产业地产合法性问题.doc

一、法律梳理产业地产的两大核心：房地产开发，商品房预售（一）房地产开发及房地产经营1、城市房地产管理法第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：2、城市房地产开发经营管理条例第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第二章房地产开发企业 第三章房地产开发建设 第四章房地产经营 转让房地产开发项目 预售 中介第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。第四十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地开发经营。（二）商品房及商品房预售1、国家计委、城乡建设环境保护部、国家统计局关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定1987.11.02关于商品房屋建设的计划管理商品房屋是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不属于商品房屋范围。疑问：经济适用房、保障房 2、商品房销售管理办法 2001.3.14 2001.6.1实施第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。3、城市商品房预售管理办法 94.11.15 2001.8.15 2004.7.20两次修订第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。4、城市房地产转让管理规定 1995.8.7 2001.8.15修订 二、产业地产是否属于房地产开发？能否取得预售证？ 1、国务院2003.8.12关于促进房地产市场持续健康发展的通知：各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划个年度计划。2、国土资源部2003.9.24关于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健康发展的通知：严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受优惠政策的土地用于房产产开发。3、2005年3月21日，国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。4、2006年4月28日，国务院国有土地使用权出让合同补充协议属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。5、2007.4.12：国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知推进“工业用地招标、拍卖、挂牌出让”，并确保已出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业地产开发。6、2008.2：工业项目建设用地控制指标新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。（信息来源：国土资源部）7、2008.7.25 ：国土资源部关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知“主要检查2007年专项清理工作中发现的违法违规问题的查处及整改措施落实情况”，并“重点对出让规划