北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究.doc

丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告营销管理中心报告目录第一部分 市场分析第一章 座落区域市场分析一、区域概况及总体特征分析.51、区域经济和人口状况52、区域发展趋势5二、区域内各板块现状浏览.81、花乡板块82、大方庄板块93、马家堡板块10三、区域交通环境分析.12四、区域内配套设施分析.14五、区域房地产市场供应量分析.16六、区域发展预测.181、成熟度指数.182、本地块评定.18第二章 区域竞争项目分析一、住宅分析.191、供应量统计.192、在售项目价格分析.203、项目建筑类型分析.214、户型面积、配比情况分析.215、车位状况及价格对比分析.276、社区内部配套设施比较分析.277、物业管理状况分析.288、区域项目主力客群分析.28二、商业配套分析301、现有市场上商业物业的分类.302、主要商业业态的特点及选址要求.303、商业理想地址的要素分析.334、周边项目商业供应总量统计.355、商业租售价格分析.356、商业经营的主要方式.36第二部分 项目定位第一章 项目自身分析.37一、 项目概况.371、地块四至.372、地块内及土地现状描述.39二、项目原有各项规划指标401、地块主要经济技术指标.402、建设用地具体规划技术指标.403、其他规划条件.40三、地块周边配套现状分析.42四、项目座落区位分析.431、区域的城市功能定位已初具雏形.432、区域交通“天地通行”.43第二章 项目SWOT分析45一、优势：（S）.45二、劣势：（W）45三、机会：（0）.45四、威胁：（T）.46第三章 项目座落区域市场研判.47第四章 项目定位建议.48一、 项目定位思路.48二、 项目整体定位.48（一） 客群定位.48（二） 形象定位.48（三） 产品定位.491、产品定位.492、住宅类产品户型配比建议.493、具体定位方案建议.50（四） 初步价格定位.51报告分析结论.52第一部分 市场分析第一章 座落区域市场分析一、区域概况及总体特征分析1、区域状况本次投标地块坐落于丰台区大红门西路，属马家堡板块。马家堡地处城乡结合部，属北京市外来人口管理试点之一。除职工宿舍住宅之外，大量经营“皮革、服装、木材、塑料工业”的外地经商人士租住在该区域内。评估：马家堡现有居民中拆迁户、职工宿舍较多，另外，除了本地居住外，外地居民如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城。2、区域发展趋势2.1北京市首个服装商贸会展中心将落户大红门2006年11月5日丰台区召开了第二届金融博览会，会上明确：2008年丰台区大红门服装商贸区将建成北京市首个服装贸易会展中心。中心集服装交易、设计、展示及流行信息发布为一体，还计划引入服装文化，全面提升大红门地区服装产业。据悉，目前本市尚无服装行业集中展示的场所，预计到2008年，大红门地区将建成北京国际轻纺城和总面积超过10万平方米的木樨园购物广场及相关的商务、金融、餐饮娱乐配套设施。据统计，大红门服装商贸区的年交易总额已超过100亿元，占北京市同类商品交易额的54.5%。目前，北京国际轻纺城和木樨园购物广场已进入拆迁阶段。2.2交通网路日益改善大红门商贸区从南三环路木樨园桥延伸至南四环路大红门桥，作为南城最大的服装集散地，聚集着20余家大型服装、纺织品市场，日常服装产品的交易对该区域的交通造成了影响。为缓解南三环木樨园桥地区，尤其是大红门服装市场周边的交通状况，丰台区今年将修建两条连接三环和四环之间的城市干道公路，其中一条路从南三环洋桥通往南四环，另外一条从南三环刘家窑桥通往南四环，届时南三环尤其是木樨园桥到大红门服装市场之间的交通循环网将初步建成。预计2007上半年马家堡东路将全线贯通，同时，刘家窑桥向南一直到南四环的道路也将完成建设，大红门商贸区的交通环境将得到彻底改变。评估：受到这一规划的连带影响，本项目所处马家堡板块也将受益于交通环境的改善，从而使地段价值得到提升。2.3、与区域规划相关的文件今年，市发改委发布北京市“十一五”专项规划，即北京市“十一五”时期服务业发展规划其中明确表示在北京二环路以内，不再新批成片建设普通商品住宅项目；加大南城及重点新城房地产开发力度。不久，北京住房建设规划（2006年-2010年）发布，其中规定，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；中心城中心地区严格控制新增住房建设用地规模和高层、高密度、高容积率项目建设，主要通过扩大存量住房市场规模、优化调整土地结构和更新改造工业用地，保障住房供应。11月，北京市“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划出台，其中表明，“十一五”时期，城八区禁止建设容积率小于0.5的低密度住宅(一般普通住宅的密度在1.0以上)，严格控制别墅性质的高档住宅、度假村，90平方米以下商品住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，增量住宅主要建在通州、顺义、大兴、昌平等新城、南城和边缘集团。评估：年内出台的几项大的规划都提到了要加大南城的建设，根据规划，未来南城将会建设成为营销中国的“大柜台”、大商场以及大批发市场。随着南四环、京开高速路、广安门大街、南中轴路的贯通，以及未来贯穿南北的地铁四号线、五号线的修建，轨道交通、路面交通和快速公交的并行，南城发展日益利好。二、区域内主要板块现状浏览如图所示，我们将就马家堡板块及临近两大板块块做简单的分析及评估。1、花乡板块板块花乡板块。因临近西四环，属于南城的传统优势板块，块位于马家堡西侧，具体为玉泉营桥西南角，京开高速路以西，西南三环路以南，西至丰台铁路桥，南至世界公园。是丰台区政府和丰台法院的所在地。成熟度按照规划，花乡板块今后将形成以教育、高科技、旅游、贸易、居住五大部分为主体的综合新区，主推“宜居”概念。土地供应量布洛城、怡然家园、万年花城在2007年均有放量，亿城天筑、中体奥林匹克花园后期全面启动。区域供应日趋增长价格走势随着花乡面貌整体改善，新项目的品质也逐步提升，价格自然也开始冲高。目前万年花城塔楼的均价由一期4200元/涨到了7500元/；鸿业兴园均价由4500元/涨至6900元/；怡海花园六期均价6600元/。亿城天筑项目均价达到了8000元/左右，为花乡板块的价格新标杆。销售状况稳中有升项目档次从经济适用房、普通住宅项目到别墅的居住物业产品线开始形成代表项目亿城天筑、中体奥林匹克花园、怡海花园六期、万年花城、鸿业兴园评估：花乡处于北京四环的西南角，在交通、配套、人文等方面都较完善，首都经贸大学、总部基地以及未来的国美第一商都也都为区域带来了商机和人气。交通方面，京城两大交通动脉三环路和四环路贯穿花乡板块，京石、京开高速路发散形成楔形特征，车辆分流条件良好；轻轨9号线工程(世界公园至西直门)即将施工建设。区域发展潜力毋庸置疑。但是，这一板块目前还存在重住宅、轻商业的缺陷，写字楼、商业领域明显欠缺。从目前丰台区科技总部新区的现状布局看，商务配套设施明显不足。除了6万的欧尚、乐华梅兰超市、总部基地即将开始建设的12万的五星级酒店、商务公寓、商业街集群以及一些零星分布的小型商务服务设施外，科技总部新区内其余的配套设施并不充足，无法满足总部新区未来15万以上的商务人群和30万以上的居住人群的消费需求。2、大方庄板块板块大方庄板块。方庄是南城最早开发的地块之一，最早可追溯至1984年。随着核心区内土地的开发完毕，方庄的开发正往南延伸至三环外成寿寺并逐步辐射到宋家庄、小红门一带，形成了所谓的“大方庄”板块。成熟度非常成熟土地供应量中海城后期放量价格走势即将突破9000元/销售状况良好项目档次中、高档代表项目中海城、状元城、晶城秀府评估：位置优越，交通条件非常便利。规划中的地铁5号线、10号线都从该区域经过，作为区域内纵贯南北的干道，成寿寺路也即将进行改扩建。区域内商业基础不错，城外诚、家世界、颐芳园等提供了一定的休闲、购物场所。尤其吸引人的是，这里原本与方庄就是难舍难分，只相隔一条三环路，所有方庄的医疗、服务、金融、娱乐餐饮资源，新区域内都能共享。是三个板块中最具优势的一个。3、马家堡板块板块马家堡板块。位于南三、四环间，西起草桥、东到洋桥，分别可辐射至洋桥和草桥以及大红门、小红门地区。成熟度随着2004年底从南四环直通西单的马西路建成通车， 土地供应量截至目前，马家堡板块总建筑面积282.4万，其中已推出面积220.2万，存量73.71万，潜在供应量62.6万。价格走势该板块房价显现较强的增长态势，增长幅度接近12%。星河城、远洋自然等项目价格已经升至均价8800元/以上。销售状况区域内项目基本售罄项目档次中高档代表项目星河城、远洋自然评估：马家堡区域以木樨园大红门为核心的服装贸易区已经形成了以服装贸易为主，集批发、采购、仓库、配送、展览展示、加工、电子商务、金融服务为一体的现代化综合性城市服装产业服务区，辐射范围达到华北、东北等地区，成为全国几个重要的的服装集散地之一。马家堡是近两年发展比较迅速的板块之一，与其强劲的交通网络发展不无关系。马家堡西路、右外大街延长线嘉园路的开通；地铁4、5号线的开建以及北京南站的改建国铁、地铁、市政铁路、公交、出租汇集，京津城际铁路、京沪高速铁路始发站，京山铁路的中转站等，随着交通网络的不断增强，产业格局日益发展成熟，苏宁、国美、肯德基等商业、餐饮巨头相继落户马家堡，区域内的商业氛围将与日俱增。马家堡板块成为物流中心，甚至区域中心已指日可待，发展潜力可谓不可估量。三、区域交通环境分析本地块坐落于丰台区大红门西路26号，马家堡东路沿线，距南三环洋桥1400米，至南四环公益桥700米，与地铁4号线、5号线相邻。评估：马家堡板块位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西路的通车而迅速崛起。丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，称为“三点一线”，即丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这条线。而“马家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经济带发展直接受惠者。 近年，南城的改造力度在所有城区中是最大的。两广大街的通车、丽泽路的通车、南中轴路的修建，凉水河还清工程，使得南城的面貌发生巨变，更为房地产发展扫平了道路。马家堡西路直通西单，与菜市口南大街、宣外大街连接成为北京重要的南北交通“新干线”。由马家堡板块到西单商业区仅需10多分钟车程，利于西单等商业圈对南城的渗透，真正缩短南北城差距，对马家堡板块住宅价值的提升作用无疑是巨大的。另外，全长28.65公里的地铁4号线贯穿京城、成为连接京南与京西北地区的“交通大动脉”。地铁4号线不仅使马家堡板块与宣武门、西单、新街口、西直门、中关村等商业区紧密相连，更直接推动马家堡板块自身的商业发展。地铁站与地上商业设施结合将出现巨大商机，并形成沿地铁商业带。许多国际大都市的地铁沿线都分布着大量商业设施，比如香港地铁的尖沙咀站的新太阳广场、铜锣湾站的世贸中心等。北京同样如此，无论是地铁一号线还是环线，沿线地区的商业设施都很发达。地铁口的便利性和巨大客流可以带动周边商业发展，形成辐射力很强的商业区。在马家堡板块，现在已聚集了包括万客隆、美廉美、冠军在内的多家超市，以及大中电器、苏宁电器、明日东方商厦等各类商业设施。未来本地块所处区域亦将形成区域内一个新的商业中心。四、区域内配套设施现状类别名称Mall无，搜宝商务中心10万（在建）仓储式超市万客隆、京客隆、美廉美超市、大中电器、国美电器商城、集美家居、易初莲花草桥店百货鑫星鑫单商场银行、证券中国银行、工商银行、中国农业银行、北京银行（原北京市商业银行）。幼儿园瑞丽江畔社区幼儿园、本项目幼儿园中小学赵登禹中学(原丰台18中初中部)、丰台12中分校；马家铺小学、角门中学、角门小学、西马场小学、大红门一小等高校中央戏曲学院、北京一轻技术学校医院北京同仁京苑医院、丰台妇幼保健医院、北京市康复中心、博爱医院、佑安医院、洋桥医院等酒店衡水饭店、尚方宾馆、蓝洋宾馆、银杏园宾馆、海星大酒店公园陶然亭公园、天坛公园、万芳亭公园、福海公园邮局角门邮局、马家堡邮电所餐饮肯德基评估：本区域周边生活配套设施完善，但受传统“南城”观念、区域消费群体消费能力较低的影响，区域内中高档酒店、大型mall类商业、高档餐饮、时尚健身等业态较少，这与该区域内人群消费能力有关。特别值得一提的是，全球快餐连锁巨头肯德基就位于本项目路东的万客隆北侧。肯德基选址时考察的问题极为细致，包括地区人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向，甚至店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线等等。它的落户意味着本区域内存在着极大地商业机会。另外，区域周边现有公园场所距离本项目稍远，居民区節次鳞比，整体自然绿化环境较差，因此居住有别于“花乡板块”打造的南城“宜居概念”。五、区域房地产市场供应量分析区域项目名称总供应量（万）住宅体量（万）商业商务体量（万）核心区域远洋自然37325（底商、写字楼、酒店式公寓）瑞丽江畔33.632.90.68（包括会所）名都家苑1413.380.62三星庄园7.570.5（写字楼）枫南世嘉76.60.4小计/99.191.887.2周边区域星河城1129715搜宝商务20020（写字楼、商业）未来假日大厦2.7902.79小计/134.799737.79结论：本区域及周边区域在近13年间住宅供应量偏少，且多为3年以上的老项目。除“星河城”、“远洋自然”外，现有项目均无配套底商。配套商业供应多为小面积分割，销售状况良好且预期租金偏高。区域内有少量写字楼供应，大部分为小面积分割，只租不售，不收物业费，收益状况不太乐观。54 / 54六、区域发展预测1、成熟度指数指数级别12345评定标准待开发区域社区型住宅较少，周边多为小面积商业，缺乏医疗、学校、中大型购物中心等生活配套，有少量公交路线，区域内人员成分较为杂乱，治安状况一般。一定规模的住宅社区，医疗、学校、银行、邮局、超市等生活配套较为齐全，各交通道路四通八达但路况一般，周边公交路线较为发达，任一地点至公共交通位置路程不超过20分钟，区域内现代化、都市化程度一般。 住宅、商业规模较大，医疗、学校、银行、邮局、超市、娱乐休闲等生活配套较为齐全，各交通道路四通八达且路况较好，公共交通较为便利，任一地点至公共交通位置路程不超过15分钟，区域内现代化程度较高、都市感较强，将要形成生产、居住、消费的良性循环体系住宅、商务、商业适均分布，医疗、学校、邮局、银行、超市、娱乐休闲等生活配套一应俱全，各交通道路四通八达且路况很好，公共交通（包括轨道交通）非常便利，任一地点至公共交通位置路程不超过8分钟，区域内现代化程度高、都市感强，已经形成生产、居住、消费的良性循环体系代表区域远郊垡头亦庄、朝阳路沿线朝阳公园区域、望京CBD说明：本指数仅用于评定本地块成熟程度之用2、本地块评定 根据本地块现有交通、配套、路况、居住环境等条件，本地块成熟度指数正处于由第2阶段向第3阶段发展过程中。第二章 区域竞争项目分析一、住宅分析1、供应量统计区域项目名称坐落范围住宅总量（万）已、在售体量（万）存量（万）核心区域远洋自然南三环洋桥往南万客隆超市南侧，临近南四环32320瑞丽江畔马家堡东路，三、四环之间32.931.11.8名都家苑马家堡西路东侧临地铁四号线终点站13.3813.380三星庄园南三环洋桥十字路口向南2.5公里，临近南四环770枫南世嘉丰台角门14路总站东侧，临近南四环6.66.60小计/91.8890.081.8周边区域星河城马家堡西路西侧，临地铁四号线终点站，距南四环较近97907小计/97907评估： 区域内及周边项目基本已售罄或将要售罄，只有少数如瑞丽江畔、星河城等项目留有少量存量。2、在售项目价格分析（单位：元/） 均价时间项目名称2005-122006-32006-62006-92006-11远洋自然64007100800086008800瑞丽江畔65007200780080008200名都家苑60006000710083009600三星庄园54005500550062007500枫南世嘉59006200720075007600星河城73007500750088008800评估：自进入2006年之后，本区域内各项目涨幅速度、价格走势均非常迅速，包括3年前开发的项目（如三星庄园等）已攀升到7500元/的价位；靠近地铁4号线的项目名都家苑，售价已达到9600元/；紧邻本地块的远洋自然即将突破9000大关。我们感觉，目前均价已趋于南城项目售价的临界点。这一方面与政策、市场大势有关，另一方面也与各项目均临近尾盘销售不无关系。3、项目建筑类型分析项目名称容积率交房标准建筑形态外立面材质建筑风格远洋自然2毛坯板、板塔结合面砖+涂料普通名都家苑2.36毛坯板楼面砖+涂料普通瑞丽江畔2.64毛坯板楼、塔楼板楼面砖塔楼涂料普通三星庄园1.7毛坯板楼面砖+涂料普通枫南世嘉2.56毛坯板楼面砖+涂料普通星河城2.23 毛坯板楼面砖+涂料普通评估：区域内及周边项目在建筑类型分项中都基本一致，这与本区域住宅类项目的目标客群较为单一有关。4、户型面积、配比情况分析项目名称一居两居三居四居及以上面积比例面积比例面积比例面积比例远洋自然56-6210%100-12050%125-14835%180-1885%瑞丽江畔47-7620%104-11630%120-15230%144左右10%名都家苑50-6010%80-12045%120-15045%无无三星庄园40-8015%85-12050%137-17825%210左右10%星河城38-4510%90-10710%120-14860%230左右20%评估：如上表所示，区域内及周边各项目户型面积区间基本一致。本区域总体供给量最大的，以二居与三居为本区域主力户型，诸如81125的二居，其次是131150的三居。四居所占比例较少，但四居面积跨度较大（144230）。附1：“远洋自然”项目主力户型图4款远洋自然总体规划示意图户型示意： 2室2厅2卫，114.313室2厅2卫137.152室2厅1卫107.7 4室2厅2卫179.03附2：星河城星河城规画示意图户型示意3款：一室两厅一卫 66 三室两厅一卫122平米两室两厅两卫102平米5、车位状况及价格对比分析项目名称比例地下车位地上车位租金售价租金远洋自然1：0.7不售600元/个150元/月瑞丽江畔1：0.78.28.4万元/个350元/月名都家苑1：1.05不售350元/月三星庄园1：1只有地上车位星河城1：1.2不售400元/月京品不售350元/月珠江骏景2500户/800个6万元/20年500元/月福海家园只有地上车位政洋家园东丽温泉家园鑫宝苑评估：区域内较早项目（19972003年开发）基本只有少量地上车位而无地下车库，新近项目即使有地下车库，其销售方式也以租为主，这与本区域目标客群有限的消费能力不无关系。6、社区内部配套设施比较分析项目名称社区配套远洋自然5000会所、约1万底商、2栋写字楼、1栋酒店式公寓丰台一小远洋分校瑞丽江畔幼儿园、6800平米会所、北京同仁京苑医院卫生站名都家苑4500独立商业楼，小区内约6000平米底商三星庄园5000平米独立商业楼已整售，无底商星河城6000平米动静会所（SPA生活会馆）、高尔夫练习场、幼儿园东丽温泉家园5000平米温泉游泳馆西马金润家园中学、小学、幼儿园枫南世嘉1000平米临街2层商业、2000平米临街3层写字楼（均整售）评估：区域内在售的典型项目多数都有会所，教育配套尤其是幼儿园在新项目都有体现。商业类产品特别是底商在各在售项目或多或少都有分布，无滞销。7、物业管理状况分析项目名称物业公司收费标准物业特色远洋自然远洋基业1.982.35普通瑞丽江畔洋桥瑞丽1.8普通名都家苑众泰馨1.9普通三星庄园恒星物业1.8普通星河城玺萌物业2.5普通评估：本区域各项目物业收费标准大多较为低廉（大多项目没有水系、园林等景观维护费用），其提供物业服务标准基本一致，属中低档次。8、区域项目主力客群分析工作区域工作地点多数在周边，即南二环以南区域，只有少量在其他区域居住区域多数居住在周边，即南二环以南职业特征部分外地商户，以南方人为主部分上班族，收入中低层次，一般为早出晚归型购房动机改善本身居住条件，第一次置业，极少投资置业次数多数第一次，少数第二次年龄多数为首次置业者，年龄在35岁以下评估：本区域受原有下风下水观念影响，其客群特征较为单一且特征较为明显，主要为具有南城情结且需要改善现有居住条件的地缘性客户、周边工作学习的中青年首次置业者及临近的木樨园商圈有一定经济实力的外地经商人士。二、商业配套分析1、现有市场上商业物业的分类按商业建筑形式底商一种是建在住宅楼下，一种是建在写字楼下。为满足政府对商业配套7%的要求，这部分底商由于规模小、需求旺，销售情况很好，是大部分开发商对商业的开发思路。集中商业一般指在传统的商业中心开发的大型商业地产。按商业业态类型综合商场Shopping mall如世纪金源、燕莎奥特莱斯时尚购物中心如中友百货传统百货商场如王府井百货综合批发市场如万通商品批发市场超级市场大型综合超市如普尔斯马特超级市场如京客隆超市便利店如迪亚天天便利店专业市场服装类精品店、专卖店、批发市场电子电器类如中关村大中、海龙家居建材类如集美、百安居、环三环农副产品类如玉泉营花卉、红桥生鲜、大钟寺水果餐饮类中式美食街、高档餐饮、快餐西式高档西式餐饮、快餐休闲娱乐美容美发美体保健如希蔓俱乐部运动健身如中体倍力KTV如乐圣、钱柜酒吧如三里屯、后海2、主要商业业态的特点及选址要求根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见：商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。各主要业态选址和经营特征如下：2.1百货店A. 是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。B. 选址在城市繁华区、交通要道。C. 店面规模大，营业面积在5000平方米以上。D. 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。E. 商店设施豪华、店堂典雅、明快。F. 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。G. 采取定价销售,可以退货。H. 服务功能齐全。2.2超级市场A. 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。B. 选在居民区、交通要道、商业区。C. 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。D. 商店营业面积在1000平方米左右。E. 商品构成以购买频率高的商品为主。F. 采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。G. 营业时间每天不低于11小时。H. 有一定面积的停车场地。2.3大型综合超市A. 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。B. 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。C. 商店营业面积2500平方米以上。D. 商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。E. 采取自选销售方式。F. 设与商店营业面积相适应的停车场。2.4便利店A. 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。B. 选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。C. 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。D. 居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。E. 商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。F. 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。G. 以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。2.5购物中心A. 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。B. 由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。C. 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。D. 内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。E. 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。F. 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。G. 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。H. 根据销售面积,设相应规模的停车场。2.6仓储式商场A. 仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态。其中有的采取会员制形式，只为会员服务。B. 在城乡结合部、交通要道。C. 商店营业面积大，一般为10000平方米左右。D. 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。E. 商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。F. 店堂设施简朴、实用。G. 采取仓储式陈列。H. 开展自选式的销售。I. 设有较大规模的停车场。结论：从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。3、商业理想地址的要素分析3.1具有未来持续经营力店铺选址是一项长期投资，当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化。而店址一经确定就难以变动。因此，商业在选址时必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来，如交通条件在改善、周这的竞争日渐激烈都是商业选择要考虑的。3.2存在规模性的目标客户群。任何商业都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。但是对于任何一个店铺来说，它的目标顾客群都是经常会发生变化的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。如新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。因此在进行未来消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。同时，选址前要了解其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。一个选址优良的店铺必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。许多店铺设在有较强购买力，人口密度大的地区，其中一个重要原因，就是为了保证周围有持续旺盛的购买力。3.3保证进出道路的畅通道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。另外，店铺前拥有一个大的停车场，往往可以吸引远距离的顾客，扩大自己的商圈范围，特别是对于大型综合超市或仓储式商场而言尤为重要。4、周边项目商业供应总量统计分类名称体量（）特色商业万客隆约20000 大型综合超市苏宁电器电器大中电器电器肯德基餐饮福海底商约3000 小面积分割鑫宝苑底商小面积分割，多为建材集美家居约100000 家居远洋自然不详小面积分割与综合型大商场瑞丽江畔6800（包括会所）小面积分割名都家苑6200小面积分割枫南世嘉4000小面积分割写字楼三星庄园5000规模小枫南世嘉30002层商业；4层办公楼搜宝商务中心200000小面积分割（77180）未来假日大厦27900面积区间103223评估：本区域内供应商业形式多为小面积分割底商，面积范围基本限制在200以内，其销售状况良好，预期租金也较为乐观，尤其肯德基与万客隆的存在大大增强了区域内商业氛围的营造。本区域内供应写字楼非常有限，体量偏小，多为小面积分割，租售状况并不乐观。5、商业租售价格分析5.1写字楼项目名称售价（元/）租金（元/天/）出租率/销售率其他枫南世嘉17000不租尚未售出搜宝商务中心10500不租30%未来假日大厦8000不租50%政洋大厦不售1.880不收物业费立业大厦不售280不收物业费洋桥大厦不售1.690不收物业费评估：区域内写字楼销售基本以售为主，价格范围根据地段相差较大，销售状况并不理想。5.2商业项目名称售价（元/）租金（元/天/）出租率/销售率其他远洋自然1700018000不租尚未出售名都家苑20000以上未定尚未租售枫南世嘉19000不租尚未售出星河城未定约34珠江骏景已售完2左右90%以上富卓苑已售完34100%福海、鑫宝苑已售完34100%评估：区域内商业均为小面积分割，销售价格偏高但市场前景看好，已售完底商有部分转租，租金在34元且租赁形式看好。6、区域内商业经营的主要方式各项目底商均以售为主，由于本区域商业租赁市场的利好，有不少业主将底商转租，且租赁率保持在较高的范围内。第二部分 项目定位第一章 项目自身分析一、 项目概况1、地块四至本地块位于丰台区大红门西路26号。具体四至范围是：东至马家堡路，西至北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍，北至石榴庄路，南至西马场北里。见下图示意：左图为地块南侧小区左图为地块东侧入口左图为地块东侧马家堡东路左图为地块内现状左图为地块内锅炉房2、地块内及土地现状描述2.1、本地块原为北京北旅汽车制造有限公司划拨工业用地。目前，出让地块红线内尚有部分厂房及办公用房未拆除，但已完成腾空，原土地使用单位保证于06年12月中旬完成全部地上物的拆除工作。2.2、本地块东西长约455米，南北宽约140米。2.3、本地块处区域消费核心位置，随着东、北两侧道路的拓宽，周边现有肯德基、万客隆、苏宁电器等商业设施人气的不断聚集，使得本地块在本区域的中心位置优越性突显二、项目原有各项规划指标1、地块主要经济技术指标招标编号用地性质出让年限土地面积（）建筑控制规模（）京土整储招（丰）2006076号商业金融、住宅、托幼居住70年综合50年商业40年79217.635其中：建设用地60483.692154351.0762、建设用地具体规划技术指标用地性质用地面积（）容积率建筑控制规模（）控高（米）绿地率（%）住宅410002.51025006030商业金融16483.6923.049451.0766030托幼30000.824001230总计60483.692/154351.076/3、其他规划条件代征城市公共用地面积共计18733.943平米。其中代征道路面积12733.943平米，代征绿地面积6000平米出入口方位北、东为主，西侧为辅建筑退让规划用地边界距离不小于5米停车泊位机动车：商业金融65辆/万平米，住宅公寓1辆/户自行车：商业金融200辆/万平米，住宅公寓2辆/户其它规划要求1. 结合方案，在代征公共绿地及托幼西侧设一条规划路（红线宽12米），以便与南侧规划路（红线宽25米）连通。2. 建设用地南侧占地面积约1341平米，建筑面积约1297平米的锅炉房，需现状保留。分析：在获取土地成本日益增高的市场条件下，住宅类产品的利润逐渐趋于临界点，因此，从上述规划指标上分析，本项目的盈利空间取决于商业类产品的开发运作。三、地块周边配套现状分析苏宁电器、全球快餐连锁巨头肯德基就位于本项目路东的万客隆两侧。肯德基选址时考察的问题极为细致，包括地区人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向，甚至店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线等等。它的落户意味着本区域内存在着极大地商业机会。左图为地块东侧苏宁电器上图为地块东侧万客隆超市结论：本区域周边生活配套设施较为完善，但档次偏低。区域内中高档酒店、大型MALL类商业业态稀缺。由于区域周边现有公园场所距离本项目稍远，进行独具特色的小区内部园林景观营造，将提高本项