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铝合金门窗造价敏感点及招标合同管理 范迎春2012年9月 重庆龙湖造价采购部 第一部分 门窗造价敏感点管理 第三部分 门窗招标及合同签订关注重点 目录 第二部分 重庆龙湖门窗战略体系分享 第一部分 门窗造价敏感点管理 第一部分 门窗造价敏感点管理 第1章建筑设计决定门窗设计 第2章门窗配置及成本解析 第4章门窗二次深化设计 第3章门窗指标及成本概况 第1章 建筑设计决定门窗设计及成本 1 建筑设计最大程度决定了门窗的设计与成本 一 建筑设计与门窗设计的关系 传热系数 k 注意区别于导热系数 热阻 在稳态条件下 门窗两侧空气温差为1k时 在单位时间内通过单位面积的传热量 单位w m2 k 2 以重庆65 节能设计为例 节能设计采用 计算 基本门槛 体形系数越大 窗墙比越大 要求门窗k值越小 二 体形系数最影响k值限值 1 体型系数每增大0 01 能耗增加约2 5 则节能设计要求越高 2 减少建筑物凹凸 加大房屋进深 增加建筑物层数 可降低体型系数 三 窗墙比 窗地比实质是控制门窗面积 1 外窗面积越小 节能性越好 2 外窗 含阳台门面积 面积受采光 通风限制 1 采光 大于1 7 绿色生态要求大于1 6 2 通风 不小于对应房间轴线楼板面积的7 不小于整套住宅楼板面积的5 厨房不得小于10 及0 6m2 3 换气 采暖空调房间机械通风口面积不小于房间净面积的0 0016 3 窗地比每增大0 01 门窗成本增加约5 建面增加约4 7元 m2 四 门窗性能指标 门窗5大性能指标 抗风压性 气密性 水密性 隔声性能 节能性 1 抗风压性指标 1 共分为8级 2 6f及以下不低于3级 7f及以上不低于4级 3 抗风压指标及地震荷载是门窗结构设计的主要依据 2 水密性指标 1 共分为5级 2 不低于3级 3 是型材断面设计考虑重点 3 门窗气密性 1 共分为5级 2 6f及以下不低于3级 7f及以上不低于4级 3 最影响门窗k值 4 平开门窗气密性优于推拉门窗 5 五金件的选配影响门窗气密性 4 门窗隔声性 1 共分为6级 2 应达到3级 3 平开门窗隔声性优于推拉门窗 5 门窗节能性 1 共分为10级 2 应达到 基本门槛 要求 及节能计算要求 3 平开门窗节能性优于推拉门窗 4 铝合金门窗节能性劣于塑钢门窗 门窗整窗节能指标表 普铝 断桥 塑钢 第2章 门窗材料配置及成本解析 影响铝合金型材成本的因素与控制 是否采用隔热型材 型材表面处理方式 型材含量指标 一 铝合金型材 一 铝合金型材 1 是否采用隔热型材取决于 1 节能计算 基本门槛 2 外观效果及业主接受程度 3 是否为非采暖空调房间 隔热型材示意图 穿条式隔热型材 注胶式隔热型材 注 上表的断桥与普铝门窗单方差异仅考虑了型材 人工费 五金件差异 若考虑玻璃差异则节约更多 2 型材表面处理方式选择 采用粉末喷涂性价比好 3 型材含量指标控制 1 合理分格 开启扇大小合理 组合窗分格尺寸合理 注 请阅读知识文档 住宅铝合金门窗一次设计产品标准 2 合理减少开启扇数量 优化分格组合 可减少扇型材用量 可减少转位料的使用 框料 图a 固定窗节点图 框料 压线 压线 框料 可见 固定扇比开启扇可节省扇料 图b 单平开窗节点图 框料 扇料 压线 扇料 压线 框料 带下固定开启扇比单扇开启 增加了转位料 图c 带下固定单平开窗节点图 扇料 压线 转位料 转位料 3 应减少组合窗的拼框 图d 拼框对接组合窗节点图 左开启压线 左开启扇料 左开启框料 右固定框料 右固定压线 左开启扇转位料 图e z挺组合窗节点图 左开启压线 左开启扇料 z型连体料 z型连体料 左框料 左扇转位料 右框料 右固定压线 4 对非采暖空调房间 采用普铝门窗 型材节约30 40 5 准确表达上墙安装节点图 促进按实核算和节约型材 实际加工尺寸与设计洞口尺寸比例 有钢附框的 90 94 无钢附框的 96 99 门 窗下口标高控制 我司一般会考虑地面装饰厚度 对窗下口标高提高3cm 门下口标高提高3 5cm 型材用量减少 二 玻璃 1 住宅玻璃分为 普通玻璃 中空玻璃 夹胶玻璃 镀膜玻璃 2 玻璃配置一般价格规律 1 玻璃原片厚度每增加1mm 增加约10元 m2 2 每片玻璃钢化比非钢化高约10元 m2 3 每片灰玻比白玻高约10元 m2 4 中空玻璃的中空层厚度每增加3mm 增加约10元 m2 中空层充入惰性气体 会再增加10 12元 m2 5 中空玻璃铝间隔条用单根通长折弯 比间隔条每边采用一根增加约10元 m2 6 夹胶玻璃pvb夹胶层每增加一层 增加约20 30元 m2 7 镀膜玻璃 在线普通膜增加约50 60元 m2 离线普通膜增加约70 80元 m2 low e膜增加约100 120元 m2 3 中空玻璃 由2片玻璃原片 分子筛 干燥剂 双道密封胶组成 比单玻保温 隔音 防结露能力更好 1 分子筛框 通长铝间隔条比每边一条铝间隔条 增加成本约10元 m2 2 中空层厚度 6 15mm 中空层越厚 k值越小 但太大易形成空气对流反而不利 9mm 12mm中空层有较好的节能经济性 中空层厚度每增加3mm 成本增加约10元 m2 同时 对型材需求也有影响 3 充惰性气体 中空层为干燥空气 若充入惰性气体利于节能和隔声 成本增加约10 12元 m2 1 分子筛框 2 中空层厚度 1 2 3 4 室外侧 室内侧 4 镀膜层位置 夏热冬冷地区 2处 室外侧玻璃内侧 寒冷地区 3处 室内侧玻璃内侧 6 中空玻璃装饰条 有铝合金和塑料2种材质 采用成空心管状铝合金装饰条 可降低成本 5 中空玻璃的单片玻璃厚度相差不宜大于3mm 4 安全玻璃 须符合安全玻璃使用规定 最大许用面积 防人体撞击 5 夹胶玻璃 每层pvb胶片厚0 38mm 层数取决于力学计算 pvb夹胶层每增加一层 成本增加约20 30元 m2 6 镀膜玻璃 low e玻璃 镀膜玻璃 与非镀膜玻璃相比 在线普通膜增加约50 60元 m2 离线普通膜增加约70 80元 m2 low e膜增加约100 120元 m2 7 玻璃设计 施工中应关注的其他问题 1 玻璃抗风压设计 按不同玻璃种类 合理取定设计值 2 防热炸裂设计 除钢化玻璃外 均应进行放炸裂设计 放炸裂措施 玻璃内侧窗帘 百叶窗及其他遮蔽物与玻璃之间距离不应小于50mm 3 安全玻璃最大许用面积 4 无框玻璃 应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃 5 栏板玻璃 不承受水平荷载 应采用公称厚度不小于5mm的钢化玻璃 或公称厚度不小于6 38的夹层玻璃 承受水平荷载 应采用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃 或公称厚度不小于16 76的夹层玻璃 6 原片厂合片及深加工比二次深加工企业质量更稳定 成本略高 常见原片厂有台玻 南玻 三 五金件 五金配件成本控制因素 品牌定位 开启扇数量 门窗分格及开启形式 五金配置明细及产品选型控制 1 品牌定位 2 开启扇数量 门窗分格及开启形式 减少开启扇数量减少五金用量降低成本 门窗合理分格控制开启扇面积控制开启扇重量控制对合页 铰链的承载力要求控制成本 开启形式 一般推拉门窗比平开门窗五金件便宜20 30 3 五金配置明细及产品选型控制 1 效果把控 2 配置确定 四 辅材及其他 1 钢附框 宽度应大于30mm 固定片宜采用q235钢材 厚度不小于1 5mm 表面应做防腐处理 目前重庆常用规格40 20 1 5mm冷镀锌钢附框 钢附框的作用 便于交叉施工 工序搭接 利用湿作业收口 有益于成品保护 通过精洞口的形成和塞缝 门窗防渗漏性能加强 钢附框成本分析 详下表 2 胶 玻璃密封胶及内外墙密封胶 要求为中性硅酮耐候密封胶 广州白云 颜色要求 3 发泡剂 聚氨酯发泡剂 打好的发泡剂应保持封闭 避免切割形成开孔渗水 4 胶条 三元乙丙胶条 胶条开模 厂内储藏 5 毛条 经硅化处理 7 其他 门窗形状应避免异形 弧形 第3章 门窗常见指标及成本概况 一 门窗常见指标表 二 门窗成本概况 三 门窗模块化成本 第4章 门窗二次深化设计 一 门窗二次深化设计主要内容 1 门窗分格设计 2 型材选配及各组合窗型装配节点图设计 3 门窗上墙安装节点图设计 4 五金品牌选择及配置明细 5 主要材料选样及封样 6 技术经济指标梳理及设计优化 二 门窗二次设计解析 1 门窗分格设计 分格合理 美观 协调 开启扇数量及位置布置合理 符合交通流线及平面布置 分格图 位置1 位置2 开启扇于位置1合理 2 型材装配节点图设计 各组合窗型节点图完善 表达清晰 提供型材断面图及参考线重 装配节点图 型材断面图 3 上墙安装节点图 安装方式 缩尺尺寸 上墙安装节点图 披水板安装节点图 4 五金配置明细表及计算扣减系数表 三 门窗二次设计注意事项 1 将门窗二次设计的需求前馈控制建筑设计 1 通过整窗配置k值前馈 确立合理门窗k值 2 通过对门窗合理分格尺寸前馈 预留合理的门窗洞口尺寸 2 充分参考砌体固化图 进行门窗二次设计 规避与销售合同附图不符 与总包预留洞口及实施界面的不吻合 门窗设计前控审图 3 做好二次设计交底及图纸会审 及时完善和优化 尤其在新项目 应广泛要求研发 工程 造采 营销 客服 甚至物业参加门窗二次设计交底及图纸会审 及时进行成本测算及设计优化 完善 位置2 第二部分 重庆龙湖门窗战略体系分享 第二部分 重庆龙湖门窗战略体系分享 目录 第5章战略合作背景及意义第6章战略合作主要内容和要点第7章实施效果 第5章 战略合作背景及意义 第5章 实现战略合作的背景及意义 二 战略合作意义 2 施工 3 样板房设计 施工 1 二次设计 4 维保 2 结构性解决施工资源 3 样板房全程服务 4 新老项目综合维保 合同合作 5 更低价格 更优服务 战略合作 1 标准化及优化 第6章 战略合作主要内容和要点 一 战略合作概况 二 战略合作内容 三 战略合作计价体系 第7章 战略合作实施效果 资源 结构性解决设计 施工资源问题 管理绩效提升 质量 与优质资源的深化合作 支撑多项目 工程量的扩大合作 质量较高且稳定 成本 战略合作计价体系合理 具良好动态可持续发展性 持续获得较低成本 一 实施战略合作的优势 优化 标准化成果突出 普铝版标准化图集 断桥版标准化图集 门窗二次深化设计指引 其他增值服务样板房全程服务老项目维保 一 实施战略合作的优势 弊端 可能形成对战略合作资源的争夺和依赖心理 降低对同类外部分供方资源的吸引 单一合作资源可能带来的系统风险 二 战略合作的弊端及措施 规避弊端风险的措施 保留一定数量招标项目 加强对新资源的培育 通过各级检查预防实施风险 与品一高层保持高度共识预控方向性风险 第三部分 门窗招标及合同签订关注重点 第三部分 门窗招标及合同签订关注重点 目录 第8章 门窗施工资源选择与统筹 第9章 招标过程管理 第10章 合同签订及履约阶段注意事项 第8章 门窗施工资源选择与统筹 一 门窗施工资源选择 新资源必须经过储备考察与项目考察两级考察 再入围 门窗施工资源的考察 除一般的工程类考察要求外 须重点关注 设备 厂房情况 厂内工人及现场安装劳务班组的水平及稳定性 厂内制作规范性及质量 常用辅材品牌情况及库存管理 现场安装质量 细节处理能力 成品保护 材料备货 出厂周期等生产组织流畅性等方面的内容 二 门窗施工资源统筹 合理划分战略合作项目对重点 难点项目用战略单位 对新项目 新项目 新产品 新团队 用战略单位 合理调整战略单位的施工强度高 低峰值 提前梳理年度招标计划 注重新资源考察与引入做好资源的激励培养重视各级检查 做一次检查 进行一次通报和培训 促进改进提高 年度评奖激励 第9章 招标过程管理 梳理与招标 合同计价相关的条件标段划分资源入围工期图纸材料选样现场条件重点管控二次深化设计图纸质量参加图纸会审 测算成本 提出优化议案 成本前控 成本组要协助招标经办人梳理招标合同条件 一 招标启动会阶段管控重点 是否提供脚手架 明确费用承担界面 塔吊 施工 正式电梯等垂直运输设备提供情况 明确费用承担界面 库房 临设场地 水电接驳口等现场条件的提供情况 工期及节点工期要求 与总包及其他相关分包协调的特殊说明 细部处理 技术要求 成品保护 清洁要求等 确立主要材料的供应界面 及价格确定方式 对未确定的材料 明确组价 调价机制 及消耗量的认可原则 对已明确的材料 提供材料封样样板 二 重视现场条件及材料配置的梳理 对招标合同重点 难点及特殊商务条件进行交底 对计价体系 计算规则作重点要求 基本数据表格 线重表 扣减系数表 材料表 五金件配置明细表 取费表 单樘报价分析表 报价汇总表 三 重视标前交流 报价复核重点基本数据表 暂定价材料组价 链接汇总 控制不平衡报价识别工程量重大偏差 尤其是单价合同 工程量可能变更较大的部分的投标报价 以历史经验数据 投标数据横向比较 重点核算等方法 识别不平衡报价 四 评议标重点 以全成本视角评议标 除投标报价外 关注 甲供铝型材消耗量及含量 暂定价材料价差 措施费是否完全响应招标条件 要求工程部积极 认真参与招评标 入围单位推荐 考察和评价意见 技术交底及澄清