南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告毕业论文.doc

南阳市泰安房产地影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 I 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小 区项目区项目可行性研究报告毕业论文可行性研究报告毕业论文 目目 录录 1 总 论 1 1 1 项目概况 1 1 1 1 项目地址 1 1 1 2 项目名称 1 1 1 3 项目开发单位 1 1 2 开发商简况 1 1 2 1 公司概况 1 1 2 2 公司机构设置 1 1 2 3 公司理念 1 1 3 项目开发建设的必要性 2 1 3 1 加快城市改造的需要 2 1 3 2 开发商战略发展的需要 2 1 4 主要技术经济指标 2 1 5 结论 2 1 6 研究工作的依据和范围 3 1 6 1 研究工作的依据 3 1 6 2 研究工作的范围 3 2 市场分析 4 2 1 宏观房地产市场分析 4 2 1 1 经济环境分析 4 2 1 2 社会环境分析 4 2 1 3 技术环境分析 4 2 2 南阳房地产市场分析 5 2 2 1 南阳社会经济概况 5 南阳市泰安房产地影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 II 2 2 2 南阳房地产市场现状分析 5 2 2 3 市场价格特征分析 6 2 3 项目区域市场调研结果和分析结论 6 2 3 1 周边市场总体状况分析 6 2 3 2 周边竞争性楼盘分析 6 2 4 项目的 SWOT 分析 7 2 4 1 项目优势分析 7 2 4 2 项目劣势分析 7 2 4 3 项目机会分析 7 2 5 市场分析结论及项目初步定位 8 2 5 1 市场分析结论 8 2 5 2 项目的功能定位 8 2 5 3 项目的目标市场定位 8 2 5 4 项目的初步价格定位 8 3 项目的建设条件 9 3 1 项目建设自然条件 9 3 2 项目建设用地条件 9 3 3 项目市政配套条件 9 4 项目的规划设计方案 10 4 1 规划设计方案的指导思想 10 4 2 总体设计思路 10 4 2 1 设计理念 10 4 2 2 环境景观 10 4 2 3 道路交通体系规划 11 4 2 4 公建配套 11 4 2 5 住宅类型 11 4 2 6 户型设计 11 4 2 7 专项设计 11 4 3 项目主要技术经济指标 12 5 项目的实施进度安排 13 5 1 项目进度安排依据 13 5 2 项目实施的进度安排 13 6 项目初步营销方案策划 14 6 1 营销理念 14 南阳市泰安房产地影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 III 6 2 项目营销策略 15 6 2 1 营销准备 15 6 2 2 销售策略 15 6 2 3 促销方式 16 6 3 价格定位 17 6 3 1 多层住宅价格确定 17 6 3 2 商铺价格确定 17 6 4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 17 7 项目的总投资估算 18 7 1 项目总投资估算的依据 18 7 2 项目总投资估算的原则 18 7 3 项目总投资估算 18 7 4 项目总投资的资金来源 19 8 项目财务评价 20 8 1 财务评价基础数据的测算 20 8 2 财务盈利能力分析 20 9 不确定分析 21 9 1 盈亏平衡分析 21 9 2 敏感性分析 22 10 项目综合评价结论及建议 24 10 1 项目评价结论 24 10 2 合理化的建议 24 10 3 综合评价 24 附表 26 表 1 投资估算表 26 表 2 销售税金及附加估算表 27 表 3 损益表 28 表 4 现金流量表 29 表 5 敏感性分析表 投资变化 30 表 6 敏感性分析表 收入变化 35 结束语 40 参考文献 41 附录 42 1 1 施工总平面图 2 总平面效果图 42 南阳市泰安房产地影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 IV 2 房地产市场调查报告 42 3 房地产市场调查问卷 44 致谢 46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 1 1 1 总总 论论 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 1 项目地址 该项目东至区间道 西至环城乡政府 北至泥营村 南至天山路 1 1 2 项目名称 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区 1 1 3 项目开发单位 南阳市泰安房地产公司 1 21 2 开发商简况开发商简况 1 2 1 公司概况 河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是 2001 年 11 月经河南省建设厅批准 河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建设经营的股份制 企业 法人代表单天才 组织机构代码 73247951 2 企业法人营业执照注册号 4113001000734 税务登记证号 41130305525216 1 房地产开发资质为四级 注册资 金 302 万 资产 750 万 办公地址河南省南阳市梅溪路 58 号 公司主要经营房地产开 发 销售及售后服务 该公司于 2002 年在南阳市建设中路投资 3000 余万元开发建设 商业住宅五栋 总面积 32000 平方米 其中住宅 26000 平方米 商业门店 6000 平方米 已交付使用 2003 年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区 并于 2004 年 5 月 竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证 现已进入拆迁程序 可在 2006 年底 建设完工交付使用 该项目地理位置优越 位于新扩中州路以北 白河游览区以内 总占地面积为 108 亩 可建房屋 116218 16 平方米 其中商业门面房 14951 60 平方米 住宅 81266 56 平方米 车库 20000 平方米 预计总费用 19410 万元 总销售收入 2 亿 7599 万元 可实现净利润 6671 万元 1 2 2 公司机构设置 公司设置董事会 设董事长 总经理一名 副总经理二名 设监事两名 企业共 有员工 32 人 其中各类专业职称人员 9 人 中级职称 5 人 初级职称 4 人 公司下设 总经理办公室 财务部 项目部 工程部 策划部 销售部 公司发展规划部 1 2 3 公司理念 以人为本 追求卓越 为客户创造舒适优美的生活环境 为社会创造不可替代的 超越价值 为企业创造理想的经济效益 使之成为对外具有磁性的吸引力 对内有凝 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 2 聚力和充满活力的现代化企业 1 31 3 项目开发建设的必要性项目开发建设的必要性 1 3 1 加快城市改造的需要 近年来 南阳市城市化进程速度加快 城区人口规模不断扩大 伴随着住宅产业 化 市场化的日益推进 市民对住房的需求比例日益增长 为加快城市建设的步伐 推动城区的保护和更新 改善城市环境质量 完善城市功能 塑造城市景观 提升城 市品位 根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状 经南阳市建 设项目规划评审委员会研究确定 同意该区域居民安置小区的建设 1 3 2 开发商战略发展的需要 该项目是老城改造的一个组成部分 通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公 司在房地产市场的知名度 在一定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产 市场的竞争力 努力完成该项目可以给南阳市一个满意的答卷 在以后的贷款方面也 有一定程度的好处 1 41 4 主要技术经济指标主要技术经济指标 结合项目情况 本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位 拟 定了销售方案并进行财务评价 计算主要财务数据及财务评价指标如下表 表表 1 11 1 主要财务数据及评价指标表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位数量 0 财务数据 1 总投资万元 11830 28 2 总销售收入万元 16492 75 3 销售税金及附加万元 907 10 4 利润总额万元 3550 57 5 所得税万元 544 20 6 税后利润万元 3006 37 1 51 5 结论结论 通过对项目多方面的技术经济分析论证 我们得出如下结论 一 市场销售前景良好 有建设的必要性 二 建设条件具备 满足项目建设的要求 三 设计方案技术经济指标合理 四 财务可行性研究结论可行 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 3 五 项目风险在可接受的限度内 1 61 6 研究工作的依据和范围研究工作的依据和范围 1 6 1 研究工作的依据 房地产开发项目经济评价方法 建设部 建标 2000 205 号 关于印发经济评估的通知 及附件 中国国际工程咨询公司 咨经 1998 11 号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委 建设部 计投资 1993 530 号 南阳市建设工程价格信息 民用建筑设计通则 住宅建筑设计通则 建筑设计防火规范 有关项目的基础资料 技术资料等 1 6 2 研究工作的范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定 本报告对项目概况 及必要性 内容与规模 设计方案 项目组织与实施进度计划 投标估算与资金筹措 售房盈亏平衡分析 敏感性分析等方面进行综合研究和分析 重点研究和论述项目建 设的必要性 内容和规模 投资估算和资金筹措 为项目的决策和实施提供可靠和准 确的论证 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 4 2 2 市场分析市场分析 本项目的市场分析将从宏观房地产市场 南阳房地产市场 周边竞争项目以及本 项目自身所具有的优势 劣势 投资机会和项目威胁等方面进行分析 最后对项目的 功能 目标群体 品牌形象和价格等进行初步定位 2 12 1 宏观房地产市场分析宏观房地产市场分析 2 1 1 经济环境分析 目前整体经济处最低时期 走势止跌已经成为大部分开发企业的共识 而有一部 分认为随着国家从 08 年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求 的一系列政策 并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现 对南阳房地产的发 展有一定程度的帮助 南阳楼市的发展相对东部沿海城市 其自身内部水分较少 基 本不存在泡沫 主要依靠当地的人口优势 以及购房者的理性购房 使其健康发展 2 1 2 社会环境分析 我国正全面建设现代化 加快实现小康社会 其中规划对房地产业提出了新的更 高要求 主要表现在 调整住房供应结构 重点发展普通商品住房和经济适用住房 严格控制大户型高档商品房 按照保障供给 稳定房价的原则加强对房地产市场的调 控 促进住房梯次消费等方面 提高行业的市场化程度 由此可见 房地产业仍是未 来国家发展的重要支柱产业之一 发展前景广阔 2 1 3 技术环境分析 进入21世纪以来 中国的科技发展战略开始发生转变 国民经济和社会发展 十 五 规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技 术跨越式发展的总体目标 强调要在 促进产业技术升级 和 提高科技持续创新能 力 两个层面进行战略部署 在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成 中国高技术产业的群体优势和新的比较优势 现代技术的发展给企业提供了一些机遇 技术的进步使企业可以通过利用新的生 产方法 新的生产工艺过程或新材料等各种途径 生产出高质量 高性能的产品 同 时也可能使得产品的成本大大降低 建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分 是房地产业发展的必然趋势 国家出台的一系列相关政策法规 促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑 节能新技术 保证房地产开发企业紧跟技术的脚步 接受新的开发理念 利用节能材 料提高企业的竞争力 以更好的满足消费者的需求 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 5 2 22 2 南阳房地产市场南阳房地产市场分析分析 2 2 1 南阳社会经济概况 农 业 南阳素有 中州粮仓 之称 是全国粮 棉 油 烟集中产地 正常年景 粮食总产约占全省 11 全国 1 棉花占全省 20 全国 4 油料占全省 13 全国 2 有 6 个县市区是国家商品粮 棉基地 3 个县市区为国家优质棉基地 南阳黄牛居全国 5 大优良品系之首 工 业 2007 年全年全部工业增加值 641 4 亿元 比上年增长 16 3 规模以上工 业增加值 351 32 亿元 增长 23 0 现已初步形成机械电子 石油 化工 冶金建材 纺织 医药和轻工食品等主要行业 拥有各类工业企业 13 万多家 天冠酒精集团 金 冠电气集团 普康制药集团 南阳纺织集团 新野棉纺集团 河南油田 乐凯胶片厂 等企业已进入全国 520 家主要企业行列 酒精 石油 胶片 中西药 纺织品 防爆 电机 卷烟 水泥 天然碱 汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置 4 家企业 入选 全国创新能力行业十强 6 家企业跻身全省工业百强 10 家企业荣获全省百 家优秀民营企业称号 2 个产品被评为 中国名牌 光电 电力 生物质能等产业开 始兴起 成为南阳工业新亮点 科技教育 南阳科技教育事业比较发达 拥有八所高等学校 十四所中等专业学 校 劳动力素质较高 南阳是中国农科院 中国林科院的科技示范市 综合实力 初步核算 2007 年全年生产总值 1406 57 亿元 比上年增长 13 1 其中 第一产业增加值 335 42 亿元 增长 6 0 第二产业增加值 714 78 亿元 增长 15 1 第三产业增加值 356 37 亿元 增长 16 2 人均生产总值 12991 元 比上年增 长 12 5 三次产业增加值占全市生产总值的比重为 23 9 50 8 和 25 3 第三产业 首次超过第一产业 实现了产业结构由 二一三 向 二三一 的演变 2 2 2 南阳房地产市场现状分析 一 南阳房地产市场现状 南阳房地产市场形成的时间较短 与传统行业相比 还不太成熟 行业发展 规范的政策法规不够健全 队伍比较新 驾驭行业发展的能 力还不太强 而周围环境复杂多变 经营成本高 风险大 抗灾御变的能力欠缺 稍 有闪失 一些开发公司就会败下阵来 从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐 当前 南阳市房地产的总体状况是 房地产投资规模持续快速增长 2001 年全年房地 产市场共投资 6 74 亿元 比 97 年增长了 2 57 倍 城区住房已基本告别短缺时代 由 卖方市场进入了买方市场 商品房销售价升量增 去年 房地产销售收入 5 47 亿元 比 97 年增长了 2 16 倍 平均房价为 947 元 m2 增长了 55 销量 57 76 万平方米 比 97 年增长了 1 04 倍 房地产业发展的理性化程度进一步提高 开发商鱼龙混杂 竞争不规则 整个市场已经进入了调整分化期 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 6 二 发展趋势目前开发商太多 在册的就有 116 家之多 还有相当数量挂靠正规 在册开发公司的 无名英雄 而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚 抱着 一本万利 的愿望 信心十足地进入南阳房地产市场 随着这次全国上下整顿和规 范房地产市场秩序活动的开展以及南阳房地产市场自身的规范发展 大多数小个劣势 企业将遭受灭顶之灾 陆续被淘汰出局 入世即将对房地产市场产生双面影响 加速 了房地产市场的两极分化 三 房地产行业的阶段性进步和市场的发育都要进行必要的调整和分化 当前南 阳房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化 一是市场的调整与分化 大众市场 与小众市场在各自的领域内竞相成长 二是政策的调整与分化 房地产行业政策继续 成熟化 趋同化 稳定化 标准化 三是 门槛 的调整与分化 政府将用新的技术 性 经济性 门槛 适度地限制开发商和引导规模化 引导消费者高水平生活 引导 开发商高水平竞争 2 2 3 市场价格特征分析 2008 年以来 南阳房地产市场运行态势良好 走势强劲 呈现出供销两旺的格局 房价稳中有升 其中多层普通住宅平均售价为 2000 2500 元 平方 但由于在建项目的 层次因为地段和配套的因素 销售价格相差很大 白河南的房价要比白河北的稍微便宜 一点 一般来说就是以白河为分界 白河以南现在的房价是南阳升值比较快的几个地 方之一 还有飞机场附近的地皮也会有个较大的上升幅度的 2 32 3 项目区域市场调研结果和分析结论项目区域市场调研结果和分析结论 2 3 1 周边市场总体状况分析 白河两岸是南阳市发展的重心 天山路是县城拆迁改造的重点区域 随着周边城 市公建和基础设施的完善 营造了良好的商业 生活 办公环境 吸引了大量企业商 家和城市居民入住 带动了区域房地产市场的繁荣 目前普通住宅的均价已经达到 2000 元 以上 处于南阳房地产市场的领导地位 同时 绝佳的地段成为进入南阳市 圈的快车道 进一步促进本区房地产的发展 2 3 2 周边竞争性楼盘分析 一 万正大公馆 万正大公馆是万正房地产开发的以公馆文化为背景的主题商住社区 位于南阳市 白河南岸 外部环境优越 交通便利 北临主干道长江路直通东西 西临嵩山路衔接 白河新桥 直抵解放广场 小区总用地面积 64064 平方米 建筑面积 98564 26 平方米 南阳母亲河白河臂弯轻轻一拦 将它悉心呵护 项目由多栋多层组成 主要户型以三 室二厅二卫为主力户型 销售平均价为 2400 元 左右 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 7 二 南阳鸿源小区住宅 鸿源小区住宅在南阳光武东路与独山大道交叉东北角 三室二厅二卫一阳 售价 2670 元 平方 三 万家园房 万家园地产十年一剑铸就 60 万 辉煌之作 傲立卧龙新行政中心 毗临大学城 交通 配套设施日臻完善 和众多居住项目共同撑起新的中心居住区 规划中北京路 白河大桥 2008 年将可飞架南北 一桥连通途 全新时尚阳光户型 97 二室二厅 138 三室两厅 157 四室两厅 销售平均价为 2700 元 2 42 4 项目的项目的 SWOTSWOT 分析分析 2 4 1 项目优势分析 一 项目地理位置优越 项目位于南阳市重建的核心地带 是未来城市发展的重心 随着政府加大旧城投 资力度以及南阳战略的实施 项目周边区域的发展潜力将越来越大 项目紧邻天山路 又靠近滨海路 环境优美 交通便利 二 项目周边良好的社会环境 本项目所在地属于南阳规划重建的核心位置 项目区域内有建立小学 花园酒店 等商业 教育配套设施 社会环境良好 三 开发商的知名度不断提升 泰安房地产开发有限公司在南阳阳成功开发了多个标志性楼盘 创造了多项荣誉 市场知名度不断提升 公司的品牌得到了广泛的认可 这些都为项目的开发和销售提 供了有利条件 2 4 2 项目劣势分析 从目前来看 项目的劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善 项目周边 作为拆迁开发用地 城市基础设施建设有待进一步的完善 建议开发商与新区城建部 门积极联系争取早日解决 2 4 3 项目机会分析 从宏观经济形势分析 本项目符合国家促进住房制度改革 加快住宅建设步伐的 住房政策 是旧城改造的重要组成部分 从公司角度出发有利于提高开发公司的知名 度 也为以后的项目打下良好的政府关系 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 8 2 52 5 市场分析结论及项目初步定位市场分析结论及项目初步定位 2 5 1 市场分析结论 综合以上的市场分析 可以得出以下结论 住宅市场供需两旺 稳中有升 消费 者需求理念有所变化 更加关注住宅的品质 中档价位的住宅市场供给量与需求量之 间仍有足够大的市场空间 本项目自身优势较为明显 在所处市场环境中的机会大于 威胁 区域整体开发的进展会更加突显本项目的价值 市场前景乐观 项目开发应本着超前 实用 创造 舒适的原则 把 人性化 绿色建筑 节能建筑 等一些先进的开发理念融为一体 全面提升社区品质 开创生活新概念 2 5 2 项目的功能定位 本项目是商品住宅小区 在满足居住功能的前提下 结合一期开发的成功经验 提出项目的功能定位如下 一 营造良好的小区环境 实现人与自然的融合 建立一个舒适的 和谐的 健 康的 可持续发展的高品质家园 二 为业主提供一个安全 恬静 温馨的居住生活空间 促进邻里关系 三 建立方便快捷 完善的智能化系统 为业主提供全方位的便利服务 构建和 谐的居住小区 2 5 3 项目的目标市场定位 根据市场的需要 充分利用项目在地理位置 自然条件 文化氛围等方面的天然 优势 借助 和谐社区 节能社区 等新理念的推广 创造出产品的差异性 进 而确定项目的市场目标客户群体如下 一 南阳的中高收入阶层 二 有意在此二次置业的周边城市富足人群 三 有意对房地产进行保值 增值的外地投资者 该项目地理位置确实很好 因此该项目具有开发的价值 2 5 4 项目的初步价格定位 本项目在对近期相似楼盘进行调研 以确定项目价格的初步范围 根据市场调研 结果 本项目的价格初步定为 高层2600元 参考区域内的同类物业 商铺价格 初步定为4500元 左右 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 9 3 3 项目的建设条件项目的建设条件 项目建设条件包括项目建设自然条件 项目建设用地条件以及项目建设的市政配 套条件等 3 13 1 项目建设自然条件项目建设自然条件 南阳市属北亚热带季风区大陆性气候 由于地理位置和地形的影响 气候时空分 布比较复杂 年际变化较大 立体气候明显 主要气候数据如下 年平均气温 16 1 冬季平均最冷月平均气温 14 2 夏季最热月平均气温为 27 5 年均降水总量 895 5 毫米 年最大降水量 1753 毫米 平均相对湿度 67 日照时数年平均 2017 小时 无霜日年平均 262 2 天 主导风向 W N 多年平均风速 2 1m s 根据 中国地震烈度区划图 1990 该区地地震基本烈度为 VII 度 3 23 2 项目建设用地条件项目建设用地条件 项目位于南阳市天山路与大屯南路交叉口东北角 东到区间道 西到空地 北到空 地 南到天山路 项目总用地面积 25271 9 平方 37 8 亩 实际用地面积 18675 2 平方米 28 0 亩 代征道路面积 6596 7 平方米 9 8 亩 项目周围拥有较好的环境 拥有充足的水源 有助项目的开展 3 33 3 项目市政配套条件项目市政配套条件 网络 家庭综合布线系统 高标准宽带信息网络 电话通讯 小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由电信公司配合设计实施 天然气 小区天然气管线 将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施 道路 本项目邻近城市主干道天山路 供电 小区供电管线 将在施工图设计后期由供电局配合设计实施 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 10 排水 驳接城市专用的排水道 供水 小区供水管线 将在施工图设计后期由供水局配合设计实施 4 4 项目的规划设计方案项目的规划设计方案 建立小区的规划设计方案从设计指导思想 总平面设计 建筑设计 专项设计等 几个方面进行说明 最后对设计方案的技术经济指标进行阐述 4 14 1 规划设计方案的指导思想规划设计方案的指导思想 建立小区项目是本着 以人为本 的设计思想和 科学地产 适宜栖居 的开发 理念进行项目的规划设计 一 以人为本的原则 坚持以人为核心 以科学化的技术设计体现人性化设计的 科学地产 创造舒适优美的居住环境 二 可持续发展的原则 坚持可持续发展的思想 追求人与自然 建筑与环境的 相互交融 以及住宅形式与居住内涵的高度统一 三 整体规划原则 小区的规划严格按照南阳市城总体规划和拆迁规划的要求进 行规划设计 四 协调的原则 项目的设计过程中 兼顾与周边区域的衔接 力求在保持总体 和谐的同时突出单体个性 五 建筑节能的原则 节能是未来住宅设计发展的必然方向 项目在考虑日照 通风等要求的前提下 通过建筑形式及景观布置调节室内外环境 通过选择新材料 新工艺等措施降低住宅的能源消耗 4 24 2 总体设计思路总体设计思路 根据设计规划的思路 以项目中心景观为核心 分组团进行规划 各栋单体建筑 平行布局 在空间营构上 力求构筑人性化生态空间 发掘园林艺术适合人居的精华 要素 体现和谐与自然 构成一座精雕细琢的精品 4 2 1 设计理念 建立小区摒弃传统的建筑风格 采用高层 低密度式布局 公共空间充足 环境 优美和谐 充足的绿地隔离了外界的纷扰 这里的安静闲适是新城市生活的代表 展 现了人类对环境 健康 轻松 闲适的诗意居住的追求 创造一种舒适感和满足感 强调社会与自然 人文历史等关系的完美和谐 4 2 2 环境景观 景观设计作为社区主要特色的体现 同时也是居民室外活动的场地形态 它的设 计直接影响到项目的整体形象 本项目景观设计以贴近自然 享受生活为出发点 提 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 11 供开敞流动的空间感和通透的景观面 项目绿化率达 31 一 规模大 每栋楼前有绿地空间 给居民提供经常使用的公共场所 二 首层住户均设落地窗 且窗前都有室外小花院 减少了外部干扰 大多数住 户能够看到中心花园的景观 多数居民到达中心花园的路程最短 三 考虑细致周到 重视每一个细微之处 考虑不同年龄居民的不同需求 真正 做到 想客户所想 四 宅间绿地相对幽静 为居民提供良好的居住环境和休闲 活动 散步 交往 空间 在不同宅间的景观要分别采用不同特色的园林景观设计 使其具有识别性 4 2 3 道路交通体系规划 一 道路设计原则 便捷性原则 主干道尽量直达 次干道尽量靠近景观区 舒适性原则 道路与环 境相结合 二 交通体系设计 居住区道路按照三级路网系统布置 在保证内外交通联系便利 顺畅的前提下 创造适度的人车分流交通系统 其中 主干道路宽 9 米 次干道 6 米 宅前小路 3 米 在整个小区规划中设一主入口 一个次入口 使小区的交通更便捷美观 三 停车场地 考虑到小区规模不大 选择在 1 号 2 号楼后 商场前和 3 号楼前设置临时停车场 1 号 2 号楼和商场下设置地下停车场 地上 85 个车位 地下 322 个车位 车子放置 采取就近原则 力求对居民生活影响最小 4 2 4 公建配套 从项目整体出发 按国家有关政策及设计规范要求 建立小区项目的公建配套设 施完善 主要有物业管理中心 商业服务设施等 各项成熟的配套设施在为客户提供 良好服务的同时 也解除了他们的后顾之忧 4 2 5 住宅类型 根据市场需求的调查 针对人们普遍喜欢的楼型 同时依照小区原有的地形地貌 方案中选择以高层为主 住宅所有户型设计均考虑到自然通风 创造良好的室内气候 依据人的生活模式 以起居室为中心 做到公私 污洁 闹静分区 厅 房朝向均以 景观视线为主 还要注意管线的隐蔽设计 各种户型均设计了相应配套的储藏空间 并优化住宅阳台 露台设计 4 2 6 户型设计 在考虑周边同类项目销售情况和当前的市场发展趋势下 可以看出在现有产品结 构下追求 高品质 成为客户购买的特点 给予此项目我们将高层定位在三房二厅 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 12 4 2 7 专项设计 一 保安监控系统 小区设保安中心 内设监控制主机及相关设备 实行 24 小时监控 小区各出口处 设防盗探测器 小区主要出入口 车库 走廊 电梯轿箱等安装摄像机 采用半球形 吸顶安装 既有隐蔽性 又有装饰性 采用多画面分割器 可以更多的显示 记录 回放图像 公寓楼设置用户平台 将防盗 防火 防煤气泄露 对讲信号等通过用户 平台传送至管理中心 二 交通及停车场管理系统 停车管理 是针对建设安全文明小区的需要 以物业小区内的停车场智能化管理 为目标 以达到停车用户进出方便 快捷 安全 物业公司管理科学高效 服务优质 文明的目的 对提高物业管理公司的管理层次和综合服务水平方面将起重要的作用 停车场管理系统采用自动化系统 用于停车场内车况的监测 车辆的服务管理 场内 环境状况监视 计时计费管理等 并在东道出入口设读卡机和栏杆机 入口处和机房 内设有空位数量显示 4 34 3 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 表表 4 14 1 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 序号项目名称单位建设规模 1 总用地面积亩 37 8 2 总建筑面积平方米 65433 2 1 地上平方米 60408 2 2 地下平方米 5025 2 3 商业建筑面积平方米 4425 2 4 公共建筑面积平方米 208 3 建筑密度 19 8 4 容积率 2 6 5 绿化率 31 6 总停车位辆 407 7 地面停车位辆 85 8 地下停车位辆 322 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 13 9 集中绿化面积平方米 867 5 5 项目的实施进度安排项目的实施进度安排 5 15 1 项目进度安排依据项目进度安排依据 一 建筑安装工程工期定额 二 建立小区项目初步规划 5 25 2 项目实施的进度安排项目实施的进度安排 根据本项目的结构类型和建筑面积查 建筑安装工程工期定额 拟确定本项目 的工期为两年半 具体采用同时启动开发的方案 同时建设 1 2 3 号住宅楼 最后完成商业楼和 室外配套工程 表表5 15 1 项目实施进度横道图项目实施进度横道图 季度 工程名称 第一年 1 第一年 2 第一年 3 第一年 4 第二年 1 第二年 2 第二年 3 第二年 4 第三年 1 第三年 2 前期工 程 基础工 程 主体工 程 装修工 程 室外工 程 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 14 6 6 项目初步营销方案策划项目初步营销方案策划 综合考虑目前房地产市场的竞争情况及开发商的营销能力 借鉴同类项目成功的 营销经验 本项目采用代理营销的模式 由开发商委托代理商开展项目的整体营销 6 16 1 营销理念营销理念 在营销过程中 倡导以品牌为先导 以工程为基础 以策划为主导 以营销为龙 头 以管理为动力 以服务为手段 以效益为目标 开展项目的营销工作 我们在售 房营销阶段采取知识营销 关系营销 社会营销 诚信营销等等 一 知识营销 知识营销指的是向大众传播新的科学技术以及它们对人们生活的影响 通过科普 宣传 让消费者不仅知其然 而且知其所以然 重新建立新的产品概念 进而使消费 者萌发对新产品的需要 达到拓宽市场的目的 随着知识经济时代的到来 知识成为 发展经济的资本 知识的积累和创新 成为促进经济增长的主要动力源 二 关系营销 当前业界流行的整合营销理论 实际上就是关系营销思想的体现 其营销主张重 视消费者导向 强调通过企业与消费者的双向沟通 建立长久的稳定的对应关系 在 市场上树立企业和品牌的竞争优势 在营销组合中 产品 定价 通路等营销变数都 可能被竞争者仿效甚至超越 唯独商品和品牌的价值难以替代 而这与消费者的认可 程度紧密相关 因此 开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略 必须充分研究 消费者需求 努力加强与消费者的沟通 注意关系营造 三 社会营销 社会营销观念主张 企业提供产品和服务 不仅要满足消费者的市场需求或短期 欲望 而且要符合消费者的长期利益 改善社会福利 企业若长期以来仅仅满足于按 市场需求组织生产和营销 而不注重社会效益的提高 必然会受到社会舆论的谴责 不利其社会形象的树立 最终影响到产品的销售和利润的获得 一部分开发商已经注 意到社会效益的重要性 将社会营销的观念贯穿于企业的整个开发过程 注重保护环 境 减少污染 为改善整个社会环境提供各种条件 走可持续发展之路 四 诚信营销 目前 虚假宣传已使购房者不太轻易相信楼盘广告 冲动型购房永远也成不了楼 市特征 而对物业这一支出巨大的消费品 购房者关心的不是概念新奇 而是房屋质 量过硬 产品物有所值 合同信守兑现 物业管理到家 在房地产业进入全面的整体 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 15 素质竞争的今天 开发商如果仅仅局限于推出一个新奇的概念 依靠某一简单要素去 争取客户 一旦概念失真 反而让购房者困惑和反感 让开发商失去口碑市场 另一 方面 当开发商在售房价格上 玩猫腻 在销售面积上 短斤少两 在位置表述 上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时 不可设想还能有效地吸引消费者 为此 开发 商必须树立诚信营销的经理理念 塑造出开发商的良好社会形象 6 26 2 项目营销策略项目营销策略 6 2 1 营销准备 一 市场气氛培养 建议在现阶段利用项目一期所营造的浓烈市场气氛 吸引买 家的关注 为项目推出时的销售打下良好市场基础 二 样板房展示 样板房是顾客对拟购房屋状况最直接最真实的体验 对唤起顾 客的购买欲望非常重要 所以样板房的设置要非常慎重 顾客心理 布局 质量 装 饰 外观 设备甚至色彩都要仔细研究 反复比较 力求突出优点 掩饰不足 三 楼盘正式推出仪式 可借助仪式向外部发布楼盘正式推出市场的信息 借助 大规模庆典仪式来吸引各传播媒介记者 还可邀请政府人士和社会知名人士参加 以 获得良好的社会宣传效果 6 2 2 销售策略 项目采用中开高走的手法入市 逐步走高 并留有升值空间 强调投资价值 以 此吸引投资与消费者 同时 根据不同的销售时期 制定不同的价格和营销策略 该 项目大体上采用委托代理销售策略 网络销售策略 房地产销售策略之价格策略等等 一 委托代理销售策略 它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客 顾客经过代理商中间介绍来购买 物业的销售渠道方式 相对于直接销售模式 委托代理销售降低了开发商的风险 通 过代理商的服务性质 更易于把握市场机会 能更快地销售房产 二 网络销售策略 网络营销策略是利用现代电子商务的手段 实现房产的销售 与传统的销售策略 相比 网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本 可以实现零距离和全天候的服 务 更方便地和消费者沟通 可以树立房地产企业意识领先 服务全面 信息完备的 良好形象 有利于增加房地产企业的无形资产 有利于消除销售的地域性等优势 三 房地产销售策略之价格策略 一 房地产销售策略的总体价格策略 低价策略 进入新市场 对市场情况不很了解 需要树立口碑与品牌 入市时比 较轻松 容易进入 能较快地启动市场 高价策略 项目异质化程度高 市场环境好 短期操作项目 此法风险较大 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 16 中价策略 拥有一定市场占有率及品牌基础 对利润水平要求高 平稳销售的项 目 低开高走定价策略 适合期房阶段 开盘时低于消费者心理价格 容易聚集人气 如郊区或超大盘 实现快速销售 支持财务指标 高开低走定价策略 以高价开盘销售 可以实现开盘较高的利润水平 提高楼盘 的品质 但可能影响销售的速度 阻碍开盘旺销 会经受严峻的市场考验 带来一定 的风险 同时如果价格降低 将损害前期客户的信心 对品牌形象不利 稳定价格策略 指楼盘的售价始终保持相对稳定 既不大幅提价 也不大幅降价 二 房地产销售策略要结合全面预算管理的价格调整 为实现开盘的操作要求 开盘阶段的住宅产品大部分销售 在全盘要实现较高的 利润水平 所以开盘当月均价指标达到全盘利润率要求 计划均价为全盘均价 根据 这一目标销售体系制定综合的推广计划及销售口径 产品热销阶段 为保证持续旺销 并获得超额利润水平 当月的预计均价将会向 上调整 为实现当月利润水平 相应价格体系及销售口径会做相应调整 清盘阶段 保证实现基本利润水平 价格为可实现基本利润率或是成本价格 在 价格允许的前提下推出相应的优惠政策 折扣等 6 2 3 促销方式 促销方式是保证项目营销工作更加顺利进行的重要手段 针对本项目的具体特色 采用如下的促销策略 一 媒体宣传 一 报纸 作为房地产广告主要媒体 起效快 影响广泛 购房者习惯性查询 效果消减速度快 故应安排较为稳定的发布周期 建议在咸阳 泾阳的主要报纸上刊 登楼盘的硬性指标和销售信息以及宣传项目品质的软文 二 电视 适合大中型规模项目或开发商品牌形象树立 现房形象展示等 针 对本项目 建议采用如下措施 PR活动 新闻发布会 开发商专访等新闻报道 产品 详细介绍 3D动画房地产专题播出 三 户外广告 建议本项目在试销期开始前两个月在南阳市城主干道 大型广 场 公交车站及工业密集区必经路旁树立大型的室外广告 宣传本项目特色 形象 及开盘预告等 四 广播 适合配合报纸 电视等主流媒体 进行长期形象的建立 也可在黄 金栏目播发短期性的活动公告 促销措施 五 印刷宣传品 作为房地产主要宣传载体 起效快 效果直接 成本低廉 作用全面 适应性强 主要用于接待中心陈列 赠送客户 适应场所陈列 酒店大堂 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 17 餐饮娱乐场所阅览架 展会等 行销员布点派发 促销活动配合发放等 二 其他促销方式 一 人员推销 变坐销为主动销售 可以让销售人员直接到潜在客户门上推销 本公司物业 通过问答形式排除客户疑虑 再通过探测 诱导打开客户心理障碍 二 营业推广 将物业按时交付顾客 打消客户买房的疑虑 在客户购买期房 时 请权威机构 银行 公证处等 进行担保或公证以确保公司的信誉 尽可能的消 除客户购房时的 怕 的心理 三 公关促销 单纯性推销会使客户产生一种逆反心理 因此可以在工程开工 主体封顶及竣工时酌情邀请市政府 房产局 市建委 规划局 商贸委 报社 电台 负责人等社会名流前来参加典礼 将消息以新闻的形式发布 产生一种名人效应 6 36 3 价格定位价格定位 6 3 1 多层住宅价格确定 根据南阳市住宅的出售价格 同时考虑综合因素 确定该项目的房价为 2600 元 6 3 2 商铺价格确定 根据周边商铺的出售价格 同时考虑区域市场因素 确定本项目的商铺价格为 4500 元 6 46 4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划销售面积实现计划及销售收入回笼计划 在树立了营销理念 明确了销售对象 制定了具体的销售方式以及促销策略的基 础上 可以拟定项目的销售期为四年 同时 我们在拟定销售面积实现计划时 充分考虑规避风险因素 力求使拟定的 销售面积实现计划与实际销售情况接近 销售收入实现计划表 见附表见附表4 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 18 7 项目的总投资估算项目的总投资估算 7 17 1 项目总投资估算的依据项目总投资估算的依据 一 投资项目可行性研究报告 计办投资 2002 15 号 二 投资项目经济咨询评估指南 咨经 1998 11 号 三 全国统一安装工程预算定额 四 河南省建筑安装工程费用定额 五 河南省建筑装饰工程综合基价 2002 豫建设标 2002 66 号 六 规划设计方案 七 类似工程的相关造价费用水平 八 国家配套的相关文件等 7 27 2 项目总投资估算的原则项目总投资估算的原则 一 项目投资估算尽可能反映项目的实际情况的原则 二 项目总投资估算尽量符合节约的原则 三 项目总投资估算尽量符合安全的原则 四 项目总投资估算尽量符合各项规范的原则 五 项目总投资估算尽量符合合理性原则 六 项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目 在预备费中考虑 7 37 3 项目总投资估算项目总投资估算 项目的总投资包括土地成本 政府规费 基础设施及配套费 建筑工程费 前期物业费 建设监理费 建设管理费 建设预备费 财务费用 营销费用等 等 总投资为 11830 28 万元 土地增值税见下表 表表 7 17 1 土地增值税表土地增值税表 单位 万元 序号项目 增值费 率 计费基础 2010 10 2011 40 2012 40 2013 10 1 住宅 1 销售收入 14 50585814 50 2 商铺 3 销售收入 5 97723 9023 905 97 3 合计 20 4781 9081 9020 47 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 19 表表 7 27 2 投资估算表投资估算表 单位 万元 项目名称投资总额 万元 单位成本 元 平方米 土地成本 719 76110 政府规费 719 76110 基础设施及配套费 654 33100 建筑工程费 9160 621400 前期物业费 19 633 建设监理费 98 1515 建设管理费 98 1515 建设预备费 65 4310 财务费用 196 3030 营销费用 98 1515 总成本 11830 281808 土地成本包括土地转让成本及拆迁包干费用 前期费用包括文物钻探费 勘察设计费用 绿化管理费 施工图审查费 消防审查费 招标费用等 建筑 工程费用包括建筑装饰工程 给排水工程 采暖工程 电器智能系统工程及室 外配套工程不包括政策规定的其他费用 7 47 4 项目总投资的资金来源项目总投资的资金来源 本项目资金来源全部自筹解决 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 20 8 8 项目财务评价项目财务评价 本项目的财务评价主要对项目的财务盈利能力项目的不确定性两个方面进 行分析 以确定项目在财务上是否可行 8 18 1 财务评价基础数据的测算财务评价基础数据的测算 一 基准收益率的确定 基准收益率考虑到资金成本 机会成本 投资风险 通货膨胀 资金限制 等影响因素影响 确定为 15 季度内部收益率 3 56 二 销售收入估算 本项目建筑面积为 65433 平方米 其中商业面积 4425 平方米 住宅 55775 平方米 公共面积 208 平方米 销售收入 16492 75 万元 见附表见附表 2 2 税金及附加 907 10 万元 见附表见附表 2 2 三 售房计划 本项目销售期为四年 从开始施工就进行预销售 第一年 10 第二年 40 第三年 40 第四年 10 四 取费说明 一 所得税按销售收入的 3 3 计取 二 土地增值税 住宅按销售收入的 1 计取 商铺按销售收入的 3 计取 三 销售税金及附加 营业税按销售收入的 5 计取 城市维护建设税和 教育附加费分别占营业税的 7 和 3 8 28 2 财务盈利能力分析财务盈利能力分析 项目投资财务盈利能力分析属于融资前分析 从项目投资总获利能力角度 考察项目方案设计的合理性 根据需要 可从所得税前和 或 所得税后两个 角度进行分析 计算所得税前和 或 所得税后财务指标 进行项目投资财务盈利能力分析 首先要对营业收入 建设投资 经营成 本 相关税费和流动资金等现金流量进行识别与预测 考察整个计算期内的现 金流入和现金流出 本项目一共投资 13486 38 万元 总收入 16492 75 万元 利润总额 3006 37 万元 见附表见附表 4 4 项目现金流量表 见附表见附表 4 4 根据该表计算的评价指标 项目内部收益率 39 38 财务净现值 基准收 益率为 15 为 1279 27 万元 静态投资回收期为 2 547 年 见附表见附表 4 4 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告 方案一 21 9 9 不确定分析不确定分析 不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影 响所进行的研究和估计 它是决策分析中常用的一种方法 通过该分析可以尽 量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响 预测项目投资对某些不可预见 的政治与经济风险的抗冲击能力 从而证明项目投资的可靠性和稳定性 避免 投产后不能获得预期的利润和收益 以致使企业亏损 本项目的不确定性分析 包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析 由于不确定因素变化对项目投资效益影响程度的分析与计算 通过该分析 可以尽