化的价格” 快速地让市场认同； “文化营销，显化项目价值”；（项目专打自然生态、绿色环保的营销策略）； “引入文化概念，提升品质”的产品开发策略 ；（后文阐述） “尽快入市，快速销售”的风险控制策略；卖点与买点提炼分析： 本案核心价值点和立基点：绿色生态/欧式小镇，打造和规划疏密有致的山水景观； 文化概念：从建筑风格上彰显建筑特色，以及其蕴涵的高贵、典雅的欧式生活； 小镇：韶关全新的居住理念、生活理念，生活在这里，享受不一样的山水生活情趣；（22万的体量，足可打造和规划欧式小镇的居住风格）； 山水宜居：强调生态，体现江景，突出与周边楼盘的本质区别，用“绿色生态”体现项目卖点；20岁45岁韶关三区七县的乡镇政府公职人员城市新移民私人企事业主自住为主区域内客户高校教职工主客群：刚需型、改善型客户次客群：厂矿企事业管理人员1.4）客群定位：在韶关楼市市场供大于求这个局面之下，不能很准确地划分客群定位和项目品质的状况下，就很有可能导致项目形象正确，客群复杂化，能在几大房企项目区域内定位属于自己的项目形象、客户群体，就要做到产品差异化、价格市场化； 客群拟定：兴趣爱好：旅游 泡吧享受生活 速食/素食/西餐/咖啡自编生活情趣 户外运动不一样生活居住环境 朋友欢聚情感诉求：独立 个性/热爱自由崇尚简约 文化思想前卫 山水生活即时享受 职业特征：创意行业 信息咨询商业艺术 网络/it媒体 贸易机关公务员 金融证券服务行业 人群特征：拥有较高学历，年龄集中在2045，“70”“80”后收入水平上中等，城市中层人士二人或三口之家居多追求品质生活，崇尚健康 目标客群来源韶关市大型科技（厂矿）企业员工，高院校管理人员、城市刚需型和改善型二大类将构成本项目相当庞大的主力客群；项目周边私营业主、从事金融、it业、旅游业、外贸业等收入较高的人群将是本项目的延伸客群；三区七县的企事业单位和政府公职人员人群很有可能成为本项目的潜在客群； 目标客群年龄2045岁为主流，35岁左右为主，少部分45-50岁人群； 目标客群职业客户的职业为厂矿单位管理人员、高校老师以及周边私营业主、从事金融、it业、旅游业、外贸业等较高收入人群为主，部分是其他区域的刚性需求的人群；和韶关市区的改善型客户（附：改善型客户只有韶关市区存在）； 目标客群需求特点1）喜欢社区和享受生活的居住感觉，但总价承受力不能很高； 2）多具备良好的教育背景，比较追求生活品质，对居住环境的舒适性有较高要求；3）重视社区的外围环境与整体风格。各种优美的景观等等都是会产生购买欲的出发点，喜欢与风景为邻，和大自然共处；4）对社区整体环境比较注重；5）配套设施与物业服务方面的质量要求高，客户住进社区的时候希望既能在小区生活中享受大自然的宁静与舒适，同时又要能拥有生活上的一切便利；6）主客群目标拟定：城市中层新贵； 客群对项目户型面积的需求和偏好：户型面积80-100满足韶关城区刚需型客户需要；户型面积100-120乡镇企事业（政府公职人员）等客户的住房需求；户型面积140上经商人士、私营业主、院校中层人士，企业中级管理人员等；小结：由于目前项目区域板块内仍然没有形成生活居住区，较周边成熟板块芙蓉新城而言，未能形成较高知名度；潜在客群对此会持谨慎态度；针对这种情况，本项目在前期推广时应将宣传重点放在扩大“山水生活”这个文化概念来提升项目的知名度和认知度； 产品定位通过市场客群分析显示，结合本案规划，给本案产品定位为：生态的 经典欧式小镇建筑 定位关键词：生态：直切主题，突出有别于其他竞争性楼盘的景观，对于本案周边项目而言，没有任何天然资源，不存在任何山、水、湖等景致，其他楼盘也都是内部造景，但景观没有鲜明的特色。本案点中要害，从案名就体现了鲜明特色的主题景观，而且是周边非常稀缺的森林景观、一线江景；并可以延伸出健康、环保、阳光等很多主题来；欧式：本案可能面对的市场竞争对手就是保利、碧桂园、碧水花城、棕榈湾、恒大、御龙湾等，因为这些项目的二三期将会陆续建设，会与本案呈在市场销售面对，从价格定位上（后文阐述）都是走“质高价低”的市场销售策略，但从产品风格来说，它们走的是现代、时尚的路线；尤其是保利城市中心cbd、碧桂园完善生活配套，这两个楼盘距离本案最近，而且二三期将在明后年开工建设，仅从其案名、风格都雷同，若本案再走该路线，很难实现差异化，也很难超越保利和御龙湾项目的高度，不利于引起市场更大关注；可以在自身独特地势环境板块基础上，创新一条有别于它们的建筑风格；项目案名的“小镇”，让人联想到了西式风格，有欧式、英伦、加州、意大利等等，全国各地也有很多类似的小镇楼盘。目前国内流行的西式风格还是欧式的多点，欧式建筑给人高贵、典雅之感，又不失时尚、浪漫之情；建议建筑风格为欧式；小镇：目前，韶关楼市市场上所有的项目以“欧式小镇”命名的文化概念没有，或者是因为地势、山貌 和环境的束缚，但给本案却是带来了市场契机；而小镇恰恰能够让人体会到那种生活其乐融融的味道来，且小镇也是一个独特的生活领域，自给生活配套、居民相处和睦，静谧中流露出浓郁的田园气息，宁静中享受生活的热闹与城市的繁华。欧式的小镇更流淌出浓烈的生活芳香，淳朴中透露着高贵、典雅的气质；1.5）价格定位： 对2014年韶关楼市中所销售房屋均价仅在5000元/平米左右，结合本项目周边的几个项目，如：棕榈湾、天泓居、星河天骄等，因本身