物流地产项目投资可行性研究报告.doc

商贸物流地产项目 可行性研究报告 1 目 录 第一部分 总论 1 1 1 项目名称及选址条件 1 1 2 编制依据 1 1 3 主要研究目的与内容 1 1 4 项目主要结论及建议 2 第二部分 宏观经济 4 2 1 成都市城市概况 4 2 2 成都市城市发展规划 7 2 3 成都市宏观经济运行情况 9 第三部分 成都市土地市场概况 11 3 1 成都市历年土地市场概况 11 3 2 成都市 2014 年土地市场成交情况 11 3 3 成都市 2014 年上半年土地市场交易情况 12 第四部分 成都市房地产市场发展现状 15 4 1 成都市 2014 年房地产市场供应情况分析 15 4 2 成都市 2014 年房地产市场需求状况分析 16 第五部分 成都市商贸及物流市场概况 18 5 1 成都市商贸物流市场概况 18 5 2 成都市主要专业市场概况 20 2 5 3 成都商贸物流市场前景分析 23 第六部分 项目地块分析 26 6 1 项目区位 26 6 2 项目周边环境及设施 26 6 3 项目所在片区发展概况 27 6 4 项目区位综合评价 28 第七部分 项目定位分析 29 7 1 项目 SWOT 分析 29 7 2 项目定位市场定位研究 33 7 3 项目定位建议 35 7 4 项目开发模式与功能规划 36 第八部分 项目投资预算分析 40 8 1 评估方法说明 40 8 2 项目地块评分 40 8 3 目前地块的价格预测 43 8 4 项目地块指标建议 43 8 5 项目地块价值预测 44 第九部分 项目地块运作方案 46 9 1 方案一 自行投资开发运作 46 9 2 方案二 独立进行土地运作 46 3 9 3 方案三 合作开发 47 第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措 48 10 1 方案一投资成本测算 48 10 2 方案二投资成本测算 51 10 3 方案三投资成本测算 51 10 4 各方案投资成本统计汇总 51 10 5 小结 52 第十一部分 经济效益评价标准 53 11 1 方案一经济效益评价 53 11 2 方案二经济效益评价 59 11 3 方案三经济效益评价 59 第十二部分 方案风险评定及综合评价 60 第一部分 总论 1 1 项目名称及选址条件 中建小商品城项目 地产开发讲究地段 地段 还是地段 可见项目选址的重要性 物 流地产项目虽然与地产开发有很多相似的地方 但是还是不同于单 纯的地产开发 比如 项目选择既不能在城市中心 也不能在偏远 农村 更多应当选择在城郊 如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化 而物流地产 项目建设则是城镇化的重要推手 在未来中国调整二元社会结构中 会发挥更为重要的作用 物流地产项目选择在城郊 不仅仅考虑了土地成本 我们认为 物流项目选址 一般会考虑市场需求 产业基础和区位交通三大因 素 当然 具体项目选择时还要考虑其他具体因素 物流地产项目是实现物流企业办公 货物集散和运输等服务活 动的基础性设施 是物流节点的硬件和物质载体 为了使物流地产 项目能够集中体现在功能上的有机分工 在能力上的相互协调 在 空间上的合理分布 物流地产项目具体选址应遵循以下 5 大基本原 则 交通导向原则 交通是制约物流发展的最为关键的因素 选择 在交通条件好 位于货运主要发生方向 距高速公路出入口较近的 地方建设物流地产项目 既可以避免重复建设 也可大大减少资金 投入 同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输 城规导向原则 物流地产项目本身就是城市基础设施的重要组成 部分 其建设必然要纳入城市规划予以总体布局 由于现代物流产 业涉及到办公 交易 仓储 运输等 诸多服务环节 占地面积较大 所产生的大量货物运输对周边 有一定的影响 因此在选址时 一般应选择在城市边界 地形导向原则 物流地产项目占地规模较大 地势开阔平坦 地域具有可扩展性 也为未来的拓展预留了空间 随着城市的发展 产品物流量将增大 可能对物流地产项目的规模和功能提出更高的 要求 因此 项目地域必须具有足够的可拓空间 以满足进一步发 展的需要 经济适应原则 物流地产项目要与当地及其周边经济发展和产 业规划紧密联系 满足当地货运量的需求 实现 人便于行 货畅 其流 设施配套原则 物流地产项目的发展离不开完善的配套设施 是否具备充足的能源 水源以及良好的生活条件成为物流园区选址 的一个重要因素 1 2 主要研究目的与内容 本项目可行性研究的目的 主要是论证该地块是否具有投资价 值 开发何种项目以及如何进行项目开发 供公司进行投资决策 项目论证主要内容包括 成都市宏观经济与房地产市场研究 成都市城市发展定位与产业政策研究 项目地块市场价值研究 项 目投资潜力分析 项目发展定位 项目运作方案 投资效益测算以 及投资风险分析 1 3 项目主要结论及建议 根据对成都市北三环 X 亩地块的可行性研究分析 从土地区位 优势 未来发展规划 项目运作方式及投资估算 得出以下结论及 建议 1 项目地块目前位于城市北面较偏远地区 虽然目前城市配套 设施不完善 交通优势不明显 但随着新绕城高速环连线接通 未 来的整个地块区位优势非常明显 2 项目地块面积较大 项目顺利建设 将成为成都未来 5 10 年内规模最大 业态最为丰富的一个综合性房地产项目 这对于成 都的城市运营建设以及公司在地产多元化的发展战略起到标杆作用 3 项目土地投资回报高 初步测算直接土地投资收益可达 X 亿元 对土地进行开发建设 收益更高 4 项目采取不同运作方式 收益与风险各有差异 集团需慎重 研究 科学决策 在投资决策上回避风险 5 成都市政府 2008 年重点推出项目 国际商贸城 项目发 展状况良好 成德南高速 成都新绕城高速公路连接形成在项目所 在地形成合围 本项目地块独特的交通优势条件 将成为 中建小 商品城 项目理想的进驻地 第二部分 宏观经济 2 1 成都市城市概况 2 1 1 地理位置概述 一个处于大西南经济合作区的交汇节点的城市 项目所在城市 成都 天府平原门户 四川省省会 位于中 国华西地区东部 成都平原腹地 古为蜀国地 秦并巴 蜀为蜀郡 并建城 汉因织锦业发达专设锦官管理 故有 锦官城 之称 五 代蜀时遍种芙蓉 故别称 芙蓉城 简称 蓉 成都约在公元 前 5 世纪中叶的古蜀国构筑城池 三国时期为蜀汉国都 巴蜀文化 在这里留下了丰富的历史遗迹 成都境内地势平坦 河网纵横 物产丰富 非常适合农业生产 自古就有 天府之国 的美誉 并由此催生了繁荣商贸业 北宋年 间在成都出现了世界最早的纸币 交子 官府在成都设立了世界 最早的管理储蓄银行 交子务 这些都表明成都当时商业的繁荣 程度 时至今日 成都依然是中国西南地区经济 科技 文化 教 育中心之一 成都市区位优势明显 交通便利快捷 公路 2013 年末公路总里程 22514 公里 其中高速公路 592 公里 全年新改建公路 2050 公里 年末全市机动车拥有量 338 6 万辆 比上年末增长 11 3 其中私人拥有汽车 213 9 万辆 增长 18 8 成都市主城区设有 13 个客运中心 成都十陵客运中心 成都东站客运中心 成都机场客运中心 成都城东客运中心 成都 城北客运中心 成都北门客运中心 成都茶店子客运中心 成都石 羊场客运中心 成都昭觉寺客运中心 成都五桂桥客运中心 成都 五块石客运中心 成都商贸城客运中心 成都新南门客运中心 铁路 成渝线 宝成线 成昆线 达成线 遂成线 5 条电气化铁路干 线在成都交汇 市域铁路成灌线 郫彭线 离堆线通车运营 成绵 乐铁路客运专线计划于 2014 年 12 月 31 日正式投入运营 成兰铁 路 西成高铁 成贵高铁 成蒲城际铁路 成昆铁路扩能改造等均 在建设之中 成康铁路 成格铁路 成西铁路均已纳入规划 成都站 成都枢纽主客站之一 主要办理成都枢纽各方向旅客 列车到发任务 日到发旅客列车 100 余对 是西南最大的铁路客运 站 计划于 2013 年底启动扩能改造工程 站场规模将由既有的 8 台 10 线扩建为 10 台 18 线 成都东站是成都枢纽中最重要的客运站 是成渝地区规模最大 科技含量最高的现代化和综合交通枢纽 站场规模 14 台 26 线 主 要办理达成铁路 遂成铁路 成绵乐城际客运专线 西成客运专线 成贵客运专线等始发终到及枢纽环线等方向的通过客运作业 成都南站于 2011 年 5 月 8 日正式启动扩能改造 计划于 2013 年底建成 与成绵乐客专同步正式投入运营 航空 成都双流国际机场 中国第四大航空枢纽 仅次于北京 上海 广州 世界前 50 大繁忙机场 中国中西部最繁忙枢纽机场 西南 地区最重要航空客货集散地 为民航西南管理局 西南空管局驻地 成都双流国际机场是前往拉萨贡嘎国际机场 昌都邦达机场和林芝 米林机场等高原机场的最大中转机场 是中国国际航空 四川航空 成都航空 中国东方航空 西藏航空 祥鹏航空的基地机场 10 11 2013 年 成都双流国际机场旅客吞吐量超过 3344 6 万 位居 全国第五位 12 截至 2013 年 12 月 成都双流国际机场已开通航 线 222 条 其中国内航线 151 条 国际 地区 定期航线 71 条 客运航线 45 条 通航国内城市 105 个 国际 地区城市 62 个 2 1 2 资源与商贸概况 成都市物产景观丰富 商贸发达繁荣 非金属矿产资源丰富天 然气探明储量 16 77 亿立方米 远景储量为 42 21 亿立方米 主要 集中于蒲江 邛崃 大邑 都江堰和金堂一带 钙芒硝储量全国第 一 高达 98 62 亿吨 主要集中于新津县和双流县 多种金属矿产资 源则相对集中于彭州市 三是共生矿多 旖旎的蜀地山水风光 奇 特的古今建筑 特色的风味小吃 商品交易市场健全发达 现代物 流服务经营体系完备 拥有全国有名的中药材市场 工业品服装市 场等 商贸流通辐射各省 市 区 天府之都 焕发出新的活力与 魅力 是区域性商贸物流中心 2 1 3 成都市投资环境 成都市投资环境良好 逐步建立起公共服务型政府 电子政务 快速发展 一站式 服务机制初步形成 电力 通信 供水等基础 设施日臻完善 龙泉 双流经济开发区等十大工业园区 集中区 成为投资发展的 洼地 德国大众 富士康 马士基 戴尔 德州 仪器 太古里 九龙仓 IFS 等纷纷落户 机械产业 水泥陶瓷 健 康产业 服装皮革 电子信息产业集群迅速成长 中小企业西博会 中国糖酒会架构开放合作平台 特别是在积极推进中国西部大开发 区域经 济合作新格局的实施中 成都市被纳入西部经济区合作区域 小结 成都城市发展状况良好 充分发挥西南门户的区位优势 承接 东部产业转移 把握多区域经济合作中带来的发展机遇 工商业发 展成熟 拥有中药材市场 工业品服装市场等全国有名的专业市场 形成了区域性商贸物流中心 投资环境良好 形成机械产业 汽车 制造 健康产业 服装皮革 电子信息产业等多个产业集群 总体 而言 城市发展处于快速发展阶段 有较为雄厚的发展基础 2 2 成都市城市发展规划 成都市城市总体规划 2011 2020 城市规划性质 以产业发展为动力 大力推进工业化进程 培育和壮大优势产业 着力提升产业竞争力 促进经济结构转型升级 构筑成渝城市群先进加 工业基地 根据城市历史沿革 发展现状与趋势 按照个性化 人性 化 功能性 协调性的原则 根据自身优势 成都市将发展成为具有文 化底蕴 生态 商业 旅游 交通等特色的现代城市 充分考虑居民 的需求 建设高效便捷的城市交通通讯 可靠的能源供应 良好的供 排水系统 建立健全突发事件应急机制和高水平的城市管理队伍 完善 城市功能 提高城市服务质量 创造健康安全舒适的生活居住环境 工 作创业环境 购物和休闲环境 以节能 节水 节材 节地为重点 强 化节约意识 提高资源利用效率 建设节约型城市 中西部地区工业生 产集散中心 西部经济区重要物流节点城市 是以先进制造业和现 代服务业为主导的宜居园林城市 城市规划区 规划 的具体范围包括 1 市域 包括锦江 青羊 金牛 武侯 成华 龙泉驿 青白江 新都 温江 9 区 都江堰 彭州 邛崃 崇州 4 市 县级市 和双流 郫 县 金堂 大邑 蒲江 新津 6 县 面积为 12121 平方公里 2 中心城区 中心城区范围划定为绕城高速以内 含道路外侧 500 米绿化带 锦江区 青羊区 金牛区 武侯区 成华区绕城高速以外行政辖区 以及高新南区大源组团范围 面积约 630 平方公里 小结 成都市城市总体规划 2011 2020 指出了成都市在今后 的十年的城市定位 建设重点以及城市规模和发展方向 规划中大 力发展 城北板块 并规划将该板块发展成为北部新中心板块 未来该板块 房地产市场发展前景较大 城北板块在未来的发展中仍会保持较快 发展 的趋势 2 3 成都市宏观经济运行情况 2 3 1 2014 年成都市总体经济运行情况 2014 年 全市经济运行保持良好发展势头 完成地区生产总值 10056 6 亿元 比上年增长 8 9 增速比全省平均水平高 0 4 个百 分点 第一 二 三产业分别实现增加值 370 8 亿元 4561 1 亿元 5124 7 亿元 分别增长 3 6 9 8 8 6 一 工业生产情况 规模以上工业增加值比上年增长 12 2 比全省平均水平高 2 6 个 百分点 按轻重工业分 轻工业增长 7 7 重工业增长 14 4 国有及国有控股企业增长 17 7 八大特色优势产业增长 13 2 其中汽车产业 电子信息产业分别增长 15 4 13 7 二 固定资产投资情况 完成固定资产投资 6620 4 亿元 比上年增长 1 8 其中 房地产 开发投资完成 2220 8 亿元 增长 5 2 工业投资完成 1402 7 亿 元 下降 13 4 天府新区项目投资 天府新区成都片区部分 1209 3 亿元 增长 15 4 从经济类型看 国有经济投资 2122 4 亿元 增长 5 5 非国有经济投资 4498 0 亿元 增长 0 2 其 中民间投资完成 3740 8 亿元 增长 2 7 三 消费品市场情况 实现社会消费品零售总额 4202 4 亿元 增长 12 0 从行业看 批发业实现 249 7 亿元 增长 11 0 零售业实现 3425 3 亿元 增长 12 3 住宿业实现 46 6 亿元 增长 7 6 餐饮业实现 480 8 亿元 增长 10 5 居民消费价格指数 12 月份当月同比上 涨 1 5 1 12 月累计同比上涨 1 3 四 财政 金融情况 完成财政总收入 3095 3 亿元 增长 10 2 完成地方公共财政收 入 1025 2 亿元 增长 14 1 其中 税收收入 774 9 亿元 增长 16 4 完成公共财政支出 1340 亿元 增长 15 3 截止 12 月底 全市金融机构人民币存款余额为 26798 亿元 比上 年增长 13 3 其中储蓄存款 8977 亿元 增长 10 1 金融机构 人民币贷款余额为 19779 亿元 增长 12 3 其中个人住房贷款 3254 亿元 增长 16 4 五 对外贸易情况 实现进出口总额 558 5 亿美元 增长 10 4 增速比全省平均水平 高 1 6 个百分点 其中出口总额 338 2 亿美元 增长 6 1 进口 总额 220 3 亿美元 增长 17 8 六 城乡居民收入情况 城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入分别为 32665 元 14478 元 分别比上年增长 9 0 11 5 增速与全省持平 2 3 2 固定资产投资与房地产业概况 2014 年 1 11 月 全市固定资产投资累计完成 5945 9 亿元 较 去年同期增长 2 0 增速较去年同期下降 8 个百分点 其中房地产 投资额达到 2023 亿元 较去年同期增长 8 2 增速较去年同期下 降 3 1 个百分点 2014 年全市固定资产投资和房地产投资热度明显下滑 随着经 济增长内生性下滑以及外部国际经济环境的不乐观 同时扩大固定 资产投资 基本建设投资等对经济的拉动作用正在逐步减弱 企业 投资热情下滑 然而在市场投资热度下滑的情况下 房地产投资占 比持续上涨达 34 证明在逆市下房地产对投资的吸纳力度在增强 2 3 3 社会消费品零售概况 2014 年 1 11 月 成都市实现社会消费品零售总额 3770 9 亿元 其中 批发零售业实现销售额 3299 2 亿元 占社会消费品零售总额 比重为 87 5 餐饮住宿业实现销售额 471 6 亿元 成都正由传统 商贸中心向区域性国际贸易中心转型 商业辐射范围广 商贸持续 繁荣 社会零售商品销售总额节节攀升 2 3 4 人均可支配收入概况 全年成都市城镇居民人均可支配收入达 29968 元 同比增长 10 2 比全国 全省平均水平分别高 0 5 个百分点和 0 1 个百 分点 扣除物价因素影响实际增长 6 9 农民人均纯收入达 12985 元 同比增长 12 9 比全国 全省平均水平分别高 0 5 个百分点和 0 1 个百分点 扣除物价因素影响实际增长 9 5 农民人均纯收入增速比城镇居民人均可支配收入快 2 7 个百分点 城乡居民收入比由 2012 年的 2 36 1 缩小为 2013 年的 2 31 1 城乡居民收入差距缩小 小结 2014 年成都宏观经济运行良好 2014 年 1 9 月 GDP 达到 7360 2 亿 其中第三产业生产总值累计完成 3670 4 亿 占 GDP 比重为 50 14 在全球经济缓慢复苏 中央主动实施调控 的背景下 成都以 8 7 的经济增速跑赢全国 7 3 的平均增长水 平 整体经济仍维持平稳运行状态 表明经济发展势头强劲 这 有利于房地产项目的开发建设 第三部分 成都市土地市场概况 3 1 成都市土地市场概况 2014 年 1 12 月 成都市累计土地供应面积 18889 74 亩 与 去年同期相比增长 7 16 累计土地成交面积 11532 70 亩 与去 年同期相比下降 24 51 12 月成都市共出让土地 40 宗 总供应 面积 2621 43 亩 面积环比上涨 39 30 同比下降 7 66 12 月 共成 交土地 19 宗 土地成交面积 1240 50 亩 面积环比下降 19 06 同比下降 42 14 2014 年 1 12 月 主城区累计土地供应面积 7176 22 亩 与 去年同期比较增长 80 88 累计土地成交面积 5100 46 亩 与去 年同期比较增长 33 28 12 月主城区总供应土地 20 宗 供应面 积 1144 56 亩 环比上涨 47 45 同比上涨 126 14 成交方面 本月主城区总成交土地 11 宗 成交面积 874 61 亩 环比上涨 40 01 同比上涨 72 80 2014 年 1 12 月 郊县区累计土地供应面积 11713 52 亩 与去年同期比较减少 14 25 累计土地成交面积 6432 24 亩 成 交与去年同期比较减少 43 83 12 月郊县区总供应土地 20 宗 供应面积 1476 87 亩 环比上涨 33 58 同比下降 36 69 成 交方面 本月郊县区总成交土地 8 宗 成交面积 365 89 亩 环比 下降 59 70 同比下降 77 66 总体而言 成都市工业建设和房地产开发的快速发展 拉动了 成都市整个城市建设土地需求 土地出让价格较高 第四部分 市房地产市场发展现状 4 1 成都市 2014 年房地产市场供应情况分析 受金融危机与国内房地产市场低迷的双重影响 2014 年成都 市房地产市场供应量相对减少 新推出的项目也相对 2007 年减少 房屋的去化量同比相对下降 具体情况如下 1 商品房住宅情况 2014 年 12 月成都市商品住宅供应和成交均稳中有升 其中 供应方面 供应面积 120 03 万平方米 近郊县供应数据部分缺失 环比上涨 4 25 同比下降 15 55 成交方面 成交面积 229 94 万平方米 环比上涨 4 30 同比上涨 16 63 供需比依然为 0 52 本月供应小幅上涨 主要由于市场转好和年关传统营销节点的 到来使开发商入市信心得以提振 成交也同样出现小幅上扬的情况 主要由于 11 月出台的 降息 利好持续显现于数据端 虽然今年楼 市多数时间内处于低迷状态 但年底多项利好政策的出台着实让发 商和购房者过上了 暖冬 成交量量迎来大涨 开年过后传统休整 期的到来将驱散 暖意 供应和成交或将高位回落 2014 年 1 月 12 月主城区商品住宅市场供应面积 838 38 万 平方米 累计同比下降 20 47 12 月数据 部分楼盘未剔除部分底 商 供应套数不详 成交套数为 97962 套 成交面积 933 74 万平 方米 分别累计同比下降 14 25 和 15 48 供需比持续控制于 1 0 9 2 商业市场情况 甲级写字楼 办公楼市场租赁需求强劲 推动空置率跌至 35 9 今年 1 月所发布的 2013 年全年成都房地产市场回顾 报告内 容 2014 年成都共有五栋甲级办公楼交付 总新增供应面积近 30 万平方米 截至 2014 年底 成都市甲级办公楼总存量逾 210 万平 方 米 在新入市项目及已有项目业主给出更优惠的租赁条件刺激下 2014 年录得大量升级案例 并推动全年的净吸纳量保持高位 达 29 3 万平方米 相比于 2013 年 2014 年净吸纳量有所下降 这主要是因为 2013 年新落成散售项目在其预售期间录得大量买家自用案例 而这 一比例随着 2014 年新增散售面积的大幅下降而骤降 尽管如此 强劲的租赁需求推动空置率由 2013 年底的 41 3 下跌至 2014 年底的 35 9 就企业类型而言 金融企业对优质办 公楼的租赁需求保持活跃 对总吸纳量贡献约达 45 尤其是升级 及新设立需求 此外 2014 年还录得多宗大面积租赁成交 成功案 例包括建设银行在位于市中心的航天科技大厦扩租 4 730 平方米 以及某本地金融企业在国际金融中心 1 座 租赁 4 500 平方米 较高空置率环境对整体租金水平造成压力 但个别项目受活跃 的租赁活动所支持 租金稳中有升 截至 2014 年末 成都市甲级 办公楼平均有效净租金为人民币 98 1 元每平方米每月 同比下降 3 9 分区域来看 自 2013 年第四季度 市中心迎来大量新增供 应 其空置率由 2013 年第三季度底的 22 攀升至 2014 年底的 46 区域的业主面临较大压力 故该区域可比项目有效租金跌幅最大 同时 随着优质项目逐渐落成 项目之间表现差异愈加明显 于 2013 年第四季度交付的国际金融中心 1 座 以良好的品质及优越 的地理位置 受到市场青睐 租金水平稳中有升 而大部分项目受高空置率及租 户外迁的影响 有效租金持续走低 同时 2015 年大量新增供应将加剧市场竞争 随着部分项目延 迟至 2015 年交付 2015 年全年的预期供应量多达 85 万平方米 将会是成都甲级办公楼市场年度供应量的历史新高 在片区方面 市中心将迎来国际金融中心 2 座 及东原国际等优质办公楼项目 入市 短期内市场竞争会较为激烈 但长期来看 在 2015 年的 供应高峰后 市中心由于土地供应有限 其办公楼的供应量亦有限 区域内优质办公楼项目租金及入驻率的走势均有望提升 仲量联 行成都商业地产部负责人陈昱豪表示 零售物业 供应仍处高位 市场两极化趋势更加明显 2014 年的成都零售地产也迎来了新的供应高峰 全年成都市 区零售物业市场共有 9 个优质项目落成开业 总建筑面积约 92 万 平方米 其中 由九龙仓集团开发的国际金融中心以及由远洋地产 和太古地产合作打造的成都远洋太古里最引人注目 两项目均位于 成都核心商圈 春熙路 盐市口商圈 不过 与单纯的高供应量不同 同时也迎来了更多全新国际品 牌在此核心商圈开设首店 根据报告显示 包括 Louis Vuitton Gucci Hermes Prada 及 Fendi 等国际一线奢侈品牌 Zara Muji 和 i t 等时尚品牌 以及星巴克 哈根达斯等知名餐饮 品牌的区域旗舰店均落户于此 除此之外 包括 Chanel Giorgio Armani Jimmy Choo 等 在内的 100 多家全新品牌亦于核心商圈主要优质零售项目内开设成 都及西部首店 不仅仅是核心商圈 2014 年全年国际品牌零售商在成都零售市 场保持强劲的扩张态势 积极在各商圈内开设新店 报告指出 Anne Karen Cherry Chau 及 Victoria s Secret 等品牌进驻来福 士广场 Burberry Mont Blanc 及 MCM 均已承租位于新世纪环 球购物中心乐天百货内首层铺位以开设新店 除此之外 快时尚及 轻餐饮连锁品牌亦随新项目的开业落户位于成都二圈层的双流 郫 县 温江 新都及龙泉等区域 例如 Zara H M 及 Uniqlo 于第 四季度首度落户温江 而星巴克咖啡及太平洋咖啡等品牌亦积极入 驻双流 值得一提的是 国际零售商的积极扩张推动成都市优质零售物 业首层有效租金较去年末显著上涨 同时亦反映出各类品牌对成都 本地消费市场的信心 报告特别指出 2015 年成都优质零售物业供应量预计仍处高位 市场两极化趋势将更加明显 未来 12 个月成都预计还将迎来近百万 平方米的新增供应 主要集中在双楠和南部新区两个商圈 包括大 悦城 龙湖金楠天街等优质零售项目将陆续开业 在经过 2014 年的快速扩张后 国际零售品牌商在 2015 年的 拓点计划预计相对谨慎 并在地段及进驻物业条件的选择上进行更 多的考量 这将可能在招商方面对新增供应及希望通过业态调整来 改善 经营状况的零售项目造成更大压力 在此情况下 更多项目将有可 能被迫推迟开业或以较高的空置率开业 与此同时 市场两极化的 趋势将更为明显 成熟商圈与新兴商圈内项目的经营表现差距或将 进一步增大 3 物流仓储 全年净吸纳量较去年涨幅超过 3 倍 对于成都物流仓储市场来说 2014 年更是不平凡的一年 报告 显示 2014 年成都优质物流 非保税 仓储市场历经集中供应 全 年共有 11 个优质项目落成入市 总体量达 48 万平方米 相比 2013 年的新增供应 只有约 20 万平方米 增长率高达 130 新增入市项目主要集中在龙泉和新都两个分区市场 其中包括多个 外资开发商开发的大型优质物流仓储项目 如普洛斯新都项目 约 15 万平方米 以及嘉民龙泉项目 约 5 万 5 千平方米 成都是华 西区拥有优质物流 非保税 仓储面积最大的城市 截至 2014 年 底 总存量已达 148 万平方米 电商 零售商及第三方物流积极拓展成都市场 由此产生对优 质物流仓储相对强劲的需求 在 2014 年期间 顺丰快递在双流区 域先后租用整栋新地兴华三期 约 13 000 平方米 及新地城运二期 约 13 000 平方米仓库面积 同时 京东商城亦在多个优质物流项目 新租或扩租 整体上共新租用约 50 000 平方米 市场上出现多个带 坡道的双层高规格仓库 已陆续吸引诸多高端用户入驻 受此需求 推动 成都优质物流仓储市场全年录得净吸纳量 19 万平方米 跟 2013 年相比涨幅超过 3 倍 然而 市场受整体集中供应所影响 空 置率由 2013 年底的 15 6 上升至 2014 年底的 27 2 同时 多 个新项目建成入市导致部分区域竞争加剧 租金有所下滑 截至 2014 年底 成都优质物流 非保税 仓储市场平均有效净租金为人 民币 24 6 元每平方米每月 同比下降 4 8 2015 年 预计将有约 33 万平方米的新增供应落成入市 集中 供应下 项目之间的竞争将会加剧 租户进驻的选择增多 部分业 主方议价能力将被削弱 在此情况下 成都优质物流仓储市场将继 续向租户市场转变 租金下行压力增大 空置率亦将有可能进一步 上升 第五部分 成都市商贸及物流市场概况 5 1 成都市商贸物流市场概况 成都市近日出台 关于加快建设服务业核心城市的意见 确立 了到 2020 年建成国家区域性服务业核心城市的目标 其重点之一 就是 建设具备国际辐射力和区域集散功能的商贸物流中心 当中提出 以建设区域性国际贸易中心城市 区域物流中心城市 和国际化消费目的地城市为主要发力点 成都市将把商贸 物流业 推向新的发展高度 促进全市服务业的转型升级 传统商贸提档升级 成都市要强化现代贸易的价格发现 口岸集散 交易服务 营运 控制 信息发布等高端功能 加快打造一批国际大宗商品交易平台 国际贸易综合服务平台 建设国际一流的移动电子商务产业基地 加快国际采购交易中心城市 西部服务贸易中心城市和国家电子商 务示范城市建设 于 2008 年开工建设的成都国际商贸城 是成都 北改 的龙头 项目 总占地面积 2090 亩 总投资 145 亿元 项目建成后 拥有 商铺约 6 万个 业态将囊括 17 大类及 48 个行业 据了解 目前已 有日用品市场 皮具箱包 鞋市场 日用塑料制品市场 缝纫设备 市场 成都荷花池中药材专业市场 品牌陶瓷购物广场等六大市场 开业 该商贸城旨在建设成为集小商品研发 生产 加工 展示 洽谈 交易与电子商务为一体 中西部最大 辐射力最强的现代化综合商 贸平台 全国仅有一个义乌是不够的 成都具备 前店后厂 的条 件 后厂 是指成都所辐射的广大周边省份和地区 根据商贸城的发展规划 其建设以整合中西部日用品批发市场为 核心 逐步成为日用品产业的发展引擎 接下来 商贸城将着力吸 收和引进东部发达地区的名牌企业入驻 带动中西部日用消费品生 产企业提档升级 此外 还将建设 动漫产业大楼 和 日用品创 意研发大楼 打造集购物 旅游 特色产品展销的 4A 级购物旅 游景区 建设成都国际商贸城数字商城也在其规划中 除了物流园区 中心 物流通道上的建设 成都还将继续在口 岸服务体系 城市物流体系 智慧物流公共信息服务平台建设等方 面着力 形成具有区域竞争力 国内辐射力 国际影响力的物流体 系 目前 成都有集贸市场 2798 个 形成了工业品服装市场 中 药材市场 建材市场 汽车市场 摩托车市场 电脑电器市场 粮 油市场等大中型专业批发市场 成为华南地区重要的商品集散地 凭借其独特的区位优势 成都市提出倾力打造全国中小企业名城的 目标 以中小企业为依托 重点发展机械 电子 健康 服装皮革 等四大特色产业集群 从而走出一条独具成都特色的发展道路 从上世纪 80 年代中期开始 乡镇企业发展迅速 中小企业 是 成都重要经济增长点 市政府形成了把分散的中小企业聚集起来 集中力量实施培育中小企业特色产业集群战略 近年来 成都市立 足于原有的中小企业基础 从一批支柱产业中筛选出五大比较优势 明显 特色鲜明的产业集群加以重点培育扶持 健康产业集群 充分发挥制药传统品牌优势和西部最大中药材 市场的拉动作用 推进中药产业化 规模化 标准化生产 同时大 力培育健康产业群落 电子信息产业集群 近年来 成都努力改善和优化投资环境 深入开展招商引资 主动吸纳东部产业转移项目 一批电子产业项 目相继落户 为培育 壮大高新技术产业奠定了坚实基础 在走廊 沿线的双流 龙泉 青白江已聚集了一大批电子企业 它们都是近 两年东部产业转移中飞来的 金凤凰 该产业呈现出三大特点 从 小规模向大规模转变 由半成品向成品生产方向发展 产品囊括各 类彩电显示 器和高压包 高频头 传真机等高中低档四五十种 由单一企业向 集群产业发展 一家大的电子企业往往能引来七八个配套企业进来 甚至是数十个 呈几何级数放大效应 目前 全市共有机械 制药 食品加工 服装加工 冶金业 建材等 8 大类中小企业 13 万多家 占全市工业企业总数的 98 以 上 中小企业已成为全市国民经济的重要支撑和 生力军 其中 五大优势产业集群的工业总产值占全市规模以上工业产值比重超过 80 5 2 成都市主要专业市场概况 各大专业市场 全球建材家具 CBD 总建筑面积达 600 万平方米的 全球家具建材 CBD 总规划 面积 3100 亩 总投资 120 亿元 项目将涵盖 20 个门类的展示交 易区 成为成都 整个西部乃至国内首屈一指的家具建材超大规模 的批发集散平台 四川元瑞国际家具商城 预计总投资约 49 亿元人民币 占地 1600 余亩 总建筑面积 170 万平方米的 建设成为集家居展销中 心 精品展示中心 会展博览中心 物流中心 家居材料市场 装 饰建材市场 建筑辅料市场 酒店 名牌家具总部园区 家具研发 中心 培 训中心 电子商务等于一体的现代化国际商贸业态建筑群体 成都 摩尔国际汽配城 摩尔国际汽车汽配商城总投资 8 亿元 占地 400 亩的 将集整 车 汽配 宾馆 餐饮 会议 汽车博物馆为一体 具备展示交易 仓储运输 电子商务 信息服务以及会议办公等现代物流综合功能 华茂 成都家纺产业园 华茂建设公司联手成都工投集团 将陆续投资 300 亿元倾力打 造 中国西部纺织之都 华茂国际纺织产业园占地 3300 亩 是成 都市政府重点打造的纺织产业基地 也是彭州市政府 一轻一重 战略的重点扶持产业 作为目前西部地区规模最大的产业园区之一 已经吸引了近 200 家优秀企业入驻 元贞国际机械城 总投资 20 亿元 占地面积约 360 亩的元贞国 际机械城 是一个集 4S 店 联排及独栋商铺 商务酒店 商务公寓 配套服务区及商务办公区于一体的国际机械物流平台 该项目建成 后将形成以机械整机销售 租赁 仓储中转 服务为龙头 配件销 售 维修为补充的专业市场 九峰国际汽车博览新城总投资 40 亿元 涵盖汽车会展 汽车研 发 汽车总部基地 下岗职工就业园区 物流中心汽车广场 轿车 零部件采购中心 大车零部件采购中心 摩托车大厦 4S 国际品牌 集群 二手车交易市场 汽车用品装饰城 国际物流中心 五星级 宾馆等汽车汽配产业配套 最终成为西部地区最大的汽车零部件 汽车用 品国际采购中心和集散基地 金恒德国际汽车商贸物流城 规划占地 1000 余亩总投资 15 亿 的金恒德国际汽车商贸物流城目前正在紧张建设中 项目以汽车后 市场为主体 将汽配 汽车用品交易作为支撑 以商贸物流为重点 致力打造集商品展示 采购 交易 电子商务 仓储 加工 包装 配送 信息交易 培训服务等多功能为一体的商贸平台 西部国际装饰 石材 城 总投资预计 16 亿元 占地 600 亩 总建筑面积 56 万平方米的西部国际装饰 石材 城 将被建设成为 目前西南最大的集石材贸易 仓储 物流 生活配套设施一体化的 石材交易市场 为西部规模最大 产业集中较高 服务管理水平整 体上一台阶的西部国际装饰石材城 金府五金机电专业市场 成都市目前有大大小小各类五金机电市场 20 多家 加上正在建 设的部分市场 基本形成了中国西部地区规模最大的五金机电市场 集群 目前 成都五金机电市场的发展特点主要是追求一定的数量 经营者合力招商 以形成庞大的经营规模和气势 西南城 位于成绵高速与成都第二高速公路交汇处 由成都西 南城控股有限公司投资 100 元开发 整个项目占地 5380 亩 建筑面 积超 500 万平方米 建成后将成为中国糖酒食品 CBD 年营业额将达 到 100 亿元 提升整个成都糖酒食品等产业的交易平台 成都国际商贸城 川浙合作共建 城北四环以北 占地面积 2090 亩 投资额 80 亿元 提供商铺超过 6 万个 规划总建筑面积 500 万平米 北新国际物联港 位于北部新城西南部 规划总建筑面积约 480 万平米 其中专业市场约 220 万平米 其余为智能住宅 甲写 五星级酒店 会展中心 及社区商业配套 最引人注目的是项目将 引进目前世界上最先进的物流网技术 龙泉国际汽车博览新城 占地面积 12 平方公里 投资 120 亿 元 核心区九峰国际汽车零部件采购中心投资 70 亿元 用地面积 3000 亩 规划总建筑面积 380 万平米 中塑 成都国际贸易中心 位于处于城北商贸物流圈的新都木兰镇 投 资逾 60 亿元 用地面积 1100 亩 规划总建筑面积约 300 万平米的业 态极其丰富的综合体 大港陶瓷建材城 位于成都市成 金 青快速通道和大港路交 叉口 占地 2313 亩 总投资 30 亿元 建筑面积达 200 万平方米 市场建成后每年将实现 300 亿元的交易额 可提供约 4 万个就业机 会 中国西部国际纺织服装贸易城 省纺织集团开发 位于龙泉驿 区阳光城 项目占地 2000 亩 投资 50 亿元 规划建筑面积 200 万平米 中润 欧洲城 成都中润实业开发 位于新都龙桥家具园区 投 资 60 亿元 近 600 亩 为成都家具 CBD 的竞争对手 规划总建筑 面积 160 万平米 建工建材产业园 占地面积数千亩 成都建工集团投资 100 亿元 打造 建成西部规模超大 现代化程度超高的建材产业园 量力钢材物流中心 占地面积 1500 亩 位于北部商贸城中心 位 置 业态为钢铁现货交易中心 加工配送中心 博览中心 商务生 活配套中心等 规划总建筑面积 100 万平米 西部国际家具会展中心 成都八益 太平园 陕西明珠共同投 资 50 亿元打造的占地 650 亩 建筑面积 100 万平米的与广东乐从 河北香河 江苏蠡口齐名的家具市场 广东乐从 河北香河 江苏 蠡口 成都武侯已经形成国内四大家具市场 晨明汽车博览城 位于郫县犀浦镇 总投资 60 亿元 分两期建 设 第一期占地约 880 亩 建设投入 20 亿元 成都佳飞国际建材家居市场 成都佳飞投资 位于青白江货运 大道 占地面积 1024 亩 规划总建筑面积 69 万平米 成都海宁皮革城 海宁中国皮革股份开发 位于成都北部新城 为皮革专业交易市场 占地面积 172 7 亩 规划总建筑面积 45 万 平米西南会缘汽车汽配物流中心 成都市工商联十堰商会投资 位 于双流航空物流园区 双华路边 总占地面积 1200 亩 项目总投 资为 9 6 亿元 附带投资 8000 万元建设四星级酒店 十堰大厦 西部隆腾国际鞋材城 位于崇州市工业集中发展区 卡森国际 控股和成都立申实业共同投资 一期 263 亩 建面 25 万平方米 总投资 5 亿元 润茂成都国际酒店用品城 位于新都三河场 商铺 1500 间 专营高 档酒店用品 铺面面积 125 平米起 建筑面积 24 万平米成都海峡商贸 城 四川天奎实业开发的大型茶叶专业交易市场 位于成都北部 三 河场 规划总建筑面积 10 余万平米 5 3 成都商贸物流市场前景分析 5 3 1 成熟的商贸市场环境 成都商业底蕴深厚 商贸繁荣 自古就有 天府之都 之称 是中国西南地区重要的商品集散地 改革开放以来 成都市逐步形 成了以专业市场和综合市场 生活消费市场和生产资料市场并重发 展的商品交易市场体系 全市共有批发市场 集贸市场 专业市场 小商品市场等各类交易市场 2000 多个 2014 年全市实现社会消费 品零售总额绝对值居全国第 4 位 仅次于北京 上海和广州 5 3 2 城市发展定位与政府的政策支持 成都市规划明确指出城市发展定位 将建设成为先进制造业与 现代服务业并重的企业名城 建设成为区域性商贸物流中心 国际 化商贸物流港 逐步形成以城区专业批发市场为龙头 各县 市 区 专业批发市场为骨干 重点乡镇农贸市场为补充的市场体系 创新商 贸业结构 体制和经营方式 引进培育一批大型现代商贸企业 全面 提升商贸业档次和水平 打造连接 成渝 辐射西南的商贸物流枢纽 依托大型批发市场 整合仓储 货运资源 强化物流平台建设 构 建农副产品和日用小商品物流配送中心 发展现代物流产业 5 3 3 区域合作的加强与市场辐射面的扩大 2006 年 1 月 四川省 十一五 规划纲要 草案 出台 提出 五大经济区 四大主体功能区 的区域发展新格局 本着加 快推进工业化和城镇化绝不能走工业遍地开花 城镇盲目布局 土 地无限开发 生态环境恶化的路的重要原则 纲要 草案 提出 了构建成都 川南 攀西 川东北和川西北 5 大经济区 以及按优 化开发 重点开发 限制开发和禁止开发四类主体功能区 构建四 川省未来区域发展新格局的设想 规划中的成都经济区包括成都 德阳 绵阳 眉山 资阳 5 市 以高新技术产业为主导 重点发展 技术含量高的先进制造业和现代服务业 逐步建成四川省乃至我国 西部最强最大的经济密集区和人口密集区 成为四川省参与全国区 域竞争的龙头和主体 2012 年 1 8 月 成都经济区即成都 绵阳 德阳 乐山 眉 山 资阳及雅安等七市实现合同外资额同比增长 10 4 占全省 84 8 新批投资总额 1000 万美元以上外商投资企业占全省 80 3 四川现代汽车 中新 成都 创新科技园及四川泉恩高科技管业等 三家公司投资总额超过两亿美元 成都经济区作为全省开放型经济 发展的主要引擎 外商投资实际到位同比增长 24 1 占全省 93 2 成都经济区对引领全省外商投资 实现区域聚集发展 贡献极其突 出 成都经济区区域合作即将从过去 点对点 的双边合作 正 式步入 抱成团 的多边合作 开启向纵深推进的全新篇章 在 1 成都经济区区域合作联席会会议上 成都 德阳 绵阳 雅安 眉 山 资阳 遂宁 乐山八市共同签署了 成都经济区区域合作框架 协议 一些创新的体制措施浮出水面 根据协议 各方将在发展规 划 基础设施 重大产业 环境保护 金融体系等方面通力合作 把成都经济区打造成中西部地区综合实力最强 优势产业集聚最多 城镇化水平最高 创业环境最优 城乡差距最小 辐射带动力最 明显的大都市圈 成为引领西部发展的核心增长极 5 3 4 坚实的产业发展基础 成都市抓住西部经济区开放开发机遇 全力打造工业集聚载体 推动机械 汽车 健康食品 服装皮革和电子信息 五大产业 产业集群效应不断增强 为经济提速增效注入强劲动力 去年上 半年成都市积极转变发展方式 打造产业集群 经济社会呈现平稳 较快发展的良好势头 成都市上半年实施 强蓉 战略 积极打造 大企业大产业大集群 以直通直达服务解决工业企业发展中面临的 各种困难和问题 推动了机械制造 汽车 健康 服装皮革 电子 信息五大产业集群发展壮大 上半年 全市规模以上工业累计实现 总产值超过 2 万亿元 分析总结 根据以上分析可知 成都市商贸物流市场的发展前景广阔 首 先 市场基础牢固 商贸物流市场经过多年的发展和政府的着力培 养 形成了产业集群 发展成为了西南 成渝区域性商贸物流集散 中心 其次 政府政策的大力支持 市政府在城市功能布局 产业 政策 重大项目建设上予以商贸物流大力支持 鼓励有实力的企业 进驻商贸物流业 再次 成都商贸物流业具有坚实的产业基础 成 都市打造中国中心企业名城 机械 汽车 健康食品 服装皮革和 电子信息 五大产业 集群的共同发展 成为成都市商贸物流业的 发展商品供应链的坚实基础 同时 成都政府着力构建区域性商贸 集散中心 西部经济区重要物流节点城市 不断吸纳东部产业转移 扩大了成都商贸物流业市场的辐射面 使之成为西南和成渝的区 域性商贸物流中心和商品批发中心 第六部分 项目地块分析 6 1 项目区位 项目位于成都市金牛区 与国际商贸城毗邻 在成德大道与北新 立交附近 临成都市火车北站 项目意向地块项目意向地块 图 6 1 项目地块区位图 6 2 项目周边环境及