南京朝天宫步行街市场可行性调查.doc

南京朝天宫步行街市场可行性调查 目 录一、 南京社会经济发展状况1、 国内生产总值2、 一二三产业发展状况二、 南京城市发展规划及未来展望1、 南京市远景规划概况2、 远景规划3、 2010年发展策略4、 2010年重点专向规划5、 未来发展展望三、 南京房地产市场状况1、 2001年南京房地产开发总量2、 2002年一、二季度房地产开发交易情况3、 南京房地产销售价格以及区域分布4、 房地产市场需求分析四、 朝天宫项目分析1、 朝天宫项目基本情况2、 朝天宫建设规划3、 南京房地产开发成本分析一、南京市社会经济发展状况南京，简称宁，江苏省省会，地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬3114-3236,东经11822-119 11，北连辽阔的江淮平原，东接富饶的长江三角洲。全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。流经南京段的长江约95公里，江宽水深，万吨海轮可终年通航，秦淮河和滁河的河谷平原是全市的重要农业区。1、 国内生产总值以及三大产业发展情况南京是全国重要的经济中心之一。通过坚定地实施“以开放促改革、以改革促发展”的战略方针，全市国民经济保持了持续、快速、健康发展的良好势头，综合经济实力不断增强。“九五”计划期间（1996-2000年），全市国内生产总值连续五年保持两位数增长，2000年全市GDP突破1000亿元大关；国民经济三大产业结构比例由1995年的7.6：52.1：40.3调整到2000年的5.4：48：46.6，基本实现由“二产主导型”向“二、三产业并举推动型”的历史性转变；外商投资、个体私营和民营科技等非公有制经济成为全市经济增长的重要力量。 “十五”计划期间（2001-2005年），全市国内生产总值计划年均增长10%以上。为此，南京将进一步扩大开放，深化改革，加快发展，让具有悠久历史和灿烂文化的古城以崭新的面貌走向世界。 初步统计，全年国内生产总值为1154.44亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%。其中，第一产业增加值58.75亿元，增长7.5%；第二产业增加值557.61亿元，增长10.5%；第三产业增加值538.08亿元，增长12.3%。人均国内生产总值20671元，比上年增长9.7%。 第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的比重分别由上年的5.4%、48.4%、46.2%，调整为5.1%、48.3%、46.6%。非公有制经济发展势头良好，外商投资、个体私营经济成为全市经济增长的重要力量。农业-南京市是中国农业重要生产区域之一，主产粮食、油料等农作物，盛产茶叶、蔬菜、苗木、药材等经济作物，畜牧、水产业也较为发达。全市全年农作物复种面积 420千公顷左右，未来南京的农业将以优质稻米、双低油菜、蔬菜、茶果林、花卉苗木、畜牧、水产、种苗业等为主导产业。 工业-南京是中国重要的综合性工业基地，工业经济总量占全国的1左右，2000年全市完成工业增加值412亿元，占全市GDP总量的40以上，全市财政收入的70来自工业。 下一个五年中，南京市的工业经济发展将围绕“电子信息”、“石油化工”和“车辆制造”三大工业基地的建设和发展生物制药等高新技术产业，加大调整和开放力度，吸引更多的境外资本来南京投资工业。商业-南京是长江三角洲地区仅次于上海的商贸中心城市。各类零售商业、饮食、服务网点7万个，各类市场500多个，从业者35万人。 南京的商贸活动十分活跃，年社会消费品零售额420亿元。全市商业营业面积500多万平方米，零售额超亿元的大中型商场20多家，遍地开花的规范化连锁经营网点已发展到800多家，大型仓储式超市7家，设施完善的农贸市场120个。特色商业群体已具规模，新街口地区作为商业核心区，有商业网点500多家，营业面积占全市十分之一，零售额占全市四分之一。各类市场相当发达，批发成交额近460亿元，其中10亿元以上市场10个，亿元以上市场60个；国家级市场10个。浦口工业品贸易区、赛虹桥工业品贸易区、白云亭农副产品贸易区已初具规模，成为向周边地区进行商品幅射的重要载体。日用工业品、农副产品、生产资料等批发市场与零售商业形成体系，高科技、电子产品等特色市场不断涌现。 被中外游人誉为庙市合一的夫子庙旅游景区是国内著名四十个重点旅游景区之一，已成为中外游客游览的必到之地，全长500米的美食一条街汇集了中外名品小吃，增添了旅游景区功能；14万平方米的中华路商业景观街骑楼建筑一楼一品；湖南路、太平南路名品、精品街实现特色定位后规模不断扩大；珠江路电子产品街已与“中关村”形成南北呼应之势；宁溧路、大明路汽车交易、汽配一条街初具规模；建宁路、莫愁路机电产品批发零售增势强劲。一大批老字号商店、饮食店经过改造，既保持传统特色，又增添新的服务内容。 南京商业市场建设逐步规范，管理水平不断提高，商业环境极大改善。正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，成为华东地区重要的商品集散地和贸易中心之一。旅游-南京是山水绿叶之城。自然厚赐给南京的自然资源和历史留下的文化遗存高度融合，形成了南京的十大风景区：钟山风景区、秦淮风景区、石城风景区、大江风貌区、栖霞风景区、南郊风景区、两湖风景区、两浦风景区、汤山风景区和金牛湖风景区。其中中山陵风景区、夫子庙秦淮风光带和雨花台风景名胜区更是全国称著、闻命遐迩，并成为全国首批AAAA级旅游区。南京旅游起源久远，古代帝王将相、文人墨客、商贾布衣、信男善女无不以南京作为重要的出游目的地。建国后南京旅游业作为社会事业的主要组成部分，在对外交往中发挥了重要作用。南京现有旅游涉外饭店135家，其中星级饭店84家；旅行社200家，其中国际旅行社48家；旅游定点单位及餐馆40家；有20多个景点年接待量超过10万人次。南京的对外交通发达，有国际机场、高速公路、铁路和水路，沟通国内主要大中城市及港澳地区。至2000年底，全市接待海外旅游者41.9万人次，创汇2.21亿美元，接待国内旅游者1501万人次，旅游收入达到156亿元，相当于全市GDP的15.29，是三产增加值的33.05。2、 人均收入以及可支配收入分析3、 城市人口以及消费分析二、南京城市发展规划及发展展望 1、南京市远景规划概况 目标：把南京建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。 都市圈：以南京为中心构造一个长江中下游的大都市圈。这个都市圈可望集中7710万的总人口。南京远影城镇人口按1000万人预留。都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右。 总体规划：“以主城为核心，结构多元、间隔分布”的组织跳跃的城镇空间布局结构，使南京保持良好的生态环境、保护自然山水和历史文化资源，使其山水城林融为一体的城市特色进一步发展。 发展思路：现行总体规划提出的以长江为南京城镇发展主轴的思路，与沿江开发带、沪宁都会发展连绵区等区域发展思路相协调，有助于实现南京经济辐射由东向西的扩散。现行总体规划提出的南北向次轴的思路有助开加强南京与南北腹地联系，包括苏北、皖南和浙北。在沿江主轴和南北次轴的交汇地区规划形成南京都市发展区，未来将成为南京城镇化战略推进的主要空间。 交通：都市圈交通网络按以南京为核心的“一小时单程出行时间”为标准进行规划构思，覆盖了扬州、镇江、仪征、马鞍山、芜湖、滁州等城市，并与南京的快速环路相连，形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市圈综合交通体系。规划市域公路网达到全国领先水平。通车总里程达8500公里以上。其中高速公路达550公里左右。 多中心规划：为避免城镇在功能上过多依赖主城，充分发挥南京作为区域中心城市职能，规划提出除完善主城中心体系外，在三个新市区培育次区域中心，开创成多核区域中心格局。 空间布局：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心、开敞式的空间布局”。规划东山、仙西、浦口-珠江三个新市区分别成为城镇空间向南、向东、跨江发展三个增长级。东山和浦口珠江新市区将承担吸收来自南部和北部农村城镇化人口的功能，仙西将成为接受上海辐射以及新经济发展的主要空间。为促进三个新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划在三地均设立次区域中心，新市区的远景发展规模按50万人口以上预留。 2、南京市远景规划 规划强调城镇职能的相对包容性，同时对每个城镇的主体职能和产业发展提出了要求和建议。 主城：都市发展区的核心，是南京都市圈和更大区域的中心。尤其是要重点建设完善新街中心商务区。鼓励发展以信息科技、金融商贸、文化旅游等综合服务功能为主的第三产业，适当保留和发展都市型工业；禁止有污染、占地大、扰民的产业发展。 东山新市区：次区域中心，承担主城综合功能扩散的新市区。鼓励发展商贸服务、生活居住、休闲娱乐等第三产业，高新技术产业和其他污染轻加工业等；禁止污染严重的、控制大用水量的相关产业。 仙西新市区：次区域中心，是以发展教育和高新技术产业为方的新市区。鼓励发展教育科研、文化体育、休闲娱乐、商贸服务、高品质居住等第三产业，高新技术产业研发加工以及其他无污染、高科技含量的第二产业，禁止有污染、建设标准低、技术含量不高的第二产业的发展。 浦口-珠江新市区：次区域中心，相对独立区域综合服务功能的新市区。鼓励发展生活居住、商贸流通、综合服务、文化体育、旅游休闲度假等第三产业、高新技术产业和无（轻）污染加工工业。禁止发展污染严重的产业。 规划充分利用既有风景区，形成牛首山-祖堂山、青龙山-汤山、栖霞山、老山、灵岩山等大型近郊公园，构成都市发展区“一江、二洲、三环、四大主城绿地、五大近郊公园”的绿色空间格局的有机组成部分。一江指长江南京段的滨江绿带；二洲是指八卦洲和江心洲；三环指明城墙风光带、绕城公路绿带和公路二环绿带；四大主城绿地是指位于主城西北部的幕燕风景区、东部的钟山风景区、南部的雨花台风景区、西部的夹江滨江风光带；五大近郊公园是指上述的牛首山-祖堂山等大型近郊公园。 规划综述：A、本次规划基本延续“由市中心区，1个副中心，7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。 B、中心区范围保持不变，东至城东干道，西至城西干道，北至纬三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口中心商务区，北京东、西路行政中心，夫子庙、湖南路、中央路商业中心，太平面路、朝天宫-仓巷、莫愁路、丹凤街等商业街、以及长江路文化街和珠江路科技街等特色街构成。河西副中心位于江东路西侧，纬五、纬六路之间，由大型体育中心、重要文化设施以及商业贸歇区等构成。地区中心以周边地区居民（20-30万人）服务为主，并尽可能发挥专业特色，分别布置于热河路、中央门、卡子门、孝陵卫、迈皋桥、沙洲及中保七处 。 C、针对主城人口增加的客观现实，坚持以新区开发为主，严格控制在旧城内住宅建设；强调高标准、注重环境建设，、以成片开发的原则、完善公建、市政、交通及绿化的配套；居住用地从现有46平方公里增加到约63平方公里，人均居住用地指标从现奖到17.6平方米/人上升到24.2平方米/人，占城市建设用地的比例由28%调整为26%左右；居住区公园一般规模应在1.5公顷以上，最大服务半径1000米。 D、规划鼓励对现状工业进行升级改造，提高技术含量，减少对环境影响；鼓励在西片沙洲，东片石门坎等工业小区和鼓楼科技工业园新增一些高科技、无污染的都市型工业，使城市工业用地和就业岗位的分布更加合理；高速后的主城工业用地占城市建设用地的比例保持在10%左右；增加城市公共绿地，保证80%以上的居民在10分钟内能够便捷到达一块公共绿地，主城人均公共绿地指标保持在15平方米以上。 E、南京有丰富的自然历史文化资源，规划要求重点保护的界面有：明城墙风光带的内外界面、滨江城市景观界面、紫金山四周界面、玄武湖、莫愁湖四周界面、雨花台风景区界面、幕府山南北界面等，规划提出应重视城市由雨花台中华路中山南路中山路中央路幕府山的南北轴线、以及由孝陵卫中山门中山东路汉中路汉中门汉中西路汉西副中心滨江地区的东西轴线。 F、规划要求保护好秦淮河，金川河、珍珠河、玉带河、明御河、干河沿等河道，加强滨河和滨江绿带景观和环境建设。搞好明城墙风光带、秦淮风光带、滨江风光带。 3、2010年发展策略 2010年市域总人口为680万人左右，都市发展区总人口为530万人左右， 相应的城镇人口规模为450万人左右，到2010年将主城人口控制在300万以内。2010年人均居住面积达15平方米。根据最近的“国务院关于加强城市绿化建设的通知”：2010城镇人均公共绿地要达10平方米/人以上，城市中心区人均公共绿地要达到6平方米/人以上。 发展策略：进一步拉开都市发展区框架，重点培育三个新市区：有效控制主城人口的增长，、优化完善主城功能结构；实施小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史文化保护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。 东山：规划提出2010年前依托江宁开发区，大力推动南部东山新市区的发展，按照新市区要求提高东山新市区的整体建设水平。在建设过程中，建设用地应控制在规划公路二环以北、牛首山一祖堂山风景区以东地区、对已建成地区和已批租出去的土地要实施空间整合。地铁一号线南延至东山新市区。 仙西：2010年以前仙西新市区着重配合大学城的建设集中完善仙西新市区西北部的仙鹤分区。要建立严格的土地准入机制，禁止有污染，粗放型项目的进入。要加强基础设施等的配套建设、地铁三号线应延伸至仙西新市区西北部。 江北：2010年以前要完成长江三桥的建设，积极推进结合轨道交通的纬七路过江通道和京沪高速铁路过江通道建设，为江北新市区的进一步发展改善外部环境，江北新市区近期要重点加强基础建设和各项配套设施建设、形成相对自我完善的服务功能。 与三个新市区相对应，我们还将重点建设大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪等7个新城。 西片：以建设体育中心为契机，积极培育河西副中心、提高公共配套水平；提高居住开发规模和建设标准，完善设施配套建设；注重滨江地区环境建设和集中绿地建设，改善河西整体环境；鼓励相对集中发展高科技的无污染的中小企业、私营企业和研发基地、增加就业岗位。 北片：抓住产业高速的机会，提高现有工业的科技含量；鼓励保留一定的二产就业岗位，鼓励发展无污染的中小企业、私营企业；加快建设晓庄地区中心；完善居住配套设施建设，逐步改善北片的环境质量。 南片：严格保护山体、确保与南部牛首山-祖堂山生态绿地的有效连接；居住开发要高标准、高质量、低密度，开发建设的用地与生态绿地要有机相融，形成南京高尚住宅区：控制工业用地扩展。 东片：严格保护钟山风景区以及玄武湖风景区；加强公共设施配套，建设孝陵卫地区中心；住宅开发建设继续执行高标准，严要求、严格控制高层建筑。 水环境治理：为争创国家环境模范城市，近期要加强主城污水处理系统建设，争取在2010年前基本完成江心洲、锁金村、方家营、兴武营，城东等五个污水处理系统的建设，使主城的污水处理率达到90%左右，加强河道整治，主城内主要河，湖水面实施引换水工程，保持水体清洁；保护长江的饮用水源地，取消长江夹江水域污水排放口，治理沿江重点污染源。 文化保护及城市特色：加强历史文化名城的保护，塑造城市特色。近期重点开发利用明城墙风光带、颐和路公馆区、朝天宫、南捕厅、中山东路近现代优秀建筑群等历史文化资源，并将历史文化名城保护与城市的绿化环境建设、旅游业发展结合起来。结合河西新区的开发建设和体育中心的建设，加快河西滨江景观的建设。结合二桥、三桥的建设，同步建设滨江景观。进一步完善幕燕地区的绿地区的绿化环境建设和滨江风貌塑造，其他地区要注意发挥区县积极性，加愉滨江建设的步伐，争取经过十年的建设初现南京滨江景观风貌。 公共设施：按照建设文化大省省会城市的要求，加快具有区域影响的公共设施建设、建 设江苏省体育中心、建成南京市图书馆新馆、省近现代史博物馆、省彩电中心、省歌剧院等一批樗性公共设施。提高承办全国性、国际性文化、体育和商务活动的能力、提高南京的国内外影响力和国际知名度。 市级大型文化设施主要布局于长江路和城市副中心。4、2010年重点专项规划 环境风貌保护：规划将自然风景和文物古迹比较集中的地区划为环境风貌保护区。包括有钟山风景区、石城风景区、雨花台纪念风景区、幕府山风景区、明城墙风光带、秦淮风光带、栖霞风景区、牛首山祖堂风景区、汤山风景区、老山森林公园、桂子山、天生桥、固城湖风景区、石臼湖风景区、东屏湖风景区、芝麻岭生态林区、云台山风景区。 古都格局：保护中华路、御道街、中山路三条历代都城遗存的轴线；保护明代四重城廓，重点保护从外五龙桥至北安门桥的中轴线以及明御河、玉带河、各城门遗址、遗迹；保护好古街巷及近代形成的民国时期公馆区等特色街巷；保护好古河道桥梁。 公共设施：重点改善市中心区（包括夫子庙文化商业中心）内的交通和环境。主城的河西及三个新市区浦口、仙西、东山构成城市的副中心。文化设施建设以长江路为中心，还将建设鼓楼歌剧院、河西影视中心、河西图书阅览中心及系列博物馆。体育设施完善现有的五台山体育中心、依托体育学院向东发展、建设大型综合性体育中心、中山东路建设体育城、河西在莫愁湖公园附近建设大型体育中心、将在东山，江北建设能承办全国单项体育比赛的体育中心，远景规划在仙西新市区建设能够承担洲际综合运动会的现代化体育中心。5、发展展望（2001-2005）“十五”时期（2001-2005年）是中国现代化建设第三步战略部署起步的关键时期，也是南京全面建设更加富裕的小康社会、进一步扩大开放，向基本实现现代化目标迈进的关键时期。南京将以高新技术产业为先导，改造传统产业，建成电子信息、石油化工、车辆制造三个基地，培育商贸流通、科技研发和现代服务三个中心，巩固农业基础，促进产业结构的优化升级。加快经济结构战略性调整，提高产业竞争力和经济效益，南京的经济与社会发展将继续保持较快增长，在现代化进程上，努力由全面小康进入更加富裕的小康，并向基本现代化的目标迈进。根据发展条件与可能，预计“十五”期间，南京GDP年均增长10%左右，到2005年,人均GDP将突破3500美元，全社会固定资产投资五年累计2500亿元以上。产业结构实现“三、二、一”的格局，城市化水平68%以上，城乡居民收入持续增加，人民生活质量明显提高。产业竞争力进一步增强，初步构筑起在全国生产力竞争中有比较优势的产业基地，城市综合经济实力得以提高。城市功能进一步增强，初步构筑起现代化基础设施框架，提高城市的影响力和辐射力。建成玄武湖东西向隧道、主城快速干道系统、南京地铁一号线一期工程、南京火车站新站，建设长江三桥、南京绕越高速公路、龙潭港一期工程等一批交通基础设施重点工程。城市活力进一步增强，初步构筑起现代城市空间布局框架，城市的综合服务能力得以提高。在主城区推进商贸金融区、都市景观区和现代化城市新区的建设。在注重城市建设的同时，南京市加大了环境卫生基础设施和园林绿化方面的建设力度，全市绿化覆盖率超过40%，人均占有绿地近9平方米，垃圾无害化处理率86%。全市拥有公园40个，建成了鼓楼市民广场、新街口中山广场、雨花广场、卡子门绿化广场、中山门和汉中门、水西门、阳光、月光等大型市民广场，以及一批街心小游园，街心园林、河畔园林遍布全城，南京城正在变得越来越美丽。三、南京市房地产市场发展状况 政府年鉴统计表明：2001年全年房地产开发业完成投资111亿元，比上年增长11.7%，其中用于住宅建设投资75.28亿元，占房地产开发投资的67.8%；土地购置费与土地开发投资的迅猛增长，成为去年房地产开发业的一个显著特点，当年土地购置费比上年增长77.5%，土地开发投资增长高达83.7%（这预示着2002年房地产施工规模将进一步扩大）。另一方面，房地产施工房屋面积有所放缓，为1053.28万平方米，同比增长8.5%，其中住宅房屋面积为743.85万平方米，同比增长13%。峻工面积为402.78万平方米，其中住宅为308.96万平方米，商品房销售方面，全年销售面积为281.89万平方米，分别增长了26.8%和31.2%，房屋销售额81.71亿元，其中住宅销售额为64.06亿元，分别增长31.6%和29.7%。1、2002年一季度南京房地产市场分析2002年以来，南京市房地产市场的发展呈现出喜人的活跃势头，据南京市房地产市场管理处统计，2002年一季度已完成房地产交易案8147件，交易面积72.3万平方米，交易金额19.12亿元，分别比上年同期增长了65%、48%、33%；一季度完成商品房合同登记案6520件，合同登记面积72.6万平方米，合同交易金额24.7亿元，分别比上年同期增长26.1%、23%和19.4%。纵观良好的市场发展态势，主要表现在以下方面： A、随着南京市房地产市场的逐步成熟，市场需求量不断放大，有效带 动了房地产市场的活跃。今年一季度批准上市销售商品房92万平方米，为房市提供了较为充足的房源，为满足市场有效需求提供了保证。加上老百姓房地产消费的心理预期与心里承受力也在逐步成熟，市场表现出持续稳固的发展态势。 B、随着旧城区改造和拆违工作的顺利展开，拆迁户的数量较往年有较大增加，这批消费群体中的一部分人，将目标对准了存量房市场，成为存量房市场重要的需求群体，由于拆迁补偿政策及时到位，有效推动存量房交易的发展。一季度，存量房交易4266件，成交面积30万平方米，交易金额6.47亿元，分别占季总交易量的52.36%、41.49%、33.84%。 C、房地产投资置业有所增加，随着银行利息率的下降，越来越多的投资者对投资房地产业充满信心，房地产业投资置业的兴起，为房地产市场的发展注入了新的活力。 D、今年以来，南京市房产部门在办事程序和服务功能方面下大力气进行切实的整改，市场、产权合署办公，梳理简化办事程序，完善服务功能，在很大程度上提高了办事效率，不断完善了方便快捷的一门式服务体系，为房地产市场的发展提供了有效的保证。2、2002年南京市房地产市场第二季度数据链接今年上半年,南京商品房平均单价达到每平方米3066元/，比去年同期增加了177元/。其中，住宅销售单价为2920元/，比去年同期增加了211元。上半年,全市高层建筑面积共241.47万平方米，增长了28%，其中新开工面积为105.95万平方米，增长了3.2倍；高层商品房销售面积20.86万平方米，明显高于全市商品房的销售增速。1-6月份南京商品房销售额达37.30亿元，比去年同期增加了41.4%，销售面积121.66万平方米，增长32.9%。其中个人购房比重由去年同期的96.9%上升到98.9%。3、南京市房地产销售价格以及区域分布 城东板块：城东板块主要指城东干道以东地区，囊括玄武、白下二区。城东板块凭借紫金山和月牙湖的地理优势，已建成南京人心目中的高尚住宅区，楼盘分布除月牙湖地区相对集中外，其余以钟山花园城和万达江南明珠两大规模社区领衔，还有新近上市的少量小型社区。1、石门坎到月牙湖一带平均价格4200元/；（代表楼盘：钟山花园城、大地豪庭、城开花园、黄埔鑫园、湖畔之星等；） 2、城东以西区域平均售价5100-5200元/；（代表楼盘：香格里拉花园、枫丹白露、凯悦天琴等；） 河西板块：河西板块是以秦淮河和护城河为界，其以西的城中心区域为河西板块。河西板块涵盖南京鼓楼、建邺两大中心区的部分土地资源和下关区部分土地，在市政建设的规划中的目标是成为南京市的城市副中心。 目前该区正在兴建奥体中心、高架桥、地铁、东西景观大道等的建设。因此该区域正在进行大规模的市政动迁，仅东西景观大道从水西门大街到江东路，全长3.19公里，总拆迁面积7.3万平方米。所以，全区的基本配套特别是在交通和体育馆设施有望明显改善。本区良好的未来发展前景吸引了大量市民的投资和入住。河西板块有新旧、大小楼盘60余个，今年新近上市的楼盘有创新滨江广场、清江西苑、丁香圆、汇贤居、苏建城、国信.利德家园、国信.南苑家园、腾达雅苑、云锦美地、美丽家园、苏建豪庭、香居美地、万科.金色家园等。河西板块中的三个区的售价和销售情况也不尽相同。1、鼓楼区：鼓楼区是省政府和城市商业、文化中心的所在地，而河西板块内的这部分土地相对来说距离中心区域近、配套设施全面，较适合居住。土地资源和新开发的楼盘数量有限。但正是土地资源的不可再生性导致了这一地段的稀缺性，目前该区域内的销售均价已由去年的3200元/稳步攀升至平均价格3800元/；（代表楼盘：聚福园、东宝花园、长江之家、长阳花园、金陵世纪家园、汇贤居、香榭里花园等；）该区楼盘销售情况普遍较好，但缺少在短期内极度热销的案例。2、下关区：下关区与鼓楼区一河之隔，靠近北部，与江北一江之隔，靠近鼓楼区的这块人气更旺。该区与市政动迁的关系不大，但由于鼓楼区的楼盘的热销带动了与鼓楼区区位相近、景观相近的楼盘的销售，平均价格3700元/；（代表楼盘：锦江花园、朗晴名居、清江花园等；）3、建邺区：建邺区是传统的居住区，但基础设施相对落后。几个重要的市政工程都在这个区境内。开发商普遍看好该区的发展前景，近年来的新建楼盘多。但由于市政规划已经动工，前景明朗且动迁数量大，使楼盘均价在去年上升后目前仍保持在3000元/。在区域中最耀眼的是万科集团在南京开发的金色家园项目，该项目位于莫愁湖边，以水文化、高档社区和万科的金字招牌创下该板块的最高价4600元/以上的售价，该区域平均售价3200元/，（代表楼盘：万科金色家园、云锦美地、国信利德家园、吉庆家园、腾达雅苑、金虹花园、南湖春晓等；）城中板块：城中板块主要指以新街口和山西路为中心的各城门以内地区，有四个行政辖区，楼盘分布较为分散，数量也较少。城中板块中有湖南路和王府大街两条景观步行街；其中，王府大街位于建邺区，处在被誉为中华第一商圈的新街口地区，尤其是去年华商会之前朝天宫重新修缮后，更为王府大街增色许多。王府大街两边有金鹰、华联商厦等和大量的中型餐饮休闲设施，最南端延续到富城会和海南人为止，毗邻即将拆迁的朝天宫正南方北起建邺路南至升州路东至仓巷地块。该地块建成大型餐饮、休闲、购物等综合性项目较为适宜。销售均价分三个档次：A、4500元/左右(贴近各城门附近) ；B、平均售价5600-5700元/，(以新街口、山西路、鼓楼为中心，半径在500米之内区域)代表楼盘：金碧华府、五台花园、东方名苑、圣欧庭、城市华庭、金鹰国际花园等；只有长发地产开发的汉府雅苑销售均价在8000元/以上；C、4900元/左右(位置介于A、C之间)； 城南板块：城南板块主要指以雨花台为中心半径在2公里之内，售价3400-4200元/不等，代表楼盘不多，只有有花好月苑、仁恒翠竹园等； 城北迈皋桥区域：城北板块主要指龙蟠路和建宁路以北，包括下关和栖霞两区，售价3500元/左右，是楼盘最少的一个区域，该区域位于铁路线以北，沿长江以迈皋桥广场为中心。因为距离市中心较远，交通又要经过主干道相对不十分方便，因而消费呈现的地域性比其他区域强得多。此外，城北传统的工业区设有化工厂、塑料厂、铁合金厂、造船厂等污染较严重行业，虽有红山森林公园但仍然有一些影响，所以消费除以原来就居住在本区域的人为主。但是由于该区域幅员广阔，红山路和燕路太燕路以东地区自然条件相对同板块内其他地区有一定的优势，各种厂矿企业明显较少，特别是红山公园四周成为该板块的热点地区。代表楼盘：方圆绿荫、红森公寓。江宁板块：江宁区前身为江宁县，于2000年底撤县划区，它位于江苏省西南部，距市区7公里，从东、西、南三面环抱南京城，全区总面积1567平方公里，总人口74.07万人，是南京市11个区中，面积最大、人口最多的区。江宁区经济基础雄厚，2000年GDP在江苏省64个县市中排名第15位，经济发达，2000年全区共实现GDP101.34亿元，增长11.9%。人均GDP13682元，在南京11个区中排名第2位。江宁区投资环境优越。交通发达，便捷，已形成水、陆、空立体交通网络而且背靠汤山祖堂风景区和百家湖，自然环境优美，重要的是大部分地区属于三、四类地块，土地成本低，房价也较低，对南京市民具有很大的吸引力，另外，随着东山被规划为南京新市区、江宁经济技术开发区的快速发展和产业的不断集聚必将促进住房的开发热潮。2002年开春伊始，第一季度已开盘销售或认购的楼盘总开发量已近400万平方米，且不包括即将涌入市场的待开发项目以及不计在内的诸多小型项目，江宁房地产开发热一方面为房地产开发提供了良好的大环境，另一方面也直接加剧了区域市场竞争。 1、百家湖地区平均售价2400元/，代表楼盘有：百家湖花园、枫情国度、湖滨世纪花园、文化名园等； 2、岔路口地区：平均售价2200元/，代表楼盘：盈家春天、天地新城、明月港湾、南方花园等； 3、东山镇板块：平均售价2000元/，代表楼盘：21世纪假日花园、上海明珠花园、芙蓉园、万欣花园等； 4、南京市住房消费形态分析A、城东板块依然是消费者首选购房区域，但购房西移趋势日渐明朗；城中板块需求下挫，购房意向低于江宁。 南京市六大片区的选择意向从高到低依次是：城东板块、河西板块、江宁板块、城中板块、城南板块、城北板块。 优美的风景，方便的交通，成熟的配套，浓郁的人文环境及近年来成功的房产开发使城东板块成为购房区域的第一选择，高达37.21%的消费者有意向在此板块购房。 市政府的西移战略,老城区得到了消费者的广泛认同，购房意向率达26.18%，紧随城东板块之后，比2001年的调研结果高出7个百分点。 江宁作为近年来南京房地产开发的热点区域之一，以其价格优势以及逐渐改善的交通条件等吸引了越来越多的消费者前往购房，超过城中板块，成为购房者的第三大购房选择区域。 城中板块的购房意向率比2001年底降低7.36%，这与其偏高的价格，日渐减少的开发量不无关系。 调研显示，消费者对城南板块与城北板块楼盘的需求量较以前都有所下降，但城南板块略高于城北板块。两板块较少的开发量及河西、江宁板块的崛起转移了两区域部分消费者的目光等造成了本结果。后面的分析证明，这两板块的部分现有居民的下一步的购房方向分别转向江宁与河西。 B、从片区来看，河西北片的楼盘最为热销，城东干道与中山门之间片区、河西南片也是消费者比较青睐的购房区域。 本次调研在板块划分的基础上，为可以进行更加深入、详尽地分析，又将购房区域细分为24个片区，调研显示，河西北片的鼓楼区成为热点中的热点，18.18%的潜在消费者打算在此区域买房，是购房者最为想往的地区。城东板块的城东干道与中山门之间片区、河西南片对消费者也构成较大的吸引力，分别吸引了12.82%和9.09%的潜在消费者打算到此购房。江宁板块的汤山镇与城北板块的幕府西路片区相较而言关注度最低，只有0.4%的消费者喜欢这两片区的住房。C、城东居民外流率最低，城中居民外流率最高。 城东市民对自己居住区域的满意度最高，外流率最低，购房区域仍然多在城东达72.35%。 河西、江宁的多数市民仍然打算在本区域买房，但另外各有20.66%、16.22%市民有意向到城东购房； 城中市民的外流可能性最大，主要流向是城东、河西，仍然打算在城中板块购房的城中市民仅有15.1%。 仅有1/4的城南市民打算在本区域购房，其余潜在消费者主要打算在城东、河西、江宁购房，打算在城中与城北购房的很少； 城北市民的外流趋势仅次于城中，仅有22.42%的消费者打算在本区域购房，河西是城北市民的购房首选区域，其次是城东。D、交通条件、价格与楼盘质量是左右消费者购房的三项主要因素 在消费者购房时考虑的诸多因素中，交通条件成为购房时考虑的首选要素，调查表明，66.52%的消费者把交通便利作为购房的必备条件。 价格由原来的首要影响因素退居次席；楼盘质量位列第三，与以前相比，楼盘质量日益受到消费者的重视。（具体变化原因将在“结论与建议”中有所阐述，在此不再详加论证。） 另外，学区划分、物业管理也是影响消费者购房的重要因素。相较而言，增值潜力不受重视，只能影响2.63%的消费者的购房选择，说明南京的房产投资者仍占少数。 但城东、河西是消费者认为最具升值潜力的板块。经过分析可知，把“增值潜力”作为购房影响因素的消费者，打算在城东与河西板块购房的分别占到41.51%与26.42%。E、面积在81120平米的住宅受到消费者的追捧，是需求主向。 调查表明，分别有31.69%和27.97%的消费者希望购买81100平米与101120平米的住宅，80平米以下的住宅仅有16%的消费者表示会考虑购买，60平米以下的住宅需求量更小，仅占1.94%。F、套型需求形式呈明显的多元化、个性化，多层消费格局已经形成，但三室二厅住宅有最大的市场空间。 三室二厅住宅有最大的市场空间，有36.42%的消费者有意向购买该套型。消费者对套型的选择可以从以下二个角度来分析： 从消费者对“室”的选择来看，三室型住宅市场需求程度最高，一室、二室、三室、四室的需求比例为：1：38：55：6； 从消费者对“厅”的选择来看，数据显示，有59.81%的消费者认为二厅型住宅较为理想，比较适宜居住。 同时又必须看到，作为主力户型的二室一厅一卫三室二厅二卫（五种套型）住宅的需求群体大小基本相同，差异不大，都约在1720%左右，这说明多样化、个性化的消费阶层格局已经初步形成。G、价格需求分析60万元是购房总价消费临界点，5000元/平米则成为多数购房者的单价承受极限。 21-30万元之间的总价水平是潜在顾客承受能力最强的区间段，40万元以下的总价承受人群占总数的82.91%，因此20-40万元是开发商制定购房总价的最佳区间。60万元则成为购房消费的临界点，超过60万元，仅有2.83%的消费者可以接受，开发商在制定价格策略时应考虑避开这一总价区域。 消费者的价格期望主要集中在2000-3000元/平米，3000-4000元/平米也占较大比例。超过4000元/平米住宅仅有9.69%的消费者会购买，超过5000元/平米住宅则只有1.94%的消费者会考虑，因此，如果单价超过4000/平米将会把多数潜在购房者排除在外，5000元/平米以上住宅则少有人问津。(以上数据由南京市房地产交易市场调查报告提供)5、南京商住楼/商务楼市场概况 南京商住楼/商务楼的发展相对住宅商品房的建设，显得明显缓慢和冷清。但随着南京城市街区规划建设的实施，和南京十年计划建设的加快，中心城区、门面街区沿线的商住楼也悄然热起来，商住楼价格大致在5200-9300元/之间。以汉中路到中山东路沿线5.8公里最为典型，以“南京长安大街”的规划激活了整个南京商住楼楼市。该路沿线仅新街口四环内1.2平方公里的范围聚集了金鹰、商贸、国贸、金轮、天时等商住楼，但其入住构成主要是国内外中小企业以及外地企业办事机构，外资和国内大型企业办事机构较少。 另一方面，洪武路金融一条街已初具规模，涌现出了华泰证券大厦、隆盛大厦、新大都大厦、福鑫国际大厦等，太平南路上正在兴建的华夏证券大厦、日月大厦、新世纪广场和御景园商务大厦等是新街口商务功能的重要补充。6、2002年上半年南京房地产广告分析A、 总量分析2002年上半年每月投放广告的楼盘/房地产公司平均约126个/月，南京十大媒体共投放房地产广告4513.96万元,广告频次为3340条。由于目前南京房地产市场的诸多在销楼盘中，住宅占多数，因此住宅广告量最多，达3499.03万元，占广告投入总量的77.52%；商务楼广告829.40万元，约占总量的18.37%。另外，房地产公司投入形象广告163.34万元。以上数据表明，住宅市场是南京房地产市场竞争的主要战场；房地产企业主要投入产品广告，而非形象广告以促进楼盘销售。B、 不同区域楼盘广告投入分析由于江宁区的楼盘众多，每月投入广告的楼盘约在30个左右，因此江宁区的住宅广告最多，共计1268.90万元，广告频次达1318条。通过投放金额的比较，可以明显的看出，江宁区、鼓楼区、白下区、建邺区、栖霞区的市场竞争较为激烈，而秦淮区、玄武区、下关区、雨花区的竞争激烈程度相对而言最小，雨花区是唯一一个广告投放金额不过百万的区域。不同区域住宅广告投放分析表住宅区域合计频次住宅区域合计频次江宁区1268.901318秦淮区197.99118鼓楼区509.41405玄武区172.31121栖霞(包括亚东)323.16126下关区130.36113建邺区391.29215雨花区87.6773白下区417.94213从各个楼盘来看，百家湖花园是住宅广告投入最多的楼盘，广告金额高达225.21万元，是唯一一个广告金额超过200万元的楼盘，同时它也是上半年南京房地产市场广告投入最多的楼盘；商茂世纪广场是商务/商住楼中投入广告最多的楼盘，广告金额为94.95万元，投入广告较多的商务楼多位于新街口周围。在前十名中，江宁楼盘最多，占半壁江山，该区域的竞争之激烈可见一斑。住宅/商务楼广告投入前十名分析表名次住宅金额商务/商住楼金额1百家湖花园225.21商茂世纪广场94.952金色家园132.83华泰证券大厦71.823星叶品牌楼盘106.24隆盛大厦56.994香格里拉花园97.61同曦鸣城55.485南方花园85.17金轮大厦53.086瑞景文华84.94御景园商务大厦52.927美丽嘉园77.99福鑫国际大厦49.618金陵家天下76.72谷阳世纪大厦46.20921世纪假日花园74.93苏宁环球大厦30.9410中国人家58.32南京国际贸易中心29.30 四、 朝天宫步行街（仓巷步行街）项目简介 1、项目基本情况相关数据朝天宫步行街项目规划占地5.8公顷，主要以商业用房为主，另有部分办公房和宾馆。其中，步行街南北全长350米，东西宽110-200米，西抵莫愁路，南至升州路，北接建邺路。该片区以改造后的朝天宫步行街为主线，北端入口正对朝天宫，隔建邺路接王府大街。随着王府大街美食一条街的改造和发展，结合朝天宫、冶山公园的改造工程及市民广场的修建，将有力地促进步行街与新街口商圈的联系并导入客源，使这一地区更具人流聚集力。 该项目总建筑面积：15万平方米 其中：商业步行街：7.3万平方米 小高层/高层住宅、酒店式公寓：7.7万平方米 预计总投资8000万美元 2、朝天宫历史状况朝天宫的历史可上溯近二千五百年。早在春秋时期，朝天宫所在的冶山上就出现了南京最早的城邑冶城。南朝刘宋时期，这里建有总明观，是当时全国最高的科学研究机构。 东晋时期，这里曾是丞相王导的别墅，因其风景秀丽，王导常于此召集文人雅会。朝天宫之名得之于明代，洪武十七年(一三八四年)明太祖朱元璋取“朝拜上天”、“朝见天子”之意，下诏赐名为“朝天宫”，使这里成为了演习朝