房地产项目投资估算和资金筹措.docx

学习导航通过学习本课程，你将能够： 掌握项目成本预算的方法； 了解项目利润评估及资金筹措的渠道； 熟悉项目投资计划与财务计划的制定。房地产项目投资估算和资金筹措对于任何一个房地产项目而言，资金筹措都是非常重要的，一旦资金链断裂，项目必然无法进行下去。一、项目成本预算开发房地产项目的首要工作是做成本预算。那么，应该何时开始做成本预算呢？有人认为拿到土地之后再做，其实这时做不做预算没有意义，应该在准备拿地之前就将成本预算做好。1.土地成本预算土地开发成本包括以下几个方面：第一，土地征用及拆迁费。新区开发包括土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟费、鱼塘养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发包括动迁户临时安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。第二，土地购置费，即双方在土地交易中发生的价款。第三，出让金，包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分费用。第四，七通一平费。第五，耕地占用税。此外，还包括耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、南水北调费、新菜田开发基金、契税、利息、土地增值税、基础设施费等。2.建安成本预算建安成本预算包括直接费用、间接费用、利润和税金。直接费用直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费、措施费（如环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间照明费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排降水费等）。间接费用间接费用包括规费（如工程排污费、社会保障费、定额测定费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费）和企业管理费等。利润税金3.前期费用与其他成本预算前期费用前期费用包括地质勘探费、文物勘探费、施工图设计费、园林绿化设计费、规划方案费等。政府规费及中介机构费用政府规费及中介机构费用包括基础设施配套费、农民工资保证金、工程质量监督费、保险基金、施工图审查费、预决算编制费、电气消防检测费，以及土壤、室内环境检测费，航测、定界、验线、地震检测费，还有墙改基金、消防图审查费、招标代理费、监理费用等。其他费用与成本其他费用包括管理费用（约占投资额的1.5%）、营销推广费、开发期间接费（约占投资额的1%）、不可预见费（约占投资额的1.5%）、财务费用（约占投资额的5%）、开发期税金等。二、项目利润评估与资金渠道筹措1.项目利润评估项目利润估算方法十分简单，计算公式如下：利润预计销售收入土地成本建安成本前期等综合税费企业所得税利润率利润预计销售收入2.资金筹措渠道房地产项目的利润率非常低、资金占有非常大，面对高额的开发成本和费用，房地产企业的自由资金是远远不够的，通常要通过以下两种手段筹措资金：内部资金筹措内部资金筹措包括企业自有积累的资金、股东投资、联营企业单位提供的资金、员工集资四种方式。外部资金筹措外部资金筹措主要包括银行贷款、发行债券、发行股票、以销售为基础的筹资、承包商垫资承建开发项目、合作开发、引进外资等。3.项目投资方案为了减轻资金压力，开发商通常会将房地产项目分为多期开发。根据开发商的资金实力，投资方案一般分为三种方式：第一，一期开发完毕，适合于开发面积在5万平方米以内的项目。第二，分二到三期开发，适合于开发面积在5万到20万平方米之间的项目。第三，分三期以上开发，适合于开发面积在20万平方米以上的项目。4.资金的循环使用在房地产项目的分期开发过程中，资金可以循环利用。比如，通过自有资金购买土地，支付前期费用；获取土地之后，进行银行抵押贷款，支付工程建设费；当开发到一定程度后，进行预售，有了销售收入后就可以完成整个项目投资。在此期间，如果出现资金不足的情况，就要通过其它渠道融资。5.资金筹措风险预估在房地产项目资金筹措过程中，要进行相应的风险评估，确保以下几个方面没有问题：第一，自有资金足以支付土地款和前期费用；第二，银行贷款周期两年以上，禁忌短融长投；第三，有一定的预备资金，以备出现资金压力；第四，销售收入要预测到位，开发节奏和销售节奏一致；第五，除了自有资金、银行贷款、销售收入之外，还要准备两条以上的融资渠道。三、项目投资计划与财务规划在项目投资计划过程中，要做好相关的财务规划。表1投资周期设定表如表1所示，将项目周期分为12季，共持续36个月。那么，第一季就包括获得土地、图纸设计、报建、招标、三通一平等工作，此时的工作不需要大量资金；第二季主要做主体开发和基础开发，主体开发中需要大量资金，基础开发需要的资金相对较少，此时需要与工程承包商协商支付方式；第三季依次类推。表2投资计划与财务规划投资周期项目投入支出余额前期资金筹措土地获取支付土地费（税）策划设计支付设计费支付策划费建筑施工进场支付首期工程款开盘销售支付营销费第一期销售收入支付二期工程款主体完工支付三期工程款竣工验收支付相关税费支付四期工程款如表2所示，如