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区域环境策划书全程策划的背景区域投资环境评估1.1区域环境对项目运作的影响 区域投资投资环境是直接影响一个项目能否运作成功的重要因素，只有在投资环境良好的情况下，经济才能平稳快速地发展，市场需求才能旺盛，市场才能活跃。1.2区域环境评估的内容 区域环境评估主要通过对不同地区各个层面的营销环境因子进行分析，比较，评价。主要探讨区域状况，经济发展水平，产业政策，基础设施状况等几个主要环境因子的利弊，对房地产投资的影响，以及发展态势及其相应对策。1.3区域环境评估的基本方法： 区域评估的方法主要有多因素分析法和层次分析法，我们这里主要运用层次分析法。所谓层次分析打分法是指对区域环境各个方面分层次按权重给予打分,最后综合打分，结合得分情况给予评价。1.4虎头综合开发区项目的投资环境分析评价-重庆市及渝中区的投资环境分析本项目位于重庆市渝中区，下面就结合项目本身，就区域性投资环境的各个方面给予分析。1.4.1人口状况分析 人口是区域投资环境一个只要的因素，人口的多少直接关系到区域总的购买力和需求潜力。人口的发展状况和发展趋势直接关系到经济发展的潜力和趋势。 重庆市是我国最大的一个直辖市，随着经济的迅速发展，人们的生活水平越来越高，医疗卫生条件的改善，重庆市人口在1999年已发展到3072.34万人，其中非农人口635.16万人，占总人口的20.67%，比上年提高0.57个百分点。虽实行计划生育，但重庆市市人口仍以平均每年递增率为1.3%的速度增长。其中重庆市主城区人口约300万，常年流动人口越50万。与同期天津市相比，天津市城市总人口为925.59万，国民生产政总值1240亿元，增长率为12.1%人均可支配收入6608元。天津和重庆一样为我国的四大直辖市之一，但是其直辖较早，人均生活水平较高，其房价水平达到3000元/平方，需求潜力仍然巨大。从以上统计可以看出天津市虽然建市较早但是其人口总数却较重庆市少，其总体需求潜力也必然比重庆小。长远来看重庆市正处于发展阶段其发展潜力未可限量，重庆市地产地产市场将还有很长一段繁荣发展的过程。 渝中区是重庆市的城市和商业中心，其市区人口达到58.44万，在重庆市各区排名中列29位，从业人口为42.18位,列重庆市各区21位.渝中区人口以非农业人口为主,其中农业人口仅占全区人口的0.54%.全区人口出生率为4.28%。与其他各区相比江北总人口为45.18万,沙平坝总人口为64.68万,南岸总人口为44.53万,相比之下渝中区人口总量在这几个区中排第2位,然而渝中区作为城市和商业中心,其地理位置上有很大的优势,其人口密集,需求旺。据消费者欲入住区域调查显示,渝中区得票为35%,远高于得票26.9%的江北和14.8%的沙平坝,是重庆市购房者首选区域。重庆市人口众多，渝中区人口多而密集，吸引力巨大，其市场潜力巨大，适合区域投资发展，其地产投资将大有可为。1.4.2经济发展水平分析重庆市位于四川盆地东部,是我国长江中下游最为重要的口岸城市,为西南地区的门户,俗有小香港之称,其区域位置非常重要.长期以来,重庆市作为我国重要的工业城市,经过多年的发展,特别是1997年重庆直辖后,其工业得到了高速的发展,商业极度繁荣.到1999年,重庆市国民生产总值达到3000万元,较上年27700万增加了9.5%,人均可支配收入达到了6300元,较上年的5800元增长了3.7%,居民消费性支出5600元,较上年的5120元增长了3.9%,商品房销售面积也由1998年的148万平方米增加到250万平方米,增加额达到340%。同期渝中区国民生产总值达到150.34万元,列重庆市各区第一位,较上年增长9.5%,人均可支配收入达到7101元 ,商品房交易额也达到28.8亿,交易面积171.9平方米.这一系列数据都充分表明,重庆市经济正在持续良好的高速增长.城市居民的收入水品消费水平都在持续的增长,这种增长树立了消费者的消费信心,是消费增长的基础.从商品房消费的巨大增幅可以看出,住房消费在重庆市存在着巨大的潜力.据调查,我市人均居住面积为9.51平方米,而据建设部发展纲要,我国到2010年人均居住面积应达到12.5平方米,按重庆市主城区300万人口计算,重庆市尚需300(12.5-9.51)=897万平方米的住宅面积,这说明重庆市居民商品住房还有一个巨大的发展空间,房地产还有一个较长的需求旺盛的发展期,在居民购买能力方面,随着重庆市经济的良性发展,人均可支配收入大幅度上升, 据资料显示，98年重庆市城镇居民的储蓄已超过702亿元，平均人均储蓄存款余额2707元，99年国家再次降息，城乡居民存款增长较同期减缓，但仍增加了119.33亿，再加上单位的住房补贴和住房公积金以及目前实施的按揭购房制度,居民对商品房有着足够的承购能力,重庆市特别是经济最为发达的渝中区,其商品房消费潜力将是非常巨大的. 1.4.3产业政策 重庆市作为我国重要的工业城市,经过多年的发展逐步形成了以汽车,摩托车生产为龙头,兼有化工,钢铁,药业,烟草为主的产业结构群体.同时自重庆直辖后重庆的商业贸易也空前繁荣, 产生了如解放碑购物中心、朝天门批发市场、沙坪坝步行街等一大批商贸区域。在科技发展方面规模化的开发产生了以石桥铺高新技术开发和南坪经济技术开发区为代表的高科技经济园区,同时在建的重大科技园区将为重庆的高科技产业发展再添亮点.强劲的经济势力是重庆作为西部看法龙头的基础. 在重庆产业布局上看,重庆产业依托城市和城镇，沿“点轴”布局，经过不断调整，基本形成了重庆主城区为中心的城区型经济、近郊区县的郊区型经济、三峡库区县的库区型经济和边远山区的山区型经济共同组成的、特色层次分明的布局体系。受重庆城市和城镇分布布局的影响，重庆产业布局主要以重庆主城区、万州、涪陵等主要城市为“点”，以长江、嘉陵江、乌江流域和210、319、318国道，沿江高速公路等主要交通干线为“轴”所共同构成的区域上展开。该区域是目前重庆市人口、资源和其他生产要素较为集中分布的地区。其中，重庆中心区域，包括重庆主城区、原重庆东西向长江河谷、南北向川黔县和襄渝线及同向干道公路所构成的区域，是目前长江上游及整个重庆地区人口、产业、资源最密集的区域。该区集中了全市加工工业主体，三大支柱产业及玻陶、日化、纺织、包装等优势轻工行业主要分布在该区域，重庆主城是重庆产业开发和布局的核心和依托。随着重庆产业结构的升级和三峡库区企业搬迁，全市产业布局开始了新一轮的调整。重庆三次产业结构比例，正在由“二、三、以”格局向“三、二、一”升级。重庆主城在产业布局上已基本完成“退而进一”，工农业布局主要在主城外围和周边卫星城镇展开，乡镇企业开始向中小城镇集中。据资料显示，到1998年，重庆市三次产业结构已调整为21.2：40.9：37.9，三次产业对经济增长的贡献率分别为7.6%、22.5%、69.9%，第三次产业对经济增长的贡献率逐年提高。1978年到1998年，全市经济总量增长中，至少有20%来自于结构调整。第三产业呈跳跃式发展，并成为剩余劳动力转移的主要产业。改革开放后，重庆商贸流通、金融保险、交通邮电、社会服务、房地产、旅游业等第三产业空前发展，在国民经济中的地位日益提高，对全市经济总量的贡献率已接近第二产业，并呈现出强劲的发展势头。1998年，全市第三产业实现增加值542亿元，占国内生产总值的37.8%，比1978年上升了20个百分点。房地产业、旅游业已成为重庆新的经济增长点。房地产将面临一个高速发展的春天. 在产业政策方面,重庆市政府对住宅产业大力扶持,积极引导,自1996年即全面停止了福利分房,当前买房已成为社会的共识,住宅成了重庆市持续消费的热点.在增强居民购房能力方面,今年又新出台了关于2001年调整住房公积金交存比例的通知的政策,规定自2001年1月1日起,重庆市单位职工个人住房公积金交存比例从6%上调到7%,通过这一办法,大大增加了职工工资中的住房消费含量,加快了住房分配货币化的进程,有利推动了主房分配机制的转换.另外自1999年重庆市政府采取了提高中低收入阶层和公制人员工资的举措,此举是重庆市民可支配收入大大增加,极大的鼓舞了居民消费,对消费者心理产生了较为良性的影响.同时,使居民用于商品房购置的可支配收入增加,对住宅市场的发展有较大的促进.此外,重庆市自直辖后,一系列的户口政策,粮食政策,人员流动政策,独资企业法等政策法规先后出台,为越来越多的外地人入住重庆办公经商打开绿灯,极大的刺激了他们在重庆特别是在渝中区的购房欲望.估计在中国加入WTO以后,这种势头将得到进一步的加大.以上因素都是重庆市房地产发展的非常有利的重大因素.据调查显示,重庆目前有购房欲望者达到53%,其中非常需要者占31%,特别是在这两年内希望改善住房者占46%,这些人多为富裕的二次置业者.以上数据充分表明,重庆住宅市场发展前景良好,上档次的住宅需求将仍是一大热点.特别是在渝中区这块商机无限的城市主城区,开发商将会是机会多多,开发住宅产品,特别是在渝中区开发高档住宅小区,其开发经营将是大有可为的.1.4.4基础设施分析 重庆市作为我国西部的一个大都市,经过多年的发展,其主城区特别是渝中区已形成了非常完善的基础体系. 1)交通上:重庆市位于长江中上游,是长江航运的终点港口,长江,嘉陵江贯穿城区,自古水路交通发达,是西南地区的重要门户.铁路方面,重庆位于成渝,渝黔,湘渝铁路的交汇处,是我国西部铁路的重要的交通枢纽城市,目前重庆拥有三个客运站,一个货运站,其对外运输和人员流动都非常的便利.在公路方面,目前重庆作为成渝,渝长高速公路的起点城市,再加上正在修建的渝黔高速公路,其交通将是非常的迅达.在空运方面,重庆市拥有一个军用一个民用机场.江北民用机场是我国西南地区最大的国际机场,对外交通非常的 便利.方便快捷的交通条件使重庆重庆具有了巨大的商机.是作为西部开发重点的有利保证. 2)供电方面:自二滩水电站启动以来,四川,重庆地区的电力供应紧张状况已得到根本的缓解,甚至出现了供过于求的状况.随着近几年重庆市电网的成功改造,重庆市已拥有了良好的供电环境,这为重庆的工业也民用照明提供了根本的保障. 3)供水方面:重庆市位于长江嘉陵江的交汇处,淡水资源丰富,遍部城区的供水网管为工业民用用水提供了可靠的保证. 4)供气方面:重庆市已完成了天然气管网的建设,天然气已经全面取代了煤作为燃料,这为重庆的经济发展和环境保护都提供了良好的基础. 5)电讯通讯方面:目前我市电信网络以遍布全市,基本保证了家家同电话.同时宽带网络建设也发展迅速,信息通讯传递高速便捷,为重庆提供了良好的投资环境. 6)电视接收方面:重庆市全市的闭路光纤网早已建成,只要接入网络,便能收看到全国几十家电视台的节目,这为重庆市居民的业余生活提供了可靠的保障.以上这些完善的基础设施为重庆市提供了良好的区域投资环境,是重庆市进一步持续稳定发展的基础,同时也为重庆市住宅产业的发展提供了良好的外部条件,是促进重庆地产市场繁荣的优势所在.1.4.5区域投资环境评估 以上我们对重庆市的区域环境的各个方面作了简要的分析,现在我们就重庆的区域现状做区域评估.在这里我们主要采用层次分析打分法. 我们先对区域环境的各个层面分别给予打分，并且按不同的权重给予综合打分（我们事先给定总分为10分）：对于人口状况：我们假定人口在1000万以上者为8-10分，800-100万者为6-8分，800万以下者为1-6分；增长速度1%以上为8-10分，0.8%-1%为6-8分，以下为1-6分；文化水平按文化水平高，中，差给予8-10分，6-7分，1-6分打分；潜在需求量按需求水平高，一般，低给予8-10分，6-8分，1-6分打分。如下表所示：人口总数增长速度文化水平潜在需求量权重25%35%10%35%打分9978综合得分2.253.150.72.8总分8.9对于经济发展状况:我们假定经济发展状况发展的高，一般，低，分别给予给予8-10分，6-8分，1-6分打分，如下表所示：国民生产总值经济增长速度增长潜力人均收入状况区域购买力度权重20%20%20%20%20%打分79977综合得分1.41.81.81.41.4总分6对于产业政策:我们给定基础产业，主导产业，扶持力度，土地供给政策，住房商品化政策的好，一般，差分别给予给予给予8-10分，6-8分，1-6分打分，如下表所示：基础产业主导产业扶持力度土地供给政策住房商品化政策权重20%20%20%20%20%打分77999综合得分1.41.41.81.81.8总分8.2 对于基础设施状况:我们我们给定交通状况，通讯状况，供水电气状况，配套设施状况的好，一般，差分别给予给予给予8-10分，6-8分，1-6分打分，如下表所示：交通状况通讯状况供水电气状况配套设施状况权重20%20%20%20%得分7899综合得分1.41.61.81.8总分6.6综合评价：我们结合上面的分析，再按照区域环境的各个因素的权种，对与整个区域给予综合评分，如下表所示:人口状况经济发展状况产业政策基础设施状况权重20%35%25%20%得分8.968.26.6综合得分2.62.12.051.32总分8.07146 虎头综合开发区项目环境评价结论 在层次分析打分法中,只要分数超过6分即为良好,超过8分即为好,本区域环境得分超过了8分为较好的区域环境,因此我们认为该区域区域投资环境良好，地产投资，特别是住宅地产投资是大有可为的。2. 区域市场分析 2.1 区域市场研究在房地产经营中的重要意义 区域市场研究是房地产经营活动中非常重要的一步，也是投资决策过程中关键的一步，它直接影响投资决策者的决策是否正确。只有在充分的市场调查研究下，了解、认识市场后，才能作出正确有效的决策，还可以科学的制定计划，按市场的需求组织营销活动，并且随着时间的推移，市场环境在不断的变化，如何使企业适应这种变化，则离不开经常性的市场调查研究。通过市场调查研究还有利于企业改善经营管理，提高经济效益。2.2区域市场研究的内容和方法2.2.1区域市场研究的内容区域市场研究的主要内容如下：1)市场行情调查 其目的是：掌握市场需求量大小，市场面大小，市场占有率的高低，掌握本企业可开发占领的市场。2)购买者情况调查 现有购买者的数量及地区分布购买者的购买数量、购买习惯及购买方式研究购买动机以及产生这些动机的原因研究购买者经济收入情况以及变化趋势如何3)竞争情况调查 统计市场上有多少竞争对手，对他们的能力进行调查，主要包括：资金情况、企业规模、技术水平、技术装备情况、产品情况、市场占有率以及发展新产品的动向调查等。科技环境调查及时了解新技术、新工艺、新材料的发展趋势与应用推广情况。政治、经济环境因素的调查 政治因素调查主要包括：调查政权稳定程度如何，政治路线、倾向及主张，国家、地区、部门的政策、制度、规定的调整或改变。 经济环境因素调查主要包括：消费和生产两方面的调查。2.2.2区域市场研究的方法 公开信息法：收集公开信息资料进行分析，对某种事物或现象作调查询问法主要包括：访问调查，电话调查，留置调查，宣传媒介调查，交谈旁听等。 观察法 就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察并记录被调查者行为及现场事物的一种收集资料的方法。 实验法 它是通过小规模的市场实验，收集用户对商品的质量、价格、包装、广告等方面的反映，以次来发现问题，尽快调整并占有市场。 抽样调查 抽样调查就是从所研究的总体中，抽取一部分足够多的，具有代表性的样本，并以对样本的研究来推算总体从而得到总体资料的一种方法。2.3 虎头综合开发区项目的市场基础分析-重庆市房地产市场的发展现状及趋势 重庆市房地产市场形势可概括为：房地产市场投资规模仍呈快速增长态势，投资结构有所调整；增量房，品牌楼盘销售和存量房交易明显增加，形成了目前的是市场热点；房地产市场理性化程度进一步提高，但需求总量大与消费力较低使得市场供需矛盾仍未根本解决。2.3.1市场现状房地产开发投资迅速增长，投资结构有所调整。我市房地产开发企业1700多家，今年15月我市房地产开发投资继续快速增长，房地产开发完成投资24.40亿元，同比增长41.3%,占全市固定资产投资的比重29.43%,土地开发投资3.25亿元，同比增长2.45倍，房地产开发作为新的经济增长点和支柱产业的地位越来越明显。今年15月房地产开发投资中，住宅投资完成19.47亿元，同比增长63.71%,占全市房地产开发投资的比重由去年的46.24%提高到57.31%，非住宅投资完成14.50 亿元，同比增长4.88%，大大低于住宅建设增长速度。房地产开发结构调整正朝着以住宅开发建设为主的方向发展。今年15月，竣工房屋面积大幅度增长， 全市房地产开发竣工面积143.58 万平方米，同比增长52.51%,其中住宅竣工面积104.97万平方米。同比增长58.63%。写字楼竣工面积7.53万平方米，同比下降27.87%。商业营业用房竣工面积19.43万平方米。同比增长110.46%。2.3.2市场走势(1)消费走势按照我市“十五”计划和2010年规划规定的城镇人均居住面积14平米要求，从现有人均9平米记算，我市房地产市场的潜在需求量还是很大的，据测算，我市今年10年内每年对住宅的需求为700万平方米，每年投资约70亿元，若按建设部最新标准在2010年大中城市人均18平方米计算，住宅建设 前景更为可观，从居民支付能力分析，我市城镇居民年均可支配收入99年底已达6300元左右，居民储蓄存款已达600亿元，居民消费构成中的恩格尔系数已降至41%，据世界各国综合统计资料显示，当人均国民收入3001000美元的经济发展阶段，是房地产业快速发展，作为经济发展的支柱产业形成的重要时期，因此，住宅消费将成为人们的首选目标，今年住宅消费的热点，还是以中低价位的商品住宅为主，其中大部分为城乡结合部新开发的住宅小区，部分价位中高档的品牌楼盘和新增优势楼盘为消费次热点，从地理位置看，北部新城红黄路南北两侧，渝北龙溪，轻轨较新线沿线消费形势看好，从住宅质量和小区的整体环境分析，购房者十分看重房屋质量和小区整体环境及人文景观，从户型面积来看，受消费者欢迎的是80120平方米的房屋。今年下半年的存量房销售预计还会有所上升。据调查表明，我市居民愿意购买二手房的达57.5%。(2)供需走势土地供给方面：继续采取控制土地供给总量，严格审批新增建设用地，鼓励开发存量土地的政策，并继续请理处置闲置土地，政府高度垄断土地一级市场，以加大土地供应对房地产市场的调控力度，房地产开发建设面积：我市已出台处置积压商品和鼓励引导房地产住宅建设向中低档商品房倾斜的有关政策。加之房地产投资与消费日趋理性。促进我市“十五”期间房地产开发从数量增长型向质量环境型转变，空置房也有所下降。(3)价格走势 总体而言，住宅价格稳中有升，商业用房和写字楼价格有所回落，具体来说，商品住宅单价在2000元/平方米以上的会向高档房看齐，主要体现在北部新城和南方花园，竟地城市花园等品牌楼盘区，单价在12001500元/平方米的会向经济实用房小区集中，这方面南岸，大渡口等大型示范小区优势独具。 附：部分数据我市房地产销售价格均值（15） 房屋类型销售价格（元/平方米）样本选取个数（个）商业用房641637写字楼297237住宅1730178重庆市各区销售价格（元/平方米）样本选取个数（个）渝中区217539北部新城175649沙坪坝138022南岸区153034九龙坡区170028大渡口区10686上述价格在全国大城市中明显偏低，按国际上通行的家庭收入和房价之比：来计算，我市房价也偏低，北京的经济实用房平均价格为3100元平方米，广州市月份商业用房均价为34630元平方米，写字楼3950元平方米，住宅5403元平方米。地区商品房空置量 （万平方米）住房个人消费比 （%）存量房交易同比增长（%）城镇人均居住面积（平方米）全国912485.24010.6上海125597.53416.8天津39796.83710.5成都13584.4319.8北京1123744715.4重庆34691.2529.42.3.3市场热点投资热，私人购房热和期房销售热使年重庆房地产市场的三大热点，据市统计局资料显示，去年，我市房地产开发投资取得固定资产投资增速第一的佳绩，全年共完成投资.亿元，同比增长24.1%。为历史最高水平，其中，72.8亿元为商品房住宅建设投资。与商品房销售量成正比。年我市私人购现房535.70万平方米，同比增长43.6，私人购住宅473.30万平方米，占整个现房销售的81.6%,这一统计数据表明，个人购房已成为我市房地产消费市场的主体。随着我市房地产开发品牌项目的大量涌现，期房销售在创新高，去年，我市商品房销售面积26.78万平方米，同比增长45.2%。开发市场收到的可用于房地产开发的定金及预售房款达44.96万元，占资金来源比重的29.6%,成为我市房地产开发资金的主要来源，期房热销，为繁荣我市房地产市场起了积极的推动作用。房地产投资热，私人购房热，期房销售热使去年我市房地产市场亮点纷呈，高潮不断。房地产市场不断发展，对管理机构，开发企业提出更高的要求，房地产开发只有符合消费者的实际要求，才能得到消费者的认可，实现社会效益和经济的双赢。2.3.4市场消费者需求背景 (1)基本数据 2000年职工平均货币工资6300元年，城市居民人均可支配收入5876元，人均消费性支出5352元，平均每户人口3.03人，平均每户就业人口1.77人，人均居住面积9.51平方米。 (2)交通条件 据调查，重庆人乘坐最多的还是公交车，约占，其次使中巴车，约占。其他依次使出租车，其他交通工具和步行，由于收入，税收和路况等原因，重庆购买私家车的居民并不多。 (3)家庭结构 重庆市消费者的家庭结构中，以夫妻双方同住的居多，其次是和子女同住，再次是和父母同住及独居，其他情况较少。 (4)文化程度 调查显示，重庆购房者文化程度普遍较高，有相当多的人已具有大专以上的学历。 (5)居住现状 目前重庆购房消费者的居住面积普遍较少，平方米户以下的占83.2%，其中21.5%的居民居住面积不到平方米。71.9的居民的居住面积不到平方米。年以来，重庆是城市人均居住面积为9.51平方米，按我市“十五”计划和年规划的城市人均居住面积平方米的要求，重庆市房地产市场潜在需求量巨大。2.3.5市场住宅需求的特征 (1) 更多的消费者选择渝中区居住，渝中区的需求比例为32.20%,比上年度同期增长8.8%,其需求比例依次为：渝中区，北部新城，沙坪坝，南岸，九龙坡，北碚和巴南。 (2) 户型选择偏重于两室户（两室一厅，两室两厅），需求比例为48%,较上年度同期增长3.2%,三室户需求比例为34.83%,比上年度同期增长1.02%. (3) 需求单价大幅上扬，房屋单价在元平方米的需求比例67.94%,较去年同期增长20.64%。房屋单价在元平方米以下需求比例降了11.61%.需求单价呈明显上升趋势。 (4 )购房者均能接受现行物价管理价格，38.25%的受调查者愿意承受二级物业小区的物业管理收费，39.72%的受调查者愿意承受一级小区的物业管理收费，22.03%的受调查者可承受高档小区的物业管理收费。 (5) 大部分购房者选择分期付款方式，他们选择的付款方式依次为：分期付款，银行按揭，一次性付款，公积金贷款。 (6) 在影响购房者购房因素中，房价重新成为第一要素。综合统计排序为房价，环境，质量，户型，开发商实力，物业管理水平。2.3.6重庆市房地产市场交易情况 (1)渝中区行情解放碑区域均值：3844元/平方米，比上季度上升256元/平方米两路口区域均值：2301元/平方米，比上季度上升22元/平方米上清寺区域均值：2555元/平方米，比上季度上升9元/平方米大坪区域均值： 2115元/平方米，比上季度下降47元/平方米简况：2001年一季度渝中区商品房成交2391套，成交面积322546平方米，成交金额130490.75万元。其中预售成交1424套，成交面积201086平方米，成交金额88189.84万元。现房成交967套，成交面积121460平方米，成交金额42300.91万元。本季度渝中区房地产市场价格走势出现较大波动，特别是解放碑区出现大体量高档豪宅，带动区域房价大幅上扬，由于竹园小区纳入大坪区域统计指标，使大坪区域市场价格均值下滑。本季度渝中区房地产市场供销两旺，是市场的热点区域。 (2)江北区行情 观音桥区域均值： 2081元/平方米 五里店区域均值： 2223元/平方米 红黄路以南区域均值： 2093元/平方米 简况：2001年一季度江北区商品房成交1469套，成交面积148644.43平方米，成交金额32002.96万元。其中预售成交678套，成交面积81457.92平方米，成交金额20069.1万元。现房成交791套，成交面积67186.51平方米，成交金额11933.862万元， 本季度江北区楼市行情出现的波动不大，价格稳中有降，这一趋势是由于南岸区、沙坪坝区等近期热点区域升温，对购房者分流所造成的，也是重庆房地产市场在政策和经济因素的影响下组团轮炒情况的体现，五里店价格下降就是非常明显的例证。 (3)南岸区行情 南岸东路区域均值： 1950元/平方米，比上季度上升35元/平方米南岸西路区域均值： 2022元/平方米，比上季度上升183元/平方米南岸南路区域均值： 1814元/平方米，比上季度上升73元/平方米经济技术开发区区域均值： 2025元/平方米，比上季度下降88元/平方米 简况：2001年1季度南岸区商品房成交2583套，成交面积272396.09平方米，成交金额62256.73万元。其中预售成交2186套，成交面积230997.17平方米，成交金额56883.92万元；现房成交392套，成交面积41398.92平方米，成交金额5372.81万元。 从2001年1季度南岸区房价走势来看，南岸的房价是稳中见暖。从具体各个区段的价格行情走势显示：南坪西路房价有较大幅度的上扬，主要受泰正花园、贝迪龙庭等品质楼盘价格上扬的带动和鹅公岩大桥通车的影响。经济开发区受尾盘和低价入市楼盘的影响出现下跌。 (4)沙坪坝区行情 小龙砍区域均值： 2056元/平方米步行街、陈家湾区域均值： 2174元/平方米南部新城区域均值： 1719元/平方米沙南街区域均值： 2230元/平方米 简况：2001年1季度沙坪坝区商品房成交1330套，成交面积174073.53平方米，成交金额33243.34万元，其中预售成交862套，成交面积90478.1平方米，成交金额22834.21万元，现房成交468套，成交面积83595.43平方米，成交金额10409.13万元。本季度沙坪坝区房市与上季度有较大的波动，主要是因为本季度沙坪坝区推出大量高品质新盘，从而激活了沙区楼市，拉动整体楼价的上涨。 (5)九龙坡区行情杨家坪价格均值：1820元/平方米西郊路价格均值：1952元/平方米谢家湾价格均值：1573元/平方米 简况：2001年1季度九龙坡区商品房成交1934套，成交面积178686.87平方米，成交金额30070.1万元，其中预售成交1358套，成交面积132061.66平方米，成交金额23498.75万元，现房成交578套，成交面积46625.66平方米，成交金额6571.35万元。 本季度九龙坡区楼市行情出现了一定的波动，成交量较上季度明显减少，单价较上季度偏低，市场行情在年初就有下跌之势。 (6)大渡口区行情 区域价格均值：1667元/平方米 简况：2001年1季度大渡口区商品房成交411套，成交面积42996.16平方米，成交金额5922.17万元。其中预售成交411套，成交面积42996.16平方米，成交金额5922.17万元。 本季度大渡口区的楼市行情较上季度有较大的波动，主要是因为大渡口区楼市并无明显的激活策略，众多老盘皆无特色促销。 (7)高新区行情 高新区区域均值：1754元/平方米 简况：2001年1季度高新区商品房成交555套，成交面积61429.2 平方米，成交金额11843.48万元，其中预售成交191套，成交面积26160.91平方米，成交金额5178.26万元，现房成交364套，成交面积35268.29平方米，成交金额6665.22万元。 从2001年1季度高新区房价走势来看，整体行情比较平淡，本季度高新区楼盘仅8个，主力楼盘南方花园价格走势稳健。(8)渝北龙溪行情 新牌坊区域均值： 1922元/平方米，比上季度下降38元/平方米 松树桥区域均值： 2002元/平方米，比上季度下降88元/平方米， 红黄路以北区域均值： 2292元/平方米，比上季度下降17元/平方米 简况：2001年1季度渝北区商品房成交1445套，成交面积199820平方米，成交金额37501.69万元，其中预售成交931套，成交面积122051平方米，成交金额27254.88万元，现房成交514套，成交面积77769平方米，成交金额10246.81万元。本季度渝北龙溪区域楼市稳中略降。此趋势是受区域持续开发力度及新盘影响不力等因素形成的。2.3.7重庆市房地产市场的走势 重庆房地产市场会在目前的基础上有持续的发展，具体表现在：投资和消费会同步增长，个人买房的比例还会提高；住房质量会进一步改善；销售环节会加快规范，住房消费领域会有更大的拓展；住房个人贷款的总量还会上升；物业管理的覆盖面还将扩大；住宅与房地产法制建设将会得到加强。3.目标地块评判3.1地块评价的基本内容 对于一个房地产开发项目，决定其成败的因素很多，不但包括了项目所在区域的投资环境及区域房地产市场具体状况，房地产项目本身所选定的地块更是基础性、前提性因素，这就要求在进行一个房地产项目时，必须对所选地块的各种现状条件进行详细分析、判断，明确地块的性质、特点，为项目准确定位和产品优良规划创造条件。3.1.1地块现状条件分析1） 地块所在地理位置地理位置是指地块所处的具体区位口岸，是项目地块的重要因素，对其分析要从城市区域结构的宏观角度出发，明确地块区位性质。区位性质主要指地块在区位中所处地理、交通和经济位置。地块区位包括了：城区商务中心地块，中心外围区地块、外围区地块、城市郊区生态经济区地块、交通枢纽地块、多面临街地块、公共广场附近地块。确定地块的区位性质后，才能从总体上判断该地块是否具有开发价值是否具有居家、工作、学习的便利；是否具有投资、经营的收益性及保值增值潜力，从而为项目准确取向提供依据。2）地块的属性，（包括面积、形状、地形和地质） 地块面积大小决定了项目规模，影响项目取向和产品定位。如面积在15亩以下的地块：适宜商贸、办公、商住、酒店及高层建筑综合体等单体物业项目；面积在15500亩的地块：适宜普通住宅小区、中高档住宅小区、高档宾馆等小区型项目；面积在500亩以上地块：适宜集居住、商贸、办公、文体、休闲于一体的大型综合性社区项目。 地块形状和地质情况则影响产品规划和小区规划。要仔细分析地块的总体形状及地形特点，了解地质状况，评价它们对项目的影响程度，为项目规划工作提供参考。3） 地块环境及景观资源 地块环境包括了：生态环境、人文环境、社会环境，对地块环境的评价就是要了解三种环境的状况，评估其对居住区舒适性、文明性的影响程度。地块如果具有天然景观资源，对于项目来说是非常有利的开发条件。随着房地产市场不断走向精细营销和品牌经营，这种优越的景观将是一大卖点，甚至可以形成品牌效应。深入挖掘和评价地块的环境及景观资源优势，是地块评判的一项重要内容。4） 地块交通动线 交通动线很大程度上决定了小区出入外界的方式及方便程度，对交通动线评价主要是小区内部交通动线情况和小区与周边区域的交通动线两方面评价，具体分析内容包括了道路网络、形态、等级、交通站点、交通管制、便捷程度。通过分析评价，判断交通动线影响地块与周边及城市系统三面的可及性、可达性及影响地块周边的人流特征（过境性人流、聚合性人流）的程度。良好的交通道路系统是房地产品的重要市场吸引力之一。5） 地块公共配套设施。 公共配套设施和居民生活密切相关，决定了居民在小区生活、休闲方便程度，对公共配套设施的评价主要是对以下几个方面的评价：供电电源和设备。要了解评估供电线路、网络是否完善、安全，变电设施是否先进，电源是否有保证。供水系统。包括了供水管道系统和水源保证的评价。天燃气供应的管道系统和气源评价。电信通讯设施。电信网络的铺设情况和装机容量大小评价。广播电视接收系统评价。教育设施。包括中小学及学前教育设施。娱乐、商服设施。环卫设施。泄洪排污系统。对上述内容的评价，了解地块现有哪些公共配套，哪些可加以解决，哪些解决较困难。6） 地块权属状况。在地块评判中，要弄清地块的权属状况，防止开发过程中出现各种纠纷，使项目顺利开发。7） 动迁状况。地块动迁状况的评价内容包括：动迁的总人口数，总户数及拆迁面积，拆迁补偿费，拆迁费用及安置农转非费用等方面内容。分析各种困难所在，控制各种费用，为项目顺利实施创造条件。8） 土地级别，出让金，基准地价等情况。了解土地级别和出让金，测算基准地价，有助于评价地块的开发成本和费用，为制定产品价格 和营销策略提供参考。9） 政府管制：政府管制包括了规划限制，出让限制和交通管制。通过对政府管制情况的了解，分析政府管制对地块开发经营方向、价值、成本及义务的影响。3.1.2地块综合评价项目适宜性判断根据对地块各个现状条件的评价，考虑各种结果的相互影响和制约作用，加以综合评估，分析各种有利因素和不利因素，进而对地块的适宜及性项目的取向和产品的定位作出判断，判断地块适合哪些项目，不适合哪些项目，哪些是最适合的开发内容，为整个项目规划作出根本性结论。3.2虎头综合开发区项目的地块分析与评判虎头综合开发区隶属重庆市渝中区政府行政管辖，占地面积345.38亩，是以虎头经济合作社为主导通过招商引资，进行的合作式综合性开发，该开发项目的现状条件介绍和评价如下：3.2.1地块地理位置从城市总体经济布局来看，该地块位于重庆市城区最中心处，坐落于嘉陵江畔，周边均是重庆各发达的区域经济区，该地块是区域经济连接的天然纽带，处于区域经济的有效辐射范围之内。从具体的地理角度看，该地区和周边个城区连接紧密。由目标地块出发向东往紧邻的重庆商贸中心区渝中区，路程仅三、四公里左右，乘车只需十几分钟；向西往高新科技开发区石桥铺和科教中心区沙坪坝区，乘车也仅需不到十几分钟和二十余分钟；往南出入重工业区九龙坡区，只需花费不到十分钟；向北进入江北商贸轻工业区；仅有一江之隔，通过规划中的华村大桥只有不到十分钟路程。另外，目标地块出发前往火车站（菜元坝）；长途汽车站（菜元坝）和长江轮船客运站，路程均在二十几分钟左右。虎头综合开发区地理位置优良，处于各发达城区的交接处（中心），与各城区连接紧密，具有良好的居家或外出之便。随着城市经济一体化及区域经济规模扩展，处于经济辐射范围之内的目标地块升值潜力巨大，具有良好的投资开发价值。该地块区位性质属：中心外围区地块（多个中心外围区交界处）具有居家、工作、学习、出行之便。具有投资经营收益性和保值、增值潜力。3.2.2地块属性包括：面积、形状、地形和地质 虎头综合开发区目标地块面积为345.38亩，总面积较大，形状呈不规则的长方形，长约为宽的3倍，中部较两边宽些；地块大约与嘉陵江平行，沿东西方向；地块的地势较高，且不平坦，落差较大，尤其是地块中上部为一片坚固岩层，且海拔比东南部高出5080米，目标地块多为农田、山林，植被状况良好。项目地块属红层浅丘和岩层混合地带，地质状况良好，虽地势变化较大，但总体上无滑坡、危岩，没有断裂等不良地质。小区内降雨排泄条件良好，由于整体地势较高，水文地质条件简单，整个地区无山洪或地下水患之虑。从面积上看，在城市中心区，345.38亩是非常大的，若单纯从面积上看该地块（15345.38500）非常适合开发普通住宅小区，中高档住宅小区，高档宾馆等小区型项目，但综合考虑小区地块处于城市中心地块外围交界处，则开发部分中高档写字楼、商贸大厦、商住楼也可以。对于地块的形状和地形，比较符合重庆的大多数开发地块地势复杂，形状不规则。这是由重庆的地理环境所决定的。但复杂的地势，也可以加以利用，使小区规划上更加多变，更富有层次感和立体感，但这将增加费用成本。地质条件是比较好，适合开发包括高层在内的各种楼宇，且无水患和滑坡之虑。该地块适合搞中型半综合性社区开发项目，形状地形变化多样，会增加开发成本和建安成本，但使项目更具有吸引力。地质状况良好。3.2.3地块环境及景观资源目标地块环境：生态环境。地块内多为农田，山林，植被状况良好，由于地块为中心外围区，属农村，只有少量轻工业，无工业污染，空气质量明显优于市区。人文环境是该地块的一个重要特点，由于地理位置处于农村，具有农村的众多特征，在这里民风淳朴，生活祥和，社会形态简单，民俗多样。社会环境：由于地块整体处于城市中心部位，社会治安配套措施良好，加之农村里民风淳朴，人们之间交流丰富，矛盾较少，无严重的治安隐患。景观资源：地块处于农村，具有农村的湖光山色和田园风情；地面多为农田和山林，农田里庄稼作物，山上树木竹林，加上坐落于山野间的零星农舍，构成了一副优美祥和的山村画面；此外，在地块大部分海拔较高区域，近可俯看嘉陵江清澈江水和点点风帆，远可眺望江北城区的都市繁华和万家灯火。这是一种典型的城郊形态，环境幽雅清净；这种贴近大自然的淳朴生活环境在大城市是非常稀有的资源，这和城市居民追求返朴归真的心态相吻合；且区内地势变化多样，景观别致，具有良好的开发价值和众多的炒作要素，尤其是适合开发中高挡综合住宅小区，满足城市部分居民二次置业的需求。地块具有不同于城市的独特的环境要素，自然景观资源丰富，有良好的开发价值和炒作潜力。适合开发中高档居住及娱乐综合小区。3.2.4交通动线目标地块内部拥有主要的水泥公路近3公里；另外还有众多的岩石砌筑的道路和台阶。目标地块周边及与区外连接道路系统环地块的石油支公路，红线宽16米，水泥路面，除个别拐弯处有破损外，其余路况良好，这是目前小区和外界联系的唯一交通要道；路上有一路公交车427，交通管制较松，上下车方便，可乘车直接抵达交通枢纽地大坪。地块南部边缘有一条规划的市级公路高九路，规划参数为：六车道，水泥路面，宽54米。该路将成为连接高新区、大坪和九龙坡区的重要交通干线，是市区规划最好的道路，等级高，交通便捷，路上交通工具及交通站点设置将非常完善。地块北部沿嘉陵江有嘉陵路（红线宽32米）和滨江快速干道（红线宽40米）两条重要交通线路。经由两路，可便捷出入渝中区或往返沙坪坝。滨江路无固定公交车辆，嘉陵路上设置的公交车很多：216线往返沙坪坝和牛角沱；221线途径朝天门陈家湾双碑；205线经童家桥沙坪坝 土湾；901经南坪陈家湾（沙坪坝）；236经朝天门沙坪坝。站点众多，交通便捷。地块西部边缘有规划城市次干道歇虎路，连接规划中的高九路和嘉陵路，使南北两条路有良好的连接，方便小区的出入。红线宽度26米。小区东部边缘，有城市次干道大化路，连接大坪和化龙桥，红线宽度为26米，此路也将高九路和嘉陵路连接在一起，使得地块处于数条道路包围的重要地段。出入各区的道路另外还有：