辽宁省存量商业用房评估技术标准

辽宁省存量商业用房评估技术标准（基本模版）辽宁省地方税务局二一二年三月辽宁省存量房（商业用房）交易价格估价技术标准（试行）第一章 总则第一条 为规范存量房交易税收管理，充分发挥税收职能作用，促进房地产税收的健康发展。根据财政部 国家税务总局有关要求和国家税务总局关于存量房评估推广工作部署的说明及辽宁省存量商业用房交易价格评估工作实施方案的要求，参照房地产估价规范（GB/T50291-1999）、城镇土地估价规程及房地产法律、法规制定本技术标准。第二条 存量房评估技术标准的制定应符合科学性、规范性、可操作性、可推广性、实用性和统一性的原则要求。第三条 本存量房评估技术标准适用于辽宁省存量房（商业用房）交易价格申报估价。“存量房评估”这个概念的全称是“应用房地产批量估价技术评估存量房交易价格申报质量”，简称“存量房评估”。第二章 存量房评估基本标准第四条 存量房评估遵循合法、统一、公平兼效率的原则。遵循合法原则,要求存量房评估所需的应税房地产基础数据来源于具有法律效力的证件或资料。遵循统一原则, 要求申报价格估价结果应是应税房地产在统一存量房评估时点的客观合理价值。遵循公平兼效率的原则，要求估价时，应注重主要因素对房地产交易申报价格的影响，如房地产所在的区位、结构、用途和建筑成新等，以保证总体公平；同时可适当忽略一些微小的个性差异，以提高估价效率，降低征税成本。第五条 估价方式以市场法理论为基础，以计算机手段为依托，采用批量估价为主，个案估价为补充的方式进行。第六条 存量房评估结果的货币单位精确到人民币元。第七条 价值标准不考虑估价所涉及房地产在估价时点所受抵押、抵债等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；也不考虑出让情形以外土地权益状态、取得土地方式及土地年限对其价格的影响。第八条 房地产申报价格批量估价时，原则上不考虑室内装修。第九条 例外处理。对极少数具有特殊情况而且价值量庞大的房地产和存量房评估结果与实际可比价值相差较大且有失公允的，可由纳税人申请并经批准后，聘请专业房地产评估机构进行个案存量房交易价格评估，评估结果经税务机关认定后真实有效。与实际可比价值相差较大是指存量房评估结果较同期同类房地产市场价值比率离差大于10%，或影响价值超过10万元的。第三章 市场法商业用房申报价格估价第十条 适用范围市场法的适用对象是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似的房地产交易实例的房地产。结合同一地区的房地产交易情况，以建成的居住小区中包含的商业用房或专门建设的商业用房适用批量市场法估价。对于商业用房，依据国家税务总局关于存量房评估推广工作部署的说明第四条第二款第二项的表述是“将适宜应用市场法估价的商业存量房纳入评估范围”。本标准所指的商业用房，是指房产部门发放的房屋所有权证上注明为商业用途的房地产，主要包括街路（巷）用于各种商业经营用途的房地产或其他地点的同类房地产，但不包括单独的、规模较大或国家法律、法规要求其转让时房屋、土地必须分别评估的商业用房。各市在充分调查的基础上可以对适宜应用市场法估价的商业用房进行列举，以建筑形式或建筑规模（面积）或其他标准为区分形式。能够办理房屋所有权证的车库和可以分割出售的写字楼列入存量住房评估范围。在对存量住房界面和修正情况进行修改完善后实际应用。第十一条 估价原理市场法是应用替代原理，通过市场上类似房地产的正常成交价格来推断估价对象价值的方法。整体评估房地产的价值，不单独考虑土地的价值。本技术标准要求对于存量商业用房交易价格的评估采用间接比较法，即应用标准房价值进行替代评估。在具体划定范围内（指房屋小区下面的某一具体路线）把实际交易的存量商业用房价格或没有实际交易的存量商业用房按照市场法规则设定一个标准房价格。第十二条 运用市场法进行存量商业用房评估分区原则按照分区范围的大小可以区分为房产区域、房产小区。（一）房产区域是在县（区）范围内划分的若干较大区域，其名称可以由税务机关按照地标命名，或者直接按照一定顺序表述为第#房产区域，每一个房产区域在具体县（区）内对应一个三位数字唯一编号。命名格式，可以使用汉字、数字和如下字符括号（）、下间隔符-、中间隔符、顿号的形式。但为了方便录入和查询应该尽量采用汉字、数字的形式。商业用房可以整合进入原来住宅房产区域，也可以重新设置房产区域。以下房产小区的划分也依此原则。（二）房产小区是在房产区域下划分的具有相同或类似房地产的较小区域，其名称可以按照房屋在销售时使用的商品名，如：梦想家园商业网点、河畔阳光城商业网点、太原街食品一条街等。每一个房产小区在房产区域中对应一个三位数字唯一编号。1、对于独立的、有名称的建成房产小区，直接按其名称命名，楼房排序遵循其原有的顺序。2、对于非独立的、无统一名称的住宅小区，选取影响大、规模大的房屋名称对该房产小区命名。对于非独立的、无统一名称的住宅小区内楼房排序可以遵循由南至北、由东至西的原则，单元号排序遵循由左至右的原则，对于侧楼依据主楼顺序号或单独排列。3、房产小区要掌握所有楼（幢）数量及排序。对于非独立的、无统一名称的住宅小区要绘制楼房排序平面图，详细标注楼房排序等信息，为确定楼幢号提供依据。4、房地产评估机构对于房产小区、房产区域要制作对应名册和电子表格。标准格式：第#房产区域、某某房产小区依次排列完毕，与房屋地址等信息一起列入Excel表格，利用Excel表格查询功能快速查询到某一具体地址的房地产所在的房产区域、房产小区名称及对应编号。（三）估价分区四至及路线分区四至是指东至、西至、南至、北至四个主要方向，每个方向标注面临的具体街（路）号码，不允许用#街（路）13号形式表述，只能是#街（路）1号、#街（路）2号、#街（路）3号的具体号码表述，以此类推。估价分区周边的路线（街路）上的点是具体的商业用房，具体一条路线（街路）被不同的行政县（区）、房产区域、房产小区分割成相连的线段。房产小区中具体一条路线（街路）上的线段可以按相同或相似房屋类别进行细致的估价分区。具体一条路线（街路）的名称严格按照地名办的命名填写。估价分区四至是正向、标准四边形的直接标注；非正向的偏向需要确定一个主要的面对方向，非标准四边形的三角形或多边形按其估价分区边界具体对应的街（路）号码表述。房产小区四至组成房产区域的四至范围网络，维护进入系统中进行房产小区编码，房产区域编码的判断、查询。四至没有具体街（路）名称的，按其对应的主要地标表述。对于房产小区四至、房产区域四至要制作对应四至名册和电子表格。标准格式：1、房产小区四至：东至具体街（路）号码、西至具体街（路）号码、南至具体街（路）号码、北至具体街（路）号码。2、房产小区四至具体街（路）号码组成房产区域四至网络。第十三条 运用市场法进行房地产价值估价的过程运用市场法进行房地产价值估价应按以下步骤进行：（一） 选取设定标准房案例。1、标准房案例与估价对象必须是在相同或相似小区内的相同房屋类别。2、标准房案例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同、相近并区分有无电梯。3、标准房案例的交易（设定）日期应在2年以内。4、 标准房案例的交易类型（以买卖形式为准）与估价对象的交易类型吻合，不吻合的以买卖交易形式为准。5、 标准房案例的成交价格应是正常设定的标准房价格或是能够修正为标准房价格的正常成交价格。（二） 建立可比价格基础选取设定标准房案例之后，对这些标准房案例的成交价格进行换算处理，以单位平方米售价（人民币元）为可比价格基础。面积为建筑面积平方米。（三）房地产价值修正1、市场交易情况修正由于选取的标准房案例均为按正常交易形式（买卖）设定的实例，所以不必考虑交易情况进行修正。2、交易日期修整在标准房案例的成交日期至存量房评估时点期间，房地产价格平稳，没有波动时，可不进行交易日期调整，当房地产价格上涨或下跌时，则可以按房地产价格指数进行交易日期调整。3、区域因素修正区域状况对房地产价格有影响的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度等影响房地产价值的因素。因选取的标准房案例与存量房评估对象在相同、相近小区内，繁华程度、交通便捷程度等因素是一致的。因此这一因素可以不予考虑。4、个别因素修正个别因素的调整内容比较多，对商业用房来说，主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布局、工程质量、楼层、面临景物、采光及朝向等。在同一存量房评估分区内，也有一些因素是不便于修正的。如房地产类别、交易类型和局部公共设施（电梯）等因素。如果不对其修正，就需要在存量房评估时选择与其相同类型的房地产交易案例。还有一些如内部设备、装修、格局等一些不普遍的因素，在对房价的影响无法总结出规律时，可以暂不作考虑。因此，对于划分足够细致的商业用房而言只需考虑楼层、面临景观、采光及朝向等增减值影响因素。（四） 求取房地产估价价值在计算房地产存量房评估价值时，采用修正、调整系数连乘的形式，对住宅的存量房评估价值求取，因为不考虑交易情况修正，可直接确定为：比准价格=标准房案例成交价格交易日期调整系数楼层调整系数朝向调整系数景观调整系数即：比准价格=标准房案例成交价格（1T%）（1R%）（1S%）（1X%）（1Y%）（1Z%）待估价对象最终比准价格的求取，采用简单算术平均方法，计算公式如下：、为n个修正、调整后的比准价格。具体的标准房案例个数为12个，因此，房地产估价值为12个比准价格的算术平均值。房地产估价值=最终比准价格待估价对象的建筑面积=VMV最终比准价格T%交易日期调整中从正常成交日期到存量房评估时点标准房案例价格涨跌的百分率R% 朝向调整系数S%楼层系数差X%面临景观(山)修正系数Y%面临景观(水)修正系数Z%其它因素修正M待估价对象的建筑面积以上修正系数是为完成公式的表述，具体应用时按照实际情况选择应用。第十四条 估价时点标准房的估价时点统一设定在2012年5月，即把调查的实际交易案例的交易价格依据一定评估规则调整为2012年5月的房屋价格；标准房的评估价格直接按照2012年5月时点确定。第四章 基本概念第十五条 公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。第十六条 公开市场价值公开市场价值是估价对象在一系列假设条件下最可能的交易价格。采用公开市场价值标准时，要求存量房评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。第十七条 类似房地产与存量房评估对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与存量房评估对象相同或相近的房地产。第十八条 同一供求圈与存量房评估对象具有替代关系、价格会