房地产评估报告模板(已拆除房屋免勘评估类)250.doc

房地产拆迁估价报告估 价 项 目 名 称：广州市*30号商业用房委 托 人：？公司估 价 机 构：深圳市*房地产估价顾问有限公司注册房地产估价师：估价作业日期：2009.12.142009.12.19估价报告编号：评字第？号 目 录一、致委托方函3二、房地产评估结果明细表4三、估价师声明5四、估价的假设和限制条件6五、房地产估价结果报告71、委托方72、估价方73、估价对象74、估价目的85、估价时点86、价值类型87、估价依据98、估价原则99、估价方法910、估价结果1011、估价作业日期1012、估价报告应用的有效期1013、估价人员10六、估价技术报告111、估价对象实物状况描述与分析112、估价对象权益状况描述与分析113、估价对象区位状况描述与分析114、市场背景描述与分析125、最高最佳利用分析126、估价方法适用性分析127、估价测算过程（以首层为例作详细说明）138、估价结果确定15七、附件(清单及复印件)16一、致委托方函？：承蒙委托，我公司对广州市*30号商业用房的市场价值进行估价，目的是为委托方与拆迁人协商确定补偿费金额而提供参考意见。本公司根据估价目的,遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，运用市场法和收益法,在实地勘察（已拆除现场）和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价人员的经验以及对影响房地产价格因素的分析，最终确定广州市*30号商业用房，评估建筑面积181.6312平方米，自用地面积90.8156平方米，在估价时点2002年9月1日的市场价值为：人民币贰佰壹拾伍万玖仟陆佰元整（215.96万元）。详见房地产评估结果明细表。 估价方法定代表人 深圳*房地产估价顾问有限公司广州分公司(或负责人)签章： 年 月 日 年 月 日重要提示:本报告正文共？页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读,以免使用不当、造成失误。二、房地产评估结果明细表序号委估物业名称、地址、房号权证编号建筑面积（M2）共（自）用地面积（M2）结构形式及总层数竣工年月用途评估单价(元/M2)评估价值(元)备注1广州市*30号房产登记号:北纸字1594号，房地产证，权证号码：20363181.631290.8156双木,2层约40、50年代商业11890215.96三、估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员宋留强已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象的地质条件进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。本估价报告由广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司负责解释参加本次估价的工作人员参加本次估价的注册房地产估价师签名：估价师姓名注册证书号签 字注册房地产估价师(签章):年月日四、估价的假设和限制条件1、本估价报告仅适用于委托方用于特定的估价目的，未经估价方和委托方许可，不得用作其他用途或对外公开。2、本估价的一切取价均以估价时点有效的标准为准，未考虑未来影响房地产价格因素的可能变化，因此，随着时间的推移，如果以后估价对象，或本地区房地产政策以及房地产市场发生大的变化，则估价结果应作相应调整。3、本估价值基于现时的公开市场价值，其假设前提条件是:房地产市场是完全市场；市场状态基本不变；正常交易。因此,一般而言,本估价值非现时在建工程价值且与将来可能出现的强制处理、快速变现等特殊交易的成交价是不相同的。4、本报告的有效性依赖于委托方所提供的有关法律文件、估价资料的真实性和合法性，因此，在使用本报告时，必须向政府有关部门加以核实、确认；若有不实，则须重新估价调整，以免造成损失。5、根据委托方（委托方承诺函）要求，估价时点为2002年9月1日。6、由于估价对象已经灭失，根据委托方及有关方面的要求，本次评估对估价对象2002年时状况实行免勘评估。7、估价对象土地出让金缴纳情况及土地使用年限出让情况不明，本次评估是按产权完整（在估价时点，土地按商业用途尚可使用40年）进行评估。8、本估价值除已载明的以外，是按产权完整,概不附带任何可影响价值之牵连、限制及开销，未受他项权利约束，可在公开市场上自由转让来估的。五、房地产估价结果报告1、委托方？2、估价方3、估价对象（1）估价对象实体状况；估价对象位于广州市*30号，原为双隅（双木）结构2层建筑物，建设于上世纪40、50年代，总建筑面积181.6312平方米，上下两层各90.8156平方米。现该建筑物已经于被拆迁，并北开发商的临时门面“*临时30号”所代替，内部装修不详，根据结构形式及了解，应为简单装修。（2）估价对象权益状况：估价对象的权属人原为徐广镜，1949年08月向关恕卿购买取得，房屋用途为商业，产别为经租房，未缴纳土地出让金。根据（2007）穗证内字第0874号公证书，该房屋权属人为卢苏贞。（3）估价对象区位状况：估价对象位于越秀区，越秀区是广州市最古老的中心城区，广州近代4个商业中心，有3个在越秀区内，即北京路、中山五路、解放中四牌楼、长提人民南路。改革开放以来，辖内多条各具特色的商业街先后形成。目前，北京路、中山五路一带已成为广州市最繁华的一个商贸中心和古城文化旅游区；环市东国际中央商务区内写字楼云集，人流、物流、资金流和信息流高度密集，形成具有特色的“总部经济”，成为华南地区对外开放的重要窗口；流花区域、海印商业区也成为广州市新的商业繁华地带。2007年1-9月累计，越秀区实现地区生产总值833.52亿元，社会消费品零售总额382.72亿元，商品销售总额2662.82亿元，各项指标均名列市属各区前茅，商贸中心地位凸显，成为广州市的经济强区。估价对象位于*，靠近中山六路，与中山六路交叉点仅有十几米距离，靠近地铁一号线西门口站，交通非常便利。向东为中山五路，向西为中山八路，均为越秀区传统的商业区，附近商业气氛浓厚；门面对面为珠海特区大酒店，附近有越发大厦、捷泰广场、区少儿体校、六榕寺、光孝寺、等众多文体、市政配套设施，生活方便，配套设施完善。4、估价目的为委托方确定被拆迁房屋的货币补偿金额提供委托房地产的市场价值参考意见。5、估价时点二00九年？月？日。6、价值类型估价对象在估价时点符合估价的假设和限制条件的市场价值。7、估价依据1、国家标准GBT50291-1999房地产估价规范2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、城市房屋拆迁管理条例；5、城市房屋拆迁估价指导意见；6、广东省房地产评估条例；7、广州市城市房屋拆迁管理办法；8、广州市城市房屋拆迁评估技术规范；9、广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则；10、本地区适用的其它相关房地产管理法规和规定；11、委托方提供的有关资料（见七、附件）；12、本公司估价人员所掌握和实地查勘搜集到的有关资料。8、估价原则评估遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则，以及公平原则和估价时点等公认估价原则，遵守独立性、客观性和科学性的工作原则。9、估价方法委估对象为商业用房，故采用市场比较法和收益法进行估价。估价技术思路是：市场比较法：通过了解、咨询市场信息选取近期类似房地产几宗交易案例或相关资料与委估对象进行比较，并对这些类似房地产的已知价格进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素等的修正，从而求出该委估房地产的市场价值。收益法：首先预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象的价值。在此基础上，根据估价目的，结合估价经验，确定合理估价值。运用两种方法，求出两个结果，再根据估价经验进行确定。10、估价结果经深入的调查分析，缜密的测算估算，我们最终确定广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路东和酒家承租部分），评估总建筑面积3863.40平方米，按产权完整，在估价时点2009年12月5日的市场价值为：人民币贰仟肆佰柒拾伍万零叁佰元整（2475.03万元）；评估明细详见房地产评估结果明细表。11、估价作业日期2009年？月21日2009年12月28日。12、估价报告应用的有效期自估价时点起计壹年，即2009年？月28日2010年12月27日。13、估价人员注册房地产估价师：审核人：参与估价人员：六、估价技术报告1、估价对象实物状况描述与分析估价对象位于广州市*30号，原为双隅（双木）结构2层建筑物，建设于上世纪40、50年代，总建筑面积181.6312平方米，上下两层各90.8156平方米。现该建筑物已经于被拆迁，并北开发商的临时门面“*临时30号”所代替，内部装修不详，根据结构形式及了解，应为简单装修。2、估价对象权益状况描述与分析估价对象的权属人原为徐广镜，1949年08月向关恕卿购买取得，房屋用途为商业，产别为经租房，未缴纳土地出让金。根据（2007）穗证内字第0874号公证书，该房屋权属人为卢苏贞。3、估价对象区位状况描述与分析估价对象位于越秀区，越秀区是广州市最古老的中心城区，广州近代4个商业中心，有3个在越秀区内，即北京路、中山五路、解放中四牌楼、长提人民南路。改革开放以来，辖内多条各具特色的商业街先后形成。目前，北京路、中山五路一带已成为广州市最繁华的一个商贸中心和古城文化旅游区；环市东国际中央商务区内写字楼云集，人流、物流、资金流和信息流高度密集，形成具有特色的“总部经济”，成为华南地区对外开放的重要窗口；流花区域、海印商业区也成为广州市新的商业繁华地带。2007年1-9月累计，越秀区实现地区生产总值833.52亿元，社会消费品零售总额382.72亿元，商品销售总额2662.82亿元，各项指标均名列市属各区前茅，商贸中心地位凸显，成为广州市的经济强区。估价对象位于*，靠近中山六路，与中山六路交叉点仅有十几米距离，靠近地铁一号线西门口站，交通非常便利。向东为中山五路，向西为中山八路，均为越秀区传统的商业区，附近商业气氛浓厚；门面对面为珠海特区大酒店，附近有越发大厦、捷泰广场、区少儿体校、六榕寺、光孝寺、等众多文体、市政配套设施，生活方便，配套设施完善。4、市场背景描述与分析从1999年开始，最近4年，广州GDP保持年增长率13左右的高速度，恩格尔系数达到40，反映广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是人们对居住的需求也在不断增长。总体环境向好，广州市房地产市场面临持续发展时期。房价整体平稳。随着广州南拓北进战略的实施，广州的房地产市场进入了一个新的发展阶段。5、最高最佳利用分析房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使估价 对象产生最高价值的使用。估价对象处在*，靠近中山六路，该区域属广州老城区传统商业区，商业气氛一直比较浓厚，因此，本次评估估价对象按商业法定用途符合房地产的最高最佳使用原则。6、估价方法适用性分析委估对象为商业用房，故采用市场比较法和收益法进行估价。估价技术思路是：市场比较法：通过了解、咨询市场信息选取近期类似房地产几宗交易案例或相关资料与委估对象进行比较，并对这些类似房地产的已知价格进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素等的修正，从而求出该委估房地产的市场价值。收益法：首先预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象的价值。在此基础上，根据估价目的，结合估价经验，确定合理估价值。运用两种方法，求出两个结果，再根据估价经验进行确定。7、估价测算过程（以首层为例作详细说明）A、用市场比较法进行估价通过深入调查和认真筛选，选定如下可比实例（如下表所示）：面积单位：平方米，成交（公告）价，单位：元/平方米实例实例名称坐落面积楼层公告年月装修标准结构形式及年代公告单价行政区地段地 址甲多宝华厦首层20号铺（路边铺）荔湾区多宝路27.64首层2002.05简单装修框架，02年24769乙龙津商贸大厦一楼（路边铺）荔湾区一德路7.90首层2002.07简单装修框架，98年19600丙荔湾广场D87A号首层商铺（场内铺）荔湾区德星路9号100.1首层2002.12毛坯框架，95年19990估价时点为2002年9月，由于过去时间过长，找当时类似双木结构商铺的成交或公告案例存在客观困难，所选取的商铺均为混凝土框架结构的商铺，故首先将案例公告单价按结构形式修正为可比价格。甲：24769*90%=22292元/平方米；乙：19600*90%=17460元/平方米；丙：19990*90%=17991元/平方米；确定多项修正系数后，应用市场比较法作如下测算：市场比较法计算公式(精细)比准价格P=可比价格J*100/(100+u)*(100+v)/100*100/(100+x)*100/(100+y) 案例 项目 A（甲）B（乙）C（丙）备 注可比价格J22292 17640 17991 交易情况修正u555交易日期修正v000区域因素修正x2.0 -1.0 2.0 x=sum(x1:x6)1.地段、距离市中心x10022.繁华程度x21013.交通通达程度x30-1-24.商业氛围x41015.商服公建配套设施x50006.其它因素x6个别因素修正y10.0 9.0 -3.0 y=sum(y1:y6)1.临路状况y100-72.成新,使用年限y29753.装修,设施设备y30004.布局、宽深比y412-15.工程质量y50006.其它因素y6000权数(总和=100%）33.3%33.4%33.3%比准价格P18922 15569 17318 估价值 V=17268 根据计算数据以及委估对象的特点，结合估价人员的经验，综合计算，用市场比较法求得估价对象首层的单价为17268元/平方米。B、用收益法进行估价对2002年周围商铺的出租情况进行了了解，经调查，荔湾区逢源路某首层商铺2002年第二季度公告出租单价为187.5元/平方米；荔湾区人民中路某首层商铺2002年第一季度公告出租单价为185.5元/平方米；荔湾区文昌北路某首层商铺2002年第四季度公告出租单价为136元/平方米；根据周边商铺的出租情况，确定估价对象首层的客观月租金为120元/平方米，年递增收益按0.5%计算，确定各项系数后，按下表计算估价对象首层的单价。收益还原法A年净收益。一般可取:A=A0-B-C-D-E-F-G-H a=120.0 其中：A0为年有效毛收入。BE为营运成本、费用。F、H税、利。应按出租型和经营型（商业、生产）两类来确定：0.0% 1、出租型x=8.3% A0=A1+A2+A3+A4，其中：A1=a*12*(1-x),a2=0.00 A3=（i/12）a3A1=i/12*a3*a*12*(1-x),a3=2.00 a为月潜在毛收入，可用市场法来求。x为空置率，与物业的使a4=用性质有关, i为存款年利率，a3*a为押金，A2=a2*12*(1-x),a2为i=1.98%月管理费收入，A4=12*a4,a4为上述以外其它月收入, 故: A0=(1