按揭贷款风险揭示及应对措施.doc

深圳发展银行个人房产按揭贷款风险揭示及应对措施第一章 我国房地产法律环境现状及应对措施一、当前我国房地产有关法律的不利因素随着金融全球化的发展和我国正式加入世贸组织并参与激烈的国际竞争，我国现有银行及个人信贷相关法律从基本原则、法律内容、法制形成与发展机制、执法环境和程序上不同程度的制约着金融市场和银行业的发展。究其原因是我国的法律是在由计划经济向市场经济转轨过程中逐步制定和颁布的，因而按WTO规则及2001巴塞尔资本协议的要求，现行的银行法律体系逐步的、明显地暴露出其在个人按揭贷款上对银行合法权益保护的薄弱。 （一）担保法尚不能切实保障银行债权实现1. 抵押权权利限制：贷款期限届满未受清偿时，我行不能直接处分抵押物担保法第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。这一规定反映了我国对债权人、特别是银行债权的保护力度远远不够。一些西方发达国家早已把抵押分为转移所有权的抵押和不转移所有权的抵押。前者可使债权人在债务人到期不履行债务时，能够不用通过法律诉讼就直接获得抵押物的所有权。在英美法系中按揭的含义就包括了转移所有权（同时债务人继续使用抵押物）的意思，这对于银行及时行使权利、减少交易和诉讼费用十分有利。而我国法律却对我行抵押权的实现做了严重限制：即当贷款履行期届满我行未受清偿时，我行不能直接处分抵押物而必须通过高费繁琐的司法程序予以解决。2. 实现抵押权方式限制：起诉拍卖担保法第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。” 在我国，一般来说，银行实现抵押权的方式通常为：协商、诉讼和仲裁。在实践中协商解决的可能性微乎其微，仲裁虽然相对手续简易，但由于其必须借助法院执行导致执行结果不尽如人意。城市房地产管理法第四十六条规定：“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房产拍卖所得的价款优先受偿。”也就是说，现实中银行按揭贷款实现抵押权的有效方式通常局限为：起诉拍卖。 3. 保证人保证范围限制：保证人具有抗辩权担保法第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”当同一债务上出现物保与人保竟合时，保证人对担保物的范围之内具有抗辩权。事实上，当债务人发生违约行为而抵押物执行不能（唯一生活必须住房）或处置困难时，银行不能直接要求保证人承担全部债务的连带担保责任，即使事先与保证人约定关于其自愿承担所有债务的协议也由于违背担保法，而自始无效。（二）贷款通则从效力和内容上并不能真正保护银行债权。1. 贷款通则属于部门规章，没有法律层面的效力。法院不能直接将其作为判决依据，仅用于参考。因此，在贷款通则中虽然对银行债权实现作了有利的规定，但在司法实践中却并未起到多少作用。2. 贷款通则的内容严重滞后。贷款通则颁布于1996年8月1日，这近十年时间我国个人按揭业务发展突飞猛进，有关银行业务的法律法规也进行了较大的更改。贷款通则在借款人条件等诸多方面规定严重不合形势，阻碍了银行信贷业务发展。（三）关于查封、扣押、冻结财产的司法解释对银行按揭优先权的动摇司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加。随解释配发的“答记者问”指出：“如果将被执行人执行到低于最低生活保障的境地，则政府必须出面救济，就等于政府替他还了债，因而是不合理的。”事实上，最低生活保障和执行中的“生存免责”是两个概念，最低生活保障是政府的当然义务，是财政支出的一个内容；而“生存免责”则是对私权自治的一种限制。将二者等同起来加重了债权人的负担，实际上是要求债权人来替政府承担公共职能。总之，该司法解释通篇体现出保护被执行人的价值倾向，这对于通常以债权形态而存在的我行金融资产而言，都构成较大冲击。（四）个人（消费）信贷立法的缺乏和社会保障体制的薄弱个人信贷是市场经济条件下利用信贷手段促进个人消费的重要方式。近几年，各商业银行的个人信贷悄然兴起，特别是个人住房按揭贷款更是增长迅速。个人信贷作为银行零售业务的中流砥柱，其贷款对象、操作程序、贷款担保等都有其独特之处。正因为此，世界上许多个人（消费）信贷业务开展得比较好的国家如美、法、英等国都制定有专门的法律，而我国却没有相关系统法律。其次，我国社会保障制度不健全，覆盖面窄，并无相应法律保障。据统计，我国目前享受养老金和医疗保险待遇的人，只占总人口的12%，绝大多数人要自己负担自己的健康和安全。这些人一旦失业或遇有重大疾病，就势必影响个人信贷的推进和整个社会的稳定。二、我行应对措施（一）办理强制执行公证。强制执行公证是指我行与借款人约定，当借款人发生违约情形时被赋予强制执行效力的公证的形式约束，我行不经诉讼审判程序，径行向法院申请强制执行抵押物以保障权利实现的一种公证形式。1. 办理强制执行公证的优势：（1）缩短实现抵押权的时间、简化处分手续，减少处分费用，避免诉讼和仲裁程序。（2）在公证书中，由于借款人承诺“该住房非本人及抚养人生活必须房产，并不以此对抗法院强制执行”，因而在主观上对其有一定约束。（3）在效力上，与仲裁决议和判决书具有同等执行力。2. 办理强制执行公证注意事项：（1）在法定期限内提出申请；（2）按要求向法院提交执行申请书及有关材料（包括借款人违约事实证据）；（3）向法院提供可靠的抵押物线索。（二）借款人直系亲属提供住所承诺借款人直系亲属提供住所承诺是指我行对于首次置业和未提供拥有其他住房证明的借款人，可以要求其直系亲属与我行签署的当借款人发生违约、我行处分抵押物时，无条件为其提供居住场所的承诺。新司法解释的出台虽然是以保障生存基本权利为始终的，但它并未否认银行的债权。事实上，只要能够为借款人提供相对稳定的住所，当生存权与债权不再冲突时,处分以唯一住房形式存在的抵押物也并非不可能。（三）提高借款人贷款门槛，改变对抵押物完全依赖状态。在个人贷款，尤其是个人住房按揭操作中，要改变以往偏重抵押物是否足值的风险评估方式，加强对借款人和第一还款来源的调查分析。细分客户群体，对不同信用特征客户采取差异化发展策略。首先要对借款人的道德风险进行评估，要充分利用人行征信系统及其他独立的第三方资料，并通过包括职业情况及变迁、家庭背景、信用记录等资料综合判断借款人的还款意愿和违约成本。其次，要对借款人的收入情况进行调查，对其家庭收入的稳定性进行分析，并重点对借款人的家庭资产，尤其是是否拥有第二套住房等情况进行调查了解。对国家机关公务员、事业单位员工、教师、国有大中型企业正式职工等收入较为稳定的阶层，基于其职业的稳定性可以重点发展；对收入较高但存在一定不确定性的民营企业中高层管理人员以及执业律师、执业会计师等，基于其家庭较为丰厚的资产或多套住房可以适度发展；对收入和资产情况都存在较多不确定性的自雇人士，以及收入较低的工薪阶层，应审慎发展。第二章 源于开发商的风险及其控制一、开发商风险种类（一）开发商资质和信用瑕疵在住房按揭贷款业务中，开发商扮演着重要的角色：首先，它是按揭房产的生产者，若其因为经营不善，管理混乱导致生产主体出现问题，如破产、停业或取消资质等情况，则抵押实体便成为空中楼阁；其次，它是借款人按揭贷款的阶段性信用担保人，一旦借款人没有履约，我行可以向开发商主张权利。这时开发商如无力承担这个责任，势必影响我行信贷安全。（二）开发商延期交付楼房甚至烂尾开发商由于经营不善、缺乏资金等原因，延期交付或交付不能，致使购房合同无法按约定履行，一般按合同约定出卖人（即开发商）交付逾期90天买受人（借款人）就可以要求解除商品房买卖合同并获得全部价款和违约金。可是，这种情况下，开发商对于批量解除合同的返还价款肯定无力支付。虽然按揭贷款关系不因买卖合同解除而无效，但要求借款人继续履行偿还义务几乎不可能。对于我行而言，一方面借款人不按约偿贷，另一方面抵押物可能处分不能，结果导致我行信贷资产受到损害。（三）开发商所建楼房与购房合同明显不符 开发商虽如期竣工，但所交付楼房质量不符合合同要求、货板不符（指交付楼房与房屋买卖合同中所附平面图不符）、面积缩小3%以上，购房人可以要求解除购房合同。此时，由于抵押物价值会因品质或面积问题大打折扣，使得我行信贷资产全额受偿受到影响。（四）按揭楼盘无法取得房产证 城市房地产管理法规定：“下列房产，不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法三十八条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记取得权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”此外，房地产商如果开发手续不健全、欠缴出让金，也会影响楼房产权证的发放。 一旦楼盘没有取得合法使用权，无法取得房产证，必然导致按揭无法履行进而损害我行利益。（五）开发商拖欠工程款当开发商由于各种原因拖欠工程款并与施工方发生纠纷，影响工程进度和完工时，依据我国有关法律规定“建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”，如果购房人解除购房合同、不按期偿还按揭贷款，我行行使抵押权时，受偿率将会受到严重影响。（六）开发商挪用贷款或者携款潜逃 在期房按揭中，开发商是按揭贷款的最终使用人。开发商应当将按揭贷款用于工程的继续建设，不得挪做他用。可是开发商有可能将此特定项目的建设资金在项目结束前投入于其他项目：如建设新项目或收尾其他在建工程，设立新公司、偿还其他债务、炒股票、其他投资，甚至携款潜逃等。一旦发生这些情况就会严重危及购房人的根本利益，导致我行信贷资产遭受损失。二、开发商风险的防范（一）建立和完善我行内部风险预防机制、严格调查审批环节1. 作好开发商的调查工作（1）开发商资质审查。根据房地产开发企业资质管理规定，未取得房地产开发资质等级证书和年检不合格的企业，不得从事房地产开发经营业务。我行在开展按揭业务时应要求开发商具备二级以上资质（不指定楼盘必须符合此要求）。（2）开发商资信审查。包括开发商是否依法设立、组织形式、注册资金及来源、财务状况、经济实力、经营范围、信用评级、主要领导人素质、科研力量等，对于集团公司还应该对该集团及其他关联企业进行大致审查。（3）开发商以往记录。包括以往所开发项目的销售情况、品质价格、物业服务、与业主有无纠纷等以及银行信用及负债情况。（4）开发商手续办理情况。开发商应为按揭贷款的房产办理好一切手续：预售楼房，必须具备预售条件；现房，必须要求开发商对其具有完全产权且权利无瑕疵。2. 加强对按揭项目的审查（1）项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致。（2）“五证齐全”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。（3）土地出让合同、土地房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；土地抵押及在建工程抵押民政部是否办理过其他银行贷款的抵押登记。（4）项目总投资概算、资金来源与到位情况。（5）项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政建设、交通情况。（6）项目占地面积、建筑结构、户型设计等情况；相邻地段、同品质楼房的销售价格、销售情况和客户群体分析。3. 作好楼房按揭贷款合作协议，明确开发商责任。签定合作协议时，我行应该与开发商明确按揭贷款的额度、期限、阶段性担保及资金结算等内容。并注意下列事项的约定：（1）资金监管。资金监管是指在房地产项目运作过程中，我行与开发商签定监管协议，以双方共同名义设立监管帐户，负责开发商按揭资金的入帐、保管、支付等事宜，审查其资金入帐和投向，保证资金用途符合法律规定和合同的约定的一种银行控制风险的制度。监管的目的在于按揭贷款资金可以作到专款专用，保证项目顺利完工，降低银行风险。监管的资金主要是开发商从银行的贷款、按揭款等房产销售收入。对于主体结构未封顶的项目必须要求实行资金监管制度。我行应当在允许的情况下对项目尽可能做到独家支持为其提供按揭业务，同时独家监管以确保资金的充分安全。（2）开发商作为预售人不可撤消的保证责任。阶段性担保。在额度内指定楼盘的期房按揭中，我行应该要求开发商在办妥房屋所有权证的现房抵押登记之前作为借款人按期归还银行贷款本息的保证人承担阶段性担保责任。保证交付楼房无瑕疵，并将房屋产权证和土地使用证交给按揭权人（贷款行）。（3）回购责任。回购是指在期房按揭贷款中，开发商同意在房产抵押登记办理完毕之前作为借款人的保证人，当借款人累计一定时间未偿付贷款本息时，开发商垫款偿还银行全部贷款本息的责任。回购实质上是附条件的买卖，因而对于回购的约定不应仅仅与开发商按揭合作协议中签署，还应该在房屋买卖合同、抵押贷款合同中体现。回购合同不属于担保合同，风险防范能力比较有限。（4）附条件承诺。附条件承诺是指我行与开发商约定，当借款人因为开发商合同违约事项而未偿付银行贷款本息时，其代借款人清偿的承诺。合同违约事项包括：交付不能、延迟交付、货版不符、质量缺陷等。（5）保证金。在期房按揭中，我行应该要求开发商在我行开立保证金帐户，并存入一定比例的保证金，作为其承担阶段性担保的方式。保证金比例一般为10%。我行可以根据项目及开发商情况增加或适当减少。4. 办妥按揭楼房的抵押登记工作我国采取登记生效主义，未办理登记的抵押权不得对抗第三人。由于期房按揭设定时尚没有房屋所有权证，因而在实际操作中主要有两种不同于现房的抵押登记办法：即办理预抵押登记即由登记机关在抵押合同上作记载，或办理预售备案即房地局对开发商所售房产进行备案登记，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理房地产抵押登记。办理房产抵押登记时，必须持房地产所有权证办理，由登记机关在所有权证上作他项权利记载后，向我行颁发房屋他项权利证。 5. 加强贷后管理贷款发放后，要加强与开发商的联系，掌握其经营情况、资产负债情况、股东和公司重大事项的变化等。同时，要了解项目的工程进度、资金使用、贷款用途等情况。如发现情况应尽早采取措施，保障我行债权。6. 建立房产销售资金监管制度，积极防止按揭贷款的挪用，保证工程顺利完工。（二）建立风险转移机制1. 将开发商保证风险转移给专业担保公司在一手房按揭贷款中，银行作为按揭权人的担保权往往是一种期待权。其是否能真正得到落实取决于购房人房屋所有权的完全实现，归根到底取决于开发商的行为。一旦开发商的行为使得购房人权利无法实现，继而导致借款人不偿还我行贷款的时候，由已经作为违约者的开发商再担当保证人角色，无论从主观意愿和客观能力上都是有严重瑕疵的。这时候，由具有相当担保实力的担保公司来承阶段性担保责任无疑是化解风险的一剂良方。我们可以考虑对于以下情况要求引入专业担保公司担保：（1）开发商二级以下资质；（2）开发商担保实力确有欠缺的；（3）工程进展缓慢；（4）项目销售进度不及于周遍同等品质楼房的；（5）价格过高楼盘。2. 将信用审查风险转移给律师事务所 在我国信用体系尚未完善的情况下引入具有专业经验、能够独立承担责任的律师事务所完成对开发商资信及资料的审查，能够有效预防和减轻银行形式审查导致的弊端。在期房按揭中,我行对于信用程度的认定往往需要专门法律技能,律师参与能使期房按揭中的风险得到很大程度控制。 （1）律师可以承担下列工作：调查开发商及项目；草拟和审查有关法律文件及相关资料；通知银行划款，负责监督资金；办理抵押登记。 （2）律师介入和谨慎操作的明显功能：避免许多虚假证明文件和不合法资料，确保银行权益、减轻银行负担；缓冲银行与开发商之间的冲突，加强了资金的专款专用；律师自始参与可以减少开发商的主观欺瞒，为按揭提供法律支持。第三章 假按揭的风险及防范措施一、一手房假按揭 （一）定义：所谓个人一手房产假按揭是指以不真实购买住房为目的，开发商以本单位职工、其他关系人冒充客户或虚拟购房人，通过虚假销售（购买）的方式，套取银行贷款的行为。1. 一手房假按揭形成的原因：（1）开发商楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危机，银行贷款和工程款项难以偿付。为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的。（2）中小房地产开发商自有资金有限，有些在楼盘初建时就出现资金吃紧，期房销售速度缓慢，各方资金需求告急，只有将期房重复“销售”才能足够支付。（3）当一些楼盘接近清仓时，由于尾楼销售困难，即使卖出价钱也不理想。一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行。为了套取更多资金，这些楼盘往往将定价标高。（4）房地产开发贷款要求比较严格，而房产按揭手续相对简单、利率较低。使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款。（5）商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为，开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题，风险相对较低，为了增加业务量、照顾大客户而予以配合。（6）少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易，纵容了假按揭的发生。2. 假按揭的种类：（1）一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房，以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料，以“购房人”名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款。待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款，如果无法售出则干脆携款潜逃。（2）一房多售：开发商为了回笼更多资金，伪造相关资料，将同一楼房卖给多个购房人，并分别与不同银行办理按揭贷款。一般说来，其中有一个“购房人”为真正的购房人。待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还。3. 假按揭的特征：开发商替购房人每期偿还银行贷款。4. 假按揭的风险：我国合同法对于“恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益；”，“以合法形式掩盖非法目的”的合同认定无效。由于买卖合同无效，“购房人”并非楼房的所有人，所以我行对于抵押物就没有处分权。虽然可以根据法律申请开发商返还所发放贷款本息，但是开发商自身信用的瑕疵和能力的不足才实施虚假按揭行为的，因而对我行信贷资金造成很大威胁。即使开发商愿意以楼抵债，可是对于我行而言，处分尾楼的困难也是可想而知的。二、二手房假按揭风险表现（一）以按揭手段获取抵押贷款一般说来，个人抵押贷款的审批比较严格，而二手房的按揭贷款手续相对简单，加上贷款成数和还款方式的优势驱使一些借款人通过“左手卖右手”的不真实交易来获取按揭贷款。（二）中介机构参与的假按揭一般而言，开发商在推出新盘销售一年后，为了掩盖空置房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实，通常将空置的房子转入二手房市场。他们的操作手段是，除了交给地产商绝对可信的地产中介外（双方签订利益分享合同），为了放心起见，发展商往往自己成立几家地产中介公司，这些发展商将空置房分割“卖”给自己的地产中介公司，房产证随即被过户到这些中介公司的几个控制人名下，地产中介以个人购房的名义向银行申请个人住房按揭贷款，成功套取了银行资金。而地产中介在找到真正的买家后，以转按揭的形式同样能顺利完成“金蝉脱壳”。（三）利用即将拆迁房来骗取银行按揭对于拆迁的房产而言，我行很难得知其是否列入拆迁范围，除非已经公告。事实上，房产所有人在公告之前一段时间就可以获知自己房产是否即将拆迁。如果此时其通过中介等将房屋出售或假意出售骗取我行按揭贷款，将威胁我行信贷资金安全。三、假按揭的防范措施（一）严格对开发商和中介机构的准入1. 确定开发商和中介机构的信用记录良好，无假按揭历史；2. 确定开发商和中介机构的资质良好，具备承担违约责任的能力；3. 其主要领导人信用良好，无犯罪等历史。（二）加强对交易真实性的审查经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交易真实性，警觉交易价格过高等违反常规现象。（三）加强与市政规划部门的联系，了解房产使用年限和地区规划。（四）完善我行内部管理体制，加强员工法律和业务知识培训1. 对违规工作人员严厉处罚，以儆效尤。为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为，应对“假按揭”等责任人员进行严肃处理。对于触犯我国有关法律的行为，应坚决移送有关部门进行追究。 2. 加强业务培训，扩大法律审查范围。对于风险的防范，一方面要熟知业务，不断积累和总结经验，吸取他行先进有效的防范措施；另一方面要普及银行相关法律知识，提高专业审查能力。第四章 源于借款人的风险及风险控制借款人是按揭贷款的直接指向对象，在按揭贷款合同中是最直接的义务人和承担最主要责任的当事人。无论开发商及其他担保的担保能力多强，抵押物多么充分足值，对于银行而言，作为第一还款来源的借款人的主体资格和还款能力始终是风险防范审查的重点。一、借款人的风险来源（一）借款人主体资格风险根据民法通则和实践操作，我行在按揭贷款受理时只承认精神健全、18周岁以上且未退休成年人的借款主体资格。同时，对借款人居留权做了限制。要求借款人须具有贷款行所在地常住户口证明或有效居留权。在实践中，申请按揭贷款主体情况比较复杂，我行应根据下列情况区别对待并分别把握风险：1. 夫妻购房应注意的风险（1）关于婚后共同财产和共同债务的认定风险。根据婚姻法有关规定，我国实行婚后所得财产共有的法定夫妻财产制。在当事人无经公证的书面财产约定的情况下，夫妻关系存续期间所得财产和所负义务属于夫妻共同财产和负担，具有平等处分的权利和共同承担的义务。一般说来，房产是生活必需或非生活必需的重要物品，借款人的配偶不得以不知道或不同意来对抗银行善意第三人。但是借款人以比如用以“包二奶”等配偶肯定不知道、不同意房产获得贷款，当发生离婚诉讼时，势必将我行债权的保全推到了不利位置。住房按揭贷款作为财产形态中消极财产的表现形式，其承担在夫妻双方协商解除婚姻关系时必须予以明确。夫妻为了逃避债务可能以协议方式不合理分摊按揭贷款债务，比如将债务转移至经济偿还能力较差、健康状况不佳的一方，使我行贷款按期收回发生风险。此外法院判决或裁定的内容很可能也会影响我行贷款的顺利回收。（2）关于夫妻关系合法性的认定 我国实行婚姻登记制度，对于合法婚姻关系认定最直接、有效的办法是查验结婚证，此外对于户口簿上的婚姻关系记载应予以承认；对于事实婚姻要求补办结婚证否则不予承认；对于在中国内地以外地方结婚的，应根据婚姻缔结地法律另做要求。合法有效的离婚证明文件有：离婚证（协议离婚），离婚裁定书或离婚判决书（法院诉讼）（3）婚前债务的银行债权主张风险婚姻法司法解释规定：“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。”由此可见，我行对于上述情况必须承担举证责任，当举证不能或举证困难时，就会面临权利主张不利的后果。（4）无效婚姻和可撤消婚姻的风险我国婚姻法规定了四种无效婚姻即：重婚、直系亲属和三代以内的旁系血亲、婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈，未到法定婚龄；和一种可撤消婚姻情况：受胁迫结婚的被胁迫一方可申请撤消。首先，在婚姻关系合法性的认定上比较困难。特别是重婚情况对我行贷款的收回极其不利；其次，由于 “婚姻关系”自始无效，因而在财产处理上可能导致不利于我行的协议或判决发生。2. 无民事行为能力人或限制民事行为能力人购房按揭的特殊风险无（限制）民事行为能力人不能作为按揭贷款民事关系的主体。应该由无（限制）民事行为能力人的监护人代理其做出符合其利益的行为。而法定代理人（监护人）以自己名义为子女购房申请我行住房按揭贷款，（即抵贷不一）存在下列风险：（1）法定代理人不是购房合同的当事人，不具有真实的购房背景。法定代理人以自己名义申请银行贷款，直接破坏了购房主体与借款主体应保持一致的基本原则，导致房屋买卖关系中权利义务分离，这与我国现行法律规定和银行贷款实务不相符。（2）由于贷款要求以按揭楼房作为抵押物提供担保，而作为借款人的法定代理人不是该房产的合法产权人，根据有关法律规定，为了维护无（限制）民事行为能力人的合法权益，除了让被代理人纯获利益的行为之外，其无权用被代理人财产为自己设定负担。否则，这种代理属于无效代理，担保自始没有效力。3. 外地人按揭的特殊性人员的流动作为现代社会标志之一是经济不断繁荣的必然产物，同时楼房功能的多样化也为外地人购房开辟了广阔天地。然而外地人购房存在下列风险：（1）外地人员普遍职业稳定性较差，较本地居民有更多不确定因素，这些因素不可预测也难以事前控制。（2）大多数外地人的家庭成员都在外地，我行在调查时缺乏大量客观背景资料。加上司法解释对生活必需的执行给予了种种限制，使得外地人员的抵押物处分更加困难。4. 年龄较大者按揭风险在我国，由于社会保障体制的不发达，普通工薪阶层到退休后只能领取数额不高的退休金，随着年龄的增长，人们创造财富的能力和机会呈反比下降。住房贷款的还款期限都比较长，通常会达到10年以上。房产按揭贷款时间跨度大这一特点决定了借款人（购房者）的年龄不宜过大：（1）再就业机会渺茫，发展前景局限，还款能力可能下降。（2）健康状况下降，发生意外病变概率增加。（二）借款人信用风险借款人因信用造成的风险是按揭贷款最直接和最基本的风险。借款人的信用状况和偿付能力是我行决定贷款发放的首要考虑因素。1. 借款人主观还款意愿风险一般情况下，大多数借款人都是诚实守信的，但是不排除有些人受个人利益驱使，通过弄虚作假等不正当手段来骗取贷款，不予偿还、故意停止或延长还贷。特别是新司法解释出台以后，更有人钻法律控制恶意贷款，故意造成唯一住房事实，使抵押物处分不能。同时也有一些人主观认为放弃继续还款会获得更大的利益，从而产生违约行为。2. 借款人客观还款能力风险（1）自然原因。借款人因疾病、意外伤害、失业、入狱等因素导致死亡或终生残疾，丧失劳动能力，从而失去还款能力。或者自然灾害、战争、社会动乱等不可抗力因素。（2）社会原因。单位倒闭、撤销、被兼并、政策性裁员等导致失业或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款。二、对借款人风险的防范措施（一）要做好对购房人的贷前调查和风险防范工作在贷款发放前，我行经办客户经理应保证面签，实地考察。了解购房的真实性，和申请借款人的基本状况。1. 借款主体特殊性的防范要求（1）已婚人士对于夫妻一方以个人名义购买房产并向我行申请按揭贷款的，应要求另一方知道购房行为、同意向我行申请贷款、承诺同意抵押，并签署相关资料、合同。我行应与借款人及其配偶在合同中事先约定关于协议离婚的部分条款，防止协议离婚后债务转向还款能力较弱的一方。（2）无（限制）民事行为能力人士购房合同追加监护人作为共同购房人，从而获得房产分额，使得抵押行为有效。同时，办理监护公证，确保代理行为合法。（3）外地人士坚持适度的审慎原则，适当提高借款人资信评估标准，增加有关背景资料和家庭成员方面的考核。提供合法有效的当地居住和工作或经营证明，以及和收入相匹配的纳税证明。（4）年龄较大人士适当考核与借款人有亲属关系的主体的经济情况关注借款人身体状况，追加人寿险。2. 对借款人资信审查要求：（1）主体资格符合法律及我行要求；（2）身份证明，房籍情况，有无稳定可靠的联络方式；（3）职业和经济收入来源，数额是否充分，工作是否稳定等；（4）购房目的和交易的真实性；（5）现有家庭财产状况，重点了解有无其他房产。（二）重视对借款人信誉度和还款能力的测评以个人消费者作为对象的银行服务，是银行成本相对较高的产品，在住房按揭贷款中，借款人信誉度和还款能力测定是我行用以甄别客户、衡量贷款安全性的重要途径。1. 结合人行征信系统和我行个人贷款信用评分表，对借款人个人素质、购房及还款能力、贷款保护等真实信用情况给予评估。在借助系统的同时，还应结合实际情况，对特殊客户进行人工的特殊评估：某些收入来源较多且信息不透明的人员，如公务员、高校教师等；收入变动大的人员：证券投资人、保险销售员等。经营性人员，如法人代表、自雇人士等。2. 对还款能力的考查不能过分依赖借款人所在单位开具的收入证明。因为企业开具收入证明后并不必对其真实性承担责任，因此部分收入证明的水分太大。3. 建立完善个人信息管理机制，着重落实下列三方面的工作：（1）完成个人证件、资料真实性、合法性的审查。个人签字应与房屋买卖合同一致，如实在难以辨认，应要求借款人增加手印确认避免借款人故意使用非常规字体书写导致鉴定结论不利于我行。（2）信息调查要充分、准确。防止擅自减少资信调查内容，为贷款安全埋下隐患。（3）建立客户数据库。进行优质客户筛选，深入挖潜，提高我行客户管理水平基础。（三）加强贷后管理住房按揭贷款由于借款人数众多、客户分散、流动性大，贷款管理难度较大。要提高贷款质量，必须在贷后管理上下工夫：1. 借款人主体资格变化（1）判决离婚。引起原借款人家庭和贷款主体发生变化，应对新借款人进行重新考核，修改或重新签定按揭贷款合同。（2）贷款发放后与他人缔结婚姻关系。为了避免我行举证的麻烦，应要求追加借款人配偶与我行签定相关资料的手续。合同中应增设相关条款。（3）借款人丧失完全民事行为能力人资格。原签署资料继续有效，应加强对监护人的资信能力追踪。（4）借款人死亡、宣告死亡。应考查继承人的主体资格和还款能力，并重新签定合同。2. 监测借款人经济状况变化及一些异常经济活动（1）掌握借款人职务升迁、企业改制、薪金政策等收入变化。关注是否面临失业从而丧失还款能力。（2）尽可能掌握借款人储蓄变化情况。监测是否有大额存款或取现发生。（3）还款情况实时监控。一旦发生不履行情形，必须及时了解具体情况以便作好有针对性的对策。（四）建立风险转移机制借款人情况千差万别，我行即使投入再多的人力物力，完备风险预测控制机制也不能完全杜绝借款人引发贷款风险的发生。因此，对于借款人按揭贷款风险防范不足还可以建立风险转移机制。1. 将信用审查风险转移给中介机构目前，我行对个人资信状况很难把握，虽然个人征信系统已经步入试运行阶段，然而银行对个人所提交的资料缺乏有效鉴别手段，审查往往流于形式，只审查资料的完整性而忽略对其真实合法性的验证。因此如前文所述如果委托具有专业经验、能够独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其家庭信用真实性的审查，向我行出具独立调查报告并为此依法承担民事责任。这样就可以极好的预防我行面临的贷款风险，有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭等的发生。律师事务所可以协助我行对借款人相关情况的真实性和合法性进行调查，还可以协助借款人办理公证和抵押登记，相形之下，律师费用和我行面临的风险相比就微不足道了。2. 加强保险介入机制利用保险转移银行风险是各国、各地区发展楼房按揭的成功经验。一般而言，按揭业务中借款人可能发生的风险因素，至少需要下列二类风险保障：（1）借款人的人寿保险。主要是可以保障我行在贷款有效期内，银行债权不会因购房人中途死亡、残废等身体因素丧失还款能力而失去保障。对于年龄较大者和身体状况较差的借款人应该要求其购买这类保险。（2）按揭贷款履约保证保险。是指当借款人因保险责任范围内的某种原因（比如失业等）导致其履约能力下降或履约不能时，由保险公司支付赔偿金，保险公司同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款的保险。从而避免了因此给我行带来的还贷风险。对于职业及收入不稳定人士可以要求追加这类保险。履约保险实际上是一种保证担保，我行不具有对抵押物的抵押权。从目前操作来看，保险公司一般对履约保险业务采取谨慎介入的态度，但是我行可以与资质优良的保险公司签定协议3. 突显贷款公证机制优势贷款公证，是指国家公证机关根据当事人的申请依法对贷款行为及其涉及的法律文书及程序的真实性与合法性进行证明的活动。当前大量的贷款法律风险，已成为困扰银行业的一个突出问题，公证与贷款走到了一起，就是为了最大限度地降低贷款法律风险及风险损失。公证在信贷中的使用将成为一道风险“防火墙”，并伴随我行业务的发展而被广泛接受。（1）办理贷款公证，由公证机构派专人采取签约证明方式进行鉴证，可以有效防止由于签约不真实带来的法律风险。（2）办理强制执行公证，我行可跳过诉讼阶段直接申请处分抵押物。4. 引入住房担保中心担保机制适时引入由政府成立的住房抵押贷款专业担保公司对借款人的按期贷款予以保证，从而降低我行风险，保证按期实现债权。由于有政府信用作为保证，担保公司的保证较其他主体更有可信度。（五）培养和配备高素质的信贷从业人员对于我行个人按揭贷款审查而言，防范风险的重要力量是建设一支具有敬业精神，有信用审查经验和相关知识的从业人员，来弥补硬件的缺陷、把握机动情况，切实防范风险。第五章 源于价格的风险及风险控制房产价格是计算贷款额的基础，从这个意义上来讲价格越高、贷款风险就越高。在我行按揭贷款业务操作中，如何可以让价格真正反映房产价值，是我行在贷款发放时必须要考虑的因素。一、价格风险来源（一）房地产市场的系统风险房地产市场风险是指整个市道的涨与落，供求的旺与淡，楼盘价格必然随大势沉浮，在地产市道处于高峰阶段，价格的系统风险就达到最高，此时的按揭风险最大。其影响因素包括：地区发展、政策调控、供求关系等。（二）按揭房产的个案价格风险房产定价虚高只会损害银行的利益，当在处理变现时，其真实市场价值会通过变现价格反映出来，即有可能发生处理抵押房产的价款不足以保证贷款本息的收回，从而造成按揭房产的变现风险。二、价格风险应对措施（一）借鉴香港金融机构，设立我行房产评估机构香港银行均设有专门的评估机构，根据发展商的定价、商品房售价以及房地产市场近期发展趋势专门对各类按揭贷款商品房价值进行评估，这样不仅能有效地防御楼房过高定价或发展商故意虚高定价，还能有效防范假按揭风险。从这点上看，香港银行业界的举措是积极主动的。而我国内地银行目前所采取的降低按揭贷款额度比例、提高置业“门槛”做法，相形之下显得对房地产金融风险的防范做法是被动而消极的。（二）认真调查市场，确定房产的理性价格。理性价格应在广泛调查同类物业的供求情况和价格基础确定，应是和房产素质匹配的、市场有承接力的价格。通常理性价格可采用房地产评估中的市场比较法等方法，结合估价人员的经验科学、客观、合理的确定。开发商的定价若与理性价格有差别，按揭额度、成数应以理性价格为基准计算，然后再转换成与开发商定价为基础的按揭额度和成数。市场风险越高的房产按揭成数应越低；按揭年限应考虑同类物业和竞争楼盘年限的基础上，计算目标客户的月供能力而确定。（三）引进房地产专业人才、加强中介联系我行应该引进一批优秀的房地产专业人才，建立本地区的地产价格数据库，同时应该和资信良好、业务能力突出的房地产中介建立战略联盟关系，从而把好按揭房产理性定价关。第六章 源于抵押物的风险及风险控制如果说我行对借款人的资信审查体现了积极防范风险的思想，那么，对抵押物价值的评估则体现了消极防范风险的意识。实现抵押权可以说是我行债权得以保全的最终方式和最后的一道防线，当借款人不能按期还款时，抵押物的处置能力就成了贷款风险防范的关键。一、抵押物的风险来源（一）抵押物灭失或毁损的风险抵押物作为按揭贷款安全最基本的保障，一旦因为来自外部原因或他人有意无意的损毁房屋造成抵押物灭失或丧失基本用途的情况，导致处分不能或处分困难，将直接影响我行债权实现。（二）房产交易价格明显高于抵押价格实际上，房产交易价格并非抵押价格，前者是在现有市场形态下形成的；后者则是一种预期价格，是体现房产交换价值的价格。高估房价，从而削弱了抵押物作为归还贷款本息的保证作用。（三）经济波动带来的房价风险。从长远来看，房产具有保值的能力，但是这并不排除由于金融危机、国家政策调整等原因导致房产在一定时期内大幅度贬值。由此，借款人认为与其负担贷款不如转而另行以低价购买其他房产而不履行还款义务。届时，我行处分抵押物也不能完全受偿。（四）抵押物处置风险1. 抵押物处置在法律执行的困难我行在借款人不能履行还款义务时，对抵押物处置在法律执行上受到司法解释的限制，很难对借款人唯一住房的抵押房产进行强制执行，缺乏有效的变现手段，使得贷款无法按时收回。2. 抵押物处置在实际变现的困难我国房地产市场体系还不完善，拍卖制度尚不成熟，使得抵押物的拍卖成本加大，甚至拍卖失败。二、期房作为抵押物的特殊风险期房按揭贷款中的抵押是一种期权抵押，因此期房的贷款风险远高于现房。（一）抵押物本身风险：根据我国有关法律规定，设定抵押权的房产必须是实实在在的房产，且权属无纠纷。在期权抵押中，购房者获得的仅仅是债权而不是房产的所有权。也就是说，我行对于抵押物设定的只是一种期望的抵押权，它的实现有赖很多不确定因素。由于开发商原因，期房作为抵押物存在下列风险：1. 项目的市场定位问题。由于项目的市场定位错误，房产滞销，开发商或重新定位，或改变布局，调整功能，使房产本身先天不足；要么干脆降低装修或配套档次，使房产货不对板，先期购楼者大呼上当，向开发商要求补偿；2. 房产本身的规划设计问题。其缺陷和存在的严重问题将会使房产本身成为有严重瑕疵的产品，购房人随时有中止合同的权利；3. 房产本身施工进度、质量问题。这类问题将极大影响房产买卖合同的执行情况，进度滞后、质量不符标准会导致买卖合同被撤销；4. 房产竣工入伙后的使用状况、使用维护状况影响房产的资产价值和形象，对按揭贷款也带来风险；5. 发展商违规超建面积或擅改规划设计，造成楼盘虽已经入伙，但迟迟不能验收办房产证；6. 发展商过度广告宣传和承诺。造成实际状况与置业者预期差距过大，特别是在商铺按揭中，由于种种原因导致商铺经营者亏损经营，买卖双方的矛盾激化，导致银行按揭贷款断供。（二）抵押登记手续的风险：我国担保法规定，抵押物必须办理登记否则不能对抗第三人，抵押登记是抵押合同生效的必要条件之一。同样，期房的抵押登记也是一种期望，只有在房地产权属证书获得后才能正式的办理抵押登记手续。（三）期房涉及的法律关系风险：一般的房产抵押登记涉及的法律关系很简单，借款人与我行的借贷关系，抵押人与我行的抵押关系；而期房中却多涉及了开发商的两重义务关系，即如期合规交付房产义务和阶段性担保的义务。因而牵涉的关系更为复杂，风险更大。三、抵押物风险的防范措施（一）规范对期房抵押物价值的确定如前所述，由于期房按揭的抵押是一种期权抵押，风险高于现房抵押，因而在期房按揭贷款中除了应防范因开发商带来的风险，还应根据期房的特点，规范对抵押物价值的评估。1. 核查并揭示抵押物的合法性合法性权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。其中，尤其应当注意抵押物的合法产权。而期房抵押只发生在商品房的预售阶段，所以，对抵押物主要核查其报建手续是否完整。对“五证”和商品房买卖合同仔细核实。2. 对抵押物价值正确评价，防范价格高估我行相关人员应对抵押物进行科学评估，估价应与现行市场比较，再确定按揭贷款比例，降低抵押房产所含的债务成分。同时还应考虑抵押物的如下因素：地段与交通、周遍环境、小区人文背景、配套设施、物业管理、房产质量、期房增值预期、经济周期、商圈建设、理念创新以及客户群体等因素。给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值，对抵押物有关建筑面积公摊的技术经济指标，其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。（二）引进保险机制，分散和转移我行风险房产在生产、交换、消费的过程中，时刻受到各种来自自然和社会的风险威胁，风险事故的发生可能造成房产的灭失、损坏或其他影响房产正常用途的后果，从而直接关系到我行抵押权的完全实现。保险的介入，可以化解银行因抵押物带来的风险，切实保全信贷资产。在楼房按揭贷款中，为抵押物设定财产保险时，购房人是保险关系的投保人，如发生保险约定事故，我行可以从保险赔偿金中优先受偿。在现行实际操作中，我行普遍要求投保人将我行指定为被保险人或第一受益人。其实这种做法在保险法学理上有瑕疵，保险法第二十二条规定：“被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障，享有保险请求权的人，投保人可以为被保险人；受益人是指人身保险合同中由被保险人或投保人指定的享有保险金请求权的人，投保人、被保险人可以为受益人。”首先，从法条的定义上来说由于我行不是抵押物的所有人因而不能作为被保险人，因为被保险人是以其财产受合同保障的人。其次，我行也不是受益人，因为从目前法律定义的范围来看受益人的概念仅限于人身保险合同。所以这种保险的法律关系是无效的。不过，（经咨询保险公司法务人员）上述做法并不违背法律禁止性规定，我行作为抵押权人享有当然的保险利益，请求保险金也无可厚非，加上保险业对此操作的普遍认可（在实践中已经出现过类似的理赔），大力引入保险机制将在一定程度上降低我行风险。（三）确立风险分流理念，增加贷款收回渠道在实际操作中，对于某些资信相对较弱、抵押物价值确定模糊的借款人可以要求其追加提供抵押物以外的担保。担保的方式可以为我行认可的担保方式的一种或几种。我行应与保证人约定担保期限，一般贷款行会与保证人在合同中约定 “保证责任直至贷款本息结清为止”的条款。依据担保法司法解释规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期间届满之日起二年。”第七章 二手房的特殊风险及风险控制随着住房改革的推进，住房资源正在逐步盘活，二手房交易日渐兴旺。由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特点，因此，我行在开展二手房按揭贷款业务中面临的问题也具有其特定的风险。一、风险来源（一）来自房屋产权、物理条件等方面瑕疵的风险1. 二手房产权状况的多样性和政府种种规定，导致二手房交易具有复杂性。一般说来，一手房买卖具有“批发”出售