物业管理预算方案.doc

三、深圳港中旅花园一期交付使用首十二个月物业管理预算方案（讨论稿）I 管理收支预算II 管理成本分项核算1 整个小区管理成本情况2 住宅部份3 商场部份4 停车场部份III 管理处架构方案29深圳“港中旅花园（一期）”交付使用十二个月物业管理预算（讨论稿）港中旅花园位于在深圳市农科中心内，自然环境优美，适合高尚住宅。港中旅花园（一期）项目总建筑面积124,301.71m2，小区占地面积共55,831.5 m2，可销售面积95,160.68 m2，由43栋别墅、21栋712层小高层、4栋1518层高层组成。(I) 管理收支预算（讨论稿）(一) 小区总建筑面积：124,301.71m2 其中占地面积：55,831.5 m2停车场面积：23,419.55（559个）(二)小区可销售面积：95,160.68m2第一组团别墅9,149.72第二组团小高层（多层）5,461.12高层17,587.78第三组团小高层（多层）5,971.52高层22,005.44第四组团小高层（多层）2,697.40高层31,287.70商业1,554注：根据深圳市物业管理服务收费指导标准，九层以下界定为小高层（多层），十层以上界定为高层。(三)预算收入考虑到农科中心片区的情况，管理费收费标准过低则会影响收支平衡，影响日常运作和楼盘及公司形象；太高则会影响销售及违反深圳市管理服务费指导收费标准。商场因公共水电费、维修费及清洁卫生费增加较多，故收费可适当提高。故建议可参考以下收费标准。管理费收取标准别墅 （暂按4.50元/月计算）： 9149.724.5元41,173.74小高层(多层)（暂按1.00元/月计算）： 14,130.041.0元=14,130.04高层 （暂按3.60元/月计算）： 70,880.923.6元=255,171.31商场 （暂按6.0元/月计算）： 1,5546元=9,324停车位管理费 （80元/月位）： 55980元44,720小计：364,519.09元电梯维护运行费小高层（多层）（暂按2.00元/月计算）14,130.042.00=28,260.08管理费收入总计：392,779元(四)物业日常管理费支出项目包括：序号项目费用支出金额(人民币 元/月)小区总管理处其中住宅商场停车场1.管理服务人员工资福利128,300103,0295,83219,4392.公共设施运行及保养费41,20035,0202,0604,1203.绿化费11,16610,0491,1174.公共水电费86,77280,2642,1704,3395.清洁卫生消杀费48,23440,9992,4124,8236.办公费12,87510,3006441,9317.折旧费3,3402,6721675018.保险费15,1803,60040011,1809.其它6,5635,48726980610.管理人酬金35,36329,1421,5074,71411.营业税金19,83517,1064712,25812.小计408,828337,66817,04954,11113.附：可销售面积95,160.6894,160.681,554(559车位)14.物业管理成本4.303.5910.97(96.80)15.预算收入392,779338,7359,32444,72016.管理处收支平衡情况-16,0491,067-7,725-9,391注：（a）以上的预算中，有关备用金和管理人酬金的具体金额，可根据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司为商定。（b）首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及公共维修，故在管理成本中未单独列出。(II) 管理成本分项核算1. 整个小区管理成本情况 (A)管理服务人员工资福利每月预算支出(￥)(1)总办管理处主任（戴德梁行国内驻现场经理）1人24,00024,000助理兼文秘1人4,0004,000小计：28,000(2)物业部主管1人4,0004,000物业助理4人2,50010,000安管队长1人3,0003,000安管领班3人1,5004,500安管员42人1,10046,200小计：67,700(3)工程部主管1人4,0004,000维修领班2人2,5005,000技术员7人1,80012,600文员/仓管1人2,0002,000小计：23,600(4)财务及行政人事部主管/会计1人4,2004,200出纳1人2,4004,800小计：9,000每月管理人员工资预算为：128,300备注：上述工资已包含相关法规福利等费用。如现场派驻港职经理则每月支出60,000元，其中40,000由发展商另外支付。总计：128,300(B)公共设施运行及保养费(1)电梯保养维护(共29台)(全责保养或保养加材料费)29800=23,200(2)保安监视系统及弱电36,00012=3,000(3)消防系统36,00012=3,000(4)给排水系统24,00012=2,000(5)变配电设备(含发电机用油)36,00012=3,000(6)照明灯具24,00012=2,000(7)土建、装饰维护3,000(8)其它2,000小计41,200(C)绿化费 每月绿化维护费 22,332.60.5元/=11,166 (其中9,000元为每月正常支出，2,166元作为节日盆景布置)(D)公共水电费(电费按服务业计费：0.89元/kwh；水费按2.40元/t，另加0.70元/t排污费)。其计算的原则为：电费根据预算参考数据清单的设备功率乘以运行时间、设备效率及电价；水费则按规范和经验用水量乘水价。(1)电梯20kw2916h60%25%300.89=37,166(2) 公共照明(含庭院)2550%12300.89=4,010(3)闭路监视、消防系统1524300.89=9,600(4)给水系统33kw50%70%2470%60%300.89=3,110(5)管理处办公室及设备间电器、照明等1012300.89=3,200(6)停车场照明2050%12300.89=3,200(7)排水、排污泵1441300.89=3,845(8)消防泵及卷帘15010.89=134(9)设备房抽排风9.6123060%0.89=1,846(10)绿化用水22,332.653010003.1=10,385(11)清洁用水124,301.710.53010003.1=5,785(12)商场、卫生间用水8023.1=495(13)庭院水景补水20303.1=1,860(14)循环水泵402300.89=2,136小计86,772(E)清洁卫生消杀费(1)清洁费（对外承包、含化粪池清理）124,301.710.35=43,505(2)消杀费（城管部门）124,301.710.130%=3,729(3)水池清洗消毒（1年2次）1000小计48,234(F)办公费(1)电话费3,000(2)办公费2,000(3)差旅费2,000(4)业务应酬费2,000(5)洗涤费2,500(6)服装费(人均500元)66500/24=1,375小计 12,875(G)折旧费用200,000125=3,340(H)保险公共财产险、第三者责任险等 4,000停车场保险 55930080%12=11,180小计：15,180(I)其它(不可预计) 按上述B至H支出总额3%218,7673%=6,563(J)管理人酬金(按管理成本的10%) 353,63010%=35,363(K)营业税金按可销售面积及管理收入计算：392,7795.05%=19,835A-K项每月开支预算总额为：408,828元 I. 管理成本每月预算开支为：408,828元小区可销售面积：95,160.68 m2每月管理费平均成本为：408,82895,160.684.30（元m2）J. 物业管理收支平衡情况为：整个小区日常管理支出为：每月管理收入为：408,828元392,779元每月物业管理收支平衡情况为：392,779-408,828=-16,049元根据以上预算，是以百分百入伙率为考虑及计算基础，整个小区每月预算管理收入为392,779元，每月管理预算支出为408,828元，故预算每月亏损为16,049元，由于首年相关设备仍在保修期内，故可节省维护保养费，并通过加强日常管理及控制运作成本，预期可保障收支平衡。2. 住宅部分1.管理服务人员工资福利约占53人128,30053/66=103,0292.公共设施运行及保养费约占85%41,20085%=35,0203.绿化费约占90%11,16690%=10,0494.公共水电费约占92.5%86,77292.5%=80,2645.清洁卫生消杀费约占85%48,23485%=40,9996.办公费约占80%12,87580%=10,3007.折旧费约占80%3,34080%=2,6728.保险费（除开停车场保险）约占90%4,00090%=3,6009.其它182,9043%=5,48710.管理人酬金291,42010%=29,14211.营业税金338,7355.05%=17,10612.每月开支为(1)+(11)=337,66813.每月收入为338,73514.管理处收支平衡情况1,067住宅部分物业管理收支情况为盈余约1,067元。3. 商场部分1.管理服务人员工资福利约占3人128,3003/66=5,8322.公共设施运行及保养费约占5%41,2005%=2,0603.绿化费约占10%11,16610%=1,1174.公共水电费约占2.5%86,7722.5%=2,1705.清洁卫生消杀费约占5%48,2345%=2,4126.办公费约占5%12,8755%=6447.折旧费约占5%3,3405%=1678.保险费（除开停车场保险）约占10%4,00010%=4009.其它8,9703%=26910.管理人酬金15,07110%=1,50711.营业税金9,3425.05%=47112.每月开支为(1)+(11)=17,04913.每月收入为9,32414.管理处收支平衡情况-7,725商场部分物业管理收支情况为每月估算亏损约-7,725万元。4. 停车场部分1.管理服务人员工资福利约占10人128,30010/66=19,4392.公共设施运行及保养费约占10%41,20010%=4,1203.绿化费（可不计）4.公共水电费约占5%86,7725%=4,3395.清洁卫生消杀费约占10%48,23410%=4,8236.办公费约占15%12,87515%=1,9317.折旧费约占15%3,34015%=5018.保险费11,1809.其它26,8943%=80610.管理人酬金47,13910%=4,71411.营业税金44,7205.05%=2,25812.每月开支为(1)+(12)=54,11113.每月收入为44,72014.管理收支平衡情况-9,391停车场部分管理费收支情况为每月估算亏损约-9,391万元。(III) 港中旅花园（一期）管理处架构方案A、管理处部门架构图（66人）财务部（2人）主管兼/会计（1人）（由公司财务部经理兼任）出纳（1人）工程部（11人）维修主管（1人）维修领班（2人）技术员（7人）文员仓管（1人）物业部（51人）物业主管（1人）物业助理（4人）安管队长（1人）安管领班（3人）安 管 员（42人）助理兼文秘（1人）管理处主任（1人）B、安全管理组人员构架表（编制：46人） 安管队长 1人 领班（3班配备巡逻） 3人小区巡查及4个组团固定岗位（24人)监控室值班（4人)大门入口处站岗 (4人)停车场出入口收费及巡查(10人)C、港中旅花园（一期）物业管理处人员编制、职责一览表序号职位人数工 作 职 责备注1管理处主任1主持管业处日常管理工作2助理兼文秘1文件、数据管理、会议记录、协助管理处主任工作、管理处人事行政管理3物业部主管1主持物业部工作，重点抓安全管理和处理客户投诉工作及清洁、绿化的督查4物业