建设工程经济作业二参考答案.doc

江苏开放大学形成性考核作业学 号 姓 名 课程代码 课程名称 建设工程经济评阅教师 第 2 次任务共 4 次任务 建设工程经济课程实践之经济分析示范案例 刘先生，月收入3 000多元，现有积蓄20万元，在市中心有95m2的住房一套。2009 年5月在昆明市三环外购买了一套64. 22 m2的住房，房价4360元m，房款总价280000元。由于刘先生购买的是第二套住房，首付40%，共计112000元，剩余168000元向银行申请了20年的等额本息商业按揭贷款，贷款基准利率为5.94%，第二套房利率上浮10%为6.534%，月供1255. 97元（取整1256）。 【问题】如果刘先生将此套商品房出租，出租经营期20年，20年的平均租金为1000元月，平均每年的净收为9888元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用20年的租金收回房款首付112000元的可行性。 【问题求解分析】 (1)求每年的净收益 房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同金额的1。 20年中平均每年出租经营收入及税费估算： 1)租金总收入月租金12=100012=12 000（元）。 2)税费估算（亦为年经营成本）： 营业税租金5%=12 000元5%=600元 城市建设维护税营业税7%=600元7%=42元 教育附加税营业税3%=600元3%=18元 房产税租金收入12%=12 000元12%=1440元 印花税租赁合同金额1=12 000元112元 税费合计+2112元。 净收益：12000 21129888（元）。(2)用投资回收期法进行评价 首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如图10.1所示。 下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资回收期判断项目的可行性时，可按ic=7%计算。 2)用公式计算法评价项目的可行性。静态解法1： t= -112000+9888+9888+9888+3232/9888=0 解得Pt=11. 33（年）Pc=20年，投资方案能达到预期效果。 静态解法2： 解得Pt=121十32329888=11. 33（年）20年 故用动态投资回收期法评价，投资方案不能达到预期效果。 评价结论：投资项目不可行。 (3)用净现值法进行评价 1)如果按第二套住房，即按7%计算： NPV(ic7%)= -112 000 +9888(PA，97%，20) = -112 000+988810. 5940 = -112000 +104753. 47= -7246. 53（元）0因为NPV(ic =6%)0，说明该投资项目在20年内除能按6%（大于银行基准利率5.94%）的收益率收回首付款外，在20年末还能获得1414. 37元的超额净现值收益（抵偿首付款后的净收益），所以该投资项目在经济上是可行的。(4)案例的评价结论 1)当ic =-7%时（利率上浮1 0%）：静态投资回收期11.33年可收回首付款，小于20年，故方案可行。但动态投资回收期23. 01年方可收回首付款，大于20年，故方案不可行。NPV(ic =7%)。，说明首付款能在20年内收回，故该投资项目在经济上是可行的；投资回收期的结论根据分析也能在20年内收回首付款，故该投资项目在经济上是可行的。综合结论：可行。 3课程实践与应用项目描述和工作任务布置 (1)课程实践与应用项目描述 见以上示范案例。 (2)课程实践与应用项目的工作任务布置 如果刘先生将新购的这套商品房留为自住，市中心原有的住房出租，并用月租首先提供月供。如果出租经营期为20年，20年的平均租金为2800元月，平均每年的净收入为15267元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用20年租金支付月供，并收回房款首付112000元的可行性。4课程实践任务要求 1)不足条件通过市场调研后分析取用。2)参照实训表10.4，求出当ic =6%时，动态投资回收期的评价结论。作业要求：请直接在此后续完成分析就可以，按照前面的范例一步步完成，若是公式不会打，可以手写拍照上传，这些只能是自己手写拍照的，其它形式的图片不能在作业中出现，只限于公式，可以打字的部分尽量打字。案例分析(1)求每年的净收益解：（1）求每年的净收益房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同金额的1。20年中平均每年出租经营收入及税费估算：1） 租金总收入=月租金12=280012=33600（元）2） 税费估算（亦为年经营成本）营业税=租金5%=336005%=1680(元)城市建设维护税=营业税7%=16807%=117.6(元)教育附加税=营业税3%=16803%=50.4(元)房产税=租金收入12%=3360012%=4032（元）印花税=租赁合同金额1=336001=33.6（元）每年的还款=月供（F/A,0.5445%,12）=15532（元）需要将月支付转换为年支付，按房贷上浮利率换算税费合计=+ =21247元净收益：3360021247=12353（元）（2）用投资回收法进行评价首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如下10.1所示。下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资回收期判断项目的可行性时，可按ic=7%计算。1） 用表上计算法评价项目的可行性，见表。 静态、动态投资回收期现金流量计算表 单位：元年份指标01234567净现金流量112 00012353123531235312353123531235312353累计净现金流量112 00099647872947494162588502353782225529现值系数1.00.93460.87340.81630.76290.71300.66630.6227净现值112 0001154510789100849424880882317692累计净现值112 000100455896667958270158613505311945427年份指标89101112131415净现金流量1235312353123531235312353123531235312353累计净现金流量1317682311530正值（后面省略）现值系数0.58200.54390.50830.47510.44400.41500.38780.3624净现值71896719627958705485512647904477累计净现值382383151925240193701388587593969508年份指标161770净现金流量1235312353现值系数0.33870.3166净现值41843911累计净现值46928603评价结论静态投资回收期=9.07年，即9.07年可收回首付款，小于20年，方案可行动态投资回收期=14.83年，即14.83年可收回首付款，小于20年，方案可行说明“静态投资回收期=9.07年”和“动态投资回收期=14.83年，”分别表示静态评价数据和动态评价数据2)用公式计算法项目的可行性。静态解法1：(CI-CO)=-112000+12353+12353+12353+12353+823/12353=0解得Pt=9.07(年) Pc=20年，投资方案能达到预期效果。静态解法2：解得Pt=10-1+823/12353=9.07(年) Pc=20年，投资方案能达到预期效果。动态评价：计算过程上表。将数据代入，得 PD=15-1+(3969/12353) 14.83(年) 20年故用动态投资回收期法进行评价，投资方案能达到预期效果。评论结论投资项目可行。（3）用净现值法进行评价 1）如果按第二套住房，即按7%计算： NPV(ic=7%)=-112000+12353(P/A,7%,20) =-112000+1235310.5940 =-112000+130868=18868（元）0 说明该投资项目（20年内）在经济上是可行的。2） 如果按基准利率5.94%贷款（首套住房），可按6%计算，则NPV(ic=6%)=-112000+12353(P/A,6%,20) =-112000+1235311.4699 =-112000+141688 =29688（元）0因为NPV（ic=6%）0,说明该投资项目在20年内除能按6%(大于银行基准利率5.94%)的收益率收回首付款外，在20年末还能获得32681.32元的超额净现值收益（抵偿首付款后的净收益），所以该投资项目在经济上是可行的。 （4）案例的评价结论 1） 当ic=7%时（利率上浮10%）： 静态投资回收期9.07年可收回首付款，小于2