精品中Y广州从化温泉镇市场调研报告.ppt

广东中原地产代理公司2011年4月27日 从化温泉镇市场调研报告 目录 1 政策对从化市场影响 2 从化房地产市场分析 3 项目发展方向建议 1 政策对从化市场影响 广州2月底出台限购细则 广州十区内本地2套及外地1套以上停购 二套首付提至6成 但从化增城不限购 令广州客户大量外溢到广州周边城镇 再加上佛山3月突然限购 广州客户的投资渠道进一步收窄 从化 增城成为政策下最大的受益者 广州国八条 3月底 从化公布房价控制目标 表面上是抑制房价的目标 实际上可以解读成是市场升值的预期 对市场而言 同样是利好的 现时从化限贷不限购 但随着房价的上涨 不排除会被纳入限购的范围 据了解 从化市楼盘基本以广州客户为主 尤其是别墅楼盘 若然实施限购 对于从化市场的冲击是不可想象的 对别墅市场的打击更大 可见 政策令项目未来开发的风险骤然增大 政策小结 现时的房地产政策对于从化市场而言 基本是利好的 但是未来政策的变化很有可能使项目的开发风险大大增加 因此 建议本项目尽快开发 2 从化房地产市场分析 近一年来 受到房地产调控政策的影响 从化住宅市场的成交量呈波动上升 成交价格保持稳中有升 3月份已经突破8000元 有两个现象 1 一般在调控政策实施后的2 3个月会出现成交的高峰 2 2010年下半年以来 成交量呈爆发式增长 主要是政策性的影响促使一线城市客户 尤其是广州地区客户 流向从化市场 目前从化房地产市场的发展格局为 以温泉镇为依托的旅游地产板块 以中心城区为依托的城市型地产板块 及以广州辐射为依托的边缘型地产板块 本案 现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售 市场供应量偏少 片区处于初步开发阶段 开发强度不大 富力泉天下 本案 居礼润园 方圆 明月山溪 望庐美谷 多个品牌开发商开始进驻区域 且开发规模普遍较大 显示市场对于区域的发展潜力比较看好的 片区项目都是别墅 小高层的组合 小高层主要满足本地消费人群及广州中低端投资客户的需求 别墅产品主要面向广州中高端的投资客户 较为丰富的产品线 可以最大限度满足市场的需求 分散项目的开发风险 建筑风格方面 在售项目各具特色 以其独特的建筑风貌吸引不同喜好的消费人群 但与周边环境的契合度欠佳 略显突兀 考虑到温泉区绿化率高 又有温泉和历史作为重要卖点 结合度假型客户追求绿色生态 体现大自然 与自然相融的需求 项目需认真思考怎样的建筑风格能够契合温泉镇的环境 怎样的建筑设计和用色用料能使建筑与自然景观融为一体 让住户尽情享受大自然 目前温泉镇在售项目的卖点基本趋同 主要是生态山水 温泉 配套 物管等 创新能力有所欠缺 客户对项目的辨认度偏低 品牌开发商有一定的先天优势 在景观资源共享 外部环境类同的区域内 自身产品的创新往往是项目成功的关键 如建筑风格 户型 生活形态等的创新 如方圆的明月山溪在户型上的创新设计就受到了众多客户的喜爱 直接推动了项目的销售 在售别墅单位面积大部分在400 以下 集中在200 400 的面积段 其中200 300 的产品市场供应量最大 占比超过50 主要是因为此面积产品既适合自住也适合投资度假 市场的需求量较大 从产品的消化情况来看 除了明月山溪外 其余别墅项目的消化速度都较慢 原因 一方面是受调控政策不断加码 市场观望气氛浓重影响 另一方面与项目产品的吸引度有关 明月山溪在建筑风格和户型设计上比较优胜 加上品牌的优势 令项目的消化情况较好 在售别墅单位价格的差异较大 由9500元 到25000元 不等 客户的选择性较广 装修标准方面 两个品牌发展商都带基本的装修 其余两个楼盘则是毛坯交楼 考虑到购买客户多数用作投资和度假 带有一定的装修会比较方便 同时增加开发商利润 温泉镇的在售洋房很少 目前只有富力泉天下预计在五一推出新品 明月山溪和居礼已经售罄 望谷美庐预计要明年才有洋房供应 洋房市场存在较大空档期 洋房的户型面积普遍较大 基本都在100 以上 两房三房户型较多 这与片区度假投资的需求有关 从成交价格看到 洋房的表面价格不断上升 但实际的上升幅度不大 维持在5500 6000元 的水平 升值速度较缓 是片区洋房供应较少的重要原因 温泉镇区域楼盘的成交客户来源相对单一 基本以广州地区的投资度假客户为主 本地市场对别墅产品的需求较小 局限于部分本地中高端客户 洋房产品则可以吸引到一定量的本地客户 明月山溪由于品牌和小面积户型的关系 也吸引到一定量的本地客户 市场小结 从化市场处于快速发展阶段 受大环境影响 越来越受到外区客户的关注 温泉镇片区已有多个品牌发展商进驻 未来发展前景看好 温泉镇片区主要供应别墅产品 主力面积为200 300 价格区间跨度较大 客户选择空间较广 洋房市场供应少 存在较大的市场空白 但在售项目的特色卖点缺乏创新 建筑风格与周围景观契合度欠佳 除了明月山溪户型较为创新销售较好外 其余项目的销售率偏低 目标客户主要依托广州地区的投资客户 本地市场的消费力不足 方圆 明月山溪 创新制胜 个案分析 时间 2009年价格 联排6000元 独栋7000 9000元 时间 2010年下半年价格 洋房8000元 2500元 精装修 时间 2011年价格 洋房6900元 2500元 精装修 别墅1 2 2 4万元 时间 2010年上半年价格 联排9000元 独栋14000元 建筑特色 首创将广州西关人居风情带到从化 配以清新高雅的现代中式建筑 生态与情态共生的岭南商业街 岭南文化研究平台草草草堂 豪华尊贵的半山商务中心 展示了一种全新的从化生活形态和居住氛围 同时也契合的广州客户的 家的情怀 制胜之道 a户型面积 151 3房2厅 特点 内庭院设计 类似四合院格局 私密性高 给人的感觉新颖有趣 赠送花园面积达200 拥有私家泳池 增加庭院生活的乐趣 整体的附加值大 户型设计 制胜之道 创新实用 b户型面积 280 4房3厅 特点 功能分区清晰 娱乐 生活 休息互不干扰 细节处理人性化 如影音室添加隔音防噪装置 主卧尊享全层 带spa区和私家泳池 户型设计 制胜之道 注重细节 户型设计 制胜之道 c户型面积 390 7房3厅 特点 功能分区清晰 娱乐空间更广阔 细节处理人性化 如影音室隔音 步入式泳池 双套房设计 设亲水露台 主卧尊享全层 带spa区 私家泳池和按摩室 尊贵享受 品牌 物管服务及广告投放 制胜之道 品牌 方圆地产以 东方人居智慧 为宗旨 在珠三角打造众多极具中国文化底蕴的住宅项目 如十里方圆 云山诗意 荷塘月色等 深受客户的喜爱 物管服务 从进入项目到样板房参观 再返回销售中心 每一个节点都有专业的物管人员热情的欢迎 热烈的欢送 无微不至的物业服务 彰显客户的尊贵和身份 广告投放 根据统计研究 方圆针对目标客户 每周都在广日 南都 新快报等广州地区报纸刊登项目销售信息 并持续在焦点 搜房 网易 腾讯 新浪等网络媒体刊登销售信息 做到有的放矢 事半功倍 3 项目发展方向建议 现时的从化市场快速发展 温泉镇也是刚刚开始开发 根据现时的市场 政策情况及对未来的预测 中原建议 项目开工时间越快 对项目销售越有利 越迟开发承担的风险越大 片区多为小高层 别墅的物业组合 其他的物业类型存在空白 中原建议 在地块允许的情况下 可以延续混合物业类型开发的模式 如小高层 别墅 情景洋房 别墅 多层 别墅 公寓 别墅等组合 现时有两种开发模式 一是先开发洋房 抢占市场空白 快速回收资金 并规避政策造成的风险 然后再推出别墅产品 二是先开发别墅 以别墅提升项目的档次 从而提升后期洋房的价格 通过对市场的分析 中原建议 第一种开发模式对于项目而言比较适合 由于在售项目都以广州等外地投资客户为目标 项目的竞争实际上就是客户的竞争 谁拥有最多的客户 谁就能取得最好的销售业绩 谁就能占领最多的市场 而客户资源正是广东