【房地产】次渠市调报告.doc

市场调查报告调查时间：2001年8月15日调查目的：为次渠项目提供参考调查内容：一、 区域分析位置 次渠镇位于北京市东南郊，京津塘高速公路的东侧，城市规划五环路南侧，隶属于北京市通州区。交通 次渠镇距京津塘高速公路8公里，设有上一下双车道道路，时速平均可达60/h。次渠镇大街是镇内的主要交通干路。公交线路目前较少，仅有11路小公共汽车（通往北苑环岛）和913路（次渠镇大郊亭）运营时间为6：0020：00。从发展角度看，公交线路的完善是非常重要的。自然环境 该地区由于是郊区，人口密度低，四周多树木与农作物，因此空气新鲜。人文环境 居住人口密度低，以本地农村居民为主，以市区拆迁人口，外地进京商人，单位职工为辅。5. 服务配套设施主要集中在次渠镇大街两侧及沿线。主要设有农业银行、派出所、邮局、卫生院、幼儿园、中学、小型商场和超市、酒楼等。市政配套设施目前受经济影响，较为落后。道路比较脏乱。6. 次渠工业基地经北京市政府批准为区县级工业开发区，是北京市确定的23个重点工业开发区。随着工业区的逐步建设会为次渠镇带来新的经济增长点,同时也会对次渠地区的房地产开发业创造先决条件,使整个地区基础设施逐步完善。二、 项目分析 次渠镇区域内的房地产开发尚处于初期，住宅项目稀少，主要集中在镇大街两侧，以教育基地立项的通州区产权房开发为主，商品房开发基本属于空白。此次调查以镇大街两侧项目为主，以及靠近羊坊环岛的区域。1 市调项目包括：次渠镇内的怡芳园、府东苑、通州教师住宅楼项目、羊坊环岛东侧的晓康小区。 价格状况：a. 晓康小区由于在羊房环岛，靠近京津塘高速路，价格明显高于次渠镇项目，目前均价2400元/。b. 次渠镇项目价位相对小康小区低将近1000元/，目前均价在13001500元/。 市场表现：a. 晓康小区99年开始销售时并不理想，2000年两广拆迁带来大量拆迁客户，约占70，通州区的单位购买也占一定的比例（约100套）。目前销售率在80以上。b. 府东苑一期从今年2月销售以来销售率达到90。二期7月15号开盘至今销售率在30%以上。c. 怡芳园由于开发较早目前已销售完毕。 户型分析a. 户室比例 一居室数量较少，以两居室、三居室为主，没有顶层复式结构户型。晓康小区两居室、三居室的户型种类较少，府东苑小区两居室、三居室的户室比接近50：50%。b. 畅销户型 两居室是该地区的畅销户型，一居室销售不畅。客群情况：客群由当地居民、城内拆迁户、集团卖家构成，其中：城内拆迁户占60以上的比例。项目名称晓康小区怡芳园府东苑教育基地项目建筑规模14栋6栋1栋3栋建筑形式多层板楼多层板楼多层板楼多层板楼户型一居76 m2、80 m2比例：83%1033 m2、9829 m2、11398 m2比例：45%无二居12949 m2比例：38%8085 m2三居115 m2、146 m2比例：17%10762 m2、17062 m2比例：17%110120 m2畅销户型二居 8013 m2二居 98.29 m2 103.33 m2平均价格2400元/ m2元/ m2未开盘销售周期12个月以上6个月销售率85%100%一期90；二期3060对外销售配套设施中心花园入住时间已入住已入住宣传途径散发DM单、拆迁实地宣传报纸广告、散发DM单无市场推广三、 周边地区住宅市场分析次渠镇相近的经济技术开发区和大兴旧宫地区开发时间较早,从发展角度应借鉴这两地区的开发经验。1、概述北京开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。北京经济技术开发区是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。北京开发区一期15平方公里的区域，东靠京津塘高速公路，西邻凉水河，北侧为1公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。2、交通开发区内道路宽阔，车流畅通。区内的公交系统不甚发达，只有927、946等几条公交线路通向北京市区。3、自然环境 开发区周围被绿林环绕，东侧与高速公路之间有300米绿化带，北侧与五环路间有1000米绿化隔离带，西侧与凉水河间有100米宽绿化带。全区绿化率超过50。已开工的企业的绿化面积，也已按要求达到总占地面积50以上。目前区内累计完成绿化面积40万平方米，形成了四季常青、三季有花的绿化系统。4、人文环境区内云集了众多外国知名企业，如美国朗讯、可口可乐、日本资生堂、英国联合利华、瑞士ABB等。另外，区内的配套设施也较为齐全，如“多伦多国际医院”、北京经济技术开发区投资兴建的一所十二年（小学、初中、高中）民办公助与国际接轨具有国内一流水平的达到示范学校标准的寄宿制学校、具有国际水准的北京开发区博达国际交流中心以及正在投资兴建的大型超市、商业设施。旧宫地区由于目前仍处于未开发状态，因此在交通条件、自然条件、人文条件与开发区相比都有所差距。2 项目分析根据调查项目所处的地理位置，将其分为二类：一类处于经济技术开发区，另一类处于旧宫地区。为了和次渠市场有可比性，此次调研选择了价位相对较低的目标。 （1）开发区的项目主要包括：梅园小区、大雄城市花园、新康家园、福源小区。 价格状况：售价均在33004000元/平方米之间。 销售状况：市场表现良好，项目销售率均在65%以上，其中新康家园开盘三个月销售率已经达到65%。 户型状况：不设有一居室，以两居室为主，顶层为复式结构。 畅销户型：由于户型的面积适中、分局合理、功能分区明确，因此销售情况极为乐观。各项目畅销户型见下图：项目名称梅园小区大雄城市花园新康家园（二期）福源小区开发商北京建工集团总公司北京大雄置业有限公司新世界中国地产有限公司占地面积4万m2178万m21019万m2建筑面积8万m226万m22185万m2一栋多层楼建筑形式多层多层、别墅、板楼多层多层户型二居76 m2、80 m2比例：83%110 m2120 m2比例：50%1033 m2、9829 m2、11398 m2比例：45%8566 m2、8765 m2比例：60%三居130 m2比例：30%12949 m2比例：38%114 m2、124 m2比例：40%跃层115 m2、146 m2比例：17%150 m2180 m2比例：20%10762 m2、17062 m2比例：17%畅销户型二居 8013 m2二居 98.29 m2 103.33 m2三居 114 m2平均价格3400元/ m24000元/ m23600元/ m23300元/ m2销售周期20个月24个月3个月15个月销售率85%80%60%70%配套设施会所、中心花园会所、中心花园入住时间已入住已入住2001年12月已入住宣传途径散发DM单为主散发DM单为主、配以少量小版面广告报纸广告（2）旧宫地区项目包括：育龙家园、清欣园、佳乐园 价格状况：售价均在23002800元/平方米之间。 销售状况：由于其售价较低，户型面积适中，周边生活配套设施较为完善，因此市场表现良好。 户型状况：以二居、三居为主配以少量的一居、跃层。 畅销户型：由于户型的面积适中、分局合理、功能分区明确，因此销售情况极为乐观。各项目畅销户型见下图：项目名称育龙家园清欣园佳乐园开发商北京育龙房地产开发有限责任公司北京兴红顺房地产开发有限公司占地面积6万m2建筑面积12万m28栋多层1栋多层建筑形式多层、联排别墅、独栋别墅多层多层户型一居7652 m2比例：5%二居955 m2比例：30%80 m2、96.19 m2比例：40%788 m2、87.8 m2比例：50%三居11449 m2、11998 m213415 m2 比例：50%106147 m2比例：60%10407 m2136.71 m2比例：50%四居1