南京江宁区物业管理采购.doc

竞争性谈判文件项目编号：JNZC-2009029 项目名称：南京市江宁区房地产交易中心 办公楼物业管理服务 南京市江宁区政府采购中心二九年十月二十六日竞争性谈判文件目录第一章 竞争性谈判须知前附表 3第二章 竞争性谈判须知 4 一、 总则 4 二、 响应性文件组成 4 三、 响应性文件递交 6 四、 谈判 7 五、 成交及授予合同 7六、 附件 9第三章 项目需求 12 一、 项目概况 12二、 物管内容 12三、 物管需求 12四、物业管理服务质量及效果要求 13五、其他要求 14六、合同执行及付款方式 15七、物业管理检查考核标准 15第四章 评分办法 19第五章 南京市江宁区政府采购合同格式 20第一章、竞争性谈判须知前附表序号项 目内 容1项目编号JNZC-20090292项目名称南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务3集中采购机构南京市江宁区政府采购中心4集中采购机构地址南京市江宁区上元大街166号612室5谈判文件获取方法南京市江宁区政府采购中心网站免费下载6谈判保证金金额人民币 伍 仟元整(￥ 5000.00 元整)形式本票、汇票、支票、信汇等，现金不予接受。有效期谈判保证金应在投标有效期截止日后五（5）天内保持有效7谈判有效期谈判之日后30日8采购中心银行账户户名南京市江宁区财政局开户行农行江宁区竹山路支行账号033251304010400041309谈判报名时间2009年11月20日16：00 整前（北京时间，下同）地点南京市江宁区上元大街166号612室要求1.携带资格证明材料，以备初审；2.提交谈判保证金10投标 信息时间2009年11月25日 9：00-9：30 整地点南京市江宁区房地产交易中心（江宁区天元东路555号）11响应文件份数正本份数：壹份 ； 副本份数：贰份12开标信息时间2009年11月25日 9：30整地点南京市江宁区房地产交易中心（江宁区天元东路555号）13联系 事项采购单位联系人汤先生联系电84958703集中采购机构联系人徐宁海、戴国胜联系电 ：请拟参加谈判报价的供应商于2009年11月20日上午10：00整在南京市江宁区房产交易大厅一楼集合，统一勘察现场，并进行现场答疑；未参加勘察现场的将自行承担投标的风险。第二章 竞争性谈判须知一、总则1。适用范围本竞争性谈判文件仅适用于本次南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务相关的报价和谈判。2。合格供应商2.1谈判供应商应具有实施本项目服务的能力，符合并承诺履行本文件各项规定的国内法人和其他组织。2.2谈判供应商必须具备国家物业管理行业主管部门核发的、有效期内的二级以上（含二级）资质。2.3谈判供应商应遵守有关国家法律、法规和条例，具备中华人民共和国政府采购法和本文件中规定的条件：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（4）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；3响应性文件的组成3.1响应性文件的组成（要求谈判供应商就物业管理的每个部分，提出具体方案、拟达标准、人力物力配置、服务内容等）：（1）响应性文件的商务部分（2）响应性文件的技术部分（3）响应性文件的价格部分（4）响应性文件的其他部分；4投标费用4.1谈判供应商应承担所有与准备和参加谈判有关的费用，采购中心和采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。二、响应性文件的编制5响应性文件的语言、计量单位、货币和编制5.1谈判供应商提交的响应性文件、技术标准和资料，以及谈判供应商与采购中心就有关谈判的所有来往函电均应使用简体中文。响应文件中若有英文或其他语言文字的资料，应提供相应的中文翻译资料。5.2谈判供应商所使用的计量单位应为国家法定计量单位。5.3谈判供应商应用人民币报价。5.4响应性文件应字迹清楚，内容齐全，不得涂改。如有修改，修改处须有谈判供应商公章及法定代表人或其授权代表签字。5.5响应性文件应按照谈判文件规定的顺序，统一用A4规格幅面打印、装订成册并编制目录和页码，由于编排混乱导致响应文件被误读或查找不到，责任由谈判供应商承担。5.6谈判供应商应在响应性文件中写清相应的项目编号、项目名称、谈判供应商全称、地址、电话、传真等。6 谈判报价6.1谈判供应商应评细阅读谈判文件，并对现场进行实地勘察后，提出合理的报价，标明拟提供服务的单价和总价。6.2谈判报价除应包括物业管理服务人员的年度工资预算（人工工资、工作时间不得低于南京市对于最低工资标准、每月最高工作时间的相关规定，所有工作人员必须交纳包括养老、工伤、失业、生育、医疗等在内的社会保险及三金）、社保福利费、物业管理的劳动用具、清洁用品、办公费、固定资产折旧费、法定税费、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费和合理利润外，还应包括检测、管理、劳务、服装、培训、保修、通讯、安全保卫、会务安排、环境布置、宣传服务、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成谈判文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。6.3 房屋正常免费维保范围以外的项目，水电日常维修涉及灯泡及其它零配件和用品的更换由成交供应商实施，产生的材料费用由采购人承担。房屋免费维保范围以外的大修或改造项目由采购人实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用由成交供应商承担，工料费用由采购人承担。房屋正常免费维保范围由采购人提供。6.4 房屋正常免费维保范围以内的项目，由维保企业负责实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用由谈判供应商承担，工料费用由维保企业根据维保合同承担。6.5 消防、空调、电梯、监控系统已委托其他有维护资质的专业公司养护、维修，谈判报价文件中不需包含此费用。谈判供应商负责本项目日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。以上系统维修、更换零部件材料费由采购人承担。6.6 用于物业管理的劳动、清洁用品、用具及共用部位的用品、用具、垃圾袋等由采购人购置并承担费用，包括日常的卷纸、抽纸、洗手液。6.7 会议及来宾接待服务由采购人提前通知，并摆放好相关与会物品（茶叶、香烟、水果、纸巾、鲜花、横幅、席卡、一次性口杯及其它食品、用品）。6.8 对于与报价相关的该大楼的各种免费维保条件，请各谈判供应商自行与采购人联系、了解，并考虑在本次报价中，若将来由于该种因素考虑调整合同价格的话，采购人将不予考虑。6.9采购中心如没有特别说明的话，对本次服务仅接受一个价格。7 证明谈判供应商合格和资格的文件7.1谈判供应商应提交证明其有资格参加谈判和成交后有能力履行合同的文件，并作为其响应性文件的一部分。7.2证明谈判供应商合格和资格的文件包括但不限于，所有项目若有缺失或无效（除注明“如果有的话”），将可能导致投标被拒绝。（1）投标函（附件一）；（2）法定代表人授权委托书（附件二）：参加谈判时必须提供谈判供应商法定代表人或授权代表的身份证原件，以备查验；（3）资格声明（附件四）；（4）营业执照副本（复印件）；（5）中华人民共和国物业管理企业资质证书（复印件）；（6）ISO国际质量管理体系认证证书（复印件，如果有的话）；（7）市级以上政府颁发的荣誉称号（复印件，如果有的话）；（8）近三年托管总面积达100万平米以上（相关物业管理中标通知书、合同或协议等证明材料复印件，原件备查）；（9）本项目配置用工人员的有效身份证及技能上岗证等（复印件）（谈判供应商的响应文件中，至少须提供本项目负责人的身份证复印件、简历等材料，确定成交后，供应商须按采购人要求，提供所有用工人员的剩余相关材料），且未经采购人许可，不得更换项目负责人及所定服务用工人员；（10）谈判供应商基本情况介绍（11）秩序维护、保洁、会议接待、工程维护（含电梯、监控、水电、空调）方案设计；（12）投标保证金：人民币伍仟元整；（13）其他资料。8 证明提供服务符合谈判文件规定的文件谈判供应商应提交证明其拟提供服务的合格性符合谈判文件规定的文件，并作为投标文件的一部分，可以是文字资料、图纸和数据等。9 谈判保证金9.1 谈判供应商应提交谈判保证金，并作为其投标的一部分。谈判保证金是为了保护采购人免遭因谈判供应商的行为而蒙受的损失，采购中心在因谈判供应商的行为受到损害时，谈判供应商的谈判保证金将不予退还。9.2谈判保证金金额：人民币伍仟元整；采用支票、银行汇票等形式交纳，在响应性文件递交截止时间之前送达采购中心（注，不受理现金）。9.3未成交供应商的投标保证金，将在中标通知发出后五个工作日内无息退还。9.4成交供应商的投标保证金，将自动转为履约保证金，履约保证金的有效期为本合同的有效期。9.5下列任何情况发生时，谈判保证金不予退还：（1）谈判供应商在谈判截止时间后至谈判有效期期满前撤回其投标的；（2）成交人在规定期限内未能签订合同的。10 谈判有效期10.1谈判有效期为自谈判之日起，30天内有效。10.2在特殊情况下，在原谈判有效期截止之前，采购中心可要求谈判供应商同意延长谈判有效期，这种要求与答复均以书面形式提交。谈判供应商可拒绝这种要求，并且不影响保证金退还。接收延长谈判有效期的谈判供应商将不会要求和允许修正其响应文件，而只会被要求相应地延长其谈判保证金的有效期。在这种情况下，有关谈判保证金的退还规定在延长了的有效期内继续有效。11 响应性文件份数和签署11.1 谈判供应商应提交一式三份响应性文件（一份正本、二份副本），每份响应性文件须清楚地标明“正本”或“副本”字样。一旦正本和副本不符，以正本为准。11.2 响应性文件的正本和所有的副本均由谈判供应商法定代表人或经正式授权并对谈判供应商有约束力的代表签字。三、响应性文件的递交12响应性文件的密封和标记12.1 谈判供应商应将响应性文件正本和所有副本用单独的封袋密封，且在封袋上标明“正本”、“副本”的字样，这些封袋再封装在一个外封袋中。12.2内外层封袋均应注明谈判项目名称、项目编号、谈判供应商名称、地址，以及“请勿在谈判前启封”字样。以便如果谈判文件被宣布为“迟到”投标时，能原封退回。如果外层封袋未按要求密封和加写标记，采购中心对误投或提前启封不负相关责任。13 谈判截止时间13.1谈判供应商应当在谈判文件要求提交响应性文件截止时间前，将响应性文件密封送达谈判地点。13.2采购中心可以按照本文件规定通过修改谈判文件适当延长谈判截止时间。在此情况下，受谈判截止时间制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时间。14 谈判供应商有下列情况之一的，采购中心将拒绝接收谈判供应商的响应性文件：14.1未按谈判文件要求交纳谈判保证金的；14.2未按谈判文件要求密封和标记的；14.3在谈判文件要求提交响应性文件的截止时间之后送达的等。15响应性文件的修改和撤回15.1 谈判供应商在谈判截止时间前，可以对所递交的响应性文件进行补充、修改或撤回，并书面通知采购中心。补充、修改的内容应当按照谈判文件要求签署、盖章，并作为响应性文件的组成部分。15.2谈判供应商根据谈判文件载明的标的采购项目实际情况，拟在成交后将本项目的非主体、非关键性工作交由他人完成的，应当在响应性文件中载明。16 联合体本次采购不接受联合体参与谈判。17 诚实信用17.1谈判供应商之间不得相互串通谈判报价，不得妨碍其他谈判供应商的公平竞争，不得损害采购人或者其他谈判供应商的合法权益。17.2谈判供应商不得以向采购中心、谈判小组成员行贿或者采取其他不正当手段谋取成交。即使在签订合同后，如果采购中心有证据表明谈判供应商有此行为的，采购中心将单方面终止合同，并在南京市江宁区政府采购中心网站公告，将谈判供应商列入不良行为记录名单，按照政府采购法有关规定处理。四、谈判18 在递交响应性文件时间截止后，采购中心在规定的时间和地点组织谈判小组分别与供应商进行谈判。19 谈判小组：谈判小组依法由相关专家和采购人代表三人（含三人）以上组成。20 谈判程序：（1）谈判小组审阅各供应商所递交的响应性文件；（2）谈判和澄清。在谈判澄清环节，对响应性文件中提供的相关服务含义不明确、同类问题表述不一致或者明显文字和计算错误的内容，谈判小组可以要求谈判供应商作出必要的澄清、说明或者纠正。谈判供应商的澄清、说明、补正应当采用书面形式，由其授权代表签字，但不得超出响应性文件的范围或者改变响应性文件的实质性内容。（3）谈判小组所有成员集中与单一供应商分别进行谈判；谈判小组所有成员集中与单一供应商进行不超过三轮的谈判、报价（应给予每个供应商相同的机会），谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他供应商的技术资料、价格和其他信息。（4）谈判文件如有实质性变动的，谈判小组将以书面形式通知所有参加谈判的供应商；（5）谈判小组制定一个符合采购人要求的最优方案，或直接根据响应性文件请各供应商作最后报价；（6）最终确定成交供应商。21 成交标准：本次谈判采用最低评标价法，即在符合采购需求、质量和服务相等的前提下，确定综合评分最高档次中最低最终有效报价的供应商为成交人或成交候选人。对属于国家认定的节能、环保、自主创新产品不高于一般产品当次最低报价的3%、3%、10%的价格扣除；对属于江苏省、南京市认定的自主创新产品给予当次一般产品最低报价的8%的价格扣除（以提供的证书复印件为准）。五、成交及授予合同22 成交22.1确定成交供应商后，采购中心向成交供应商发出成交通知书，并同时将成交结果通知所有未成交的供应商。22.2成交供应商收到成交通知书后，须按规定完善相关部门的备案手续，并于三十日内与采购人签订合同。逾期视为自行放弃，合同价为最终价。22.3成交供应商不与采购人订立合同的，取消其成交资格，给采购人造成损失的，应当对采购人的损失承担赔偿责任。23 合同签订23.1采购人与成交供应商应根据中华人民共和国合同法的规定，依据谈判文件和响应性文件签订合同。23.2成交供应商进入现场作业，须符合政府相关规定，若需相关手续，均由成交供应商自行办理并承担相关费用，确需采购人出具证明的，采购人应予以协助。23.3成交供应商应自行处理好与采购单位及其他第三方的关系，不得发生任何纠纷。23.4成交供应商必须树立安全第一的观念，进场作业期间对自身人员、设备、管理和采购方的人员、财产以及第三者的安全承担完全责任。23.5成交供应商进入现场作业期间，需服从南京市江宁区房地产交易中心相关的管理规定及制度。23.6成交供应商应当自成交通知书发出之日起三十日内，按照谈判文件规定向采购中心提交履约保证金，并承担2000元的评审费；按照谈判文件和成交供应商响应性文件的约定与采购人签订政府采购合同。所签订的合同不得对谈判文件和成交供应商响应性文件作实质性修改。23.7成交供应商因不可抗力或者自身原因不能履行政府采购合同的，采购人可以视情与排位在成交供应商之后第一位的成交候选供应商签订政府采购合同，以此类推，也可重新组织采购。24 质疑和投诉24.1谈判供应商对谈判活动事项有疑问的，可以向采购中心提出询问，采购中心将及时作出答复，但答复的内容不涉及商业秘密。24.2谈判供应商认为采购文件、采购过程和成交结果使自己的合法权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购中心提出质疑，但需对质疑内容的真实性承担责任。24.3采购中心在收到谈判供应商的书面质疑后七个工作日内作出答复，并以书面形式通知质疑谈判供应商和其他有关谈判供应商，但答复的内容不涉及商业秘密。24.4 质疑谈判供应商对采购中心的答复不满意或采购中心未在规定的时间内作出答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向南京市江宁区政府采购管理办公室投诉。六、附件附件一：投 标 函致：南京市江宁区政府采购中心根据贵方 号谈判邀请，正式授权下述签字人 (姓名和职务)代表 （投标供应商名称），提交响应性文件正本一式壹份，副本一式贰份。据此函，签字人兹宣布同意如下：1.按谈判需求的谈判总报价为（大写） 元人民币。2.我们完全理解贵方不一定要接受最低报价的响应性文件。3.我们已详细审核全部谈判文件及其有效补充文件，我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。4.我们同意从规定的谈判日期起遵循提交的响应性文件，并对我们具有约束力。5.如果在谈判后规定的谈判有效期内撤回响应性文件，我们的谈判保证金贵方不予退还。6.同意向贵方提供贵方可能要求的与谈判有关的任何证据或资料。7.一旦我方成交，我方将根据谈判文件的规定，严格履行合同，并保证于承诺的时间完成货物的启动、调试等服务，交付采购人验收、使用。8、我方将严格遵守中华人民共和国政府采购法第七十七条规定，若有下列情形之一的，将被处以采购金额5以上10以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（1）提供虚假材料谋取中标、成交的；（2）采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的；（3）与采购人、其它供应商或者采购代理机构恶意串通的；（4）向采购人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；（5）在采购过程中与采购人进行协商谈判的；（6）拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。9、与本谈判有关的正式通讯地址为：地 址： 电 话： 传 真： 谈判供应商授权代表姓名（签字）： 谈判供应商名称（公章或投标专用章）： 日 期： 年 月 日附件二：法定代表人授权委托书南京市江宁区政府采购中心： 本授权书声明：注册于 （供应商住址）的 （供应商名称）法定代表人 （法定代表人姓名、职务）代表本公司授权在下面签字的 （供应商代表姓名、职务）为本公司的合法代理人，就贵方组织的项目名称 ，项目编号： 号标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。 本授权书于 年 月 日签字生效，特此声明。 法定代表人签字： 被授权人签字： 日 期： 年 月 日附件三：谈判报价表谈判供应商全称（公章）： 项目编号备注项目名称南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务人民币壹年总价（按总建筑面积计算）小写： 元人民币壹年单价（按总建筑面积计算）小写： 元/月/平方米大写： 元大写： 元/月/平方米其 他（如有优惠条件须在此注明）谈判供应商法定代表人或授权代表（签字或盖章）：日期：2009年 月 日附件四：资格声明1.名称及其它情况：（1）投标人名称： （2）地址： 邮编： 电话： 传真： （3）成立和/或注册日期： （5）法定代表人及主要负责人： （8）实收资本： 2.2008年的经营业绩： 3.供应商营业执照（经年检的副本复印件）。4.本次谈判要求的其他资格文件以及谈判供应商认为需要声明的其他情况： 兹证明上述声明是真实的、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件。 供应商公章或投标专用章： 供应商代表签字： 日期： 年 月 日第三章、项目需求一、项目概况项目位于南京市江宁区天元东路555号江宁区房地产交易中心大楼，东至书香名门，南至天元路，西至天佳宾馆，北至风和日丽小区，总建筑面积14993.62平方米，是一座楼高七层的综合性办公大楼。服务时间：采购服务时间暂定2010年1月1日至2012年12月31日，每年一签，一定三年。南京市江宁区房地产交易中心先与成交供应商签订为期一年的合同，其中：前三个月为试用期，试用期满经南京市江宁区房地产交易中心考核合格后，合同方为有效。合同期满后当年，根据考核要求南京市江宁区房地产交易中心决定是否与成交供应商续签下一年度合同。物业管理服务费的结算形式（包干制）：由采购人于每季结束后5个工作日内对成交供应商考核，考核合格后按季支付物业管理费用。二、物管内容秩序维护、保洁、消防维保、会议及接待服务。三、物管需求参加谈判的供应商应对项目进行全面考察、了解，确保方案编制科学、合理、实事求是，并最大限度地满足业主的需求。（一）物业要求1秩序维护：负责办公大楼良好的工作秩序。（1）做到24小时值班、巡逻并形成记录，确保办公大楼内无火灾、无治安及刑事事件发生；（2）严格控制外单位机动车辆和非机动车辆的出入，并负责管理好本单位机动车辆（含本单位工作人员的私家车）和非机动车辆，对进出停车场的机动车车辆实施管理，维护停放秩序；（3）做好本单位车辆检查记录；（4）熟练掌握安防监控设备的使用方法，做好日常维护工作，做好每次维护情况有记录；（5）对进出入办公大楼的外来人员进行登记及监控管理，（6）为本单位的工作人员或来办事人员提供便民服务。2保洁：负责项目内外部壁面、地面、桌面及环境的保洁卫生。（1）负责大厅、会议室、接待室、活动室、局领导室、值班室、各楼层卫生间、电梯、安全通道以及院落和其它公共部位或场所的清扫保洁工作；（2）负责各办公场所、会客场所、接待场所及其他活动场所窗帘每年清洗二次；（3）负责对办公大楼地面和砖面、大楼内部壁面、办公大楼外广场地面和各楼层地面的清洗和维护；（4）实行动态保洁，随时保持公共场所的整洁；（5）自行配置上述必要的清洁与护理的用具。3工程：负责项目消防系统的日常维护（修）等工作。确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达98%。（1）保证每个工作日能够做到对相关的设备巡视一遍，并做好记录，节假日设备出现故障时能够随喊随到：（2）负责对相关设备进行定期保养和维护，能及时发现问题，半天内向采购人汇报，解决所能解决的问题，确保设备随时处于正常的使用状态。（3）做好日常维护的登记记录工作。4会议保障及来宾接待服务：（1）必须根据参会人数，按要求进行会场布置，配备好茶水、果盘、烟缸、一次性纸巾等相关物品（会务所需消耗的茶叶、香烟、水果、纸巾、鲜花、横幅、席卡、一次性口杯及其它食品和用品，均提前提供给物业进行置放）并在会议召开前半小时，将会议室灯、门、空调、开水、话筒、音响设备准备就绪。（2）会议召开后，必须有足够的服务人员在会场内，为参会人员提供必要的全程会议服务。（3）对需要接待的来宾，必须按要求及时提供必要的全程接待服务和其它后勤保障；（4）负责各部门和工作人员的报刊、邮件和信函的收发。（二）人员需求1.保安（其中二楼大厅必须保证三名秩序维护员）：年富力强，有一定的安全管理经验，年龄不超过40周岁；体格健壮，身高不得低于168厘米，无传染病及易突发性疾病；身心健康，无不良嗜好及性格缺陷；具有一定的文化水平，且学历在初中以上；有责任心，无重大事故处罚记录；有处理突发事件的经验，一年工龄以内人员比率不得高于50%，同时经过岗前技能培训。2.保洁员：身体健康、五官端正、仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。3.会议保障及来宾接待服务：负责会议服务的人员年龄不得超过30周岁，具有高中以上学历，身高不得低于160厘米，具有健康证，五官端正，有一定的工作经验。4.服务中心主任：主持过较大规模物业的管理工作，年富力强、有较强的管理能力和经验，善于管理、善于沟通，持有项目经理任职资格证书，听从业主调度安排。业主要求对所有工作人员进行资格审查，要求提供针对此项目服务的有效的用工人员身份证、健康证及技能上岗证等证件。要求提供相关管理制度及考核办法和工资标准。对业主提出认为不能胜任岗位工作的人员中标供应商应及时给予调整；中标供应商所提供的物业管理人员必须符合劳动法规定的用工要求和物业管理行业对执业所规定的技能资质及有效的卫生健康证明等。谈判供应商所报送的文件中，至少须提供本项目负责人的身份证复印件、简历等材料，确定成交后，成交供应商须按采购人要求，提供所有用工人员的剩余相关材料。四、物业管理服务质量及效果要求：（一）具有合理人员配置组织结构。1.文件中要明确说明工作人员数量、工作内容和标准等，提供项目配置人员表、拟委派的物业管理项目负责人的情况简介及项目经历。2.根据专业服务的要求，服务人员要统一着装并佩戴工号牌、持证上岗、尽职尽责，岗位职责公开公布。（二）处理日常接待咨询服务，严肃办公秩序，认真对待业主及服务对象的投诉，建立投诉记录和回访记录。（三）日常物业管理运作要切合业主的办公特点和活动规律，并建立适合办公物业管理质量控制体系，作为保障和保证，日后能够接受第三方质量审核和检查。（四）建立健全物业管理制度。根据具体情况，供应商应制定有关制度，如企业内部管理制度，日常服务的运作管理制度等。主要包括以下内容：物业管理员工行为规范，秩序维护员职责，保洁员职责，会务工作职责，管理人员岗位责任制，操作人员岗位责任制，管理人员岗位考核细则（百分考核），操作人员岗位考核细则（百分考核），经济考核制度，考核奖惩制度，消防制度，安全保卫制度，环境卫生管理制度，绿化管理制度，综合服务制度，24小时值班制度，进退场交接制度，应急预案制度（包括消防、夜间盗抢、大型活动、交通疏导、水管堵塞应急预案以及其他专门的紧急预案等），对各项制度的监督落实制度。（五）公共设施、设备及场地的维护和管理。公共设施、设备及场地包含：消防设备等。1.协助做好供水、供电、供气等设施设备正常运转的保障工作，消防系统等完好率为100%。2.设备台帐、图纸档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整，保证运行正常。3.协助做好供水、供电、电梯、消防、空调、监控等设备运行，实行24小时报修值班制度，急修能及时到达现场。4.消防系统的设备完好无损，可以随时启动，严格按消防设备操作规程操作，消防设备的管理与火灾应急方案紧密结合，确保消防系统万无一失。5.路灯、楼道灯等处照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率100%，并按规定时间定时开关。6.维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。7.对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录（六）秩序维护、消防管理。1.对办公楼出入口和要害部位实行24小时监控或24小时值班，秩序维护员24小时值班和巡查，做到人防、机防相结合，确保无漏岗、脱岗等失职现象。2.无上门推销现象。3.严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。4.无火灾、刑事和重大交通事故,有应急处理计划和措施，如有发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%。5.有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，明确对突发事件的应急方案及疏散措施，做到措施得力、制度健全、人员到位。6.对非本单位人员在办公区域内无本单位人员在场的情况下活动，要予以观察，发现可疑情况迅速汇报。7.做好信件收发工作，严肃收发纪律和程序，不得有任何失误。8.自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。9.道路管理、地面停车场、地下停车库管理达到规范要求。（七）环境保洁管理。1.执行清洁制度，清洁设施合理、完备，全天侯、全方位地保持清洁。2.办公楼立面、公共楼道及物业区域内道路整洁，无堆放杂物现象，并承担“门前三包”责任。3.建立消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫草生：定期对各类病虫害进行预防控制，定期杀灭蚊、蝇、鼠、蚁，并做到无滋生源，适时投放消杀药物。4.雨水井、化粪池定期清掏，井池不得有淤积、堵塞、漫溢等现象。5.垃圾实行分类管理，垃圾桶、箱表面无污渍。6.物业管理区域公共场所、主次干道、房屋保洁。7.垃圾的处理与收集。（1）根据大楼实际情况合理布设垃圾桶、果壳箱。（2）垃圾每日收集1次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。（3）垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味，根据实际需要进行消杀，有效控制蚊、蝇等害虫滋生。（4）垃圾桶、果壳箱、卫生间便纸篓每日清理，更换垃圾袋，定期清洗，保持洁净。（八）会务管理服务。服务内容根据与会人数和形式包括以下方面：会标定制、会场布置、文件分装、席卡制作、鲜花定制、音响调节、空调调节、水果定制、茶水、毛巾、香烟领用、清洁等服务，要求服务规范、及时、礼貌、热情、文明，在有需要时能提供礼仪服务。（九）档案、资料管理。加强有关物业档案和资料的管理，档案和资料管理包括：业主档案、设备设施档案、业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、人事管理及人员培训档案。中标供应商必须运用计算机管理所有档案，要求做到保存完整、管理完善、交接手续完备、检索方便准确。（十）其他投标人认为应该提交的各项技术方案。五、其他要求：（一）明确物业管理目标。1.总体风格定位：江宁区房地产交易中心具有明显的服务特色，对此物业管理企业要有针对性，具有相关政策水平和控制局面的能力，树立服务新形象，延续并提升房地产交易中心服务层次，明确管理质量目标和长效管理方式，具有一整套清晰的，并与房地产交易中心服务特色相吻合的管理方案。2.根据办公物业的管理要求，具有物业管理内容的整体设想和规程策划，分别对房屋管理和维护、设施和设备管理与维护、有关场地和道路管理与维护、安全保卫工作、环境保洁工作、消防工作、会务接待工作等内容，制订物业管理服务质量目标及服务响应时间，并承诺保证目标的实现程度。3.与业主办公作息制度相匹配，合理安排长效管理与突击性任务的关系，做到保障有力。4.具体分项指标：（1）各项物品及环境体现绿色环保要求。（2）房屋完好率98%（含）以上。（3）有效投诉办结率98%（含）以上，回访率100%。（4）业主意见反馈满意率85%（含）以上。（5）纠错率100%。（6）保持房屋外观完好、整洁，无缺损现象，不碍观瞻。（7）不得有任何违章建筑。（8）各种指示牌、标识完好、清洁。（二）供应商自签订合同后进场进行现场交接工作的承诺。（三）服务质量事故范围和采购人的追偿权力。（四）物业交付前，投标人提前介入物业的接管具体完成事项。（五）物业管理费的测算和其他收收费标准（以开标前一天最新国家相关法律法规文件要求为准，且不得超过采购人的预算范围）：1.分别按物业日常维护维修管理、设备设施运行、安全保卫管理、环境保洁管理、停车管理、会务管理等项目，详细测算出应向采购人收取的物业管理费标准和收费依据，必须符合国家相关法律法规等相关规定。2.特约服务、代办服务项目必须接受有关部门的委托和批准。3.物业管理费收支情况须向采购人定期报告。（六）其他为采购人提供的有偿服务内容、质量标准、收费标准和依据。（七）物业交付前，需投入相当规模接收物业管理。（八）物业管理运行成本测算和测算依据。（九）其他由采购人委托投标人经营物业的具体方式和收支预算。六、合同执行及付款方式1.合同生效后按约定时间及地点提供服务。2.物业管理服务费的结算形式（包干制）：由采购人于每月结束后5工作日内对供应商进行考核后，按季支付物业管理费用。七、物业管理检查考核标准类 别检查考核项目分值综合一、自律情况：严禁在工作期间饮酒（含午休期间）2严禁在工作期间打游戏1利用职权挪用、侵占、私吞公司、员工及工作有关方的财物5 采取虚报假帐（含涂改账薄、单据）或编造假证据、假记录等手段，骗取、侵占、私吞公司、员工财物5违反公司有关规定，私自收受、支配业主（甲方）及有关方馈赠的财物5二、执行力情况：不服从正常工作安排2不按时完成交办的工作任务1三、晨会执行情况：不按规定时间组织召开晨会2单位负责人不主持召开晨会2四、督察员制度执行情况：每天督察少于规定次数（2次）2督察记录不按要求反映，或记录不全1五、单位电话（含值班服务电话，下同）开通情况：单位电话未向业主（甲方）告知1单位电话无人接听1未按接听和服务规范要求，及时回复、处理、报告2六、突发事件应急处置预案建立、管理情况：未建立应急处置预案3发生突发事件（含演练），负责人、相关人员不及时到场、处理4七、考勤和劳动纪律情况：单位不按规定实行考勤制度2迟到、早退1考勤、请（休）假无人监管，或监管不力1超权限范围批准请（休）假，或请（休）假手续不全1旷工（指未请假，并未经批准，按规定的工作时间不到岗）一天2分，连续三天（含）除扣分外，另按公司规定做辞退处理八、员工着装（工作标牌、标识）情况：工作期间不按规定着装1未佩戴工作标牌、标识，或佩戴其他非工作标牌、标识1秩序维护人员当值期间未按规定系武装带、戴手套、戴帽子、大衣披穿或敞怀不扣衣扣1九、工作（值班）台帐、表单记录情况：未按规定健全工作（值班）台帐、表单2工作（值班）台帐不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情况1直接负责人未对工作（值班）台帐、表单记录情况进行监督检查1管理人员未按要求每天做好工作笔记1十、员工档案建立管理情况：未建立本单位员工档案台帐2员工基本情况发生变化，不及时、向甲方汇报、更新档案台帐3存档的员工报到表、员工身份证、特殊工种上岗操作证等证件（或复印件）不全或过期1十一、单位总值班落实情况：未按规定要求安排人员总值班，或未建立值班记录台帐2值班期间脱岗，或总值班电话无人接听1节假日、双休日值班期间发生较大的事件及事故，单位总值班人未向公司和甲方总值班人报告3十二、交接班、换岗管理情况：对遗留工作未交接清楚1上级领导交代的事项未交接清楚1委托保管、代收的业主财产未交接清楚1交接班人不签字1十三、办公楼、大厦的备用钥匙管理情况：无管理制度2不按制度规定执行1工程一、维修管理情况：未建立业主报修、维修、特约服务、回访等管理制度2未按规定（约定）时间及时处理并完成业主报修、维修、特约服务和回访3未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录1二、设备运行管理情况：未按要求对设备进行日常检查和维护2检查维护记录不全1无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全，或标牌标识陈旧破损，模糊不清1三、对重要设备场所管理情况：（配电房、电梯机房、水泵房、监控室等）设备房无人情况下，未进行上锁管理5无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酒、娱乐、吃饭、乘凉、休息5在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器10允许进入重要设备场所人员未进行登记5设备房内无消防设备器材配备或失效10值班人员不会使用消防设备设施5值班人员24小时按相关要求值守，夜间检查时开门超过5分钟3工具未摆放整齐1秩序维护一、按规定时间要求执勤情况：未按规定时间和要求立岗、坐岗、巡岗1巡岗未到位2巡视时发现问题未及时处理，或没有及时报告5上岗前喝酒10在岗看报、吃零食、听收音机、聊天等3未做交接班或未交接完就下班2交接班记录不全1记录弄虚作假2二、对进出人员、车辆管理情况：未按规定对进出人员和车辆进行询查和登记2登记记录不全，或记录不能说明问题1三、辖区内道路畅通和车辆有序停放情况：未按规定进行车辆疏导和指挥1辖区内有道路不畅，车辆乱停现象2车辆乱停堵塞消防通道、交通要道2四、消防设备、设施、器材的检查、维护情况：未建立消防设备设施、器材的备案台帐5未建全消防设备设施、器材的备案台帐2未按要求对消防设备、器材进行检查3台帐记录或检查记录不全2检查出问题没有及时处理或报告5保洁日常工作完成情况：包干区域清扫不及时、卫生不干净2办公区域内或楼前、楼后有杂物2发现花卉有干枯现象未及时要求更换2租摆植物较多灰尘2垃圾未及时清运，或装修垃圾未集中堆放管理2工具用品存放或摆放凌乱2未按规定，无专人对保洁进行检查1检查记录不全1接待接待服务规范情况着装、仪容仪表、行为举止不符合规范要求2未使用规范用语1坐、站姿不符合要求，或精神不振，无精打采1接待工作未按程序操作 1对客人不礼貌，服务态度差2接待工作受到甲方（业主）有效投诉3注：物业管理检查考核标准中计200分，分值1分扣当月应付物管费100元，如当月考核扣分超过20分以上或有效投拆3次以上或重大盗窃等，将中止物管委托合同。第四章 评分办法对通过初评确定为实质上响应谈判文件的供应商进行详细的评估计算，谈判小组对不同供应商的服务差异进行评审，