国际产业博览城项目建议书代服务意向书.doc

. 国际产业博览城项目建议书（代服务意向书）前言经*省五金机电行业协会理事会统一研究决定，利用自身拥有的行业资源及专业市场运营经验，与*普润商贸有限公司共同打造*及川南地区最具影响力的五金机电专业市场。考虑到*省五金机电行业协会的特殊性，协会理事会同意全权委托协会会员企业中国元和工房旗下成都雍和文化传播有限公司代表协会参与项目全程开发、规划、建设、销售、招商、运营等合作事宜，具体合作方式及条件双方另行以合同方式约定。第一章 概述1、项目提出背景随着成自泸赤高速的通车和乐自高速的动工，*的交通区位条件得到极大改善，作为以成渝为核心的成渝经济发展走廊的桥梁和枢纽，*将成为成渝经济带的枢纽性核心城市，担负起“桥接成渝，中部崛起”的重任，并进入城市快速发展的新阶段。同时依托在川南经济圈中的优势条件，*也将成为成渝工业转移的先行地区。*的机械工业、盐化工及新材料等行业经过发展，已形成了从原料、零配件、制造组装及销售到周边产品生产一条龙的比较完整的产业链，具有生产企业多、经济总量大、趋于规模化等特点，由此成为著名的重点工业基地之一。同时*也面临着生产力布局分散，企业规模小实力不强，装备水平低，劳动力生产率低下，创新能力低，缺乏知名品牌，产品附加值低等现实问题的制约，不但限制了产业自身发展，也妨碍了城市的整体规划与功能提升，影响了*打造“川南中心城市”的雄心伟业。因此*的产业化发展迫切需要开发建设能满足上下游企业运作特点的具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和提供信息化服务的产业平台项目，一方面整合研发、贸易、展示、信息等综合性现代服务功能，推动产业化进程；另一方面通过项目与区域的互动发展，加速城市化进程。2、项目概况项目名称：中国*国际产业博览城（建议），一期建议名称“*国际机械装备城”。拟建地点：S305道路以南，丹阳路以东建设规模：总用地面积约1500亩，建议容积率2，建筑密度45%（由于未挂牌，此规划条件仅作建议）3、可行性报告内容和范围本次报告是对“中国*国际产业博览城”项目在市场分析、产业定位、功能定位、总体布局、经济测算等诸方面的可行性研究，并得出结论。研究范围包括： 产业研究 市场分析 项目定位 建设内容 效益评估 运营模式 政策研究第二章产业环境研究1、生资产业研究由于成都xx房地产顾问公司所出具的市场研究与项目定位报告中，已经对区域经济及宏观产业做了较多阐述，而这一类数据对具体项目而言，实际意义并不大，因此在本报告中将不再对该类数据进行赘述。但有一点值得注意的是，本报告中第一期项目界定为机械装备城，这是属于生资的范畴。对整个项目而言，生资产业由于其广义范围的足够大，涵盖机械、电器、工具、原辅材料，乃至农药、化肥都属于农业生资的范畴，是能够覆盖整个1500亩项目规划，使整个项目成为真正的生资博览产业园。同时，由于本项目的特点，在本报告中以五金机电产业为例对生资行业进行说明。2、项目产业环境研究2.1、*生资产业概况2.1.1、产业基础深厚，在盐化工、新材料及机械方面优势明显*是中国盐业及盐化工基地，是中国的井盐之乡、恐龙之乡、彩灯之城。在近年来中国经济飞速发展的带动下，累积数百年化工基础的*工业产业特别是盐化工、新材料、机械及其相关产业以其独特的产业优势，奠定了在行业内的强势地位。中国*国际产业博览城项目机会点：吸引中型及以上生资企业，建立品牌导向的竞争新次序。2.1.2现有生资市场缺乏龙头带动，经营模式粗放*生资市场从发展初期开始，就呈现出“依附成渝”的鲜明特点，于2000年后在汇东新车站地带建立起了川南五金机电城，发展至今，沿街为市依然是市场主流经营方式，川南五金机电城远远未能承载以市场带动产业发展的重任。*是西部重要的老工业城市，拥有盐化、机械、新材料等诸多优势产业，川南地区机械机电生产企业对五金机电产品需求年平均达550亿元以上。仅*市对五金机电产品需求年平均达到120140亿元，其中*市的东锅股份公司、长征机床公司、华西能源公司、川润集团股份公司、*运输机械集团公司、大西洋焊接材料股份公司、*市大业高容公司、*工业泵有限责任公司、*机一装备公司、高压阀门公司等大中型机械机电生产加工企业一年对五金机电产品需求达到90110亿元左右，需求在川南五地市排第一位。从供货渠道看,在*市零星的五金机电产品市场上采购的只有910亿元，仅占7%左右，其余93%左右都从市外的五金机电市场或在厂家直接购买。中国*国际产业博览城项目机会点：生资专业市场商业经营模式的创新2.1.3本地市场的疲弱，削弱了专业市场的带动作用多年来，专业市场*对生资行业特别是五金机电行业的发展起到的推动作用十分有限。由于*本地商家品牌形象及所代理产品处于较为初级阶段，导致厂家采购生产资料首选地区为成渝两地，这反过来影响到本地商家投资生产的积极性，形成恶性循环，严重影响了五金机电行业的产业化发展。至今为止，因为自流井区、贡井区、大安区等城区的较为分散，逐渐在各自的区域内形成了五金机电一条街，各自为政，缺乏整体的规划和管理，形象较差。中国*国际产业博览城项目机会点：定位差异化+竞争良性化，以服务和打造“*五金机电产业化”城市级品牌为发展目标。2.1.4研发及设计能力薄弱，难以扩大利润空间生产环节的弱势，导致企业在生产环节的投入兴趣不高，高层专业人员缺乏，企业自主创新能力薄弱。随着近年来*工业的大发展，一批有眼光的商家开始自行投资工厂生产原辅材料及五金机电产品。但从实际情况看，由于交通不利等制约，使高端人才引不到或是引到了留不住，这就导致企业创新能力薄弱，*产品整体仍处于档次偏低、品牌偏少，产品设计原创型的少，创新少，仿制的多的情况。中国*国际产业博览城项目机会点：研发总部功能独立设立的可能，集中发展服务业，以本项目的运营拉动产业化发展2.3小结*及川南地区庞大的工业规模和稳定的增长率为*生资企业的发展带来良好的前景，日趋明显的产业集聚趋势和激烈的市场竞争也使行业出现了新的特点。对于以中小型经销商为主的*生资行业来说，未来最重要的就是积极培育本地市场，建立品牌导向和产业升级的新理念，而作为重要流通渠道的生资专业市场在其中则需寻找到创新的商业经营模式。流通交易平台升级模式示意川润项目依托当地盐化工、新材料、机械产业集群优势形成的完整的上下游产业链条，完全可以取代成渝，形成良性竞争，一方面在产业上积极向生资产业链的上下游产业（研发设计、生产及本地营销）拓展挖潜，强化创新及生产功能；另一方面在开发上从单纯的批发市场向产业总部经济和现代服务业的集聚延伸，逐步完善区域生资产业链及相关环节，最终形成*产业博览城市级品牌。第三章项目定位及运营管理研究1、定位基础行业发展转型下的机遇，目前*生资产业正面临全方位的转型：n 从产链中端代理销售向发展产业链前后端的设计研发、生产制造及总代理、总经销等，建设品牌转型；n 从代理为主向生产销售结合转型；n 从各自为政向抱团良性竞争转型；n 生资行业的发展转型对生资商业经营模式发展提出了新的要求，经过比较发现，生资行业的发展转型以五金机电产业最为典型，结合本项目目前实际情况，第一期项目定位首选五金机电。因此我们从五金机电产业研究项目定位的可能性。在五金机电专业市场的开发模式中，万贯五金机电城的“商业地产开发+品牌经营管理”独立打造模式对本项目更具有参考意义，不仅仅因为这个项目具有了商业房地产开发的属性，同时这种模式也兼顾了项目的运营管理功能，并且在行业内已取得了成功。案例启发：万贯模式，首先是通过实实在在的运营管理手段，将市场经营起来，在行业流通领域建立了深厚的基础并树立了品牌，汇集了大量的商家跟随其开拓新商业模式。这种模式对开发商要求极高，需要前期不断地投入，对人才结构、资金实力都有很高的要求。相对而言，商业经营管理商与专业地产开发商进行合作开发难度不大。对于中国*国际产业博览城项目，开发商普润公司（川润股份为开发该项目而成立之主体），是从传统制造产业切入房地产开发领域并一步跨入更深生资行业主题园区、生资行业流通领域，这种“跨界”必须要有专业的经营管理经验和能力。而川润股份自身并不具备。另外，目前*没有真正意义上的商业经营管理商。因此对本项目来说，项目要实现正常运营，并在生资流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作伙伴或者打造独立的生资流通领域品牌运营商，从无大有的打造，有相当的难度。2、定位原则中国*国际产业博览城项目在定位过程中，必须把握*生资行业发展机遇，在功能上、商业经营模式上、园区品质及形象等方面与其他市场（如天津亿联投资的西南五金城）形成差异化定位，成为促进*生资产业整体发展和*生资大品牌建设的新阵地。项目定位始终遵循以下原则：n 品牌导向原则：*生资企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌的能力，因此吸引中型及以上规模生资企业，吸引建立品牌导向的竞争新次序n 资源整合原则：借助行业协会、政府等多方资源n 生资专业市场商业经营模式的创新原则(案例借鉴：万贯模式、委托经营管理模式)3、SWOT分析31、优势 开发商背景川润股份在*本地的潜在影响力和美誉度； 项目的起点是集合成都金府、北新及青白江乃至江浙沪等地在软硬件优劣势对比的基础上，设计吻合商家的经营需求，营商环境优越； 从启动开始，即将运营管理放在首位，有利于市场永续发展，树立商家信心； 板仓片区未来作为*物流规划核心地段，具备不可替代的物流优势； 项目是川南地区最大的生资专业市场集群，将拥有最完善的配套和先进的运营管理思路； 元和工房为促成项目进一步完善，目前已和部分龙头企业联络并达成战略合作协议，该部分商家明确表态，在条件合适的情况下，愿意跟随元和工房进驻项目，为项目的“以商引商”及“全面招商”奠定基础，亦有利于日后项目龙头地位的打造工作； 土地干净，无拆迁问题； 交通便利，通过未来乐自高速、京昆高速等辐射川南，影响西部。3.2、劣势 现时项目位处板仓物流商圈，属于城市外围位置，远离城区，未有完善的公共交通系统直达项目，属于待成熟地区； 开发商无房地产开发经验，更无市场运营管理经验； 立项比较空泛，对于具体落地项目定位有争议； 土地挂牌时间落后于对手； 周边缺乏其他专业市场形成共同商气，无法形成商圈，需要自身打造。3.3、机会 基于恒之已久的“三现”交易模式，中游商家以增设经营点来保障及增加市场占有率为必要手段； 传统五金机电及生资经营商圈已经无法满足商家需要，项目提供行业市场“洗牌”效应机会； 现有市场经营模式落後，管理水平低，五金机电商家能接受 “升级换代”的思想，引导空间大； 业内对“现代市场”、“经营环境提升” 、“物联港”及“自主品牌” 意识强烈，但未有合适平台能全面满足发展需求； 西南五金城虽然有贡井区政府的强力支持，但由于土地拆迁等问题，进展十分缓慢； 西南五金城由于其投资商组成背景及北方五金城等项目的失败运营，注定其在运营上需要下功夫； 西南五金城由不同企业共同投资，决策速度及思维模式很难统一； 项目将提出完善的运营管理模式。3.4、威胁 本项目与西南五金城项目的定位，存在雷同的模糊界限，而*及川南地区未有足够容量容纳两个同样定位的五金机电城； 本项目在五金机电产业的知名度及操作成熟程度，远不如直接竞争对手西南五金城； 来自竞争对手的其他应变措施的威胁； 运营管理未能得到足够重视的问题由以上SWOT分析可以得出，本项目成功的机率较大，但有以下四个前提值得注意：一是注重运营管理，项目启动即旗帜鲜明提出“运营管理为王”的理念；二是以快打慢，抓紧推进，抢在西南五金城之前切入市场；三是遴选具有经验的合作团队，师夷长技以制夷；四是舍得短期利润，看重长期利益，决策以长远发展为主要考虑方向。4、战略定位4.1、对象需求在做项目战略定位前，我们先分析一下项目所涉及几个层面的需求：A、商家需求 对旺场的需求，为商家拓展更多的采购商资源，生意机会优于现时其他经营地点，营运服务水平带来物业的升值潜力； 对门面形象的需求，提升企业品牌； 新增营业点实现创收，开辟新市场将业务拓展至川南乃至全国各地的需求； 快速接收市场信息的需求； 贷款融资的需求； 对成熟物流的需求； 对管理服务的需求；B、采购商需求 种类齐全，商家质量、信誉保障； 能快速准确地找到需求的商品，锁定目标商家； 对成熟的金融、餐饮、酒店住宿、便捷交通等配套的需求；C、政府需求 需要一个带动*产业经济发展的龙头； 需要一张对外贸易的闪亮名片； 有效提高*在川南地区的经济影响力的窗口； 整合经济资源，提升*政治影响力。因此，我们可以推导出项目的基本定位：国际机械产业博览平台中国机电全产业链集聚园区和专业化现代服务业中心4.4功能定位博览+交易+物流+孵化+金融服务+教育培训+电子商务n 博览功能：产品展示、新产品发布、覆盖川南的产业博览会n 交易功能：产品交易、期货交割、采购n 物流功能：仓储系统、物流系统n 孵化功能：中小企业扶持基金、中小企业政策支持、创业培训、技术成果孵化n 金融服务：租赁权抵押、流动资金贷款、天使基金扶持n 教育培训：技术培训、营销培训、品牌推广教育n 电子商务：网络平台搭建、网上市场、物联网建设、虚拟门店建设5、业态定位为避开*及周边省市现有或即将兴建的大规模以五金机电产品交易市场为主导的“五金机电城”的正面竞争，同时结合国家振兴机械装备业的政策措施，实现*机械装备行业通过中高端品牌建设增强现代服务业来促进产业升级的思路，本项目采用现代交易园区（参考案例：万贯五金机电城、成都国际五金机电城等）+机械装备品牌中心（参考案例：成都国际五金机电城）+博览中心（参考案例：中国西部五金机电博览会），建立现代机械装备产业博览城的模式。从目前来看，可供川润项目选择的余地并不大，在生产资料行业，能够支撑市场的产业有五金机电、汽摩配及汽车装饰美容、农机具、化工原辅料以及非生资类的小商品行业。根据我们对*的调查和了解，元和工房认为，川润项目一期定位“*国际机械装备城”是比较合适且有运营成功把握的产业。*现有五金机电类商家共300余家（含生产厂家销售部）较为集中分布在川南机电城、贡井、檀木林等地，加上其他散落各地的散户商家，约在500家左右。由于元和工房对该部分商家领头羊的掌控和把握，有极大机率将该部分商家中70%吸引进川润项目经营。其中，以耿星、李仁刚等为代表的行业大户已经确定将在协会的带领下与雍和公司展开合作。经初步估计，通过抱团入驻方式的*本地商家需求将在8万以上；其次，雍和公司主力团队曾经参与过万贯五金机电城、成都国际五金机电城、*国际机械装备博览城等项目的全程营销及运营管理策划，对于*乃至西部地区五金机电商家亦保持有良好的关系和影响力，可以确保西部地区部分商家将在*设点，成立营销分部或分公司。从目前来看，该部分商家将可以达到300家左右，需面积6万以上；其三，一个项目建成，由于对新行业的投资冲动，行业将吸引大约30%左右的新投资者进入新市场经营，该部分新增商家将有5万左右的需求。根据以上分析，*国际机械装备城商铺面积可考虑在20万左右的规模，按照120一户的需求计算，吸纳商家1800家左右，涵盖传统狭义五金机电、工程机械及配件、农机农具、灯饰灯具等。6、打造亮点6.1、打造川南经济区“生资物流中央配送平台”引入物流配送服务，先行启动“川南生资物流中央配送平台”打造，为目标商家优惠或免费服务，为项目成功招商造势；运用川润各脉络管道及政府有关部门的影响力及执法力，使*物流规划向项目附近的板仓园区倾斜，实现打造川南经济区唯一中央公路物流配送平台的目标；6.2、打造川南乃至西部首个产业主题博览馆具体打造细节将专案陈述，打造构思将以博览中心作为川南机械工业文化博览平台，用文化的影响力，吸引采购商，承载产业历史文化使命，打造行业及政府对外的闪亮名片；6.3、举办川南国际机械博览会打造川南顶端展览的世界级平台，常年的展贸平台提升企业的品牌价值及曝光率。针对机械等相关行业的特点，在*这样的五金机电采购大市举办类似博览会，将对厂商具有极大吸引力。同时，不断国内外新产品、新技术发布会，以提高项目在业界的影响力；为参展商提供更大的展览空间，降低商家参展成本，降低采购商的采购成本：我们的酒店配套、接送服务，为采购商提供常年齐全的货品选择。6.4、整合现代化网络信息资源，打造国际级信息化交易平台建立电子商务交易系统。通过自建或与国际性交易网站建立合作模式，拉近海内外在线交易距离和供应链服务，为供求双方建立诚信的交易环境，规范双方的交易，如客户合同的签订、款项收付、物流、报关、客服管理等方面；拓展相关行业经营渠道，通过互联网的力量，建立有效的各地域、各级别的市场联盟及与海内外零售商会机构的合作，为企业提供开拓内外销市场的渠道和相关服务，同时也为项目竖立行业市场标杆作有力推动；联手政府、国内及海外行业协会、商会，媒体等，实现商家与采购商跨境贸易的无障碍、快速获取市场信息的可能性。6.5、打造星级运营服务管理系统硬件体验：现代化信息技术覆盖市场内每个角落，如导视系统、无线网络覆盖，使采购商能随时随地了解行业信息、准确锁定目标商家等；在软装提升场内装修档次，如外商展贸区可打造具外国风情的装修，改变大众对专业市场运营档次低、缺乏管理的印象，在环境上制造与竞争对手的差异性，提供最舒适的采购环境，吸引采购商更专注选购。软件体验：提供规范化的国际物业管理标准体系，加强对场内商家货物摆放、卫生等现场管理；提供“宾至如归”的星级服务，为客户提供一条龙的采购服务，包括翻译、酒店预订、导购、交通接送、机票车票代订等贴身尊贵服务；提供完善的企业交易配套服务，以自建的电子商务平台为载体，为交易双方提供一条龙的交易服务，包括订单交易、款项收付、物流、报关等等方面；引入融资、银行等，为跨区域交易提供更便捷的金融服务；引进国内外行业协会进驻办公，为企业、采购商提供跨境全方位的日常咨询服务；与环保及质量检测等部门合作，提供产品检测标准，为采购商把好质量关。6.6、成立川润汇携手商家共同成长，为商家提供全国多元化的发展空间；采购商的资源拓展及量身订造管理服务，为商家拓展商机；成立战略联盟组织，强强联手整合各方资源，提升项目影响力；与维持商家长期良好的合作关系，有利于对开发商品牌的口碑传播，也有利于项目营运工作的推进；川润业务广泛，遍布全国，可以提供给商家全国发展的空间与配套支持，为以后项目的销售/租赁培养一批忠实的客户；利用川润的影响，为入驻商家提供全国性的信誉担保；拓展相关行业经营渠道，建立有效的各地域、各级别的市场联盟及与各类机构的合作，为企业提供开拓内外销市场的渠道和相关服务；为商家提供分门别类的采购商资源，使商家能更有针对性找到适合的采购商客户，提高成功率；通过集中对采购商进行关系维护，有利于项目品牌的口碑传播，为采购商队伍的壮大奠定良好的口碑；有利于通过采购商资源整合及分类筛选，为不同类型企业提供具有指向性的优质采购商资源，为商家寻找更大的经营空间；拓展采购商资源、商家的客户资源及推广途径所获取的采购商资源；针对行业销售旺季，重点对进行辐射区域范围内的巡展，拓展采购商资源；为实现政府打造“*国际产业博览城”成为“国际性产业博览平台”，带动川南经济区相关产业上下游发展的战略目标，携手政府、行业协会、其他具影响力的同类专业市场、商务部指数、媒体等具影响力机构及商家，强强联手，奠定项目在业界的权威性影响力加入川润汇，将可以享受到优先进入川润及其制造产业利益共同体采购名录的机会。6.7、成立川润天使孵化基金，出台人才培养计划，打造生资产业界人才基地使*成为全国行业人才输出基地，为产业培养人才，为项目打造忠实的追随者，通过口碑的传播，传承项目的品牌效应；为项目获得政府的支持制造噱头；由开发商或运营公司拨款部分收益组成基金，联合政府、企业、行业协会，给对行内有突出贡献表彰，及优秀的大专院校学生提供进修及奖励的机会，为培养下一代行业人才作准备；为小企业或个人创业提供技术及资金支持。小结：运营管理需要有长远眼光，前期投入是必须的过程和保证。7、运营管理方向在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十字的经营模式: 统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理。71、统一管理*国际机械装备博览城由专业运营管理团队运营管理，统一形象，提升服务品质，对所有商家进行统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理； 全面导入CI形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。具体包括:市场标志、名称和旗帜的标准应用；大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用；营业区平面图、楼 层信息牌规范应用；标识指示系统规范应用；业务台、咨询台规范；展览、展示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商家门头、门厅、店堂、专 柜、展示、服务规范；7.2.统一规划 在项目整体统一的基础上，结合五金机电产业的特性，延聘专业规划设计团队，对项目的建筑及经营类别进行统一规划和定位。7.3、统一推广*国际机械装备博览城形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由商管公司进行市场的整体推介，协助进驻商家经营。具体包括:（1）强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全行业都来此采购。（2）每年一度的及机械装备博览会，促进产业交流，提升市场形象。（3）每年一度的巡回推介会，提高项目在采购商内的影响力。（4）定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进影响。（5）利用博览中心、门前广场等区域，举办新品展示会、技术发布会等活动，聚拢人气，引领产业发展；（6）打造*五金机电产业新形象，促进*工业发展，引导*生资采购回流；（7）利用商管公司强大的营销能力，为商家提供商品信息、品牌引进、物流配送等服务；（8）统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整合形象，形成合力，共同做大市场；（9）全方位贴心服务，给采购商一个享乐的采购天堂。（10）定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。7.4.统一招商 所有商铺全部由商管公司统一招商，委托经营，保证市场整体经营效果。 7.5、统一经营 略。8、经营策略提升和强化市场竞争力，遵循国际化现代生产资料物流商贸的经营理念，项目将制定十二字的经营策略：整合市场、完善政策、合理回报；8.1.整合市场 整合市场功能，集交易、博览、教育培训、物流、孵化、金融服务等多功能于一体；整合市场空间，进行合理产品布局和区域功能定位；整合推广，避免单兵作战，整个市场由商管公司进行统一的广告、促销推广；8.2.完善政策完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障客户和商家利益。8.3.合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；通过市场整体机能的完善，提升市场品牌形象，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报。9、市场管理9.1.与政府及各职能部门保持良好的关系，通过共管提升市场形象；9.2.监督并定期核查进驻商家，保障商品品质和经营信誉；9.3.定期为经营商家提供市场信息和调研报告，供商家经营决策；9.4.引进新品牌供已进驻或欲进驻商家选择；9.5.通过市场，提高代理商地位，降低进货和存货成本；9.6.策划举办各种促销活动，提升业绩；9.7.强化客户服务，定期征询客户意见和建议；9.8.与异业结成合作关系，增加收益；9.9.执行商品陈列规范，使市场销售环境更趋利好；9.10.定期对商家和店员进行业务和专业培训，提高人员素质和服务水平；9.11.配合进驻商家进行新品引进、商品代理、庆祝、促销等事宜；9.12.辅导经营不佳的商家改善经营方式，提升经营业绩；9.13.协助商家进行帐务处理；9.14.支持商家获得银行融资贷款；9.15.按月度、季度和年度对优秀经营商家进行物质和精神奖励；9.16.协助商家采用电子商务系统进行商品销售、服务的管理，提高商家和市场的经营管理水平；9.17.与市场家、代理商、市场经营户组成联合督察小组，规范市场经营行为，打击违法经营和窜货行为，保证市场良好的经营环境和对外形象；9.18.商管公司牵头，与经营户成立“商会”，支持和配合商家展开各种经营活动；9.19.建立网上“*国际机械装备博览城”，辐射全球，开展国际贸易;9.20.在川南各地市建立办事机构，加强同市场联系，促进贸易。10、旺市规划项目要运营成功，必须有各种旺市活动作为配合，以保证商家“愿进驻，能进驻，可生存，有提升”。10.1、亿元全方位立体式广告推广，宣传永不停。*国际机械装备博览城市场启动期将在川内外电视、报纸等各大媒体进行品牌宣传，帮市场商家发布产品信息，组织各种策划活动，集聚市场人气，吸引客商采购。10.2、每年定期举办国际性机械（机电）博览会、采购节和购销洽谈会。*国际机械装备博览城因为川润在*的影响力，将得到*市人民政府的大力支持，再加上*省五金机电行业协会和*省工商联五金机电商会在行业内广泛的人脉资源及影响力，将得到商家和采购商的大力支持，可于每年五一或者十一前后举办川南经济区国际机械（机电）博览会，以及不定期举行购销洽谈会，将*国际机械装备博览城打造成川南经济区机电批发总站和海外采购商的采购基地。10.3、以*国际机械装备博览城为龙头，全力打造中国新材料产业之都。*国际机械装备博览城是*市重点项目，*市已确定以*国际机械装备博览城为龙头，打造中国新材料产业之都，以“销售、物流、研发、技术孵化、加工制造、检测等七大中心”为目标建设新材料产业园区，为抓住新材料产业发展机遇而奠定基础。10.4、长期举行“走百市、访千企”活动，直接对接采购商。在各级政府的全力支持下，*国际机械装备博览城将以县市为单位，组织市场内商家与企业进行面对面供需洽谈，同时组织市场内产品进行优惠展销，最大程度吸引客商采购。同时，*国际机械装备博览城还将与川润、东锅等大型企业建立定点采购关系，由各大企业授予“定点采购基地”。10.5、每年发放十万张采购会员卡并开通周边下游市场至*国际机械装备博览城的免费直通车。“你来进货，我出路费”，将周边采购需求整合到*国际机械装备博览城，更快更大范围的吸引客商。10.6、打造项目国际机械（机电）网上交易平台，免费赠送网上商城铺位。在有形市场的基础上，*国际机械装备博览城出巨资打造国际机械（机电）网上交易平台，入驻商家免费获得网上铺位，享受全球化网络贸易机会，更大范围地扩大产品销售渠道。10.7、放水养鱼，大幅度税费减免，降低成本。*国际机械装备博览城享受区重点项目特惠政策，申请自井区区委区政府专门出台税费减免政策，最大限度降低入驻商家的经营成本。10.8、组织商家深入各大产业基地，组织优质货源。*国际机械装备博览城将充分利用大市场品牌和广告宣传网络优势，为市场内商家对接更多产品和品牌供应商、帮商家找到更多代理产品，同时组织商家考察各大产业基地，组织更多优质资源，提升竞争力。10.9、免费提供市场资讯服务及市场营销培训。*国际机械装备博览城专门设立新产品和新技术研发中心，定期为商家提供市场资讯服务。同时，*国际机械装备博览城与*省五金机电行业协会、*省工商联五金机电商会、*理工大学、东锅、川润等建立战略合作关系，不间断地组织专家、教授和成功商家对市场内商家进行培训，提高商家的经营能力。10.10、政府支持，完善市场配套，提升市场整体竞争力。*国际机械装备博览城在市场内专门规划打造配套服务基地，为市场内商家提供餐饮、休闲、娱乐、购物、住宿等商务配套并吸引人气。同时还与专业物流公司联合成立物流配送中心，建立完善的仓储、物流和配送体系，全方位提升市场的整体竞争力，大幅降低商家 物流成本。11、1512亩空间规划布局建议*国际产业博览城的规划布局为：“两个区片、三条轴带、七个发展组团”展开。两个区片：指沿丹阳大道的商贸发展区和沿市政公园的配套服务区；三条走廊：以丹阳大道为轴的物流走廊、以项目中心大道为轴的商贸展示走廊和以沿山规划道路为轴的生态生活走廊；四个发展组团：五金机电博览组团、汽摩产业博览组团、照明电气博览组团、物流仓储配送及电子商务服务组团。11.1 两大区片两大区片类似“左右手”、“两个车轮”，构筑起“*国际产业博览城”的空间格局。 沿丹阳大道的商贸发展区这个区域是“*国际产业博览城”的本质和灵魂所在，也是“*国际产业博览城”最主要的核心功能区。性质：主要为五金机电、汽摩配件及美容、照明灯具、厨卫五金、家用及工业电器等提供展示、销售、批发的商贸市场，同时辅助一些物流、金融、电子商务和教育培训孵化等功能，形成一个多种功能复合的综合区。功能：这个区域承载着*国际产业博览城商业（专业市场）、产业服务、会议会展、酒店、办公、商业步行街、物流配送、配套服务设施、餐饮、娱乐、旅游等核心功能。 西部配套服务区性质：配套服务区是“*国际产业博览城”项目最能出彩的区域，尽管其在销售回款上的贡献可能较小，或者较慢，但对项目长期运营管理十分重要。与商贸区一左一右联动发展，“双轮驱动”，互相促进，共同构筑功能完善的城市新功能区。“*国际产业博览城”配套服务区以其大配套、高品位和整体性强的优势，首先吸引项目周边基础客户群购买写字楼，投资公寓，其次是吸引商贸区的部分老板入住办公，并在后期区域板块成熟时，可形成一定规模的高尚商务区。这里将成为*新城的CBD，将以其优质的生活环境打动来“*国际产业博览城”做贸易的人，在项目中开发商务公寓、商务别墅等高尚物业，跳出*行政区域概念，成为*区域最理想的商务核心区。功能：这个区域是*国际产业博览城的辅助配套功能区，它规划了包括居住（商务别墅、高中档LOFT公寓等）、产业服务园、商务办公（甲级写字楼、LOFT写字楼）、休闲运动、社区公共开放空间等辅助功能。“*国际产业博览城”配套服务区是以配套服务板块为核心，配以必要的生活配套板块，并以商务公园、运动公园和产业服务园对生活环境价值加以提升。11.2三条发展走廊 博览产业发展轴：博览产业发展轴是沿丹阳大道形成的，集中商贸、商务、产业服务、物流和公共开放空间的区域，是塑造*国际产业博览城整体形象的发展轴。商务功能开放空间 配套功能开放空间 商贸功能开放空间本轴将串起三大商贸产业区：轴线北端是以五金机电产业为主的国际机械博览城；轴线中部是以汽摩产业及后市场为主体的国际汽摩产业博览城；轴线南端是配套功能区及照明电器、厨卫五金产业博览城，建设博览中心、商贸配套酒店、酒店式公寓、电子商务配套服务设施，成为*国际产业博览城后勤支持服务功能的核心区。连接城区和项目的主要通道：北部同*城区连接，南部同火车站连接，成为外向型发展的主要公共活动服务轴。两大标志性节点：在发展轴上商务功能开放空间的节点处，形成以车流和物流为核心的节点；在发展轴北端入口处，设计象征*国际产业博览城形象特征的标志性节点。打造标志性景观大道：丹阳大道是*国际产业博览城的核心发展主轴，必须建造体现形象的、具有国际化特性的（如路标）、融入*产业博览文化的景观大道。 生态配套发展轴：以东部新规划的沿山道路为发展轴，串起酒店区、高档商务区、高档公寓区和产业服务园的功能，充分利用山地、绿地系统，形成主次清晰，相互交织的生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本的特征。注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连各个板块中心，形成休闲的开放空间系统，是主要的室外活动空间，提升整体的商务环境质量。 博览展示发展轴以项目中心规划道路为主轴，串起各个商贸功能区的各种商贸功能和产业服务功能，沿路两边打造品牌产品4S店、汽车专卖店等。11.3 四个发展组团通过项目东西向的规划道路，把*国际产业博览城分割成四个区域，根据这四个不同功能区域，我们提出了四个发展组团的建议。 五金机电产业博览组团（556.5亩）五金机电产业博览组团主要包括4S集群、品牌五金机电展示中心（联排独立产权商铺）、博览中心（集中商业）、底商（酒店、写字楼首层）及酒店、写字楼、配套公寓及餐饮娱乐配套等组成。整个组团体现的是五金机电产业博览文化，让人感觉川南五金机电产业的核心就在这里。4S店集群：本项目是*国际产业博览城的主题交易市场之一，是以五金机电产品博览交易为主题的商品交易中心，主要入驻的是五金机电行业的生产型企业、销售型企业或品牌代理商。经营产品主要为工业电器、五金工具、轻型机械、劳保、消防器材、农机农具等。这些经营产品在川南专业市场上具有一定程度上的唯一性，能够更好的聚集购买群体，带动其他产品的销售。五金机电品牌展示中心：是*国际产业博览城一期的核心项目，项目建成后，将为近2000家五金机电产业商家提供展览交易的平台。博览中心：这里形成了集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目合作的综合体，成为五金机电品牌进入川南的门户，是集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目合作功能于一体的商务平台。 汽摩产业博览组团（443.05亩）汽车商品商贸发展组团主要包括汽车4S店集群、配件交易中心和汽车美容中心。4S店集群：本项目是*国际产业博览城的主题交易市场之一，是以汽车专卖为主题的商品交易中心，主要入驻的是汽车生产型企业、销售型企业或品牌代理商。配件交易中心及汽车美容中心：经营产品主要为汽车装修装饰用品、车载电子电器产品、房车饰物、车族玩具、车用时尚精品、汽车运动品等。这些经营产品在国内专业市场上具有一定程度上的唯一性，能够更好的聚集购买群体，带动其他产品的销售。 灯具、电器及厨卫五金博览组团（217.95亩）该组团是一个综合性商品交易中心，主要以灯具为主导，形成具有明确指向的主题专业交易中心。该组团主要由“灯具馆”和“厨卫电器馆”等组成。 新材料博览中心、小商品博览组团（295.35亩）在*逐渐迈向新的时期的进程中，以一对山商贸城为代表的专业市场将逐步退出城区，将来里面很多具备生产资料特性的产品，本项目可以有选择性吸收。另外，*作为以新材料为主导方向的城市，新材料产业的孵化、贸易和展示也将是非常具有潜力的方向，再加上在*尚属空白的不锈钢市场等，将构成本板块主要的方向。同时，本部分还将兼具仓储终端、物流配送、电子商务平台等功能。 商务服务组团（复合在前面各个组团之间）休闲商务服务组团包括商务港、高尔夫会所、高尔夫运动公园和文化公园等。这里以休闲商务办公为主，集商务办公、研究开发、会议会展、教育培训、公关接待、休闲运动、旅游观光、商业娱乐和居住等于一体的园林式、生态型、现代化的新型功能区。商务港：商务办公是辅助配套功能。利用山势，形成园林式的办公空间，这是为客户办公需求而规划的。除了引导客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导其它有兴趣开拓川南市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。商务办公区将成为大客户的办公场所、小型客户的交易场所和洽谈空间，与交易中心中的铺位形成互动。高尔夫商务会所（高星级酒店）：该会所定位是9洞迷你高尔夫运动公园的超级俱乐部，是整个*国际产业博览城的商务交流中心。主要是面向川南地区及*企业的高级商务人士或企业主。会所包括商务休闲设施（高档饭店、洽谈室、咖啡厅、KTV、酒吧等）、休闲运动设施（保龄球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室内游泳馆、壁球、乒乓球、羽毛球等）和休闲娱乐设施（影视厅、歌舞厅、游戏厅等）。休闲娱乐服务设施主要为在商贸客人提供娱乐消遣之处。只要项目引发了这个潜在的消费市场，投资经营者会迅速地抓住机会前来投资兴建这类服务场所。会所（酒店）：占地30亩；容积率：1.2；建筑面积：24000平方米；客房：约120间；客房面积：5060平方米。高尔夫运动休闲公园：建一个9洞的商务山地高尔夫球场和一个高尔夫练习场。高尔夫被称为“运动之王”，是精英生活的标签和代表，是中产阶级跻身精英阶层的“台阶”。商务高尔夫既没有标准高尔夫很高的门槛，更不象网球等已经趋于大众化和庸俗化，对本项目的主要目标客户群具有强大的号召力。“*国际产业博览城高尔夫运动休闲公园”在所处区域具有唯一性、排他性和权威性。18洞高尔夫受限，但9洞迷你球场可以建设。文化森林公园：利用山地的沟壑和平台，种植树木和草坪，同时建设文化森林公园。占地100200亩左右（结合市政公园），地块内分布缓坡丘陵和小水塘，植被良好。此运动区是针对青少年和儿童，给孩子们一个放纵身心的地方，一个“撒野”的地方，唤回孩子们作为“自然之子”的本性，激发他们的创造力、冒险精神、自信心、勇敢和坚强的品质这是现在的家长们最重视同时也是现在的孩子们最缺乏的东西。*国际产业博览城主要项目功能区11.4 其它其余部分是道路用地。需要说明的是道路部分不包括规划区内自建道路，上述占地数量是预估值，不作为规划的指标，仅供参考。第四章项目一期开发建议1、项目开发模式建议本项目中，由于地块面积较大，开发过程相对较长，如果一期运营管理不得力，则后期销售及招商均会遇到相当的问题。因此，我们建议川润项目采用四位一体的开发模式：政府政策支持，川润资金支持，开发商专业开发支持，运营管理商全案支持。在以上四位一体的开发模式中，商业经营管理公司的明确非常重要，关系到整个园区新商业模式建设的建设的成功与否。2、初步规划建议2.1规划原则 结合生资产业的自身特点，根据区域发展背景和地段区位条件，坚持从现实出发创新追求特色空间结构的塑造和用地布局的完整，强调节约用地和基础设施的合理投入，实现生态示范型生资科技园区。（1）生态效率原则 在园区布局、基础设施、建筑物构造和工业过程中，尽可能降低入驻企业的资源消耗，与卧龙湖公园、彩灯大世界等区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能，在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。（2）生命周期原则 鼓励生产和提供资源、能源消耗低的产品和服务；鼓励生产和提供对环境少害、无害和使用中安全的产品和服务；鼓励生产和提供可以再循环、再使用和进行安全处置的产品和服务，最大限度地降低产品全生命周期的环境影响。（3）区域融合原则 将产业博览城与舒坪片区的彩灯大世界、盐卤浴项目等产生区域互补关系和竞合关系，使项目发展和地方特色相结合，通过培训和教育计划、商业开发、公寓建设、配套总部办公建设、会展经济带动等，加强博览城与周边及城区的联系。（4）技术先行原则 大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的开发过程管理和环境管理标准，使经济效益和环境效益实现最佳平衡。（5）软硬并重原则硬件（工业设施、基础设施、服务设施等具体工程项目）与软件（博览城环境管理体系的建立、信息支持系统的建设、优惠政策的制定、运营管理计划的拟定）等同步考虑，实现博览城可持续发展。2.2、功能及产品建议功能目标客户产品类型经营模式建筑形态总部经济区品牌企业管理总部独栋商务别墅产权销售/定制开发地上4层（可考虑地下1层）/地上3层（可考虑地下1层），1层层高5.9米，其余各层3.9米品牌产品区域营销中心独栋商务别墅/双拼商务会所产权销售/定制开发地上3层（可考虑地下1层），1层层高5.9米，其余各层3.9米4S店定制独栋商业别墅产权销售/定制开发订制，根据企业要求总部办公区LOFT办公楼产权销售（投资型产品）层高4.9或5.98米，建议拨高交易采购企业(中小型规模为主)品牌总部(兼商贸功能)联排独立产权商铺(群)产权销售（投资及经营性物业）地上2层(1层展示,2层办公洽谈区,夹层可以做办公或中转仓库)，1层层高5.4米，2层层高3.9米，开间8.4米，进深6.8米，产业博览中心展示中心(规划在酒店底层及旁边区域，形成集中商业展厅)产权持有/出租层高7.8米或9米（用于品牌企业展示，大型机械装备展示等）检测质检、教育、培训等标准写字楼/LOFT办公楼产权销售或租赁（部分政府服务机构可免租进驻）塔楼（底层集中商业，底商一层可做展示中心，层高5.9米，二三层层高4.9，作为一期配套商业存在），LFOT写字间按照5.9米层高设计，整体11层即可。政府相关服务机构（工商、税务等）配套商业企业主/专家/专业人才多