办公商业金融用房项目申请报告.doc

办公商业金融用房项目申请报告办公商业金融用房项目申请报告目录第一章 申报单位及项目概况1第二章 建设背景与相关政策符合性分析6第三章 市场分析及规模定位12第四章 节能方案分析20第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析23第六章 建设方案27第七章 环境和生态影响分析38第八章 人力资源配置和项目实施进度42一、组织机构42二、人力资源配置42三、人员招聘和培训42四、实施进度计划44第九章 投资估算及资金筹措46一、估算依据和说明46二、投资估算47三、流动资金估算48四、总投资估算48五、资金筹措与使用48第十章 经济影响分析49一、经济合理性分析49二、区域经济影响分析51三、行业影响分析52第十一章 社会影响分析54一、社会影响效果分析54二、社会适应性分析54三、社会风险及对策分析5558第一章 申报单位及项目概况一、申报单位概况杭政储出地块（）位于规划钱江新城核心位置，东至香樟街，南至富春路，西至新业路，北至民心路。处于某市正在兴起的钱江新城核心位置，毗邻未来的某市政中心，以及已经建成的某大剧院和国际会议中心，由某市国土局于2007年9月14日至2007年10月19日期间公开挂牌出让，房产公司（某）有限公司（现已更名为“房产公司”）竞得该地块的土地使用权。E-02地块具体由E-02-1、2、3、4四块子地块组成。该地块的建设项目“某房产公司广场”，是集商业用房、写字楼、商务酒店、公寓式酒店为一体的都市综合体项目。本项目申请报告所涉及的是该地块中的地地块，包括写字楼、商务酒店、商业用房、公寓式酒店。本项目建设单位为房产公司，其前身为2007年9月成立的房产公司（某）有限公司，并于2008年10月经投资方裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）决议，变更公司名称、经营范围、注册资金和投资总额后即为目前的“房产公司。投资方裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PET. LTD） 系由新加坡房产公司置地中国控股私人有限公司（下称“房产公司置地”）在新加坡注册成立的一家独资子公司。房产公司置地是东南亚市值最高的房地产公司新加坡嘉德置地集团负责对华投资的子公司。嘉德置地集团是东南亚市值最高的房地产公司之一，总部设在新加坡。它的房产、服务公寓以及房地产金融服务核心业务集中在多个快速增长城市，地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家110多个城市。房产公司置地自1994年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。房产公司置地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。房产公司置地凭借其雄厚的资金实力和房地产开发经营、物业管理方面的技术、经验，在中国已成功开发了多个商用项目，包括上海的商用项目包括百腾大厦、上海房产公司广场和新茂大厦；北京的房产公司大厦，中环世贸广场和在建的房产公司广场，成都在建的房产公司广场等，宁波在建的房产公司广场，住宅项目包括在上海市的新家坡、新加坡美树馆、菊园、江临天下、汇豪天下、曼克顿豪庭、莱诗邸、天山河畔花园、西郊林荫湖畔、柏丽华庭；北京的上元、卓锦万代、皇城77、华玺、品元和广州的天河新作，宁波的汇豪天下等，总建筑面积超过140万平方米。此外，集团在北京、成都、天津等地均有商用房产项目上的投资开发，至今在中国的总投资已超过200亿元。房产公司置地对某房地产市场的发展前景充满信心，在取得本项目之前，房产公司置地在2006年5月通过公开挂牌出让的形式竞得杭政储出【2006】2号地块，开发了房产公司置地在某的第一个项目“房产公司视界轩”，该项目现已经成为某城北板块的标志性领导楼盘，为城北居住品质的提高和生活氛围的提升做出了直接的积极贡献。房产公司置地深耕某的公司发展战略明确而坚定，作为国际知名的开发商，房产公司置地对“某房产公司广场”项目充满了信心，将集合20多年综合商业项目的运作经验为某再添一个高品质、具有城市标志性的综合性项目。二、项目概况项目建设单位：房产公司法定地址：某市 投资方： 经营期限：二十年，自2007年9月19日至2027年9月18日出资方式：公司现有注册资本9984万美元，本次拟增资4995万美元，由投资方以美元现汇出资。建设地点：地地块地地块建设内容和规模：地地块，占地面积12553平方米，地上建筑面积约为112977平方米项目总投资：4995万美元，折合人民币为34139万元。投资总额由股东裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）以注册资金形式出资100%， 即为美金4995万美元。三、编制依据和内容（一）编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）2、外商投资项目核准暂行管理办法（2004年国家发展改革委令第21号）3、外商投资产业指导目录（2007年修订）（国家发展和改革委员会、商务部令第57号）4、国家发展改革委办公厅关于改进和完善企业投资项目核准程序有关规定的通知（发改办投资20051463号）5、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）6、国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资200721号）7、国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）8、浙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要9、浙江省企业投资项目核准和备案暂行办法（浙政办发200573号）10、关于印发的通知（浙发改外资200527号）（二）编制内容根据国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知、浙江省企业投资项目核准和备案暂行办法等要求进行编制。主要包括申报单位及项目概况、项目与相关规划产业政策等的关系、项目市场分析和规模定位、项目建设方案、投资估算及资金筹措、人力资源配置和项目实施进度以及环境和生态影响、资源开发和综合利用、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、经济社会影响分析等内容。四、主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号名 称单位指 标备注1用地面积平方米125532建筑面积平方米1129773建筑密度40%4容积率95绿地率15%6项目开发投资万元34,139折合4995万美元第二章 建设背景与相关政策符合性分析一、项目建设的背景（一）某市已成为中国大陆投资环境最佳的城市之一某自古便以优美的环境著称于世，被意大利著名旅行家马可波罗盛赞为“世界上最美丽华贵之城”。近年来，某市致力于打造蓝天、碧水、绿色、清静的国际花园城市和生态城市，并以优美的居住环境、良好的社会治安和完善的生活设施，被联合国授予人居环境改善国际最高奖项联合国人居奖。在城市居住环境不断改善的同时，某市经济迅猛发展，产业基础不断增强，政策法规逐步健全，创业服务体系日臻完善，城市投资环境不断优化。根据中国社会科学院公布的2008年中国城市竞争力报告，某城市竞争力在内地城市中排名第六位。某市还连续5年蝉联福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜榜首，被世界银行评为中国投资环境最佳城市第一名，连续被国内权威媒体评为“中国最具幸福感城市”。优良的发展环境不仅使某集聚东方通讯、UT斯达康、娃哈哈、阿里巴巴、新中大、吉利集团、苏泊尔集团、康恩贝集团等省内外大企业总部，更吸引了诺基亚、摩托罗拉、日本精工、亚洲光学、华为3COM等国外知名企业在某设立研发中心。某已成为中国最具发展活力和投资环境最佳的城市之一。（二）钱江新城建设引领某由“西湖时代”跨入“钱塘江时代”在世纪之交，为适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，某市委、市政府提出某城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”及“东动、西静、南新、北秀、中兴”的发展战略，提出在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设某市城市新中心钱江新城。钱江新城的建设将使某城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领某由围绕西湖建设发展的“西湖时代”跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的“钱塘江时代”。根据规划，钱江新城总占地面积约达15.8平方公里，将成为某市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，成为体现时代特征、某风格、钱江特色，并具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城，将有力带动某整个城市建设中心的转移，形成未来某大都市的“心脏”。 其中，钱江新城核心区块被定位为长江三角洲南翼区域中心城市的中央商务区，是某未来政治、经济、文化新中心，具有行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游、居住等六大功能，占地面积4平方公里, 将成为某现代化大都市形象的标志。（三）房产公司置地进军钱江新城某市优良的投资环境和钱江新城良好的发展前景，吸引众多国内多知名企业参与钱江新城建设。目前，投资钱江新城的企业已达43家，在建企业总部和商业大楼33幢，总建筑面积达300多万平方米，并吸引大量高端综合物业落户新城。本项目作为“某房产公司广场”项目的重要组成部分，集商务酒店、写字楼、公寓式酒店、商业用房于一体，对于完善钱江新城中央商务区功能、集聚新城商气与人气、进一步带动新城开发建设将产生积极作用。项目建成后将吸引国内外知名企业进驻办公，酒店管理集团进行管理。项目计划在2008下半年开工，在2013年下半年完工。这是继上海、北京、成都房产公司后，房产公司置地着手在国内打造的第四个“房产公司广场”项目。建成后将成为钱江新城及某市的新标志性建筑，将促进钱江新城的CBD商务氛围的形成。二、发展规划、产业政策和行业准入分析（一）相关发展规划分析房地产业是我国各级政府在“十一五”时期重点发展的服务业之一。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确指出，要适应居民消费结构升级趋势，继续发展房地产业等主要面向消费者的服务业。浙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要也将房地产业作为我省优势服务业之一，要求在“十一五”期间进行提升发展。某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要则要求以持续健康为基础，稳步发展房地产业，并强调要“争创房地产全国品牌”。本项目包含写字楼和商业用房的开发，符合各级“十一五”规划纲要的要求。饭店业作为旅游业的重要组成部分，其发展受到浙江省和某市政府的高度重视。浙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出，要“推动某、宁波、温州等大城市逐步形成以服务经济为主的产业结构，打造现代服务业的集聚区建设某国际休闲旅游等十大旅游区，成为国际知名、国内一流的旅游目的地”。某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要进一步指出，要“加快旅游业从观光游一枝独秀向观光、会展、休闲三位一体转变强化吃、住、行、游、购、娱六要素的联动，完善旅游饭店业”。本项目建设的商务酒店符合浙江省和某市“十一五”规划的相关要求，符合某市打造“东方休闲之都”的发展定位。根据某市城市总体规划（2001至2020年）的发展要求，钱江新城所在的江干区是某主城区的重要组成部分，其江滨地区的钱江新城是城市商务中心，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能。本项目所在的杭政储出号位于钱江新城核心区域，土地用地性质为办公、商业金融业用地。项目建设符合相关城市规划和土地利用规划的要求。（二）相关产业政策分析某市钱江新城2006-2010年建设发展规划纲要明确提出要将钱江新城建成全市发展现代服务业和省会经济的主平台，重点发展方向是金融、会展、商贸、文化、旅游、中介咨询等现代服务业。本项目位于钱江新城核心区块，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、住宿等服务功能于一体的商业性综合项目。项目的建设符合钱江新城大力发展现代服务业的要求。根据外商投资产业指导目录（2007年修订），“土地成片开发（限于合资、合作）”、“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”、“房地产二级市场交易及房地产中介或经济公司”三类房地产业务被列入限制外商产业目录。本项目建设单位房产公司，为外商独资企业，项目建设内容包括商务酒店、公寓式酒店、普通写字楼和商业用房，不涉及高档宾馆、别墅和高档写字楼建设。因此，本项目不属于限制类外商投资产业，符合国家外商投资产业指导目录的要求。（三）相关行业准入分析目前，我国房地产行业尚无明确的行业准入标准，行业进入门槛相对较低。但是，随着我国相关宏观调控政策的深入执行，以及土地与金融信贷政策的紧缩，房地产行业的集中度将提高，企业融资结构风险、管理风险和政策法规风险加大，行业的进入壁垒将明显提高。本项目的建设单位房产公司是由裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）投资的。裴戈塞斯私人有限公司(PAGESUS PTE LTD)是东南亚最大的上市房地产企业之一的新加坡嘉德置地集团下属公司，具有雄厚的资金实力和丰富的房地产开发经验。房地产业进入壁垒的提高，将在对项目建设单位自身建设提出更高要求的同时，为其提供新的发展机遇。饭店业是我国开放时间最早、开放程度最高的行业。20世纪70年代末，我国就诞生了第一批中外合资饭店，在70年代末至80年代末期间，饭店是外商在华投资的首选行业之一。目前，外商投资饭店在我国数量多、分布广，特别是加入WTO以来，我国饭店业已实现全面开放，全球大型国际饭店集团大都已进入中国市场。因此，本项目的建设符合我国饭店行业发展的要求。第三章 市场分析及规模定位一、饭店市场分析（一）浙江省饭店业发展态势旅游业是浙江省重要的支柱产业，其中，饭店业作为旅游活动“吃、住、行、游、购、娱”六要素中的重要环节，在浙江省旅游业的快速发展中起着极为重要的作用。截至2006年底，浙江省旅游星级饭店总数已达到1096家，其中五星级饭店19家，四星级饭店114家，三星级饭店335家。星级饭店总数居全国各省市第二位，并仍以每年10%以上的速度增长；星级饭店的客房规模、客房出租率、饭店实现收入、上缴税金等指标均排名全国24位。伴随着经济的快速发展和旅游热潮的持续升温，大力发展包括饭店业在内的旅游产业，已成为浙江省未来一段时间内的发展重点。（二）某市饭店业发展态势某市是中国东部沿海地区最具发展活力的城市之一，长江三角洲南翼中心城市，浙江省的政治、经济和文化中心，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，是浙江省旅游业最发达的城市。2006年，某市接待国内旅游者3693.5万人次，国内旅游收入476.2亿元；接待入境旅游者182.0万人次，旅游外汇收入9.1亿美元；旅游总收入达到549亿元，各项指标均居全省首位。浙江省国内旅游抽样调查报告显示，2006年某市接待的国内旅游者中，以休闲度假、商务会展、会议培训为主要旅游目的的旅游者占国内游客总数的比重超过50%（详见图3-1）；入境旅游者中，以商务活动和会议为主要旅游目的亦占旅游者总数的52.7%。国内外商务旅游者成为某市旅游客源的重要组成部分。图3-1 2006年某市国内旅游者旅游目的构成图与某市旅游市场的发展水平相对应，某市饭店业发展处于全省领先水平，星级饭店总数居全省第一位，星级饭店出租率和平均房价均保持在较高水平。随着某旅游业逐步由观光游“一枝独秀”向观光、会展、休闲“三位一体”转变，商务旅游者对饭店产品的需求不断增加，对饭店业拓展商务功能、提升服务水平、改善产品结构提出了更高的要求。表3-1 2006年浙江省及某市星级饭店情况表星级家数客房数（间）床位数（张）平均房价（元）出租率（%）浙江省五星19710610781567.266.5四星1142263238992356.168.2三星3353796168540238.064.9二星55960692115076144.859.3一星6920103838104.458.7合计1096140039253941266.963.3某市五星932644586571.366.9四星30834414570369.370.5三星851237423022257.768.4二星1113399165874138.555.4一星57915276.648.3合计24061176113307328.966.2资料来源：2006浙江省旅游概览二、写字楼市场分析（一）某市写字楼市场现状随着北京、上海等一级城市房地产业的加快发展，城市负荷与压力不断加大，房地产发展成本持续上涨，越来越多的大型企业选择二级城市作为置业目标。根据“仲量联行”针对大型跨国企业尤其是世界500强企业的调查，尽管未来两年内一级城市在企业房地产战略中仍占据重要地位，但成都、大连、某、天津、重庆等二级城市将逐步崛起，成为跨国企业房地产扩张的重要目的地。其中，某以其优越的自然生态、优良的投资环境和良好的发展势头，其写字楼日益受到企业青睐。目前，某写字楼市场发展主要呈现如下特点：1、整体市场稳中有升目前某写字楼的总供应量较大，已达到700多万平方米，其中在建的未来供应量达到200多万平方米。2006年，某市写字楼在售项目共计46个，成交量为3900多套，市场成交均价11400元/平方米。从市场反映情况看，写字楼销售情况相对稳健且处于小幅增长状态，面向第三产业及创新产业的写字楼销售情况较好。2、具有可持续发展潜力的产品将成主流随着企业对办公条件要求的不断提高和越来越多大型跨国公司的入驻，某写字楼在建筑结构、内部配套、电梯、空调设备、内外部环境建设等方面都有较大改善。从新建项目情况来看，某写字楼正在不断地与国际要求接轨，以适应高速发展的社会需求。3、传统区块需求依然旺盛某市目前投入使用的写字楼主要集中在黄龙、武林、庆春、文教等传统区块。传统区块经过多年的市场沉淀，已形成较好的商务氛围，平均入驻率均在85%以上，武林、庆春区块因其较好的商务氛围和较低的租金水平，平均入驻率可达到90%以上，部分写字楼可达100%。4、钱江新城和滨江成为后起之秀钱江新城和滨江板块的写字楼大多还在建设之中，目前实际可使用面积不大。但未来这两个区块将成为企业总部建设的重点地块，企业自用面积将占区块供应量的40%左右。而未来某市的高品质写字楼除黄龙区块外，主要集中在这两个新兴区块。从建设进度看，预计2009年和2010年将成为这两个区块企业入驻的高峰期，届时两地共将有约180万平方米的写字楼交付使用。（二）某市写字楼市场竞争格局某写字楼市场受政府规划与区域经济影响明显，地铁一号线的开工、钱江新城的建设、滨江高新产业集群的形成将使某写字楼市场的竞争格局发生新的转变，也将推动各商圈之间的差异化发展。1、钱江新城在政策支持与规划引导下，钱江新城将成为某市未来商务核心区之一，这决定了钱江新城在某商业地产中的地位，钱江新城的崛起将成为引发某写字楼市场竞争格局转变的重要因素之一。2、黄龙区块经过多年的发展，黄龙区块已成为某顶级写字楼的集中区域，写字楼的建筑设计和配套服务在某都处于领先水平。目前进驻某的世界500强企业大多在此落户。此外，黄龙区块毗邻浙江大学玉泉校区与西溪校区，且紧邻城市中心及西湖、黄龙洞等著名的人文景点，具有浓厚的文化底蕴，这也是黄龙区块吸引国际企业的重要优势。3、滨江区块滨江区块目前主要入驻群体为从事高新技术产业和第三产业的企业。由于写字楼现有可使用面积较少，目前写字楼平均入驻率达到85%左右，商务氛围已初步形成。随着地铁一号线的加快建设，滨江区块与市中心的交通条件将得到极大的改善，而滨江住宅的发展也进一步改善该区域工作人员的生活和居住条件，滨江区块商业地产面临较好的发展前景。4、城西文教区块文教区块是目前某信息产业密集区，但区内写字楼整体品质较低，多为其他用途房产改建而成，缺少商务配套设施。从未来发展角度看，文教区块住宅氛围浓厚，交通过于拥挤，且大部份写字楼品质较低，不具备可持续发展能力。随着滨江高新区块的兴起，城西文教区块的写字楼市场将面临较大挑战。5、武林区块武林区块作为某传统的商业中心，商业商务环境优越，且区域交通便利，辐射面广，适合商业、贸易性强的企业办公。区域内现有写字楼40多幢，总供应量接近120万平方米，主要新建写字楼主要位于武林广场以北区域，均具有较高品质。预计未来武林区块仍将是某写字楼需求旺盛的区域。6、庆春、凤起区块庆春和凤起区块是某金融机构最集中的区域，开发较早，专业细分程度较高。目前，该区块写字楼的入驻主力企业为银行、证券、保险公司等金融相关行业，也是众多金融机构公司总部所在地。预计未来庆春、凤起区块金融中心的地位仍将继续得到巩固。三、项目市场定位和建设规模本项目是包含写字楼、商务酒店、公寓式酒店和商业用房四大内容的商业性综合地产项目。根据某市饭店业和写字楼的发展现状和需求趋势，结合项目区的建设条件和城市规划部门对项目所在地的建设要求，拟对四部分建设内容分别提出如下市场定位和建设规模：（一）写字楼主要为租赁类写字楼，目标导向为大中型企业集团（包括跨国公司）在钱江新城设立的总部、研发中心、决策中心、决算中心、采购中心、分销中心或区域性总部，积极吸引国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机入驻。 （二）商务酒店是以在区域内从事商务活动的企业管理人员、旅游者和政府机关为目标客源，集餐饮、住宿、会议、商务、娱乐等服务功能于一体的商务酒店。（三）商业用房包括零售、娱乐及餐饮等类型的商业用房，与相邻的其他地块的购物中心形成呼应，营造出充满活动的商业空间。（四）公寓式酒店以区域内企业的管理人员为目标客源，具有较好的商务配套服务功能，同时提供酒店式服务，聘请知名物业管理公司进行管理。第四章 节能方案分析一、节能规范及标准（一）中华人民共和国节约能源法（二）中华人民共和国建筑法（三）中华人民共和国清洁生产促进法（四）清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）（五）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）（六）工业企业能源管理导则（GB/T 15587-1995）（七）用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）（八）评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）（九）建筑照明设计标准（GB50034-2004）（十）浙江省实施中华人民共和国节约能源法办法（十一）浙江省人民政府办公厅关于加强建筑节能工作的通知（浙政办发200563号）（十二）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ1342001）（十三）民用建筑热工设计规范（GB5017693）（十四）浙江省居住建筑节能设计标准（DB33/10152003）二、能源消耗及供应状况（一）项目建设消耗能源情况本项目为酒店、写字楼、商业等公共建筑建设项目，所消耗的主要能源是建设和运营过程中所使用的电和水。年用电量为150万度，用水量为7万立方米。（二）能源供应状况项目建设在某城区，各项基础设施建设较为完善，供水、供电均能满足项目建设的需要。三、节能节水措施（一）按照国家和省规定的节能设计标准与规范进行项目设计，并按设计要求建造。（二）建筑的规划布局、平面布置以及朝向、体形系数等符合节能设计标准要求，建筑平面形式尽量简洁，减少外墙面积以减少热扩散面积，并充分考虑日照的充分利用与积极采用自然通风，围护结构的外表面采用浅色饰面材料。其中对钢筋混凝土外墙拟实施外墙内保温，提高围护结构的保温性能，窗墙比及窗的传热系数尽量控制在规范要求之内。对于面积较大的窗户及幕墙采用隔热铝合金窗框和中空玻璃以降低传热系数，其气密性等级不低于现行国家标准建筑外窗渗透性能分级及其检测方法（GB7107）规定的4级。（三）室内排水管道选用塑料排水管。卫生器具配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品；坐便器采用两档6升冲洗水箱。所有水泵采用高效、低噪型产品。（四）加强物业管理措施，对重要设备加以监控。（五）变电所变压器选用高效率、低能耗产品。电气设计中采用低损耗变压器，并设无功功率补偿装置，提高功率因数，降低损耗，供电设备置有完整的计量系统，对不同使用功能的场所用电，单独进行记录核算，以节约耗能。（六）照明灯具以高光效荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器、或低温低耗电感镇流器，既提高功率因数，又降低能耗。尽量利用自然采光，减少人工照明。照明灯具应符合国家现行相关标准的有关规定，选用国家推荐的节能型灯具。（七）空调能耗占大部分的建筑能耗，且空调用电时间集中，季节性负荷较大。决定空调能耗的主要因素为室内设计温度、人员密度、设备发热量、照度、遮阳系数和新风指标，在建筑物的设计阶段充分考虑各因素的影响程度，合理选择设计参数，优化空调系统设计，以达到节能降耗的目的。本项目空调系统中的空调机组，风机，水泵等均采用高效设备，以节约能源。（八）加强对建筑节能实施工作的监督管理，确保按规定落实国家和省节能标准和规范。在项目设计、施工、监理、竣工验收和备案等环节，依据国家的法律法规和工程建设强制性标准对工程建设实施监管。项目管理部门在项目立项和可行性研究评价中要督促落实建筑节能内容；建设单位（业主）要严格按照建筑节能设计标准委托工程项目设计；设计单位要严格按照建筑节能设计标准进行设计；施工图审查单位要进行建筑节能专项审查；建设管理部门对不能满足建筑节能要求的建设项目，审批不予通过；施工单位要按照批准的设计文件进行施工，保证工程施工质量；监理单位要加强对施工过程中建筑节能措施情况的监督；建设工程质量监督机构应加强对新建项目的建筑节能质量监督，确保节能技术和材料的正确有效使用，发挥功效。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址和用地方案（一）建设地址项目选址在某钱江新城CBD核心区域，位于规划钱江新城核心位置，具体的四周边界为：东至富春路，南至建设单位在建E-02-2地块，西至建设单位在建E-02-3地块，北至香樟街。（二）用地方案本项目用地面积为12553平方米，为规划的办公、商业金融用地二、土地利用合理性分析用地属于某市城市规划范围，用地性质为办公、商业金融用地，符合相关的城市规划和土地利用总体规划的要求。建设单位已经通过土地公开“招拍挂”竞得了土地，用地规模能满足项目建设的需要，基本合理。建设区块处于某江干区钱江新城，用地周边为城市道路、地铁以及在建和已建的项目，交通便捷，区位优势明显；周边基础设施建设较为完善，建设区块地势平整，地块规整，配套建设条件较好，有利于项目建设。三、地质灾害影响分析和水土保持（一）地质灾害影响分析项目用地位于某江干区，从多年的建设来看，建设范围内无重大地质灾害发生。同时，按照浙江省地质灾害防治规划，某市属于我省“浙西北山地滑坡、岩溶塌陷地质灾害防治区（）”，其中市区的山区部分为地质灾害次重点防治亚区（2）。项目建设区域不属于地质灾害防治区域，现状地质灾害不发育，地质灾害危险性小，工程建设遭受地质灾害的可能性小，工程建设诱发、加剧地质灾害的可能性小，工程建设遭受地质灾害的危险性也小。（二）水土保持本项目的建设有可能造成的水土流失包括：在现有土地上进行建设，将在一定程度上破坏原有的水土环境；施工期间开挖地基、施工车辆往来频繁，将造成表土流失。为保持水土，应采取以下措施：施工期间开挖出的表土要按规定堆放或及时清运；施工车辆离开施工现场须冲洗干净；场内充分重视排水设施的建设，防止暴雨在场地径流过分造成土壤流失；按照要求及时建设草皮以及植树绿化，以保护区域优美的生态环境。四、征地拆迁及移民安置分析项目用地不涉及拆迁和移民安置。五、建设条件（一）自然环境条件1、地形地貌项目位于某市江干区钱江新城，用地范围内地势平坦，土地平整。按照周边地块的地质勘探资料，项目用地地质情况能满足项目建设的需要。实际建设时要对用地地质作进一步的勘探，并确定合理的建设方案。2、气候气象某属亚热带季风性气候，四季分明、温和湿润、光照充足、雨量充沛。年平均气温16.2，夏季平均气温28.6，冬季平均气温3.8。无霜期230260天。年平均降雨量1435毫米，平均相对湿度为76%。多年平均日照时数1738.9小时。夏季平均风速2.2米/秒，冬季平均风速2.3米/秒，夏季主导风向西南偏南，冬季主导风向西北偏北。3、地震据中国地震烈度区划图（1990），某市地震基本烈度为6度。（二）基础设施条件1、交通条件某市是我国东南部的重要交通通信枢纽和物资集散地。浙赣、沪杭、杭甬、宣杭四条铁路在市区交汇；某港是全国内河航运重点港口，京杭大运河南起某，沟通钱塘江、长江、淮河、黄河、海河五大水系；钱塘江向东经某湾可达沿海各港口，向西可入浙中、浙西及皖南等地；杭甬、沪杭、杭金衢等高速公路辐射周边大城市；十几条国道、省道通往各地；某萧山国际机场是中国民航干线机场，建设规模宏大，设备先进，已开通数十条国内和国际航线。项目所在的钱江新城距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里，周边均为城市主要道路，并与地铁相邻，交通区位优势明显。2、市政设施配套本项目所在区域的城市市政配套设施已基本完善，用地周边的城市道路上的市政管网能满足本项目在供水、供电以及排污方面的需要。在地块的东南面、江锦路的南侧建有新安变，（三）经济社会条件某市是浙江省政治、经济、科技和文化中心，是长江三角洲南翼重要的中心城市，近年来经济社会保持持续快速发展。2008年，全市生产总值达到4781.16亿元，按常住人口计算的人均GDP为60414元，按户籍人口计算的人均GDP为70832元，按国家公布的2008年平均汇率计算，分别达到8699美元和10199美元。城市综合竞争力居全国大中城市前列。城乡和区域发展取得重大进展，城市化步伐明显加快，“一主三副六组团”的大都市框架拉开。2008年完成全社会固定资产投资1961.72亿元，相继建成一批重大项目，城市发展由规模扩张向品质提升转变，中心城市的集聚力、辐射力、带动力进一步增强。文化名城建设全面推进，科技、教育、卫生、体育、人才等各项社会事业加快发展，民主法制建设取得显著成效，社会保障体系逐步健全，人民生活质量明显提高。人民不断增长的物质和文化生活需求，为文化产业的发展提供了良好的机遇和空间。项目所在的钱江新城是在世纪之交、为迎接经济全球化和我国加入WTO的机遇和挑战、加快某城市现代化建设、保护历史文化名城和适应“构筑大都市、建设新天堂”以及某城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的战略步骤需要而建设的城市新中心，钱江新城的建设将使某城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领某从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。钱江新城自建设以来，新城面貌初步形成，基础设施建设不断完善和推进。综上所述，本项目交通区位优越，选址合理可行，具备良好的自然条件、基础设施配套条件和经济社会基础。第六章 建设方案一、建设规模本项目的建筑规模按照规划的选址意见书的要求确定。按照设计要求，项目总用地为12553平方米，地上建筑面积不大于112977平方米，建筑密度不大于40%，绿地率不少于15%。同时，在满足E-02地块开发总量不变的前提下，允许本地块与建设单位的商业金融业项目地块（E-02-1、2、3地块）按照总体规划设计一次审批，分期建设的要求组织实施。综上所述，本项目地上总建筑面积约为112977平方米。二、项目定位根据规划设计要求以及项目的区位等条件，本项目主要建设商务酒店、公寓式酒店、写字楼和商业用房等四种功能用房。商务酒店主要以项目周边区域内的政务、商务人士为服务对象，配有相应的餐饮、会务和其他服务功能的商务型酒店；公寓式酒店以周边企业的管理人员为目标客户，提供公寓式的酒店服务；写字楼主要定位为：为周边区域内的大型企业、事业单位服务、各项功能配备齐全的写字楼和为周边区域内的中小型企业服务、配备一定服务功能的酒店式写字楼；商业用房为包括零售、娱乐和餐饮等的综合型商业。三、建筑方案（一）建筑风格建筑形式和风格，着重表达“人文与都市”对比的设计理念，从材料、颜色、质感和图案等反映这一理念。重点以摩登、挺拔的建筑形式和玻璃、金属等材质反映城市印象，以茂密植物、充满曲线的园林和屋顶花园等体现自然人文风格。（二）设计要求1、大堂、前厅应满足宽敞、装修豪华、光线充足；有与酒店、写字楼定位和规模相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24 小时有工作人员在岗；提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18 小时提供外币兑换服务；总服务台提供饭店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等；可 8 小时直接接受国内、国际客房预订，有饭店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理；在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅等要求。大堂、前厅色彩及灯光以暖色调为主，大堂入口处设残疾人无障碍坡道，并在厅堂装饰和设施选用上注重安全性。2、客房客房装修和配套家具设备等应符合项目定位，卫生间有良好的排风设施、 110/220V 电源插座、电话副机、吹风机和体重称、高级座便器、梳妆台、浴缸并带淋浴喷头、24 小时供应冷热水等；有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统等。3、餐饮等配套设施按照酒店建设要求，设置布局合理的中餐、西餐厅、咖啡厅和适当的包厢，有封闭的酒吧间；厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭等。4、会议及商务设施。按照要求，根据需要饭店配备会议室。配置有电视电话会议、视频转播、投影演示等多媒体功能，以及商务中心等。5、写字楼按照写字楼的要求，进行合理的装修，并配置合适的服务设施等。同时，应满足写字楼的使用需要。（三）建筑结构采用框架剪力墙结构，在楼、电梯间处布置钢筋砼筒体结构，并在之间适当位置设置单片剪力墙。楼面采用现浇肋形梁、板结构。拟采用钻孔灌注桩基础。建筑抗震设防烈度为7度。按现行规范要求设置构造柱和圈梁，并满足外墙尽端至门窗洞边、非承重墙外墙尽端至门窗洞边和内墙阳角至门窗洞边的最小距离不少于1.0米，承重窗间墙最少宽度不少于1.0米。四、绿化景观在总平面设计中，注重营造良好的情感氛围和自然气息，努力塑造和谐、宜人的环境。在建筑和景观布局上强调自然生态的延伸，小庭院与大面积绿化相互呼应，沿道路设置开放式绿化。同时在建筑设计中注重建筑与环境的交流，最大限度的将景观绿化渗透到建筑内部，提高建筑室内环境品质；利用屋顶层建设“绿色平台”，由树木、灌木和草坪构成的多层次立体绿化可以有效改善小气候；建筑面向绿化、广场的界面尽量采用通透性材质，使使用者能尽览郁郁葱葱的绿化景观，从而达到人、建筑、自然相辅相成，共生共存。绿化树种的选择应彰显地方特色和小区风格，并注意季相变化。五、公用工程（一）给水工程1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范）（GB50067-97）（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（5）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）2、给水设施从用地周边城市道路接入给水管网，小区内给水管道均形成环网，水质达到饮用水标准。供水有保障。按照建筑功能分为酒店式写字楼、酒店和写字楼综合建筑以及商业建筑3套供水系统。高层建筑设置变频调速水泵组供水，裙房、消防水池补水等由市政管网直接供水。3、消防用水根据建筑设计防火规范、自动喷水灭火系统设计规范等防火规范的有关要求，建筑物内部设室内消火栓系统和自动喷淋灭火系统，室外沿生活和消防合用的给水环网设地上式室外消火栓，间距120米。室内消火栓水量按15升/秒，室外消火栓水量按25升/秒，室内自动喷淋水量按30升/秒考虑。消防给水系统采用临时高压制，消防泵房位于地下，并在建筑相应位置配置磷酸铵盐干粉灭火器。4、管材等室内生活给水管采用钢塑复合管，室外给水管采用球墨铸铁管。高层住宅排水立管采用硬聚氯乙烯内螺旋管及其相应配件，不设专用通气管，多层住宅排水管采用硬聚氯乙烯排水管。室外排水管采用埋地硬聚氯乙烯加筋管。消防管道采用内外壁热镀锌钢管。 （二）排水工程1、排水体制室内排水采用废污分流制，室外排水采用雨污分流制。2、污水工程项目污水主要为生活污水及车辆清洗、其它设备等产生的废水。生活污水中含有较多的有机物，需要经过处理后排入区块内污水管网。车辆清洗及其它设备等产生的废水直接排入区块内污水管网。区块内污水管与周边道路市政污水干管连接，将污水送至污水处理厂处理达标后排放。3、雨水工程地块内的雨水采取有组织排水，雨水由屋面雨水管、地面排水沟和道路雨水收集口等收集后，经内部雨水系统就近排入河道。（三）电力工程1、设计依据（1）建筑电气设计技术规程（JGJ16-83）（2）建筑设计防火规程（GBJ16-87）（3）建筑防雷设计规范（GB50057）2、负荷预测本项目用电负荷由设备用电、照明用电和其它用电等组成，根据项目的建筑规模和设施配备，参照规范及同类建筑用电指标，采用单位建筑面积负荷指标法，按60瓦/平方米计算，则项目总用电负荷约为6779kW。3、负荷等级与供电电源本项目保安型负荷（消防电梯、消防水泵，正风机及排烟机、疏散应急照明、消控系统等）属一级负荷，其余为二、三级负荷。供电电源由周边市政道路引入。4、供电系统本工程电源采用二路独立电源供电，供电电压10kV。低压系统采用380/220V配电。根据负荷分布情况，设置10/0.4kV附设式变电所，变电所的0.4kV出线均采用放射形式，采用电缆桥架敷设，选用VV型电缆，引至各独立单元电表箱或公建电表箱。消防设备均采用放射式的双路配电，并在设备最末一级配电箱处自动切换。消防设备线路采用耐火或阻燃型电线电缆。5、照明系统（1）照度要求照度标准参照国家民用建筑标准规范进行设计。（2）公共照明各单元的楼梯、车库的照明采用红外光声控延时控制。主要通道、公共场所及出入口设置自带镍镉电池的应急疏散指示灯。（3）环境照明根据景观设计，在道路、公共绿地及雕塑、园林小品等景点布置与环境相适应的庭院灯、草坪灯、投射灯、地埋灯等照明设备，由物业管理处控制和管理，控制方式为光控、时控和人控相结合。（4）光源及灯具选型住宅照明采用稀土节能灯为主的照明光源；公建照明采用稀土节能灯与高效型荧光灯相结合的照明光源。灯具采用控光性能合理、光效高、配光特性稳定、反射或透射系数高的节能灯具。6、防雷与接地本项目严格执行建筑防雷设计规范（GB50057）中的防雷保护措施的规定，按二类防雷建筑要求设置防雷措施。变压器低压侧中心点直接接地，接地保护系统采用TN-S系统，并做总等电位联接，接地电阻不大于1欧姆。在建筑物的电源进线箱处重复接地，防雷接地、保护接地共用同一接地装置。在插座配电回路上安装瞬时动作（动作电流为30mA）的漏电保护器。卫生间设局部等电位接地。（四）暖通工程1、设计参数室外设计计算标准如下：夏季通风室外计算干球温度 31冬季通风室外计算干球温度 8夏季室外平均风速 2.1m/s冬季室外平均风速 2.2m/s夏季大气压力 1005.5mbar冬季大气压力 1023.5mbar2、机械通风系统地下汽车库设机械排风系统，排风系统按每小时不小于6次换气量设计，车道自然补风；地下水泵房、地下自行车库均设机械送排风系统，换气次数按36次/小时设计；变配电房等设备用房均设机械送排风系统，换气次数按20次/小时设计；卫生间均设机械排风系统；通风风管采用镀锌钢板制作。3、暖通消防系统地下汽车库按消防要求，火灾时按6次/小时设计机械排烟系统。排烟设备与平时通风合用，采用耐高温防排烟风机箱。由车道自然补风；防烟楼梯间、消防电梯间前室及合用前室均设机械加压送风防烟系统；所有排烟风机前安装2800C排烟防火阀；凡穿过防火墙、非燃烧体楼板的风管均设置防火阀，穿过沉降缝的风管应采用柔性连结，并在两侧均设置防火阀。4、空调系统写字楼和商业部分采用中央空调，其余建筑采用分体空调或户式中央空调，空调冷凝水有组织排放。（五）弱电工程结合现代智能建筑的要求，本项目弱电专业设计包括如下内容：电话系统、楼内移动电话通讯覆盖系统、闭路电视系统、计算机网络系统、PDS综合布线系统、背景音响系统、保安监控系统、楼宇自动化管理系统、火灾自动报警及联动控制系统。1、电话系统本项目电话系统包括直线电话管线系统和内部综合业务交换系统。直线电话管线系统主要包括来自市话网的直线、中继线、专线、传真线路；