项目投资拓展评估模型.doc

项目投资拓展评估模型文件编号版本/修订A/0第 6 页共 6 页项目投资拓展评估模型编制程利伟日期2013年6月20日审核李涛日期2013年6月21日批准夏冰日期2013年6月28日修订记录日期版本号修改内容修改人审核人审批人1. 评估模型概况目的制定集团项目投资拓展评估标准化模型，作为集团投委会对项目进行评判、决策的依据之一，提高项目评估工作的科学性。适用范围适用于集团新拓展项目的可行性评估。定义项目投资拓展评估模型：根据集团中长期发展目标，制定出一套完整、科学、可持续性的项目评估模型，指导集团新拓展项目的判断和决策。主导部门集团投委会 集团开发管理中心 区域公司开发部门参与部门财务管理中心 营销中心 法律事务部 工程管理中心 成本管理中心 设计管理中心 计划管理中心 区域公司2. 项目投资拓展类型要求在土地拓展过程中，针对不同类型的项目，需要满足以下基本要求：项目类别基本要求一级土地获取项目1、项目已经完成用地规划调整、用地指标调拨；2、项目征地、补偿已完成，无拆迁、征地纠纷，可直接进入招拍挂程序；3、距离区域总部、一线中心城市一小时车程范围内。二手转让项目1、产权清晰，手续齐全，无拆迁物及权属不清及历史遗留问题，或有负债进行兜底或者控制在可接受范围内；2、距离区域总部、一线中心城市一小时车程范围内。合作开发项目1、满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求；2、我司控股、操盘。更新项目1、已完成城市更新单元计划立项或者具备立项条件；2、我司在拆迁补偿完成前不实质性投入；3、拆迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体。相关定义及解释：一级土地获取：指开发商通过国有土地出让获取土地。项目用地完成规划选址、土地预审，完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、公共设施等规划调整，完成建设用地指标调拨。二手转让项目：指原企业因资金短缺或经营问题，转让项目土地。此项目要求土地产权清晰无抵押、质押；手续齐全：国有土地使用证在手（建设规划许可证、施工规划许可证，建筑施工许可证齐全最好）；项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留问题等现象；项目公司无负债或负债在成本可接受范围内。合作开发项目；满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求；我司要求占51%以上股权，利于项目后期开发建设（注：满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求指：项目用地完成规划选址、土地预审，完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、公共设施等规划调整，完成建设用地指标调拨。项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留问题等现象。土地使用权归属完整，无抵押，土地权属无争议，取得土地使用权或公司股权的程序及交易方式合法，具有可操作性。）。城市更新项目：城市更新意愿达双80%以上，我司在拆迁补偿完成前不实质性投入；拆迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体（注：双80%指项目范围内建筑面积和占地面积达到80%以上同意城市更新；拆迁补偿完成前不实质性投入指前期拆迁我司不负责但可缴纳一定项目保证金，待项目公司完成拆迁补偿后再投入；收购项目公司或合作开发的我司必须控股操盘，实施主体资格确保确认在我司名下）3. 项目投资拓展指标要求：为保证集团可持续发展，避免出现销售额“大小年”及发展断层，项目拓展过程中既需关注近期经济利益明显的短平快项目，也应该关注销售利润率高，投资回报率高的中长期项目，更需包括早期投入低，项目周期长，后期收益高的土地储备项目。一般短平快项目土地储备应该占土地储备总数的20%-30%。指标短平快项目中长期项目储备型项目项目类型1、快速开发、销售项目；2、低存货，高运转，风险低；3、位于城市中心区，房地产热点区。1、大规模，可持续发展项目；2、高销售利润率，高投资回报率，销售周期略长；3、位于城市郊区，城市房地产重点规划区。1、土地储备项目；2、早期投入低，项目周期长，后期收益高；能通过低投入圈定优质用地；3、位于城市房地产重点发展规划区，新兴核心经济区。规模一线城市：5万建面其他城市：10万建面一线城市：15万建面其他城市：30万建面一线城市：30万建面其他城市：50万建面内部收益率（IRR）30%以上25%以上-销售利润率10%以上13%以上15%以上投资利润率13%以上18%以上20%以上年投资净利润率8%以上7%以上5%以上净现值000敏感性分析地价成本、建安成本、回迁比例、容积率、销售价格、售价增长率等最敏感的因素不利方向变化10%时，项目净现值0，内部收益率10%战略性目标为实现新进入城市、片区、经营转型等集团战略性目标，各指标可降低20%注：以上指标为项目开发期指标。对预期持有的经营类物业，在项目竣工时以模拟市场价格计入销售收入，保持项目开发期数据的完整性及项目间横向可比性。相关定义及解释：短平快项目：指项目计容建筑面积510万，位置属城市中心区或房地产热点区域。项目占用资金量少，产品能短时间开发并销售回款迅速，内部收益率（IRR）达30%以上，销售利润率达10%以上。中长期项目：指项目计容建筑面积15-30万，位置属城郊或城市房地产重点规划区，产品销售利润率高，销售周期可控。内部收益率（IRR）达25%以上，销售利润率达13%以上。 储备型项目：指项目计容建筑面积30万以上，位置属城市房地产重点发展规划区或新兴核心经济区，早期投入低，但周期长，后期收益高；通过低投入圈定优质用地。销售利润率达15%以上。4. 经济评价指标定义4.1. 内部收益率（IRR）IRR是能使项目整体各期的净现值等于零时的折现率，是唯一能同时反映项目盈利能力、资金运用效率的评价指标。计算公式：式中：n为项目开发期；NCFt为第t期的净现金流量；r为内部收益率。Excel表中公式为i=IRR(P1:Pn) （现金流按年）或i=I (1+IRR(P1:Pn)4-1（现金流按季度）,该指标与现金流及项目的自有资金占有量、融资能力、融资成本、付款进度、销售节点、去化率、建设周期密切相关。只有IRR指标大于或等于行业基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。4.2. 销售利润率：销售利润率是衡量企业销售收入收益水平的指标，属于盈利能力类指标。计算公式：销售利润率=税后利润总额/项目销售收入100%房地产上市公司一般拓展目标为税后利润率10-15%。4.3. 投资利润率：投资利润率是指项目的利润总额与总投资的比率，可以直观的反映项目利润水平，由于是静态指标，不能反映项目融资能力、开发节奏等过程指标。计算公式为计算公式：投资利润率=税后利润总额/总投资*100%计算公式中：总投资主要包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、管理费用、财务费用、销售费用、不可预见费用、开发期税费等。年投资利润率为开发期内平均每年的投资利润率，计算公式：年投资利润率=投资利润率/开发时间开发时间一般从实质性支付土地款至项目竣工验收。4.4. 净现值：在项目计算期内，按行业基准折现率计算的各期净现金流量现值的代数和（房地产开发行业基准折