房地产开发.doc

房地产开发第一节房地产开发的概念一、概述1、房地产： 房产和地产总称。包括房产、地产、房地产三种形态。2、房地产开发：房地产开发是指在国家法律规定范围内，按照城市建设总体规划和社会发展计划的要求，利用城市空置土地进行土地开发和房屋建筑物生产经营的社会经济活动。3、作用：（1）、房地产开发和经营是社会经济发展的重要组成部分； （2）、房地产开发业的发展是生产社会化的必然结果； （3）、房地产开发已成为我国的支柱性产业； （4）、改变了我国社会经济发展的总体结构。二、房地产开发商及其开发队伍1、开发商的特性2、开发商的社会声誉: 开发商是社区形态变化的主要推动者，其对社区形态的改变很难被人们尤其是老年居民接受。3、开发队伍：开发商在开发队伍中起组织作用。三、开发商及其合作伙伴1、土地所有者或当前的使用者2、政府及政府机构3、金融机构4、建筑承包商5、专业顾问：建筑师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、物业管理师、律师等。第二节 房地产开发的主要程序Why ：房地产开发要按城市房地产开发经营管理暂行办法等有关法规规定的程序进行？B ： 1、房地产产品的形成有其内在的规律性； 2、房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证； 3、政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。 第三节 土地使用权的获取一、概述 获取土地使用权对开发商进行房地产开发的意义二、我国城市土地市用制度及其演变 无限期-有限期，无偿-有偿（一）城市土地1、范围：城市区域内的陆地和水域及其上下空间2、层次 （1）城市市区土地 （2）城市规划区土地 （3）城市行政区划内的土地（二）城市土地使用制度改革的原因传统使用制度的弊端1、国家在土地上的收益大量流失2、土地资源浪费严重3、掩盖了土地级差收益4、阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化5、城市内部用地结构不合理6、不利于建立城市建设资金长期平衡机制7、无偿使用土地不符合市场经济原则8、不利于对外开放和吸引投资（三）改革的主要内容和特点1、不改变城市土地的国家所有制2、土地使用权不全面商品化3、不意味政府鼓励加速土地使用权转让速度4、城市土地管理部门对城市土地实施有效的行政管理第四节 城市规划及其对房地产开发的影响一、城市规划的作用和任务1、作用：保护城市生态环境，实现可持续发展2、任务： 二、城市规划与其他规划的关系1、层次 总体规划，详细规划2、内容 （1）总体规划： 城市性质，发展目标，发展规模（2）详细规划： 规划地段各建设用地的具体情况3、动态变化（1）城市总体规划和详细规划在实施过程中的变化（2）地段或项目的成功开发，促使周围的房地产市场的繁荣4、城市规划与其他规划的关系 国民经济和社会发展计划是编制城市规划的依据，城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。三、城市规划建设用地的分类1、居住用地2、公共设施用地3、工业用地4、仓储用地5、市政公用设施用地6、绿地四、规划设计方案中的主要技术指标 建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。五、城市规划与房地产开发的关系(一)、城市规划制定的原则 城市规划的编制应当遵循下列原则：1从实际出发，科学预测城市远景发展的原2保护生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害的原则。3有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。4合理用地、节约用地的原则。（二）、加强规划对开发的调控，引导房地产开发健康有序地发展1、控制商品房开发总量2、控制土地供应量。3、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。第五节 房地产开发的政府干预一、政府干预的必要性1、改革之初房地产开发市场的无政府现象造成了市场的散乱无序和资源的极大浪费2、我国房地产开发市场缺乏长期自然进化的条件( 时间、物质、资源条件)3、房地产开发企业缺乏总体经济有序发展的背景和环境4、房地产开发市场不能以自然进化配合国民经济发展二、政府制定干预房地产市场政策的原则（一）目标的确定性 1、使存量房地产资源得到最有效利用 2、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 3、引导新建项目的位置选择4、满足特殊群体的需要（二）政策的连续性与协调性三、房地产市场的宏观调控（一）土地供应计划的调控（二）城市规划的指导（三）地价的杠杆作用（四）税收的功能（五）金融杠杆的作用（六）住房政策的影响四、房地产市场的行为规范1、建立完善的资质审查制度2、完善产权登记制度3、建立房地产价格评估制度4、建立规范的交易程序 第二节 房地产开发的主要程序第二节 房地产市场运行规律 房地产产品的形成有其内在的规律性； 房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证； 政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。 四阶段：投资机会选择与决策分析 前期工作 建设阶段 租售与资产管理阶段八步骤：投资机会寻找与筛选、细化投资方案、 可行性研究、合同谈判、正式签署有关协议、工程建设、竣工投入使用、资产管理。一、投资机会选择与决策分析1、投资机会选择（1） 投资机会寻找 “看地”（2） 机会筛选落实地块2、投资决策分析（1）市场分析：供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平 作用：选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位（2 ）项目财务评估：项目经营收入与费用的对比3、工作内容： 市场研究、开发场地选择、拟定开发项目、经济、社会、环境效益评价4、相关部门：开发公司，合作对象，咨询部门二、前期工作1、分析项目用地四至范围与特性，规划允许用途及获益能力大小2、获取土地使用权3、征地与拆迁、安置、补偿4、工程勘察与规划设计、建设方案的制定5、获得规划许可证6、施工现场的“三通一平”7、市政设施接驳的谈判与协议8、安排短期和长期融资9、寻找预租（售）客户10、确定目标市场、租金或售价水平11、对工程量和开发成本进行更详细的估算12、选择承包商13、开发项目的保险事宜洽谈 立项、申请购置开发场地（规划局，国土局、房管局、计委）委托规划、设计 （规划、勘察、设计单位、规划局 ）筹集开发资金 （相关金融机构 ） 申领建设工程规划许可证 （ 规划局 ）拆迁、安置、清场 （住户，派出所，有关管理部门 ）三、建设阶段1、主要任务：进度，成本、质量控制2、工作内容： 招标、投标、发包项目（建管部门、施工企业） 施工准备，三通一平（施工企业） 施工的组织管理与控制 （工程部门、监理公司） 竣工验收、交付使用 （规划局、房管局、工程质管部门） 四、租售阶段1、工作内容：制定销售、租赁计划、宣传、广告 （传媒机构） 商品房销售、签约、公证、付款 （建委，建行，物价局、公证部门） 小区管理、经营、服务 （物业管理公司、居委会、派出所、工商局）居住区开发项目技术经济指标（1）居住区总用地（ha），指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。（2）居民每人占地（m2/ 人），是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。（3）居住区总建筑面积（m2），指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。（4）总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（口/ 户），指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比（5）平均每户居住建筑面积（m2），指居住区内居住建筑面积与总户数之比。（6）居住建筑密度，指居住建筑对居住用地的覆盖率。即：居住建筑密度=居住建筑基底面积居住建筑用地面积。（7）容积率，指居住建筑面积密度，容积率=居住建筑面积 居住建筑用地面积。（8）人口毛密度（人/ha），指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。（9）人口净密度（人/ha），指居住总人口与居住建筑用地面积之比。（10）平均层数（层），指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。（11）高层比例（%），一般. 层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。（12）住宅间距（m），指相邻居住建筑之间的距离。（13）居住区平均造价（元/ m2），指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。（14）建设周期，指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。 非居住区开发项目技术经济指标（1）建筑容积率，指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（2）总建筑面积，指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。（3）地上建筑面积，指地上各层建筑面积的总和。（4）建筑密度，即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（5）规划建设用地面积，指项目用地规划红线范围内的土地面积。（6）建筑高度，指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。（7）绿化率，指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（8）停车位个数，指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。（9）有效面积系数，指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。 规划对房地产开发的引导1、地段的选择 2、控制土地供应量。 3、控制商品房开发总量。 4、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。第二章 房地产市场运行规律第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。是房地产的买家和卖家在某个特定区域内于某一特定时间段内达成所有交易的总和。 二、房地产市场的运行环境 1、 社会环境：人口数量、性别、年龄、教育程度 2、 政治环境：政治体制、政府能力、政策连续性 3、 经济环境：就业水平、支付能力 4、 金融环境：金融体系、金融资源 5、 制度环境：现行法律与相关政策 6、 技术环境：技术水平、技术政策 7、 资源环境：土地、能源、生态等条件 8、 国际环境：三、推动房地产市场转变的社会经济力量（一）影响房地产市场转变的社会经济因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素（二）影响房地产市场转变的社会经济力量 1、金融业的发展 2、信息、通讯技术水平的提高 3、生产和工作方式的转变 4、人文环境的变化 5、自然环境的变化 6、政治制度的变迁第二节 房地产市场的供求关系一、影响商品住宅需求的因素1. 收入的变化；2. 其他商品的价格变化3. 对未来的预期4. 政府政策的变化二、 影响房地产市场供给变化的因素1. 房地产开发成本 2. 政府政策变化 3. 对未来的预期 三、房地产市场的机制 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制，在社会主义市场经济条件下，价格机制起着主要作用，但国家宏观调控对市场产生重要影响。 第三节 房地产市场结构与市场指标一、市场结构1、总量结构：开发和销售之间的数量结构关系。2、区域结构：不同区域或城市之间的差异3、产品结构：不同物业类型的组合关系4、供求结构：不同档次物业的供求关系5、投资结构：不同投资方式的协调关系二、房地产市场细分 1、按地域范围分：如湖北房地产市场、咸宁房地产市场、温泉房地产市场； 2、按房地产的用途和等级分：居住物业市场、商业物业市场、工业物业失常、特殊物业市场； 3、 按房地产交易形式分销售市场、租赁市场、转让市场、抵押市场、保险市场； 4、 按存量增量细分：一级市场、二级市场、三级市场； 5、 按目标市场细分：三、房地产市场指标 （一）供给指标： 1、存量 2、新竣工量 3、灭失量 4、空置量 5、空置率 6、可供租售量7、房屋施工面积 8、房屋新开工面积 9、平均建设周期 10、竣工房屋价值 (二) 需求指标 1、人口数 2、城市家庭人口 3、就业人员数量 4、就业分布 5、城镇登记失业率 6、城市家庭可支配收入 7、城市家庭总支出 8、房屋空间使用数量 9、商品零售价格指数10、城市居民消费价格指数（三）市场交易指标 1、销售量 2、出租量 3、吸纳量 4、吸纳率 5、吸纳周期 6、预售面积7、房地产价格指数 8、房地产价格 9、房地产租金房地产泡沫 概念：房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重偏离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 形成原因：（1）、土地的有限性和稀缺性是其产生的基础；（2）、投机需求膨胀是产生的诱因；（3）、金融机构过度放贷是助燃剂。房地产过热概念：房地产过热，也叫过度开发，是指市场上的需求增长跟不上新增供给增长的速度时，出现空置率上升，租金和价格下降的情况。房地产过热的诱因： 开发商对市场预测的偏差； 开发商之间的博弈和非理性行为； 开发资金的易得性。房地产泡沫与房地产过热的区别和联系区别： （1）、是反映两个不同层面的指标； （2）、严重程度和危害性方面不同； （3）、周期循环中所处的阶段不同； （4）、市场参与者的参与动机不同。联系：都是用来描述房地产市场中实际价格与基本市场价值的偏离，是房地产市场中非基本价格的不同程度的体现。过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因之一第三章 房地产市场调查与市场分析第一节 市场调查一、调查内容1、国内外市场环境调查：政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境。2、技术发展调查：新技术、新工艺、新材料、新能源、新产品的发展现状和趋势3、市场需求容量调查：需求动向、现有和潜在的需求量、社会拥有量、市场份额等。4、消费者及其行为调查：消费者类别、消费者的购买动机和购买欲望、主要购买者的习惯；5、竞争情况调查：竞争者的状况 6、市场营销因素调查：产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查。二、调查的步骤1. 确定问题和调查目标 2. 制定调查计划 3. 收集信息 4. 分析信息 5. 报告结果三、对市场调查的分析与评估 1、方法科学 2、调查具有创造性 3、调查方法多样 4、模型和数据相互依赖 5、合理的信息价值和成本比率 6、正常的怀疑态度 7、遵守职业道德第二节 市场分析的手段与方法一、 市场规模的估计预测市场需求第三节 目标市场的细分与选择STP营销 ：Segmenting 细分市场Targeting 选择目标市场Positioning 产品定位细分市场和弥隙市场：人为细分市场是指卖方根据买主对产品的不同需求或营销反映，人为地将市场分为各种易于识别的顾客群体或类型。自然细分市场是指在市场中自然出现的，可能具有不同偏好的消费群体。 细分市场依据：消费者的产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面存在差异。 细分市场极限：定制营销。弥隙市场是随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益而引入的。 弥隙市场特点：消费者的独特需求；消费者愿意接受较高价格。市场细分的模式: 同质偏好 分散片好 集群偏好目标市场选择 1、单一市场集中化 2、选择专业化 3、产品专业化 4、市场专业化 5、全面覆盖 6、大量定制三、市场定位 差别化分析：批量行业、僵滞行业、分块行业、专业化行业 市场定位：设计出自己的产品和形象，从而在顾客中确定与众不同的有价值的地位。第四节 竞争者分析 识别竞争者 确定竞争者目标 确定竞争者战略 判断竞争者的反应模式 一、竞争者：从市场的角度来看，是指那些与本企业提供的产品或服务相类似，并且有相似目标顾客和相似价格的企业。1、产业竞争观念：从产业方面看，提供同一类型产品或相互可替代产品的企业，构成一种产业。供求情况影响产业结构，产业结构影响产业行为（产品开发、定价策略、广告策略等），产业行为影响产业绩效（产业效率、技术进步、盈利能力、就业状况等）。2、市场竞争观念：从市场方面看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。市场观念有利于企业认清潜在竞争者。二、确定竞争者目标 每个竞争者都有侧重点不同的目标组合，竞争者目标的差异会影响其经营模式。必须了解竞争者的追逐目标和行为动力。三、确定竞争者的战略企业间战略越相似，之间的竞争就越激烈。主要考虑两方面： 1、进入各个战略群体的难易程度不同； 2、进入某一战略群体时，首先要明确竞争对手，然后再确定竞争战略。四、判断竞争者的反应模式1、从容不迫型竞争者 反应不强烈2、选择型竞争者某些方面反应强烈3、凶猛型竞争者全面反击4、随机型竞争者 反映模式不确定五、企业竞争对策：1、考虑竞争者的强弱2、竞争者与本企业相似程度3、竞争者的表现好坏第五节 市场购买行为分析一、影响购买者购买的因素 （一）社会文化因素 1、文化因素认同感 2、社会因素群体意识 （二）个人因素 1、年龄 2、性别、职业、受教育程度 3、经济状况 4、生活方式 5、个性 6、自我形象 （三）心理因素 1、动机 2、感觉 3、学习 4、信念和态度二、消费者购买决策过程 1、参与购买的角色：发起者、影响者、决策者、购买者、使用者 2、购买行为类型 （1）习惯性购买行为 （2）寻求多样化购买行为 （3）化解不协调购买行为 （4）复杂购买行为 3、购买决策过程 引起需要（内部和外部刺激）收集信息评价方案决定购买买后行为第六节 房地产市场分析一、房地产市场分析的概念和作用1、 概念：通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。2、作用： （1）对开发商：选择项目位置、确定产品类型、寻找投资合作伙伴、寻找目标使用者、调整产品结构。 （2）金融机构：决定是否贷款。 （3）营销部门：把握目标市场特征、针对性的制定销售策略、广告宣传策略。 （4）地方政府：立项审批、宏观调控。3、市场区域的确定 市场区域主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地。4、影响因素: 自然特征;建筑障碍; 人口密度; 政治区域;邻里关系;发展类型和范围;竞争性项目的区域二、房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 1、国家和地方的整体经济特性 上升or衰退 ？ 2、特定开发区域城市发展与建设情况（二）市场供求分析中观分析 1、供给分析：当前的存量、过去的走势、未来可能的供给； 城市规划及其变化、土地利用状况，交通、基本建设投资计划；房地产市场的商业周期和建造周期循环运动状况、未来市场区域内供求差异。2、 需求分析:需求预测分析规划建设中的主要房地产开发项目吸纳率分析市场购买者的产品功能需求3、 竞争分析:列出与竞争有关项目的功能特点4、 市场细分:明确拟建项目的实际使用者5、 基于竞争分析的结果，估算总吸纳量和吸纳速度、市场份额、竞争优劣势；6、 市场占有率分析结果：估算市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和租售期，提出有利于增加市场占有率的建议。第四章 房地产开发项目策划第一节 房地产开发项目的类型和特点一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型 1、别墅2、独立住宅：一户不与其他建筑相连建造、并有独立的院子。3、联排住宅：低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单元一户，排列成行。4、普通住宅：多层住宅（2-6层）；高层住宅（10层及以上）；小高层住宅（7-11层，设有一部载人电梯。）（二）住宅开发项目的特点 1、市场潜力大 2、开发投资风险相对较小 3、多元化的市场需求 4、对开发商投资能力要求较低二、写字楼与零售商业物业开发项目 （一）、写字楼及其分类写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成。 写字楼分为甲乙丙三级（地理位置、交通环境、建筑物的物理状况、建筑质量、收益能力）。（二）写字楼开发项目的特点 1、要求开发商具备长期的投资能力； 2、能准确把握写字楼发展潮流和趋势； 3、要高度重视写字楼的选址。（三）零售商业物业:零售商业物业的范围包括小型商铺、百货商场到大型现代化购物中心。 1、区域购物中心 2、市级购物中心 3、地区购物中心 4、居住区商场 5、邻里商店 6、特色商店（四）零售商业物业的特点 1、重点分析物业项目的商业辐射区域 2、开发商具备长期的大规模投资能力 3、先租后建、只租不售 4、对物业管理水平的要求高 5、需要与交通设施联合开发 6、要努力实现商场收益风险管理社会化 7、零售商业物业与其他物业联合开发三、其他类型的开发项目 （一）旅游度假村开发项目 （二）工业物业的开发项目第二节 房地产投资方向与时机的选择 一、房地产投资的类型1、房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程（1）、房地产开发投资（2）、房地产置业投资2、房地产间接投资：投资者将资金投入与房地产相关的证券市场的行为（1）、购买住房抵押贷款证券（2）、购买房地产开发企业的股票、债券（3）、投资于房地产投资信托基金二、房地产投资的利弊1、投资之利：相对较高的收益水平；得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。 2、投资之弊：变现性差；投资数额巨大；投资周期长；需要专门知识和经验；三、房地产投资风险 1、系统风险：通货膨胀；市场供求；周期风险；变现风险；利率风险、政策性风险；政治风险、或然损失风险 2、个别风险：收益现金流风险；未来经营费用的风险；资本价值风险；比较风险；时间风险；持有期风险。四、风险对投资方向选择的影响 1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平； 2、使投资者尽可能规避、控制或转移风险。第三节 房地产开发场地的选择一、位置的含义1、狭义：具体投资场所在城市中的地理位置 （宏观、中观、微观）2、广义：该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系二、场地选择的影响因素1、区位分析 大前提2、场地分析 小前提3、开发潜力分析4、获取场地开发权的方式出让、转让5、影响因素的汇总三、不同类型房地产项目对位置的要求1、居住项目（1）公用及公建配套设施的完备度（2）交通便捷度（3）环境因素（4）居民人口与收入2、写字楼项目（1）与其他商业设施的接近程度（2）周围土地利用情况和环境（3）易接近性3、零售商业项目 商业辐射区分为3个部分：（1）主要区域，直接相邻（2）次要区域，5-15km区域（3）边界区域，15km以外第四节 房地产产品功能定位一、特点1、功能的含义：功用、效用和能力 分类如下：按性质分为使用功能和美学功能 按重要程度分为基本功能和辅助功能 按有用性分为必要功能和不必要功能2、房地产产品功能特点:主要特点表现在功能调整的难度大，费用高。二、功能定位的含义及重要性1、含义2、目的三、功能定位的原则方法1、根本原则：以未来潜在使用者的功能需求特征为导向2、方法步骤（1）明确目标使用者群体（2）分析目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力（3）针对目标使用者群体设计第五章 房地产投资分析基础第一节 现金流量的构成一、现金流量把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上发生的现金流出或现金流入叫做现金流量。二、投资与成本1、广义投资和成本的概念 投资：以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。 成本：为达成一事或取得一物所必须或已经付出的代价。2、房地产投资中的投资和成本（1）、开发项目总投资（2）、开发产品成本（3）、经营成本（4）、期间费用三、经营收入、利润和税 1、经营收入：出租、出售或自营时的收入； 2、利润 3、税金：目前我国房地产方面税金主要包括销售税金（营业税、城市建设维护税和教育费附加）、土地使用税和房产税、企业所得税。 第二节 资金时间价值和资金等效值计算一、资金时间价值: 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金时间价值。 1、随着时间推移，资金价值会增殖； 2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费 二、利息和利率 1、单利计息和复利计息 2、名义利率（r）和实际利率（i）:名义利率=周期利率*每年的计息周期数 ，两者关系为： i =（1+r/m）- 1 。实际利率与名义利率的关系： （1）实际利率比名义利率更能反映资金时间价值； （2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率差异就越大； （3）每年计息周期数m=1时，实际利率与名义利率相等。三、资金等效值与现金流量图 1、资金等值：考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相等的价值。 2、现金流量图：（1）含义（2）绘制规则：横轴为时间轴，相对于时间坐标的垂直箭线表示不同时点的现金流量。四、复利计算公式（一）常用符号P 现值 F 终值 （未来值） A 连续出现在各计息期末的等额支付金额，即年值 G 每一时间间隔收入或支出的等差变化值 S 每一时间间隔收入或支出的等比变化值 n 计息周期数 i 每个计息周期的利率（二） 、公式和系数 1、一次支付的现值系数和终值系数2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数4、等差序列的现值系数和年费用系数5、等比序列的现值系数和年费用系数 第三节 房地产投资经济效果评价指标一、房地产投资经济效果的表现形式 1、置业投资：主要表现在租金、物业增值、减少纳税、股权增加。 2、开发投资：主要表现为销售收入，其大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标衡量。二、投资回收和投资回报 1、投资回收：投资者对其所投入资本的回收； 2、投资回报：投资者所投入的资本在使用过程中所获得的报酬 三、收入价值比率 1、综合资本化率：物业某年预期净经营收入与该物业价值间的比例关系； 2、权益资本化率：预计某年税前现金流量与权益资本价值间的比例关系；3、毛租金收入乘数：投资性物业在出租经营过程中，毛租金收入与物业资本价值之比； 4、净租金收入乘数：投资性物业在出租经营过程中，净租金收入与物业资本价值之比。四、收益率 内部收益率：某一固定资本投资在其持有期内实际获得或预期可获得的收益率； 全部投资收益率：全部已投入资本的收益水平。五、盈利指标的计算方法 （一）、动态指标1、财务净现值：项目按行业基准收益率或目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。2、财务内部收益率 ：指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率 3、动态投资回收期：是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是反映项目投资回收能力的重要指标。 （二）、静态指标成本利润率；投资利润率；资本金利润率；静态投资回收期；现金回报率；投资回报率（三）、清偿能力指标的计算方法借款偿还期；利息备付率 ；偿债备付率；资产负债率第六章 房地产开发项目的可行性研究第一节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少决策的失误。二、可行性研究的作用 1、是申请投资项目核准的依据； 2、是项目投资决策的依据； 3、是筹集建设资金的依据； 4、是开发商与各有关部门签定协议，合同的依据； 5、是编制下阶段规划设计方案的依据 三、可行性研究的依据 1、国家、地区的经济建设方针政策和长远规划 2、批准的项目建议书3、城市总体规划和详细规划4、自然、地理、气象、水文等基础资料5、工程技术方面的标准规范6、国家规定的经济参数和指标7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件等四、可行性研究的工作阶段1、投资机会研究 ：该阶段投资估算精确度为30%，研究费用占总投资的0.20.8% .2、初步可行性研究：精度为20%，费用为总投资的0.251.5% . 3、详细可行性研究：精度为10%，费用为总投资的1.03.0% .4、项目评估与决策第二节 可行性研究的内容和步骤一、内容 1、项目概况： 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置 3、市场分析和建设规模的确定 4、规划设计方案的选择 5、资源供给 6、环境影响和环境保护 7、项目开发组织机构、管理费用研究 8、开发建设计划 9、项目的经济及社会效益分析 10、结论及建议二、步骤：接受委托;调查研究;方案选择和优化;财务评价和国民经济评价;编制可行性研究报告第三节 房地产开发经营方案与评价参数选择一、房地产开发项目的开发经营方案1、区位分析与选择 2、开发内容和规模的分析与选择 3、开发时机的分析与选择 4、合作方式的分析与选择 5、融资方式和资金结构的分析与选择 6、产品经营的分析与选择二、构造评价参数:在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案三、选择评价基础参数:时间类参数，融资相关参数，收益相关指标，评价标准类指标。第四节 房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目成本与费用构成 1、开发直接费用：土地费用、前期工程费、房屋开发费。 2、开发间接费：管理费、销售费用、财务费用、其他、不可预见费用，税费。二、房地产开发项目成本费用估算办法 1、土地费用估算：土地出让金，土地征用费，城市建设配套费用，拆迁安置补偿费； 2、前期工程费：前期规划、设计、可行性研究费用，水文地质勘察以及三通一平费用； 3、房屋开发费：建筑安装工程费，公共配套设施建设费用；基础设施建设费用。4、管理费 5、销售费用 6、财务费用 7、其他费用 8、不可预见费用 9、开发期税费三 、房地产开发项目租售方案及收入测算 租售方案的内容：项目出租、出售还是租售并举？租售面积比；可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积；出租出售的时间进度安排；租金和售价水平的确定；收款计划的确定。第六章 房地产营销策略分析主要内容房地产主要有两种营销渠道：委托代理、自产自销自产自销的优点1.自行销售能够直接面对客户，掌握客户需求。2.自行销售能够维护房地产商的品牌。在销售处售楼，一是卖楼，二是卖服务。3.自行销售能够对销售节奏和价格走向进行有效控制。4.自行销售可以节省销售佣金。这笔开支虽然不多，但可以克服消费者的心理障碍，为消费者省钱。 中介代理商销售优点1.委托代理公司可以整合社会资源2.代理公司有广泛的客户网络代理公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，拥有训练有素的营销人员。3.中介公司专业性强代理公司由于不仅经手的楼盘较多，而且对不同区域、不同项目有各自的优势，尤其对市场供求关系、竞争对手和置业者消费心理变化的了解具有专业性，与自销相比，能很快找到市场需求切入点、摸索时间短。房地产营销渠道选择方法一般认为适合自产自销的房地产项目及企业应具备以下条件：1.从企业内部资源上看（1）公司拥有高度专业和经验丰富的组织和策划人员；（2）公司拥有足够的熟悉市场供求变化、消费心理变化、业务熟练的销售人员；（3）公司拥有能根据销售变化调整广告创意、进行媒体整合的专业人员；（4）公司拥有能够根据营销战略，实施相应公关促销活动或根据销售变化实时销售控制的组织人员；（5）公司具备或者可以在短时期内建立起一个客户网络的能力；（6）公司决议长期从事房地产经营，有意成立销售部，参与整个项目策划和销售。这样一个项目完成后，发展商便可以拥有一支初步成熟的销售队伍。2.从项目条件上看 （1）所开发的项目属于定向开发，有较明确的销售对象；（2）开发商所开发的项目迎合市场需求，受到置业者追捧，并且房市上扬；（3）楼盘所在地市场竞争不是很激烈如果开发商具备上述条件，则可以采取自产自销的策略。如果缺少这方面的人才和渠道而勉强自销，很难达到预期的销售目标，因此必须采取专业代理的方式。 房地产代理商选择的方法和步骤一、房地产企业选择代理商的标准 二、选择代理公司的最优流程设计 房地产企业选择代理商的标准1.看其是否具有中介从业资质2.看其是否具有强烈的敬业精神3.看其是否有较强的市场调研能力4.看其是否具有较强的公关能力5.看其是否适合自己的项目 选择代理公司的最优流程设计1.计划:先组成一个由3-5人组成的选择小组，在公司销售经理领导下行动。其第一阶段的主要任务是收集市场上的物业代理商的有关资料；设计一个评审模式。2.访问候选物业代理商3.邀请候选物业代理访问本公司4.评审各物业代理商的设计方案5.决策 房地产展会销售一、房展会的内涵 : 房展会作为一种载体，缩短了房地产开发商和消费者之间的距离，是一种全方位的沟通和交流方式。房展会给开发商提供了一个展示平台，也给消费者提供了更多的选择机会，其效应和成果将在会后一段时间内逐渐显现。举办房展会为与房地产密切相关的产业提供了发展的机遇，消费者也从中受益。二、房展会上楼盘营销要点 开发商营从以下几点考虑： 1.应该摆正心态，不能以当场成交论成败 2.做好前期的准备工作 3.举办活动和实行各项优惠措施，吸引消费者 4.千方百计提高房展会现场宣传的效果 房地产广告策略宣传的作用:介绍新产品，新品牌;恢复人们对该产品的兴趣;提高知名度;改善形象;宣传与赞助宣传的优势与特性:高度真实感;没有防御;戏剧化表现宣传策略:确定宣传目标;选择宣传的信息与工具;实施宣传方案;评价宣传效果二、广告策略 1、制定广告目标 2、确定广告预算 3、选择广告媒体 4、评估广告效果三、房地产市场宣传的主要手段1、广告 2、邮寄宣传品 3、发送售楼书 4、现场广告牌和广告围栅 5、楼盘推出庆典仪式 6、现场展示样板房四、房地产广告投放策略1、大众媒体树品牌，小众媒体促销量2、大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化3、新闻性软文启动市场，商业广告跟进断后4、软性广告晚报类有效，硬性广告晨报类有效，专业性杂志软硬兼施5、夹报软性广告比硬性广告效果好6、形象广告前半周有效，促销广告后半周有效 7、媒体组合拳威力最大 8、滞销的解决之根本点在于找到准确的通路9、节假日后三天的广告效果比节前的效果更理想 10、大盘靠品牌带动销售量，小盘靠销量树品牌 第七章 房地产开发的建设过程第一节 建筑工程施工的招投标一、招投标的基本概念房地产开发项目建筑工程施工的招投标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，有房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议、签订合同的过程。二、招标方式 1、公开招标：招标人以公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 公开招标适用于工程规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发建设项目。 2、邀请招标：招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标，也称选择性招标。邀请对象一般为5-10家，不少于3家。 邀请招标适用于工程性质比较特殊、要求建筑承包商有专门的技术人员和专业技术，只有少量建筑承包商能够胜任的建设项目。3、公开招标与邀请招标的区别发布信息的方式不同;选择的范围不同;竞争的范围不同;公开的程度不同;时间和费用不同三、招标程序申请招标编制招标文件;编制招标工程标底;确定招标方式、发布招标公告;投标人资格审查;招标工程交底及答疑;开标、评标和决标;签订合同第二节 建筑施工合同形式一、含义:建筑施工合同是开发商与承建单位为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的具有法律效力的协议。二、分类（一）按计价方式分1、固定价格合同 （1）固定总价合同 （2）固定单价合同 2、成本加酬金合同 （1）成本价固定百分数酬金（2）成本价固定酬金 （3）成本价浮动酬金 3、可调价格合同 4、计量估价合同（二）按合同所包括的工程范围分 1、总包合同 2、开发商直接发包承包合同 3、独立承包合同（三）按是否包料分 1、包工包料合同 2、包工部分包料合同 3、包工不包料合同三、合同通用条款词语定义及合同文件；一般义务；合同文件管理；材料及设备供应；开工竣工时间及工期；变更与增减；转让与分包；竣工验收与维修；工程款支付方式；风险与保险；中断合同；经济责任；争端的解决第三节 工程项目管理一、项目管理的概念1、项目的定义：项目为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务(或者项目)所必须完成的互相独立、互相联系、互相依赖的活动。”2、工程项目的特点 ：有时间限制；有资金限制和经济性要求；特殊的组织和法律条件；复杂性和系统性3、项目管理的概念：将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，以成功的实现项目预期目标的活动。4、项目管理的特点：目标明确;项目经理个人负责制;充分的授权保证系统二、房地产开发项目管理的内容1、 开发建设用地2、 开发建设的法定手续3、 合同文件的准备4、 承包商的选择5、 现场监督6、 施工阶段7、 项目竣工验收8、 对项目管理队伍的管理四、施