谈区域住宅市场供应分析.doc

区域住宅市场供应分析1、调查范围确定及区域划分丽景琴园区域是唐山市内高档项目聚集区；凤凰新城区域为政府大力扶持的区域，建设路北口区域沿长宁道分布了较多的物业，这两个区域与本项目近在咫尺，区域内的供给将对本项目形成比较直接的竞争关系；在唐山体育中心附近正在形成一个新兴的居住区域，但各项目现状信息较少，所以不做过多介绍。因此，丽景琴园区域、凤凰新城区域和建设路北口区域的项目将是我们重点分析和研究的对象。市场调研和项目的确定主要考虑以下方面： 本项目辐射的区域内及区域外 具有相当规模和价格档次的项目 正在销售或即将销售的重要项目 城区内销售状况较好的项目 部分较高档项目 其他可能对本项目产生客户分流的项目2、区域住宅供应市场调查分析2.1丽景琴园区域目前丽景琴园区域内涌现出一批较为高端的住宅物业，其中较具代表性的有：瑞景国际公馆、君瑞花园及天元国际公寓，项目基本情况如下：图2.1 丽景琴园区域楼盘分布图2.1.1市场状况分析表2.1.1：丽景琴园区域内项目基本资料项目名称建筑规模(平方米)建筑类型楼型特征开发商瑞景国际公馆约3万平方米,一梯两户或三,共286户普通住宅高层板塔君瑞花园占地:4.07万，总建面:13.56万(住宅面积5.5万，公寓面积3.14万，商业1万)高层塔楼天元国际公寓总建面:0.5万平方米（80套）酒店式公寓高层塔楼 楼型特征：基本为高层塔楼； 建筑规模：以大型综合性社区为主；2.1.2销售状况分析表2.1.2：丽景琴园区域内项目销售情况项目名称户型面积装修状况均价(元/平方米)开盘时间销售率客户特征瑞景国际公馆住宅：82-117平方米/套；别墅：370-750平方米/套毛坯64002008.1.16开盘全部销售完毕30岁左右的本地自住型客户为主君瑞花园还未开始销售，目前项目只有土地证天元国际公寓4080的平层和跃层精装修10000（预估装修标准约1500-2000元/平方米）2008年1月初全部销售完毕40岁左右的成功人士 户型特点目前区域内在售项目，除君瑞花园规划未明，户型未确定外，平层住宅面积以80-120的两至三居为主；别墅户型为370-750平方米左右，以联排形式出现，主要面对高端客户。 销售价格及销售状况目前区域于08年1月开盘的瑞景国际公馆与天元国际公寓都在极短的时间内销售一空，可见该区的市场消化力非常不错，市场认同度较高，预计未来房价仍有上涨的可能，本区域有较大的升值潜力。其中天元国际公寓售价已经达10000元/平方米，除去预计的装修标准约1500-2000元/平方米，仍是目前区域内售价最高的楼盘。 客户特征目前市场供应均为高层项目，在这种供应情况下，客户对此种项目的接受度有所提高；另外，区域内出现了唐山较为少见的酒店式公寓类项目，并提供酒店式服务，对部分唐山市高端人群有较大的吸引力。2.1.3典型案例分析 瑞景国际公馆瑞景现场沙盘图瑞景现场施工图 规模项目由两栋塔式高层和八排联排别墅及一条商业街构成，目前在售为其中的两栋塔式高层。 周边环境项目位于路北区光明路与西山道西北角，项目自身规划为沿街商业；周边市五十四中、光明实验小学、八中、一中等，教育资源充足；八方购物广场、锦江国际饭店，购物休闲近在咫尺。 户型设计83-117平方米两到三居，全明卫设计，以通透的南北两居为主；各户公摊面积较大，约18-22平方米。如：户型户型实付款面积（平方米）公摊面积（平方米）未计价面积（平方米）实得面积（平方米）户型1号楼（1）87.2422.2314.85102.09户型1号楼（2-25）87.5422.2514.63100.17户型2号楼（1）87.4522.4214.83102.28户型2号楼（2-25）87.7322.4414.63102.36项目中出现了“实得面积”、“实付款面积”、“未计价面积”，这类新名词从规范角度来说，是不存在的；此类词汇实为开发商为销售而发明的，它是将我们熟知的“建筑面积”、“套内建筑面积”、“阳台建筑面积”偷换概念产生的。从客户心理来说，二十余平米的公摊面积，总价十余万，是一个不小的压力；但十余平米的未计价面积无形中将这种压力减小不少。但事实并非如此，经过分析我们可以发现，“实得面积”所对应的即是建筑面积，“实付款面积”所对应的即是套内建筑面积（含部分阳台），而“未计价面积”即为其他阳台和露台建筑面积。因此户型实际上应该是：户型套内建筑面积含阳台（平方米）公摊面积（平方米）阳台和露台面积（平方米）实得面积（平方米）户型1号楼（1）87.2422.2314.85102.09户型1号楼（2-25）87.5422.2514.63100.17户型2号楼（1）87.4522.4214.83102.28户型2号楼（2-25）87.7322.4414.63102.36因此，所谓的“未计价面积”并不存在。 销售状况于08年1月16日开盘的公馆部分(1、2号楼)，仅四天便已销售完毕，别墅部分开盘时间暂时还没有确定。据了解,唐山市民仍是偏好多层、小高层，对高层项目而言，10层以下的市场接受度较高，项目针对唐山市民此种心理制定相应价格策略。如：层售价并不是最低价，这与北京市场楼层越高售价越高的状况有较大的不同。 项目特点及对本项目的启示 项目体量较大，易形成规模开发，且所处地理位置优越，现属唐山市运作的知名项目之一； 项目周边配套完善，交通便利，客户购房目的主要为自住； 虽然每户公摊较大，但各户约有15-33不计价面积，主攻客户心理；针对唐山市民对多层、小高层偏好制定独特的价格策略，值得本项目借鉴。2.1.4丽景琴园区域小结 客户对中高端产品接受度高，市场消化速度快从瑞景国际公馆、天元国际公寓的畅销状况来看，本区域消费者对于中高端的产品具有较高的热情，且对于户型朝向要求不是很高，对本项目有较为积极的影响。 市场供应量不大，但潜在供应量不确定目前区域内的市场供应量不大，根据目前的数据调查，大概有13.56万平米的年后放量。但，一些未上市宣传的项目，包括一些项目的后续开发，以及一些正在准备阶段的新盘还没有得到确切的开发量，因此，潜在供应量不确定。不过，预计本区域未来上市项目仍将以中高端物业为市场主流。2.2凤凰新城周边区域图2.2凤凰新城周边区域楼盘分布图2.2.1市场状况目前区域内金港国际、碧玉华府处于报批阶段，信息尚未对外公布，宏扬香木林预计年后开盘，在售只有鹭港。表2.2.1：凤凰新城区域内项目基本资料项目名称建筑规模(平方米)楼型特征现状开发商鹭港项目规划用地571亩，总建设规模达100余万平米塔楼小高层二期：08年金港国际-已有土地证 开工时间待定碧玉华府项目占地100亩-处于报批阶段建科宏扬香木林占地:12.5万；总建面：20万。工程共分二期开发.现在为第一期.一期：15栋高层板楼预计08年4、5开盘 楼型特征：基本为小高层、高层为主； 建筑规模：以大型综合性社区为主；2.2.2典型案例分析 鹭港于06年开盘的鹭港，一期21万平米，于07年7月售罄。以14号楼为序曲的二期已于08年开始陆续开始销售，预计年后3、4月份将开出13、02号楼，约1万平方米左右。鹭港体量较大，据了解二期整体规划还没有完成，预计在较长的时间段内，鹭港的销售将受规划的影响而发生变化。鹭港由一期开盘4700元/平方米，上涨至08年二期的7500元/平方米，历时17个月，月均涨幅164元/平方米。正因此，鹭港对投资类客户产生了较大吸引力。2.2.3凤凰新城周边区域小结 市场供应量在大，潜在供应量大区域内无论是在售项目还是未来将上市项目，体量都较大，预计本区域的潜在供应量在150万平米左右。目前各项目现处于不同的进度，预计一段时间内都将对本项目产生较大影响，本项目如何选择入市时机极为重要。 规划新区，政府的大力支持和规划，区域未来升值空间大凤凰新城，唐山未来的发展方向，政府大力扶持的区域，从而带动周边居住、商业等综合性功能的开发与发展，本质上也将促使购房者购置房产区域的选择发生转变。对于本项目而言机会与竞争并存，因此，只有突破区域，形成差异化，才是本项目的立足之本。2.3建设路北口区域图2.3建设路北口区域楼盘分布图2.3.1市场状况目前水岸丽景、尚品名都、景泰翰林项目因处在项目审批阶段，未开始销售；翡翠城五证已全，但考虑春节销售萧条的因素，准备春节过后在开盘销售。表2.2.1：建设路北口区域内项目基本资料项目名称建筑规模(平方米)楼型特征户型面积开盘时间开发商水岸丽景占地：571亩，总建面100余万，约2000户板楼11幢 点式6幢尚品名都占地：10万28栋高层成诚景泰翰林占地：100亩8-11层为主的小高层,18层高层为辅60-200平方，一到三居项目还在报批中景泰翡翠城占地：2.88万，约730户小高层11层 高层18层60平米一居，70-90平米二居，117-138三居项目正在建设中，部分楼盘快封顶河北立和 楼型特征：基本为小高层、高层； 建筑规模：以大型综合性社区为主； 户型特点：目前区域内在建和将建的项目中，水岸丽景和尚品名都项目的户型还不确定，但可以预知，受国家政策90/70的政策影响，这两个项目在未来将以小户型为主。景泰翰林、翡翠城将以大户型为主。2.3.2建设路北口区域小结 现处于市场压抑期，潜在供应量大目前区域内没有再售项目，大多数项目处于报批阶段，少数项目因销售策略原因，将于春节过后放量，预计在2008年约有150万左右的住宅项目供应市场，竞争比较激烈。 项目同质化比较严重大都为小高层与高层建筑的普通建筑，产品设计也比较趋同。因此，本项目如何选择合适的入市时间，避免与其他项目形成竞争将极为重要。2.4新兴区域（体育馆区域）2.4.1市场状况图2.4 体育馆区域楼盘分布图目前以唐山体育场为中心的较大范围内，现聚集了部分住宅项目，如富丁堡、龙庭盛世、天府丽都等，但因各项目基本处于前期报批阶段信息较少。但此区域与本项目之间相距不远，再综合本项目的开发进度考虑，预计未来此区域将对本项目产生较大影响。表2.4.1：体育馆区域内项目基本情况项目名称建筑规模(平方米)楼型特征现状开发商富丁堡占地:1万；总建面:4万高层塔楼报批阶段龙庭盛世占地:2万；总建面:15万高层塔楼天府丽都报规阶段，尚无信息高层塔楼报批、登记阶段妇兴地产 楼型特征：基本为高层塔楼； 建筑规模：以大型综合性社区为主；2.4.2典型项目分析 富丁堡 富丁堡现状图 围挡图位于建华东道的富丁堡，项目用地范围小，与本项目类似；从户外围挡可以看出，项目由两栋高层组成，主打欧式风格；从销售人员处了解知，项目目前正处于报规阶段，何时开工还未可知。2.4.3体育馆区域小结目前区域内的市没有供应量,各项目基本处于报批阶段,区域内未来供应以大型综合体为主，预计未来将形成集中放量,竞争较为激烈。因此，本项目在入市时机的选择上极为重要。3、市场总结经过前面的分析后，可以发现目前唐山房地产市场仍处于政策下的压抑状态，个别项目五证已全考虑到春节影响而推迟开盘，如：宏场香木林、鹭港、翡翠城；多数项目因手续欠缺而无法开盘，如：景泰翰林、金港国际等；一些新兴区域正在兴起，如：体育场区域，各项目状态未明。 从楼型特征来看，未来唐山市场供应以小高层、高层项目为主； 从建筑规模来看，未来唐山市场供应以大型综合社区为主； 从户型特点来看，规划已明的项目以60-200左右的一到三居为主，而大多项目信息欠缺，预计受90/70政策影响，各项目将以中小户型为主； 从销售状况来看，长时间市场压抑期后，在售各项目消化速度均较快； 根据对四大区域的已知项目实地考察，我们预计四大区域的年后总体供应