房屋建筑面积计算操作细则(doc 7).doc

3.5 房屋建筑面积计算操作细则3.5.1 非普遍建筑空间的面积计算 建筑物的屋顶由平顶和坡屋顶两种结构组成，坡屋顶为向下斜时，如图3-5。当平顶部分的层高不大于2.2米时，不论坡屋顶部分的净高多少，一律不计建筑面积；当平顶部分的层高大于2.2米时，坡屋顶按净高大于2.0米部分计算建筑面积。若坡屋顶为向上斜，如图36。当平顶部分层高大于2.2米时，坡屋顶部分全部计建筑面积；当平顶部分层高不大于2.2米时，坡屋顶按净高大于2.0米部分计算建筑面积。 建筑物的屋顶由平顶和中间部分坡顶或球形拱顶组成时，如图37、图38。当平顶部分的层高不大于2.2米，坡屋顶或球形拱顶部分的面积不超过本层这部分面积的八分之一时，这部分全部不计建筑面积，否则坡屋顶按净高大于2.0米部分计算建筑面积，球形拱顶按拱顶至弦垂距的中间处（A点）量取净高，并以净高是否大于2.0米确定整个球形拱顶是否计算建筑面积。 一栋建筑物，其屋面全部为球形拱顶，如图39、图310。且该层非密闭式空间（有门或楼梯间可进入），其净高按拱顶至弦垂距的中间量取，并以净高是否大于2.0米确定这部分空间是否计算建筑面积。若这层为密闭式空间，则不论净高多少，一律不计建筑面积。高层建筑物之间有多条有盖架空通廊，下一条通廊的上盖与上一条通廊之间，不论距离如何均不计算建筑面积；当上一条通廊的底板距下一条无盖通廊的底板不大于一楼层时，上一条通廊的底板可视为下一条通廊的上盖。如图311。（不大于一楼层为含一楼层，大于或超过一楼层为不含一楼层，以下同）。 通过层高不大于2.2米的地面架空层的楼梯间、电梯间及其配套的过道、机电设备房、值班室等，根据实测层高，按规定确定其是否计算建筑面积。 建于坡地的建筑物利用吊脚楼空间设置架空层或深基础地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围护结构(图312)，围护结构内净高大于2.0米部分计算建筑面积；当架空层地面修整成平地时，不论有无围护结构，其层高大于2.20米的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；当架空层地面一部分为平地，另部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算。（图313） 建筑物第一层的进门设于凹进的外墙且其顶部为第二层建筑所盖（如图314）。凹进部分的进深a等于或大于其长度b者，凹进部份计全部建筑面积，若其顶部高度大于一楼层时，仍按一层计算建筑面积；当上述凹进部分的进深小于其长度时，按有盖无柱外走廊、檐廊情况处理，若其顶部高度大于一楼层，则不计建筑面积。 穿过建筑物的通道，是指穿过建筑物内的人行或汽车的公共通道，即通道的上盖为建筑物（房屋），当通道的上空高度不大于一楼层时，按通道上盖水平投影面积计算建筑面积；当通道上空高度超过一楼层时，通道不计建筑面积。穿过建筑物通道的两边不应与本层其他建筑空间开门相通，否则为建筑物的内走廊，但为通道设置的门卫、值班室除外。穿过建筑物通道的建筑面积为公用建筑面积并按如下不同情况确定其应分摊或不分摊1、开辟为城市公共通道的，列为不分摊面积；2、规划上确定或实际上已作为另外一宗地的必经之路，列为不分摊面积；3、本宗地内的其他房屋住户的主要通道，列为不分摊面积；4、开辟此通道的主要原因是为本栋服务的，则列为应分摊的公用面积。 建筑物间的架空通廊，通廊下面（至地面）设有柱与无柱的多种情况：1、若有双排柱的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积;2、若有单排柱的，按通廊底板水平投影面积一半计算建筑面积；3、若无柱的，且其上盖高度不大于一楼层的，按通廊底板水平投影面积一半计算建筑面积，上盖高度超过一楼层时，不计建筑面积；4、若上盖为圆拱形，则以拱顶处衡量其高度。5、跨越城市街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间等的架空通廊，通廊下面部分的建筑空间，不论有柱无柱和其高度、宽度如何，通廊下面部分均不计建筑面积。0 室内楼梯和顶部有盖的室外梯，不论是旋转梯或折叠形梯，均将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。在大堂或门厅中设置旋转梯所形成的中空部分很大，该中空部分已属大堂或门厅的一部分，则将这部分面积计入大堂或门厅的面积中。1 屋顶水箱间与屋面或与电梯机房的屋面之间还设有架空隔层（含封闭或半封闭隔层），当隔层的外围（外墙）水平投影面积不大于水箱间水平投影面积时，如图315。不论隔层的层高如何，均将其与水箱间一起视为一个水箱间计算建筑面积，当隔层的水平投影面积大于水箱间的水平投影面积时，如图316，且隔层层高大于2.2米，则隔层须另计建筑面积，并列为不分摊公用面积。2 屋顶除梯间、电梯机房、水箱间外的其他建筑，应视其批准的使用功能确定是否计算建筑面积和是否列为应分摊公用面积。美化、装饰性的亭、阁及休闲用的有盖走廊；裙楼屋顶供塔楼住户通行的有盖走廊等不计建筑面积。屋顶工具间、为天面泳池服务的更衣室及管理房列为不分摊的公用建筑面积。屋顶水箱间或电梯机房、梯间的盖顶，为造型美化设计成尖顶或拱顶且其水平投影面积大于水箱间或机房、梯间外墙时，水箱间或机房、梯间的墙外部分不计建筑面积。3 房屋最高一层的阳台未设盖板的，视为露台，不计建筑面积；若设盖板的宽度不大于0.6米的，该阳台不计建筑面积；若所设盖板宽度大于0.6米但小于阳台的围护结构时，阳台面积按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。一栋房屋的上、下层凸阳台水平投影线不重叠时（即左右错开），当重叠部分的长度大于0.6米的，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.6米时，该阳台视为无盖，不计建筑面积。一栋楼中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，这时的下一层阳台的上盖高度超过一个楼层，则该阳台视为露台而不计算建筑面积。当有些复式结构的房屋，每套只在“复上”房设有盖阳台，阳台上盖至上一套的阳台底板之间的高度未超过一个楼层而形成的一个类似有盖阳台，并且也无任何房间向其开门，则该建筑空间不计建筑面积。 中国最庞大的资料库下载4 阳台与露台的区别主要在于有盖与无盖。阳台是为每套房独立设置的且是有盖的；露台（露天平台）可以是为每套房独立设置的，也可以是多套共用的，但须是无盖的或其盖超过一个楼层的高度。某些楼层设有露台，在其上一层对应于露台之上的各套房设有阳台，其阳台的水平投影面小于下一层的露台。当露台是为每套房独立设置的，即每套房向露台开门，且各套房的露台不连通，这时设有露台的每套房计一阳台的建筑面积，按上一层阳台水平投影面积的一半计算建筑面积，露台的其余部分不计建筑面积。若露台非为每套房独立设置的而是连通为公用时，整个露台（公用露台）不计建筑面积。当公用露台的上一层对应设有走廊，走廊水平投影面仍小于露台且无柱，则设有露台的楼层仍应计算相当于上一层走廊的水平投影面积一半的建筑面积。住宅楼的第一层（地面）对应于上一层的阳台部分，须有围护结构和第一层向其开门才计第一层的阳台建筑面积。5 凸出建筑物外墙的有盖无柱外走廊、檐廊，其顶盖可以是盖板或由建筑物（房屋）突出而形成的。当上盖的高度不大于一楼层且宽度不小于1.10米时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；当上盖的高度超过一楼层或上盖宽度小于1.10米时，不计算建筑面积。当上述的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由墙所封闭的，仍按本条上述原则处理。建筑物外的无柱有盖走廊、檐廊，在上盖高度、宽度符合计算建筑面积条件下，其上盖水平投影面内的地面设有两级或两级以上台阶的，按临墙的一级台阶宽度一半计算建筑面积。在进行竣工面积测绘时地面未竣工的，若建筑设计图纸有明确设计台阶的，按设计图纸尺寸计算；若建筑设计图纸未明确设计台阶的，则按竣工后的上盖水平投影面积一半计算建筑面积。建筑物外的在一面墙上的一条无柱有盖走廊、檐廊的上盖宽度交替变换的，如图317，则该走廊、檐廊的宽度按不同段的宽度加权平均数计算，其权为各段长度，以米为单位。若加宽或变窄部分是弧型是，以最宽或最窄部分计算其宽度。若加权平均宽度不大于1.1米时，不计算建筑面积。当一条无柱有盖走廊、檐廊中含有悬挑雨蓬者（与廊连成一体），则不论悬挑雨蓬多宽，均视为走廊、檐廊的一部分。当有柱雨蓬与无柱有盖走廊连在一起时，有柱雨蓬按柱外围计算面积，而其余的无柱有盖走廊、檐廊按上述规定计算面积。 6 按如下原则区别室外梯与台阶和室外梯与桥：室外梯须同时满足如下两个条件：第一， 室外梯的起点（地面）至终点（进门）的高差（高度）应不小于一个楼层的高度；第二， 室外梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外梯的水平投影范围内可形成一个建筑空间。如下图318所示，该建筑的下部分利用山坡建成台阶，而上部分架空后进房屋的门而形成的桥，则不列为室外梯。但如下图319所示，室外梯的下部分紧靠山坡，且其最低部分属人工砌填而形成实体，其余不足一楼层高度部分为架空，则该建筑仍列为室外梯。 若上、下踏步的一部分为台阶，另一部分已进入建筑物中（包括三面为墙，顶部有盖），则不论进入建筑物部分的高度是否达到一楼层高；也不论踏步下是实体的还是架空的，只要踏步的最低一级至建筑空间的顶盖的层高是大于2.2米，则进入建筑物部分的踏步按梯间计算建筑面积。在建筑物外的部分踏步，则按本条上述条件确定其是室外梯还是台阶或是桥。如下图320一栋建筑物第一层的大门前设置的高低踏步，当其宽度大于门宽度时，不论踏步是否架空，也不论踏步高度是否大于一楼层，均视为台阶。室外楼梯在每层进门的平台上具有专为楼梯设置的上盖，其水平投影面积等于或大于平台面积的，不论上盖距平台高度如何，该梯为有盖室外楼梯；折叠形室外楼梯，除最高一层进门处的上盖须符合上述条件外，其余各层进门处的平台可视为下一层进门处的上盖。7 屋顶水箱间，是指一个水箱（或水池等）在其外部另加围护结构而成的水箱间（图321）。当水箱比较高，外部围护结构至水箱之间设有楼梯或水平隔板时，不论楼梯或水平隔板的层数及层高如何，一律将围护结构视为一层并按层高大于2.20米时计算一个水箱间的建筑面积。当水箱顶至水箱间顶的高度大于2.20米且水箱至外部围护结构有水平隔板时，水箱顶至水箱间顶部分应视为另一建筑空间，并按规定计算一层建筑面积。屋顶水箱的外部维护结构可以是有盖及四面墙、有盖三面墙、有盖两面墙、有盖一面墙和柱子、有盖有柱等。当屋顶水箱的水平投影面积等于或小于上述维护结构外围水平投影面积之一半时，不能将此维护结构视为水箱间，应以维护结构范围内的其他用途处理其建筑面积。例如，屋顶架空层