我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议——以万科地产为例.pdf

第2 4 卷第3 期 v 0 1 2 4 n o 3 西部经济管理论坛 w e s tf o r u mo ne c o n o m ya n dm a n a g e m e n t 2 0 1 3 年7 月 j u l 2 0 1 3 我国房地产业融资存在的问题及多元化 融资的对策建议 以万科地产为例 赵先立1李子君2 1 中央财经大学金融学院北京1 0 0 0 8 1 2 中国市政工程西北设计研究院有限公司 兰州 甘肃兰州7 3 0 0 0 0 摘要 本文通过宏观数据详细分析了我国房地产业融资现状 存在的问题和多元化融资的必要性 在此基 础上 本文选择了万科地产为案例对象 对万科近几年的资本结构 举债能力以及万科多元化融资的方式和历程进 行了归纳和总结 并指出万科的多元化融资在其发展壮大的过程中起着不可忽视的作用 最后本文提出了促进我 国房地产业多元化融资进一步发展的几项建议 关键词 房地产业 多元化融资 案例分析 万科地产 中图分类号 f 2 9 3 3文献标志码 a 文章编号 2 0 9 5 1 1 2 4 2 0 1 3 0 3 0 0 6 2 一0 6 我国房地产业是国民经济的支柱产业 其健康发展对我国金融行业等相关行业的稳定起着不容忽视的 影响 它甚至影响着整个国民经济的运行 然而 因房地产行业具有资金密集型的特性 其除了依赖开发商 的自有资金外 还必须大量依靠金融工具融资 以弥补资金缺口 从近十年我国房地产开发企业的融资来源 及变动趋势来看 巨额的房地产信贷一方面让银行独自承担了本应由不同类型金融部门共担的金融风险 另 一方面也使我国房地产业经由传统的融资模式获取足够资金的难度也日益增大 尤其从2 0 0 8 年美国次贷 危机引起的全球金融危机中更可以看出 我国房地产行业在抵抗国内 国外经济环境的复杂变化时仍存在着 诸多不足 因此 本文拟基于房地产企业多元化融资的需求 从整体和案例的角度分析我国房地产业融资的 特点 不足和多元化融资的必要性 本文对于我国房地产业平衡资本结构 有效分散融资具有较重要的现实 意义 一 我国房地产业的融资现状及存在的问题 我国房地产业自2 0 0 1 年以来发展迅猛 年均增速大于2 0 但由于该行业具有规模大 长期性等特性 因此 房地产开发需要巨量资金 那么 要使房地产业健康发展 需要解决房地产业融资难的问题 需要促进 房地产业融资渠道多元化 分散相关金融链条的风险 为此 应鼓励银行之外的非银行金融机构参与间接融 资 进一步促进直接融资 形成房地产业融资多元化体系 让有房地产投融资需求的资金可以匹配差异性的 风险与收益 最终使我国房地产业的发展更加健康稳定 一 我国房地产行业的融资现状 房地产作为固定资产的性质决定了金融市场和融资方式的选取是房地产业开发和交易过程的核心 我 国房地产业近年来的迅速发展和政府对房地产业资金运作的严格管控 导致房地产开发融资成为多数房地 产公司发展需要直面的困难 在2 0 0 6 至2 0 0 7 年1 0 月之前 我国房地产市场交易呈现价量齐升的良好态 势 房地产开发商借此机遇迅速扩张 圈地 各地频出 地王 同时出现了囤地 囤房等现象 为扭转这种 非市场化的现象 国家税务总局和国务院出台了 土地使用税若干具体问题的补充规定 和 关于促进节约 集约用地的通知 对土地市场实施 一费二税 即土地增值税 土地使用税和新增建设用地使用费 改革 使开发商保有土地成本和过度开发的压力提升 致使开发商对资金的需求进一步增大 2 0 1 0 年以来 我国 房地产业融资构成中债券融资所占比例较小且持续下降的主要原因在于政府颁发的 公司法 和 企业债券 6 2 收稿日期 2 0 1 3 0 1 2 0 作者简介 赵先立 1 9 8 5 一 男 博士 研究方向为国际金融和国民经济 万方数据 第3 期 赵先立等 我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议 以万科地产为例 管理条例 对债券发行企业相关资质和审核等方面皆限制严格 但具备这些融资条件的房地产公司数量较 少 并且逐渐严格的信贷和预售制度使得开发商的资金来源受到了更大程度的限制 2 0 0 7 年1 月至2 0 0 8 年6 月 我国央行共十六次上调存款准备金率 达到1 7 5 2 0 1 0 年1 月至2 0 1 1 年6 月 央行又1 2 次上调 准备金率 达到2 1 5 这是我国政府两度发出的采取紧缩性货币政策 减少流动性的强烈信号 对房地产 业来说 2 0 1 1 年之后 国家政策的限制 货币流动性的收紧限制了地产项目贷款规模 对房地产公司的融资 造成了很大的困难和压力 开发商资金回笼受阻 资金紧缺的局面较为严重 表1 我国房地产开发投资资金来源表f 1 单位 万元 资金来源资金来源资金来源中资金来源中资金来源中 年份 资金来源总计 中国内贷款中利用外资 外商直接投资自筹资金的其他资金来源 2 0 0 53 9 1 8 0 8 0 02 5 7 8 1 0 01 7 1 4 1 0 07 0 0 1 0 3 9 0 01 0 2 2 1 5 6 0 02 1 3 9 7 8 4 0 0 2 0 0 65 3 5 6 9 8 0 04 0 0 1 5 0 03 0 3 0 5 0 08 5 9 7 0 9 0 01 2 7 8 1 3 3 0 02 7 1 3 5 5 5 0 0 2 0 0 77 0 1 5 6 4 0 06 4 1 0 4 0 04 8 5 3 9 0 l o11 7 7 2 5 3 0 01 8 0 4 8 7 5 0 03 7 4 7 7 9 6 0 0 2 0 0 87 6 0 5 6 9 0 0 7 2 8 2 2 0 06 3 4 9 9 0 01 5 3 1 2 1 0 0 01 5 9 7 3 3 5 0 03 9 6 1 9 3 6 0 0 2 0 0 1 91 1 3 6 4 5 l o o 4 7 9 3 9 0 0 4 0 3 3 2 0 0 1 7 9 4 9 1 2 0 02 8 0 0 6 0 1 0 05 7 7 9 9 0 4 0 0 2 0 1 0 1 2 5 6 3 7 0 0 0 7 9 0 6 8 0 06 7 3 4 5 0 02 6 6 3 7 2 1 0 0 3 2 9 5 2 4 5 0 07 2 9 4 4 0 4 0 0 2 0 1 11 2 5 6 3 8 0 0 08 1 3 6 0 0 07 0 4 7 0 0 03 4 0 9 3 4 0 0 03 5 7 7 5 1 0 0 08 3 2 4 5 9 0 0 0 数据来源 中经网统计数据库 表2 我国房地产开发投资资金来源表 2 单位 万元 年份资金来源中单位自有资金资金来源中定金及预收款 资金来源中个人按揭贷款 资金来源中上年资金 2 0 0 53 9 6 6 1 7 0 07 7 4 9 1 5 0 02 1 3 8 7 6 0 04 1 8 1 砌 2 0 0 65 0 2 5 1 4 0 08 1 3 5 5 8 0 02 7 9 9 4 0 0 05 6 4 3 0 2 0 0 2 0 0 76 9 9 1 8 4 0 01 0 6 2 8 4 7 0 04 8 7 7 0 7 0 06 8 5 8 9 1 0 0 2 0 0 88 6 8 8 8 7 0 09 2 8 6 0 9 0 03 5 7 2 5 1 0 08 5 0 1 0 7 0 0 2 0 99 8 1 9 8 7 0 01 5 9 1 3 8 6 0 08 4 0 2 8 9 0 08 6 3 2 3 1 0 0 2 0 1 01 4 1 7 2 9 7 0 01 9 0 1 9 7 5 0 09 2 1 0 9 2 0 01 5 3 0 8 8 4 0 0 2 0 1 l 1 7 6 8 3 8 4 0 0 2 1 6 1 0 1 2 0 08 3 5 9 8 4 0 02 3 5 2 2 9 3 0 0 数据来源 中经网统计数据厍 由表l 和表2 可以看出 2 0 0 5 年至2 0 1 1 年 我国房地产开发投资资金来源总额逐年增加 同时 资金来 源中上年资金的比重也在逐渐增加 由此可见 房地产业的融资已经开始消耗以往的资金储备 这也从一个 侧面说明了我国房地产业的融资难度正在加大 另外 资金来源中其他资金来源占比在逐年上升 而传统的 几项筹资来源 如定金及预付款 国内贷款等占比却开始逐步下降 这意味着我国房地产企业正在转移融资 重心 积极探索传统融资渠道以外的融资渠道 二 我国房地产业融资在次贷危机中暴露的问题 美国次贷危机是以美国房地产泡沫破灭为导火索 美国金融业产能过剩为核心原因的一场经济危机 危机从美国金融业蔓延到美国实体经济 并进一步危及到全球的金融和经济 美国次贷危机爆发前后 正是 我国房地产行业繁荣一萧条一繁荣的快速转换时期 危机中我国房地产业融资所暴露出的问题值得深入分 析 1 国家政策限制容易导致房地产业融资困境 2 0 0 9 年1 2 月1 7 日 财政部 国土资源部 央行 监察部 等五部委出台的 关于进一步加强土地出让收支管理的通知 将开发商拿地的首付款比例提高到了五成 且规定分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年 2 0 1 0 年1 月1 0 日国务院出台的 国十一条 要求金 6 3 万方数据 2 0 1 3 拄西部经济管理论坛 第3 期 融机构严格二套房贷款管理 首付不得低于4 成 明确要求央行及银监会要加大房地产贷款窗口指导 2 0 1 0 年4 月1 1 日 中国银监会主席刘明康表示 银监会要求所有银行在6 月底之前提交贷款情况的评估报告 并 称房地产风险敞口大 要严控炒房行为 并且 北京部分银行已将二套房首付比例提升至6 成 2 0 1 0 年9 月 2 9 日 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨 加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的 力度 全国暂停三套房贷 全国暂停无1 年以上纳税或社保证明的异地购房 首套房首付提高到3 成 禁止消 费型贷款用于购房 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等 一系列密集的宏观调控措施确实 在一定程度上规范了市场 降低了银行体系的风险 但信贷收缩的同时也增大了房地产企业融资的压力 政 策规定资本金比重需要提高 因此银行遵循规定要求地产公司补足资本金 从而导致房地产开发的准入门槛 提高 因国家政策的变动无法预测 倘若企业被动地等待政策的调整 不能及时改变自身的融资策略 如果 未来再有政策调整 我国房地产企业面对的融资困难将会更大 2 银行贷款限制造成房地产业融资瓶颈 银行贷款是房地产业资金的主要来源 房地产开发贷款也一 直是银行贷款投放的重点 但由于房地产市场的震荡以及房地产开发企业自身的高风险性 让银行不得不 重新审视房地产开发贷款的风险 为保持银行资产安全 2 0 0 8 至2 0 1 1 年 各银行均不同程度地收缩了房地 产开发贷款的规模 在2 0 0 8 年建设银行举行的业绩发布会上 建设银行高层将收缩房地产开发贷款规模作 为公司风险控制的一大亮点 在建行2 0 0 8 年推出的6 4 4 6 亿元贷款以及2 0 0 9 年4 0 0 亿元的贷款中 房地 产业均是退出的重点领域 由此可见 房地产上市公司通过商业银行贷款融资的难度加大 银行限制贷款 一方面是受政府的宏观调控的影响 另一方面 这也是银行自身对风险的应对措施 次贷危机散去后 在中 国房价居高不下 消费者买房困难的大背景下 可以清楚地看到银行过度贷款和限制贷款都对房地产企业的 融资有严重影响 随着2 0 1 1 年以来我国资产价格和物价的持续上涨 房地产企业面临着强烈的房价调整压力 融资的困 难日益增大 因此 房地产企业要在竞争激烈的经济环境中获得资金 有效分散融资风险 积极利用金融工具 和其他融资方式的多元化融资是其必然选择 二 我国房地产业多元化融资案例分析 以万科地产为例 万科地产公司成立于1 9 8 4 年5 月 是目前中国最大的专业住宅开发企业 也是股市里具有代表性的房 地产蓝筹股 万科1 9 8 8 年进入房地产行业 至2 0 1 0 年末 万科的业务覆盖到以珠三角 长三角 环渤海三大 城市经济圈为重点的4 0 个城市 本文正是以万科这一中国房地产业的标杆性企业为范例 通过分析万科 2 0 0 5 年至2 0 1 0 年的融资之路来论述房地产企业融资多元化的必要性 也借此为我国房地产企业在竞争激 烈的金融市场中融得所需资金提供一定的帮助 一 万科近年来融资行为概况 万科在资本市场的融资速度是逐步加快的 早在2 0 0 4 年 万科就与德国银行h y p or e a le s t a t eb a n ki n t e r n a t i o n a l 简称h i 达成合作协议 由后者出资3 5 0 0 万美元 双方共同在中山完成 万科城市风景花园 项 目 值得注意的是 这是以外国直接投资 f d i 为名 行商业贷款之实的信贷融资 因此 万科是中国第一 家取得境外贷款的房地产企业 万科于2 0 0 8 年9 月成功发行5 9 亿元公司债 其额度等同于2 0 0 7 年万科地 产年度净资产的4 0 万科近几年来实施较高的转增方案而不实施送股方案 可能是出于对股东利益保护 的考虑 因为转增无需纳税 而送股要按面值征收2 0 的个人所得税 这也体现了万科将现金股利发放和转 增股本捆绑式进行的股利政策从多方面很好地支持了万科的投资和融资政策 万科在2 0 0 9 年9 月1 5e l 举 行的2 0 0 9 年第一次临时股东大会上 通过了公司0 9 年度公开增发不超过1 1 2 亿元a 股股票的再融资方案 但截止到2 0 1 0 年年底 万科已经连续四年未利用股市进行再融资 尽管如此 万科公布的各项财务指标及其 不断进行的扩张都表明万科的资金链稳固 资金充足 2 0 1 2 年初 万科向华润深国投信托融资人民币1 0 亿 元用于东莞紫台 东莞金域华府 鞍山惠斯勒项目开发 万科的融资行为进一步说明随着我国房地产调控政 策的力度加大 通过不同方式和渠道筹集资金是维持资金流顺畅周转 保持竞争力的强力保障 二 万科的资本结构状况分析 资本结构指长期债务资本和权益资本各自在总资本中的占比 资本结构在很大程度上反映了一个公司 能否抵御生产经营中产生的不同类风险 是否具有以多元化融资方式获得资金的能力 本文计算了万科的 6 4 万方数据 第3 期赵先立等 我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议 以万科地产为例2 0 1 3 年 具体资本构成情况 见表3 表3 万科地产的资本构成 资本结构 2 0 0 82 0 0 92 0 1 0 资产负债率 6 7 4 46 77 4 6 9 权益乘数 3 0 73 0 33 9 5 流动资产 总资产 9 5 1 59 4 7 l9 5 3 1 带息债务 全部投入资本 5 1 84 6 1 95 0 8 8 流动负债 总负债 8 0 2 77 3 8 28 0 5 0 非流动负债 总负债 1 9 52 6 1 81 9 7 3 数据来源 万科历年财务报表 资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志 经营风险较高的企业 为减少财务风险应选 择较低的资产负债率 如果考虑扣除7 4 4 亿的预收账款 万科2 0 1 0 年负债率仅4 0 2 且净负债率为1 7 5 为历史最低 鉴于房地产行业属于风险较高的行业 万科的资产负债率说明了万科的长期还债能力比 较强 其良好的融资结构已经凸显优势 截止2 0 1 0 年报告期末 万科的净负债率为1 7 5 较2 0 0 9 年底的 1 9 7 下降2 2 权益乘数越高 说明企业的负债程度越高 经过2 0 0 8 年金融危机的影响 2 0 0 9 年万科 的权益乘数有所下降 但随着危机的消散 2 0 1 0 年万科的权益乘数又高达3 9 5 说明其存在一定的还款压 力 万科的资产流动率在2 0 0 9 年经过短暂小幅度下跌后 2 0 1 0 年升至9 5 3 1 尽管前两项揭示了万科有 着较高的负债率 但资产流动率证明万科成本收回比较快 资金流动快 偿债能力仍保持在稳定的水平 另 外 2 0 0 8 至2 0 1 0 年万科带息负债率逐年下降 说明公司现金较为充裕 财务状况较为稳健 这也为还款奠定 了有利基础 万科的流动负债除了在2 0 0 9 年有6 4 5 个百分点的下降 2 0 1 0 年又重回8 0 左右 这在一定 程度上与万科2 0 1 0 年房地产项目开发需要资金周转有关系 三 万科的融资能力分析 根据融资优序理论 企业融资来源应首选内部融资 其次债务融资 最后是权益融资 但由于我国的经 济运行机制和金融市场机制的特殊性 这种由低到高的顺序融资成本策略在我国房地产业的实用性不高 2 0 0 8 年我国股市大幅下挫 且在近四年来低迷不振 少有房地产上市公司再增资扩股 股市的不振更凸显 出企业资本结构的重要性 因为在保持可接受的破产风险的条件下 高效地发挥企业债务融资能力对于资金 密集型的房地产行业维持资本运作和资金周转而言极其关键 1 举债能力 房地产行业的举债能力受到诸多因素的影响 有宏观层面的因素 比如当前的经济形势 国家的政策扶持等 也有微观层面的因素 如企业的声誉 社会地位等因素 在财务方面则主要表现在其偿债 能力和盈利能力 这两点也是债权人非常关注的 值得注意的是 从万科2 0 0 6 年 2 0 0 7 年 2 0 0 8 年的年报来看 其经营活动产生的现金流量净额均为负 值 虽然万科一直遵循 现金为王 的理念 但从2 0 0 6 至2 0 0 8 年 其现金多数源于外部筹资 而不是经营或 投资活动产生的现金流 这对万科的长期融资能力形成了挑战 但从2 0 0 9 年起 万科由经营活动产生的现 金流转为正数 缓解了债务融资的还款压力 万科虽然有三年经营活动产生的现金流为负数 仍保持着稳定 发展 在2 0 0 8 年 2 0 0 9 年 2 0 1 0 年均有较大投资行为 这说明万科的多元化融资起到了有力的支持作用唧 2 盈n i l 力 盈利能力关系着投资者的回报 是债权人收回债权的根本保障和企业首要的能力 因此 盈利能力是债权人最为关心的 它在很大程度上也决定了企业的融资能力 万科的加权平均净资产收益率 从2 0 0 8 年至2 0 1 1 年依次为1 3 2 4 1 5 3 7 1 7 7 9 和1 8 1 2 获利能力稳步上升 万科计提保有土地 的价格下跌准备金是对我国未来地价风险的有效预警 但其并未极端地停止购买土地 而是买进了部分储备 用土地 这充分表现了万科审慎的经营策略 3 权益融资 万科自2 0 0 7 年8 月公开增发a 股募集资金净额9 9 3 6 6 亿元以来 一直未再公开增发a 股 2 0 0 9 年公开增发募资的方案审议通过 但一直未实行 其最近的一次非公开募股是在2 0 0 6 年1 2 月 所募集资金的净额约为4 2 亿元 由此可知万科的权益融资状况较稳定 6 5 万方数据 2 0 1 3 薤 西部经济管理论坛 第3 期 四 万科地产多元化融资方式的启示和分析 万科多元化融资的启示之一 企业融资管理首先要有明确的资本结构管理目标 这一目标要符合行业特 征 同时也要适应企业发展战略 万科对于资产负债率的严格管控不仅使其财务风险处于可控区间 也保证 了其融资结构的高弹性 这使得其资金链不会过于紧张而断裂 更使万科在面对突如其来的国家政策变动时 仍可以继续推进筹资规模的扩张 万科多元化融资的启示之二 并购与合作 是万科降低土地成本 增加资金运转的重要渠道 根据万科 2 0 1 0 年年报显示 控股权4 9 的沈阳中铁万科祥盟置地有限公司 控股权5 0 的武汉联投万科房地产有限 公司 控股权5 1 的太原宝佳万科房地产有限公司等若干合营 联营公司也打着万科的招牌 仅2 0 1 0 年l 至9 月 在万科6 0 个新增项目中 有3 4 个为部分权益 在2 0 1 0 年万科公司约2 0 0 亿元的商业地产投资中 有较大比例采取了合作开发的模式 万科的规模扩张 一方面源于央企 国企和地方政府作为合作伙伴能够 为其提供优势要素和资源 而万科在行业领先的地位 也使其他中小型相关企业乐于与其合作 另一方面 主 动选择不干涉万科经营的央企华润集团作为合作伙伴 使万科具备了非常强劲的市场弹性和腾挪空间 上 述合作开发的方式 降低了万科对银行贷款的依赖性 并且使其融得了巨量的资金 万科多元化融资的启示之三 持续创新的融资工具是其融资多元化的有力武器 我国房地产业的竞争 日趋激烈 万科持续对融资渠道和工具进行创新 为进一步拓宽融资渠道 万科在发行可转债后再次开创我 国房地产上市公司的融资先河 尝试了新的融资方式 房地产专项信托 例如 2 0 0 4 年1 月5 日 万科发 布公告 新华信托投资股份有限公司已于2 0 0 3 年底向深圳市万科房地产有限公司发放总额为2 6 0 2 亿元的 信托融资贷款 中国银行深圳市分行为上述信托融资金额提供担保 万科向该行提供反担保 同年 万科与 国际房地产投资银行 h i 合作 探索出 双重结构项目贷款 的融资创新模式 且这种创新模式已经在万科 其他项目与境外资金合作中得到应用 在万科资金管理中心的推动下 万科在信托方面的融资 无论是营销 型还是权益型复合信托 都取得了较好的市场反响 由表4 和表5 可知 虽然来源于国外的融资占总融资规 模的比重不大 但万科已非常明显地进行了国内外 双重资源 的利用 融资轨迹直达东南亚 美国与德国等 国家和地区 其较为成功地减弱和规避了国内政策的负面影响和融资的困难 万科非常高效地利用了我国资本市场这一渠道 几乎施行了上市公司能够运用的全部融资方式 并在多 元化融资渠道和创新融资工具方面位于全行业领先位置 在债务筹资方面 除最为常见的商业信用和银行 信用之外 见表6 还有信托产品 二次可转债 授信额度 房地产开发基金和公司债 万科为自身的扩展和 壮大打造了一条坚实的资金供给链 在股本融资方面 除原始股融资以外 万科根据不同需求运用a 股 b 股 配股 送股 认股权证认购 可转债转股 资本公积转增 认股权证 定向和公开增发等多种增资扩股渠道 获得融资 基于万科的行业地位和未来的资金需求 万科将继续积极地与不同金融机构合作开发新型融资 工具和产品 截止到2 0 1 1 年 在万科的间接融资资金结构中 多元化的融资渠道已经达到4 1 以上的规模 尽管万 科现在同时有a 股和b 股 理论上国内和国外的筹资渠道都已打通 但通过b 股这个渠道筹集海外资金有 相当大的局限性 而万科依然在积极开拓海外融资渠道 为未来更好地从海外资本市场融资打基础 由于中 国华润总公司作为万科最大的股东在香港拥有华润北京置地有限公司等数家香港上市公司 其帮助万科开 拓了香港及国际资本市场融资的渠道 表4 万科2 0 0 5 2 0 0 7 年利用外资情况 融资工具融资方式融资金额 b 股发行股权融资 4 5 1 2 8 万元 b 股配股股权融资 8 6 6 8 万元 2 0 0 5 年 海外贷款总计3 4 4 9 2 万元 海外授信债券融资2 0 0 6 年 海外贷款总计4 7 7 3 2 万元 2 0 0 7 年 海外贷款总计3 5 5 3 9 7 万元 合计 4 9 1 4 1 7 万元 资料来源 根据万科地产主页发布的历年财务信息整理得出 万方数据 第3 期 赵先立等 我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议 以万科地产为例 表5 万科主要融资历程 融资项目融资金额 万元 融资项目 融资金额 万元 初始股本 4 1 3 3 职工持股计划 认证股权 8 8 3 a 股l p o2 8 0 0 可转换债券持股 7 6 7 1 6 b 股i p o 4 5 0 0 资本公积转增 9 4 7 4 0 0 配股 1 7 1 9 0 非公开发行 4 0 0 0 送股 3 5 9 7 9 公开发行 3 1 7 1 6 资料来源 根据万科地产主页发布的历年财务信息整理得出 表6 万科2 0 0 5 2 0 0 9 年与银行授信项目 年份授信项目金额 万元 短期借款 万元 短期借款占比 中国建设银行股份有限公司深圳市分行签署了 综 2 0 0 5 合融资额度合同 提供总金额为人民币2 0 亿元的 2 0 0 0 0 09 0 0 0 04 5 综合融资额度 7 月 万科与中国银行股份有限公司签署 战略合 2 0 0 6 作协议 未来3 年内公司将获得总额不超过人民 5 0 1 0 0 02 7 1 5 4 75 4 3 1 币5 0 亿元的授信额度 报告期内 万科与建设银行签署了2 0 0 亿无授信额 2 0 0 72 0 c 0 0 0 01 1 0 4 8 55 5 2 度的合作协议 2 0 0 9 年8 月1 7 日 万科与中国建设银行股份有限 公司签署 战略合作协议 双方一致同意深化长期 2 0 0 95 0 0 d 0 01 1 8 8 2 52 3 8 战略合作关系 中国建设银行股份有限公司将向公 司提供授信额度人民币5 0 0 亿元 合计 7 7 0 0 0 0 05 9 0 8 5 77 6 7 资料来源 根据刀科地严主贞发布的历年财务信息整理得出 三 促进我国房地产业多元化融资的建议 由于我国金融市场发展较晚 我国房地产业融资还有很多需要改进 完善的地方 因此必须积极借鉴发 达国家的融资经验 选择适合我国国情的融资方式 这是加快我国金融市场发展 拓宽房地产企业融资之路 的有效途径 通过对我国房地产业融资方式 融资现状的介绍 以及对万科地产多元化融资之路的案例分 析 本文针对我国房地产业多元化融资的改进和发展提出以下几点建议 一 逐步推动住房抵押贷款证券化 对于供给资金的商业银行而言 资产证券化有利于其融资成本的减小和筹资机会的增大 可以使其资本 充足率和使用效率得到提升 经营范围得到扩展 对资金需求者 房地产开发企业而言 通过资产证券化 进行融资 不仅能避免由于净资产不足限制了来自银行贷款的表内融资这种情况的发生 还能解除无法在资 本市场使用股权直接融资的阻碍 因此 加快住房抵押贷款证券化 发行抵押贷款债券 引进抵押贷款投资 者 可以有效地解决银行资金问题 避免将所有风险都集中在商业银行 并帮助房地产企业突破融资的瓶颈 当然 在推动住房抵押贷款证券化的同时 也要加强监管 注意规避由此产生的风险 二 积极发展r er i s 房地产业和其他的商品生产经营的差异在于它是开发 销售与物业管理等一系列流程的有机综合 证 券化对于经营者的行为的约束是根本性的 证券化可以激励和督促经营者用心运作资产 以达到投资者收益 的最大化和风险的最小化 首先 大力发展r e i t s 能够将中国房地产业的各类要素资源和管理优势结合起 来实现优化对接 还可以促进房地产企业间的重组与并购 使行业规模化和资源配置合理化 其次 利用房 地产投资信托基金进行融资 建立稳定的资金供给机制 对于房地产业的长期投资需求而言 是有效保证 最后 要发展r e i t s 就必须要建立和发展高效 透明 完善的房地产信托产品的二级市场 加快培育成熟的 市场参与主体 保险基金 养老基金投资机构具有资金量大且信息丰富 投资技术高等优势 可以为r e i t s 提 供高质量且稳定的资金 只有在机构投资者占主体的市场上 才可以使市场需求得到稳定保证 才能进一步 促进r e i t s 和我国房地产业的稳健发展 下转第9 7 页 6 7 万方数据 第3 期 谢磊等 宜春市县域经济时空差异和影响因素分析 2 0 1 3 薤 3 宜春市县域经济时间差异产生的原因包括经济基础和经济政策两方面原因 其中经济政策是主要和 直接原因 资本投入 经济增长速度 交通差异 其他因素则是导致空间差异的重要因素 参考文献 1 陆大道 我国区域政策实施效果与区域发展基本态势 j 地理学报 1 9 9 9 5 4 6 4 9 6 5 0 8 2 陆大道 刘卫东 论我国区域发展与区域政策的地学基础 j 地理科学 2 0 0 0 2 0 6 4 8 7 4 9 3 3 吴殿廷 试论中国经济增长的南北差异 j 地理研究 2 0 0 1 2 0 2 2 3 8 2 4 6 4 李小建 乔家君 2 0 世纪9 0 年代中国县际经济差异的空问分析 j 地理学报 2 0 0 1 5 6 2 1 3 6 1 4 4 5 邓水兰 温诒忠 江西省区域经济差异实证分析 j 价格月刊 2 0 0 8 4 3 0 3 2 6 陈斐 兰天 况学文 江西省区域经济差异分析及其对差异调控的政策启示 j 宜春学院学报 社会科学版 2 0 0 3 2 5 5 2 4 2 8 7 肖根如 程朋根 潘海燕 陈斐 基于空间统计分析与g l s 研究江西省县域经济 j 东华理工学院学报 2 0 0 6 2 9 4 3 4 8 3 5 2 8 吴殿廷 宋金平 孙久文 等 区域经济学 第二版 m 北京 科学出版社 2 0 0 9 1 6 6 1 6 7 9 王秋影 徐效坡 吉秫省区域经济发展的空问差异 j 经济地理 2 0 0 8 2 8 4 2 5 2 8 1 0 罗迎新 梅州市县域经济发展水平空间差异与开发 j 经济地理 2 0 0 6 2 6 1 3 2 3 6 1 1 陈扬乐 湖南县域经济发展水平的空间差异与扶贫开发 j 经济地理 2 0 0 3 2 3 2 1 8 3 1 8 6 1 2 刘伟 长江经济带区域经济差异分析 j 长江流域资源与环境 2 0 0 6 1 5 2 1 3 2 1 3 5 1 3 章刚勇 尹继东 万宏 江西省区