青岛市商业市场调研分析报告（上） .ppt

青岛市商业市场调研分析报告 1 上 目录 part1青岛市四大商圈分析 part3青岛市特色商业街综览 part3青岛市商铺调研分析 part4万科城周边商业业态分析 part5青岛市民消费现状调研 2 part1青岛市四大商圈分析 目录 3 青岛市区目前商业分布主要集中于四大市级商业圈分别是 香港中路商圈 中山路商圈 台东商圈 李村商圈 商圈定位发展趋向性明显 高 中高 中 中低层次区分明显 香港中路商圈 青岛高档商业聚集区 客群以旅游客和青岛市高端客为主 中山路商圈 青岛中高档次商业聚集区 具备购物 旅游 餐饮 娱乐等功能 客群以旅游客 跨商圈人群为主 同时兼顾本地客户台东商圈 青岛中低档次商业聚集区 客群主要为青岛本地普通大众为主 李村商圈 青岛北部区域中低档次商业聚集区 客群以周边区域中低端客户为主 part1青岛市四大商圈分析 4 香港中路商圈 part1青岛市四大商圈分析 5 青岛香港中路商圈是伴随着青岛行政中心东移而发展起来的 近年 伴随着岛城房地产热潮一浪高过一浪 香港中路商圈已然成为青岛最核心商圈 尤其以佳世客 家乐福为中心 以香港中路为轴心 向南北辐射 商业大鳄扎堆青岛香港中路商圈香港中路或成青岛 王府井 2010年百丽广场开业 未来相继还将有鲁商广场 银座广场以及太古百货和金街购物广场等商业设施陆续开业 2011年底 青岛香港中路商圈总营业面积接近100万平米 part1青岛市四大商圈分析 6 随着香港中路商圈商业近一轮的建设 青岛东部高档商圈形成了以香港中路为轴心 西有国际贸易中心 凯莱酒店 万邦中心组成的综合体高端商业 中有家乐福 阳光百货 银座商城组成的购物中心 东有以麦凯乐 佳世客 鲁商中心组成的中高端商业 南有百丽广场 海信广场等组成的奥帆中心组团 以及地下有金街 太古百货组成的地下商业组团 青岛香港中路商圈已成为全市最繁华的商业中心 香港中路商圈已经成为青岛市目前最繁华的商业中心 消费档次和服务业态档次较高 地下组团 part1青岛市四大商圈分析 7 香港中路沿街商业带汇集青岛中高档办公写字楼 商业主要集中于办公物业下的附带网点 商业业态主要为大型金融机构 中高档餐饮 品牌服装及休闲娱乐场所等商务配套类型 闽江路沿街商业带闽江路东段 云霄路沿线是青岛餐饮行业最为发达的地区 商业业态以餐饮为主 辅以休闲 娱乐场所 而闽江路西段以东部商业氛围的日益成熟 逐渐形成以婚纱 美容为主要业态的专业性商业街区 山东路商业带汇集青岛中高档办公写字楼 商业主要集中于办公物业和住宅下的附带网点 商业业态主要为大中型金融机构 中高档餐饮 品牌服装及休闲娱乐场所等商务配套类型 漳州路沿街商业带是近两年东部地区新兴的精品商业集中地 业态主要为精品服装专卖店和中档风格类特色餐厅 酒吧 咖啡吧 洗浴中心等休闲娱乐场所 part1青岛市四大商圈分析 8 沿主干道售价在4 5万元 的水平 内街在2 5万元 的水平 租金水平跨度较大为4 14元 天 part1青岛市四大商圈分析 香港中路 租售价格 9 jusco香港中路商圈内最早出现的综合性大型卖场 市场氛围相当成熟 面对中端消费群 以中低价超市与中档品牌专卖店结合 part1青岛市四大商圈分析 项目考察 佳世客 10 part1青岛市四大商圈分析 项目考察 佳世客 佳世客内部分别设有食品超市 衣料 住娱等三个自选商场 一条精品专卖商业街 60余家中外精品专卖店入驻 代表了当今国际先进零售业水平 集中体现了购物 休闲 餐饮 娱乐等流通业基本服务功能 11 part1青岛市四大商圈分析 佳世客 经营状况 佳世客目前经营效果非常好 是永旺集团全亚洲经营最好的店 年销售额在20亿左右 佳世客的业态构成主要以零售为主 休闲娱乐类的项目基本没有 佳世客采用自营与入租专卖店互补的经营方式 12 part1青岛市四大商圈分析 佳世客 流量分析 备注 以上数据均为现场实时统计数据 13 part1青岛市四大商圈分析 项目考察 麦凯乐 14 麦凯乐 经营状况 part1青岛市四大商圈分析 创造时尚 年轻 舒适的健康生活 的经营理念 以及其定位于白领阶层的科学理念 使得麦凯乐经营状况良好 年营业额在10亿元人民币左右 麦凯乐真正实现了集旅游 餐饮 休闲娱乐 影视文化和运动健身等功能于一体的一站式消费服务中心 15 麦凯乐 流量分析 part1青岛市四大商圈分析 备注 以上数据均为现场实时统计数据 16 麦凯乐 流量分析 part1青岛市四大商圈分析 17 阳光百货商品品牌定位于 时尚 高档 健康 休闲 gucci chanel dior lancome 巴利 保罗鲨鱼 铁狮东尼 著名的咖啡品牌 星巴克 德国 保时捷 展厅 冰激凌第一品牌 哈根达斯 等众多国际一流品牌汇集在此阳光百货经营状况良好 年营业额达9 1亿 并且每年以10 15 的速度增长 其中 会员的消费额占整体消费额的65 左右 阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富 业绩最好 发展潜力最大 整体形象最佳的 针对青岛消费注重过程体验的特征 阳光百货在顾客服务体系构建上 管理制度构建上都特别注重 尤其注重对环境的构建 包括时尚 文化 舒适 温馨 色调 主题布展上都下功夫 另外 08年在国内成立第一家礼品中心 再加上vip服务专员 化妆品顾问等 构成了阳光百货独特的竞争力 阳光百货经营优势 阳光百货经营劣势 面积和功能与周边商场相比略显不足 阳光百货 经营状况 part1青岛市四大商圈分析 18 阳光百货 流量分析 part1青岛市四大商圈分析 19 青岛海信广场是国内著名高级百货店 于2008年6月21日盛大开业 建筑面积6 28万平方米 地上3层 地下2层 采用 高级百货店 购物中心 的最新组合业态 聚集了包括lv herm s prada cartier gucci等800多个世界著名品牌 囊括男女高级时装 化妆品 鞋包配饰等众多品类 独有品牌200余个 世界级品牌的比例达到了品牌总量的80 成为时尚品牌聚集地 考察项目 海信广场 part1青岛市四大商圈分析 20 中山路商圈 part1青岛市四大商圈分析 21 中山路商圈以中山路为连接线 由南向北延伸 是青岛市城市建设的发源地 在本地及外地消费者心目中具有不可替代的地位 青岛老商圈之一 随着市政府东迁 青岛消费水平的日益提高和香港中路商圈的崛起 其商业核心地位已不复存在 但近期政府的改造计划将对其产生重大影响 在商圈规模 业态分布 人气指数等方面将得到改善 part1青岛市四大商圈分析 22 中山路商圈涵盖三个小商圈 包括火车站商圈 中山路商圈 即墨路商圈三个部分 是青岛老商圈之一 中山路商圈主要沿中山路沿线 以百货商场为龙头以服饰类和餐饮为市场主要经营形态 其他还有美容美发 饰品 鞋帽 皮包 火车站商圈主要是依托火车站兴起 以餐饮为主 即墨路商圈以小商品批发零售为主 商圈分布 part1青岛市四大商圈分析 23 中山路商业区位于市南区 是青岛形成时间较早且具有一定规模的商业街 商业主要集中在中山路和胶州路地区 中山路现有商业 主要以百货公司为主 还包括商业街和服装小商品市场等其他业态 由于其货单价低 满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求 同时拥有较多的临街专卖店 满足了很多年轻人的购物需求 随着城市开发重心的东移 目前该商业区的商业环境逐步出现衰退的迹象 消费者多以老城区的居民和旅游人群为主 目前客流量与原来相比有很大的减少 part1青岛市四大商圈分析 24 1 主力面积 街铺以中小规模店铺为主 主力面积在20 80 左右2 商业业态 经营业态主要有服饰 特色餐饮 首饰 箱包 化妆品和特色旅游商业等 3 档次状况 消费品档次主要为中高档 比如温莎 达芙妮 百丽 耐克等品牌专卖店 4 租金状况 商圈内沿街商铺的租金跨度较大 大多在3 10元 平米 天 5 市场特征 各种街铺分布零散 专业度和集中程度不高 part1青岛市四大商圈分析 25 项目考察 百盛 part1青岛市四大商圈分析 26 百盛 经营状况 第一百盛是山东省第一家经国务院批准的大型中外合资零售企业 第一百盛定位于中高档 以精品 时尚 形象形成差异化的经营 有自己固定的消费群体 目前经营状况一般 年营业额在5亿元人民币左右 比最好的时期下降20 part1青岛市四大商圈分析 27 百盛 客流量分析 part1青岛市四大商圈分析 备注 以上数据均为现场实时统计数据 28 台东商圈 part1青岛市四大商圈分析 29 区位 台东商圈位于老青岛市内四区的中心腹地 辖于市北区 由长春路 利津路 延安三路 延安路等重要干道围合而成 交通 除了周边多条重要干道 商圈内部分布了10余条街巷 步行街 如台东路 威海路 登州路等交错纵横 遍布整个商圈 功能区 综合大商贸集聚区 特色商贸区 休闲文化娱乐区 民俗餐饮区 大型商业卖场 利群商厦 国美电器 沃尔玛 苏宁电器 五星电器 维客超市 千川百货 巴黎春天 客群 工薪阶层 大众客群 中底端消费 面向大众 part1青岛市四大商圈分析 30 31 特征 卖场集群 辐射效应 以万达广场 利群商厦为商圈中心 其它各大型卖场尽在800米辐射圈中 此分布布局为资源的整合 商业的集中运营管理 客群的消费动线等提供了便捷的空间 大大压缩了各群体的成本 万达广场 位于台东三路 台东商圈核心位置 全球排名第一连锁性企业 沃尔玛落座于其中 利群商厦 千川百货 巴黎春天 皆位于台东三路 后两者位于台东商业步行街上 维客超市 五星电器 分别位于桑梓路东 西侧 苏宁电器 位于台东一路 与核心地段仅一街之隔 国美电器 位于商圈的中轴 威海路 part1青岛市四大商圈分析 31 利群商厦 经营涉及百货 服装 家电 客群为中高档客群 五星电器 大小型家电 万达广场 经营涉及超市 百货 服装 家电 休闲娱乐等综合性购物广场 苏宁电器 集大小型家电 环卫家电 厨卫家电 数码家电等为一体的综合性家电卖场 千川百货 主营中低档类服装 鞋帽 皮具等 巴黎春天 主营中档服装 配饰 鞋帽等 维客超市 经营各类食品 家居 医药等生活必需品 国美电器 集大小型家电 环卫家电 厨卫家电 数码家电等为一体的综合性家电卖场 part1青岛市四大商圈分析 32 33 简介 位于青岛市台东三路77号 台东商业步行街的黄金位置 商厦建成于1994年底 营业面积为2 6万平方米 为利群集团的旗舰门店 利群商厦分为地下一层 地上七层 经营范围涉及到百货 服装 家电等 共分为四个商场 整个商厦经营品种达5万余种 消费档次涵盖高档 中档 同时还兼顾低档商品 包括众多国内外知名品牌 业态分布负一层 超市 小吃 零食一层 化妆品 黄金珠宝 工艺品 箱包皮具二 三层 服装 鞋帽 床上用品四 五层 男装 女装六层 家电 涵盖的知名品牌 part1青岛市四大商圈分析 33 1 台东三路商业步行街 位于台东三路 是市北区特色街的中心街 2 威海路商业街 位于市北区威海路段 以鞋帽 餐饮 服装为主要业态 3 延安二路婚纱街 位于市北区延安二路 全场700米 汇聚了各类婚纱类门店和婚纱摄影专卖店 4 桑梓路商业街 位于市北区桑梓路段 以水产 百货为主要经营业态 5 万达一楼步行街 位于万达广场底部 以服装 鞋帽等为主要商业业态 part1青岛市四大商圈分析 五大商业步行街分布 34 part1青岛市四大商圈分析 五大商业步行街功能 35 简介 青岛市台东商业步行街是市北区特色街的中心街 位于台东三路 是青岛最具特色的商业步行街 被称之为青岛的 王府井 并于2006年10月13日被青岛市政府正式命名为 青岛市台东商业步行街 作为台东商圈最核心的商业街 服装鞋帽类商铺的数量占总数的38 占绝对优势 此类店铺以各服装品牌专卖店为主 营业面积普遍在100 左右及以上 餐饮住宿类商铺的数量占总数的22 位居第二 此类商铺两极化特征明显 小型餐饮商铺在10 左右为沿街外卖型 大餐饮商铺面积均在100 以上 有麦当劳 肯德基 小绍兴等品牌企业入驻 美容美发摄影类与饰品眼镜类商铺的数量分别占总数的13 和12 位居三 四位 此类商铺大多为40 50 的小型商铺 分布在步行街的南北两端 其余商铺数量偏少 但经营面积普遍偏大 part1青岛市四大商圈分析 台东商业步行街业态分布 36 简介 青岛市威海路商业街位于市北区威海路段 是整个台东商圈的中轴线 沿街遍布着中小规模商铺 以服装 百货等为主要商业业态 服装鞋帽类商铺的数量占总数的30 位居第一 此类店铺以外贸服装店店为主 营业面积普遍在40 50 左右 餐饮住宿类商铺的数量占总数的27 位居第二 该区域此类商铺也呈两极化发展 小型餐饮商铺在10 左右为沿街外卖型 大餐饮商铺面积均在100 以上 美容美发摄影类商铺的数量占总数的16 位居第三 此类商铺大多为中高档的美容美发店 营业面积较大 其余商铺数量偏少 但经营面积普遍偏大 part1青岛市四大商圈分析 威海路商业街业态分布 37 简介 青岛延安二路婚纱摄影街位于青岛市延安二路 全长700米 聚集了各类婚纱类门店与婚纱摄影专卖店 于2004年5月被青岛市经济贸易委员会正式命名为 青市延安二路婚纱摄影街 通过近几年的发展 婚纱摄影服务业已形成了自己的特色 可以给办婚事的新人提供了一站式服务 作为婚纱特色商业街 服装鞋帽类商铺的数量占到总数的29 位居第一 说明服装鞋帽类商铺为台东商圈最主要的商铺形式 餐饮住宿类与美容美发摄影类商铺的数量分别占总数的22 和22 位居二 三位 作为婚纱特色商业街 这里汇集了众多的婚纱摄影店 是新人拍摄婚纱照的首选之地 其余商铺数量偏少 但经营面积普遍偏大 part1青岛市四大商圈分析 延安二路商业街业态分布 38 台东商圈核心组团 18 0 35 0元 天 威海路商业街 3 0 7 0元 天 西端登州路啤酒街 6 0 9 0元 天 延安二路婚纱街两侧网点的租金按面积不同差异较大 20 30 大小 12 17元 天 150 300 大小 5 5 7元 天 part1青岛市四大商圈分析 台东商圈 租赁价格 39 水产 百货 服装 饰品 餐饮 服装 百货 餐饮 服装 饰品 part1青岛市四大商圈分析 台东商圈 小结 40 李村商圈 part1青岛市四大商圈分析 41 按照目前商业集中度可以分为3个片区 分别是沧口商圈 李村中心商圈和东李商圈 李村中心商圈 东李商圈 沧口商圈 沧口商圈 以沧口广场和沧口火车站为核心 在沧口广场附近 以振华路 四流中路为主要聚集街区 有不少商店 酒店 沧口商圈也曾是与中山路齐名的老青岛两大商圈之一 李村中心商圈 李村商圈的形成与李村大集有一定的历史渊源 解放前李村大集跻身于山东省四大集市之一 影响深远 以前以北方国贸 利客来购物中心和崂山百货三足鼎立 银座 百通 乐客城 苏宁将相继进驻 东李商圈 李沧区新兴商圈 目前商业相对匮乏 随着中央商务区的建设以及未来万达进驻为区域商业发展带来巨大机遇 part1青岛市四大商圈分析 李村商圈 分布范围 42 营业商场 未来供应项目 在售商业 李村中心商圈主要商业 目前崂山百货 利客来购物中心 北方国贸三足鼎立 未来百通大厦 乐客国际公寓 宝龙城市广场 苏宁电器广场 银座项目进入 区域商业氛围更加浓厚 随着地铁和跨海大桥修建 李村商圈将成为青岛最核心商圈之一 商业类型 1 集中型商业 崂山百货 利客来购物中心 北方国贸 苏宁电器广场 李沧宝龙城市广场 乐客城 百通大厦 银座项目 2 临街街铺型商业 主要分布于京口路 古镇路 向阳路 夏庄路 书院路 大崂路 金水路等路段 百通大厦 宝龙广场 乐客城 苏宁电器广场 part1青岛市四大商圈分析 李村中心商圈 商业类型 43 a座1f超市aupres 波尼亚 养乐多 olay 郑明明 欧莱雅 美宝莲 清妃 雅美姿a座2f潮流靴鞋馆disney tata 苹果 木森林 米菲 阿尔皮纳 金猴 安踏 美津浓 361 cba koluma座3f酷派绅士馆圣大保罗 罗蒙 豪门 摩卡 宜而爽 安莉芳 白唇鹿 百富 鄂尔多斯 和平天使 红领 虎都 报喜鸟 雅戈尔 罗西蒙 猫人 金利来等a座4f时尚淑女馆哥弟 庄驰 波司登 柏诗姬 皇家贵族 玖姿 阿玛施 坦博尔 君帛 冰洁 束兰等a座5f活力休闲馆迪士尼 麦根 埃古 巴拉巴拉 好记星 米奇 森马 史努比 安哥玛丽丝 温纯 小猪班纳 b座1f超市养乐多 olay 郑明明 欧莱雅 美宝莲 清妃 雅美姿 欧泊莱 海天 喜旺 蝶妆b座2f利客来金店梅花 天妃珠宝 爱得康 英纳格 tissot 六福珠宝 京华钻石 周大生 金大福翡翠物语 周大福 金至尊 嘉华珠宝 简缔 黛丽泰等b座2f针纺箱包商场品王 梦特娇 乔德家纺 水晶家纺等b座2f家电商场澳柯玛 飞利浦 方正 海信 海尔 美的 万利达 山水 联想 松下 老板等 定位 集中型商业 以超市 男女服装 运动服饰 家电 鞋帽等产品业态为主 part1青岛市四大商圈分析 考察项目 利客来购物中心 44 负1f 精品超市食品 生鲜 百货 洗涤 1f 流行名品化妆专柜 钟表珠宝 女鞋箱包 名烟名酒 高档营养品 浪西表 欧美加 卡西欧 依宝路 周大生 翠绿首饰 卢金匠 圣大保罗 金利来 皇冠 万里马 六福 晶艺福 爱喜 潮宏基 迪卡龙 屈臣氏 欧米雅 兰蔻 面包新语 薇姿 郑明明 2f 绅士名品精品男装 精品男鞋 商务休闲 针纺羊绒 迪亚斯丹 九牧王 袋鼠 意大利袋鼠 老爷车 sk 费罗伦沙 卡丹狄诺 老人头 卡拉里尼 利奥纳多 凯斯 威尔顿 沙驰国际 虎豹 雷迪波尔 罗兰丹顿3f 丽人家园精品女装 少淑女装 皮草饰品 声雨竹 比音勒芬 哥弟 京儿 台湾茗 奥豹 比奇 茜娜 浪情 歌蒂诗 顶级貂皮专柜 诸式方圆 雪绒花 jacket 蕾朵 玖姿 娅奴 香港第一夫人4f 运动休闲运动服饰 基础休闲 儿童天地 康威 李宁 卡帕 阿迪达斯 耐克 美津浓 彪马 新百伦 威鼎 apple 双星5f 家电生活家用电器 数码产品 文体办公 时尚家居 康佳 长虹 海尔 海信 澳柯玛 小天鹅 先科 新贵族 山水 万利达 杰科 爱普爱家 亚都 飞利浦 科沃斯 三洋松下 美的 金龙 格兰仕 德生 好记星 步步高 澳柯玛 赛皇 美的 桑乐 百旺 定位 集中型商业 以超市 男女服装 运动服饰 家电 鞋帽等产品业态为主 part1青岛市四大商圈分析 考察项目 崂山百货 45 4层 主要业态 流行女装 少淑女装 羊绒服饰 床上用品 女士服饰 姬奴 芳琳居 veromoda meacheal 凯撒 马天奴 乙佰乙纳 希德伲 amass 声雨竹 皇家贵族 哥弟 京都 凤凰夫人 海兰丝 杉杉 浩萱 名人瑞裳 莉佳丽 诸式方圆 乔姐儿 2层 主要业态 箱包 鞋类 工艺品 老人头 圣恩熙 百丽 富贵鸟 亨达 浮德 红领 森达 达芙妮 皮尔卡丹 lampo 欧米茄 莱尔利奥 tonywear bedai goodluckgladius 金利来 米皇 达芙妮 3层 主要业态 流行休闲 运动服饰 儿童服饰 羽绒服饰 男士服饰 迪亚斯丹 九牧王 袋鼠 意大利袋鼠 老爷车 sk 费罗伦沙 卡丹狄诺 uspoloassn 万事好 老人头 卡拉里尼 利奥纳多 凯斯 负1层 国美电器 并引进麦当劳门店1层主要为超市并设有珠宝 化妆品区珠宝 化妆品牌主要有 周大生 潮宏基 翠绿首饰 卢金匠 圣大保罗 金利来 皇冠 万里马 六福 晶艺福 爱喜 迪卡龙 圣恩熙 欧米雅 兰蔻 集中型商业 以超市 男女服装 运动服饰 家电 鞋帽等产品业态为主 威尔顿 沙驰国际 虎豹 雷迪波尔 罗兰丹顿 意大利鲨鱼 圣约克 奥斯卡丹 迪莱 part1青岛市四大商圈分析 考察项目 北方国贸 46 营业面积 以利客来7万 最高 北方国贸次之 再次为崂山百货以3 2万 为最少 地理位置 地理位置集中度高 并且未来百通大厦 乐客城 银座进驻 市场竞争将更加激烈 产品业态 产品业态复合度非常高 能达到80 左右 千篇一律 档次结构 本区域中高端以崂山百货为代表 北方国贸次之 利客来由于体量大 针对所有档次客群 但定位相对混乱 part1青岛市四大商圈分析 李村商圈集中型商业特征 47 临街型商铺主要以维客广场为核心 沿主要道路成辐射状分散发展 主要分布于 向阳路 大崂路 书院路 夏庄路沿线 随着金水路拓宽改造 逐步延伸到金水路沿线 少山路步行街以服装店为主 另有少量饮食类门店 西段的门店面积大多在15 左右 经营面积小 无品牌服饰专卖 东段的门店面积在500 左右 经营面积大 有品牌服饰专卖 另外东段还有几家大型数码产品专卖 向阳路步行街门店种类较多 既有银行 药店 婚纱摄影等经营面积较大 专业程度高的网点 也有服装 食品 饰品等经营面积小 专业程度较低的网点 古镇路商业街北段网点以临时房为主 经营种类以数码通讯和服装为主 经营面积大多在10 左右 南段以餐饮小吃为主 除部分沿街餐馆外 大部分为露天大排档 卫生条件较差 书院路商业街以银行网点和餐馆为主 还有药店 婚纱摄影 典当行等专业程度较高的网点 夏庄路商业街以银行网点 餐饮 小型超市为主 part1青岛市四大商圈分析 李村商圈临街型商业业态 48 通过对临街街铺的业态分布可以看出 服装鞋帽类占到了43 为分布最广业态 其次为餐饮类占到了26 数码通信类占到了11 其中服装鞋帽类临街街铺以10 15 为主 主要为外贸服饰 部分大型店铺在100 左右 餐饮类临街街铺大多存在就餐面积 存在部分连锁餐饮 如肯德基 德克士等 但档次普遍较低 另路边小吃摊较多 数码通信类经营面