临安顺达房地产项目产品报告案.doc

目 录目 录1【肆】项目定位3一、项目市场定位31、功能定位32、档次定位33、客群定位4二、产品定位51、产品定位思路52、项目开发主题定位63、产品定位及阐述7【伍】产品建议8一、产品组合建议8二、规划设计建议101、总体规划布局示意102、景观规划：112.1景观设计理念112.2景观设计建议123、道路规划174、单体规划18三、建筑风格建议191、建筑风格定位思路191.1城市住宅建筑风格现状191.2城市商业建筑风格现状22四、区域分析与地块建筑表现建议241、区域远景规划242、区域区域现状253、建筑风格建议274、建筑表现形式27五、住宅产品设计建议291、退台式花园洋房292、错阳台式情景小高层303、沿街多层314、立面细部材料提示32六、商业产品设计建议351、商业街与城市会所352、商业产品设计建议36建筑色系36建筑风格37骑楼步行街38单体商业建筑39灯光设置39材料应用40面积及布置41七、户型建议421、户型配比建议421.1花园洋房户型特征：421.2小高层户型特征：431.3沿街多层特征：432、经典户型推荐442.1花园洋房户型：442.2小高层户型：45八、部分公共配套建议481、会所483、其他配套设施494、智能化配套建议505、物业管理建议50【肆】项目定位一、项目市场定位1、功能定位六大生活系统复合型居住区q 居住平台：“当地居民改善居住条件的第一居所”。q 社区服务平台：以智能化配套设施、细致周到的人性化物业管理，为业主提供温馨舒适的生活环境q 环境/空间：核心景观及细部景观相结合，景观小品和多层次的立体绿化布局，营造休憩闲适的生活空间；q 运动/休闲：将运动、休闲理念融入其规划设计中，部分底层架空处理（景观、运动空间）以及健身设施、慢跑道等配套让居民更健康、更快乐地生活其中；时尚主题会所与城市会所合而为一，为居民提供各种不同类型的交流场所q 商业/餐饮：商业部分功能定位为将以“临安城市主题型商业的领跑者”为目标，突出 “城市休闲会所”属性，辅于具有一定辐射作用的外向型社区商业满足内部及周边需求。功能定位为 外向型城市商业社区商业。q 就业/发展：引入复合式社区规划，以区域级社区商业及城市商业的设置为社会提供服务行业就业机会，鼓励住户创业，自然形成良好的业态，并提供大量的社会就业岗位，促进区域的发展和增添社区的活力。注：城市休闲会所由三部分商业构成，包括时尚休闲风情商业街、时尚主题会所（南面地块裙楼）、高档休闲娱乐中心（东面转角纯商业地块）2、档次定位住宅城西中高档典尚人居目前临安城区住宅均价3500元/m2左右，主要是由于大地春天等个别体量较大、售价较高的拉动了区域均价的提升。从区域角度而言，城西目前在售项目仅有大地春天及玲珑花园，价格差距较大，从2800元-5900/m2不等，对本案借鉴意义不大。此外，临安城区销售项目均价大多不超过3000元/m2。无论从售价还是项目品质方面等综合因素方面，本案都具备超越普通住宅市场均价、品质及综合性价比的先天条件和实力；但另一方面，项目缺少自然景观资源匮乏，区域认同度不高等劣势是本案打造临安高档住宅的主要抗性因素，综合评判，本案合理的定位应锁定于中高档次。商业集外向型中高档社区商业、高档城市商业于一体的城市休闲会所结合临安缺乏高档休闲娱乐场所、服务型配套商业量多质次的现状，从本案所处区域出发，提供与住宅档次相对应的外向型社区商业，在满足自身配套需求的前提下，对区域商业业态有益的补充，将是本案社区型商业的发展方向。位于万马路与石镜街交汇处地块交通便捷，高档餐饮消费场所锦泰来已得到市场及临安消费群体的认同，结合石镜街休闲娱乐商业分布较散的情况，集中高档休闲娱乐商业，通过保持区域形象一致，提升档次，将成为本案突出商业特色，提升项目的主要突破点。3、客群定位住宅部分：主力客群：新临安精英阶层，各行业中坚力量，有一定社会地位及相当的消费能力，对市场认识较为理性，期望现代城市生活和改善居住环境，具有“花钱买服务”消费意识的二次置业群体。标志性客群：区域企事业中高层管理人员，城市财富领袖阶层商业部分：主力客群：致力于投资兼顾部分经营休闲娱乐类服务行业的多元混合群体，包括企业、个人。对投资渠道及经营理念具有一定认识，倾向于中长期投资的投资群体。标志性客群：临安当地各种企业、区域餐饮娱乐经营户、区域企事业单位中高层管理人员二、产品定位1、产品定位思路1.1开发商城市运营商临安是个古老而又年轻的城市，一方面她有着悠久的历史和深厚的文化积淀，钱王故里、吴越文化人所皆知，另一方面随着经济的快速发展，城市建设也日新月异，只是新的城市建筑和风格不仅对临安地域文化的内涵无从体现，在城市化的推进中一些颇有特色的吴越文化遗留建筑却在消失，一些特有的城市风情资源在流失。土地零星、散漫的开发模式，小农意识泛滥，城市中更是自建房占了多数，使得这个城市更像个放大了的乡镇，整体缺乏特色和个性色彩。旧有的风情已逝，新的风情却一直未形成。在新一轮的城市建设进程中，一个有社会责任感的房地产企业不应再仅仅满足自身土地的改造开发，而是看的更高更远，从城市运营的高度出发，让建筑成为城市的有机组成部分，在满足功能需求的基础上以富有创造性的表现彰显个性，塑造新的城市风景！1.2“慢生活”时代的思考约翰列侬曾说过：“当我们正在为生活疲于奔命的时候，生活已经离我们远去。”在当今的经济社会，人们追名逐利，紧张忙碌，快节奏的生活，巨大的生存压力，压得人们喘不过气来。在不断亮起的健康红灯面前，人们也正逐渐的意识到要追求一种悠闲的生活方式，放松身心，慢酌细品生活的滋味。休闲，这个现在已经和改革、开放一样普及的说辞正是在这样的背景下为人们所熟悉的。反观临安人，勇于创业，却时常表现得小富即安，得天独厚的青山秀水培育了临安人骨子里的那份悠闲和从容，相对大城市而言较慢的工作和生活节奏使得临安人有更多的时间和精力投入到休闲中去。目前临安各类档次的休闲娱乐业态基本齐全，但总体呈现量多质次、分布零散的特征，在缺乏知名品牌的支撑下，有限的消费力量被进一步摊薄，无法形成热点。就休闲娱乐而言，临安目前还没有一个具有代表性的热点区块，能为人所记住的只是某个店，而不是某条街，这与城市而言，更像是缺失了一张名片；与消费者而言，则是无形中增加了消费成本。 临安需要一个休闲大本营，一个一站式的娱乐基地，一个集中的丰富的让生活更精彩的地方。而我们正是机不可失，责无旁贷。2、项目开发主题定位时尚的潮流的动感的标志性的城市级商业城市级消费城市名片城市运营城 市 风 尚 休 闲 领 地规模的集中的街区的组合的专享的悠闲的生活放松的心灵舒缓的节奏雅致的情调自然的交流开发主题诠释：q 结合市场定位，本案商业部分由社区配套商业、城市主题商业构成，在满足自身及周边住户基本需求外，打造主题商业街区，面向城市中高档消费客群，以主动的姿态参与城市的发展运营，塑造城市会所的名片形象q 强调体现个性化特色，秉持时尚动感的风格，成为城市的个性标志和时尚领跑者q 通过富有变化和创意的建筑和景观，提供悠闲雅致的居住品质及互动和谐的交流空间；实现居住和休闲的平滑过渡，在生活与娱乐消费轻松切换；以点及面营造纯粹的休闲主题街区，将休闲进行到底q 通过各地块的不同功能组合分配，形成规模的系统的集中的生活、休闲、娱乐、消费空间；同时以统一的休闲主题作为自然的身份识别，形成特定群体的交流活动圈层3、产品定位及阐述多功能休闲时尚会所+复合型休闲健康社区多功能休闲时尚会所：q 多功能：业态的多样性，商业业态由商务功能、休闲功能、娱乐功能、健身功能、休憩功能、配套功能等多功能组成；q 休闲：不论是建筑风格、业态设置、景观营造、消费心态等众多方面去创造、去感受休闲与放松；q 时尚：时尚的空间、时尚的享受、时尚的人群、时尚的空气怎能不让人不时刻身处时尚之中；q 会所：城市的、你的、服务的、多功能的，不仅是会所了！复合型休闲健康社区:q 复合型：沿街多层公寓花园洋房情景小高层公寓；q 休闲：这里的生活，清晨是推开窗的绿色，中午是绿荫下的休憩，下午是水池边的欣赏，晚上是会所的娱乐与放松！q 健康：精致而充满绿色的环境、短进深通风采光优秀的住宅、各种配套健身设施、积极向上的生活方式，就是全方位的健康。q 社区：“社区”的原意是指“关系密切的伙伴和共同体”。 可见，一旦我们被这个叫“社区”的东西黏合到一起，就再也不是孤家寡人了，一旦有了“社区”，我们也将从原来的“单位人”变成“社区人”。【伍】产品建议一、 产品组合建议技术指标分析本案地块由四地块组成，如上图所示。从地块组成看，分散的地块使本案小区规模性缩小，在住宅空间营造等方面相对不利；而从商业角度分析，则是利好：如此分布，在商业规划上容易形成商业街区氛围；在产品组合上，既有沿街商铺、又有大体量商业建筑，对各种形态商业引进、入驻有利，商业多样性便于组合。从商业体量看，1万至1.5万平方米商业面积既满足区域商业街区要求，又不存在太大风险。且出租、出售方式可灵活结合，尽量避免风险及达到利润最大化目标。A地块占地面积8222.4平方米，住宅容积率1.6；B地块占地面积14071.6平方米，住宅容积率1.6，商业容积率为2.1；且A、B地块间有大约12米宽、200米长原规划道路，现位于A、B地块间，则A+B共占地面积为24694平方米,约可建4万平方米建筑。层高限制为30米，则建筑形态为多层与小高层组合。C占地面积2893.4平方米，住宅容积率1.4，商业容积率2.0，则约可建5000平方米建筑。建筑限高为25米，考虑商业与住宅组合，则应为单体小高层建筑。D占地面积3029.4平方米，商业容积率2.1，约可建6300平方米建筑，建筑限高25米，则应为多层单体建筑。结合本案开发主题-城市风尚休闲领地，则注定本案的物业类型不只是普通的市场类型，结合风尚、休闲、阳光等产品调性，建议本案多层住宅物业为低密度花园洋房，小高层物业为带有退台、入户花园等功能的情景公寓。则底层商业街应充满风情，变化，包容的休闲商业街，在建筑造型上具有外向性、吸引性及持久性。而本案3号地块的单体商业建筑具有商业街入口及成为区域地标建筑的双重要求，故在建筑风格及造型上具有强烈的外向性及个性。产品类型组合： 类别墅低密度4层花园洋房；情景小高层公寓；时尚休闲风情商业街2+2；休闲娱乐中心二、规划设计建议1、总体规划布局示意以地块条件为基础，以前述定位为方向，参考地块技术指标，部分地块考虑适当突破经济指标限制以达小区规划最优方案、风险与利润合适平衡点，则整体规划如下图：q 所有地块总建筑面积为54324平方米，其中住宅41112平方米，商业13212平方米。q 一号地块建筑面积43074平方米，平均容积率为1.744；其中住宅38662平方米，商业4412平方米。q 二号地块建筑面积4950平方米，平均容积率为1.71；其中住宅2450平方米，商业2500平方米。q 三号地块建筑面积为6300平方米，容积率为2.08，全为商业面积。规划说明：q 一号地块沿石镜街为四层建筑，进深16米。其中1、2层为商业，一层为骑楼建筑，廊柱宽4米。3、4层为住宅进深12米。内部一栋为花园洋房四层住宅，其他均为10-11层小高层住宅，进深均为12米。q 二号地块建筑为单体建筑，裙房三层为商业面积，裙房单层面积为：900平方米。上七层为住宅，住宅单层面积为：350平方米。q 三号地块建筑为单体建筑，单层面积为1260平方米。2、景观规划：2.1景观设计理念以住宅景观均好性为原则，一号地块中心景观与入口景观结合，组团景观为入口景观的组成部分。合适的水面面积为小区景观增添动感，而在中心景观、组团景观、宅间景观的布置上，起坡的设置、健身设施、休闲设施的“不经意”布置为小区增添休闲、阳光、欢愉的气氛。而小高层住宅的高比例设置使地块建筑占地面积缩小，建筑密度降低，景观、绿化面积增加，小区居住品质上升。从以上规划图可以看到，一号地块由两个区域组成：小高层区域与多层区域。小高层区域景观好，而多层区域土地利用高，且多层区域如增设小高层则可能出现间距不够、沿街南面出现小高层住宅、小区整体居住品质下降等不利局面。2.2景观设计建议l 景观风格建议雅 致 水 景 生 态 庭 院本项目地块规模较小，受容积率及建筑密度影响，可供景观设计发挥的空间较为有限，基本以中心景观为主，宅间景观为辅的格局。如何以少胜多、出奇制胜、品味高于价值，契合临安地域文化来提升景观亲和力及市场接受度应是景观主题的出发点。临安当地自然景观资源丰富，山水湖泊，大树竹林，这些都是为当地人所熟识的景观。自然山水景观风格在当地接受度较高，也符合当地较为悠闲慢节奏的生活习惯。本案的景观风格上着重在自然的前提下，结合休闲健康的居住主题，利用中心水景及各类树种塑造多层次的景观体系，穿插点缀部分景观小品及运动设施，营造自然、生机、温馨、可交流、参与性强、功能完善的景致，着重凸显“优雅精致”的主题风格。l 景观表现形式在庭院景观设计中注重树、水、铺地、木平台及休憩设施及人之间的关系、注重庭院的景观适宜尺度，从人的需求入手，在组合上考虑不同季节的树种与不同亲水形态、不同材质的铺地及休憩形式，提倡邻里交流，形成生态水景院落。q 通过现代的设计手法，如光影交识的休闲广场、树池、树阵、草坪、不同水如喷泉、叠水、静水、落水等亲水形态、休憩平台、运动休闲设施、商业休闲景观等丰富个性化的体验，同时结合临安特色有文化对雕塑小品、景观细部如围栏、路面硬质铺装进行个性化的设计。在景观节点的设计始终注重景观的共享性及参与性。l 景观设计建议示意中心景观示意：q 以人造岩石围合的中心水景，表现形式多样，如叠水，落水等，周边配置休憩平台，充分满足人们亲水需求，并成为小区精神归属象征。组团景观示意：q 组团景观因受用地面积限制，一般适宜设计为休憩、交流、健身空间，可设置儿童游乐天地、健身锻炼小广场或纯观景的休憩平台等；景观设计相对简单，以释放适当的空间供设置交流活动场所。宅间景观示意：q 以树为主题，利用不同的树种及花卉，形成立体层次感强烈的景观体系，辅以四季花卉及各类硬质铺地，营造生态庭院的观感。架空层处理示意：q 在有限的绿化用地之外，充分利用架空层方式设置景观及休闲设施，以增加小区内部的交流空间，设计要求满足休憩、交流、健身等主要功能，如各类小品景观、三人篮球场，桌椅、沙坑、健身设施等。硬质景观示意：q 设计要求有整体性和系列感，设计色彩鲜明，形成简洁、人性化，在满足居住使用要求的前提下，加入文化的元素，形成社区景观设计中不可欠缺的标志系统，营造亲切宜人的人居环境。 灯光照明景观示意：q 兼顾实用性、装饰性及与环境设施的协调性，使其无论昼夜都能兼顾安全、美观、分界空间等功能。 q 本案设计中照明系统的设计要求包括草坪灯、树下射灯、水下射灯、草坪灯、庭院灯等几部分，同时包括局部艺术照明。其他细部景观示意3、道路规划以交通的便利性为原则，一号地块交通主干道为连接南北小区入口的小区道路，而其他三环围绕住宅建筑的小区道路为交通次干道，部分交通次干道的与绿化（植草砖）、路面车位结合。l 车库建议：考虑到本案市场定位及目标客群，以发展的眼光建议车位配置如下：住宅车位建议配比为1：0.7以上，故建议住宅车位为280个；商业车位建议200平方米一个车位，故建议住宅车位为66个；则车位总个数为346个，车位考虑地上与地下车位结合。则地下车位的面积将超前期估算的4500平方米地下面积，建议增加开挖地下面积约8000平方米左右（按60地下车位比例），具体数据后期计算。4、单体规划单体与周边环境的关系为主动结合，即单体具有外向性原则，把部分空间内藏，便于设置停车位及私密空间。三、建筑风格建议1、建筑风格定位思路1.1城市住宅建筑风格现状我们选取了在临安当地较具代表性的10个楼盘：大地春天、大地枫林晓城、玲珑花园、忆江南人家、筑境2050、锦都嘉园、锦天城市花园、汇锦华庭、云中绿园、黄金水岸大地春天大地枫林晓城玲珑花园忆江南人家筑境2050锦都嘉园锦天城市花园汇锦华庭云中绿园黄金水岸建筑风格代表楼盘新古典主义大地春天、黄金水岸欧式大地枫林晓城现代简约风格筑境2050、汇锦华庭、云中绿园、锦都嘉园、玲珑花园、锦天城市花园中式徽派忆江南人家q 从上表可知，目前临安市场上住宅的建筑风格以现代简约型为主，楼盘档次跨度较大，既有市中心高端住宅（汇锦华庭），也包括了近郊板块的普通楼盘（玲珑花园）；从具体表现来看，设计很大程度上还是落入俗套，细节处理较为简单粗糙，加之立面及色彩处理较为保守，而临安市区的建筑色彩多采用浅色及冷色系，在整体视觉方面不足以形成深刻或持久的印象效果，区别度不高，从而使得城市整体风格较为单调，缺乏变化。总体上缺乏代表性经典楼盘。q 当地的品牌开发商大地在自身项目的建筑风格选择上与众不同，如忆江南人家以其中式徽派风格在当地赢得相当不错的口碑，而目前正在操作的春天及枫林晓城两个项目也分别代表了两种不同的风格，尽管均有抄袭模仿绿城多层和高层两种产品风格的嫌疑，但在当地客户中已形成了高档品质的认可。鉴于大地在临安的品牌美誉度较高，其产品都以高档形象入市，不建议采用此类建筑风格，避免形成直接的比较。q 在客户访谈中得到的反馈显示，现代风格是当前市场接受度最高的建筑类型。但客户也较多的表现出对建筑风格的理解较为模糊，如对欧式风格和现代风格的界限不是很明朗等，心理上倾向能体现城市感受，总体上选择现代风格占主流。盛世观点：临安市场筑风格简约型为主，总体设计较为落后，市场存在个性产品市场空白点。1.2城市商业建筑风格现状1.2.1城市商业现状 临安商业建筑整体档次不高，大部分建筑较为陈旧，建筑形态单一且落后。1.2.2城市代表个案分析q 锦城新天地q 黄金水岸q 筑境2050上述三个案为临安目前最具代表性商业项目，在建筑规模、建筑档次、建筑风格、以及材料运用等各方面均代表临安目前商业建筑的至高点。从图片我们可以看到，上述三个案在建筑风格及材料运用等方面存在一定相似性，分布均匀且形态单一的立柱、偏冷的色彩、统一的大理石贴面、冷色调门窗设计等是这些商业建筑的最大特色，总结的讲上述商业建筑风格都为很现代的商业城市建筑，但总体上缺乏亲和力，且无成为城市地标建筑的个性。盛世观点：值得一提的是，境筑2050的二期商铺突破以上区域产品特征，在立面变化、色彩应用、元素添加的等面具有自身独特个性，应为本案建筑设计值得借鉴的个案。四、区域分析与地块建筑表现建议1、区域远景规划上图是临安远景规划图，从图中可以看出本案位处城市中心区域，而城西区域为规划中的居住中心之一。从右图可以看出，本案位于城西核心区域，地处规划多层住宅区域。与城市景观风貌区近在咫尺。区域内的工业企业讲逐渐外迁，区域城市风貌将逐渐改善，居住、商业氛围将逐渐形成。2、区域区域现状1)企业厂房2)新旧住宅3) 其他本案所在区域，位于临安城市西南角，为工业企业集中区域，属于城市老工业区。以万马、华兴为代表的工业企业集中，但随城市发展，区域内的企业逐渐将搬离此区域。l 住宅：而企业搬离后的地块大多由原有企业开发建设，以住宅为主、配以商业、写字楼等物业种类，但此类地块大多面积偏小，不能形成规模效应，小区氛围差，基本无景观等配套，建筑形态普通甚至落后。区域内固有住宅小区以万乐园为代表，整体品质较差，配套落后。l 商业：区域整体商业氛围差，且大部分经营面貌差，尚不能满足基本生活需求。区域内居民商业、生活消费基本依靠中心广场及临安中心商业区域。而后海假日酒店（包括锦泰来酒店）的入驻，使区域形象稍有改善。l 区域建筑色系：区域内建筑色彩以白、灰、淡黄为主，整体感觉缺乏生机与居住包容感。3、建筑风格建议新浪漫主义现代风格调性TONE:阳光的、热情的q 以柔和温暖的多样化色彩组合，在冷淡的类工业区引入阳光的感受，成为整个街区的视觉中心；q 以丰富的特色建筑组合营造舒适的生活空间和悠闲的交流活动空间。建筑表现：形式上不拘一格，表现上力求以人为本，注重美感的表达；以错落丰富的立面构造，挖掘更多的生活乐趣，不同的建筑风格，或自由组合各种建筑元素建筑风格诠释 依托新的科技和工艺，大量吸收新的美感形式与人们的审美标准相呼应/生活品质的象征/表现当代生活方式和生活节奏的变化/满足当代成功人士对于自身生活更深层次的需求。 丰富的建筑立面支撑设计的丰富变化外飘窗、落地窗、花台和各种形式不同的阳台/更多与外界交流的形式/更好的采光和通风/更多的风景/更好的生态环境 无一定之规，讲求单一建筑的圆满自足以自己的方式来表达自己的美感/集各种建筑之美于一体而大成/能为不同文化背景的人士接受/不会为时间所淘汰。 4、建筑表现形式n 主体立面处理简洁明朗，将着重利用空间的进退、出挑，构成丰富的建筑体量变化，同时追求淡雅清新、含蓄大气 ；n 辅以古典主义元素的细部处理，强调建筑本身的质感和韵律；n 同时以柔和自然的色系组合给予亲近的感官体验，延长建筑生命力；n 外立面用材方面追求一种自然质朴又不失品质的效果，以高档石材干挂或仿石面砖及条型面砖为主；线条采用浅色高级外墙涂料：同时选用玻璃、钢构、木材等细部构造活跃立面效果，稳重之余不失灵动； 五、住宅产品设计建议1、退台式花园洋房l 建筑形态表现标准公寓强调的是户户相同，这种同质化的倾向是计划经济的产物。现在对住宅的需求实际上是一个个性化的时代，中产阶级要按照其习惯及心理需求选择个性化的产品。花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，其特色是层层退台，最大限度观景和迎接阳光。q 每层各有特点，首层有小院，独立入户；二层通过露台入户；三楼的面积适中；跃层全错层设计，有共享空间。在立面上，花园洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，变化丰富，客户完全可以根据条件选择比传统公寓更好的生活方式。花园洋房的产生使邻里沟通更为便捷，人际关系更为轻松l 立面色彩提示良好的色彩设计正是改善城市面貌，塑造个性魅力的行之有效的方法 。花园洋房作为多层建筑，可通过与景观及周边环境的色彩对比形成深刻的视觉印象；相对于景观的绿色及周边环境普遍白色灰色的基调，建议选择红色、黄色系为主对比色，能达到悦目提神的感受；同时色彩组合方面尽可能接近自然色，以质朴的建筑色彩增强其亲和力。立面丰富的建筑，配色原则上应尽量趋于简单，给丰富的立面有充分表露的机会：色彩分布方面遵循体块分色原则暖色：红、黄、传达热情、温暖的情调中性：白、灰，传达朴实柔和的情调 2、错阳台式情景小高层l 建筑形态表现设计要求上应注意与整体环境的协调性，讲究建筑整体效果，立面各部位设计（阳台/窗等等）以满足功能为首要原则，追求淡雅清新、含蓄大气 的观感，表现阳光、悠闲、舒适的现代都市生活。立面建议采用错阳台处理，单体与单体间高低错落，有进有出，呈锯齿状分布，灵活美观，有韵律感。同时配以半步阳台、转角阳台、连接阳台等多类型阳台设计，既增加景观的欣赏范围，同时能增加房屋使用面积，提高生活品质；阳台部分可增加花台处理，增强立面景观效果，丰富立面层次感和美观度，使立面生动活泼，不会显得呆板，也可提升产品附加值。 l 立面色彩提示小高层建筑色彩讲究整体的和谐秩序，小高层作为本案的主体部分，以其规模、高度等特点，已经在项目整体中形成醒目的视觉效果，因此色彩设置上应注意避免扩大张扬的感觉。建议采用较为稳重和平和的黄色调，该色调生命力也较为长久，对视觉不造成强烈冲击，与周边环境也相协调，耐看性强。 建筑立面可采用生命力较长的褐黄色调，配以深墨绿铝窗色.3、沿街多层l 建筑形态表现该部分的住宅建于商业上部，建筑形态为多层，整体风格应延续项目主体部分住宅的定位，同时与商街保持和谐统一。鉴于商街为时尚休闲风情主题，因此上述部分住宅建筑风格应体现休闲、阳光的感觉，大阳台、花台、凸窗等均可作为表现元素，可丰富立面层次，增强景观效果；层数控制在23层，高低错落，以较柔和的起伏形成流畅的天际线，形式更为活跃自然。l 立面色彩提示为了与时尚风情的商业街区基调保持和谐一致，立面色彩倾向与选择暖色调，结合窗台的花艺处理，整体营造出悠闲、自然、阳光的生活环境，使建筑更具亲和力。主墙体可选择褐红色，线条可选择乳白色。4、立面细部材料提示外墙面花园洋房：基座部分：青灰色或浅色仿石面砖主体墙面： -乳白色/米色高级外墙涂料院墙/阳台/窗台/北向外凸墙体等：褐红色、黄色等仿红砖色、条形面砖小高层：基座部分：大理石干挂处理主体墙面： -浅黄色、浅红色高级外墙面砖线条：乳白色高级涂料阳台用材：不锈钢护栏/金属构件/玻璃组合，通透大气，现代感强烈，无障碍采光观景大开间阳台设计，连接卧室及客厅，提供更多交流空间；边套采用大开间转角阳台，观景角度最大化除了常规阳台样式外，也可考虑设置：外挂浮板阳台增强私密性及实用性半步阳台可用于中间套的主卧，提倡个人空间的享受，如辅以花架，将是新的一道风景线工作阳台短进深，纯金属栏杆，讲究实用屋顶平屋顶设计，大露台，同时带有花架式设计的构架；提供空中绿化空间；强调房屋的保温与隔热的性能要求空调基座不同房间的空调机位，应依位置灵活设置；空调室外机位结合立面造型处理；立面上的空调冷凝水管基本不外露 单元入口与建筑主体语言应当保持一致；具有简洁、有韵律的整体设计感觉；功能配置的安排需要考虑完善；六、商业产品设计建议1、商业街与城市会所由于本案地块的特殊性，本案商业如上图所示分为三块不联合的单独体，分别是一号地块的沿街商铺、二号地块的裙房商业、三号地块的单体商业。如此三块商业在业态上不能形成互补的态势，则势必陷入各自为政、单兵作战的不利局面：市场影响力不高、沿街商业沦为普通沿街店铺、整体档次不高、会所功能不能充分发挥等不利局面。故本案商业成功与否的关键在于本案商业是否能在建筑形态、商业功能上达到一体性，各种商业形态、商业功能的统一与互补。营造商业整体性的设想如下：第一步：提出城市会所、商业街的概念，城市会所、商业街由三块建筑有机结合，在概念等软件方面的统一操作、推广；第二步：在建筑风格、建筑外立面等各方面的硬件统一；第三步：在业态上的互补，3号地块商业为本商业街的入口及核心业态，定位为城市会所商务馆，定位为休闲娱乐等功能。2号地块商业为城市会所的健身美容馆，定位为健身、美容、休闲等功能。而1号地块沿街商业为城市会所的配套休闲馆，定位为生活配套、休闲商业等功能。第四步：把后海假日酒店（包括锦泰来酒店）纳入城市会所的范畴，在建筑形态、商业功能等方面考虑整体性，定位为城市会所餐住馆。第五步：对一、三号地块间的住宅进行立面改造，使其风格、色彩等方面能与整条商业街协调，且便于商业人流的引导。2、商业产品设计建议产品建议考虑多方面因素，包括建筑色系、建筑风格、立面、屋顶、外立面材料、门窗材料及样式等、灯光。建筑色系采用暖色调，具有亲和力与生命力，与住宅色系一致，且与区域原有色彩冲突小。建筑风格建筑风格为现代风格，并不具有明显的地域风格与舶来风格，但在临安及区域有能成为地标性建筑的潜力，故与临安目前商业建筑风格相区别，且符合城市会所商业定位。故建议本案商业的建筑风格为：充满浪漫色彩、休闲气息的现代建筑风格骑楼步行街在保持整体一致的前提下，局部位置出现建筑造型、立面材料的突然变化，例如部分骑廊往外突，部分骑廊向内凹，且每店的门面设置、进深面宽都各有不同。各种小元素的突变，使步行街既和谐又矛盾，且充满活力。单体商业建筑三号地块单体建筑应标示性强，为商业街主要标示性建筑，应具有大气及开放性气质。有能吸引商业客群作用。而二号地块商业与住宅的统一性犹为重要，此建筑也是能否引导商业人流进入的关键。灯光设置商业项目灯光的应用尤为重要，对商业氛围的营造，对商业步行街的整体性、统一性的建设上灯光应适当应用。商务会馆：因商业功能要求和商业街整体入口需求，商务会馆周边灯光可适当加强，起到引导客群及标示作用。健身休闲会馆：根据具体业态需求，灯光设置一般强度。配套休闲会馆：例如茶馆等休闲类商业业态，灯光设置根据此类业态需求设置较暗。其他连接位置：关键作用为商业街的商业氛围整体性营造及客群的逐步引导消费，根据不同位置具体设置，其主要功能为导向性作用，把入口商业人群引入至商业街内部。材料应用大理石：浅色大理石的应用在一层到二层，主要是给建筑物增加厚重牢固的感觉，又由于大理石具有光滑的表面，耐腐蚀性强、抗风、防雨等优点，可以给建筑外立面的清洁及牢固起到很好的作用。墙砖、条形砖：在部分位置使用，主要只是起美观及调节单调的效果涂料：使用马赛克、瓷砖等材料不但会增加建筑群的承重，而且由于都是粘接的，容易掉落，很不安全，不够美观，而定期使用浅色涂料则可摆脱此类不良可能。大面积使用浅色涂料。其他材料：玻璃、木材、金属、混合型等材料的使用，可使整条商业街充满变化和动力。面积及布置一号地块沿街商铺：一层进深12米，面宽2.5-8米。靠近地块东侧面宽大，为休闲类商业使用，单店面积大。靠近西侧面宽小，单店面积小，为小区生活配套商业面积。二层进深16米，西侧部分小区生活配套商业可不设二层经营面积。一层商业层高建议为5米，二层建议为4.5米。二号地块裙房商业：1层为底商分割商铺及会所大厅，大厅建议面积为400平方米左右。气派的大厅是本案档次的标志。建议一层大厅层高6米，底商层高5米。二、三层层高4.2米左右。单层面积900平方米。三号地块商业：地层层高5米，2-5层层高4-4.5米。单层面积1260平方米。除底层设置部分小面积底商外，其他楼层建议整层或半层经营，以提高商业档次七、户型建议1、户型配比建议在此前对户型及面积的市场分析中，我们已得出如下结论： 户型供应及需求比例对比：户型及面积供应比例销售率需求比例一房一厅一卫1.67%100%/二房二厅一卫4.5%71.32%13三房二厅二卫63.16%53.34%65四房二厅二卫26.45%58.65%8其他4.12%38.98%14% 面积需求：面积（平米）小于100100-120120-130130-140140-150150以上需求比例8%25%15%28%6%17%在户型配比上，以三室120-140平米为主，辅以较受欢迎、销售速度较快的100平米以下的两室两厅或100-120的小三室，在顶层适当增加跃层。1.1花园洋房户型特征：花园洋房在本项目中体量非常少，户型设置上分别为大三房及四房跃层，详细比例见户型配比表：户型面积区间（平方米）比例1F三房二厅二卫135-14033.32F三房二厅二卫125-13033.33+1F四房二厅二卫（跃层）170-18033.31.2小高层户型特征：小高层部分以一梯两户为主，少量版式及石镜街南侧地块部分采用二梯三户设计，中间房设置为二房户型；同时顶层部分可设置适当比例的跃层户型。详细比例见户型配比表面积区间（平方米）户型比例A90-100二房二厅一卫10B100-110三房二厅一卫或二房二厅二卫5C110-125三房二厅二卫30D125-140三房二厅二卫45E140-150四房二厅二卫101.3沿街多层特征：该部分仅有两层，户型设置较为简单，采用同一户型东西对称设计方式，在边套部分可加设转角阳台。详细比例见户型配比表户型面积区间（平方米）比例3F三房二厅二卫125-135100%4F三房二厅二卫2、经典户型推荐2.1花园洋房户型：花园洋房一层平面示意花园洋房二层平面示意花园洋房三层平面示意花园洋房四层平面示意户型点评：A.花园理念 ：室外空间私有化 , 让每户拥有南向的私家花园或露台。独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感 , 二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动 , 三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。 B.情景房理念 情景房设置于一楼 , 其功能可用作书房、茶室、客房等功能 , 位于客厅的外部 , 入口的旁边 , 和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。C.情景邻里单元理念 层层退台的住宅和南入口的特别入户方式 , 形成多层次的邻里空间。楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和谐的邻里生活。 D.房型面积控制经济合理面积最小可为115平方米，全明设计，空气对流，功能合理齐全,各层均为 78米横向客厅，受阳面大，一层独立阳光室颇有特色，三层与三层半楼梯间挑空高窗，三层半屋顶天窗2.2小高层户型：房型：三房二厅二卫三房120平方米建议户型示意图 全明设计，房型方正在功能上最大化的考虑了户型的干湿分离及动静分区，从行走游线上没有走破感，从工作阳台到储入口景观玄关、走入式储藏间、走入式衣柜的附加功能设置都考虑了一应俱全。 考虑到景观的最大化纳入，多阳台设计运用到位，同时设计风格不同的观景空间，包括主卧景观阳台，及与次卧共用的大面积玻璃观景幕墙，在观景的同时考虑到亲子交流空间，客厅设计大面积凸窗。 客厅开间建议设置为4.2米； 主卧开间建议为3.9米，同时主卧在功能上体现出完善的配套，将部分过道与主卫相连，设计成走入式衣柜的效果，同时将主卧带洗手间带阳台的功能升级到主卧带走入式衣柜带大主卫的豪华形主卧设计，同时减少公共走道的浪费。 次卧室方面将是空间压缩的主要对象，建议开间3.6米，而另一个次卧的空间可压缩至2.9-3为书房等功能性用途，2.9-3米的开间已经能满足基本的家具摆放要求。 主卫建议设置为大面积类型，主要考虑为满足主人的享受需求，4.1进深、1.9开间无论是设置大面积窗或宽幅高窗都能确保良好的采光及通风。同时，客卫设置以满足基本需求为主，面积可适度调小。三房128平方米建议户型示意图 入口带景观玄关，客厅、次卧、主卧共享超大景观庭院，景观住宅设计到位 户型方正，功能分区、动静分离，动线设计合理。 全明采光，设计飘窗及落地窗等景观窗形式 设计中添加入储藏间及工作阳台等附加功能。 主卧带卫生间，在主卧上充分考虑到面积的最经济最实用性，将3.9米开间微调至3.8米，即不影响正常主卧的舒适度，而又充分考虑到经济性。同时在主卧设计阳台入口与客厅、次卧共享超出晒台概念的超大阳台，在特殊时候可作次卧使用，功能上更具便捷性及舒适生活化。 客厅270度景观采光设计，4.2米开间及4.7米进深，保证舒适性。三房140平方米建议户型示意图 入口带景观玄关，客厅、次卧、主卧共享超大景观庭院，景观住宅设计到位 户型方正，功能分区、动静分离，动线设计合理。 全明采光，设计飘窗及落地窗等景观窗形式 设计中添加入储藏间及工作阳台、走入式衣柜等附加功能。 主卧带卫生间、走入式衣柜，在主卧上充分考虑到面积的最经济最实用性，将3.9米开间微调至3.7米，即不影响正常主卧的舒适度，而又充分考虑到经济性。同时在主卧设计阳台入口与客厅、次卧共享超出晒台概念的超大阳台，在特殊时候可作次卧使用，功能上更具便捷性及舒适生活化。 客厅270度景观采光设计，4.2米开间及4.7米进深，保证舒适性。八、部分公共配套建议1、会所包括居家休闲和商务双重功能。商务功能功 能内容商务中心商务服务设备出租第三空间商务工作间网吧大小会谈室多功能厅小型酒会招待会会议雪茄廊雪茄休息厅餐吧商务餐酒吧咖啡厅休息室大堂贵宾休息室候客室休闲功能功 能内容儿童天地儿童游戏科学角才艺廊艺术教室阅览室书刊杂志阅览健康站室内恒温泳池健身房舞蹈房乒乓球台球桑拿室水疗中心推拿诊室美丽屋美容美发美体多功能娱乐中心音像室家庭PARTY儿童剧场怡乐园棋牌室多功能室 根据实地调查结果显示，因此建议将会所设置在石镜街南侧地块，与沿街商业形成一体，一方面可使其更具开放性，形成商业互动，营造商业街区概念，其次也可使本项目动静分区，居住与休闲娱乐功能平滑过渡。从而增加项目的附加值，同时也可以作为一个市场亮点进行宣传。由于本案的主要客群为中青年人群，会所内部设计以突出情调为主题，可以设置一些年轻人比较喜欢的服务内容。如：健身中心、咖啡吧、室内羽毛球、女子美容、茶室、网吧等。会所的立面设置应该尽量以大面积的落地玻璃为主体，增加会所的现代感，和底商部分融为一体。3、其他配套设施泛会所配套设置考虑配合本案运动无所不在的理念，其应该是较小型，低成本简单化的体育锻炼设施，其设计如下：（1） 亲子休闲运动地带：内设滑梯、秋千、滚松等。供儿童攀爬、游戏、锻炼体魄、增加胆量、磨练意志、增强平衡能力、开发