浙江卧龙地产股份有限公司财务制度.doc

浙江卧龙地产股份有限公司财务制度发表时间：2007-10-09 出处：上海证券报 第一条为了规范浙江卧龙地产股份有限公司（以下简称“公司”）会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，使公司的会计工作有章可循、有法可依，公允地处理会计事项，以提高公司经济效益，维护股东权益，制定本制度。第二条 本制度根据我国会计法、企业会计准则等国家有关法律、法规，结合公司具体情况及公司对会计工作管理的要求制定。第三条 本制度适用于公司及下属控股子公司。各控股子公司可根据本制度，结合自身实际情况制定实施细则。第四条 公司实行统一领导、分级管理的内部财务管理体制。公司及其控股子公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任，财务上实行统一管理。独立核算的企业设置独立的财务机构。第五条 根据财政部财会（2006）3 号文的规定，公司于2007 年 1 月 1 日起执行新的企业会计准则。第六条 会计年度：公司采用公历年度，即每年从 1 月 1 日起至12 月31 日止。第七条 记账本位币：公司以人民币为记账本位币。第八条 记账基础和计价原则：本公司以权责发生制为记账基础，经济业务发生时以历史成本为计价原则。第九条 外币业务核算方法1 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度公司发生外币业务时，采用固定汇率进行折算，报告期末按期末汇率进行调整，差额列入当期损益或予以资本化，在建工程外币借款的汇兑差额在该工程达到预定可使用状态前计入在建工程。第十条 现金等价物的确定标准公司的现金等价物是指持有的期限短、流动性强、易于转换为己知金额现金、价值变动风险很小的投资。第十一条 金融资产和金融负债的确认、计量和转移的核算方法本公司按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分为交易性金融资产、可供出售金融资产、应收款项、持有至到期投资四大类。交易性金融资产以公允价值计量且其变动计入当期损益，可供出售金融资产以公允价值计量且其变动计入股东权益，应收款项及持有至到期投资以摊余成本计量。金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的其他金融负债两类。第十二条 应收款项及坏账准备的确认标准、计提方法应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。考虑到房地产企业的经营特点，对帐龄在 1 年以上的应收帐款，按以下比例计提坏帐准备：账龄1-2年的，按应收款项合计金额的10%计提；账龄2-3年的，按应收款项合计金额的30%计提；账龄3-4年的，按应收款项合计金额的50%计提；账龄4-5年的，按应收款项合计金额的80%计提；账龄5年以上的，按应收款项合计金额的100%计提。坏账损失的确认原则如下：（1）因债务人破产，以其破产财产依法清偿后确实无法收回的应收款项；（2）债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收2 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度款项；（3）债务人逾期未能履行偿债义务已超过5年，且有明显特征表明无法收回的应收款项。第十三条 存货核算和存货跌价准备的确认标准及计提方法本公司存货主要包括：开发成本、开发产品、原材料、包装物及低值易耗品等。各类存货的购入和入库按实际成本计价。库存商品和原材料发出按加权平均法计价，开发项目采用个别计价法核算；存货采用永续盘存制。低值易耗品采用一次摊销法。开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货开发成本”科目核算，在购买时所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。公共配套设施费用的核算方法：公共配套设施为国土局批准的公共项目如道路、球场等，以及由政府部门收取的公共配套设施费，其发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。存货跌价准备的确认标准及计提方法：期末，存货按成本与可变现净值孰低计价。如果由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值的，按单个存货项目可变现净值低于成本的差额计提存货跌价损失准备。可变现净值按正常经营过程中，以估计售价减去估计至完工成本及销售所必须的估计费用的价值确定。为执行销售合同或者劳动合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。持有的多于销售合同订购数量的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。第十四条 长期股权投资核算方法3 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度1、长期股权投资的初始计量长期股权投资的初始投资成本按取得方式不同分别采用如下方式确认：（1）通过同一控制下的合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值或发行的权益性证券面值总额之间的差额，计入资本公积；其借方差额导致资本公积不足冲减的，不足部分计入留存收益。为进行合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益：为进行合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额：合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。（2）通过非同一控制下的合并取得的长期股权投资，按照确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于享有被购买单位可辨认净资产公允价值份额的差额，在合并会计报表中确认为商誉；合并成本小于享有被购买单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行合并发生的各项直接相关费用计入合并成本。（3）除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，通过支付的现金、付出的非货币性资产或发行的权益性证券的方式取得的长期股权投资，以其公允价值作为长期股权投资的初始投资成本：长期股权投资通过债务重组方式取得的长期股权投资，以债权转为股权所享有股份的公允价值确认为长期股权投资的初始投资成本：投资者投入的长期股权投资，以投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允时，则以投入股权的公允价值作为初始投资成本。实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，作为应收项目单独核算。2、长期股权投资的后续计量（1）对控股子公司的投资，采用成本法核算，在编制合并报表时按照权益法对子公司长期股权投资进行调整。4 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价，追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。（2）对合营企业或联营企业的投资，采用权益法核算在确认应享有被投资单位净损益时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。如被投资单位各项可辨认资产等的公允价值无法可靠确定或可辨认资产等的公允价值与账面价值之间差异较小，投资收益按被投资单位的账面净损益与持股比例计算确认。（3）不存在控制、共同控制或重大影响的长期股权投资在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。在活跃市场中有报价或公允价值能够可靠计量的长期股权投资，在可供出售金融资产项目列报，采用公允价值计量，其公允价值变动计入股东权益。3 、长期股权投资减值期末检查发现长期股权投资存在减值迹象时，按单项投资可收回金额低于账面价值的差额，计提长期投资减值准备。4 、长期股权投资的处置处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。第十五条 固定资产及累计折旧的核算方法1、固定资产的确认标准：固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。2、固定资产计价方法：固定资产按其成本作为入账价值。3、固定资产分类：本公司固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公设备和其他设备等五类。4、固定资产折旧的计算方法：除已提足折旧仍继续使用的固定资产外，对5 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法，按预计的使用年限，以分类或单项折旧率按月计算，并根据用途分别计入相关资产的成本或当期费用。本公司各类固定资产的预计净残值率为原值的 5%，其折旧年限和年折旧率列示如下：固定资产类别 折旧年限 年折旧率%房屋及建筑物 40年 2.375机器设备 5年 19运输设备 8年 11.875办公设备 5年 19其他设备 5年 19已计提减值准备的固定资产，以扣除已计提的固定资产减值准备累计金额后的金额作为应计折旧额。对持有待售的固定资产，停止计提折旧并对其预计净残值进行调整。5、固定资产后续支出的处理：固定资产的修理与维护支出于发生时计入当期损益。固定资产的重大改建、扩建、改良及装修等发生的后续支出，在使该固定资产可能流入企业的经济利益超过了原先的估计时，予以资本化；重大改建、扩建及改良等发生的后续支出按直线法在固定资产尚可使用年限期间内计提折旧；装修支出按直线法在预计受益期间内计提折旧。6、固定资产减值准备的确认标准及计提方法：期末如果出现了市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲置等减值迹象，固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项固定资产可收回金额低于其账面价值的差额计提固定资产减值准备。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回第十六条 在建工程核算方法1、在建工程的计价：按实际发生的支出确定工程成本。自营工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包工程按应支付的工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工6 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度程成本。在建工程成本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。2、在建工程结转固定资产的标准和时点：建造的固定资产在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧。待办理了竣工决算手续后再按实际成本调整原来的暂估价值，但已计提的折旧额不再调整。3、在建工程减值准备的确认标准和计提方法：会计期末，对在建工程进行全面检查，当存在减值迹象时，估计其可收回金额，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备；资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。第十七条 投资性房地产的核算方法公司投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。1、投资性房地产按照成本进行初始计量：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。2、投资性房地产的后续计量公司在有确凿证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠取得的前提下，在资产负债表日采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。第十八条 借款及借款费用的核算方法7 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度借款初始取得时按成本入账，取得后采用实际利率法，以摊余成本计量。借款费用应同时满足在资产支出已经发生、借款费用已经发生以及为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始的条件下才允许资本化。除此之外，借款费用确认为当期费用。为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定为应予以资本化的费用。为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。按照至当期末止购建符合资本化条件资产的累计支出加权平均数与资本化率的乘积并以不超过实际发生的利息进行计算。第十九条 无形资产及研发费用的核算方法无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。1、专利权法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按10年摊销；2、商标权法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按10年摊销；3、非专利技术法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按10年摊销；8 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度4、土地使用权按购置使用年限的规定摊销。在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等的支出为开发阶段支出。除同时满足下列条件的开发阶段支出确认为无形资产外，其余确认为费用：1、 完成该无形资产以使其能够使用或出售，并在技术上具有可行性；2、 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；3、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；4、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5、 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。研究阶段的支出在发生时计入当期费用。期末，逐项检查无形资产，对于已被其他新技术所代替，使其为企业创造经济利益受到更大不利影响的或因市值大幅度下跌，在剩余摊销期内不会恢复的无形资产，按单项预计可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。第二十条 持有至到期投资的核算方法对于持有至到期投资，本公司按照取得时的公允价值进行初始计量，相关的交易费用计入初始确认金额。采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。期末，按照金融资产的实际利率折现计算预计未来现金流量现值，如未来现金流量现值小于金融资产的账面价值，则将减记金融资产的账面价值至预计未来9 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。当有客观证据表明持有至到期的投资的价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。第二十一条 可供出售金融资产的核算方法对于可供出售金融资产，本公司按照取得时的公允价值进行初始计量，相关的交易费用计入初始确认金额。在活跃市场有报价且其公允价值能够持续可靠计量的可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量；在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，转入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。可供出售金融资产发生减值时，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。第二十二条 商誉的核算方法10 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。本公司在期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。第二十三条 长期待摊费用的核算方法长期待摊费用，有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按5年平均摊销。对于筹建期间发生的开办费，先在长期待摊费用中核算，在开始经营的当月起一次计入开始生产经营当月的费用。第二十四条 维修基金的核算方法本公司不计提维修基金准备，维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入“管理费用”。第二十五条 质量保证金的核算方法质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留,列入“其他应付款”，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位。第二十六条 职工薪酬的核算方法职工薪酬包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、养老保险、失业保险、工伤保险、社会保险费、住房公积金等、非货币性福利、因解除与职工的劳动关系给予的补偿、其他与获得职工提供的服务相关支出。在职工为公司提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，根据职工提供服务的受益对象，分别记入固定资产成本、无形资产成本、开发产品成本或劳务成本。除上述之外的职工薪酬直接计入当期损益。11 四届九次董事会议卧龙地产（600173） 财务制度为职工交纳的养老保险、失业保险、工伤保险、住房公积金按照工资总额的一定比例计算。在职工劳动合同到期前，公司解除与职工的劳动关系或鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，确认为预计负债，同时计入当期损益。第二十七条 预计负债的核算方法1、预计负债的确认原则：当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，确认为负债：该义务是承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。2、预计负债的计量方法按清偿该或有事项所需支出的最佳估计数计量。第二十八条 收入确认原则本公司收入包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入，劳务收入和其他收入，其确认原则为：房地产销售收入：在房产完工并验收合格，签订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款证明时确认销售收入的实现。劳务销售收入：以劳务的收入、劳务的完工程度能够可靠