商业大道项目可行性研究报告.doc

商业大道项目可行性研究报告目 录目录 2第一章 项目概况4一、*地址4二、项目规模4三、总体规划设计理念4四、总体规划构思5五、物业管理5第二章 投资环境分析7 一、宏观环境分析7 二、微观环境分析8 三、*房地产消费市场的新机遇9第三章 市场分析与价格预测11 一、项目市场分析11 二、目标客户的定位12 三、价格定位12第四章 项目实施计划14 一、工程*实施计划14 二、销售计划及营销策略14第五章 投资计划及经济分析16 一、投资估算16 二、收益估算16 三、资金筹措16 四、经济分析17 五、风险分析18第六章 结论与建议19 一、研究结论19 二、建议19第一章 项目概况一、*地址 *街贯通工程某商业大道项目（以下简称“本项目”）位于*街西端，属*街延伸部分。东接*路，与市区及*路相连；西接*路，与*工业园区及*国道相通。二、项目规模“*商业大道”项目规划总用地面积为26100平方米，总建筑面积60000平方米，其中含住宅建筑面积42000平方米，商业用房面积8400平方米，*街贯通道路面积9600平方米。房屋总套数420套，入住人口约1500人。三、总体规划设计理念1、规划以商业、办公为主，兼容居住等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备为高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住区。2、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境。3、适应*工业园区、医院、市重点初、高中等学府高知高收入人士的需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境。四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距等合理规划，精心设计。1、规划结构街区以*街贯通*商业大道为主干道、街区干道为网络。整个街区地形成矩形状，以*路及*路两端设入口，街区主干道串联若干个街区广场作为主交通网络。 2、建筑单体设计街区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以街区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与街内主干道相连。街区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使街区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。五、物业管理 优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。 本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。 本项目推行“绿色安全环保街区”概念，街区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，遇紧急情况可通过报警系统获得最及时的帮助。 此外，本项目物业管理还提供全天候的街区保洁；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。第二章 投资环境分析一、宏观环境分析城市化是经济社会发展的结果，城市化也促进了经济社会的发展。中国共产党第十六次代表大会工作报告已将城镇人口比重较大幅度提高列入全面*小康社会的目标之中。改革开放以来的20多年中，中国城市化水平有了较快提高，小城镇迅速崛起，在此期间中国城市化发展速度是同期世界城市化平均速度的2倍左右。中国政府已将实施城镇化战略列入十五规划，作为二十一世纪中国迈向现代化第三步走战略目标的重大措施之一。未来20年是中国社会经济发展的关键的战略机遇时期，随着国家综合实力的持续增长、产业结构调整的日益优化、科学技术水平的不断提高、国际竞争力的显著增强和国家信息化程度的稳步升级，中国城市发展和城镇化进程加速的趋势将越来越明显。 在新世纪的前20年，中国要完成全面*小康社会，加快推进社会主义现代化的伟大战略任务。加快中国的城市化进程则是发挥城市中心作用提高经济效率的必由之路，也是消除二元结构实现社会公平的必由之路。2001年诺贝尔经济奖获奖者之一的斯蒂格列茨认为：新世纪对于中国有三大挑战，居于首位的就是中国的城市化，他提出中国的城市化将是区域经济增长的火车头，并产生最重要的经济利益，这种认识是符合实际的。中国特色的城镇化发展模式必须从中国的自然地理基础和区域分异特点出发，充分考虑人口布局的要求、经济发展的要求、工业化水平的要求、信息化程度的要求、产业结构调整的要求、现代化进程的要求、经济全球化的要求、城市化支付成本的能力以及国土利用效率的现实等来统筹安排。城市化是一个国家现代化水平的重要标志，是人类文明进步的必然结果，1996年在伊斯坦布尔召开的世界人居大会指出，21世纪是城市的世纪。中国作为最大的发展中国家，其城市化潜力长期受到压抑，没有得到充分开发，现在我国正在抓住机遇，充分利用世界资源、资金、人才，加强信息技术交流，加快中国的城镇化步伐，加速城乡一体化的进程，利用国际产业结构大调整的时机，不失时机地进行我国城乡的产业结构调整和产业升级换代。促进我国综合国力的不断提高和经济、社会的可持续发展。在邓小平理论和三大代表重要思想的指导下，中国一定能够实现建成富强、民主、文明的社会主义国家的宏伟目标。未来中国城市化目标的成功实现是确定无疑的。二、微观环境分析近年来，*市把加快城镇*作为市域经济发展的重要突破口，加大投入，强化管理，取得了显著成绩。目前建成区面积达20平方公里，市区人口20万，城市化水平达38%以上，初步构筑起中等城市框架。城市基础设施日臻完善，城市功能日益增强。*市按照“统一规划，合理布局、各具特色、配套*”的方针，对市区总体规划按照中等城市规模进行了修编，完成了46条主次干道的系统规划设计、21个地段的旧城改造规划设计、16个居民小区的详细规划、11个专业市场和八个风景区规划，以市区沙河为界，形成了河东行政区、河南工业区、河北商贸区、河西开发区的现代化中等城市格局。在基础设施*上，共投入资金9.8亿元。 特别是道路工程，先后投入资金1亿多元，完成了*国道东、西出口路、*路、*路、*路、*北路、*街东段、*路、*路、*二路等15条道路的配套*，长17.8公里，面积44.8万平方米，硬化背街小巷128条，长9.47公里，面积4.82万平方米。市区主次干道达到32条，长81公里，面积222.43万平方米，人均拥有道路面积9平方米。道路配套设施趋于完善，城市排水管网总长107.8公里，服务面积14.6平方公里，排水普及率达85%以上。初步形成了以*街、*路、*路等路段为横轴，以*路、*路、*路等路段为纵轴，以*路、*路为辐射圈，背街小巷交错分布的城区道路交通网络体系。三、*房地产消费市场的新机遇1、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 *是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施*的逐步完善，吸引了许多外地人来*投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为*市的商品房消费市场增添了新的主力军。2、随着人均收入的增加，*生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2004年*市城镇居民人均可支配收入6093元，上年增长7.4%。人均消费支出4800元，增长3.3%；2004年全市农民人均纯收入2202元，增长3.9%。2005年*市城镇居民人均可支配收入6532元，比上年增长7.2；农民人均纯收入2502元，比上年增加300元，增长13.6，增长速度创九年来最好水平。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。第三章 市场分析与价格预测一、项目市场分析1、地段位置优越*街贯通工程某商业大道项目位于*街西端，属*街延伸部分。东接*路，与市区及*路相连；西接*路，与*工业园区，寺沙路及*国道相通。本地段位于*老城区向北出口处，紧临老城区，自古就是老城区的向北伸展的门户。与本市的*只百米之隔，距市中心仅一公里之距。2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：农业银行、工商银行、*超市、*超市、*福超市、*超市等林立四周；*菜场让菜蓝子无后顾之忧；幼儿园、X小学、X小学、*小学、*中学、*中、*中学、*学校、*中、*高中等众多名校环绕毗邻；以及*酒店、*公园等休闲配套,举步即至；身处其中，让你居家创业、孩子就学、老人就医都非常便利。 3、市场供求关系良好本项目地处*工业园区，周边中高档房产开发项目较少。*工业园区、*中学、*中学、第X小学、医院等都将形成本项目庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。 4、升值潜力巨大自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。本项目所处的*工业园区，属省级经济技术开发区，近年来发挥其特有的区位、土地优势，做到引资引智并重，在*市的几大工业园区中格外引人注目。在*工业园区大力*的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得*片区人气骤增，特别是高智高能类人材的引入，更是提升了本地段居住人群的品位和素质。 恰逢现阶段*房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为*工业园区一个集商业、居住于一体的大型社区，本项目前景十分看好。 二、目标客户的定位本项目客户群主要分为五类：1、X中，*中学、医院及*工业园区引入的大量外来人才等高知高收入群体；2、当地居民更换旧房、二次置业的购房群；3、追求货币保值的投资市场；4、等钟爱*居住环境，人居品牌的购房群体；5、致力于*投资置业的购房群体。三、价格定位1、现阶段本项目同类物业人和花苑、财富广场、新时代广场等一批中高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段*房地产市场迅速发展，持续升温的大好时机。从2006年11月对市场同类产品的价格调查可以看出，目前市场同类产品住宅销售均价皆在1900元/ m2以上,商铺销售均价皆在3000元/ m2以上。楼盘名称 住宅起价 住宅均价 商铺起价 商铺均价 备注（元/m2） （元/m2） （元/m2） （元/m2）* 1880 2050 2980 3258 *广场 1980 2220 3380 3680 *广场 2000 2280 4000 4280 根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“*商业大道”的销售采取低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“*商业大道”住宅房屋入市阶段销售均价定为880元/m2，门面商铺入市阶段销售均价定为2160元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。 第四章 项目实施计划一、工程*实施计划本项目已开展了一年多的调研、论证等前期工作，在立项后，确定项目*期为三年，实施可分为五个阶段：第一阶段完成前期调研和可行性研究报告编制、审批和初步设计、施工图设计审查。第二阶段办理规划用地手续，进行安置补偿，实施拆迁。第三阶段进行主干道及辅助道路硬化*。第四阶段分段进行商用楼宇及相关配套设备*。第五阶段为竣工验收、招商阶段。二、销售计划及营销策略1、销售计划根据工程*进度计划及*市房地产发展走势，该项目拟销售周期为二年。2、营销策略秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，*适应客户需求的楼盘产品。（2）实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。 （6）结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。第五章 投资计划及经济分析一、投资估算“*商业大道”项目需拆迁住户35户，规划总用地面积为26100平方米，总建筑面积60000平方米，其中含住宅建筑面积42000平方米，商业用房面积8400平方米，公建面积9600平方米。 1、拆迁费用：本项目共需拆迁住户35户，每户补偿费按10万元计算，合计350万元。2、贯通*街，铺设道路总长550米，宽32米，路面总面积17600平方米，道路用地按3万元/亩计算需资金79.3万元；主道路工程按每平方150元计算需资金264万元；铺设主排污管550米两排，按每米100元计算需资金11万元；铺设次排污管550米两排，按每米80元计算需资金8.8万元；预埋其它管线550米两排，按每米120元计算需资金13.2万元；以上五项加总，仅道路贯通工程一项需资金376.3万元。3、本项目工程住宅建筑面积为42000平方米，按每平方米830元计算，总投资成本为3486万元；商铺建筑面积为8400平方米，按每平方米1200元计算，总投资成本为1008万元；房屋建筑总投资为4494万元。4、水、电、光缆等配套设施共需资金80万元。以上开发总成本合计为5300.3万元。二、收益估算1、住宅房建筑面积为42000平方米，按880元/平方米预售，共计销售收入3696万元；2、商铺建筑面积为8400平方米，按2160元/平方米预售，共计销售收入1814.4万元。以上销售总收入合计为5510.4万元。三、资金筹措本项目将采用自筹、吸引省外投资者投资等方式筹集项目*资金。项目*按照先落实资金，进入专户，再启动拆迁工作的原则进行。本*项目专门组建工程指挥部监督工程资金的使用和工程施工的进展，确保施工企业依法施工并随时接受指挥部领导四、经济分析本项目的成本、利润，由住宅、商业用房两部分组成，具体分析如下： 1、住宅（商品房），测算成本为*币3486万元，预计盈利210万元。如下表：面积 单位成本 总成本 销售均价 销售收入 利润（m2） (元/m2） (万元） （元/m2） （万元） （万元）42000 830 3486 880 3696 2102、商业用房由临街门面房组成，测算成本为*币1008万元，预计盈利806.4万元，如下表：面积 单位成本 总成本 销售均价 销售收入 利润 (m2） (元/m2） （万元） （元/m2） (万元） （万元）8400 1200 1008 2160 1814.4 806.43、道路施工及水、电、光缆等因其为本项目配套设施，其成本单列，且属公用部分，不可销售，无相应销售收入分摊，其成本支出全部作投入列支；房屋拆迁属本项目施工之前提，属前期投入资金，无相应收入分摊，其成本支出全部作投入列支，具体明细如下表：项目 面积(m2） 单位成本（元/m2） 总成本（万元） 备注道路 9600 376.3水、电、光缆等配套设施 80房屋拆迁 350合计 806.3 4、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：项目 面积（m2）总投入（元/m2）总收入(万元） 利润(万元）住宅 42000 3486 3696 210商业用房 8400 1008 1814.4 806.4道路 9600 376.3 -376.3水电光缆等 80 -80房屋拆迁 350 -350 合计 60000 5300.3 5510.4 210.1五、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价 =5300.3*10000/1093 =48493.14平方米占计划销售量的96.22%销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋