成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划.doc

成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划二00七年五月九日 目 录前 言3第一部分 开发模式建议及我们的服务内容41.1 导入现代成功的开发模式-全程控制策划方法论41.1.1 什么是全程控制策划41.1.2全程控制策划的目的：价值发现与价值兑现41.2 全程控制策划的实践论51.2.1 开发概念策划的宗旨赢在开始51.2.2 建设策划的宗旨保障成功51.2.3 营销策划的宗旨精确营销51.3 全过程控制策划和控制实施的几个主要工作阶段61.3.1 概念策划价值发现阶段71.3.2 详细策划保障成功阶段71.3.3 实施管理价值实现阶段81.4 我们提供的服务内容101.4.1 项目概念策划101.4.2 营销策划和实施管理11第二部分 项目定位初步建议132.1 项目现状分析132.2 项目的优、劣势分析132.2.1 项目优势分析132.2.2 项目劣势分析142.3 项目的基本操作思路分析152.4 项目功能定位构思152.4.1 运动板块152.4.2 商业板块17第三部分 概念策划阶段的工作计划203.1 现阶段主要工作203.2 前期策划主要研究的问题203.3 概念方案设计213.4 主要策划思路223.5 项目组成员233.6 工作进度计划243.7 概念策划研究大纲25第四部分 服务收费标准28附件：投标单位简介29一、广州宏一投资策划咨询有限公司简介30二、广州宏达工程顾问有限公司简介31三、我们承担本项目的优势33四、同类型项目业绩(部分)35附图：成都锦江先锋运动场地功能布局构思37 前 言根据贵司关于成都锦江先锋运动场、商业部分招商、销售代理公司招标书的要求，广州宏一投资策划咨询有限公司和广州宏达工程顾问有限公司决定结成联合体，共同组建稳定的项目团队，参加贵司组织的“成都锦江先锋体育运动场商业部分招商、销售代理公司”的国内公开招标，并承诺一旦我方中标，我们将严格按照本建议书的内容提供优质的策划及代理服务。我方专案小组于4月24日至26日对项目进行了实地考察，对成都地区及周边市场进行了初步调研，并与贵司项目负责人进行了多次沟通交流，在此基础上，我方提出在本项目的开发及营销过程中采用“全程控制策划”的模式，并进一步结合本项目的实际情况和我们操作商业项目全程策划的丰富经验，完成了本建议书，希望与贵司就本项目的整体运作达成更进一步的合作，为实现成都锦江先锋体育运动场项目经济效益利润最大化而努力。以下是我司专案小组提出针对本项目开发模式、总体定位、策划工作方案的初步考虑，仅供贵司参考与探讨，以便确定更进一步的合作事宜。 第一部分 开发模式建议及我们的服务内容1.1 导入现代成功的开发模式-全程控制策划方法论1.1.1 什么是全程控制策划全程控制策划是在动态市场中建立土地价值发现控制系统和土地价值实现控制系统的全面解决方案。它以土地所在地区的市场成熟度、有效市场需求力、发展商实力、工程技术为边界条件，全过程适应市场需求，动态中控制各条件，适时转化为收益的实现、资本的回报与增值。它涉及房地产生产开发经营的全过程，即管理项目发展的全过程，它由开发概念策划、建设策划和营销策划构成。商用物业的开发是房地产开发中最具挑战性的类别，风险大、回报高，复杂性、专业性要求高。一方面商用物业使用目的不像住宅，住宅主体的目的是满足个人居住所需，而商用物业则是满足经营所需，从中长期而言升值速度商用大于住宅。另一方面商用物业的需求是经营需求，对交通条件、周边环境、商业组合、经营规模的要求依存度高。好则回报高，差则可能满盘皆输，不单是要销售成功、建设成功，而且要成功经营，并要解决商用物业特有的二元消费主体，即投资人士与商家经营人士的不同，及二元主体造成的业权分散与经营旺场所需统一业权的矛盾。在商用物业房地产实践中和商业经营中，全程控制策划较好地解决了上述问题。1.1.2全程控制策划的目的：价值发现与价值兑现成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发商而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。在社会经济活动中，这种特性在商业物业里表现得特别明显。商业物业与居住物业的价值不同，从而为发展商、消费者、投资者和经营者提供了共赢的场所。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。1.2 全程控制策划的实践论1.2.1 开发概念策划的宗旨赢在开始打破传统的设计方法，以市场为导向，以市场需求为终极目标，以开发价值实现的目标来分析产品，作为概念策划指导、控制设计行为及其结果，不让设计行为从利润中心思想漂移，让建筑设计一开始即为赢利服务。市场调查到专业分析，专业分析加行业积累到概念设计，概念设计指导建筑设计，建筑设计体现利润设计。1.2.2 建设策划的宗旨保障成功一般认为完整的规范的工程运作可能对质量保障有作用，也能节省经费，其实最主要的是我们拥有实现产品流水线工厂式生产的积累，不单是省钱保障质量，也缩短了时间，赢得了房地产开发最为重要的先机，降低了房地产开发的机会风险。1.2.3 营销策划的宗旨精确营销完整的成功地产营销不单是短线销售出产品，而且销售出的产品为产品拥有人带来长期利益，形成正循环的赚钱效应，这不单是道德使然，也是成功生意的必由之路。我们十年成功经验和声誉，积累在正谋奇胜之道中。价格价值策略到面积分割策划，到市场推广与广告设计，到销售计划实施，再到招商组合与实施，商业经营及商业管理，再交付到物业管理，实现投资、经营、管理三方三赢局面。 1.3 全过程控制策划和控制实施的几个主要工作阶段全过程控制策划是以市场之赢利为中心，根据项目开发条件，确定项目开发方案并指导实施的全过程经济技术战略服务工作。它与具体的设计与施工事务脱离开来，紧紧抓住项目的方向，保证项目有效地运行并达到或超出预期的收益。项目发展全程顾问包括全过程控制策划和全过程控制实施，由概念策划、详细策划和实施管理三个工作阶段组成。注：涂黑的部分是我方在本项目中应承担的工作重点。 1.3.1 概念策划价值发现阶段1、开发概念策划即开发模式策划，主要内容包括项目市场定位、业态规划、建筑概念风格、项目发展阶段规划、资金筹措计划、项目管理模式及组织等。2、建筑功能策划建筑功能策划也是概念策划阶段的核心工作之一，它首先通过对项目地块及区位的经济技术条件分析确定建筑功能定位；其次对建筑各功能营造空间环境进行策划并对可行性进行详细分析，相当于对建筑方案进行预设计；最后编制建筑设计任务书，进行规划设计，建筑方案设计。1.3.2 详细策划保障成功阶段1、专项功能策划这里的专业策划是指对商业、酒店、体育设施等专项功能体系的策划，需要达到初步设计的详细程度。许多项目在施工阶段再回头抓这部分工作，因项目总体已定型而无法纠正项目方向。经过各专业策划的铺位、设备布置后，才能进行建筑布置。2、初步设计管理及报建跟进初步设计工作，把握设计方向及进度，分析规划、消防等职能管理部门的意见及可突破的余地，在技术上统筹把握项目发展方向并取得管理部分的认可。3、项目合同及计划部署依据已完成的策划工作对工程实施步骤阶段及范围进行划分，合同衔接及整体实施规划进行部署，并拟订合同文本体系。4、营销及市场推广计划拟定物业定位和物业包装原则，市场营销及推广计划，包括价格策略、广告策略以及销售策略等。5、物业管理模式策划引导物业管理介入到项目发展的前期阶段，根据物业档次及其功能定位确定各项服务所达到的标准，并制定物业管理方案及制度。1.3.3 实施管理价值实现阶段1、工程实施专业调整：在施工与销售中对物业需求条件的具体确定和变化应及时对实施方案进行调整，没有策划的调整很容易造成治好脚痛引起头痛的局部行为，因此必须在前期策划的方向下统筹考虑、系统处理。工程施工：包括对工程采购和产品实现进行全过程技术监控和计划实施控制，通过制定详细的工作计划，精确控制掌握计划进程，利用合同手段满足工程施工的控制，达到项目价值实现之总目标。运行监控：主要是商务方面内外体系的监控与调整。内部体系包括业主管理体系与销售体系，外部体系是设计施工及设备供应体系，对原部署的体系运行中的问题进行督促、处置及调整。2、营销实施价格策略的调整：随着供求关系的变化和市场竞争的激烈，价格也就有上升或下降的波动，为配合销售情况，有必要进行价格调整，以反映市场需求变化。同时，随着销售过程的不断深入，以及营销策略的不断调整，价格的调整也变得很有必要。促销策略的调整：一个大的地产开发项目，从开盘销售、招商到结束，往往会持续相当长的一段时间，在这个时间内，由于市场的进步，客户需求的进步，使得规划概念可能发生较大变化，这类变化，往往在项目初期无法预见的，因此，本项目的促销策略必须分阶段运作，根据销售中的市场反馈信息加以调整。销售和招商进度控制：就是注意防范销售阶段性问题，对不同阶段的营销进度进行控制，保持本项目持续性竞争力。销售和招商管理：在物业销售的不同阶段采用的销售或推广方式往往是不同的，除了要着重策划物业开盘初期的营销手段外，还要制定尾盘的销售策略，以及在不同的销售期间发生滞销情况时的应对策略。 1.4 我们提供的服务内容1.4.1 项目概念策划1、市场调研l宏观及区位经济、地理环境分析l微观环境调查l问卷调查及上门拜访l竞争项目与竞争对手调查l成都地区商业物业、酒店业及体育设施之市场走势预测l成都地区商业物业、酒店业及体育设施之价格调整l需求分析2、市场定位和经济分析l制定竞争目标l选择目标市场l发掘项目的差别优势l本项目SWOT分析l经济分析l分析消费者心理l项目的开发概念设计3、物业价值及功能分析l物业价值分析l平面分割策划l建筑功能策划4、概念规划设计l项目总体构思l空间关系处理l规划设计要素及主要技术经济指标订立l景观分析与规划l交通规划l项目配套设施规划1.4.2 营销策划和实施管理1、物业包装策划l视觉VI系统设计建议l工地现场形象诱导l工地环境包装设计建议2、市场推广和销售计划l各销售期的营销策略拟定l销售形式l销售渠道选择l营销计划安排l营销费用安排3、促销手段策划l广告策划l展销会策划l庆典仪式策划l促销方法设计4、物业管理模式策划l物业管理的前期介入l管理费的确定l具体对本项目物业管理的建议5、销售与招商代理实施l招商及销售策略的制定l推广计划及策略的制定l物业或经营权的租金及售价的确定l招商及销售部门的组织架构建立l招商及销售部门人员的系统培训l大客户引进与谈判协助l客户资料的收集与管理l现场销售和招商的组织与实施l各类促销活动的举办和执行l参与各类商家的洽谈、确定商家的意向与进驻l商家进场装修的建议l协助制定管理规定l协助确定或组建经营管理公司l参与试业、开业的造势活动l售后服务协助等 第二部分 项目定位初步建议2.1 项目现状分析经过对成都市锦江区原锦江体育公园周边实地调研，我司专案小组通过研究分析认为，目前项目周边的商业地产发展现状主要呈现以下几方面：1、项目位于成都市南三环二段（娇子立交桥与琉璃立交桥之间）路段，隶属锦江区，该区系成都市老城区，也是成都市向东发展的主要区域之一。2、目前，项目周边主要以拆迁安置生活小区、城东客运中心、人才市场、锦江青少年活动中心、医院、学校、锦江高新区、农村等为主。3、项目早已建成，但因功能与市场脱节、宣传推广方面或种种其它原因致使该项目没能发挥应有的城市配套功能，而且项目知名度非常低。4、项目周边道路交通状况发达，又在成都市形象工程三环路以内，临街面较长，项目本身植被很好，环境优美。5、项目所在地周边根据成都市规划，将来以发展居住房地产项目为主，但目前人气明显不足。2.2 项目的优、劣势分析由于本项目位于成都锦江区，南三环二段路边上，是成都市规划向东发展的主要区域之一，虽然本项目所处位置不错，而且是政府部门重视与支持的项目，但在市场中是一个全新的复合型商业项目。我司的专案小组经过研究分析，初步认为本项目具有以下几方面的优、劣势：2.2.1 项目优势分析1、项目位于成都市锦江区内，地段优越，前景看好，而且是成都市规划向东发展的重要区域之一；2、项目周边及2公里商圈范围内拥有众多有实力的地产开发商所开发的成熟高尚社区住宅楼盘（如：万科城市花园、卓锦城、蓝谷地等），以及多个大型政府安置住宅小区（如上东家园、皇经楼住宅小区等）；3、项目前身是锦江森林体育公园，已有多个体育运动措施建设完成并可投入使用，而且土地较为平整，大量的绿化植被仍有较高的利用价值，部分体育措施仍可重复利用，可减少今后二次建设的部分投资；4、项目位于成都第一形象工程的三环路的娇子立交桥与琉璃立交桥中间路边，临街面长，可充分利用发挥最大的商业价值；地理交通位置优越，周边道路四通八达。5、项目周边日益增多的人口及便利的交通环境使本项目体育功能定位成为该片区的必然配套，同时也为项目今后的投入运作带来无限的商机和良好的经济收益，项目长期效益看好。6、近年来，随着成都市民的生活水平提高，全民分健身意识较强，尤其是网球、高尔夫练球场、户外拓展等新型运动开始风行，而本项目的资源条件非常适合开展这类活动，经过策划可以提高项目的附加值。2.2.2 项目劣势分析1、项目投资以BOT模式运作，主体功能为面向全民健身服务的体育措施，具有很强的社会公益性，与一般的商业地产项目有很大区别；2、本项目周边虽有几个成规模的住宅小区，但多为新区及老城区居民安置小区，消费力较弱，距本项目一公里以外虽有几个高尚楼盘，但对本项目的认知度非常低，人气的增旺仍需时日；3、限于本项目整体功能定位和规划指标的限制，重新策划后可用于增加经济收益的物业不多，难于形成大的规模经济效益，不利于吸引大型品牌运营商入驻，项目运营的短期风险较大；4、项目的地理位置原因及用地限制使从事有规模的、支付较高租金的高端经营零售业态暂难引入。2.3 项目的基本操作思路分析根据本项目与周边环境的实际情况，通过综合贵司的标书要求及相关负责人意见与我司的专业判断，我司认为成都锦江先锋体育运动场总体运营的基本操作思路如下：1、将本项目打造成为集“康体住娱商宴”一体化，“吃喝练玩赏购”一条龙的复合型商业运动场所；2、重新整合项目规划，使项目内的体育设施与市场对接，增加项目功能配套设施，尽量满足周边消费者日益对加强自身身体健康锻炼的需要，同时也为开发商创造更高、更多的社会效益和经济效益。3、适当引进品牌餐饮名店、家居装饰城、连锁超市、汽车4S店、户外拓展项目基地等等；4、经营尽量分类经营，将场地按分类交给专业的经营公司进行管理经营与维护，尤其是商业设施用地与体育设施用地要以两种不的思路来进行开发和经营，要让消费者通过体育锻炼得到全面的疗养，形成一种“消费在健康快乐中”的体育运动场所；5、由于本项目所处的地段周边因素，体育设备的建设必须充分考虑周边日益增长的人流与消费力，要有超前的引导意识，避免出现过早“老化”的现象。2.4 项目功能定位构思2.4.1 运动板块重新调整体育运动设施的布局，选定的目标顾客为成都市喜爱户外运动一族。运动场内各体育设施，主要为民众平时健身运动服务；兼顾举办中小型的体育比赛及文化娱乐活动；兼顾户外拓展运动。突出各体育实施的使用功能，避免建设成为高端竞技比赛的场馆。主要用以运营的设施有：（见附图“功能布局构思图”）（1）高尔夫球练习场（1个）。建设东西走向的高尔夫球练习场，场内可设计400米跑道，兼做足球和田径练习场。（2） 综合体育馆（1座/6,000）。建设的综合体育馆面向全民使用，不布置坐席，并根据不同运动需要的空间要求，规划篮球及羽毛球区（单层大空间）、乒乓球区（双层或多层矮空间）和康体健身区。场地可夜间使用。（3）篮球场（2个）。在综合体育馆外建设室外标准篮球场2个，可夜间使用。（4）网球场（4个）。结合高尔夫会所，建设室外标准网球场4个，可夜间使用。（5）游泳池（1个/1,200）。在四星级酒店外，建设非标准游泳池1个，由酒店统一管理。（6）户外拓展训练场全民健身广场（1个/12,000）。将一般的全民健身广场通过增加户外拓展训练设施（障碍物、攀岩墙等），提高体育场地的使用率，并对接新兴的户外拓展训练市场，以团体客户为主，与酒店内的住宿、餐饮、休闲等功能配套。（7）绿竹园（1个）。将位于东南角高差较大的竹林绿化区建设成适合老人练习太极、气功、坐憩的场地，也可开发茶室，使整个体育运动场地的空间形态更加多元化。2.4.2 商业板块根据市场的需求，建设星级酒店、运动会所、运动用品专营店、商业街 （城）、停车场等，选定的目标顾客为户外运动者和附近小区消费者，将运动与休闲相结合，在项目中建设商用物业。主要经营设施有：1、三星/四星级酒店（1座/35,000）。在有独立产权的商业用地上开发建设一座中型酒店，框架参照四星级标准，装修在前期按三星级标准建设，以后在周边市场成熟后再升级为四星。该酒店将为前来此处运动的消费者提供餐饮、休假、会议、零售、娱乐、美容、美发、茶艺、棋牌、健身等服务。基本功能有：l客房330-350间。l中、西餐厅。l多功能会议厅。l品牌专卖店。l茶艺棋牌馆。l夜总会（包括舞厅、包厢）。l洗浴中心。l美容美发中心。l商务中心。l停车场。2、商业街或商业中心（1座/18,000）。商业中心每层6,000平方米，层高5米，荷载450公斤/平方米，柱距8米，共三层。商业中心经营业态的引进与布局，根据目标顾客来决定。同时要根据管理机构设置模式来规划场地或店铺。商业中心各层功能划分和业态分布：（1）预案一：以家居、建材专营店组团。第一层：品牌建材：陶瓷、卫浴、地板、橱柜 五金、吊顶、墙纸等。第二层：品牌家饰：玻璃制品、布艺家纺、床垫 、沙发、地毯、灯饰、人造花卉、画框等。第三层：品牌家私：客厅家私、卧房家私、书房家私、儿童房家私等。（2）预案二：以零售、家居专营店组团。第一层：日用品超市、运动用品专卖店等。第二层：电器、数码专营店等。 第三层：家居专营店等。 3、汽车4S店（2个/3,360）。按规划平整汽车4S店地盘，事后由汽车厂家或经销商自行设计与建设。汽车4S店为进场活动有车一族在运动之余提供最新的汽车信息，需要时为他们的车辆进行全面检修与保养。项目开发早期，由于市场不成熟，可先引进几家汽车专卖店，一方面可增加收益，同时吸引人气，远期视市场情况也较易调整功能，或者建设室内网球馆用于市场经营。4、康体会所（座/3,360）。在酒店、高尔夫球练习场、游泳池之间的地域建造，建立会员制，为会员消费提供优质服务。5、商业服务设施（若干/1,280）。为消费者提供配套服务：餐饮、零售、更衣室等。以上设施除了酒店及其配套设施拥有产权外，其它体育及商业设施没有独立产权，但均可采用销售经营权、冠名费的方式对外销售或出租，增加开发商投资回报率。同时也使项目本身具备强大的服务功能组合，形成了休闲服务和商贸服务的集中整合，它不仅不影响原用地公共体育设施性质，还聚集了不同阶层群体使用各类设施，做到了“康体住娱商宴”一体化、“吃喝练玩赏购”一条龙，较好地解决了体育设施的运用与市场接驳的问题。本项目成功的关键在于解决好体育设施的公益性要求与商业经营的统一，主题突出、特色鲜明的体育设施可以塑造项目的社会形象及公众认知度，管理良好的酒店及定位准确的商业设施则可以为开发商带来良好的经济收益。 第三部分 概念策划阶段的工作计划“千里之行始于足下”，本项目在现阶段首先要高质量地完成概念策划工作。根据对本项目的理解，我们在这一节中先针对概念策划提出详细的工作计划，在概念策划工作完成后，就可以厘定出详细的规划设计和建筑设计任务书，指导专业设计单位进行下上步的详细规划设计。3.1 现阶段主要工作通过与贵司负责人的沟通，我们了解到本项目正处于起步阶段，正是对项目以后的成败最关键的时候，因为很多主要的策略和方向都需要于现时决定，如可以把这些前期策划安排做好，将更能保证本项目的成功。我们认为，目前最急切的就是通过多层次调研，全面认识和解决成都锦江先锋体育运动场及商业配套设施项目在开发前期所面临的有关市场调研、项目定位、功能策划、建设规模、规划设计、投资分析和成本控制等具体事宜，从中立的角度，客观公正、科学合理地系统性分析影响项目进行开发的主要因素，寻求供委托方决策与参考的专业顾问意见。我司将就本项目的发展提供具实操性的前期概念策划研究工作，包括进行全面细致的现状分析和市场调查、意识超前的规划设计、客观真实的经济技术分析；既提供可实际操作的项目发展策划研究报告或书面咨询意见，同时亦提供贴身式的专业性顾问服务。3.2 前期策划主要研究的问题为本项目的发展提供一份战略性的研究报告。根据项目用地的区位及资源条件，针对项目的市场定位及各功能区设计作较为深化的论述，并规划出主要的经济技术指标，以便于在下步建筑设计及功能布局上体现出来，并配合市场定位的各考虑因素，融合成一个可行的发展方案。在研究中着重考虑下面几个问题：l根据区域的总体规划、经济发展水平、产业发展规划，确定本项目在成都城市建设及经济发展中的地位。l利用我司掌握的大量市场基础资料，结合成都同类商业中心的发展趋势、产业布局和经济发展水平及规划，确定本项目的各功能的市场容量、价格、竞争力，以及市场风险进行分析预测，其结果为确定项目功能定位、建设规模与开发方案提供依据。l项目定位研究及规模分析。l本项目开发的各方面条件如何？优势和劣势如何？l明确项目形象、档次，确定开发的技术方案，对项目进行详细的物业价值及功能策划。l本项目开发对周边环境、生态和可持续发展方面的影响。l项目开发的资金如何筹措。l项目建成后的管理模式如何？ 3.3 概念方案设计在研究工作初步完成后，将对选择的产品方案（硬件）进行初步的规划方案设计，具有以下作用：l表述研究的方案成果l验证策划的建造可行性l发现并解决规划条件中的问题l对主功能的配套服务设施按照策划成果进行量化l提供经济分析的重要依据在前期策划阶段应考虑多方案比较，结合业主的意愿不断调整，最终确定一个实施方案，与策划报告一起报主管部门审批立项。3.4 主要策划思路（1）成立项目研究小组分工负责，控制前期调研、项目定位研究及投资策划进度；（2）市场定位调查成都地区商业中心的业态、建筑、档次、经营特点、价格水平、行业特征及发展趋势等；（3）场地功能定位确定建设的功能方案、档次，明确物业各项功能要求，作为方案设计的依据；（4）投资分析根据设计要求和经营设施估算开发投资额；并进行融资模式的研究，做出财务评价及不确定性分析。（5）概念性方案设计包括现状分析图、现状建筑评价图、总平面布置图、鸟瞰图、功能布局图、交通分析图、景观分析图、分期建设图、重点建筑透视图、必要的分析图等。 3.5 项目组成员序号姓名年龄专业领域职称/职位1.刘益彬35MBA 注册咨询工程师、经济师2.何 坚50商业策划策划总监3.吴冠文34国际贸易高级策划经理4.梁 岚33城市建设管理经济师5.林 昆30建筑学博士6.刘玉峰29房地产管理经济师7.黄 英27项目管理/建筑学工程师8.郑亚路27房地产营销策划经理9.黎 莉30建筑建筑师10.李炳强33城市规划城市规划师11.黄一文34工程造价注册造价工程师12.宋小勇28工程经济经济师 3.6 工作进度计划本项目前期策划及概念方案设计时间约需60天。时间实施项目阶段目标20天1接受委托2制定详细工作计划及调研提纲3现场座谈、交换意见4现场调研、收集各类资料5整理、筛选各类数据、资料6拟定研究报告详细提纲7基本明确项目的定位及风格调研并经与业主及项目组成员的充分讨论形成报告的详细提纲。25天1分头起草报告草稿2项目组组长负责统稿，形成报告初稿、概念方案设计3项目小组内部讨论报告初稿4组织公司外聘专家座谈，征求修改意见5修改报告并提交研究报告初稿及概念规划方案 完成报告初稿9天1组织修改报告并征求委托方意见2. 完成报告修改稿提交报告修改稿6天1. 专家评审并综合委托方的修改意见2. 根据专家及委托方意见修改报告及方案3报告的装订、包装提交报告送审稿 3.7 概念策划研究大纲（报告大纲将根据项目具体情况调整）1.0项目概述1.1项目概况1.2建设单位简介1.3项目策划的主要依据说明1.4项目建设背景及必要性1.5项目有关经济技术指标2.0区域市场状况2.1区域经济状况分析2.2区域房地产及商用物业市场分析2.3本地区竞争对手分析2.4本地区优质与滞销项目个案分析3.0房地产未来近期市场预测3.1整体市场概况3.2市场热点板块预测3.3物业特色及类型预测3.4市场竞争焦点3.5成都市同类型物业概况3.6成都市同档次类型物业成功个案分析4.0项目所在区域现状特点4.1项目所在区位现状特征4.2交通条件分析4.3项目周边市政基础及公建配套设施情况4.4项目所在区域未来发展预测5.0项目（SWOT）分析5.1项目优势分析（S）5.2项目劣势分析（W）5.3项目的机会点（O）5.4面临的挑战（T）5.5综合评述6.0顾客及购买行为分析6.1顾客需求动机、期望6.2消费决策角色分析6.3消费行为分析6.4顾客对商业业态的选择分析7.0项目发展构想及管理7.1 项目定位7.2 发展战略目标7.3 发展模式7.4 运营功能模式8.0项目发展建议8.1项目目标客户群分析（目标市场分析）8.2项目功能档次定位8.3项目规模及概念分布建议8.4各功能区的分析8.5项目价格定位（租金及售价）9.0项目建设方案9.1 规划依据9.2 规划建设构思9.3 空间与景观结构9.4 经济技术指标9.5 分期建设步骤10.0项目开发建设及经营组织10.1组织与管理模式10.2人员配置及培训11.0项目实施进度11.1 工期计划11.2 项目实施进度表11.3 项目招投标管理12.0项目投资估算与资金筹措12.1基本参数的选定和预测12.2项目成本估算12.3资金筹措方案13.0项目经济效益分析13.1经济效益分析的假设前提13.1.1项目开发及投资进度计划13.1.2项目收益测算13.1.3经营税费及所得税13.1.4开发投资资金来源及资金的运作成本设定13.2项目盈利能力分析13.3项目不确定性分析（敏感性分析）14.0研究结论附图： 规划说明书区位分析图现状分析图功能分区图总平面图道路系统规划图交通组织方案图景观分析图分期建设图其它必要的分析图 第四部分 服务收费标准在我们提供的服务范围中，主要分为项目的概念策划、销售和招商过程以及综合月度服务费。我们根据各个项目的不同需求，制定了各种不同的收费内容，为项目提供各种不同的服务内容，相对应有相应的收费方式。根据同类型项目的经验，考虑到本项目的实际情况，我们针对本项目收取的服务费用如下：服务内容收费标准支付方式前期策划报告及概念方案（包括本建议书3.7的内容）35万元l签订合同预付15万元，乙方全面开展调研及策划工作；l提交策划报告及规划方案文本初稿时支付10万元；l根据甲方修改意见，修改完成策划报告及规划方案终稿时支付余款10万元。月度管理费4万元/月按月支付销售代理佣金（包括产权和经营权等）2.5%销售额按月结算招商代理佣金2个月租金按月结算 附件：投标单位简介一、广州宏一投资策划咨询有限公司简介二、广州宏达工程顾问有限公司简介三、我们承担本项目的优势四、同类型项目业绩一览表 一、广州宏一投资策划咨询有限公司简介广州宏一投资策划咨询有限公司是一家专业的商业地产策划运营机构，隶属广东宏达建业投资（集团）有限公司的全资子公司。宏一致力打造中国商业地产策划运营专家第一品牌。公司拥有完善的市场调研、整合推广、营销代理、品牌招商、全程策划服务的运作模式，凭借多年商业地产策划招商及操盘经验，为各类客户提供优质而专业的服务，包括项目的市场调查及可行性研究、整体定位报告、项目发展战略研究、商业及业态规划、概念方案设计、广告品牌推广、营销策划及实施监控、销售及招商代理、商业项目运营管理等，我们擅长的项目类型包括大型购物中心、主题商场、商业步行街、专业批发交易市场、星级酒店、甲级写字楼、商业展馆、体育场馆、物流园、旅游区等等。宏一立足珠三角，面向全国。公司拥有一批在海外和内地商业地产领域驰骋多年、对商业地产具有丰富实操经验的专业人才，熟悉国际先进的商业运作理念，了解中国市场。通过整合资源优势，汇聚行业精英，公司已形成了专业化、规范化、全程化的高效运作体系，是国内最具影响力的大型商业策划服务机构之一。多年市场经验的积累，宏一已形成独具特色的核心优势，包括：l准确的市场把握能力l实战经验丰富的人力资源l统筹和协作能力l全程策划的能力l庞大的品牌客户资源 二、广州宏达工程顾问有限公司简介“宏达”是中港合资企业，于1993年在广州经济技术开发区成立，是一家具独立性的工程咨询及项目管理顾问公司，有着国内、国际工程咨询和项目管理的丰富经验。公司拥有国际化的专业技术及工程咨询水平，能提供一系列广泛而综合的工程顾问服务，从投资策划、可行性研究到实施性的管理，或从小型的单一工程到大型的综合项目，都游刃有余。经过多年的发展，宏达目前已具备甲级工程咨询、甲级工程招标代理资质、甲级工程监理和甲级工程造价咨询等资质，并通过了ISO9001:2000质量管理体系的认证，是国际咨询工程师协会（FIDIC）、中国工程咨询协会、中国建设监理协会以及中国建设工程造价管理协会等协会组织的会员单位。公司所提供的专业服务包括了项目投资策划、工程可行性研究、项目开发及筹建顾问、招投标代理、设计顾问、设计监理、施工监理服务、建设项目报审报批咨询服务、编制审查工程概预结算等等，涉及项目建设各环节的专业技术、全过程工程管理和咨询服务。公司成立十年多来，已在中国大陆承担了四百多项工程咨询及项目管理服务，深受业主的好评。我们所从事的专业范畴非常广泛，承担的咨询项目包括了广州越秀区旧城改造可行性研究、广州白云区丰泰物流园可研、佛山澜石旧城改造项目全程策划、佛山中心组团规划设计招标等区域开发项目；珠海香州及北区污水处理厂、佛山体育中心（世纪莲）及综合体育馆（岭南明珠）、佛山垃圾处理站BOT项目咨询、广州南沙管道燃气特许经营权（BOT）招标等市政配套项目；香港新世界东逸花园、富力广场、珠江帝景苑、汇侨新城、以及中泰国际广场、光明广场、深圳中心广场、广州香格里拉大酒店等地产开发项目；上海通用汽车、广州宝洁、安利化工、美标搪瓷、埃尔夫润滑油、百事可乐、南方高科等工业项目。服务对象涵盖政府机关、国有企事业单位、房地产开发商、外商投资企业等，迅速确定了在同业中的领先位置。作为一个技术智力密集型的咨询服务企业，宏达在不断提高服务质量的同时，时刻注重企业内部质量保证体系、信息资源和专业人才资源的建立、发展和完善。目前，宏达拥有从事工程前期咨询、项目开发策划、工程设计和项目管理经验丰富的专业技术人员，其中既有经验丰富、长期从事投资项目咨询、区域经济发展战略策划和建设工程全过程统筹管理的资深专家，又有来自长期工作在工程建设第一线、熟悉国际惯例、精通外语和信息技术的招标投标咨询和造价咨询等专业的青年精英。公司职员在工作中所表现出的团队精神和职业素质深得广大客户的好评。长期以来，宏达致力于推动我国工程咨询业的专业化进程，以往的业绩反映了这种努力。在更高层次的企业追求意识指引下，我们提出了以下质量方针，作为我们在工作实践中的原则性方向：l严格品质控制l严密系统管理l快速响应客户l全面实现承诺l超越客户期望 三、我们承担本项目的优势1、“宏一”专注于商业地产全程策划及代理，积累了丰富的商家资源，而“宏达”在工程顾问及管理方面是国内的领先品牌，双方组成联合体，针对本项目提供全程控制策划服务，可以较好地解决项目发展过程中所面临的功能复合性、客