地产项目融资方案(范本)0.doc

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地产项目融资方案(范本)地产项目融资方案(范本） *项目融资方案 *有限公司 二一三年七月十七日 目 录 一、 融资项目名称2二、 项目融资主体2三、 融资规模、期限及还款进度2四、 担保公司情况2五、 项目基本情况3六、 项目投资估算4七、 项目销售收入及税费5八、 项目财务分析6一、融资项目名称“*”建设项目二、 项目融资主体*有限公司三、 融资规模、期限及还款进度项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2013年1月至2016年1月。年利率暂按7.00%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值万元。另外由*有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。2014年1月偿还本金20,000.00万元，2015年1月偿还本金10,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元。转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888)四、 担保公司情况*。五、 项目基本情况*项目位于*，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率8.29，建筑密度52.95%，绿地率15.8%。目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。项目建设期为3年，自2012年1月至2015年1月。项目公司成立于2001年8月，位于*，注册（实收）资本*万元，各股东均以货币出资。现股东为*51%，*持股47%，*持股2%。法定代表人*。截至2011年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888)六、 项目投资估算项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。项目建设期预计3年，自2012年1月至2015年1月。预计2012年完成总投资的30.3%，即完成投资21,849.60万元；2013年完成总投资的51.6%，即完成投资37,196.80万元；2014年完成总投资的16.6%，即完成投资11,988.60万元；2015年完成总投资的1.4%，即完成投资1,000.00万元。土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、*和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888)前期工程款2,736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。建筑安装工程费45,600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。基础设施费1,368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。 公共设施配套费1,507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。 开发间接费8,824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4,900.00万元，担保费2,100.00万元。七、 项目销售收入及税费项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,000.00平米，包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。根据对*、*以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。项目销售期3.5年，自2013年8预计项目实现净收益24,144.85万元，预计利税总额36,985.00万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资收益率30.83%。经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时，项目达到盈亏平衡。经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64；投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。 肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肃艿薆蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膃莈衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅芁芁螄螁袈莃薇蚆袇蒆螃羅袆膅薆袁羅芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒆蚀螀羀膆蒃蚆罿