政府是否应该调控房价.doc

羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿薂聿莁蒂袀肈肀蚇螆肇膃蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肃莂荿蚅膂肁薅薁膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芇蒁薀袁荿蚆罿袀腿葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒆莀羅袆膅薆袁羅芇莈螇羅莀薄蚃羄聿莇蕿羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀衿腿薅蕿羁肂蒁薈肄芈莇薈螃肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈蚅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃羂芃芆蚂肅膅薄蚂螄羈蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈螈螁羅蒇螇袃膀莃螇肅羃荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿螃肂肀莅袂螂芅芁葿袄肈膇蒈羆芄蒆蒇蚆肆蒂蒆袈莂莈蒅羁膅芄蒄肃羇薂蒄螃膃蒈蒃袅羆莄薂羇膁芀薁 政府是否应该调控房价？20世纪结束的前几年，全球经济出现了疲软的状态，中国经济也面临着通货紧缩的压力。为推动经济进一步增长，政府出台了一系列的政策以扩大内需，并将房地产行业作为中国经济发展的增长点，这些政策充分刺激了房地产行业的发展。这些年，房地产行业连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了城市部分居民的居住条件。房地产行业成为中国经济增长的领头羊。2003年以来，我国的房地产市场出现过热的现象，显露出了区域性、结构性等问题，表现为价格的不合理持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，部分地区房地产建设规模偏大等现象。2005年以来，部分城市房价继续走高，房地产的投资性与投机性需求日益增长，部分城市的房地产市场已经开始出现泡沫，不仅威胁着房地产会融的安全问题，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。房地产的自身特性以及房地产业的运行现状，期待着我国政府对其进行有效的调控。2003年以来，政府对房地产的调控政策频繁出台，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善，很多地区仍然存在着房价持续走高、房产供需结构不平衡等现象。1国外研究现状国外对房地产经济的研究起步比较早，主要集中在土地经济学和城市经济学两大领域。对于房地产市场的宏观调控的研究比较多，提出了较有成效的政策措施，积累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控必不可少。主要的代表学者1有：wite。m(1975)、jerichard(1982)、wheaton和william cf1993)等运用宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等；地帕斯奎尔和惠顿(1996)研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性：dennis jmckenzie和richard mbettsfl996讨旨出了政府干预住房市场能够改变市场经济作用所不能满足的地方，并提出政府介入住房方案。2国内研究现状随着房地产业的发展，我国涌现出了许多学者对房地产业以及房地产行业调控进行研究。粱运斌(1996)研究了房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系以及调控政策进行了分析和探讨；罗龙昌(1999)研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题；宋春华(2000)提出建立有效的调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益；谭刚(2001)提出转轨时期中国房地产调控体系的总体构思；谢经荣(2001)在地产泡沫与金融危机：国际经验极其借鉴中对地产泡沫与金融危机的传导机制作了分析，并为政府的宏观调控与金融危机的防范作了经验性的描述；曹振良(2003)等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研究了房地产经济宏观调控问题；曲波(2003)提出了房地产经济波动宏观调控的六要素；胡睿宪(2003)从宏观及理论角度研究了北京房地产市场宏观调控问题；董藩等(2003)研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。国外对房地产市场宏观调控的理论研究和政策措施比较成熟，但由于土地制度、社会制度等国情不同，不能直接拿来运用。国内对房地产市场的宏观调控也做出了一些研究，但很多研究仅限于理论层面，很少从深层次上去分析宏观调控发生作用的阻碍机制。伴随着房地产行业在我国经济中的飞速的发展，政府对它具体的调控也开始迅速地走向成熟，在这一过程中，我们不仅需要房地产调控的宏观理论，更需要深入分析宏观调控效果及其产生原因，以细化的调控体系，做出更有针对性的政策建议，逐步完善我国的房地产宏观调控机制，这些是需要对前人的研究进行补充的。一现状宏观调控的背景描述一房地产源头市场的发展现状土地是房地产业发展必须依赖的根本，土地市场是房地产市场体系的源头市场。改革开放以来，在我国房地产行业调控政策的指引下，中国土地市场发生了重大变化，其建设也取得了很大成效：国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度；确立了新的土地用途管制制度、收益分配办法、收购储备制度，完善了土地调查登记制度；土地公开交易的市场服务体系逐步形成。1. 土地开发面积。随着房地产业的迅速发展，我国的土地开发面积逐年加大，由于土地资源是有限的，很多开发商2002年开始大量的囤积土地，2005年，据!国家统计局对3000家重点房地产企业的调查，近l3房地产开发企业拥有土地储备。2000年以来，全国土地购置面积、开发面积以及囤积面积如下，见表l。从表1可以看出，我国的土地购置面积以及开发面积基本上呈现逐年增加的现状，而且有大量的面积被开发商囤积起来。土地面积大量开发的同时，我国耕地面积大量的减少，从1996年到2003年1，全国耕地从195l亿亩减少到185l亿亩，7年之内净减少l亿亩。现有人均耕地面积仅为143亩，不及世界平均水平的一半。全国有666个县(区)人均耕地低于联合国粮农组织确定的08亩警戒线。2. 土地价格。土地是不可再生资源，由于其稀缺性，决定了它价格的昂贵性。从2000年至今，全国居民住宅用地土地交易价格指数呈现逐年上升的现状，见图1。二、房地产开发市场现状1房地产的投资规模。房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发投资是全国固定资产投资的重要组成部分。2000年以来房地产投资增长要快于全社会固定资产投资的增长，而且房地产投资完成额占全社会固定资产投资的比重逐年上升。部分地区房地产投资规模过大。由于12004年国务院陆续出台调控房地产市场的若干措施，2005年1季度房地产投资增长267，比去年同期回落135个百分点，但这种增长是在去年同期较高增幅基础上的增长，高于全社会固定资产投资增幅，个别地区房地产投资增长超过后者50。2005年季度有13个省(区)房地产开发投资增幅超过30%，其中6个超过50，最高的达115；40个重点城市中，13个超过50，其中4个超过100%，最高的达172。2.房地产开发的资金来源。房地产行业是资金密集型行业，它的开发需要大量的资金。我国自1999年以来，房地产开发投资资金的来源组成中，房地产开发企业自有资金占资金来源合计的比例仅在13%-15左右，国内贷款占资金来源的比例逐年下跌，但定金及预付款在资金来源合计中占有相当大的比重。三、房地产销售市场现状1价格持续上涨。在房地产销售市场上，商品房价格持续上涨。房价过快上涨呈现蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海向其他地区扩展，2005年以来中部地区部分城市涨速加快。二手房价格上涨加速。2价格收入比较高。在房地产业销售市场上，我国大多数居民的低收入与过高的房地产价格形成了鲜明的对比，全国的住房价格收入比比率普遍较高。1989年lo月香港大学bertnand reoaud在他写的一份研究报告中2指出：“在发达国家，房价收入比在15.5:l之间，在发展中国家，该数一般在46：l之间，当然也有例外。”2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算为82倍，以户均100平方米计算为109倍，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上。但是，日本房价最高峰的1991年，房价收入比也不过8.0。1 商品房空置率较高。在房地产销售市场上的三级市场上，即消费者与消费者之间的买卖，房产商品的投机性明显加强。在没有足够真实有效需求的前提下，使得我国部分地区房屋空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面积+存量房的空置面积)房屋总量*100，国际通行标准是10。空置反映需求强度：影响未来走势判断，空置率居高不下时，市场价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来越太的泡沫。二中国房地产市场宏观调控的原因分析所谓宏观调控，即政府从国民经济全局利益出发，采取一系列的经济措施，主要通过财政政策和货币政策，对宏观经济运行过程进行调节与控制，以实现社会总需求和总供给的基本平衡等宏观经济目标。一、 宏观调控的理论依据：房地产市场失灵现代福利经济学的第一原理证明，只有同时满足：拥有充分的市场、所有的消费和生产者都处于竞争状态、存在着市场均衡这三个条件，通过市场配置资源才是有效的。当其中一个假设不成立时，将产生资源配置的无效率，即市场失灵。市场失灵主要有垄断、外部性、公共物品、信息不完全等状况。中国的房地产市场不仅存在着外部性、不完全竞争性、信息不对称等问题，部分房地产还是准“公共物品”，因此，为促进房地产市场的可持续健康发展，我们必须借助凌驾于市场之上的力量政府这只“看得见的手”来弥补房地产市场上的失灵。房地产市场失灵是我国政府对房地产市场进行宏观调控的理论依据。(一)房地产的外部性理论1房地产外部性的基本概念外部性是指一个人或企业等经济主体的行为影响了其他个人或企业的福利，但是没有相应的激励机制或约束机制使产生影响者在决策时充分考虑这种对其他主体的影响。根据外部性的定义，可以看出中国的房地产存在着外部性的特征。2我国房地产的外部性分析。当前，由于房地产过度开发对其他行业的外部不经济，使得我国经济过于依赖房地产以及房地产关联行业，而忽视了其他行业，如农业、轻工业等的发展，容易造成全国经济结构的不均衡。正因如此，我国当局很有必要对房地产行业进行宏观调控，以促进我国经济、社会的和谐发展。房地产开发施加于消费者的外部性。在房地产开发期间产生的噪声污染、建筑垃圾、交通路线的暂时堵塞和改变给附近居民带来了不便，降低了家庭的效用水平，但这种损害并没有在房地产商的利润函数中予以考虑，是典型的外部不经济。房地产消费的外部性。在目前的中国市场上，房地产消费的外部性包括外部经济和外部不经济。很多，其中对整个房地产消费市场影响较大的是高收入者的购房行为对低收入者产生了很大的外部不经济，由于低档房较高的价格弹性，低收入者的消费者剩余在很大的程度上被低档房供给商剥夺，若不加以宏观调控，势必影响我国的社会安全问题，从而无法实现全社会的可持续发展。（二）我国房地产的准“公共物品”属性。在我国社会主义改革开放的过程中，由于资源禀赋不同、垄断隋况下价格对价值背离、生产要素供求状况的不平衡、各经济利益群体追求自身利益的最大化等原因，造成了收入分配的不公平。为确保住房分配公平，我国政府应保障中低收入者的基本住房消费权益，提高社会总的福利水平。因此应将低收入阶层的住房低档居民住房(经济适用房、廉价租房等)界定为准“公共物品”。由于准“公共物品”具有商品属性和社会属性双重性质，因此，需要政府对其进行调控。(三)房地产市场的不完全竞争性1完全竞争市场。完全竞争市场必须具备四个条件：(1)、市场上有许多经济主体。这些经济主体数量众多，且每一经济主体规模很小，他们任何一个主体都无法通过买卖行为来影响市场上的供求关系，也无法影响市场价格，都是市场价格的被动接受者。(2)、产品是同质的，即任何一个生产者的产品都是无差别的。任何单个主体对整个市场的影响减少至可以忽略不计的程度；由于个别售卖者的产品和他的竞争者完全一样，就使他不能以任何方法控制其价格。(3)、各种资源都可以完全自由流动而不受任何限制。这包括劳动可以毫无障碍地在不同地区，不同部门、不同行业、不同企业之间无障碍流动；任何一个生产要素的所有者都不能垄断要素的投入；新资本可以毫无障碍地进入，老资本可以毫无障碍地退出。(4)、市场信息是完全的和对称的。厂商与居民户都可以获得完备的市场信息，双方不存在欺骗。由于现实世界中垄断的市场结构的广泛存在，厂商在这些市场结构中拥有决定市场价格的权利，由此产生的市场结构是市场价格超过边际成本，出现了过高的价格和过低的产量，没有使资源得到有效配置，即社会经济处于帕累托次优状态。然而在现实经济生活中，真正符合以上四个条件的条件并不存在。2房地产市场的不完全竞争性。房地产市场的每个子市场上，都是不完全竞争的。土地供给市场上，土地的有限性必然造成其供给上一定程度的垄断，特别当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手段，从而影响土地的高效配置和合理利用；房屋供给市场上，商品的出售或出租往往带有地域性和垄断性，对于每一套商品来说，不仅位置有差异，房屋结构以及价格都有着很大的差异性；房屋销售和租赁市场上，对于厂商来说，由于房地产投资大，回收期长，因而能进入房地产市场只能是少数人；对于消费者来说，在信息获取上更是处于完全劣势，信息不对称性十分明显。为了克服市场机制在一些方面的失效，就不能单纯依靠市场的“看不见的手”的作用，而必须同时依靠政府的宏观调控作用。政府作为体制改革的推进者和市场发育的培育者，需大力造就市场机制得以发挥的环境。并通过多种手段调控供求总量与结构，以达到市场发育和供求平衡的双重目标。二、房地产市场的特性使宏观调控成为必然(一)房地产具有自我增值的特性土地是房地产的重要组成要素，土地的自我增值性决定了房地产的自我增值性。在土地市场上，一方面土地资源是有限性的，因而其供给价格是缺乏弹性的；另一方面，随着人13的不断增长，人类对土地的需求是逐步增加的。正是以上两种原因，引发了土地的增值性。因而，房地产作为一种商品，不仅能够满足人类的消费需求，还能够满足人们的投资需求，即既可以作为消费品，又可以作为投资品。房地产的投资品属性，诱发了大量的市场活动主体(如房地产开发商、房地产投机商等)开始囤积土地、房产，以待升值。土地价值的增加是由人口的集聚和生产的需求导致的，而非某个人的劳动或投资引起的，因此土地增值的收益应归全社会所有。然而，现实中由于某些个人或企业的资源禀赋不同，很容易导致土地增值收益分配的极度不公平。要想制止对房地产的炒作行为，实现土地增值收益的二次分配，需要政府对房地产市场进行调控。房地产一旦被赋予投资和投机的功能，就很容易形成供求与价格的泡沫现象。暴涨暴跌、“追涨杀跌”是房地产价格运动的重要特征。这就很容易导致经济社会不稳定，给中低收入家庭造成很大危害。(二)房地产价格有着更为强劲的上涨压力近几年来，我国房地产价格的迅猛上涨，和房地产供求缺口过于悬殊是有很大的关系。根据国际1上一些国家的实践经验，当人均gdp处于1000美元至8000美元之间，是房地产需求迅猛扩张的时期。与一般商品相比较而言，房地产商品的价格存在着更为强劲的上涨压力。如果任由这种压力来推动房地产价格的上涨，势必引起房地产市场的混乱。(三)房地产的发展在相当程度上依赖于政府的土地政策房产和地产是不可分割的，地产和房产在价格上是互相包容的。地价只有包含在房价中才能实现其自身的价值。由于土地使用权的转让是由地方政府垄断的，这就使得政府有可能在房地产市场运行中，扮演补充市场失灵的作用。由于住房是一种高附加值物品，又是城镇居民的基本生活必需品；同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任。因而不可能、也不应当把低收入家庭的住房需要也推向市场，通过完全市场竞争来达到住房供求均衡。正是由于我国房地产市场存在着以上特性，政府必须对其进行调控，促进它的健康可持续发展。房地产的三种扩散效应如下，由于房地产业将在相当长的时间内保持国民经济支柱产业的地位，房地产业在整个国民经济体系中几乎处于一种“牵一发而动全身”的位置，因而对它的调控就是十分必要和重要的。只有这样，才能使整个国民经济保持持续健康的发展。（四）房地产泡沫容易引发金融危机房地产泡沫容易引发金融危机。20世纪末期的亚洲金融危机还历历在目，其波及的国家几乎都有一个重要特征2，就是首先经历了房地产价格的崩溃，最后是银行体系的削弱，最后是汇率危机。先后顺序并不一定说明存在着因果关系，但是，房地产价格的变动绝对是一个重要的影响因素。（五）我国房地产市场呈现出严重的非均衡状态在西方经济学中，非均衡是相对于瓦尔拉斯均衡而言的，是指不存在完善的市场，不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡。在非均衡的状态下，各种力量因素，并不一定是。(或只是)价格，根据各自的情况进行调整以达到均衡，它是经济运行的一种常态。政府对非均衡市场的调控目的在于把非均衡的现状降低到最低，提高经济运行效率，从而实现非均衡条件下自愿的优化配置。中国的房地产行业运行存在着供求总量上的非均衡和产品结构上的非均衡。(一)房地产市场供求总量的非均衡现状当前中国房地产市场供求总量的非均衡一般表现为潜在需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即短缺与过剩同时并存。需求上，一方面我国住宅市场的潜在需求巨大。随着我国城市化目标的逐步实现，人民消费结构的升级，大量适婚年轻人口的形成，等等，都带来了住宅市场巨大的潜在需求。另一方面大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明我国城镇居民住宅实际需求很低。供给上，近几年住宅市场繁荣的表象掩盖不了一个不争的事实：大量商品住宅楼闲置。市场上使用与大多数中低收入人群的经济适用房供给较少，出现供不应求的局面，豪华住宅以及大面积住宅供给较多，而购买人权较少，出现供大于求的局面，从而造成了有效供给小于实际供给的局面。(二)房地产产品结构的非均衡现状无效供给过剩与有效供给不足并存，潜在需求庞大与有效需求不足并存，形成了中国房地产市场错综复杂的结构性供求失衡的局面。在目前的中国房地产市场上，由于利润空间的差距，房地产开发企业偏重于开发商品住房，对经济住房的开发热情很低。在商品住房内部，中、高档住房开发比例不合理。中低档普通商品住房供应不足。突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。美国政府对房产市场宏观调控实例一、 美国政府对房地产市场的宏观调控经验在最近几年的全球房地产市场的一轮大发展中，中美两国的房地产市场令人注目，成为发展中市场和发达市场的两种典型。历史上，美国的房地产泡沫不仅没有破裂过而且还在继续并且没有停歇的迹象。2000年以来美国房地产价格出现全面、迅速的上涨，区域之广，力度之大，后劲之足，在美国历史上并不多见，但美国却没有人认为泡沫可能破裂。究其原因，总结出以下几点：(一) 房地产金融市场上严密的调控体系在长期的实践中，美国已形成了一个对房地产金融市场进行宏观调控的严密法系。美国房地产金融市场的一个特点是：由市场经济体制决定的私人金融机构占主导地位。相互竞争的私人金融机构自主经营，自负盈亏，自担风险，使住房信贷始终在健全的市场体制中运行，从而保证了信贷资金的良性循环与业务的稳定发展。除了多元的金融市场体系外，美国政府在房地产金融市场上的多方位的参与也起了很大的作用。美国政府在房地产融资中承担着机构建立的发起者、合伙人、监管者等多重角色，目的是以较低的成本向房地产市场提供资金，同时提供保险与保证计划减少贷款机构承担的风险。(二) 完善的房地产税收制度1.健全的房地产税收体系2政府对购房者核减税利的优惠制度(三)多元化的房地产商品供应结构美国房地产市场上商品结构多元化，不仅有产权公寓(概念和国内完全一样)，还有只拥有股权而没有产权的“合作公寓”1。“合作公寓”的数量大约是产权公寓的三四倍，价格却不到产权公寓的一半。此外，还有单家庭房屋(国内称为“别墅”)和多家庭房屋等多种物业形态。政府对国内高、中、低收入人群，制定了有区别住房供应政策。对高收入者供应商品房，价格由市场调节，政府只管依法收税等事宜。对中等收入者供应“社会住宅”，政府对开发建设社会住宅给予贴息贷款支持。对于享受政府贴息贷款建造的住房，建设标准不高，售价也较低。低收入者住标准更低的住房(廉租房)，这种住房只租不售，政府给低收入者房租补贴。美国政府在房地产业中靠经济手段、靠利益结合、靠法律保障多者的有效结合，很好地平衡了政府调控和市场机制的作用，促进了房地产业的快速、健康发展。 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