房地产中介行为规范研究.doc

房地产中介行为规范研究06级土地资源管理专业 薛礼智中文摘要摘要： 随着我国房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般涌现出来。一方面，中介机构对繁荣房地产市场、带动相关产业发展起到了积极的推动作用；另一方面，由于法制不健全，房地产中介市场的混乱也带来了诸多问题。本文首先从我国房地产中介服务的概念，房地产服务业发展现状谈起，逐渐引入主题，分析当前房地产服务业存在的诸多问题以及房地产中介违规的行为表现，并在房产中介的具体违规行为表现方面给予适当的例证。问题摆在眼前，解决问题才是关键，接下来本文会探究违规行为的原因，并且对规范房地产中介行为提出合提出合理建议。关键词：房地产行业；中介服务；违规行为；立法；规范目 录中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要表现形式01.1 无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因分析12.1 宏观层次12.1.1 政府管理滞后22.1.2 房地产中介组织法律法规不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观层次行业自律组织监管缺位22.3 微观层次32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织发展水平参差不齐42.3.5 从业人员素质差，行为不规范42.3.6 客户本身法律意识淡薄43 房地产中介组织行为规范对策建议43.1 强化政府管制力度43.2 完善法律法规体系53.3 严格市场准入制度63.4 建立行业管理体系，完善行业规范建设63.5 逐步扭转信息不对称的局面63.6 提高中介机构操作的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 加强对从业人员的专业素质教育，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。73.9 推行二手房市场资金监管业务，强制实施第三方资金监管84 结论与展望8参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要表现形式01.1 无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因分析22.1 宏观层次22.1.1 政府管理滞后22.1.2 房地产中介组织法律法规不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观层次行业自律组织监管缺位32.3 微观层次32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织发展水平参差不齐42.3.5 从业人员素质差，行为不规范42.3.6 客户本身法律意识淡薄43 房地产中介组织行为规范对策建议53.1 强化政府管制力度53.2 完善法律法规体系53.3 严格市场准入制度63.4 建立行业管理体系，完善行业规范建设63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机构操作的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 加强对从业人员的专业素质教育，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金监管业务，强制实施第三方资金监管84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要表现形式01.1 无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因分析22.1 宏观层次22.1.1 政府管理滞后22.1.2 房地产中介组织法律法规不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观层次行业自律组织监管缺位32.3 微观层次32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织发展水平参差不齐42.3.5 从业人员素质差，行为不规范42.3.6 客户本身法律意识淡薄43 房地产中介组织行为规范对策建议53.1 强化政府管制力度53.2 完善法律法规体系53.3 严格市场准入制度63.4 建立行业管理体系，完善行业规范建设63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机构操作的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 加强对从业人员的专业素质教育，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金监管业务，强制实施第三方资金监管84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要表现形式01.1 无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因分析22.1 宏观层次22.1.1 政府管理滞后22.1.2 房地产中介组织法律法规不健全2我国房地产中介服务方面的法律法规正处于框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏。而且，规定过于笼统，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介管理立法存在的主要问题表现在以下几个方面：一是 立法的层级偏低；二是 立法的可执行性不强；三是缺乏房地产中介机构资质审查程序的统一规定。22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观层次行业自律组织监管缺位32.3 微观层次32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织发展水平参差不齐42.3.5 从业人员素质差，行为不规范42.3.6 客户本身法律意识淡薄43 房地产中介组织行为规范对策建议53.1 强化政府管制力度53.2 完善法律法规体系53.3 严格市场准入制度63.4 建立行业管理体系，完善行业规范建设63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机构操作的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 加强对从业人员的专业素质教育，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金监管业务，强制实施第三方资金监管84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言010房地产中介违规行为的主要表现形式02 原因分析22.1.1 政府管理滞后22.1.2 房地产中介组织法律法规不健全2我国房地产中介服务方面的法律法规正处于框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏。而且，规定过于笼统，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介管理立法存在的主要问题表现在以下几个方面：一是 立法的层级偏低；二是 立法的可执行性不强；三是缺乏房地产中介机构资质审查程序的统一规定。22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织发展水平参差不齐42.3.5 从业人员素质差，行为不规范42.3.6 客户本身法律意识淡薄43 房地产中介组织行为规范对策建议54 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言111房地产中介违规行为的主要表现形式12 原因分析32.1.1 政府管理滞后32.1.2 房地产中介组织法律法规不健全3我国房地产中介服务方面的法律法规正处于框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏。而且，规定过于笼统，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介管理立法存在的主要问题表现在以下几个方面：一是 立法的层级偏低；二是 立法的可执行性不强；三是缺乏房地产中介机构资质审查程序的统一规定。32.1.3 中介人员的市场准入制度不严格32.3.1 不正当竞争充斥中介市场42.3.2中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。42.3.3 部分中介机构自律能力较差52.3.4房地产中介组织发展水平参差不齐52.3.5从业人员素质差，行为不规范52.3.6 客户本身法律意识淡薄53房地产中介组织行为规范对策建议6其次要提高立法的层级。7第一，研究制定房地产中介管理法或房地产中介管理条例。在全面总结和科学分析我国房地产中介管理经验和立法实践的基础上，参照先进国家和地区的经验，由全国人大常委会或者国务院制定房地产中介管理法或房地产中介管理条例，以提高房地产中介管理立法的层级。第二，适时将一些低层级的管理规定上升为规章甚至法规。第三要加强立法的可执行性74 结论与展望10参 考 文 献11英文摘要12致 谢13引言根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括以下三项：1、房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。2、房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。3、房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业获得了空前的发展，房地产中介行业也随着逐渐发展起来。房地产中介的出现不仅促进了房地产市场体系的完善还降低了房地产市场的交易成本，提高了房地产市场交易的效率，更重要的是房地产中介作为政府与企业、企业与企业之间，企业与商品房购买者之间的桥梁和纽带，可以把双方很好地联结起来，传递信息，协调合作。但在现实生活中，房地产中介存在着不少问题，这些问题已经对我国的市场经济建设造成较严重的干扰，需要亟待解决。中介组织是社会发展的产物，它是介于政府、企业和个人之间，从事沟通、协调、公证、评价、监督、咨询等活动的机构。它的业务活动以充当不同主体的媒介为核心内容，具有提高社会、经济运行效率的社会功能。房地产中介是伴随着市场经济体系的建立而发展起来的一个重要行业，它是房地产业发展的必然产物，也是房地产市场走向成熟的重要标志。近几年来，随着房地产行业的不断升温, 房地产市场空前活跃。房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介服务业有了迅猛发展，相关法制建设也取得了一些进展。 1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法对房地产中介服务的概念、中介服务机构的设立、中介服务人员资格认证制度等做了原则性的规定。另外，为了配合房地产管理法的施行，规范房地产中介服务行为，细化房地产管理法中关于房地产中介服务的内容，建设部发布或建设部和相关部委发布了一系列关于房地产中介服务的法规，主要有城市房地产中介服务管理规定，关于房地产中介服务收费的通知、房地产估价师执业资格考试实施办法等。这些法规的颁布为房地产中介服务业的规范发展奠定了坚实的法律基础，有力地促进了房地产业的健康发展。 改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业获得了空前的发展，房地产中介行业也随着逐渐发展起来。房地产中介的出现不仅促进了房地产市场体系的完善还降低了房地产市场的交易成本，提高了房地产市场交易的效率，更重要的是房地产中介作为政府与企业、企业与企业之间，企业与商品房购买者之间的桥梁和纽带，可以把双方很好地联结起来，传递信息，协调合作。但在现实生活中，房地产中介存在着不少问题，这些问题已经对我国的市场经济建设造成较严重的干扰，需要亟待解决。然而，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此，迅速规范房地产中介行为，平衡当事人之间的利益，已成为我们必须面对的迫切问题。1 房地产中介违规行为的主要表现形式1.1 、无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场。 为抢占市场，部分房地产中介公司在尚未取得有关证照的情况下即对外提供中介服务；一些从事房地产评估咨询专业的公司也随着市场的导向开辟了房地产中介业务，但其营业范围内并未做相应的更改，给行政部门的监管造成一定困难，消费者利益受到侵害时也无法通过法律手段维权。1.2 中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。 一些中介公司的中介人员往往在明知卖方已与买方签订买卖合同的情况下，以“可以卖更高价格”为由诱使卖方与其他买方签订房地产买卖合同，成为目前普遍存在的“一房二卖”情形的始作俑者，从而引发诸多不必要的民事诉讼。据统计，今年1月1日至6月12日，南山法院受理的二手房买卖案件中，因“一房二卖”或多卖导致的诉讼占60%之多。1.，3 中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。 中介行业的特殊性质决定了客户资源信息一般掌握在中介人员手中，部分中介公司便以“挖墙角”的方式从其他中介公司处“挖”业务员，以达到获取信息的不正当目的，导致房地产中介市场不正当竞争情况严重。1.4 利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。 一些中小型中介公司的员工在促成买卖双方进行房地产交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的了解不足，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。在法院审理的案件中，有相当一部分案件因为卖方尚未取得房产证、夫妻单方卖房或一方无授权而假冒业主签字卖房等原因，导致房地产买卖合同无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。1.5 房地产中介商非法挪用客户资金。某报载，2002年9月，某房产经纪公司牵头，原告甲与被告乙签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房卖给被告，价款为160000元，被告应在签约时给付定金2000元，房款应在同年12月30前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并于同年12月26日将30000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计129200元交至中介公司。原告却未及时收到房款，遂找被告索要，才知房款已交至中介公司。多次催要，表示暂无力偿还，原告遂诉至法院。 虽然随着房地产行业的逐渐成熟发展，多数购房客户通过中介购买房地产时会选择由第三方（如银行等金融机构）进行资金监管，以防止房地产中介公司或从业人员挪用资金或携款潜逃。但仍存在以下问题：（1）大部分交易中，买卖合同约定的定金和首付款仍由中介公司自行监管，若交易总价较高，定金和首付款的总和可能高达几十万，这大大增加了交易风险。（2）一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用，导致购房客户不愿或无法选择由第三方（多为银行）办理资金监管。 2 原因分析2.1 1宏观层次2.1.1 政府管理滞后 主要表现在以下三个方面：一是市场中介组织定位不准。目前许多省市的房地产中介机构如房地产交易所、经纪人事务所、评估公司，或由政府部门组建，或是政府机构的“翻版”，官办色彩十分浓厚，造成政府与中介组织的角色错位，职能混乱。二是市场管理的多元化。中介机构的多头管理体制，不仅造成实际市场管理的政出多门，职能不清，而且引发具体业务管理中的扯皮现象。房地产中介机构至今未建立起像“中国律师协会”那样的行业自律组织，没有严格的行业准入机制，缺乏专门的约束监督队伍。一句话，谁来管、如何管、管什么都未落到实处。三是放任不管。由于很多中介服务组织达不到法人标准，甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记，仅仅是一张桌子、一部电话、一问小棚子就开张营业，工商、税务不值得管，城管、街道不知道如何管，导致中小城市的“黑中介”为数众多，因而也就不存在有序管理了。32.1.2 房地产中介组织法律法规不健全 我国房地产中介服务方面的法律法规正处于框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏。而且，规定过于笼统，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介管理立法存在的主要问题表现在以下几个方面：一是 立法的层级偏低；二是 立法的可执行性不强；三是缺乏房地产中介机构资质审查程序的统一规定。2.1.3 中介人员的市场准入制度不严格国际上房地产企业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门的规定，如美国规定至少要2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方能具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，职业资格认证不严格，造成不少房地产中介服务机构缺乏经过专门训练、严格自治审查的队伍，人员层次较低，严重影响了中介机构的形象。3.2 中介市场2.2 中观层次行业自律组织监管缺位 我国房地产市场体系逐步完善的过程中，各界对自律性中介组织的作用已经认识，对加强自律性组织建设的工作也比较重视，但是在落实过程中，却在转移一些管理职能时犹豫不决，使很多协会实际并无管理实权，变成了养老协会、开会协会。目前我国建立的房地产自律性中介组织多是行业性的，主要由企业构成，具有一定的片面性2.3 微观层次方面2.3.1 不正当竞争充斥中介市场有些公司为争夺客户，擅自压降中介收费，强行将客户从他人那里拉走，严重破坏了行业规定。由于近年来随着旧城改造和新城建设大规模推进，二手房源相当紧缺，为获取一定的房源，中介公司对二手房卖主竞相允诺，即卖出最好的房价回报提供房源者，从而将二手房卖主的心理价位提得很高，远远超出其实际的价值。更有“手法高明”的中介公司采用种种手段从其它公司夺取房源，扰乱了中介市场的正常秩序。3.2.1 2.3.2 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。很多中介机构没有取得资质、营业执照、房地产经纪人资格证，相当多的中小城市根本没有行业组织，完全是“游兵散将、乌合之众”，各做各的业务，各赚各的钱，而应该怎样开展中介业务，有哪些法规约束，就连从业人员自己也是全然无知。相当部分从业人员的公正、公开、公平意识淡薄，缺乏应有的敬业精神和职业道德，有的唯利是图，不择手段地“赚钱”。一些中介机构暗箱操作，违规经营，低价收房，高价抛售。一些中介机构隐瞒事实、虚构情节、欺骗顾客，如张先生买的什么价，李小姐买的又是什么价，房价还要涨多高等，诱导、误导客户上当，从中牟利，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。3.2.2 中介机构专业化水准普遍较低目前许多从事房地产中介的人员都是下岗人员或退休人员，大量的人员缺乏该行业的专业知识，大多未接受过系统培训，专业水准的偏低限制了其业务的拓展和深化。而且，由于中介机构规模太小，有的仅一人或两人就成立一家中介公司，较小的规模导致服务的内容相当有限，无法提升服务质量，从而降低了整个行业的层次。3.2.32.3.3 部分中介机构自律能力较差尽管成立房地产中介机构、获取中介资质的门槛不高，但仍有许多公司未取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务。有许多中介为了追求短期效益不惜付出失去诚信的代价。主要体现在信息发布不实，利用假信息欺骗客户。有些中介公司不及时删除已脱售的房源，骗取客户购买其它房源。一些中介机构无原则迎合委托出让方要求，损害受让人利益。还有一些中介机构轻易承诺却无法践诺，给当事人带来一系列烦恼。中介从业人员缺乏对自身行为的约束导致群众的满意度不高，客户对中介的投诉呈上升之势。3.2.4中介市场信息不对称现象比较严重有些中介公司为赚取房屋的差价，不愿向受让方透露出让人的情况，也不让买卖双方当面交谈，从而使得受让方对出让产权的可靠性心存疑虑。也有一些中介公司故意隐瞒出让房屋的瑕疵，等受让方人住后才发现不是水管开裂就是屋顶渗漏，给日常生活带来极大不便，后悔莫及。还出现大量中介机构在买卖成交后不签定房管局规定使用的协议文本，而仍使用各公司自行制定的协议，其中不乏明显有失公平的条款。 3.2.5 不正当竞争充斥中介市场有些公司为争夺客户，擅自压降中介收费，强行将客户从他人那里拉走，严重破坏了行业规定。由于近年来随着旧城改造和新城建设大规模推进，二手房源相当紧缺，为获取一定的房源，中介公司对二手房卖主竞相允诺，即卖出最好的房价回报提供房源者，从而将二手房卖主的心理价位提得很高，远远超出其实际的价值。更有“手法高明”的中介公司采用种种手段从其它公司夺取房源，扰乱了中介市场的正常秩序。3.2.6 2.3.4 房地产中介组织发展水平参差不齐近几年我国各种房地产中介发展很快，但存在明显的不平衡。从房地产中介的数量来看，东部沿海地区多于西部地区；从规模来看，一些规模大实力雄厚的中介组织集中于北京、上海等地；从组织形式来看，由政府举办的房地产中介机构的竞争优势、实力和获得信息的能力明显优于民间私人举办的，而后者的数量远远少于前者。因此，我国多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差的状态。3.3 人员方面3.3.1 中介人员的市场准入制度不严格国际上房地产企业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门的规定，如美国规定至少要2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方能具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，职业资格认证不严格，造成不少房地产中介服务机构缺乏经过专门训练、严格自治审查的队伍，人员层次较低，严重影响了中介机构的形象。3.3.2 2.3.5 从业人员素质差，行为不规范中介服务工作的开展，需要大批精通房地产业务、房地产法律等方面知识，并有实践经验的人才。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对行业人员从业资格都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科才具有获得房地产经纪人执照的资格。而我国目前由于中介服务人员资格认证制度和持证上岗制度尚不健全，加之专业人员供给少，市场需求却很大，造成房地产中介服务人员素质参差不齐的现状。3.3.32.3.6 客户本身法律意识淡薄一些初次置业者对中介过分依赖, 由于他们对房地产过户流程中的手续不了解，对自己的交易风险不清楚，在与中介机构签订授权委托书的过程中没有留意到条款的具体内容或者直接签订空白合同。造成对中介及担保公司的授权过大，从而导致中介机构可以凭借委托书，直接从银行的专用账户中将款划走。甚至有的客户签订合同后自己都不留存，也不主动跟进房产交易程序的下一步操作，完全处于被动的位置，这些都给违规挪用资金创造了空间。某权威媒体刊载了一则消息:张某花费毕生积蓄20余万元从某房地产开发公司购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于一位房地产咨询公司的律师。律师收取了2000元的律师见证费，出具了律师见证书。在律师的见证下，张某放心地与房地产开发公司签订了楼房转让合同。一年后，张某因故欲转让该房，才知原购房合同无效。 4具体的违规行为表现目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：(1)不具备资质条件的无证无照经营；(2)非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；(4)索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；(5)私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；(6)与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；(7)利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；(8)发布虚假成不实信息欺诈当事人；(9)利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；(10)执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；(11)法律、法规禁止的其他行为。某报载，2002年9月，某房产经纪公司牵头，原告甲与被告乙签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房卖给被告，价款为160000元，被告应在签约时给付定金2000元，房款应在同年12月30前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并于同年12月26日将30000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计129200元交至中介公司。原告却未及时收到房款，遂找被告索要，才知房款已交至中介公司。多次催要，表示暂无力偿还，原告遂诉至法院。无独有偶。某权威媒体刊载了一则消息:张某花费毕生积蓄20余万元从某房地产开发公司购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于一位房地产咨询公司的律师。律师收取了2000元的律师见证费，出具了律师见证书。在律师的见证下，张某放心地与房地产开发公司签订了楼房转让合同。一年后，张某因故欲转让该房，才知原购房合同无效。 诸如以上的房地产中介违规行为屡见不鲜，如上的违规行为民事责任该如何认定？赔偿范围该如何划分？其法律依据又何在呢？中介违规行为危害之大，另人深省。5 3 对规范房地产中介组织行为规范提出合理建议对策建议53.1 1强化政府管制力度要强化政府管制力度，需要执行以下措施。(1)整顿现有房地产中介企业：一是政府下决心关闭没有营业执照的营业企业，二是吊销不合法经营的中介企业的营业执照。对严重违反职业道德和行业规定的，应取消对房地产中介企业的资格认证，吊销营业执照。(2)发布严格市场准入制度：在房地产中介企业设立时，严格审核是否符合规定，是否具备相关的资质；在人员资格管理方面，要创设执业资格制度。(3)加强房地产中介企业的日常监管：定期和不定期地对房地产中介企业的运行情况进行监管，及时发现和解决问题。(4)加强对房地产中介市场的引导：一方面要保持房地产中介市场的竞争力，另一方面也要防止过度竞争。(5)逐步扭转信息不对称的局面：权属管理部门可适当放宽房屋权属信息查询的对象和范围，通过在局域网上公开房屋的一部分信息，并制定相应的规定和给定条件，便于承受方掌握所购房屋的基本权属情况如有无抵押，有无查封，有无共有人等，又不过多透露产权人的其它情况。(6)加强房地产中介立法：完善信用制度的法制法规建设，建立房产中介信用体系网和信用公示制度，方便房产市场各方对房产中介信用情况的掌控，增强中介市场透明度。健全二手房价格评估制度，公开市场价格，打压中介不规范操作的空间，让中介感到，不规范操作、诚信运营，就不会有生存与发展的空间。将二手房价格控制在居民可承受的范围内。同时要加强执法、监管力度，形成一种良性的约束机制，加大处罚力度，使犯法或违规操作者承担高额代价。53.2 完善法律法规体系实践证明，房地产中介市场的许多问题，都是由于政策或法律上的空白造成的。这一方面表现在面对迅速发展的房地产市场及房地产中介活动，立法缺乏前瞻性导致“无法可依”的窘境；另一方面，现有的一些政策或法律规定严重滞后于房地产市场及房地产中介活动的实际。因此，首先必须增强房地产中介管理立法的前瞻性。其次要提高立法的层级。第一，研究制定房地产中介管理法或房地产中介管理条例。在全面总结和科学分析我国房地产中介管理经验和立法实践的基础上，参照先进国家和地区的经验，由全国人大常委会或者国务院制定房地产中介管理法或房地产中介管理条例，以提高房地产中介管理立法的层级。第二，适时将一些低层级的管理规定上升为规章甚至法规。第三要加强立法的可执行性。再次再次，进行房地产中介市场管理立法，首先必须增强可操作性和执行力。要在充分掌握房地产市场及房地产中介活动运行规律、发展规律的基础上，对其运行和发展的各个环节和方面，进行详尽地法律规制。特别是一些关键环节和主要方面，比如房地产中介市场的监管部门及其责任，房地产中介机构及其从业人员的条件及执业限制，纠纷的投诉与调查、处理程序，帐户及资金监管规则，佣金及收费标准，法律责任，等等。3.3 严格市场准入制度国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质的机构和执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。5.33.4 建立行业管理体系，完善行业规范建设根据发达国家和地区的成功经验和惯例，中介行业都是通过介于政府与中介机构的行业组织进行管理。如香港的测量师学会，美国的房地产经纪人协会等。这些行业管理组织受政府委托，制定行业标准，职业道德准则，并监督贯彻实施。为此，要注意以下两个方面： 组建全国性的房地产中介行业组织，这个组织除了可以制定中介业务标准，编写教材和培训中介人员外，还应有纪律监督和技术指导职能。要打破部门所有、部门管理、地区封锁、业务分割的状态，尽快理顺房地产中介服务中的多种关系。尤其要尽快解决房地产评估与资产评估、土地评估，房地产咨询、代理与土地咨询、代理等多头管理，业务交叉，职能不清等问题。房地产中介行业组织要加快建立包括经纪机构资信评价指标、执业规则、服务标准、职业道德、执业风险管理与顾客投诉管理相结合的一系列自律性管理制度在内的制度建设。对违反行业职业道德，违章违规的中介企业和行业人员进行自律性处罚。房地产中介行业组织可以作为市场的中观管理层次发挥作用。其功能主要表现在其一，是沟通政府与企业或中介企业的桥梁，是市场经济条件下宏观层与微观层之间的媒介。其二，承担政府职能简化后，尤其是开发商和中介企业与主管部门脱钩后的部分管理职能是行业日常管理的主体。其三，协调业内各市场主体之间的利益，调节纠纷，规范市场行为。其四，促进房地产信息资源的有效利用，促进业内交流、协作，减少市场垄断，促进公平竞争。其五，通过建立各种专业组织，提高从业人员的素质和专业水平。3.5 逐步扭转信息不对称的局面信息的不对称不仅在于客户本身对相关知识的缺乏和有些中介机构的不透明操作，还在于客户无从了解有关房屋的权属信息。要改变这种局面，让客户对欲购房屋的权属状况有个较准确的了解，权属管理部门可适当放宽房屋权属信息查询的对象和范围，通过在局域网上公开房屋的一部分信息，并制定相应的规定和给定条件，便于承受方掌握所购房屋的基本权属情况(如有无抵押，有无查封，有无共有人等)，又不过多透露产权人的其它情况。通过事前查询，可以避免到购买后期才发觉房屋权属具有限制性等意外情况的发生。5.4 加强对中介机构使用规范协议文本的监督和管理很多地方的房地产中介的管理部门已推行了二手房买卖或租赁委托协议和成交协议规范文本。各类协议规范文本对中介公司以及买卖双方的责任都作了较明晰的界定，有效地避免了各类责任不明确及有失公平的条款。但许多中介公司使用规范文本仅流于形式，在接受房屋出让人的委托时，并不签订书面的买卖(租赁)委托协议，而是以出让人的房屋产权证和土地证作抵押，直到成交时才签订委托协议。而有的中介机构不向买卖双方提供规范的二手房买卖合同文本， 而是自行制订合同文本， 其中可能有一些显失公平的条款， 损害了当事人的利益。因此，应加强宣传使用规范的中介委托协议和二手房买卖或租赁合同的重要性和必要性。有关管理部门应对不使用规范合同文本的中介组织进行监督， 并督促其整改。5.5 推行二手房市场资金监管业务，强制实施第三方资金监管一笔二手房交易从决定要购买付定金，到签订购房合同再到过户，最后办理产证发放贷款至少要一个月的时间。详细分析整个二手房买卖的流程不难看出，定金和首付留在中介公司账户中的时间大概可能在10天左右，而尾款停留在账户中的时间更长至少有20天。因此，一些不规范中介公司也就可以拿这部分暂时滞留在账户上的资金进行投资获取收益，一旦出事，中介公司的注册资金和固定资产却都不大，以中介公司自身的能力来说，根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。 所以，为了保证消费者的利益，避免遭受损失，必须强制实施第三方监管，做到专款专用。53.6 提高中介机构操作的透明度公开中介的办事程序和收费标准是中介机构接受社会监督的首要条件。市场管理部门还要对群众反映的中介不规范行为深入调查，如果是客户的原因则就该问题公示于众，提请其他人注意，以免发生类似问题；如果是中介公司不规范操作引起客户的不满，则要在相关媒体予以曝光，以严厉的监管机制来督促中介机构时刻以诚信为经营之本，杜绝一切隐瞒和欺骗行为，通过建立对中介行为的披露制度让“阳光操作”得到全面落实。5.7 建立并加强对房源信息的统一联网管理房地产管理部门应对所有的房管局备案和管理的具备中介资质的公司进行统一联网管理，要求各单位的房源信息按规定录入电脑，通过互联网予以发布，确保不出现重复房源，从而保证二手房源市场供给量的真实性。为了保证信息的准确可靠，各中介机构应对信息定期更新，对已售或已租房源及时删除。以无锡市为例，他们对所有纳入无锡市房管局备案和管理的具备中介资质的公司及进入无锡市房地产交易市场的中介机构进行统一注册，联网管理，给每个单位设定一个注册号和密码，并要求各单位的房源信息按规定录入电脑，确保不出现重复房源，从而保证二手房源市场供给量的真实性。另外，为了保证信息的准确可靠，要求各中介机构对信息每周更新一次，对已售或已租房源及时删除。我们认为：房地产市场管理机构要加强对信息的动态管理，剔除不符合要求的信息，并及时将合格信息通过互联网、局域网、电子屏幕以及各大媒体予以发布。同时，必须统一房源信息的发布口径，严禁不负责任地散布房源信息。5.83.7 提高企业的自我约束能力房地产中介企业的违规行为归根结底是房地产中介企业自身缺乏自律，中介人员见利忘义，采取各种手段获取客户的费用。没有诚信的中介失去了商业道德底线，无异于自毁前程。所以规范房地产中介企业的行为首先应从房地产中介企业自身做起。首先房地产中介要注重诚信服务。经营项目、范围、收费标准等都要公开化，推行“一站式”服务，注重加强对中介服务人员的职业道德教育。其次要建立并严格执行信息的审查，披露制度。房地产经纪人应当详细记录业主对其房屋的情况描述，并应审查业主提供的产权资料，在必要时应当到房产管理部门进行查阅。最后还要加强中介自律，例如解决恶性竞争可以统一合同、统一使用黑名单、统一员工手册内容等。5.9 加强诚信教育、自律教育和法制教育，建立行业和从业人员的诚信体系。中介机构的行业协会应加强对中介机构的诚信教育、自律教育和法制教育， 定期对中介机构进行考评，对不合格的中介机构进行批评教育，若不及时改正的，建议有关执法部门给予处罚。行业协会也应建立中介机构的网络管理档案，对缺乏诚信的中介予以网上公布。5.10 逐步扭转信息不对称的局面信息的不对称不仅在于客户本身对相关知识的缺乏和有些中介机构的不透明操作，还在于客户无从了解有关房屋的权属信息。要改变这种局面，让客户对欲购房屋的权属状况有个较准确的了解，权属管理部门可适当放宽房屋权属信息查询的对象和范围，通过在局域网上公开房屋的一部分信息，并制定相应的规定和给定条件，便于承受方掌握所购房屋的基本权属情况(如有无抵押，有无查封，有无共有人等)，又不过多透露产权人的其它情况。通过事前查询，可以避免到购买后期才发觉房屋权属具有限制性等意外情况的发生。5.11 严格市场准入制度国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质的机构和执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。5.123.8 加强对从业人员的专业素质教育，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。 房地产中介从业人员要在专业素质上实现专业化，在从业方式上实现职业化。专业化要求从业人员具有较高的文化素质和业务素质，要具有相应的实践经历，具有执业的资格；还要有完善的知识结构，要善于运用计算机技术采集整理和分类处理相关信息。职业化要求从业人员要具备职业素质和职业道德。在人员资格管理方面要贯彻好执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审核，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。房地产行政主管部门加大整治力度J的同时，消费者更应该加强法律法规学习，理性消费，增强合同意识，用法律武器维护自身权益。在中介代理活动中，对良莠不齐的中介企业进行甄别，选择有诚信、经营信誉好的中介机构进行代理。3.9 推行二手房市场资金监管业务，强制实施第三方资金监管一笔二手房交易从决定要购买付定金，到签订购房合同再到过户，最后办理产证发放贷款至少要一个月的时间。详细分析整个二手房买卖的流程不难看出，定金和首付留在中介公司账户中的时间大概可能在10天左右，而尾款停留在账户中的时间更长至少有20天。因此，一些不规范中介公司也就可以拿这部分暂时滞留在账户上的资金进行投资获取收益，一旦出事，中介公司的注册资金和固定资产却都不大，以中介公司自身的能力来说，根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。 所以，为了保证消费者的利益，避免遭受损失，必须强制实施第三方监管，做到专款专用。6 我国房地产中介管理立法方面存在的问题及建议6.1我国房地产中介管理立法存在的主要问题6.1.1 立法的层级偏低在法律层级上，我国目前没有专门的房地产中介管理立法，仅有寥寥几个条文散见于城市房地产管理法、民法通则和合同法中，而且多属于普遍性规定，而非专门性规定。在行政法规这一层级，则没有任何有关房地产中介管理的规定。实际上，我国目前主要依据部门规章、地方性法规或规章， 以及大量规范性文件进行房地产中介管理，这说明我国房地产中介管理的立法层级偏低。显然，这种状况容易让人忽视甚至漠视监管部门的权威，从而影响房地产中介市场的规范管理和房地产中介行业的持续健康发展。6.1.2 立法的可执行性不强目前，我国房地产中介管理立法的整体状况是指导性、原则性的规定较多，操作性不强，执行效力差。这主要表现在规定过于原则，而且多为框架性、指导性的条文，缺乏对如何实施房地产中介管理的明确指引和具体要求。例如，(城市房地产管理法)第58条规定，房地产中介机构设立条件之一是“有必要的财产和经费”；城市房地产中介服务管理规定(以下简称 定)第2条的相关规定为“有规定数量的财产和经费”，显然，二者均未对设立房地产中介机构所应达到的财产和经费标准做出具体明确的规定。又如，规定在“罚则”中虽然明确规定房地产中介机构或人员违规时由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚，但对于处罚的具体标准和要求缺乏明确的规定，致使各级政府对房地产中介机构及其从业人员违规行为的监管无法到位。6.1.3 房地产中介市场准入门槛偏低主要表现在房地产中介机构的设立及从业人员资格取得的标准偏低两个方面。在房地产中介机构的准入门槛方面，由于城市房地产管理法和规定均未对房地产中介机构设立的财产和资金要求做出明确规定，目前我国大部分房地产中介机构都是参照公司法有关一般有限责任公司的标准和要求设立的，即注册资本3万元以上。如果房地产中介机构所承担的财产责任仅以3万元以上的注册资本为限，那么与价值量巨大的房地产交易业务相比，其承担的财产责任明显不对称。在房地产中介从业人员执业准入门槛方面，建设部虽然发布了(房地产经纪人员职业资格制度暂行规定)(以下简称暂行规定)，并要求参加房地产经纪人执业资格考试的申请人至少具有大专以上学历，但是，其对房地产经纪人协理的准入条件仅规定具备高中以上学历，通过经纪人协理从业资格考试便可从事房地产中介业务。由于暂行规定没有明确规定房地产经纪人及经纪人协理二者执业范围的界限和相应的惩罚措施，致使在房地产经纪活动中，大部分房地产经纪人协理不是依照规定协助房地产经纪人处理有关事务，而是单独执业，与房地产经纪人的业务范围并没有严格区分。更为严重的是，有的城市甚至无视暂行规定，实行所谓的地方“粮票”，房地产中介从业人员只要通过地方的培训和初步考试，便可持地方的资格证上岗从业，造成房地产中介的市场准入门槛形同虚设。6.1.4 缺乏房地产中介机构资质审查程序的统一规定城市房地产管理法对房地产中介机构的设立并无执业许可程序的特别规定，仅要求向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。国家工商行政管理总局发布的经纪