北海房地产行业动态报告.doc

(内部参考资料)第7期主办：北海市房地产信息预警预报工作领导小组办公室编委会主任：李延强副主任：文泉源 陈希光编委会成员：周正科 庞文芳 邹 文陆景宇 蒙振刚 陈萍华朱永辉 劳振强 魏平安杨 珍 刘 辉 鲁式毅陆 卡主 编：邹文副主编：刘子平 黄 伟责任编辑：范 静 周启莲 苏文琴 王万霞地址:市建设委员会(房产局)办公大楼二楼电话：2035544北海房地产网址http/电子邮箱：承办： 北 海 市 房 地 产 交 易 中 心 2005年4月15日目 录北海房地产动态2005年3月我市房地产市场运行情况1聚焦全国房地产12月份全国城镇固定资产投资完成4222亿 增长24.5%22004全国商品房价涨355元/平米 九大因素导致3今年房价增幅将趋缓4政策拐点已经出现 业内预测楼市拐点2006年到来4区内动态张文学要求：确保安居工程的实施5百色引资18亿元打造中央财富区 6南宁市城市建设目标：2007年实现“六年大变化6政策信息国务院出台八意见稳定房价 对北海影响不大8个体户可缴存住房公积金 10专家论坛准确把握房地产政策目标 11北海房地产动态2005年3月我市房地产市场运行情况1、房地产项目开工情况3月开工项目4个，同比下降66.67%；建筑面积17.34万平方米，同比下降19.72%；投资额14170万元，同比增长5.93%。其中：商品住宅开工面积3.14万平方米，占18.11%；商业用房开工面积11.68万平方米，占67.36%；办公用房开工面积2.52万平方米，占14.53%。1-3月北海房地产项目开工有14个，同比下降56.25%；建筑面积39.79万平方米，同比下降31.05%;投资额27604万元，同比下降38.52%。2、房地产项目竣工情况3月北海房地产项目竣工有7个，建筑面积6.36万平方米，同比增长163.9%。其中：商品住宅竣工面积3.69万平方米，占58.02%；商业用房竣工面积2.67万平方米，占41.98%。1-3月北海房地产项目竣工有17个，同比增长41.67%；建筑面积13.22万平方米，同比增长58.95%。3、房地产项目预售情况3月申领预售商品房许可证的项目有1个，批准预售建筑面积0.44万平方米，同比下降98.11%。3月申领预售商品房许可证的项目是商品住宅。商品房实际预售面积4.78万平方，同比下降4.21%，占同期批准预售商品房面积的10.86倍；实际预售交易额8325.73，同比下降13.19。其中：商品住宅实际预售4.21万平方米，6057.43万元，分别占总数的88.08%、72.76%；商业用房实际预售0.57万平方米，2268.3万元，分别占总数的11.92%、27.24%。1-3月申领预售商品房许可证的项目有13个，同比下降51.85%；批准预售建筑面积14.24万平方米，同比下降266.41%。商品房实际预售面积14.22万平方米，同比下降9.6%，占同期批准预售商品房面积的99.86%，实际预售交易额28507.23万元，同比增长5.44%。4、房产交易情况3月房产交易402宗，面积8.27万平方米，成交额7273.68万元，同比分别下降9.87%、增长1.22%和下降1.01%。其中，商品房交易面积为7.64万平方米，占房产交易面积的92.38%，同比增长23.23%。其中：增量商品房交易面积5.3万平方米，占商品房交易面积的69.37%，同比增长56.34%；存量商品房交易面积2.34万平方米，占商品房交易面积的30.63%，同比下降16.73%。1-3月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交额58677.66万元，分别同比增长124.82%、94.9%和247.49%.其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的93.7%，同比增长232.72%。其中：增量商品房交易面积30.98万平方米，占商品房交易面积的81.68%，同比增长256.91%；存量商品房交易面积6.95万平方米，占商品房交易面积的18.32%，同比增长17.4%。5、房地产抵押情况 3月份抵押登记382宗，同比下降35.8%；抵押登记额15232.4万元，同比下降51.06%。抵押登记额按用途分：购建房6145.39万元，占40.34%；流动资金1000万元，占6.56%；生产经营500万元，占3.28%；其他7587.01万元，占49.82%。1-3月抵押登记1767宗，同比增长6.06%；抵押登记额45350.34万元，同比下降19.2%。6、土地交易情况3月我市土地交易共有195宗，同比增长26.62%；交易面积212.27亩，同比增长8.36%；交易额5227.69万元，同比增长31.27%。其中：单位土地交易12宗，交易面积158.18亩，交易额1858.09万元，分别占总数的6.15%、74.52%、35.54%，分别同比下降25%、11.61%、40.56%；个人土地交易183宗，交易面积54.09亩，交易额3369.6万元，分别占总数的93.85%、25.48%、64.46%，分别同比增长32.61%、219.11%、293.41%。1-3月我市土地交易共有466宗，同比增长50.81%；交易面积1733亩，同比增长401.13%；交易额15960万元，同比增长112.11%。聚焦全国房地产 12月份全国城镇固定资产投资完成4222亿 增长24.5%1-2月份，城镇固定资产投资累计完成4222亿元，比去年同期增长24.5%。其中，国有及国有控股投资2147亿元，增长4.5%；房地产开发投资1200亿元，增长27%。分项目隶属关系看，中央项目投资457亿元，同比增长13.9%；地方项目投资3765亿元，增长26%。分产业看，第一产业投资18亿元，同比增长69.9%；第二产业投资1704亿元，增长28.3%；第三产业投资2499亿元，增长21.8%。分行业看，煤炭开采及洗选业投资31亿元，同比增长148.7%；石油和天然气开采业投资89亿元，增长19.5%；石油加工、炼焦及核燃料加工业投资28亿元，增长46.1%；电力、燃气及水的生产和供应业投资475亿元，增长59.5%；黑色金属采选、冶炼及压延加工业投资160亿元，下降9%；有色金属采选、冶炼及压延加工业投资34亿元，增长9.9%；非金属矿采选及矿物制品业投资59亿元，下降7.7%。分注册类型看，内资企业投资3530亿元，同比增长25.6%；港澳台资企业投资289亿元，增长15.4%；外资企业投资358亿元，增长24.5%。从施工情况看，施工项目38676个，同比减少1319个，其中，新开工项目7583个，减少236个；施工项目计划总投资69868亿元，同比增长21.4%，其中，新开工项目计划总投资4758亿元，下降6.6%。从资金到位情况看，城镇固定资产投资到位资金7287亿元，同比增长22.4%。其中，国家预算内资金184亿元，增长37.1%；国内贷款1929亿元，增长14.4%；利用外资326亿元，增长19.4%；自筹资金3349亿元，增长22.1%。2004全国商品房价涨355元/平米 九大因素导致 “九大因素综合作用导致2004年房价大幅上涨。”在今天由中国社会科学院和社科文献出版社联合举行的2005年房地产蓝皮书出版暨2005年中国房地产市场研讨会上，房地产蓝皮书副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士在题为2004-2005年中国房地产：现状、问题与趋势的主旨报告中这样说。房地产蓝皮书披露，2004年全国商品房价格大幅攀升，达到2714元平方米，比2003年增长355元，远大于1998年-2003年年均售价的增长(59元)。李景国指出，房价大幅上涨是各种因素综合作用的结果。这些因素包括：1、土地价格上涨；2、建筑材料价格上涨；3、新建住宅品质提升；4、中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加；5、投资和投机性购房的拉动；6、国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩影响消费者对房价的预期。开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风；7、房地产市场中存在着特定形式的垄断，造成局部地区房地产价格非正常上涨；8、房地产业较高的利润吸引资本向其流动；9、2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，起到推动价格增长的作用。“但是，宏观调控的目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，”李景国说，“不能以房价走势作为判定调控成效的标准。房价的升高使低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。”今年房价增幅将趋缓2005年房地产蓝皮书报告分析认为，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。2005年，在国家控制投资规模、紧缩“地根”、“银根”的调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变；不过，由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响随着时间减弱、市场经济自身的价格调整，特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，报告预计房价增幅将趋缓。 在2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，可以期望2005年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。随着一系列二手房交易管理政策的完善和实施、已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成，市场活力增强。 报告指出，近年来房地产市场概念炒作标新立异，浮躁色彩浓厚，顺应了高收入阶层追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层对住房需求的满足，市场重心将转向中低收入者，购房者将更重视住房的原有本质，以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。土地市场阳光化，地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为地产企业的竞争基础，在竞争中土地资源将更有效地配置到实力强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行。 政策拐点已经出现 业内预测楼市拐点2006年到来今年温家宝总理在政府工作报告中将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一，这不仅说明了政府对该问题的重视，还预示着房地产市场一个质的变化：长期以来受政策影响而波动的楼市拐点即将出现。由深圳市英联国际不动产有限公司发布的一份报告指出，由于宏观调控政策对楼市的影响可能会有一定的滞后性，楼市拐点可能最迟于2006年春夏之交来临。 政策拐点已经出现英联国际不动产总裁郭建波博士认为，房地产市场拐点的出现一般需要外界的刺激。在中国，最强有力的外部刺激就是政策。2005年政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一，第一次将一个行业的价格问题写进政府工作报告，就是房地产市场的政策拐点信号。它意味着政府在未来的时间里还将有更多的调控房地产政策出台，抑制房价的上涨已经成为一项政治任务。现实中，我们也看到就在总理的话音甫落，央行就出台了提高住房贷款利率和首付比例政策。财政部官员也表示，将很快出台房地产税政策，以调节房价。 2005年的全国“两会”上，总理的政府工作报告反映了中央各部门在对房地产泡沫问题的认识上已经得到了统一，这是一个质的变化。房地产市场的高速发展积累了金融风险，当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于高烧状态，必须给房地产行业降温，这是房地产市场政策出现逆转的深层原因。 市场转型正逢其时英联的报告中还指出，既然政策拐点已在2005年出现，市场拐点也将很快来临。目前，全国房价的上涨速度已大大减缓，维持在5的增速，部分地区房价甚至出现负增长。按照国际惯例，房价一般是月租金的100至200倍。而在我国，据统计，上海为360倍左右，而杭州更高达470倍，温州在500倍以上。因此我国一些房地产热点城市的房价租金比亟需调整，否则投资者的投资收益率会大大降低。 无论是从国际大都市房地产市场的成长规律、历史经验还是现实情况来看，中国的房地产都需要经历适当的调控。这一个调整的时机，就在现在。越晚调整，可能引起的震荡越大，将来反弹的时间也越长。区内动态张文学要求：确保安居工程的实施 在日前召开的全区清理建设领域拖欠工程款工作会议上，自治区副主席张文学提出要求：上下一心，采取有效措施确保城镇居民安居工程的实施。 张文学指出，自治区政府决定在2005年集中力量为民办好10件实事。其中之一就是要实施城镇居民安居工程，建设经济适用住房200万平方米。这件事情已经向全区人民公开承诺，不管困难多大，全区各级政府都要想尽一切办法克服，上下一心，密切配合，努力办好这件民心工程。 张文学要求各市政府要加强领导，精心组织，采取一切有效措施，狠抓落实，确保城镇居民安居工程的顺利实施。各市要尽快召开专门的会议，抓紧对实施城镇居民安居工程工作进行部署；成立经济适用住房建设协调小组，明确经济适用住房建设管理机构，这是完成今年这件民心工程的组织保证。自治区拟成立以自治区领导为组长，自治区建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅等部门领导为副组长的经济适用住房建设协调小组，下设办公室，与房改办合署办公。 各市、县政府也要在2005年4月15日前，成立由政府分管领导为组长的经济适用住房建设协调领导小组，并按照自治区桂政发200423号文件的规定，建立市、县实施经济适用住房建设管理的机构，加强对此项工作的领导。各市要明确目标、落实责任，抓紧落实经济适用住房建设用地，出台经济适用住房建设的各种相关配套政策，各地都要在2005年5月15日前开工建设经济适用住房，确保建设任务的完成。自治区经济适用住房领导小组要建立定期检查制度和协调会议制度，加强监督和检查。 自治区政府将在月组织有关部门，对14个设区城市贯彻落实城镇居民安居工程实施方案、经济适用住房开工建设情况，进行专项检查，并将检查结果通报全区，对发现的问题及时提出整改意见，以促进城镇居民安居工程的实施；年底还将进行评估、盘点，将实施情况向社会公布。百色引资18亿元打造中央财富区 一个比南宁万达商业广场规模更大、功能更全的大型项目正式落户百色老区，百色城市商业地产即将实现质的飞跃。月4日，记者从百色市右江区政府举行的新闻发布会上获悉，广东前沿集团有限公司将投资18亿元人民币，在右江河畔兴建“碧水银湾”房地产项目，占地面积达46.6公顷。 该项目位于百色城郊结合部，毗邻右江河畔，百色至罗村口高速公路西入口引道从中穿过。根据规划设计，该项目将利用江滨良好的自然环境，打造成集购物、美食、娱乐、会展、酒店、文化、教育、住宅于一体的超大型、一站式主题商业文化中心。这是目前百色市开发规模最大、档次最高的房地产项目。在当天的新闻发布会上，美国创世环球集团和香港东森国际集团分别与广东前沿集团达成意向协议，前者决定在“碧水银湾”小区投资两亿元人民币兴建中英文国际学校，后者投资亿元建四星级大酒店。 据悉，该项目已取得土地征用批文，征地拆迁方案已落实，预计月初可正式动工。南宁市城市建设目标：2007年实现“六年大变化”南宁市委、市政府近日下发的关于扎实推进城市建设管理，全面实现“136”“六年大变化”的实施意见勾画了南宁“六年大变化”的美景，明确了南宁市将在未来3年内坚持高起点规划、高标准建设、高水平经营、高效能管理，全面实现城市建设管理“六年大变化”。届时，南宁交通更顺畅，环境更整洁，市容更优美。 南宁市的工作目标是：到2007年，全面实现南宁市城市建设管理“136”的“六年大变化”目标。城市开发建设加强市场化运作，城市管理实现长效管理；拉开中心城市的框架，现代化、生态型、山水型的“中国绿城”形象初步凸现，重点镇建设取得良好成效；初步建成经济繁荣、布局合理、环境优美、功能完善、管理科学的首府城市，力争实现“联合国人类居住环境奖”的目标。未来年，南宁市的城市建设与管理将凸现几大亮点： 亮点一：建成三津蒲庙的堤路园工程在城市规划上，将按照形成“以邕江为轴心，完善西扩，决意东进，南北两翼扩展”的城市发展新格局的要求，抓好城市总体规划。 建成三津蒲庙的堤路园工程。建设完善邕江两岸城市道路及滨河绿地景观，把“园”做大、做精、做美，以“园”提升“堤”和“路”的品位和档次，带动沿江经济发展，形成一定规模和效益。继续加快服务中国东盟博览会工程建设，全面启动中国东盟商务城、中国东盟经济园区以及广东商业街、香港街、澳门街等项目建设。 亮点二：形成4环8条对外放射道路抓好城市交通设施建设。坚持统筹城乡发展，加快建设连接中心城市与县城、县域的公路，打造大南宁“一小时交通圈”，从而形成“一小时经济圈”。进一步完善城市交通设施建设，继续坚持“打通断头路，形成环通道，建设主轴路，形成放射线”的思路，建设中心城区“五横三纵四环”的城市主干路网系统，建设友爱南路延长线、五一路、园湖北路延长线、南湖隧道等各项目，形成4环8条对外放射道路，进一步完善中心城区城市交通主干道路网络的建设；建设2条市区至蒲庙的交通干道，加强主城与邕宁副城的交通联系；完成邕江两岸的交通联系，发挥堤路园经济带动作用；建设中华园湖立交、园湖民主立交、竹溪青山立交等城市立交桥，改善交通节点；改造一批交通拥堵路口，提高交叉路口的通行能力，有效改善机动车通行状况。 亮点三：推进“蓝天、碧水、绿色、宁静”四大工程全面推进城市环境综合整治，推进“蓝天、碧水、绿色、宁静”四大工程，保证城市空气、地表水环境和声环境质量按功能区全面达到国家规定的相关标准。基本完成3至4条城市内河的治理，完成埌东污水处理厂二期工程，建设江南污水处理厂一期工程、开工建设二期工程，城市（中心区）生活污水处理率达60%以上；全面整治机动车尾气污染，实施机动车环保准入制度，推广绿色能源交通；加快市区重污染企业的改造搬迁步伐。到2007年实现国家环保示范城市目标，所辖各县达到国家级生态示范区标准，宾阳县黎塘镇、隆安县城厢镇等乡镇建成全国环境优美的小城镇，全市自然保护区覆盖率达8%以上。 亮点四：建成全国一流的动物园及一批公园全面推进城市园林绿化建设。扩建动物园，年内建成全国一流的动物园，使其成为南宁市乃至全广西最著名的旅游景点之一；结合旧城改造实施拆违建绿、拆危建绿、拆墙透绿、见缝插绿工程，争取“拆一片，美一片”；新建相思湖公园、心圩江公园等一批全市性公园或区域公园，以及一批居住区公园、带状公园和主题公园；抓好青秀山、五象岭生态保护工程；结合青秀山、五象岭、邕江、南湖、相思湖、心圩江、朝阳溪、竹排冲等南宁特有的“山、河、湖、溪”自然景观，建设南宁特有的绿城风貌；加快“花花世界”园林产业示范园区的建设，提高南宁市绿化工程苗林自给率。 全面推进城市人居环境建设。至2007年度，完成大部分旧城区主要片区的改造，将旧城区改造成配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城区；规划建设好一批中高档生态生活园区，深化“绿色社区”创建活动；全面启动“城中村”改造，基本完成市直管理体制危旧公房改造。 亮点五：实现空中管线规范埋设城市功能配套完善。完善医疗废弃物集中处置中心二期工程；新建一批先进高效垃圾中转站，购置一批高科技环卫设施设备。建立道路、地下管线信息平台，基本实现空中管线规范埋设；全面改造建成区排水主干管网，基本实现两污分流；路灯全面实施实效节能；完成公交场站建设，全面完成客运、货运站的外迁。建成三津水厂，加强城市灯光亮化工程建设。建设完善100栋高层楼宇的灯光亮化工程，完善“1片（南湖片区）、3路（民族大道、江南路、大学路）、7圈（竹溪立交、五象广场、民生广场、南湖广场、民族广场、西园转盘、火车站广场）”的亮化工程。建成以新华街、人民路、民族大道为轴心的人防工程防护体系。政策信息国务院出台八意见稳定房价 对北海影响不大部分地区房价上涨过快的问题起了国务院的高度关注。国务院办公厅于3月26日下发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（以下简称通知）。八条意见稳定房价通知明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。通知要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。这八条意见为：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致那就是稳住房价。 对北海房价影响不大八条意见对北海房价的影响不大。因为北海去年的楼价基本平稳，今年的房地产投资及房地产交易价格将会继续基本维持在去年的水平。从今年1-3月北海房地产项目开工及房地产交易情况来看，1-3月北海房地产项目开工有14个，同比下降56.25%；建筑面积39.79万平方米，同比下降31.05%;投资额27604万元，同比下降38.52%。1-3月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交额58677.66万元，分别同比增长124.82%、94.9%和247.49%.其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的93.7%，同比增长232.72%。1-3月北海房地产项目开工呈下降趋势，而房地产交易则显示出特别活跃，上升幅度都比较大。由此看出，北海房地产市场还是大有潜力的。同时由于去年开发的项目大多在今年竣工，因而今年的楼房供应充足，从1-3月北海房地产项目竣工可以看出，1-3月北海房地产项目竣工有17个，同比增长41.67%；建筑面积13.22万平方米，同比增长58.95%。所以说，今年北海房地产市场需求仍然比较旺盛，供应充足，2005年总体上仍然保持2004年的价格水平，但适销对路的新建商品房价格仍有上涨的空间，涨幅在5%8%左右；去年滞销的商品房（含停缓建项目）价格有所回落，降幅也在5%10%左右；国务院八条意见对北海影响不大。个体户可缴存住房公积金 今后，进城务工人员、个体工商户和自由职业者也可缴存住房公积金了。建设部月日在网站上发布了关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见（以下简称意见）。政策快读 住房公积金覆盖面扩大意见中最引人注意的是“城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金”的规定。业内人士表示：“这样的规定，体现了人人有其屋的人性化精神，对于住宅市场的建设和完善，也会起到积极的作用。”记者了解到，意见还规定缴存比例不得随意降低。今后缴存住房公积金的月工资基数，原则上不超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的倍或倍。具体标准由各地根据实际情况确定。未经本单位职工代表大会或者工会讨论通过的，住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心不得同意降低缴存比例或者缓缴。单位破产要补缴公积金意见指出，单位发生合并、分立、撤销、破产、解散或者改制等情形的，应当为职工补缴以前欠缴（包括未缴和少缴）的住房公积金。单位合并、分立和改制时无力补缴住房公积金的，应当明确住房公积金缴存责任主体，才能办理合并、分立和改制等有关事项。新设立的单位，应当按照规定及时办理住房公积金缴存手续。单位不提供职工工资情况或者职工对提供的工资情况有异议的，管理中心可依据当地劳动部门、司法部门核定的工资，或所在设区城市统计部门公布的上年职工平均工资计算。生活困难可提取公积金如果单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的，提供有效证明材料，经管理中心审核，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额。意见还指出，异地买房可申请住房公积金贷款。职工在缴存住房公积金所在地以外的设区城市购买自住住房的，可以向住房所在地管理中心申请住房公积金贷款，缴存住房公积金所在地管理中心要积极协助提供职工缴存住房公积金证明，协助调查还款能力和个人信用等情况。如何缴纳住房公积金？进城务工人员、个体工商户和自由职业者如何缴纳住房公积金？建设部住宅与房地产业研究处副处长文林峰接受媒体采访时说，进城务工人员主要指农民工，今后，施工单位必须为其开具公积金账户，按所在城市住房公积金缴存标准为其缴纳，特殊情况下，也可比该城市的标准稍低。针对自由职业者和个体工商户，各地将设置一些专门的公共管理机构，专门管理这些人员的住房公积金。月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算，企业部分由个体户和自由职业者负担。一旦个体工商户和自由职业者身份发生变化，住房公积金可以相应转存。专家论坛准确把握房地产政策目标对日前央行住房贷款政策的调整，有来自不同方面的反应和理解。我们认为，这是一次针对过热行业的调控，是一次控制房地产泡沫、防范金融危机的举措，而不是限制对房地产的有效需求，特别是对老百姓自住房的需求。没有任何一项政策可以解决全部问题。市场对这次住房政策的改变要正确解读，对政策的目标要准确把握，对未来政策走向要合理预期。调控重点是遏制投机需求这次房地产政策是针对“房价上涨过快”，防范银行和金融风险的宏观调控。换句话说，是解决投机性需求造成的房地产价格泡沫。调控的目的并不是要减少有效需求，即以自住房和使用为主的需求。房地产的有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求，因为是自住和使用，需求对价格的弹性相对较小。在一定的经济发展水平下，因为有效需求是必要需求和基本需求，人没有房子住是不行的，所以房价上升，有效需求不会有特别大的变化。一般来说，有效需求并不会造成房地产泡沫。而投机需求的目的是赚取差价，其价格弹性与有效需求价格弹性相比，有很大差异。价格上涨，投机需求就水涨船更高，可能上涨，或者。如果价格改变幅度大，则投机需求相应的变化会更大。“强劲的需求”反过来又推动价格的上涨，使房地产价格不断攀升。房地产价格的上涨又会带来更高的收益期望，刺激更大的投机行为，如此循环就会推动房价的持续高涨。当前中国一些城市房地产的价格增长速度，已经大大高出了平均可支配收入的增长速度。我们判断在这些地方，推动房地产价格上涨的主要动力可能已经不是有效需求，而是投机需求了。有效需求形成市场均衡价格，过度的投机需求会制造价格泡沫。特别值得注意的是投机者的融资方式。如果投机者们用他们自己的钱来投机，自担风险，自负盈亏，倒也无可厚非。但如果投机者的资金主要像泰国一样是由银行贷款推动和支撑的，赚了自得，赔了由银行承担，实际上最终是全体人民埋单，这时的房地产业就真的可能是虚假繁荣了。稍有不慎，就会对我们脆弱的银行系统造成致命的冲击。特别是当前在针对人民币升值的炒作“甚嚣尘上”，大量热钱可能会利用房地产作为投机资本的机会成本补偿的形势下，一有风吹草动，热钱套现出逃对房地产业的打击和同时带来的心理上的“恐慌”，可能会放大房地产业本身的影响，把经济中所有的脆弱部分都暴露出来，摧毁25年经济改革建立起来的基础和信心。因此，市场应该从宏观调控的角度，特别是从防范金融危机的角度，吸收和理解这项政策信息，正确把握这项政策的取向，准备应对可能的后续政策和必要的进一步措施。利用银行贷款进行房地产投机是重点打击对象，如果误读了这项调控政策的调控目标，可能会采取错误的应对策略，伤害有效需求。调控为有效需求创造条件如果房地产价格“上涨过快”，房地产业实际是在为有办法拿到银行资金投机的群体提供赚钱机会。投机需求占用了大量的土地、资金、银行贷款。在资源稀缺的约束条件下，投机需求消耗了本应得到支持的其他领域和行业发展对资源的需求。房地产的投机需求还拉动了其相关行业对资源的过度需求，造成钢铁行业、水泥、电解铝等行业的过度投资，制造能源和原材料生产资料的瓶颈。特别是不可再生的土地资源占用，等于在某种程度上剥夺了有效需求群体对资源公平使用的基本权利。投机需求把整体的房地产价格推高，把更多的有效需求排斥在外。房地产价格上涨越高，社会收入分配向投机需求追逐的收益倾斜的比例越高。高企的房地产价格是以牺牲大多数人的有效需求和公平的社会收入分配为代价，为少部分投机需求谋取利益。房地产价格过快上涨，