商业银行房地产信贷风险研究优秀毕业论文.pdf

重庆大学 硕士学位论文 商业银行房地产信贷风险研究 姓名 肖冰 申请学位级别 硕士 专业 金融学 指导教师 李春红 2010 04 重庆大学硕士学位论文 中文摘要 i 摘 要 2007 年 2 月以来 美国次级债危机上演了自 1929 年经济危机以来全球金融市 场最大的一次 蝴蝶效应 全球金融市场开始产生剧烈的动荡 美国次贷危机以超 出所有人预料的速度向全球金融市场扩展 中国政府为应对金融危机 出台了全 套房地产宏观调控新政策 如今 危机风波已逐渐平息 然而全球金融市场的振 荡和投资者的恐慌给我们带来的震撼不得不引起我们的重视 并促使我们重新审 视中国的房贷市场 本文从美国次贷危机的产生机理及我国商业银行面临的房地产信贷风险现状 的分析入手 从宏观和微观两方面分析了我国商业银行面临的房地产行业信贷风 险现状 并对中美两国房地产市场的异同点进行了比较 接着对我国商业银行的 房地产信贷风险产生的机理进行了剖析 目前我国商业银行房地产信贷风险主要 源于个人住房抵押贷款 房地产企业贷款和商业银行本身的经营管理 其中 个 人住房抵押贷款的信贷风险从量化的角度主要取决于两个方面 一是房价收入比 二是个人信贷余额与 gdp 的比率 房地产开发企业贷款的信贷风险来自两个方面 一是房地产企业本身的财务状况 如自有资金比率 资产负债率和流动比率 二 是房地产企业所处的宏观经济环境 包括经济周期和汇率等因素 此外 商业银 行自身因素如房地产贷款余额占全部贷款余额的比例 商业银行房地产贷款比率 不良贷款比率等也是影响其房地产信贷风险的原因之一 然后 本文利用 logistic 信贷风险度量模型 引入 97 家上市房地产公司 2003 年 1 季度到 2008 年 4 季度的 财务数据以及相应的宏观经济数据 建立 logistic 回归模型 对我国房地产企业信 贷违约风险进行了分析和预测 从而得出了相关结论 决定房地产企业信贷违约 风险大小的不仅仅是公司的财务状况 宏观经济指标例如房价 gdp 增长率 汇 率和中长期贷款利率等也起到了重要作用 在公司的财务指标中 销售利润率 总资产增长率和每股收益是决定房地产企业信用违约风险大小最重要的指标 信 贷风险模型 logistic 对我国上市房地产企业的信贷风险预测整体准确度较高 但对 st 公司的预测准确度偏低 最后 本文对商业银行如何加强对房地产信贷风险的 预防和控制提出了相关的政策建议 关键词关键词 商业银行 房地产信贷风险 logistic 模型 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 ii abstract since february 2007 the u s subprime mortgage crisis has staged the biggest butterfly effect in the global financial markets since the economic crisis in 1929 the global financial market began a dramatic turmoil the u s subprime mortgage crisis has expand to the global financial markets in a speed exceed the expectation of all people in order to deserve the financial crisis the chinese government issued a full set of new real estate macro control policy now the crisis storm has died down however the oscillation in global financial markets and investor s panic shock us had our attention and prompted us to re examine china s mortgage market this paper starts by the analysis of the mechanism of u s sub prime crisis and the commercial bank s credit risk faced by the real estate industry analyses the credit risk status of the real estate industry from both the side of macro and micro meanwhile make a comparison of the similarities and differences between the chinese real estate industry and u s real estate industry s credit risk and then analysised mechanism of the real estate credit risk in the commercial banks found the current chinese commercial banks credit risk come from real estate is primarily individual housing mortgage loans real estate companies and commercial banks theirselves of which individual housing mortgage credit risk depends primarily on two aspects one is ratio between real estate price and earnings and second is ratio between the credit balances and gdp the credit risk which come from real estate enterprise arises from two aspects one is real estate company s own financial situation such as the own funds ratio debt ratio and liquidity ratio and second the macroeconomic environment in which the real estate business stays including economic cycle and the exchange rate and other factors in addition factors come from the commercial banks own such as the ratio between real estate loan balance and total loans real estate loan ratio of commercial banks non performing loan ratio is also one of the reasons of the real estate credit risk then by using logistic credit risk measurement model and introducing the 97 listed real estate companies financial data and the corresponding macroeconomic data from q1 2003 to q4 2008 established logistic regression model analysised and projected the real estate business credit default risk arrive at the conclusions determine the size of the real estate company s credit risk is not only the company s financial situation macroeconomic indicators such as house prices gdp growth exchange rates and long term interest rates and so on are also play an important role in the company s 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 iii financial indicators sales profit margin total assets and earnings per share growth rate is the most important indicators to determine the size of the real estate business credit default risk credit risk model logistic listed overall credit risk prediction to the real estate companies in china s is accuracy but to the st company s prediction accuracy is low finally this paper gave some policy recommendations for the commercial banks to strengthen the prevention and control to the credit risk come from real estate industry keywords commercial banks the credit risk from real estate the credit risk model logistic 重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 1 1 绪 论 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 2007年2月以来 美国次级债危机上演了自1929年经济危机以来全球金融市场 最大的一次 蝴蝶效应 全球金融市场开始产生剧烈的动荡 美国次贷危机以超出 所有人预料的速度向全球金融市场扩展 此次危机从2007年2月13日美国新世纪金 融公司 new century finance 发出2006年第四季度盈利预警以及汇丰控股为在美 次级房贷业务增加18亿美元坏账拨备为发端 逐步演变成为全球金融市场自1998 年美国长期资本管理公司 ltcm 破产以来面临的最大危机 此次次级债危机之 所以能够从美国的房地产市场迅速波及至美国的信贷市场 债券市场 股票市场 进而引发了一场全球资本市场的大震荡 直接的导火索是利率上升和房地产市场 降温所带来的流动性不足 而其根源则在于房地产市场过度膨胀所带来的资产价 格泡沫增加了市场投资者的风险偏好 贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的 管理 次级房地产抵押贷款其本身产品设计中的弱点以及资产证券化等金融衍生 品创新过度 则是本次次贷危机严重程度升级的背后推手 中国政府为应对金融危机 全套房地产宏观调控新政策出台 自2008年11月1 日起 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到1 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房 最低首付比例调为20 并且在 08年10月份内两次下调存款准备金率 利率 08年10月24日 亚欧会议在北京召 开 亚欧会议的45个成员国都将派出国家元首 政府首脑或者高级代表出席会议 把国际金融形势作为此次会议的重要议题 如今 危机风波已逐渐平息 然而全球金融市场的振荡和投资者的恐慌给我们 带来的震撼不得不引起我们的重视 并促使我们重新审视中国的房贷市场 伴随 着中国房地产市场崛起 我们发现中国和美国在很多方面存在着相似点 首先 中国房地产价格一路走高 从2004年起 我国房地产市场进入繁荣期 全国各地 房价均呈现不同程度的上涨 部分地区不时传出天价房的消息 价格的上涨一方 面是随着居民收入水平的提升 居民购买力和需求逐渐增长 另一方面取决于房 地产商刻意炒作太高价格 造成资产价格虚高 房地产泡沫由此产生 其次 银 行对购房者资格的审查有所降低 虽然 在监管的压力下 我国的商业银行要求 20 30 的首付比例 不存在美国银行的极低首付甚至零首付的高风险贷款 但 是 在恶性竞争中 不少商业银行为了争夺客户资源 早已打起了变相降低门槛 的价格战 在此背景下 对商业银行房地产信贷风险的分析和研究变得更加迫切 重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 2 1 1 2 研究意义 学术意义 目前 我国的商业银行房地产信贷风险研究基本上仅限于宏观层面和理论研 究 防范风险的措施建议也局限在宏观调控上 由于信息的缺乏 利用数学模型 对商业银行房地产信贷风险的研究业比较少见 相比较而言 国外的商业银行房 地产信贷风险的研究在深度和创新层面上都要先进一些 因此 本文在借鉴国内 外现有研究的基础上 利用 logistic 模型对我国商业银行信贷风险的预测和防范进 行实证分析 验证 logiistic 模型对我国商业银行房地产信贷风险的预测功能 对 推进我国商业银行房地产信贷风险的预测和防范有着重要意义 实用意义 房地产信贷是商业银行极为重要的一项信贷业务 也是房地产业发展中不可 替代的重要支持和保障因素 防范房地产信贷风险 不仅是房地产金融业和房地 产业稳定和发展的要求 而且对整个金融业和国民经济的发展也至关重要 一旦 由于房地产信贷风险导致整个金融系统的动荡 造成的危害和损失是无法估量的 2007 年 2 月爆发的美国次贷危机就始于房地产市场泡沫的不断积累 其影响迅速 波及全球 金融机构倒闭 企业破产 利润下降 裁员等时有发生 实体经济也 受到影响 为尽量化解危机 世界各国尽最大努力遏制由美国次贷危机带来的全 球性金融危机的影响 通过分析美国次贷危机的发生发展机理 可以发现此次次 贷危机正是金融衍生品不断创新的产物 同时 也是商业银行等金融机构缺乏风 险意识 风险短视以及羊群行为等产生的后果 这场危机产生的根本原因在于房 地产市场过度膨胀所带来的资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好 贷款机 构在利益的驱动下放松了信贷风险的管理 而我国的宏观经济背景和房地产市场 的发展与美国存在着某种程度上的相似性 流动性过剩导致以股票和房地产为代 表的资产价格虚增 个人按揭房贷市场竞争激烈 因此 利用数学模型系统的分 析我国商业银行房地产信贷风险的表现和产生原因 积极寻求房地产信贷风险预 测和防范的方法对策 建立起适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型 房地产金融体系以及借鉴发达国家商业银行房地产信贷风险管理的经验和我国理 论界 金融界和房地产业人士的理论和观点 对我国商业银行存在的房地产信贷 风险以及防范措施研究具有较高的现实意义 1 2 文献综述 1 2 1 国外相关研究现状 国外针对银行房地产信贷风险的研究比较早 但由于不够重视而发展非常缓 慢 有关这方面的专门研究不多 专著也比较少见 仅仅在进入 20 世纪 90 年代 重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 3 后因为金融危机的频频发生 尤其是 1997 年春夏之交的东南亚金融危机及其扩散 带来了巨大危害 国内外才掀起了房地产贷款风险研究热潮 所以无论从研究的 深度和广度上说都远远不够 而且国外的重点是从技术层面开展研究 主要分析 金融工具的运用 关于风险的定义 美国学者 a h 威雷特在他的论文 风险与保 险的经济理论 中指出 风险是关于不愿发生的不确定性之客观体现 1 而奈特在 其 1921 年所著的 风险 不确定性与利润 一书中对风险与不确定性的关系进行 了较早的研究 2 奈特认为 真正的不确定性与风险之间有着密切的联系 也有着 本质的区别 不确定性指经济行为人面临的直接或间接影响经济活动的无法充分 准确地加以分析 预见的各种因素 而风险不仅取决于不确定因素的不确定性的 大小 而且还取决于收益函数的性质 所以 风险是从事后角度来看的由于不确 定性因素而造成的损失 直到今天 理论界对风险也没有形成统一的定义 归纳 起来大致有以下观点 风险是结果的不确定性 风险是损失发生的可能性或 可能发生的损失 风险是结果对期望的偏离 风险是导致损失的变化 风 险是受伤害或损失的危险 3 等等 总之 风险具有以下基本特征 风险是对事物 发展未来状态的看法 其产生的根源在于事物发展未来状态所具有的不确定性 并在很大程度上受到经济主体对相关信息的掌握 风险使得事物发展的未来状态 必然包含着不利状态的成分 故时间 不确定性 信息 损失等都是风险的基本 因素 4 1952 年马柯维茨 harry markowitz 提出投资组合理论 风险得到了量 化 风险的衡量方法是标准差 以预期收益概率分布的标准差衡量收益的风险 从此数量化方法进入金融领域 5 在房地产信贷研究方面 从掌握的资料来看 目前国内外研究的都是房地产 金融和住房金融这种大概念 并且侧重于房地产开发投融资问题 房地产信贷的 研究比较少 针对房地产信贷风险 虽然国外银行房地产信贷风险研究的较早 但由于不够重视而发展非常缓慢 有关这方面的专门研究不多 专著也比较少见 而且国内外研究的主要著作和文章无论深度还是角度都不大相同 国外重点是从 技术层面开展研究 主要分析金融工具的运用 6 国内则做的是定性研究 流于浮 表 就房地产信贷风险的风险管理来说 笔者虽经多方查找 都未能获得国外这 方面的系统性研究资料 而国内尽管有越来越多的人开始认识到房地产信贷的真 实风险 7 这方面的文章也很多 但大多停留在规范分析和实务研究的层次上 很 少见到深入研究 文章内容多重复浅显 对开展风险管理必要性的说服力不强 风险管理实施战略的轮廓也不够清晰完整 而且 理论和实务界更多关注的是银 行外围制度环境建设 8 始终围绕如何消解存量风险做文章 没能将重点放在防止 新的不良债权的产生上 9 提出的方案很少触及银行内部控制制度 尤其是贷款风 险前期测评 10 这种研究视角有失偏颇 有必要加以纠正 重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 4 1 2 2 国内相关研究概述 商业银行房地产信贷风险相关研究概述 鉴于商业银行房地产贷款业务风险管理的重要性 房地产贷款风险管理已经 越来越受到中国各银行的重视 银行工作人员以及众多学者已经就银行房地产贷 款风险管理进行了许多研究工作 从已有的研究看 对于涉及房地产贷款风险管 理的研究主要集中在个人和公司抵押贷款业务上 国内目前关于房地产贷款风险 的研究主要集中在贷款风险的分类 贷款风险产生的一般原因的定性的模式研究 层面 对于房地产贷款风险的实证研究是基于国外成熟的模型 用小规模的样本 进行统计分析 通过量化指标得出风险控制要素 这种实证分析方法由于样本采 集的规模 样本的数据质量等原因 可能会影响分析结果的准确性 对于房地产 贷款风险管理的对策研究多为宏观的政策 金融体系 法律体系的建设等宏观经 济环境的完善的建议性措施 缺少对现有商业银行微观风险管理体系的系统分析 与考察 缺少提出具有可操作性 定量化的风险管理措施 我国现有的对房地产贷款信贷风险识别与控制的文献 直接对具体管理方法 与模型进行阐述的不多 王仁祥 喻平对房地产贷款信贷风险管理方法进行了论 述 房地产开发贷款信贷风险管理方面 通过静态分析 包括纯收益率分析和现 金流量收益率分析 和动态分析 考虑时间价值的财务分析 包括净现值分析 净现值率分析和内部收益率分析 的两套指标进行 对房地产抵押贷款的分析方 面 将分析对象又分为商业用房抵押贷款和居民住房抵押贷款分析两类 指出商 业用房地产贷款应主要分析房地产本身产生的收益情况而居民住房抵押贷款应主 要分析借款人的信用记录和还款能力 这种判断和巴塞尔新资本协议重视贷款还 款的第一还款来源的精神是一致的 11 正因为对房贷风险具体管理方法与模型的探讨需要大量的历史资料与数据 国内对房贷风险控制的其他研究 多数没有涉及到具体的模型形式 相当多的文 献围绕房地产泡沫讨论商业银行面临的信贷风险 易宪容在 中国房地产市场过热 与风险预警 中系统论述了中国房地产市场过热的事实 指出国内房地产市场完全 建立在银行支持上 警示房地产业一旦衰退 银行就面临着巨大的信贷风险 应 采取措施遏止房价飚升 防止泡沫的进一步膨胀 12 张淼 商业银行信贷风险管 理 模型方法与建议 在分析住房抵押贷款的风险管理时 从宏观 中观 微观 三方面进行分析 13 宏观方面 提出银行可对住房抵押贷款违约率与反映经济发 展状况的主要指标进行宏观模拟 中观方面 提出在行业景气指标分析的基础上 用指标体系控制风险 微观方面 指出对借款人信用状况评估和对所购房屋潜在 价值的分析评估非常重要 对前者的估计 她指出可通过违约状况的微观模拟方 法或者概率乘法公式及贝叶斯公式法进行 也正因为对房贷风险具体管理方法与 重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 5 模型的探讨需要大量的历史资料与数据 国内对房地产贷款风险控制的其他研究 多数没有涉及到具体的模型形式 相当多的文献围绕房地产泡沫讨论商业银行面 临的信贷风险 阎庆民 控制房地产投资过热 降低房地产信贷风险 在其文中 通过日本经济泡沫破裂和美国储贷协会支付危机的例子 14 指出必须控制房地产 投资过热的势头 在其文中还特别提到了假按揭的危害 全国工商联不动产商会房地产金融课题组的同志于 2006 年发表了 我国房地 产宏观金融风险研究 15 文章首先分析了我国房地产金融风险的主要来源 购 房者环节 房地产开发商环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节 指出购房 者是最终支付来源 开发企业是房地产业资金循环的中心环节 金融机构环节是 整个房地产业金融风险的最终承担者 其次 文章阐述了房地产金融风险的宏观 经济因素与制度因素 其中宏观经济因素包括经济周期因素 汇率因素等 最后 文章对我国的房地产金融风险现状进行了客观的评价并提出了制度防范措施 王 坤 王泽森 香港银行业防范房地产信贷风险的经验及启示 分析了香港银行业 抵御房地产泡沫破裂冲击的经验 16 包括七成按揭贷款上限 四成物业贷款上限 调低 豪宅 的最高按揭成数等 并分析了香港经验对我国银行业的监管启示 银 行业房地产信贷风险成因及对策 论述了房地产市场周期与银行信贷风险的关系 对银行业房地产贷款风险成因进行了分析提提出了信贷风险防范措施 17 信贷风险度量模型相关研究概述 应用 logistic 信用风险度量模型对我国商业银行房地产信贷风险的研究有 于 立勇 詹捷辉 基于 logistic 回归分析的违约概率预测研究 在结合我国国有商业 银行实际数据的基础上 18 利用正向逐步选择法 forward stepwise 构建了较为 科学的信用风险评估指标体系 通过 logistic 回归模型构建了违约概率的测算模 型 实证结果表明 logistic 模型可以作为较为理想的预测工具 肖艳 上市公司 财务困境预警的 logit 模型实证研究 把传统财务指标与现金流指标结合起来 19 利用 logit 方法构建了一个上市公司财务困境预警模型 并对预测样本进行实证研 究 证明该模型是一种有效 实用的预测模型 方洪全 曾勇 银行信用风险评 估方法实证研究 运用多元统计方法对借款企业的财务数据进行分析 20 筛选出 5 个财务指标作为企业信用风险评估函数的计量参数 建立起 4 水平的线性判别函 数和 logistic 回归函数 根据模型对评估样本和检验样本的分类效果的分析和讨 论 两种模型对新样本信用风险评价均具有较强的预测能力 李萌 logistic 模型 在商业银行信用风险评估中的应用研究 以不良贷款率作为信用风险衡量标准 尝试构造商业银行信用风险评估的 logistic 模型 21 并结合 t 检验和主成分分析法 对模型进行实证分析 结果表明 流动性与偿还能力对信用风险的影响作用最大 其后依次为赢利性指标 资本结构和财务杠杆指标 资产管理效率指标 现金流 重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 6 指标和成长性指标 资本市场表现和资产质量的影响并不显著 进而证明 logistic 模型具有非常可信的识别 预测及推广能力 是商业银行信用风险评估的有效工 具 贺刚 信用风险度量模型绩效与稳定性研究 尝试从多维视角下运用实证方 法以多元判别分析模型和 logistic 模型为例对信用风险度量模型的绩效与稳定性 进行研究 22 利用上市公司 2001 2004 年连续四年的财务数据检验模型对新数据 的稳健性 模型校准的时间跨度要求以及模型度量受行业因素影响的程度 实证 结果发现 运用跨时间数据对同一模型和同一系列数据对不同模型的稳定性进行 检验 模型表现出较好的稳定性 模型具有较强的预测能力 耿克红 李占省 上 市公司财务失败预测模型的预测能力比较 通过实证分析 建立了判别分析模型 主成分模型 主成分 logistic 回归模型以及基于快速 bp 算法的 ann 仿真模型四 种财务失败预测模型 23 并对它们的预测能力进行了比较 结果表明 这四种方 法都可以用来进行财务失败预测 但预测的效果是有差异的 其中 logistic 回归模 型和基于快速 bp 算法的 ann 仿真模型是比较有效的一种方法 马超群 丁玉 商 业银行信贷风险及其度量模型研究 对信贷风险的度量方法 模型进行研究 指 出各自的原理 优缺点和适用范围 24 指出不同的度量模型和方法因为理论基础 和建模思想的不同 因此有各自的优缺点和适用范围 而且 很多模型都是以国 外市场为背景建立的 这与中国的具体情况吻合不够 因此 不能直接的放到中 国市场上来使用 能够为我们所用的只是模型的构建思想和方法 曹道胜 何明 升 商业银行信用风险模型的比较及其借鉴 从模型建立的理论基础 模型类别 回收率 现金流折现因子四个维度对国际上最有影响力的商业银行信用风险模型 kmv 模型 credit metrics 模型 credit risk 模型 credit portfolioview 模型进行 比较 在此基础上对各模型在我国商业银行适用性进行了分析 25 为我国商业银 行加强信用风险管理 开发适合我国国情的信用风险模型提供了有益的借鉴 此外 部分学者还针对分散商业银行房地产信贷风险的具体途径 资产证 券化进行了研究 早在 2000 年 就有张兵 张政 从国外资产证券化的发展谈我 国信贷资产证券化的推行 就对国外资产证券化的发展及现状进行了详尽的分析 并分析了我国推行信贷资产证券化的战略意义以及流动性约束下银行信贷资产的 证券化区间 26 张晓旭 赵洪进 我国目前推行房贷证券化的可行性简析 分析 了我国推行房贷证券化的客观条件 并对我国目前推行房贷证券化的可行性进行 了简析 27 宗成峰 章政 我国银行资产证券化运作模式构建 从资产证券化的 一般原理和运作机制出发 分析我国银行实施资产证券化的有利条件 构建模式 和基本框架 并提出了相关政策建议 28 重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 7 1 3 研究内容和方法 1 3 1 研究内容 本文的研究内容主要针对我国商业银行的房地产信贷风险问题 结合金融相关 理论和方法 首先从我国商业银行面临的房地产信贷风险现状入手 通过分析美 国次贷危机产生的机理以及与我国房地产行业的信贷风险异同点的比较 引出了 我国房地产信贷风险产生的机理 最后运用 logistic 信用风险度量模型对房地产行 业的信贷违约风险进行评估和预测 并对模型的拟合优度进行了检验 论证了该 模型的实用性和准确性 得出房地产行业具有特殊的信贷风险特征的结论 最后 提出降低和化解房地产信贷风险的相关建议 本文的具体框架为 首先对商业银行房地产信贷风险的相关文献做了综述 主 要包括房地产信贷风险和信贷风险度量模型等方面的内容 然后从美国次贷危机 的机理剖析入手 对中美两国房地产市场的异同点分别进行了比较 接着对我国 商业银行房地产信贷风险产生的机理进行了分析 然后选取了从2003年第1季度到 2008年第4季度的96家房地产行业上市公司的主要财务数据 运用logistic模型对房 地产行业的信用风险进行了分析 最后对降低和分散我国商业银行面临的房地产 信贷风险提出了相关建议 1 3 2 研究方法 本研究将主要综合运用金融学 计量经济学 信息经济学 数理统计等学科 领域方面的理论与方法 拟采取宏观与微观分析相结合 定性与定量分析相结合 理论与实践相结合 的多元化方法 以及系统分析方法 比较研究方法和实证研究方法相结合的综合 性研究方法 在研究过程中要进行大量的文献调研和学习 进行跨学科 多角度的综合理 论分析 从而完成论文写作的研究任务 理论联系实际 把现代金融学风险管理的最新理论与我国商业银行房地产信 贷风险管理的具体实践结合起来是本论文进行研究的根本原则 所有研究均立足 于我国商业银行房地产信贷风险管理的具体实践并服务于具体实践 1 3 3 本文的创新点 本文的创新点主要在于 本文将logistic信贷风险模型分析方法引入对房地产的信贷风险研究 突破 了传统对商业银行的房地产信贷风险的研究定性分析的局限 本文采用房地产企业的财务数据与宏观经济数据相结合的方法来判断商业 银行面临的房地产信贷风险 而并不仅仅通过分析企业的财务数据就判断出其信 贷违约风险的大小 重庆大学硕士学位论文 2 美国次贷危机与我国商业银行房地产信贷风险比较研究 8 2 美国次贷危机与我国商业银行房地产信贷风险比较研究 2 1 美国次贷危机简介 2 1 1 次贷危机产生的机理 辛乔利 2008 认为 29 在美国金融系统危机全面爆发之前 次级住房抵押贷 款引发的危机大致经历了三个发展阶段 第一阶段 危机酝酿阶段 2001 年初 美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期 到 2003 年 6 月联邦基金利率 已经进行了 13 次下调 低至 1 这一时期房地产市场贷款利率也同期下降 美 国资本市场的宽松和活跃极大刺激了房地产市场的发展和繁荣 各种低月供 还 款额度灵活的金融贷款产品层出不穷 为次贷危机的产生埋下了隐患 第二阶段 危机产生阶段 从 2004 年 6 月起 美联储在连续两年里先后 13 次调高联邦 基金利率 利率从 1 提高到 4 25 到 2006 年 8 月 联邦基金利率高至 5 25 连续升息提高了房地产市场的借贷成本 使得美国房价开始走低并且按揭违约风 险大大增加 第三阶段 危机爆发阶段 连续升息对房地产市场的作用在 2007 年开始大范围的显现出来 次级房屋贷款者的断供和违约逐步增加 最终导致了 次贷危机的爆发 杜厚文 2008 认为 30 美国次级贷款市场参与者不仅包括了基本的贷款申请 者和贷款发放机构 还包括由此衍生出的大型投资金融机构及其附属投资机构 次级贷款在各种衍生工具以及证券化操作的催化下 通过由内及外的信用增级最 终使信用链条发生了巨大变化 以次级房屋贷款为源头的金融产品被无节制地创 新 信贷风险在各种金融创新工具的掩饰下得以积聚 并在高利率的刺激下最终 演变为次贷危机 次级房屋贷款的危机生成与传导机制如图 2 1 所示 重庆大学硕士学位论文 2 美国次贷危机与我国商业银行房地产信贷风险比较研究 9 图 2 1 次级房屋贷款的危机生成与传导机制 figure2 1 the generation and transmission mechanism of the sub prime crisis 2 1 2 次贷危机向全面金融危机乃至实体经济危机演变的进程 次贷危机在整个美国金融系统中迅速蔓延 首先产生的影响是与次级贷款有关 的各类资产价格急剧下降 从而使涉及次级贷款的金融机构不得不承担巨大的损 失 随着危机的深化 金融系统承担的损失不断扩大 导致金融系统内部巨大的 信用危机 伴随而来的是金融系统内部严重的流动性不足 在缺乏及时 强大的外 部支持条件下 部分金融机构开始破产 倒闭 多米诺骨牌效应使得市场对风险 更大的恐慌 导致资产进一步贬值 31 至此 次级房屋贷款泡沫的破裂效应已经蔓 延至整个美国金融系统 并使其陷入了恶性循环之中 那些与美国金融体系联系 较紧密的国家和地区逐渐受到影响 全球的金融系统危机开始显现 最初暴露在 金融系统中的困境很快向实体经济蔓延 其中房地产业 汽车制造业 钢铁行业 等最先产生反应 金融危机开始向更深层次的经济危机演变 32 详细演变过程见 附件 1 2 1 3 次贷危机产生出的问题 次贷危机的最终爆发主要反映了以下几个方面的问题 出售出售 abs 投资设立投资设立 出售出售 cdo 转转 售售 出售出售 mbs 提供 资 提供 资 金金 申请申请 发放发放 房贷申请人房贷申请人 消费信贷机构消费信贷机构 大型金融机构大型金融机构 abs最终投资者最终投资者 评级机构信 用增级 评级机构信 用增级 附属机构附属机构 spv 结构性投资 机构 结构性投资 机构 siv 提供次级贷款的机构有商业银 行 财务公司 储蓄机构 信 用社以及非金融的企业机构 包括花旗 美林 汇丰等 大型投资银行购入mbs后 与其他现金流混合 证券 化为 abs 出售给投资者 将低级别 abs 转 售给下属 spv 将 低 级 别 abs与 车 贷 信用卡 贷等混合形 成 新 资 产 池 做成债 务担保证券 cdo 出售给 最终投资者 spv 以 cdo 为资产保证再次证 券化 发行短期支持票据 abcp 申请人信用级别低 忽 视风险 甚至虚报收入 重庆大学硕士学位论文 2 美国次贷危机与我国商业银行房地产信贷风险比较研究 10 长时间宽松的货币政策容易造成流动性泛滥 美联储从 2001 年初开始的连 续三年的减息政策给美国早就了一个宽松的货币市场 而长时间宽松的货币政策 逐渐导致了流动性过剩 此次次贷危机的产生正是由于过剩的流动性推高了各类 资产的价格 从而造成房地产市场的虚假繁荣 33 事实证明 由流动性过剩造成 的房地产市场虚假繁荣是经不起推敲的 一旦进入加息通道便使原来 看上去很美 的房地产市场一溃千里 过度的金融衍生品创新掩盖了次级贷款高风险的本质 贷款机构为了争夺短 期的利益 纷纷开发出五花八门的抵押贷款品种吸引低收入者 并且放松了贷款 标准 34 它们在最初几年都具有很低的利率 极具诱惑性 使得借款人抵御不住 诱惑申请贷款购买房产 而贷款机构在利益的驱动下 在发放贷款时并未向借款 人充分披露风险 而且这些贷款大多数都会通过资产证券化销售出去 贷款机构 承担的风险几乎为零 也就没有动力审查贷款人的资质 提高借款人质量 利益的驱动使信用评级机构存在提高次级抵押贷款相关证券评级的动机 首 先 评级费用是由证券发行方支付的 评级机构收入的高低与评级是否真实反映 信用风险无关 而只基于所评证券的金额有关 其次 评级机构同时还提供咨询 风险管理等服务 评级机构不仅评估信用风险 还参与证券化产品的构建过程 其中的利益模式与身兼裁判和运动员相差无几 投机倾向大于自住需求 借款人愿意支付高利率以获得购房贷款 较低的利 率促进了经济的繁荣 不断上涨的房价也刺激着人们贷款购房的需求 即使是经 济实力不强 信用记录不佳的人也存在接受高利率贷款购买住房的主观意愿 投 机倾向刺激着房市泡沫的滋生 商业银行借资产证券化过程中进行的表外业务处理来满足资本充足率的要 求 35 巴塞尔协议 对银行资本充足率的最低要求是 8 商业银行将负债通过 资产证券化的表外业务处理来转移风险资产 从而使风险资产被转移到资产负债 表外 从而提高了资本充足率 2 2 我国商业银行房地产信贷风险现状分析 2 2 1 宏观层面分析商业银行房地产信贷风险 政策风险 从1998年房改以来 在宏观经济的带动下 我国房地产业得到了迅速的发展 房地产行业作为我国国民经济新的增长点 在土地 融资等多方面均享受了政策 上的支持 宽松的信贷政策和宏观经济环境促进了我国房地产市场的快速发展 也为国民经济增长提供了强大的动力 但在房地产市场快速发展的过程中 也出 现了诸如房地产价格涨幅过快 市场投机 投资比重不断加大 房地产供求矛盾 重庆大学硕士学位论文 2 美国次贷危机与我国商业银行房地产信贷风险比较研究 11 较为突出 房地产市场的监管和调控力度不够等众多问题 为了缓解此类矛盾 抑制房市泡沫 国务院先后出台了 关于深入开展土地市场治理整顿 严格土地 管理的紧急通知 关于深化改革严格土地管理的决定 等文件进行宏观调控 严格控制房地产价格的虚高和房地产业的过快增长 近年来随着各种宏观调控政 策的出台 特别是土地管理制度的完善 重点行业的市场准入标准的提高 资源 性产品价格形成机制的调整 能耗环保问责制度的建立 使得一批不合规的房地 产开发企业被吊销资格 项目被停工或整顿 36 金融政策方面 央行开始提高利 率 紧缩银根 使部分资本金不充足的房地产企业面临资金链断裂的风险 然而 由于我国房地产业和银行的捆绑关系 大量的房地产开发项目下马将导致大量的 银行贷款无法回收 使商业银行不良资产骤增 最终使商业银行成为房地产信贷 风险的最终承担者 法律风险 相比较西方发达国家而言 我国的法制建设相对滞后 存在诸多不合理的地方 有效的法律制度供给不足和现有的法律体系不完善容易引起商业银行房地产信贷 风险 例如 2002年6月27日 最高人民法院公布了 关于在建工程价款优先受偿 权问题的批复 其中明确规定 建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其 他债权 而在此司法解释出台前 银行与房地产开发企业之间的经济纠纷案件大 多是以抵押法的规定来执行判决的 37 在这种情况下 银行的受偿率往往很不理 想或根本就不能受偿 使得银行的抵押权人的身份形同虚设 从而在无形中增加 了银行面临的房地产信贷风险 市场风险 从各国的房地产市场发展情况来看 房价上涨基本上都与金融支持密切相关 特别是房价短期内快速飙升 基本上都是银行信贷支持的结果 2002年以来 在 银行信贷支持下 我国房地产价格也出现了较快上涨 房地产价格上涨过快容易 造成市场价格过分偏离其真实价值 从而产生资产泡沫 在国家持续低利率的情 况下 房地产市场能够形成短期的一片大好的假象 然而 一旦进入加息通道 宏观调控不利的情况下 先前形成的泡沫很容易破灭 次贷危机就是最好的例证 泡沫破灭 房地产价格必然下跌 作为抵押物的房地产就会贬值乃至大幅缩水 给银行带来不小的损失 抵押物贬值是房地产市场系统性风险在商业银行房地产 信贷风险上的直接反映 38 同时 由于房地产开发项目的经营周期较长 短则二 三年 长则五年以上 开发周期越长 房地产市场发生变化的可能性就越大 而 房地产项目一旦破土动工就很难根据市场需求的变化及时进行改变和调整 从而 使商业银行也面临着贷款资金无法按期回收的风险 重庆大学硕士学位论文 2 美国次贷危机与我国商业银行房地产信贷风险比较研究 12 2 2 2 微观层面分析商业银行房地产信贷风险 信用风险 房地产开发企业的信用风险是指房地产开发企业在无力偿还或不愿意偿还商 业银行贷款时 导致商业银行的房地产贷款本息不能按时收回所形成的呆账 坏 账时的风险 主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两方面 还款能力是由房 地产企业的财务状况决定的 房地产企业财务状况恶化会导致无法按时或无能力 偿还贷款 由于目前我国尚未建立健全的企业财务制度 银行很难从根本上把握 房地产企业的还款能力 从而增加商业银行的房地产信贷风险 还款意愿风险是 指房地产企业虽然具备还款能力 但故意不偿还贷款的风险 主要是房地产企业 在利益动机驱使下 故意编造虚假条件拒绝还贷的情况 还款意愿风险与借款企 业经理人的道德素质及外界一些客观因素有关 经营风险 房地产企业的经营风险就在于其所开发的房地产项目的建设风险 由于房地产 项目开发是一个需要大量资金 较高技术水平的高风险经营运作过程 并且开发 周期较长 项目的一次性 不可重复性以及过程中太多的不确定因素 使得房地 产项目开发过程具有较大的经营风险 由于目前我国房地产企业的融资渠道单一 用于房地产开发的资金主要来源于商业银行 这样房地产企业经济效益好 银行 存款人和企业之间的资金循环才能正常 反之 企业效益不佳 拖欠贷款 银行 就可能出现坏账 因此 房地产企业自身经营状况的好坏与商业银行房地产贷款 的安全密切相关 流动性风险 流动性风险主要是由于商业银行缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他 资产 以致不能清偿到期债务 满足客户提取存款要求的风险 由于商业银行对 房地产企业的贷款周期一般为中长期贷款 而通常吸收的存款负债一般仅为2 5年 资产负债两者的期限不匹配 而银行的现金等不足以应付提款需求 又缺乏及时 融入现金的手段和渠道 从而造成银行信贷资金的不稳定 使之面临较高的流动 性风险 此为原发性流动风险 此外 商业银行房地产信贷中大多以房地产作为 抵押 当借款人不能按期还款时 贷款银行可以从处分抵押房产从中求偿 但如 果银行无法顺利得到抵押物或者找不到合适的途径卖掉房地产或处置抵押物的时 间太长 银行同样也会流动性风险 此为继发性流动风险 利率风险 利率风险 即利率变动引起的风险 按央行的规定 利率下调时 存量长期存 款利率按存入时约定利率执行 而存量贷款利率却一年一定按新利率执行 如果 贷款利率下降 相对于已存入的长期存款 这部分贷款的收益空间就会缩小 还 重庆大学硕士学位论文 2 美国次贷危机与我国商业银行房地产信贷风险比较研究 13 会出现存贷款利率持平甚至倒挂的情况 存贷款利率同向变动但利率差缩小 也 可能带来经营效益方面的风险 而商业银行的房地产贷款期限往往较长 在长时 期中利率变化更频繁 变化幅度也更大 利率风险也就更大 通货膨胀风险 通货膨胀风险 即货币贬值 物价上涨的风险 由于名义利率减去通货膨胀率 才是实际利率 在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数 就使银行面临风险 固定利率一般比浮动利率下的通货膨胀风险大 因为后者往 往随通货膨胀而上浮 如果贷款利率固定而存款利率浮动 银行的通货膨胀风险 就更大 房地产信贷的长期性使其通货膨胀风险也较大 商业银行的房地产信贷中还有其他风险 如业务操作中的失误带来的风险 房 地产资金转账结算中的风险以及房地产保险中的风险等等 需要我们谨慎对待 及时加以预防和调控 2 3 美国房地产信贷市场与我国房地产信贷市场的比较研究 2 3 1 美国房地产信贷市场与我国房地产信贷市场的相似性 纵观美国次贷危机的发生和发展的全过程 分析其产生的前因后果 可以看出 美国次贷危机爆发前夕美国在宏观经济政策及形势 利率调整 信贷扩张和房地 产市场的发展都