商业综合体风险管理研究毕业论文.doc

目录 商业综合体风险管理研究商业综合体风险管理研究 毕业论文毕业论文 目目 录录 第一章 绪论 1 第一节 问题的提出 1 一 商业综合体背景 1 二 商业综合体风险管理的研究意义 3 第二节 研究目的和研究方法 4 一 研究目的 5 二 研究方法 5 第三节 论文结构 6 一 研究内容 6 二 论文框架 7 第二章 相关理论回顾 8 第一节 商业综合体项目 8 一 商业综合体定义 8 二 商业综合体特征 9 三 商业综合体主要风险 10 第二节 项目风险管理理论 10 一 项目风险规划 11 二 项目风险识别 12 三 项目风险估计与评价 14 四 项目风险应对 16 五 项目风险监控 18 第三节 项目风险管理方法 20 目录 一 项目分解结构法 20 二 流程图法 21 三 头脑风暴法 21 四 情景分析法 21 五 SWOT 分析法 21 六 检查表法 22 七 德尔菲技术法 22 第三章 商业综合体项目风险识别与评估 23 第一节 商业综合体项目风险的独特性 23 一 项目风险表现 23 二 项目风险管理流程 25 第二节 商业综合体项目风险识别 26 一 商业综合体项目风险全识别 26 二 商业综合体不同业态风险识别 27 第三节 商业综合体项目风险评估 27 一 前期风险评估 28 二 建设期风险评估 29 三 运营期风险评估 30 第四章 商业综合体项目风险应对 32 第一节 商业综合体前期风险应对 32 一 应对策略 32 二 应对措施 32 第二节 商业综合体建设期风险应对 34 一 应对策略 34 二 应对措施 34 第三节 商业综合体运营期风险应对 35 一 应对策略 36 二 应对措施 36 第四节 商业综合体风险应对方案保障 37 一 项目风险管理文化的建立 37 二 垂直风险管控体系 38 目录 三 项目风险管理制度 38 四 风险防范计划 39 五 内外部的沟通与协作 39 六 项目风险管理工具的应用 39 第五章 佳木斯天润农机商业综合体项目风险管理案例 40 第一节 项目简介 40 一 项目简介 40 二 项目背景 42 第二节 项目风险识别 评估与应对 43 一 项目风险识别与评估 43 二 项目风险应对 45 第六章 结论 50 第一节 论文结论 50 一 论文基本结论 50 二 论文重要创新 51 第二节 研究局限和展望 52 一 研究局限 52 二 未来研究工作的展望 53 参考文献 54 致 谢 56 个人简历 57 第一章 绪论 第一章第一章 绪论绪论 商业综合体 是一种具备较高创新意义的房地产商业模式 以其体量 巨大 功能繁多 对区域经济拉动较强的特点 对参与受众提供商业办公 餐 饮娱乐 休闲购物 酒店旅行 会议展览等多种服务方式 并在各区间形成功 能上互相支撑 互相补充的以商业为核心功能 并集合工作生活服务的建筑综 合体 随着中国经济的高速发展 商业综合体这一经济模式越来越受到政府 投 资者 企业经营者的关注 如何控制风险 获取项目最大收益 成为行业相关 人士研究的主要内容 本章主要介绍商业综合体风险管理研究的背景和现状 提出论文的研究目 的和研究方法 并对论文的主要内容和研究框架进行了说明 第一节第一节 问题的提出问题的提出 本节就商业综合体的发展背景 发展前景进行了宏观描述 并就商业综合 体的主要表现方式进行了阐述 提出了商业综合体风险管理研究在学术理论角 度 投资人角度 企业经营角度 经济拉动角度 政府宏观经济调控角度等方 面的研究意义 一 商业综合体背景 随着 2013 年福布斯大陆富豪排行榜上 王健林以第一富豪登顶 城市综 合体 商业综合体体 商业地产等相关概念和商业模式更加引人关注 各路资本亦纷纷杀入商业地产领域 全国各地商业综合体风起云涌 仅沈 阳市在建商业综合体项目已超过 50 个 杭州提出要建设 100 个商业综合体 而成都在建的商业综合体也高达 100 多个 中房信统计数据显示 2011 年至 2015 年这五年时间 20 个重点城市新增各类商业综合体总量将超过 1 6 亿平 方米 商业综合体在获得政府青睐的同时 也获得了市场 消费者的热烈回报 同时给开发商带来了巨额利润 商业综合体 的商业模式 源自 城市综合体 但是二者间有着明显 区别 城市综合体 1 简称 第一章 绪论 HOPSCA Hotel Office Park Shoppingmall Convention Apartment 是以城市建筑群为基础 融合酒店 办公 商业 餐饮 住宅 娱乐等核心功 能为一体的 商业城 强调的是 城市 而 商业综合体 1 是一种具备较高创新意义的房地产商业模式 以其体 量巨大 功能繁多 对区域经济拉动较强的特点 对参与受众提供商业办公 餐饮娱乐 休闲购物 酒店旅行 会议展览等多种服务方式 并在各区间形成 功能上互相支撑 互相补充的以商业为核心功能 并集合工作生活服务的建筑 综合体 商业综合体更加强调 商业 功能 内容更加广泛 包含城市综合体 商业综合体主要包括城市综合体 服务业综合体 旅游综合体 农业综合 体 文化综合体等多种类型 是城镇化高速发展的 发动机 资源整合的 搅拌器 区域产业价值的 放大器 商业模式的 交响曲 吸纳就业的 强磁场 目前国内部分在建或已完工的商业综合体的类型 内容及主要示范项目情 况 见表 1 1 商业综合体的类型 内容及示范项目 1 邓凡 透视城市综合体 M 北京 中国经济出版社 2012 3 152 第一章 绪论 表 1 1 商业综合体的类型 内容及示范项目 项目类型项目内容示范项目 城市商业 综合体类 住宿 办公 游玩 餐饮 购物等万达商业综合体 展览会议类展览展示 商业交流 会议论坛等 三亚博鳌论坛 佳木斯 天润农机商业综合体 休闲度假类休闲度假 观光旅游等内容上海世博园综合体 工贸园类制造 销售 物流等工贸为主的项目 南昌嘉里粮油工业区项 目 养老养生类养老 养生 度假等内容上海亲和源综合体项目 生态种养殖类 有机及生态产品的种植养殖 生产加工 大 棚种植养殖 DIY 农产品文化社区等 联想四万亩草莓蓝莓养 殖项目 北京平谷桃园 示范区项目 总部经济类集团总部 企业总部 跨国企业总部聚集区 北京丰台总部基地项目 沈阳总部基地项目 历史题材类历史主题公园 文化主题公园等 山东东平湖畔的水浒影 视基项目 唐山曹雪芹 公园项目 文化创意类文化展示 艺术创造 产品创意等 北京 798 艺术片区 杭 州 LOFT49 等项目 其它模式 休闲酒庄类 房车露营地类 科技教育类 自然环境展示类 未来科技类 微缩景观类 娱乐类 古城镇旅游类等 略 资料来源 作者整理 二 商业综合体风险管理的研究意义 商业综合体项目风险管理作为工程项目管理中的一个重要分支 作为项目 管理发展的一个重要前沿 如形成有效理论 并能在实际工作中对各个项目进 行高效指导和管理 那么 对于类似项目及整个产业的发展都会带来巨大的经 济效益和社会效益 第一章 绪论 具体体现在以下几个方面 一 学术与理论角度 鉴于商业综合体风险管理理论的空白性 如能经过研讨 形成有效的 能 学以致用的商业综合体项目风险管理方法及风险应对措施 就可以进一步提高 项目风险管理体系的完整性 全面性和体系化 二 投资者角度 有助于提高项目投资人对项目开发过程中风险的把握 只有了解风险 把 握风险 才能在实际工作中追求最大效益 商业综合体开发是一个漫长 动态 的过程 风险因素众多 加强风险管理有助于投资人在项目早期识别风险 认 清风险本质 适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境和趋势 确 保项目成功率的提升 并进一步增加投资收益 三 企业经营角度 通过项目风险管控措施的实施 有助于企业全面规划风险 提前防范 应 对潜在或表面的风险 提升项目盈利能力 充分保证企业的生存和稳定经营 确保以最少成本获取最大风险管理效果 减少风险损失 提高项目的综合经济 效益 四 经济拉动角度 商业综合体 通常对一个区域内的经济具有较强的拉动作用 同时 项目 具有工期长 合作伙伴多 雇工人员多及服务人员多的特点 一个将各类风险 降低到最低度的商业综合体 对于区域经济拉动 人员就业 经济秩序健康发 展方面都具有积极的作用 五 政府宏观经济调控角度 完善 科学的商业综合体风险管理体系 有利于政府利用风险机制对区域 经济进行宏观调控和引导 调节和促进项目产业的发展 确定项目上马的必要 性和项目间合作的合理性 进一步获得良好的经济效益和社会效益 第一章 绪论 第二节第二节 研究目的和研究方法研究目的和研究方法 本节系统性的介绍了论文的研究目的 并介绍了论文所采用的行业专题研 究法 案例诊断研究法 文献调研法 可行性研究法等四种研究方法的使用情 况 一 研究目的 商业综合体项目风险管理的研究 对于进一步完善项目风险管理理论体系 丰富项目风险管理理论 奠定商业综合体风险管理理论基础 具有积极作用 同时 对于加强企业项目管理 提升企业盈利能力 并最终完成项目 拉动区 域经济发展等方面都意义重大 当前 我国风险管理 包括建设工程项目风险管理 研究还处于发展阶段 这也导致对于工程项目的风险分析与管理还不完善 而商业综合体风险管理的 研究 对于进一步强化我国建设工程项目风险管理 特别是商业综合体项目风 险的管理 进而推动我国商业综合体的更快发展形成有力的理论基石 二 研究方法 鉴于 EMBA 论文以实际应用研究为目的 注重于学以致用及理论联系实际 的效果 所以本论文主要采用了文献研究 行业专项调研 案例诊断研究等三 种方法 其中 最主要的采取的是文献研究法 行业专项调研法 其中行业专项研究法方面 为全面 深入调研全国各地商业综合体的发展 趋势及项目情况 作者在 2013 年 8 月份 用时 20 天时间 辗转全国 10 多个 城市 自最南方城市三亚起 经海口 广州 深圳 然后杭州 南京 上海 北京 承德等城市 现场观摩及实地访问了 30 多个项目 行程 7000 多公里 项目内容或休闲旅游综合体 或总部基地综合体 或养老养生综合体等 进一 步拓展了对行业的认识 开阔了对不同业态综合体的观察视野 于 2013 年 8 月 完成了 商业综合体的规划 实施 运营及风险应对 一书 为本论文的商业综合体项目风险管理研究奠定认知基础 案例诊断研究法方面 作者以项目管理者身份实际参与了黑龙江省佳木斯 天润农机商业综合体项目的建设工作 并在实际工作中 对项目各类风险依据 项目风险管理理论 进行了识别 评估 应对和监控处理 郭波 龚时雨 谭云涛 项目风险管理 M 北京 电子工业出版社 2012 14 15 第一章 绪论 文献调研法 以 项目风险管理 风险管理 城市综合体 风险应 对 等为主要内容的检索词对中国 MBA 智库网络数据库 中国道客巴巴网络论 文数据库 中国期刊全文数据库等大型数据库进行检索 并以北京首都图书馆 朝阳图书馆为主要研究点 筛选 阅读了大量商业综合体 城市综合体 项目 风险管理内容为主的书刊 期刊 杂志等 积累了大量的理论基础 可行性研究方面 一方面参考了具有甲级工程咨询资质的哈尔滨工业大学 建筑设计研究院编制的 佳木斯天润农机商业综合体项目可行性研究报告 一方面又重新按照项目规划决策流程 对项目的可行性进行了分析和论证 第三节第三节 论文结构论文结构 本论文首先对项目风险相关管理理论进行了回顾 通过对商业综合体项目 风险管理的特点进行分析 并就项目流程中的前期 建设 运营三大主要风险 的识别 评估 应对 监控进行了论述 总结出一套适合于商业综合体项目的 风险管理方法 一 研究内容 全篇论文共分为六部分 第一章 绪论 内容主要包括商业综合体论题的提出 商业综合体风险管 理研究的目的和研究方法 以及论文结构三部分 第二章 相关理论回顾 内容主要是对过去风险管理相关理论的回顾 包 括商业综合体项目的模式特征及风险表现 项目风险管理理论的回顾 以及项 目风险管理过程中常见使用方法三部分 第三章 商业综合体项目风险的识别与评估 内容主要包括商业综合体商 业模式项目风险的特殊性 商业综合体项目风险管理过程中的识别和风险评估 等三部分 第四章 商业综合体项目风险的应对 内容包括商业综合体项目前期风险 的应对 商业综合体建设阶段风险的应对 商业综合体后期运营阶段风险的应 对 以及项目风险应对方案的保障等四部分 第五章 佳木斯天润农机商业综合体项目风险管理案例 内容包括项目简 介 项目风险识别 评估与应对两部分 最后部分为结论 主要对论文成果和展望进行了描述 第一章 绪论 论文结尾部分包括参考文献 致谢等论文附属内容 二 论文框架 下图 1 1 为论文研究框架图 图 1 1 论文研究框架图 资料来源 作者整理 第一章 绪论 第二章 相关理论回顾 第二章第二章 相关理论回顾相关理论回顾 相对于以现代管理理论著称的西方国家 我国的项目管理理论及其分支项 目风险管理理论研究的起步及应用较晚 在风险管理的应用方面 最早起始于大型项目的风险决策 在早期的三峡 大坝工程 葛洲坝水利枢纽工程 重大航空航天项目等都使用了风险管理的方 法和措施 目前项目风险管理 已经普遍应用于航空 航天 国防 科技 矿 山 建筑 石油化工等大型项目的管理 在项目风险理论研究及教学方面 最早于二十世纪八十年代 顾昌耀和邱 菀华于 1991 年在 航空学报 上发表项目风险管理方面的论文 才引起了对 风险决策 风险管理问题的讨论和研究 学术界的研究 继而引起高等院校 政府部门 大型企业的跟随 相关理论及专著开始出版 并在实际工作中得到 大量应用 在房地产行业应用方面 虽然当前国内房地产市场迅猛发展 但房地产项 目风险管理 商业地产项目风险管理理论的研究 仍然属于刚起步环节 相关 企业风险意识还相对薄弱 风险管理理论及体系的不健全 相关理论成果较少 见之于书籍及期刊 理论体系还很不成熟 而风险管理理论体系的不成熟 也 导致了部分项目及企业的经营困境或项目失败 本章主要对商业综合体概念进行了定义 对商业综合体的特征及风险进行 了客观描述 对项目风险管理理论和项目风险常用方法进行了回顾 对风险的 规划 识别 估计与评价 应对 监控等概念进行了论述 第一节第一节 商业综合体项目商业综合体项目 本节内容主要就商业综合体的定义 特征和主要风险进行分析 并对项目 过程中的前期风险 建设风险 运营风险及其各分类风险进行简要说明和描述 一 商业综合体定义 本文所指商业综合体 是一种具备较高创新意义的房地产商业模式 以其 体量巨大 功能繁多 对区域经济拉动较强的特点 对参与受众提供商业办公 第二章 相关理论回顾 餐饮娱乐 休闲购物 酒店旅行 会议展览等多种服务方式 并在各区间形成 功能上互相支撑 互相补充的大型工作生活的 以商业为核心功能的建筑综合 体 二 商业综合体特征 商业综合体除具有城市商业综合体的资金密集 人才密集 体量巨大等特 点外 还具有以下特征 一 多种产业的聚集能力 商业综合体在运行特点上 具备多产业交融的特色 主要立足于第三产业 间或涉及第一和第二产业 在此基础上大量催生众多边缘及新生产业 多种产 业的聚集性导致商业综合体这一商业模式具备了较强的扩张性 活力和发展的 后动力 并引发人才及资本的聚集 同时 多产业聚集 最大化激发了项目所在地现有各项资源的潜能 拉动 更多的经济效益和社会效益 二 商业模式的高度创新性 基于国内人口红利的影响 纯粹的住宅类房地产曾经因为满足了人们的住 宅需求而高速发展 但其对区域经济活跃程度的拉动 城镇人居日益增长的消 费需求的满足 对行业产业的巨大影响方面远远不足 商业综合体的商业模式 是在住宅类房地产 单纯功能性商业地产 城市 综合体 大型商业地产的基础上发展而来 是目前房地产商业模式领域的 最 高版本 项目可以依靠自身的创意 资金 管理 品牌等核心支持作用 形 成一个具有较强竞争力和生存能力的商业生态圈 三 对区域资源的整合升级能力 商业综合体推广过程中 受到地方政府的大力欢迎 主要是因为其模式具 备对区域资源的整合 升级 增值能力 项目实施过程中 往往立足于地方或区域资源 无论是先天资源还是后天 的特色经济 项目通过先进创意 市场策划 科技引领 资源放大等手段 以 多种经营业态为主体 有机交融 混合经营 协调发展 通过整合 升级 达 到增值的目的 第二章 相关理论回顾 四 推广建设的便利性 鉴于商业综合体商业内容的多样性 对多种产业的包容性 所以无论在社 会经济发展结构 市场发展空缺 模式可持续性 对区域经济的综合拉动方面 都具有较大的广谱性 可以在全国大范围内实施 具有较好的可实施性 三 商业综合体主要风险 商业综合体比起常规的商业地产或者住宅地产 虽然时间更长 任务更重 但其项目建设过程却是一致的 具备同样的前期投资分析 中期建设监管 后 期销售或运营的过程 因此 依据项目风险管理理论 依然可以将商业综合体项目风险分为项目 前期风险 项目建设期风险 项目运营期风险三个主要风险 1 商业综合体建 设的三个风险 根据项目不同阶段的具体内容 又可以演化为若干分类 具体 表述如下表 2 1 表 2 1 商业综合体项目主要风险表现 风险名称风险描述 项目前期风险 项目投资前期 在项目调研 项目决策 项目土地获取 项目内 容设计 政府参与程度等过程出现的风险 项目建设期风险 项目建设期间 在建设质量 建设安全 建设成本 建设监理 建设进度与计划过程中出现的风险 项目运营期风险 项目后期 在租售政策及价格制定 物业管理 物业团队建设等 过程中出现的风险 资料来源 作者整理 第二节第二节 项目风险管理理论项目风险管理理论 风险管理是通过规划 辨识 评估 评价 预防 控制等手段 对潜在的 利益损失进行管理的过程 体现了管理者对项目标的的追求和控制的过程 项目风险管理 Project Risk Management 是一门新兴的经济管理科学 是现代管理科学的重要分支 是在系统论 控制论 经济学 管理学 运筹学 1 金长宏 现代房地产项目动态集成化风险管理 M 北京 光明出版社 2012 58 第二章 相关理论回顾 概率统计学 行为科学 计算机科学 信息论等理论和现代工程管理技术的基 础上 结合社会经济发展及项目管理技术进步 逐渐形成的边缘学科 项目风险管理的应用 最早起源于第一次世界大战后战败的德国 国家战 后大规模重建 催生了当初以严谨为第一目标的风险管理体系 上世纪 50 年 代以后 欧美各国普遍重视和广泛应用了风险管理的一些办法和措施 20 世纪 80 年代以来 世界经济的全球化进一步推动了风险管理的发展 一方面 项目风险管理的范围及应用领域不断的发展扩大 航空航天 大型工 程及公共设施的建设都普遍使用了风险管理办法和措施 另一方面 项目风险 管理的学术及理论研究 逐步向系统 专业的方向发展 随着我国改革开放的深化及社会主义市场经济体制的逐步建立 项目管理 的应用环境 发生了巨大变化 大型项目涉及到的风险及失败成本显著提高 从而促使项目管理模式受到广泛应用 风险投资机制 项目业主责任制 项目 招投标制的逐步发展起来 促进了各项目管理组织进一步加强自身的风险管理 总体来讲 当前我国对项目风险管理的研究和使用还是一个薄弱环节 体 现出项目风险意识不强 项目风险管理体制不完善 管理人员不专业等情况 同时 项目风险管理的理论研究 学术培训 应用推广等还没有受到社会的重 视 本节主要阐述项目风险管理的五个主要流程1 包括项目风险规划 项目风 险识别 项目风险估计与评价 项目风险应对 项目风险监控等内容 并对相 关具体概念及常见方法进行介绍 具体内容如下 一 项目风险规划 一 项目风险规划概念 项目风险规划是项目风险管理中的一项重要内容 实施过众多投资巨大 周期漫长的大型技术 设备和基础工程项目的美国 国防部认为 风险管理规划首先是一个过程 一个集合了协调一致 系统全面 并具备较强的有机配合和风险管理策略及方法的管理过程 该过程主要包括定 义项目工作组 风险管理的措施及方案 整体规划方案等内容 以及如何确定 1 郭波 龚时雨 谭云涛 项目风险管理 M 北京 机械工业出版社 2012 14 15 第二章 相关理论回顾 风险判断的依据 选择适合的风险管理方法 如何将风险管理活动落实实施 最终形成全生命周期的指导性和战略性纲领 风险规划1 就是对项目风险进行全面统筹和梳理的完整计划 主要内容包 括项目流程过程中依次出现的各类风险的识别 评估与评定 应对措施的梳理 和提炼 风险规划是对全项目过程风险进行管理的宏观指导依据和指导方法的 总规划 二 项目风险规划方法 结合项目风险管理方法的应用 商业综合体项目风险规划方法主要有风险 管理图表 项目工作分解结构等几种方法 1 风险管理图表 风险管理图表2是通过图表的方式 把项目风险涉及到的全部信息 包括风 险种类 风险频率频度 风险严重程度 风险预期损失及至风险应对措施都予 以清晰表达 以便与项目投资人 管理者等进行直观管理的方式 其主要使用 的图表是风险核对表 风险管理表格和风险数据库模式表 2 项目工作分解结构图 工作分解结构图 WBS 1是一种有效的图表格式 把项目按照具体功能 流程 顺序和前后关系 进行逐级分解成功能内容单一 便与进一步核算与管 理的结构示意图模式 项目工作分解结构图方式 具有操作简单 观察明晰的 特点 二 项目风险识别 一 项目风险识别概念 风险识别3就是将项目中各类风险及其分类风险逐级逐个辨识查找的过程 风险识别的内容包括风险起源 风险条件 风险特征等 风险识别的过程是不 断循环 周而复始的 风险识别过程 实质是对未来预期可能出现的各类风险其来源和结果 进 行统筹梳理 客观调查分析并形成风险清单的过程 具体可将其分为 5 个环节 如下图 1 曾华 耿海波 栗昊 工程项目风险管理 M 北京 中国建筑工业出版社 2013 6 2 郭波 龚时雨 谭云涛 项目风险管理 M 北京 机械工业出版社 2012 19 21 第二章 相关理论回顾 图 2 1 项目风险识别流程图 资料来源 作者整理 项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作 这项工作的 目标是识别和确定出项目究竟存在哪些风险 这些项目风险究竟有哪些基本特 征 这些项目风险可能会影响项目的哪些方面等等 为了取得更好的经济效益 避免项目过程损失 在项目的开发之前就要对 所存在的风险进行识别 评估 进行全过程风险扫描和管理 以尽早避免因风 险管理不及时带来经济损失 风险识别过程的管理 日趋专业化和技能化 一些常用方法和工具 既可 以有效提高识别效率 而且不易产生偏差等 二 项目风险识别方法 实际操作中 项目风险识别方法很多 这些方法主要分为定性识别 定量 识别两种 1 风险定性识别 定性的分析方法包括 专家调查法 资料法 询问法 实地观察法 情景 分析法 安全检查表法等 专家调查法在实际工作中较多使用 是一种基于主观和经验的 在实际工 第二章 相关理论回顾 作中使用频率最高的风险识别方法 是指通过有具体实践经验的专家的反复调 研 咨询 讨论 对项目风险存在的要素进行甄别 对未来风险进行预期及判 断 最后形成经过统计整理和量化处理 来获得各风险因素的概率分布和对项 目投资可能的结果的过程 专家调查法主要包括德尔菲法和头脑风暴法 2 风险定量识别 风险定量分析方法包括 CIM 法 WBS RBS 法 AHP 法 综合集成法等 三 项目风险估计与评价 一 项目风险估计与评价概念 风险估计1是在项目风险规划和识别之后 对项目所有可能或预期风险及其 分类风险 根据项目内容 对其风险损益进行评估的过程 风险估计内容主要包括如下几个方面 包括风险发生的可能性 发生范围 和频率 发生的损益状态及后果预期 发生阶段及时间 着重强调以数据方式 概括表达风险的各个维度 风险评价1是对项目预期发生的各类风险进行统筹评价的过程 主要是在对 项目进行规划 评估与识别的前提下 通过风险管理模型的设定 对各类风险 发生的频率 频度 预期风险损失额度进行评定的过程 为便与对商业综合体项目实施过程中的风险评估 强化风险发生概率和风 险严重程度的管理 通常把风险概率分成为 5 个等级 见下表 2 2 把风险严 重性分成 4 个等级 2 见下表 2 3 表 2 2 风险概率等级表 风险概率等级风险概率影响程度概率等级表示风险概率风险概率发生的可能性 1很高S81 100 很有可能发生 2高H61 80 可能性较大 3中等M41 60在项目中可能发生 4较低L21 40 发生可能性较小 5很低N0 20 发生可能性很小 资料来源 郭波 龚时雨 谭云涛 项目风险管理 M 北京 机械工业出版社 2012 1 曾华 耿海波 栗昊 工程项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 14 15 2 郭波 龚时雨 谭云涛 项目风险管理 M 北京 机械工业出版社 2012 40 41 第二章 相关理论回顾 20 21 表 2 3 风险严重性等级表 描述等级风险严重性定 义 较严重的I1 0工程失败 项目失败 一等事故 严重的II0 7工程部分主要项目失败 主要系统损失 二等事故 轻度的III0 4工程部分项目失败 轻度系统损失 三等事故 轻微的IV0 1低于轻度系统损失 或工程部分项目失误 易挽回 资料来源 郭波 龚时雨 谭云涛 项目风险管理 M 北京 机械工业出版社 2012 21 22 二 项目风险估计与评价方法 商业综合体项目在风险估计与评价方面的方法很多 常用的有决策树法 层次分析法 随机性风险估计 确定性风险估计 主观评分法 模糊风险综合 评价等 具体表述如下表2 4 表2 4 项目风险估计与评价方法表 风险评估方法具体概念 决策树法 是通过决策树状模型 来对项目风险背景 项目风险概率 后果以及 风险发展动态等进行全面表达的方式 层次分析法 层次分析法 又称AHP法 通过算法把无法量化的风险按照轻重大小顺 序排出的方法 在管理学 统计学 经济学中应用广泛 确定型风险估计 确定性风险 是指按照风险后果可以预测 并且风险出现的概率设定 为1 从而依次对各风险进行精确数据评定来进行分析估计的过程 随机型风险估计 随机型风险 指出现的概率 频率 时间等不确定的风险 一般按照 风险损失值最大化 或频率最高的角度来估计 不确定型 风险估计 是指对那些风险发生的概率 状态均不能有效确定的风险的估计 贝叶斯概率法 是通过大量的项目前期调研 数据统计 再对项目风险进行估计的方 法 是利用概率论中的贝叶斯公式 改善对风险后果出现概率的估计 曾华 耿海波 栗昊 工程项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 22 25 第二章 相关理论回顾 主观评分法 主观评分法 是利用学者 专家 管理人员的经验 知识从项目外部 进行直观判断单一项目风险 并赋予相应的数据权重的方法 资料来源 作者整理 四 项目风险应对 一 项目风险应对概念 风险应对1 就是对风险采取以降低损耗和损失为目的的具体方法和措施的 统称 通过对项目风险的识别 估计 评价和分析 就可以把风险的概率 频率 损益情况等内容进行全面的考虑和分析 再与具体项目相结合 确定相对具体 的损益程度 确定风险等级 并依此制定相应的风险防控措施及具体应对方法 二 项目风险应对方法 根据项目风险的分类 主要分为项目消极风险和项目积极风险 故从两个 方面进行论述 1 1 项目消极风险的应对方法项目消极风险的应对方法 项目消极风险的应对方法和措施 主要有四种 分别是规避风险 转移风 险 减轻风险与接受风险 规避风险 规避风险 规避风险 2是指通过改变项目具体计划 资金方案 技术设计 业态内容等形式或手段来避免或回避风险的过程 规避风险是相对保守 被动的风险应对过程 有时 在规避风险的同时 会对既得利益或收益产生放弃和降低的结果 排除风险的起源 即在风险尚未发生时 即采取措施避免风险事态的继续 发展 也是规避风险的一个重要的措施 这个过程更加强调本身能力能进行把 握和控制的环节 如在商业综合体项目中 对尚未考虑成熟 收益小于损失的 1 孙成双 韩喜双 建设项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 97 2 曾华 耿海波 栗昊 工程项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 28 第二章 相关理论回顾 功能模块的建设 采取放弃的方式 项目风险管理及应对过程中 通常会考虑使 20 80 规律 既 20 的关键风险 导致了 80 的损失 这种规律强调了项目团队如果能有效管理和应对其中的 20 的 关键风险 也就能达成规避 80 损失的结果 如在综合体项目招商过程中 只要客户目标明确 能把决定市场整体环境 的其中 20 大客户招纳进来 通过这 20 的大客户就可以影响其它 80 的中小客 户 就可以基本满足整体的招商需求 转移风险 转移风险 转移风险 1是指通过合理 必要的方法措施 将风险的可能及后 果转移到第三方或共同分担者的过程 转移风险不是杜绝或消灭风险 而是转 嫁或共同承担 以降低自身承担的风险额度 风险转移策略转嫁了风险损失 但通常过程中发生转移费用 转移方法非 常多 如引入战略合作伙伴转移整体风险 采取项目分包方法 转移施工进度 风险 购买商业保险 转移施工过程风险等等 如前期阶段 可以将项目可行性分析 项目内容设计外包 项目建设阶段 可以将整个工程拆分为土建 框架 施工 装修等外包 运营阶段 可以将招 商 物业等外包 通过各类外包 有效避免各类过程风险 如建设过程中的工 伤风险 建材入城被交警查扣风险等 减轻风险 减轻风险 减轻风险 2 又叫缓和风险 是指实际操作中 无论风险发生 前后 采取必要的措施或手段 将可能发生的风险的概率 后果进行最大化降 低到可承受结果的过程 提前采取风险应对措施 减少或降低损失 是非常重 要的使用方法之一 例如 采用相对简单的工艺 实施更多的测试 或者选用比较稳定可靠的 供应商都可减轻风险 实践中 如果不可能降低风险的概率 则可以增加风险 的应对措施 也属于减轻风险的对策 接受风险接受风险 接受风险是一种相对保守的措施 即对预计发生的风险或损失 不采用各类应对计划或措施 或面对风险暂无应对良策 或虽采用某些措施但 所需付出成本较高 特别是发生概率较低时 因而被动或主动接受的风险应 对过程 风险接受方式 既可以面对风险威胁 也可以面对风险机会 1 任旭 工程风险管理 M 北京 清华大学出版社 2010 118 119 2 任旭 工程风险管理 M 北京 清华大学出版社 2010 122 124 第二章 相关理论回顾 此外 企业常采用建立应急储备的方式接受风险 或应对未知或预期发生 的威胁和机会 2 2 项目积极风险的应对方法项目积极风险的应对方法 主要有六种 分别是预防风险 回避风险 接受风险 储备风险 减轻风 险 转移风险 鉴于减轻风险 转移风险已经论述 不在赘述 预防风险 预防风险 预防风险是指根据各类预测分析及评估评价 在项目风险未发 生前 采取各类风险防范措施及应用手段 避免或减轻风险的过程 回避风险 回避风险 回避风险 1是指采取改变项目计划或目标 以规避风险的过程 或策略 主要应用于项目风险威胁性较高 损失较大 暂无具体应对良策 或 虽有办法但成本太高的情况 主要包括主动回避和完全放弃两种情况 接受风险 接受风险 接受风险 2 也即自留风险 通常是风险损益可以承受 或无 法避免的情况下 不采取应对措施 对风险全面接受的方法 具体方式可以是 主动 也可以是被动 接受风险是工作中最省钱 省事的方法 储备风险 储备风险 储备风险 2是指根据理论及经验预先设立的科学全面 具体详 实的项目风险管理计划 以防范未来风险的发生的过程 一旦项目实施情况与 计划不符 就启动后备应急预案 五 项目风险监控 一 项目风险监控概念 风险监控2就是采取各类措施 实时审核 审查 记录 统计项目的各项风 险状态 以达成对项目各类风险的进行监管的过程 便与根据项目风险偏差 实时采取相应措施 以确保项目目标的达成 监控风险实际是对项目风险的发展 频率 危害程度 应对措施等综合环 境的实时监视 通过实时监视 来及时获取反馈信息 审核风险的发生及发展 与预期相比是否具备可控性 从而不断改善和调整风险应对计划 制定更切合 实际的风险决策及措施的过程 项目风险监控的内容 主要分为五类 对风险发生的种类 风险种类及其 分类风险发生的时间频率 发生的可控性 风险的危害及损益状况 风险应对 措施的实施效果 1 曾华 耿海波 栗昊 工程项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 29 2 任旭 工程风险管理 M 北京 清华大学出版社 2010 135 144 第二章 相关理论回顾 二 项目风险监控方法 1 1 风险预警系统风险预警系统 风险预警系统 2是根据项目管理理论数据及历史经验 事先设定项目风险 预警指标 如果工程进度及风险接近指标 就进行预警警报 提醒管理人员迅 速采取应对措施进行处理的系统 该系统各类风险预警数据的设立 可以及时觉察计划的偏离 最大化避免 风险发生后的延伸和延续 提前采取措施 确保项目的顺利进行 2 2 风险审计风险审计 风险审计 1是指公司设置专门结构 专门人员以检查审核项目实施过程中 风险把控程度 重大风险应对节点 重点风险发生状况的行为 为防范商业综合体各阶段风险 公司或投资方往往组成项目风险管控委员 会 委员会通常根据项目进度和阶段 下派由审计 财务 外部工程监理 运 营管理等人员组成的团队 对项目进度 管理状况 人财物使用等情况进行定 点定时审计 3 3 技术指标分析技术指标分析 技术指标分析 1又称技术因素度量 即通过提前设定各类风险管控指标 并以此与实际发生指标进行对比 根据差异做出判断或措施的方法 三 项目风险监控过程中的风险再识别 风险再识别 是指对风险的管控全流程 自识别 评估 应对 监控系统 闭环结束后 结合具体结果再次对风险管理过程进行重复的过程 这是在上轮 风险管理的基础上 对风险重新认识 再次梳理的过程 风险识别 或风险再识别 与风险量化 风险应对计划 风险监控的关系 如下图 2 2 1 孙成双 韩喜双 建设项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 115 116 第二章 相关理论回顾 图2 2 项目风险管理过程 资料来源 作者整理 第三节第三节 项目风险管理方法项目风险管理方法 随着项目风险识别方法的进步 现在常用的方式方法已经接近几十种 但 结合商业综合体实施过程的特殊性 即项目组管理人员组成多元化 知识层次 多样化的特点 这样就要求各种风险识别方法 必需具备简单 明确 尽量可 视化 符合流程操作 便与各个职务和文化层级操作 能为大多数人使用和掌 握的特点 目前常用的主要有以下几种 一 一 项目分解结构法项目分解结构法 项目分解结构法 1 是对较复杂 大型的项目整体 采用按照模块 功能 进度等条件进行整体分解 形成各单一 简单的模块 然后对各模块进行风险 分析和评估的方法 1 曾华 耿海波 栗昊 工程项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 13 第二章 相关理论回顾 二 流程图法 流程图法 1就是采用类似鱼骨的图形 按照项目发生的流程顺序 依次罗 列各具体行为及可能存在的风险 然后讨论项目具体情况 及风险的分析应对 的方法 实际操作中 流程图具有适应人员广泛 便与识别 可视化强 可以直观 分析项目进度 了解风险各个具体环节 及风险的上下游起因和影响的特点 往往通过流程图法的分析 可以快速得到明晰 清楚的风险发展脉络及发生环 节 体现风险影响的具体情况 三 头脑风暴法 头脑风暴法 2又叫集思广益法 它通常使用平等 无批评 自由发言的会 议环境方式 使参会人能通过大量信息交流 互相启发 从而达到思路扩展 得到大量创造性思维及结论的过程 头脑风暴法 是先民主后集中 以预先设 定目标 研究过程思路的方法 可以充分发挥群众智慧 提高风险识别效率 提升准确率 同时 通过头脑风暴法 可以得到一份完整的综合性 包含性较强的风险 管理结论 头脑风暴法通常由项目管理人员参与与主持 利益相关者 项目参 与人员均可以作为主要参与人员 参会人员既可以风险流程的发生发展顺序 也可以按照风险的理论框架为流程进行讨论 最后得出定论 四 情景分析法 情景分析法 2就是通过大量使用现场环境 数字曲线 图表图像等便与观 察的表达方式 对项目将来的某个时期 情况或状态进行的分析和描述 从而 达到识别项目风险关键因素 及其发现其影响程度的风险识别方法 五 SWOT 分析法 SWOT 分析法 3是一种环境分析方法 所谓的 SWOT 是英文 Strength 优 势 Weakness 劣势 Opportunity 机遇 和 Threat 挑战 的简写 1 任旭 工程风险管理 M 北京 清华大学出版社 2010 39 40 2 孙成双 韩喜双 建设项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 27 28 3 曾华 耿海波 栗昊 工程项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 11 第二章 相关理论回顾 六 检查表法 检查表 Checklist 1是将项目管理过程中 可能发生的诸多风险列于一 个表上 以用来记录 统计 管理风险关联各类数据的常用工具 当用它进行 项目风险识别时 通过数据对照 使工作人员能进行风险发生的逐项审查 以 用来判别某项目实施过程中 是否存在表中风险 检查表所列都是类似企业或项目发展史上曾经发生的风险 是长期以来项 目风险管理智慧和经验的结果 本办法方便实用 具有开阔视野 增加思路 启发联想的作用 七 德尔菲技术法 德尔菲技术 2是众多项目专家经过反复讨论 就某一专题和问题达成统一 意见的一种方法 使用过程中 项目专家匿名参与讨论 发起人用问卷方式征 询项目实施过程中风险的评估 评价及应对方式 问卷答案交回后汇总 并在 专家之中传阅 请大家进一步讨论及发表意见 此过程可以反复进行 若干轮 后 就可以得出项目主要风险评估 评价及应对的一致看法 德尔菲技术最大的好处是有利于减少数据依赖 防止决策过程中 个人影 响力过大化现象 1 曾华 耿海波 栗昊 工程项目风险管理 M 中国建筑工业出版社 2013 12 2 任旭 工程风险管理 M 北京 清华大学出版社 2010 32 33 第三章 商业综合体项目风险识别与评估 第三章第三章 商业综合体项目风险识别与评估商业综合体项目风险识别与评估 本章主要分析了商业综合体项目风险的独特性 对商业综合体风险及不同 业态的风险类型进行了阐述 就商业综合体的前期 建设期 运营期的各项分 类风险进行了讨论 第一节第一节 商业综合体项目风险的独特性商业综合体项目风险的独特性 商业综合体项目风险 是指在商业综合体项目全生命周期过程中 因各类 可控或不可控风险的发生 所导致的目标和利润的达成的多种风险因素的总称 鉴于商业综合体项目通常建设面积较大 常规在 30 万平以上 建设工期 较长 常规在 12 个月以上 所以在项目实施全过程 无论是投资决策阶段 还是建设施工阶段 还是后期运营阶段 风险机会往往不可预见 不被控制 使得过程目标与实际目标往往脱节或发生较大程度的偏离 使企业有面对经济 损失的可能 通常 商业综合体项目风险因素主要来自于外部或内部两个方面 外部方 面是对投资环境的适应性 包括但不限于城市区域经济能力 市场和行业的接 受程度 项目位置 受众满意度等 内部方面主要包括项目资金运作能力 外 围关系协调沟通能力 项目计划管控能力 人才团队 后期运营管理能力及项 目的风险应对能力等 当前 国内商业地产或商业综合体开发商普遍出现开发经验不足 媒体在 2014 年 8 月爆出国内主题公园 70 亏损的消息更使得商业综合体开发步履艰难 总体来看 主要表现在作为一种新式的商业模式 国内没有成熟的可借鉴的经 验 同时商业综合体要求的跨行业人才匮乏 另外项目建设过程中 资金运作 能力 后期的项目运营管理能力 都对开发商形成一个系统的考验 本节主要对商业综合体的项目过程各类风险表现进行综述 同时对项目风 险管理流程进行简单描述 一 项目风险表现 一 目标达成风险 第三章 商业综合体项目风险识别与评估 商业综合体的风险规划的目标风险 就是如何以最小成本获得取大安全和 利益保障 其实质是企业利益如何最大化的风险 成功的商业综合体应该具备这样的特征 对区域经济形成了较强的拉动能 力 对地方资源价值起到了升级和放大作用 对多种商业模式进行了有效融合 并得到客户认可 新颖的内容和外观创意 良好的资本投资收益比 以上目标的达成 对开发商提出了较高的要求 商业综合体项目不仅仅对 资金提出了较高的要求 对人才智力也提出了较高的要求 二 过程协调风险 商业综合体的过程协调 对项目提出了很大的沟通压力 项目组首先要沟 通协调多个政府部门和设计研发部门 规划 土地 建设 消防 文物等政府 部门均会涉及 同时设计研发过程 又要和工程 园林 绿化 消防 建设等 企业进行多重合作 多重交流与协调带来信息不对称风险 其次 项目组还要擅长经济的调研和数据分析 对项目投资地的资源状况 市场情况 地理环境 人文状态 消费习惯等能形成有成效的调研 防范信息 不对称风险 同时 对综合体内各类商户 入驻者 业主 物业管理方 都要 具备较强的沟通能力 以确保最终目标的达成 三 利益相关者风险 商业综合体的利益相关者 主要为项目各投资方 所在地各级政府 土地 所有者 建设设计企业 材料供应商 各类商户等 甚至同地区的竞争对手 模式模仿者 各种竞争博弈的处理 以及中后期的项目运营管理 都会形成各 种矛盾 不断冲突形成风险 四 项目流程风险 项目流程风险 主要体现为项目管理过程中流程的合理 合法 合规性 同时还应确保流程的顺畅和效率 项目前期阶段 如地域区域经济环境的成熟性 市场的进入期的合理性 土地地理环境的信息掌握程度 项目定位方向等 都会间接或直接形成流程风 险 鉴于商业综合体都较大的工程体量 通常开工面积都在 30 万平 100 万平 之间 最大会超过 200 万平 建设周期漫长 建设结构复杂 安全 质量 进 第三章 商业综合体项目风险识别与评估 度 对会形成风险 项目招商及运营过程中 如何有效解决顾客 业态 商业模式之间的协调 如何对入驻业主提供有效支援 如何留住常驻业主 如何加强物业服务等都是 要面对的问题 并且形成运营阶段的流程风险 五 经济趋势风险 经济趋势风险对项目的影响力 与项目所在行业 项目大小 受众等因素 关联较多 一般情况下 对国际国内市场依赖程度越高 项目越大受影响程度 越高 另外 在当前的国际经济一体化大时局条件下 还有一个大型商业综合体 项目无法回避的重要风险因素 那就是国际金融危机 世界经济萧条等不可控 的经济危机等带来的系列风险 类似风险 唯有靠项目建设期及运营期管理人 员的全力以赴 才能有效应对 除上述风险以外 其它不可见风险依然很多 这些都会对投资者 经营者 都形成较大压力 二 项目风险管理流程 鉴于商业综合体全寿命周期各个阶段的风险处于不断地转移和重组的状态 中 风险的迁移特性就是风险管理范式转移的结果 面临的风险不断发生迁移 并进入新的风险循环圈 形成风险的迁移效应 如下表 3 1 商业综合体风险管 理流程表所示 表 3 1 商业综合体风险管理流程表 第三章 商业综合体项目风险识别与评估 资料来源 作