徐州SOHO新天地商业项目全程策划方案-56DOC.doc

目目 录录 第一部分第一部分 徐州市商业发展背景分析徐州市商业发展背景分析 1 一 市情概况 1 二 宏观经济概况 2 第二部分第二部分 徐州市商业格局分析徐州市商业格局分析 6 一 古彭广场商业圈 7 二 火车站商业圈 11 三 段庄广场商业圈 12 第三部分第三部分 徐州市商业服务业分析徐州市商业服务业分析 16 一 徐州市商业服务业市场整体研判 16 二 重点商业服务行业分析 19 一 百货零售业 19 二 休闲娱乐业 20 三 餐饮业 27 第四部分第四部分 项目分析项目分析 36 一 项目地块条件分析 36 二 项目地段环境分析 36 三 项目 SWOT 分析 43 第五部分第五部分 项目定位项目定位 44 一 项目业态定位 44 一 项目业态定位方向 44 二 项目商业业态可行性分析 46 三 项目业态定位建议 47 二 项目业种组合规划建议 48 一 项目业种组合规划思想 48 二 项目可行性业种甄选 49 三 项目业种组合规划方案 51 第一部分第一部分 徐州市商业发展背景分析徐州市商业发展背景分析 一 市情概况一 市情概况 1 地理位置 徐州市位于江苏省的西北部 东经 116 22 118 40 北纬 33 43 34 58 之间 东西长约 210 公里 南北宽约 140 公里 土地总面积 11258 平方 公里 徐州地处古淮河支流沂 沭 泗诸水的下游 以黄河故道为分水岭 形成北部的沂 沭 泗水系和南部的濉 安河水系 境内河流纵横交错 湖 沼 水库星罗棋布 老黄河斜穿东西 京杭大运河横贯南北 东有沂 沭诸水及骆马湖 西有夏兴 大沙河及微山湖 2 气象气候 徐州市属暖温带季风气候区 由于东西狭长 受海洋影响程度有差异 东部属暖温带湿润季风气候 西部为暖温带半湿润气候 受东南季风影响较大 气候特点是 四季分明 光照充足 雨量适中 雨热同期 四季之中春 秋季短 冬 夏季长 春季天气多变 夏季高温多雨 秋季天高气爽 冬季寒 潮频袭 3 矿产资源 徐州市地层发育齐全 地质构造复杂 岩浆活动频繁 地质历史时期环境多变 为不同类型矿产的形成和储存 提供了良好的条件 现已查明和开采的 矿产资源由铁 铜 煤 石灰石 大理石 钾 磷 岩盐 石膏 石英岩 砂 粘土 白云岩等 丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的 基础 但同时由此而衍生的矿产开采 加工及化工产业也给城市环境带来一定负面影响 4 人口构成 至 2004 年岁末 全市户籍人口 916 85 万人 其中徐州市区户籍人口总数 172 96 万人 占全市人口总数的 18 9 男女性别比例为 106 市区 60 岁以 上的老年人口占总人口比重小于 20 人口年龄结构较为年轻 见下图 按照该市远景规划到 2020 年市区 300 万人 主城区 220 万人的城区规模 5 城市功能 徐州地处苏 鲁 豫 皖四省交界 为东部沿海与中部地带 上海经济区 环渤海经济圈的结合部 是四省经济的重要连接点 另外还承担着陇海 兰新经济带东部的中心城市 全国重要的综合性交通枢纽 区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色 二 宏观经济概况二 宏观经济概况 1 全市生产总值 GDP 2004 年徐州全市国民生产总值首次逾千亿 达到 1095 8 亿元人民币 同比增长 20 98 占全省 7 1 个百分点 与 2003 年比下降 0 2 个百分点 可见 徐州市近年来虽然 GDP 增速较快 但与江苏省内地区苏 锡 常 南京及苏北口岸城市相比 其发展速度仍旧较慢 从该市 2004 年人均 GDP 增长速度 看 其发展速度慢于全省平均水平 徐州市市区人口年龄结构现状 60 13 60 2 第三产业生产总值 2004 年徐州市第三产业增加值 399 67 亿元 同比增长 13 7 通过对 2000 年以来该市第三产业增加值所占全市 GDP 的比重变化情况分析 我们看到 该市第三产业发展近年来缺少新的增长点 与第二产业占国民 GDP 比重增长速度相比 第三产业表现为 动态 停滞状态 3 固定资产投资 固定资产投资增长较快 2004 年全年全社会固定资产投资完成 445 27 亿元 比上年增长 16 3 其中规模以上投资完成 390 53 亿元 增长 40 6 徐州市历年GDP变化情况 112 84 410 74 515 02 664 5 791 44 905 79 1095 8 0 200 400 600 800 1000 1200 1990年 1995年 1997年 2000年 2002年 2003年 2004年 GDP 亿元 徐州市第三产业GDP变化情况 29 24 124 06 168 93 231 91 290 08 329 97 399 67 25 91 30 20 32 80 34 90 36 47 36 43 36 65 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1990年1995年1997年2000年2002年2003年2004年 第三产业增加值 亿元 0 5 10 15 20 25 30 35 40 比重 第三产业GDP比重 在规模以上投资中 国有经济投资 147 85 亿元 下降 22 7 民间投资 198 90 亿元 其中私营个体经济投资 72 69 亿元 增长 101 5 基本建设 更新改造和房地产开发投资分别完成 189 31 亿元 64 75 亿元和 30 91 亿元 增长 42 6 27 6 和 2 7 4 房地产投资 2000 年以来徐州市房地产开发投资额基本保持稳定 但投资下滑趋势明显 房地产发展动力不足 这主要与下列影响因素有关 在徐州的发展战略 苏北发展的重要增长极 江苏新兴的产业密集带 陇兰经济带对外开放的先导区 的指导下 该市长期以来强调区域内部 第二产业的增长极作用 近年来招商引资工作中工业生产类项目比重极大 城市化进程缓慢 长期以来徐州市区城市功能布局分散 未有效形成城市集聚效应 因此向外扩散作用力小 从而导致城市化进程缓慢 房地 产开发投资整体疲软 本世纪初 彭城大规模的 南进 房地产开发行为及城南高校的大规模合并与扩建促使房地产开发投资提前掀起高潮 故而造成近期房地产投 资停滞不前的假相 徐州市历年固定资产投资变化情况 0 100 200 300 400 500 2000年2001年2002年2003年2004年 固定资产投资 亿元 0 5 10 15 20 投资增幅 固定资产投资 亿元 增幅 随着市区大多数老牌国有企业改制工作的结束 我们分析新一轮立足于市区内的房地产开发高潮正在蕴酿之中 5 城市居民收支 近年来伴随徐州市招商引资工作的深入推进及市区第三产业的快速发展 城市居民收入持续提升 与此同时由于一些沿海一线城市部分新型商业实体的 进入 城市居民人均消费金额也在不断攀升 但在住房及医疗制度改革的基础上这种消费支出增幅有所减缓 徐州市历年房地产投资变化情况 0 5 10 15 20 25 30 35 2000年2001年2002年2003年2004年 房地产投资额 亿元 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 比重 房地产投资 亿元 比重 徐州城市 市区 居民人均收支变化情况 8036 91 8954 23 9840 5922 42 6368 35 6916 24 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2002年2003年2004年 金额 元 人均可支配收入人均消费性支出 6 社会消费品零售总额 从下图看 2000 年以来徐州市城区社会消费品零售总额总体呈稳步增长态势 年平均增长率高达 17 45 其中 2004 年受部分先进连锁百货与餐饮业 态快速进入的影响 社会消费品零售总额同比增幅更是高达 38 20 但是图中批发零售贸易与餐饮两大类在 2004 年的发展命运却相差甚远 餐饮业延 续 2001 年以来的良好发展势头 继续稳步攀升 本土餐饮与外来连锁餐饮机构协调发展 相辅相成 但是批发零售百货业却因外地先进的品牌连锁机 构进入 而受到强大冲击 本土多数国有营运模式下的百货商场的衰落已成既定的现实 纵向分析这主要与先进业态下当地居民消费质量快速升级有关 第二部分第二部分 徐州市商业格局分析徐州市商业格局分析 徐州是客观形成的区域性商贸都会和物资集散中心 在全国市场流通网络体系中 具有北货南下 南货北上 双向对流的枢纽性地位 从商业发展过程来看 徐州最早的商业中心在淮海广场 火车站附近 在上世纪七 八十年代 该商业中心的白云 蓝天和人民商场曾经是徐州市 徐州城区社会消费品零售情况 5 00 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 30 00 35 00 2000年2001年2002年2003年2004年 增幅 0 50 100 150 200 零售总额 亿元 批发零售贸易餐饮零售总额 民的首选商业消费场所 九十年代随着市场经济的深化和大规模的城市改造 特别是淮海路商业主干道上三大广场的整改扩建 以及上世纪末大量 新兴商业业态如超市的涌入 传统商业格局受到打破 以人民商场为代表的传统百货商场逐渐衰落 而以古彭广场 火车站 淮海广场 段庄广场 三大广场为依托的徐州市整体商业格局渐已形成 一 古彭广场商业圈一 古彭广场商业圈 1 商业圈构成分析 古彭广场商业圈是徐州市最繁华 幅射范围最广 最具影响力的 核心商业圈 该商圈东起解放路 西至西安路 北接黄河南路 南到建国东路 市内两大核心商业干道淮海路 中山路贯穿商业圈 十余条商业支道纵横连接 使得商圈内物流 商流最为频繁 商圈内各主次干道两侧商店林立 同时又分布着市展览馆 文化宫 市委市政府等大型行政事业机构 2 商业网点及经营业态分析 1 概况 据调研资料不完全统计 古彭广场商业圈核心区内共有大中小商业网点 270 多家 零售商店接近 140 多家 占比一半以上多 其中大型零售商包括 金地商都 金鹰国际购物物中心 徐州百货 华联商厦 已倒闭 新华鸿国书城 新华书店等 超市卖场有最早进驻徐州最具影响力的专业卖场 深圳新一佳 以及经过调整后的家乐福 原悦佳超市 而近七八十家中高档次的精品店则成为徐州年轻时尚市民消费的主要场所 餐饮娱乐六七 十家占比在 25 左右 服务业二十几家 占 13 左右 其他类型商业十几家 占 6 左右 古彭广场经营业态统计表古彭广场经营业态统计表 分类分类商店类型商店类型数量数量分类分类商店类型商店类型数量数量分类分类商店类型商店类型数量数量分类分类商店类型商店类型数量数量 大型百货商厦 5 宾馆 3 房产中介 4 零售业 超市 2 餐饮娱乐 大中小型饭店 48 服务业 美容美发 13 其他 15 服饰专卖店 71 快餐 6 照相冲印 6 鞋类专卖店 21 酒吧咖啡馆茶社 3 广告 4 化妆品专卖店 13 电影院 4 报亭 5 钟表眼镜 5 休闲浴场 3 文化用品 5 书店 4 音像专卖店 4 药房 3 通信器材 15 2 经营业态评价 服装 鞋类品牌专卖店比较多 服饰 71 家 鞋类 21 家 占比在 30 以上 餐饮娱乐业占网点占总数的 26 左右 商业网点业种构成齐全 3 商业圈特点分析 商业氛围最为浓厚 商业影响力最强 业态构成最丰富 百货商场 专卖店 大型超市等密集 市内高档商品品牌集中地 临街商铺出租率较高 购物 餐饮 休闲 娱乐等功能最齐全 商圈内购物商场主要采用 扣点 收益模式 扣点比例在 25 左右 促销费另算 比例在 5 上下 商铺租金在 8 16 元 平方米 天 4 代表个案分析 金地商都 项目名称项目名称金地商都金地商都 开发商开发商徐州天信房地产综合开发公司 总建面积总建面积15 万 规划规划地下一层 大型超市 一层 精品广场 二层 主力百货 三层 书城 电脑数码广场 四层 精品家具 单位面积单位面积 一层 58 4 247 主力面积在 60 70 二层 40 50 三层 30 40 得房率得房率50 左右 价格 元价格 元 一层售价最低为 8900 元 最高 30000 元 价格主要集中在 13000 14000 元 二层售价 7560 元 最高 10080 元 三层价格最低 5600 元 最高 7200 元 租金区间 110 150 元 天 室内 250 元 天 室外 销售策略销售策略带租约销售 税前 8 第一个十年以 0 1 递增 第二个十年基数调整为 12 且以 0 1 递增 投资客群投资客群徐州本地人居多 03 04 年投资热情高涨 04 年下半年至目前整体市场不温不火 销售状况销售状况 一期 开业前 10 万 销售 70 剩余部分 2004 年 8 月 开业后 15 销售周期 2 年 最好位置和最差位置未销售 销售促进 投资回报炒作 温州炒房团 较强的资金链 商业业态商业业态商铺 百货 超市卖场 经营模式经营模式 一 二层实行返租经营 年投资回报率在 8 左右 三 四层整体被丰安汇博 金海马家具城承包租赁 地下一层为家乐福超级 购物中心 租金租金固定租期 10 年 续约期 10 年 固定回报 8 地址地址中山北路 6 号 开盘时间开盘时间2003 年 备备 注注 金地商都是徐州大型的百货商场 择徐州三大商业圈的金鹰 古彭广场商圈而栖 与金鹰百货相邻 南临古彭广场 区位优势明 显 但经营并不良好 项目名称项目名称黄河景园天成商都 项目地址项目地址夹河街与中山北路交界口项目位于青年路北侧 区位分析区位分析东临金地商都 金鹰百货 商业氛围好 该区域是徐州市区老商业街 商业氛围浓厚 项目规模项目规模一期有 8000 的商业面积 上下 2 层商业建筑面积在 10000 左右 单位面积单位面积 未定 半地下店面面积在 20 80 主力面积在 20 40 之间 共 40 套 地面 1 2 层分割面积在 70 500 之间 部分 1 2 层连卖 共 16 套 主力面积在 200 左右 商业形态商业形态产权式商铺产权商铺 销售模式销售模式销售销售 销售情况销售情况 商业项目整体已基本去化完毕 只剩下 1 2 套余房 销售价格销售价格价格未定 项目负一层沿街门面售价为 8500 元 其余门面 8000 元 一层价格在 15000 元 二楼售价为 8000 元 三楼售价为 6000 元 二 火车站商业圈二 火车站商业圈 1 商业圈构成分析 火车站商圈是仅次于古彭广场的徐州第二大商业圈 位于徐州火车站和汽车站的北侧 以复兴北路为轴对称分布 该商圈整体面积不大 但特 点突出 同时因其优越的交通地理位置 历史上曾是徐州市老商业中心 2 商业业态组合分析 火车站商圈经营业态主要由传统百货商场 专业大卖场 临街商铺 室内步行街四部分构成 百货商场包括白云大厦 蓝天大厦 专业卖场有 徐州最有名气的朝阳市场 天桥市场以及苏宁电器专业卖场 临界商铺主要是由分布在复兴北路两侧门面房构成 室内步行街则是去年9 月 份落成的 新朝阳 室内购物广场 3 经营业种构成分析 4 商业圈特点分析 徐州市最早的商业中心 商业圈人流大 但有效购买力不大 火车站商业圈经营业态构成 49 12 10 3 0 5 2 1 6 12 服装鞋帽 餐饮 宾馆 洗浴休闲 保健按摩 烟酒店 话吧 家用电器 化妆品 床上用品 商业圈地理交通位置优越 是普通市民 周边县区居民和农民购物首选 商业圈内经营档次整体不高 5 重点个案分析 项目名称项目名称朝阳贵邦 项目地址项目地址徐州火车站北侧 紧邻朝阳市场 区位分析区位分析借助徐州老批发市场 带动项目商业项目的商业氛围 项目规模项目规模建筑面积 2 5 万 上下共五层 每层约 250 个门面 单位面积单位面积 20 70 不等 商业形态商业形态产权商铺 销售模式销售模式销售 开发商可提供代租服务 销售情况销售情况1 4 楼铺位已基本去化完毕 5 楼去化速度较慢 销售价格销售价格 一层均价在 10000 元 二层均价在 7000 元 三层均价在 5000 元 四五层价格在 2800 4000 元 现状现状开业率极低 商家目前免租金招商 三 段庄广场商业圈三 段庄广场商业圈 1 商业圈构成分析 段庄广场商业圈正在形成与发展中 主要是受古彭广场商业圈的功能延伸 和部分核心商业圈资源的转移的影响 逐渐形成的以服务于徐州城西各 住宅区居民的日常消费需要的商业集中地 2 商业业态组合分析 注 临界商铺是段庄广场商业圈目前业态比重最大的商业业态注 临界商铺是段庄广场商业圈目前业态比重最大的商业业态 3 经营业态结构分析 4 商业圈特点分析 区域性 商业圈特点明显 段庄广场商业圈商业业态组合 7 86 7 购物商场 临街商铺 超市 段庄广场商业圈经营业态构成 24 7 11 54 4 服装 鞋 文化用品 日常生活用品 餐饮 价格导向 是商业圈内目标消费人群较为突出的消费特点 商业圈内经营业态结构多为中低档商品 商业圈内餐饮 休闲 娱乐等商业基础设施缺乏 5 代表个案分析 项目名称项目名称万通嘉苑新都大厦苏堤商业街 项目地址项目地址二环西路北侧淮海西路南侧永安广场南侧 区位分析区位分析 段庄广场西侧 紧邻超市 但无 法聚集大量的人气 项目周边商业人气较差 周边商业氛围不浓 项目规模项目规模 建筑面积 6000 每层面积在 3000 平米 上下共 2 层 商业面积 1 44 万 每层面积在 3600 平米 上下共 4 层 建筑面积在 16000 左右 有 5 栋 3 4 层 商业综合楼组成 单位面积单位面积 每套面积在 200 左右 每套门面房分割面积在 180 1000 之 间 最小面积 300 商业形态商业形态沿街门面沿街门面沿街门面 销售模式销售模式销售 1 2 层连卖1 2 层连卖 3 4 层分割面积出售销售 1 4 层连卖 销售情况销售情况 项目整体去化 60 左右 去化速 度慢 项目进深较大 无统一经 营 项目从户型上看已去化 75 从面积销售看 只去化 50 左 右 目前 购买者所接受的面 积较小的门面房 大面积的门 面房去化速度非常慢 项目出售面积较大 去化较慢 销售价格销售价格销售均价在 7000 元 项目销售最低价为 6500 元 最高价 在 10000 元 1 2 层 5500 元 1 3 层加地下 室 3800 元 综合价 1 4 层 加地下室 3600 元 综合价 第三部分第三部分 徐州市商业服务业分析徐州市商业服务业分析 一 徐州市商业服务业市场整体研判一 徐州市商业服务业市场整体研判 徐州市商业服务业行业研判徐州市商业服务业行业研判 商业类别商业类别发展现状发展现状市场火爆程度市场火爆程度市场论证价值市场论证价值 百货零售百货零售 计划经济条件下的老牌商场多已走向衰落 市场经 济模式下的新型购物中心一支独秀 市场尚存较大 开发空间 综合综合 零售零售 超级市场零售超级市场零售 本土超市零售业多已走向衰落 超市洋品牌市场接 受度较高 市内布点不均匀 且缺乏竞争 食品 饮料及烟草制品零售食品 饮料及烟草制品零售 符合本地居民消费习惯 烟酒类消费比例及频次较 高 略 略 纺织 服装及日用品零售纺织 服装及日用品零售 当地居民服装类消费量较大 但质量提升空间较大 尤其是中 高端市场 略 略 文化 体育用品及器械零售文化 体育用品及器械零售 为当地市场空白点 由于当地院校师生比例较大及 当地体育文化氛围浓厚 市场份额较大 尤其是中 端市场 图书零售图书零售 城中板块该市场已近饱和 市场空白主要集中于城 南院校市场 专业专业 零售零售 及及 批发批发 医药及器械零售医药及器械零售 当地医药零售业布点较少 尤其城市中心商业区 社区在此块配套较为薄弱 汽车 摩托车及零配件零售汽车 摩托车及零配件零售 目前发展水平较低 虽有一定市场空白 但本案体 量及结构限制较大 家电及电子产品零售家电及电子产品零售 考察当地零售市场居民对该类产品的选择更注重售 后服务 一般专业类家电卖场市场占有度较高 且 西关地区市场空缺较大 五金 家具及室内装修材料零售五金 家具及室内装修材料零售 市场空缺较大 但本案商住综合型结构不宜发展 其它其它 略略略 量版量版 KTVKTV 多家一线城市知名品牌进入 作为健康的休闲娱乐 方式也有其一定市场占有份额 夜总会夜总会 市场涵盖各种档次及各种卖点夜总会 总体娱乐质 量较差 但市场火爆 有提升空间 茶社茶社 市中心地区部分品牌茶社市场接受度高 经营情况 良好 具有一定消费市场 酒吧酒吧 该市酒吧经营场所分布较多 并在一定程度上形成 了规模效应 整体市场经营水平较低 提升空间较 大 体育休闲体育休闲 鉴于该市体育休闲设施及主要消费人群多分布在城 南高教地区 本地发展市场可行性较小 影 像欣赏影 像欣赏 历史上曾经大举占有市场 但随着居民休闲消费方 式的多元化推进 目前市区仅剩 中山堂 一家 市场反应较差 网吧 游艺 电玩网吧 游艺 电玩 受网吧市场较热影响 同时网吧在电子游艺功能的 超强替代性 仅网吧市场较热 其余行业效益一般 休闲休闲 娱乐娱乐 休闲浴场休闲浴场 受该市色情行业的带动 休闲浴场市场极热 足疗足疗 在城南高尚住宅区有部分足疗门店发展 且市场接 受度较好 水平较为专业 市区内该市场发展规模 较小 有一定市场发展潜力 其它其它 略略略 中餐 快餐 中餐 快餐 市中心部分连锁性质中餐市场发展较好 居民接受 度较高 中餐 正餐 中餐 正餐 受当地文化影响 市场很热 市场竞争激烈 但餐 饮文化的创新提升空间广泛 西餐 快餐 西餐 快餐 当地西餐连锁布局较广 但当前市场接受度较差 这也许与这些西洋快餐在口味上的本土化及当前中 餐 正餐 的性价比较高有关 餐饮餐饮 西餐 正餐 西餐 正餐 市场空白 可考略补充发展 但我们认为受当地饮 食文化影响 市场风险度较大 根据上表对于徐州市商业经营行业的整体研判 结合本案具体情况 本着寻找市场热点与市场空白点的角度出发 我们认为本案可行性商业经营行业主 要如下 综合百货零售业 超市零售业 专业零售业 将结合本案具体情况考略补充发展及重点发展 休闲娱乐行业 量版 KTV 夜总会 酒吧 休闲浴场 餐饮行业 中餐 下一章节我们将结合上述论点对结论市场进行重点分析 二 重点商业服务行业分析二 重点商业服务行业分析 一 百货零售业 一 百货零售业 1 超市零售 自 2004 年 4 月 16 日国家商务部颁布 外商投资商业领域管理办法 以来 国外众多商业零售商对中国零售市场更是加紧进入 2004 年 12 月 11 日 外商投资商业零售企业可以突破的仅限于省会城市 直辖市 自治区首府 计划单列市及经济特区的地域限制 在此发展背景下徐州超市零售行业 也开始重新洗牌 至 2005 年 3 月份一度有包括法国家乐福 泰国易初莲花 新一佳等国内外大型外资超市 7 家进入过徐州市场 算上本土大型超 市企业 要有 10 家 该市超市业与南京市场不同 以上提及的十家超市业态无一例外都是大卖场 至 2004 年底较早进入徐州市场的上海世纪联华 本土的惠客隆及百惠家美时等都已关门歇业 压缩体量或是大规模调整 总结 当地居民对于超市零售业的选择要素比较简单 主要体现在价格与品牌两个方面 发生在超市内的消费种类主要是一般生活食品与日用消费 品 2 百货商场 可以说百货商场 尤其是国有性质的百货商场长久以来一直是徐州市民的首选商业消费场所 如城中的人民商场 徐百商场 城东的白云商场 蓝 天商场 西关的友谊 华美等 但是 2003 年以来 随着南京金鹰国际购物中心 金地百货等一批新型百货商场进入彭城 这些老牌百货商场经营 纷纷进入窘境 目前已有部分商场开始进入整改与调整期 可以说当地居民对新型百货商场的购物环境 空间结构营造 促销模式及产品品牌等方面接受度较高 市场认可度较好 另外商场整体品牌的选择 对于当地居民的影响较大 一些当地人熟知的 具有一定消费档次及消费身份代表的品牌对于当地居民而言较易接受 3 百货类批发市场 徐州市百货批发市场主要集中于城东火车站板块 分别是位于复兴路上的朝阳市场和金朝阳市场 建国东路上的宣武市场和新生里市场 批发商品 类型主要有服装鞋帽和五金两大类 二 休闲娱乐业 二 休闲娱乐业 1 1 KTVKTV 及夜总会及夜总会 徐州市徐州市 KTVKTV 及夜总会市场现状及夜总会市场现状 1 从经营模式分析 徐州 KTV 市场有 夜总会型 量贩式 练歌房三种类型 其中最多的是量贩式 KTV 2 从消费时段分析 主要经营时段在晚上 20 00 凌晨 02 00 量贩式和练歌房则从下午 13 30 就开始营业 因此这两种类型的 KTV 都有两班员工 一个是下午班 一个是晚班 3 从消费金额分析 量贩式 KTV 和练歌房差不多 小包中包 单位 小时 大包 单位 小时 KTV 类型 小时包晚小时包晚小时包晚 备注 量贩式 练歌房20 4080 10040 60120 16060 80160 250 夜总会60 80100 15080 140150 250140 260250 400 4 从包间总量分析 一般 KTV 包间都在 50 个包间左右 稍大一些的在 80 100 个 如龙卷风 大型的在 150 200 如嘉年华 5 从营业面积分析 一般 KTV 都在 2000 平方米以上 6 从消费时间分析 大都在 2 小时以上 7 从包房定座率分析 基本上每晚能保证在 60 70 的区间 8 从关联产业分析 主要由酒水 果盘小吃 其他有偿服务 部分 KTV 在更高楼层设有包房 中式酒水在 5 20 元 小吃在 3 20 元 档次比较好一些的正规 KTV 都配备超市 价格比较透明 消费也不高 如嘉年华 徐州市徐州市 KTVKTV 及夜总会市场特点及夜总会市场特点 1 徐州 KTV 整体市场竞争激烈 量贩式 KTV 几乎遍布市内所有的主干道 低中高档次均有市场 2 同质化经营 同质化竞争严重 促销活动形式多样 主要以 价格优惠 作为市场促销油头 如 50 元一个晚上 30 元唱一下午 包房五折 3 KTV 娱乐形式单一 档次相仿 4 高档 特色 集餐饮 洗浴 KTV 客房于一体的一站式消费的休闲娱乐场所市场空白 代表个案代表个案 项目名称嘉年华龙卷风华润 项目地址徐州市中山南路徐州市开明市场旁徐州北郊 建筑结构框架框架框架 总营业面积 m2 250012004000 包间总量150 间 将再增加 50 83 间 60 1 个夜总会 客房 酒吧 地段区位特征市中心商贸区市中心边缘区市郊 地段道路性质市中心主干道中山北路市中心边缘次干道对外联系交通干道 经营时间2003 年中2005 2 10 试营业 日营业时间中午 1 点至凌晨 2中午 1 点至凌晨 2中午 1 点 消费高峰时间段晚 8 点至晚 24 点晚 8 点至晚 24 点晚 8 点 经营现状评价较好一般较好 租赁标准及 租金水平 自主开发联营 租赁期限无无 消费者特征各阶层各年龄段各阶层各年龄段 商务人士 私营老板 暴发户 定向性消费 客单量160 左右150 较高 800 元以上 不 含特色服务费 车位配比 无专有停车场20 周边各业种组合 餐饮 茶社 百货 金 融 电讯 酒店餐饮小吃 备注 徐州第一家纯量贩式 KTV 自配酒水超市 纯量贩式 KTV 自 配酒水超市 特色有偿服务 2 2 酒吧业 酒吧业 徐州市酒吧乐业市场现状徐州市酒吧乐业市场现状 1 从酒吧 行业生命周期 分析 徐州酒吧业尚处于起步阶段 2004 年 10 月位于户部山的徐州市第一家酒吧 宝船开张营业 马上就 成为在徐工作的外籍人士 追求时尚生活的市民留恋的地方 接着 维京 兰贵坊 动感 毛女 风暴等七八家酒吧紧追其后 纷纷开张 2 从酒吧分类来看 徐州酒吧一类是动吧 包括跳舞吧和演艺吧 主要代表有 兰贵坊 维京 动感 毛女 风暴 在这类酒吧里 喝酒 聊天 唱歌 蹦迪 各种活动一应俱全 第二类是静吧 主要代表有宝船 维京 该类酒吧以 酒文化 为主 在这里基本上找得到世界各 地洋酒 啤酒 咖啡 冰激凌以及专业调酒师精心调制的鸡尾酒 该类酒吧营造的是一种在轻柔的音乐伴奏下 饮啜名酒 相互沟通聊天 放松心灵的轻松环境 从供求关系分析 静吧市场供不应求 3 从消费时段分析 主要经营时段在晚上 20 00 凌晨 02 00 高峰时段在 22 00 24 00 4 从消费金额来分析 普通中式啤酒 15 25 元 碳酸饮料 5 8 元 徐州酒吧都有促销活动 如买 5 瓶啤酒赠送 2 瓶及小果盘 由于 徐州当地人都喜好喝酒 基本上都要每人喝道 2 3 瓶 通过交流发现 到酒吧消费的很多人都是刚刚聚会完喝过酒的 由于没有一站式 消费的场所 所以还要花费交通成本到酒吧 5 徐州演艺酒吧有两种 一种走高雅艺术路线 如欢乐谷 在这里能够体验到真正的艺术 另外一种就是大众化表演 带有色情性质 通过走访后者经营状况要强于前者 且关联产业丰富 6 徐州酒吧的营业面积基本在 200 300 平方米之间 软硬环境一般 7 从酒吧分布分析 徐州酒吧大多分散经营 目前稍具规模的就是戏马台酒吧一条街 徐州市酒吧业市场特点徐州市酒吧业市场特点 1 经营模式相似 2 整体市场缺乏竞争 导致经营者不愿突破和改善现状 3 特色化 主题化酒吧市场缺乏 4 专业经营酒吧人才 管理理念缺乏 5 酒吧消费大众化 消费人群涉及社会各阶层人士 徐州市酒吧消费客群分析徐州市酒吧消费客群分析 1 身份特征分析 动吧消费客群比较复杂 社会各界层人群都有 静吧则以外籍人士 白领 高级职业经理人为主流消费人群 2 年龄特征 25 35 年龄段为消费主力 3 消费行为 多以族群的方式到酒吧消费 其中 4 人消费团体最多 4 消费心理分析 缓解压力 释放自我 获得快意 代表个案代表个案 项目名称兰贵坊百乐门欢乐谷 项目地址徐州市人民商场旁徐州市淮海东路 155 号徐州热电厂对面 总营业面积 m2 300 左右 将增加 1001100 左右2000 以上 包间总量无 演艺吧 60 间 KTV 包房 地段区位特征通讯一条街休闲 娱乐工业区 地段道路性质市中心主干道淮海东路老黄河景观干道城市主干道中山北路北段 经营时间2004 年 日营业时间晚 8 点点至凌晨 3 点晚 7 点 30 至凌晨 2晚 6 点 可以包夜 消费高峰时间段晚 8 点至晚 24 点晚 9 点至晚 24 点 演艺吧晚 8 点 10 点 KTV 晚 8 点 12 点 经营现状评价很好较好较好 租赁标准及 租金水平 建筑面积 租赁期限 消费者特征各阶层各年龄段商务人士 私营老板区域性消费 各阶层各年龄段 客单量200 左右300 左右较高 150 元 车位配比无专有停车场无专有停车场30 左右 周边各业种组合洗浴 网吧 餐饮 茶社 百货洗浴桑拿 夜总会餐饮 洗浴 通讯 备注 徐州效益最好的酒吧 吧名具有很强的影响力 准备在增加 100 平的营业面积 音乐 歌舞 情色 服务 KTV 包房 知名度较高 演艺多为高雅艺 术 3 3 洗浴桑拿业 洗浴桑拿业 徐州市洗浴桑拿业市场概况徐州市洗浴桑拿业市场概况 1 徐州洗浴中心业真正开始蓬勃发展是在最近三 四年 随着徐州城市经济的迅速发展 居民生活水平逐渐提高 城市生活结构也发生 了较大的改变 享受型消费逐渐增强 2 徐州交通枢纽的城市位置 使得该城市对周边县 地级城市具有较强的辐射力 促进该行业的发展 3 随着徐州城市经济对外联系的加强 强大的商务人士群体频繁出入徐州城市 这为洗浴桑拿业的发展提供了强大的消费基础 4 徐州洗浴桑拿业竞争异常激烈 一般城市主干道都会有该行业经营 徐州市洗浴桑拿业市场特点徐州市洗浴桑拿业市场特点 1 硬件环境比较奢华 2 与南京相比内部结构配比中重视包间建设 包间比例较大 3 规模体量大 4 空间开阔 硬环境较好 5 布点密集 6 具有一定品牌知名度的桑拿洗浴场所市场占有略较高 7 多数洗浴桑拿中心受马鞍山水文化影响较大 8 洗浴场所卖点普遍以色情行业为卖点 三 餐饮业 三 餐饮业 下图是针对餐饮业消费结构构成 根据该市 2004 年统计年鉴相关资料整理得到的餐饮业部分消费特征 食品类消费份额达 75 较过去有所下降 但 烟酒类及饮料类消费份额攀升较快 尤其以饮料类消费份额开始扩大为特征 从地域角度而言徐州市的餐饮文化派系应该属于淮阳菜系 即江苏菜 它是由苏州 扬州 南京 镇江四大菜为代表而构成的 其特点是浓中带淡 鲜 香酥烂 原汁原汤浓而不腻 口味平和 咸中带甜 但是在实际生活中当地人的饮食习惯则更加体现 兼容并收 的特点 淮阳菜的 浓酥 鲁菜的 咸鲜 川菜的 麻辣 粤菜的 奇珍 等等 在其饮食文化特征中更多的受到北方菜系的影响 口重 辛辣 这也是徐州处于南北交通枢纽的地 理位置所形成的 因此在对徐州市餐饮行业的针对性调研当中 我们得出以下结论 徐州市餐饮业零售构成 食品类 75 饮料类 7 烟酒类 16 其他商品类 2 徐州市饮食习惯大体可归结为淮阳北派菜系 在淮阳菜的基础上更加体现口重 辛辣 粗俗的特点 因此目前在徐州餐饮行业发展过程中 当地本土特色餐饮与内地其他派系中餐经营状况都比较不错 大众接受度较高 但是受该市产业结构 工业制造 业发达 市区办公商务氛围及当地酒文化因素影响目前西式快餐连锁经营现状不佳 如肯德基 麦当劳及必胜客等 当然这也与与当地中餐比较而 言的 性价比 较低有关 提示 餐饮经营中要更加突出文化氛围的营造 将饮食与文化相结合 在价格适中的前提下 适时赋予文化内涵 提高餐饮消费的 性价比 倡 导 特色与文化 相结合 徐州市餐饮业市场概况徐州市餐饮业市场概况 1 近年来随着人们生活水平的提高以及消费观念的更新 餐饮业已成为该市居民消费领域十分引人注目的亮点 餐饮企业不断推陈出新 中 西餐不同菜系强调特色 个性化品牌经营的特点更加明显 同时餐饮价格基本稳定 增强了对消费者的吸引力 拉动了全市餐饮 业的快速发展 2004 年 全市餐饮业实现零售额 35 24 亿元 同比增长 18 2 徐州市餐饮业发展本就有其地域历史渊源 作为南北方的交通枢纽 作为一个胸襟宽广的城市 他们必须要去选择包容 选择以酒桌 文化这种中国大地广为接受的沟通方式与外界建立深厚的经济联系 3 徐州市餐饮业市场是由两个极端的市场组成 一端是连锁餐饮机构 特色酒楼 大型餐饮构成的环境幽雅价廉物美的中高端市场 另 一方面是就餐及厨膳环境极差的地段市场 可以说这两类就餐场所在餐饮价格方面差异较小 只是就餐环境属两个极端 后者的就餐 环境在外地人看来简直不敢入 雷池 可以说这两端市场在彭城而言市场占有率不分伯仲 徐州市餐饮业市场特点徐州市餐饮业市场特点 1 中西餐比例严重失调 西餐现阶段生存环境较差 2 中餐口味地域融合性强 整体属于淮阳北派菜系 口重 偏辛辣 3 餐饮消费性价比较高 便宜实惠 4 具有一定文化主题 文化内涵较粗 的餐饮企业市场接受度较高 5 高端餐饮市场具有一定的市场占有度 但必须考虑产品与当地口味的有机融合 徐州市餐饮消费客群分析徐州市餐饮消费客群分析 1 客群组成 本地机关事业单位的政府官员 工矿企业单位中层以上管理人员 部分普通市民 外地来彭商务人士 2 年龄特征 中青年人群 20 50 岁 年龄段为消费主力人群 3 消费行为 族群消费为主力消费模式 与南京相比族群基数有所上升 4 消费心理分析 工作交流 商务 会务考察 家庭 公司聚会 重点个案分析重点个案分析 餐饮娱乐类个案调研一餐饮娱乐类个案调研一 项目名称徐州亚华海鲜城 项目地址位于徐州市西安北路 66 号 商业业态大型高档餐饮 建筑结构三层框架构架 总营业面积30000 平方米 就餐量设有 680 个就餐位 地段区位特征位于该市城中淮海路商圈北延 地段商业性质商业环境浓厚 竞争激烈 人流量大 地段交通性质交通便捷 67 608 37 17 等路公交车到达 市中心 5 位置步行方便 地段居民环境周边居民区密集 机关及企事业单位分布较多 经营时间午餐及晚餐 9 00am 10 00pm 日营业额略 日营业时间13 小时 消费高峰时间段11 00am 13 00pm 6 00pm 9 00pm 经营现状评价 与样样红海鲜鲍鱼翅等高档餐饮消费场所分享市中心位置的高端市场 经营情 况较差 租赁标准及 租金水平 本集团产权商铺 租赁期限10 年 消费者特征本地高端消费人群 外地来彭商务人士 客单量人均消费 360 元 车位配比租用大厦写字楼地下停车场 100 多个车位 周边各业种组合及 租金构成 所在区域城市规划彭城商业中心 餐饮娱乐类个案调研二餐饮娱乐类个案调研二 项目名称徐州亚华绿色生态园 所有权性质 项目地址位于徐州淮塔风景区南部徐州花卉展示中心园内 商业业态大型休闲餐饮 建筑结构轻钢构架 总营业面积占地面积 5800M2 可容纳 1200 人同时用餐 包间分类及总量设有 27 间豪华观景包房 地段区位特征 位于凤凰山风景区南面徐州花卉展示中心园内 它巧妙的将室内园林景色与室 外的小桥流水融为一体 将餐饮休闲融入风景区的大环境 较有世外桃源的氛 围 地段商业性质由于是风景区 商业环境整体不浓 地段交通性质到达主要交通方式为私家车或出租车 公交及步行进入频次较少 地段居民环境周边分布有高尚住宅小区 别墅区及高教住宅 经营时间午餐及晚餐 午餐 8 折 酒水海鲜除外 晚餐 8 5 折 酒水海鲜除外 日营业额略 日营业时间12 小时 消费高峰时间段6 00 9 00pm 经营现状评价能够有效地将餐饮消费与休闲文化兼容 在本地占有一定的市场份额 租赁标准及 租金水平 合作分成方式 租赁期限 消费者特征本地消费档次中等及偏上人群 外地来彭商务人士 客单量100 600 元 桌不等 车位配比有可同时停靠 300 多辆车的大型停车场 周边各业种组合及 租金构成 目前仅有 店在景中 的餐饮功能 未来还将增加洗浴 垂钓 娱乐 园艺等系 列服务项目 所在区域城市规划城南大型高尚住宅片区 旅游休闲度假风景区 高教新区 餐饮娱乐类个案调研三餐饮娱乐类个案调研三 项目名称徐州海螺村 所有权性质徐州市海螺村餐饮娱乐有限公司 项目地址位于徐州市中山南路 11 号 商业业态避风塘式餐饮 建筑结构三层框架结构 总营业面积占地面积 2000M2 包间分类及总量二楼设约少量包间 多位隔栏式包间 地段区位特征位于徐州市淮海路商圈南面 中山南路上 人流量大 地段商业性质地处淮海路商业圈消费人群主要是政府官员及周边商务人士 地段交通性质交通可达性高 地段居民环境周边住宅小区分布密集 政府机关及企事业单位多 经营时间9 00am 10 00pm 日营业额略 日营业时间约 12 小时 消费高峰时间段11 30am 13 30pm 6 00pm 9 00pm 经营现状评价 这种将餐饮与海南渔家风格的旅游文化相结合 满足了当地居民的消费猎奇心 理及最求高档消费环境的精神追求 租赁标准及 租金水平 不详 租赁期限不详 消费者特征本地消费档次中等及偏上人群 外地来彭商务人士 客单量200 元 桌以上 车位配比利用周边停车场 周边各业种组合及 租金构成 目前周边市场业态丰富 业种广泛 消费成本普遍偏高 所在区域城市规划城中住宅密集区 政府行政办公密集区 餐饮娱乐类个案调研四餐饮娱乐类个案调研四 项目名称徐州样样红鲍翅楼 所有权性质连锁经营 项目地址位于徐州市大同街 19 号 商业业态大型海鲜餐饮 建筑结构三层框架结构 总营业面积占地面积 2500M2 包间分类及总量设约 30 余间豪华包房 地段区位特征位于徐州市淮海路商圈东侧 经过青年路向东 200 米 位于徐州老商业街上 地段商业性质由于地处老商业圈 且邻三级道路人流量一般 地段交通性质到达主要交通方式为私家车或出租车 公交及步行进入频次较少 地段居民环境周边分布有高尚住宅小区 别墅区及高教住宅 经营时间午餐及晚餐 午餐 8 折 酒水海鲜除外 晚餐 8 5 折 酒水海鲜除外 日营业额略 日营业时间12 小时 消费高峰时间段6 00 9 00pm 经营现状评价 专业的餐饮操作成功树立当地餐饮消费的顶级模式 将各种高档海鲜消费融入 套餐 市场接受度较好 租赁标准及 租金水平 合作分成方式 租赁期限 消费者特征本地消费档次中等及偏上人群 外地来彭商务人士 客单量400 元 人以上 车位配比 租赁可同时停靠 100 多辆车的市图书馆部分停车场 另道路两侧可解决部分车 位 周边各业种组合及 租金构成 目前周边市场在原来老商业街的基础上仍保留有服饰 鞋帽 休闲茶座 小型 餐饮等业种 所在区域城市规划城中住宅密集区 政府行政办公区 第四部分第四部分 项目分析项目分析 一 项目地块条件分析一 项目地块条件分析 本案商业总建筑面积 43986 平方米 项目地块呈南北向长方形形状 有一定的地形高差 会对项目开发有一定的抗性 本案整体沿淮海西路和矿山 东路分布 可视性较好 二 项目地段环境分析二 项目地段环境分析 一 项目区位分析 一 项目区位分析 1 1 四至分析 四至分析 2 2 地段特征分析 地段特征分析 与城市中心仅 2 7Km 地块已被徐州市民接受 但受金鹰 古彭商业中心圈的辐射强 联系外部的便利程度较高 基地周边人口结构复杂 文化素质较高 基地人文环境 社会环境俱佳的感觉强烈 市民对基地的心理区位价值认同度较高 3 3 地段居民环境分析 地段居民环境分析 1 1 区域居民构成 区域居民构成 项目所在区域有众多老住宅小区 居住客群主要以厂矿职工为主 人口素质较高 交巡警支队 矿务集团 交通局 水利局等机关单位 地块四至地块四至 东东 矿山东路 路对面为友谊商 场和华美商场 向东 2公里即可 到市中心的古彭广场 西西 西部紧邻新一佳超市 向西 500米处为段庄广场 广场西侧分 布徐州一些开发较早的居民小区 南南 南临淮海西路 路对面为华 辰宾馆和鞋城 北北 徐州工程机械厂的宿舍区和 华东机械厂的厂区 分布在淮海西路两侧 这些单位员工的经济收入相对较高且稳定 项目周边企事业单位主要有徐州矿务集团 交通指挥中心 北面有徐工集团 矿务局机械厂 西面有万通集团 南面有制药四厂 2 2 区域居民购物消费内容与地点调查 区域居民购物消费内容与地点调查 日常生活用品 副食品目前路径依赖性依然很强 大部分还是在住宅区周边购买消费 同样是在居民区附近如果超市农贸市场并存 市 民大都选择前者 而如果居民区只有农贸市场 则大部分市民仍然会选择后者 就近购买 从居民日常生活用品的消费地点选择习惯分析 区域居民正处于消费观念转型期 越来越多的居民对超市卖场的依赖性逐渐加大 对百货类商品 本案周边居民仍以区域商业设施为主要消费场所 工薪阶层主要到友谊 华美等传统百货商场 或者专业市场购买 高 收入者一般选择到金鹰 徐百 专卖店购物 这一小部分群体除了追求能够买到商品的使用价值外 更重视商品的精神价值 项目周边居民在餐饮 休闲娱乐消费方面和徐州市民具有共同的特征 即更重视消费的软环境和硬环境的 特色 对消费地点没有太 多的要求 当然这些各具特色的娱乐场所往往都有一个很庞大的固定消费客群 本区域属商业氛围浓厚 从区域所处的商业地位来看 本区域处于市中心边缘区 是承接城郊与市中心的纽带 长期以来该区域一直受 古彭商业圈的辐射 业态以服饰 家电 鞋帽 小百货等满足日常生活消费的传统临街商业品种为主 商业业态层次较