天门仙境国际养生度假区项目商业计划书.doc

天门仙境国际养生度假区项目商业计划书天门仙境国际养生度假区项目商业计划书（代可行性研究报告） 前 言 某为中国湖南省的省辖地级市，位于湖南西北部，澧水中上游，属武陵山脉腹地，是中国最重要的旅游城市之一。1982年9月，某成为中国第一个国家森林公园，1988年8月，武陵源被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内；1992年，由某国家森林公园、索溪峪风景区、天子山风景区三大景区构成的武陵源自然风景区被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录。2010年某被列入全国四个“旅游综合改革试点城市”之一，享受旅游综合改革先行、示范的政策优惠和权限。某旅游是国际品牌。某市政府为了更好地打造旅游品牌，审时度势地将观光旅游逐步转变成养生、休闲、度假旅游。这将使某旅游事业发生质的飞跃。同时因为城市提质、扩展需要，市、区政府决心启动特大养生度假旅游的建设项目： “天门仙境国际养生度假区”。 第一章 项目概况一、 项目投资人与项目法人某市、永定区政府为了加速地区发展，已将“天门仙境国际养生度假区”列入了省、市、区“十二五”发展规划纲要，以及省、市、区三级政府的重点建设项目库，建设计划于2011年度全面启动。当地各级政府为解决建设资金，采取招商引资方式确定项目投资人，并承诺投资商将享受省、市、区三级政府的招商引资优惠政策待遇，和绿色通道办事权益。某天境国际旅游度假开发有限公司，是根据正御集团有限公司（香港）与某市永定区人民政府签订的湖南省某市天门仙境国际休闲度假区开发投资框架协议书，由投资人正御集团有限公司和湖南锦陵交通能源开发有限公司，共同投资组建的有限责任（合资）公司，是本项目独立法人。二、 天门仙境国际养生度假区开发、建设天门仙境国际养生度假区，是某市永定区政府为了提升旅游产品品牌质量，转变游客旅游目的地，扩展城市空间，提升当地居民民生质量，持续发展某的一个重大举措。1、 项目区域环境特色本项目在某市南面12公里，相隔天门山风景区的永定区大坪镇、规划开发面积约118.4平方公里，可供建设面积约1000公顷。本项目区域内，绿水青山，没有任何工业污染，是典型的森林山地地貌。自然地理条件有六大特色：海拔较高：5001528米；地形特殊：有谷、峰、岭、石；泉水清澈：溪流环绕、水质甘甜；气候宜人：年平均气温15.7度，空气湿润舒适；空气养生：区内大气负氧离子每立方厘米100000个以上；森林茂密：覆盖率达到86 %；云雾缭绕：流云飞渡，迷雾飘渺。是一个不可多得的旅游、休闲、养生、度假、居家之风水宝地，也是一个尚未开发的处女净地。2、 概念性规划本项目概念性规划是以民族传统“养生休闲”文化为主的旅游产品综合开发。规划将旅游产品分作五大板块，以大坪城镇为中心田园集散区，由三大谷地养生区（伊人谷、忘忧谷、三和谷）和一个森林欢乐谷与高山台地旅游项目，形成众星捧月的旅游圈。本项目概念性规划于2011年5月底通过评审。分析本项目概念性规划，由于地域、资金、客源、观念等因素的差异，规划仅局限于民族特色主题，没有加入国际和现代科技特色，特别对中端产品过于偏重。与公司规划的投资规模与档次，差别过大，应当在本项目的“详细规划”中修正过来。 3、 周边旅游资源本项目与武陵源风景区仅有45公里，在著名的天门山风景区南麓。周边还有凤凰、桃江、德夯、江垭温泉等近距离旅游资源。三、区域周边交通情况区内交通主要有航空、火车、汽车。长沙至某高速铁路已经列入规划之中。某荷花机场，可供E类飞机起降。与省内外大城市都有航班，目前某机场正在扩建，准备开通与日本、东南亚、香港、欧美的航班。某火车站有通往湖北、四川、重庆、贵州、广西、广东的旅客列车，与湖南省内长沙、吉首、怀化、常德有铁路相连。某公路交通有某至长沙、某至花垣、龙山至某、某至新宁高速公路，东南西北连接湖南省内外高速公路网。还有209国道与外部相连接。本项目区域内的交通不便，目前从某市到大坪镇，顺利需要60分钟时间，公路崎岖，路面狭窄。到各个村的道路全部是坑坑洼洼的土路，十分不便。四、项目定位根据投资意向，结合概念性规划，本项目总体定位：以国际高端科技养生为主导功能的，世界品牌山岳型养生休闲旅游度假目的地。形象定位： 天门仙境 养生天堂旅游产品的高中端比例：8 ：2 。五、项目发展战略项目发展战略：国际化。即：产品、营销、服务国际化。项目开发战略：动态化。即：旅游、物业、区域开发协调化，达到土地承载与社会效益和经济效益之间的平衡，实现和谐、共生、互长的持续发展目的。项目经营战略：联动化。即：按产品互补、交通互联、客源共享、节庆共办、促销互帮的联动经营思路，快速打开欧美市场，吸引欧美高中端游客。六、项目发展目标总体目标：将项目打造为“世界级养生休闲旅游度假圣地和国际山岳型养生休闲旅游度假的典范”。阶段目标：2016年成为国内顶级知名品牌；2020年成为世界顶级知名品牌。接待目标：2016年游客45万（人日）、日平均2000人、旅游总收入50亿元；生物场导养生疗养10万（人日）收入30亿元；2020年120万（人日）、日平均4000人、旅游总收入120亿元；生物场导养生疗养80万（人日）收入320亿元。第二章 项目规划第一节、 开发构思经过考察研究决定，利用当地自然资源，按照本项目概念性规划要求，系统开发建设有代表意义的湖湘文化特色旅游项目外，计划书补充引进生物场导科技养生作为主导养生项目和增加开发“山地运动”旅游项目。公司巨额投资开发的与与众不同的旅游区特色亮点是：现代科技与中华传统融合养生，带动区域性旅游观光。这些亮点的科技成分简述如下：一、生物场导科技养生生物场导科技养生项目是俄罗斯华人科学家、俄罗斯医学院院士、医学博士 姜堪政 先生经过近60年研究、发现、发明的科技成果。科技成果核心是，建造人工生命营养仓，激活人体惰性基因细胞为活性基因细胞（不老基因细胞），达到延年益寿的养生目的。为人类找到了新的、实用的、能够改变生命、延缓衰老、健康长寿的新途径。近十多年来，国内外一些专家学者对姜氏理论和实验进行了研究和验证，证明了其发现、发明是对自然界的崭新认识，是科学上的重大贡献！姜堪政 先生在科学研究中发现：各种幼苗的生物微波遗传信息场导作用于人体，提高了人体各种基本生理功能：细胞生理再生，神经反应功能，免疫功能，内分泌功能，特别是性腺功能显著提升，在此基础上消除了很多慢性病，如小动脉硬化、高血压、肝硬化、溃疡病，癌症术后放疗、化疗后遗症、小儿大脑瘫痪、癫痫、中风，牛皮癣，甚至对外伤，烧伤、骨折等有效。对中老年人有返老还青之效果，一个疗程（约3050天）生理年龄年轻化5-10岁。该成果的苏联发明专利是 N0.1828665。姜堪政 先生发明的【姜氏场导舱】，获得日内瓦国际专利（ NO.WO96/41872, PCT/RU96/00236 ），在俄罗斯（发明专利“姜氏场导舱” NO.2090613）、中国、美国、加拿大、英国、德国、法国、意大利、日本、澳大利亚、新加坡、韩国等20个国家拥有专利，主要用于人体康复、健身、美容、返老还青。生物场导科技养生项目近期计划在国内投资250亿美元，设置五个地方中心，总部和投资重点设在某，是本项目“养生”系统的龙头产品，开创自然与科技相结合的养生先河。二、人体羊膜康体美容人体羊膜（amnioctic membrane，AM）康体美容项目， 是美籍华人何 华 先生（美国医学博士后、高级科学家）在美国（实验室 Dr.Scheffer CG Tseng）多年从事羊膜的基础和应用研究成果。湖南省政府、长沙市政府于2009年曾经邀请 何 华 先生参加“海外华人科学家回湘担任科技领头人”的大型招聘会议。何 华 先生运用高端科学技术，进行系统“人的羊膜（AM）基础和应用研究，首先在国际上将AM成功应用于“角膜干细胞的体外培养”，解决了现代国际科研难题，并且获得美国专利发明（Hua He，Wei Li and Scheffer C.G Tseng. Medical application of amniotic membrane powder （pending）。人体AM 抽提溶液提纯制成的医品，对于抑制炎症，削除疤痕，增强伤口愈合，抑制新生血管形成都有特殊的医疗效果。该专利发明医药产品，获得美国 FDA批准并生产和销售。人体AM 系列医品，是现代医疗美容最高端，没有任何副作用的药品，专门用于高端康体美容。风靡于欧美、台湾、日本、东南亚高端康体美容界，产品供不应求。何 华 先生的“角膜干细胞分离和培养技术”和医药品为治愈人类各种疾病顽症带来了希望。本项目只需要在伊人谷里建设一个实验室和一个抽提成药的工作间。项目特点是：利用人体AM 系列医品，治疗人体疾病、保养人体器官，提高人体再生能力和高端康体美容。三、现代中医学养生本项目是是新兴的知识型和专业型紧密结合的现代中医学科研成果。由 卢兴水 先生等多位专家学士，采用历代皇室御医、道医、和民间良医数十名家的秘传方、经验方，遵循古方精髓采用现代高科技提炼和配制技术研制成药。其药品汲取了中医治疗方案和民间中草药之精华，采用纯天然绿色植物提炼合成,不含任何激素，无副作用，无依赖性，不反弹，愈后不复发，是独家高科技医药产品，获得国家发明专利（ZL02113789.7，国际专利号 A61K35/78）。项目特点是：通过地理环境、气候季节、时间时辰、位置空间以及饮食、光气色动静、经络、器械等，适时顺养，宜地顺养。启动、强化人体器官的本身免疫功能，加上适当药物调养，抵御外界不良物质的浸入，修复自我的耗损。上述三大亮点，是现代高科技结晶，是与众不同的地方，也是国内乃至国际上独一无二的休闲养生产品。第二节、 项目结构项目开发结构立足于项目区域地形地貌特色，根据土地和用水资源，巧妙利用自然生态，形成“1313”的六大主导性项目。即： 一个养生休闲度假中心区三大谷地科技养生度假谷一个森林养生旅游度假区三个山地运动特色项目一、养生休闲度假中心区（一） 主要功能在大坪镇新建养生休闲度假中心区，是整体项目的核心区，该区域的功能有：管理功能：大坪镇(或管委会)政府、职能管理部门所在地；区域内旅游指挥协调中心；公共安全指挥中心。集散功能：区域内旅游的集散地。商贸功能：绿色食品、民族工艺、养生和旅游产品商贸集中地服务功能：是区域内公共服务（如：银行、保险、通讯、医疗、救助、交通、宾馆）集中地。安置功能：当地居民居家就业主要地。（二） 主要分项目设置1、 行政服务管理区位于天境大道中路北面，大溪河东，占地10公顷，按本地民族文化特色、时尚标准建设，主要设：政府部门、公共安全、银行保险、通讯医疗、交通运输。2、 毕兹卡小镇位于天境大道中路南面原设计位置，占地14公顷，按原规划建设成古香古色仿古的民族风情旅游、购物、美食区，属于中端项目，也是当地居民就业主要项目之一。3、 天境国际大酒店 位于天境大溪河滨北面原设计（瀑布酒店）位置，占地10公顷，建设标准六星级，属于高端项目。采用中西文化相结合的特色，国际顶级时尚设施，为高端人士、国内外高端会务服务。设：宾馆、养生馆、会议中心、水上水下餐厅、顶级企业会所。4、 国际养生养老庄园位于大溪河滨南面，占地8公顷，按国际养老院标准建设，服务设施完善，属于中高端子项目。5、 半山国际森林山庄位于地块西南端，占地8公顷，按欧美风情设计建设的别墅群，典型的高端养生休闲居家子项目。6、 生物场导科技养生总部位于地块东，天境大道中路南，大溪河西，占地17公顷，属于高科技现代延年益寿的养生高端主导综合大项目，是本整体项目里科技与自然结合养生的，“科技”核心。设有：研发中心，康复中心，疗养中心、综合医院，职业教育、专利制造，动、植物培育中心。项目建成后，组合国际养生、养老庄园和半山国际森林山庄，年接待量超过15万人日，康复疗程约50日，还可以承载常态人口3.5万人的康复医疗，能提供9千人以上的固定就业岗位，是安置某市居民就业的主要项目之一。7、文化教育区位于地块东端，天境大道中路南面，大溪河西，占地4公顷。是区域内中、小学义务教育区，按国家教育部规定的最高标准建设。学位4000个。为某市、大坪镇学生提供优质教育。根据发展需求，在适当位置建设一所贵族学校，满足高端国内外人士后代教育品位。“天境学校”按世界一流教育标准建造，用地5公顷。8、田园风光社区位于地块东南端，天境大道中路南面，占地10公顷。按现代中高端标准建设。主要用于当地和迁入居民居家。大坪镇地块内其它地方在保持当地原貌外，新建两个公益生态公园，为游客、居民、市民服务。（三） 土地使用地块面积248公顷，分项目占地80公顷，容积率为0.32。规划公共基础设施用地6公顷，用地86公顷，容积率小于0.35。（四） 山水景观充分发挥地块自然地形地貌，综合利用各类乡土树种，营造良好的生态环境；利用大溪河水，通过修建堤坝，蓄水造景；达到山水相映的民族风格的水景风光。二、 三大谷地科技养生度假谷（一） 伊人谷位于李家峪谷地，地块面积123公顷，项目用地7.5公顷容积率为0.06。项目定位于高端，打造成为国内首个顶级专门为高端时尚女士服务的，集旅游、休闲、度假、养生、康体、美容、沙龙、会所为一体的旅游产品。（二） 忘忧谷位于郭家峪和黄庄谷地，地块面积937公顷，项目用地100公顷，容积率为0.11。项目定位于中高端，是以解除压力、舒展身心和恢复健康为主题的养生休闲度假地。主要分为生态观光、运动休闲、健康度假区，主要设企业（或私人）会馆，农家乐、休闲娱乐、康复疗养、SAP汇馆、高尔夫度假村等，为游客提供自然与科技结合的优良生态养生休闲度假目的地。（三） 三合谷位于龙门洞村附近，地块面积181公顷，项目用地10公顷，容积率为0.06 。项目定位于中高端，是以中华民族传统文化教义为主题，利用大溪与山溪交汇形成的自然地形地貌，将佛教、道教、儒家分成自然的三个养生休闲度假区，利用佛、道、儒家的宗教养生之道和中国独有的中医疗养结合，主要以庙、寺、观、塔、宫、庭、阁、廊、院为主导建筑，依山傍水建设，打造成为国内唯一的，有东方宗教特色的养生休闲度假目的地。中华传统的养生文化，是综合了诸多学科的一门悠久而亘古的延年益寿理念，其对人类的贡献、作用力、技术高度，按现代高科技手段还不能完全达到和解释。三合谷旅游度假养生康复区，以摘奇探幽揭古人未传之秘道弘扬于世，博采古今佛、道、儒家和民间秘方，运用中成药多功能的特点，达到双向调节的疗与养，使之到达一专多能效果，将必定造福人类。 该项目衔生的子项目之一，选择在湖南省新化县，孟公镇与琅塘镇交界处，壶峰寨与苏溪千岛湖柘溪水系原生态区内，建设以道教与中医相结合为主的“康复疗养基地”，简称“新化养生园”。该地四季气候分明，都是原生态的地理环境，周边无任何工业企业污染和噪音污染，更有独特较强地磁场，非常适宜养生与康复。建立该基地目的有：1、分流康复人员，减轻三合谷承载负担；2、利用蜀中龙、刘继昌等人发明专利（ZL02113789.7，国际专利号 A61K35/78）和重庆市卫生间批准的“乾坤丹”系列药品（重卫药准类（94）字第07151、2、3号），与生物场导项目养生疗养融合，成为相对独立，又互相关联的，养生养老体系的基地；3、能有效利用自然资源，把项目做大做强，为持续发展奠定土地资源的基础；4、利用两地自然风貌，与相隔不远（有高速公路、铁路联通）扩展养生休闲度假旅游产品与景区。上述三个特色休闲养生旅游项目，地块总面积1241公顷，项目用地117.5公顷，容积率小于0.10。三、 森林养生旅游度假区位于余家山、堡子界林场，由三部分组成，地块面积1339公顷，项目用地17公顷，容积率为0.01。项目定位于中端，是以原生态为主题，利用自然地形地貌，将梯田、竹、林、山混成一个森林养生度假和避暑度假区。区内建筑以小而精、土家特色为主，并且在林场的龙窝大队设置森林自驾游露天俱乐部项目与山地自驾运动结合起来。四、 三个山地运动特色项目中心位于七星山，由“两地一线”组成，即：七星山、余家山，堡子界林场地块和东线（228省道 渡口村至官峪村段），三部分组成，七星山和曾家湾地块面积很大，植被发育不如其它地方，适合用于山地运动项目，项目用地20公顷，容积率小于0.01。项目定位于中高端。（一） 七星山山地运动中心在七星山建设山地运动中心，用地8公顷，主要是中端设施，利用高山台地开发山地户外运动项目，如：攀岩、登山、探险、野营等。项目建筑以安全适应便利为标准。主要吸引国内与日本、东南亚、欧美的驴友为主。（二） 曾家湾休闲马场在曾家湾建设高山马场，用地12公顷，属于贵族休闲度假项目。马场自身开展山地骑马、跑马、赛马项目外、与余家山、堡子界林场连接，开展骑马观光休闲旅游子项目。项目建筑以高端为主。主要吸引国内富豪与日本、东南亚、欧美高端人士。（三）山地驾车、骑车运动利用区域内原有道路的惊险崎岖和自然生态景观，以及各个景点设施，开展山地驾车、骑车运动休闲项目。吸引国内驾车、骑车爱好者前来游览观光、休闲度假。项目首先不增加专题建筑，利用新建或改造好的从大坪到七星山、林场的道路开展。在2015年后大坪至某市区的东出口（高等级公路）建成后，利用原228省道 渡口村至官峪村段三十多公里道路，进行安全改造后，可以主办山地驾车、骑车的运动和比赛，达到举办国际性常年赛事的目的。第三节 基础设施本项目区域内基础设施，已经非常落后，根本不能保障项目的实施，全部需要新建。一、 交通设施交通设施是项目的最基本保障，目前本项目区域内外交通非常落后，与项目无法匹配。(一) 现 状大坪镇仅仅只有一条S228公路与某市区联通，道路状况非常差，有的路段仅能通过一台大车，路面质量很差，坡陡湾急，崎岖惊险，从市区到大坪镇需要60分钟，完全不能作为出入通道。大坪镇内的主干道也只有一条S228公路，现在正在改建。按改建后的公路标准仅能稍微改善一点，无法满足项目需要。大坪镇通往各个村庄的道路全部是土、沙石路，越野车行驶困难危险。（二）规 划由于本项目区域内外的交通条件差，所以必须在项目展开前，解决交通问题，这是本项目建设首要解决的问题，要摆在第一位。交通整体规划设计，由主干道 “天境大道”、中心区街道、旅游道路三部分组成交通网，保持区内外交通便捷与畅通。1、 天境大道北路 天境大道北路是本项目北出入口，也是大坪到市区的重要通道，从邢家巷经杆子坪、岩板溪隧道（约3公里）、沅陵峪、唐村到白果树，连接天境大道中路。是本项目启动的第一个建设工程。建设规模：新建公路，长15公里，双向六车道，行车宽38米的沥青混凝土路面，道路两侧设计为旅游观光道。配置绿化、亮化、景观工程。2、天境大道中路天境大道中路是项目中心区内主干道，同时也是主街道，从白果树经大坪、天门溪、到官峪，东连天境大道东路，西接天境大道西路。是项目启动的首建工程。建设规模：在原有的S228公路基础上加宽、取直、调坡，长6公里，双向四车道加两侧人行观光道，行车宽30米的沥青混凝土路面。配置绿化、亮化、通讯、景观工程。3、天境大道东路天境大道东路是项目东出入口，从 打鼓村经毛家岗、两岔溪、塘上、小平至官峪连接天境大道中路。作为通往温泉、漂流分项目和进入某市区的辅助通道。建设规模：在原有的S228公路基础上加宽、取直、调坡，部分路段重新修建，长约30多公里，双向四车道，行车宽20米的沥青混凝土路面。4、天境大道西路天境大道西路是项目西出入口，从龙大高速出口经过王家湾、到白果树村连接天境大道中路。建设规模：按龙大高速公路设计建设。5、中心区街道： 按城镇街道规划修建。6、区内旅游道路总长约80公里，原则上是在原有道路基础上加宽、取直、调坡、防护、硬化路面，达到满足旅游车辆通行安全和居民出行需求。7、规划设计了通往天门山的高空观光索道和人行栈道，作为观光和交通两用。二、 供水排污（一） 现 状区域内自来水供水面积不大，居民大多数是在饮用溪水、井水，还保持在溪沟边洗衣、洗菜的传统习惯。分散的村庄基本上是自然取水，本区域属于贫水区，没有大的河流，虽然汇水面积有200多平方公里，但是水源大部分属于季节性存储。区内有山羊溪、李家峪、杜家峪三座水库，大溪、山溪两条主要溪流，三座水库常年库容量还不清楚，但能确定其水储量都不是很大，地下水在5010米内。由于概念性规划缺少水文资料，水资源在项目控制性规划中要调研补充。区内水质优良，没有工业污染，可以作为生活、生产、施工用水。区内没有任何排污设施，全部是自然排污。（二） 规 划1、利用三个水库和水网在适当的地方新建12个自来水厂，和配套自来水供水系统，保证用水需求。自来水厂规模应达到3.5万吨以上的日供水量。自来水厂建议新建在大溪、山溪交汇处的下游，龙门洞地块外面周边一带，有希望能利用上三库两溪的水源。2、在大坪镇的南面，大溪下游适当位置修建水坝，一方面可以存储水，另一方面便于大溪河滨的水景建设。3、区域内可以采用多级储水坝，尽量存储自然水资源。4、在控制性规划中可以考虑与某市供水网联网，便于调节区域内缺水期的供应。5、在自来水厂周边，新建污水处理厂一座，日处理量3.5万吨，排放标准一定要达标。同时安装高科技净化设备，使处理后的大部分水，能循环利用。6、供水排污一律采用地下管道直接进户形式。自然排水与人因排污要直接入管，不允许产生二次污染。7、自来水厂、污水处理厂的规划用地约10公顷。三、 电力通信（一） 现 状区域内没有大型电力网，只有农用电网，必须外接电源。（二） 规 划1、解决电源有两种方案可以选择：1）布设15公里35 KV电力线路与市区联网；2）在李子界村附近新建一座绿色环保的室内发电站。2、电信线路布设15公里与某市区联网。3、区域内的电力电信线路一律采用地下敷设直接入户形式。四、 服务体系（一） 现 状区域内没有系统的服务网络，居民生活十分不便，需要新建一套现代化的先进服务网络，为居民和游客服务。（二） 规 划在区域内建立健全公共服务网络，保证每一个景点都有配置服务中心，便于居民游客能及时得到电信、银行、商品、食品、救助、交通、住宿、饮食等方面的优质服务。第四节 农林牧渔绿色开发为了延续当地传统的生态种、养业，提高农民收入，保证养生度假区内的饮食安全，主要食材如当地能产，一律优先选择保护价格收购当地绿色食材。一方面能解决当地农民的生产生活，另一方面能便于景区管理，第三方面又充实了景区的原生态风景。组织“天境绿色食材开发有限公司”，采用“公司+农户”的形式，开发当地能生产的农林牧渔绿色食材和安全的野生动植物产品。公司负责保价收购和销售，负责出资改良品种，农户负责规范化生产。产品首先满足区域内需求，如果还有外销能力，可以组织农户参与销售，利益采用入股分红方式，提高农户参与积极性和获得更多经济实惠。为了保障本项目的消费需求，公司要组建专门公司，投资、开发、销售本项目区域外，周边地方的有特色品牌的绿色食品、饮品、旅游纪念品、日用商品等。如“古丈毛尖”这个“国家地理标志保护产品”，就值得投资开发。第五节 项目土地需求根据项目建设需要，规划用地340公顷，预留100公顷，加上道路用地65公顷，合计505公顷，占开发面积的0.028%。总体容积率很好，但是作为中心区的大坪镇地块，达到 0.34了，显得有点拥挤，剩余空间不大。总体来看容积率不大，只是大坪镇容积率稍微大点，在控制性规划时，可以将部分项目调整到其它地块。如发电站、自来水厂、污水处理厂（场）、车辆检测维修站（场）等子项目，完全可以调整到118.4平方公里规划地块的东、西两面外的边缘带，能为本项目向外扩展打下基础。为公司独立投资开发建设影视基地作预备。地 块项 目用 地备 注中心区（大坪镇）镇行政管理单位10地块 248公顷需求 86公顷容积率 0.347毕兹卡小镇14国际大酒店10养老庄园8森林山庄8生物场导总部17学校5田园社区10公共设施用地6旅游项目伊人谷7.5地块3600公顷需求154.5公顷容积率 0.043忘忧谷100三合谷10森林度假区17马 场12山地运动中心8道路天境北路52需求 70公顷天境中路18基础设施自来水厂、污水厂10需求 10公顷预留调整100合 计420.5项目土地需求统计 单位：公顷第六节 项目选址评估根据区域整体条件，项目概念性规划，实地调查后，权衡利弊，评估本项目落户大坪镇的优劣条件如下。一、优越条件1、政府支持、民风朴实。2、自然风景好，属于独一无二、不可再造的原始生态区。3、没有任何工业污染、是一片净土。4、区域位置相对独立，基本不与外界发生项目冲突关系，便于开发、建设、经营、管理。5、当地居民人口和建筑不多，便于就地安置。6、没有大、特大的自然与地质灾害记录。二、不利条件1、基础设施差，一切要从头开始，增加投资。2、大坪镇与外界相对封闭，知名度低。3、水资源不够丰富。三、评估结论分析定址地大坪镇，利大于弊，而且不利因素都可以妥善解决，水、土资源基本能满足项目需求，还备有唐村、黄庄等地和两条山沟没有列入规划开发范围，完全可以满足扩大开发的需求。结 论：大坪镇是一个投资开发高科技自然养生、休闲、度假、观光项目，不可多得的好地方。第三章 投资开发保障投资开发保障评价分：政策政府，区域资源，民风民俗，建设资金，效益回报五方面。一、 政策政府支持1、某市于2010年列入全国“旅游综合改革试点城市”，国家和省、市出台了一系列优惠政策，鼓励开发商投资开发旅游项目。2、某市、永定区两级政府非常重视本项目，积极支持。从目前的进展来看，永定区政府对本项目投入了十二分热情，还准备组建专门的协调指挥部，区委副书记亲自挂帅。公司在前期工作中，得到了政府部门的大力支持，双方合作的势头非常好。3、本项目享受政府的招商引资政策，公司是直接与政府签署投资开发合同，应当不会出现项目悬空状况。4、经过交往发现，永定区政府、区政府及其下属部门、以及某市政府部门的管理干部，普遍学历高、见识广、开拓进取意识好、决策能力强、办事效率高，是比较好合作的政府班底。5、本项目是一个以高科技自然养生、度假休闲的旅游项目，与某、武陵源区的发展没有冲突，不会发生政策障碍。二、区域资源丰富在第一章、第二章中有专门的评价。三、民风民俗朴实经过调查了解，当地民风民俗朴实，不是荒愚野蛮地区，居民基本上是汉族，没有特别宗教信仰和生活习惯，本项目也不会与当地民风民俗发生冲突。四、建设资金充足公司经过前期运作，已经准备了大量资金，全额投入本项目，不在当地银行贷款，不会发生资金断链。五、效益回报有保障通过第八、九章投资、回报估算分析结论，本项目是一个能持续发展、绿色环保，中西文化科技结合，有良好的社会和经济效益的项目。第四章 市场分析市场分析的有关数据是综合项目概念性规划和政府部门公布的官方数字，我们偏重于项目经营后的游客进入量，预测成分较大。第一节 湖南省2010年旅游市场2010年湖南省旅游总收入1425.8亿元，接待2.04亿人，上涨27 %；其中：入境旅游者190万人、上涨入45.1%；收上8.87亿美元、上涨31.8%。湖南省规划2015年旅游收入达到3200亿元人民币。第二节 某2010年旅游市场在湖南省旅游收入中，某占有较大的比例，主要是天门山、武陵源的品牌效应。某旅游接待规模相对比其他旅游城市大。2010年，某的旅游接待规模为2404万人次，略低于黄山的2544万人次，高于桂林的2246万人次、九江的1977万人次。从入境旅游人次来看，某148万人次，黄山105万人次，桂林148万人次，丽江61万人次。从旅游收入来看，某2010年为125亿元，黄山为202亿元，桂林为168亿元，九江143亿元，三亚139亿元，丽江112亿元。某仅比丽江高出13亿元。比起其他旅游城市有一定差距。外汇收入某为2.77亿美元，比三亚的2.45亿美元、丽江的2.02亿美元高，但低于黄山和桂林，尤其是桂林已经达到5.17亿美元，几乎是某的两倍。特别突出的一点，是游客平均支出才600元人民币，出乎人们意料之低。必须看到，某城市和旅游景区的发展相对滞后。统计数据表示：2010年某城镇化率为40.1%，比湖南省低4.3个百分点，比全国低6.5个百分点。感触上,某风景一流，城市确很不发达。朱镕基曾经多次说到过某，他说“某的风光令人陶醉，但是路途和环境把人弄得没有心情”。单一观光旅游的模式已经见拙，城市支撑问题已经成为提升旅游产业发展水平的制约点。提升旅游景区的环境与设施品位，已经刻不容缓，某也不例外。经过我们调查研究发现，来某旅游观光的人多，休闲度假的少，康体养生的几乎是0。究其原因就是没有高端养生休闲度假产品，也没有成规模的山地运动休闲度假产品、城市设施又相对滞后，加上没有特色的旅游商品，除自然环境外，某就不再有其它亮点吸引游客。人们感觉有钱没法花，花的也不值。一旦弥补了这些缺陷，提升了景区品位，再打造出全面优质服务的名牌旅游产品和商品，某旅游市场的增长速度，将成几何级数增长，势头将出于人们预料。本项目就是要将旅游景区建设与当地城镇化建设结合。第三节 项目主题旅游产品本项目旅游主题产品与定位有：场导高科技延年益寿养生：接待国内外高端人士。自然宗教养生：接待国内外高中端人士。康体美容养生：接待国内外高中端女士。休闲度假养生：接待国内外高中端人士。山地运动休闲：接待国内外高中端人士。森林休闲度假：接待国内外高中端人士。旅游观光度假：接待国内外旅游爱好者。四、专题市场分析1、养生市场最新的中国健康状况调查报告显示，我国有近80 %的高中端人士，处于亚健康状态。世界卫生组织调查称，4055岁高收入人群几乎都处于亚健康状态。养生成为这班人的首选，市场潜在的效益不可估量。本项目建成后，场导高科技养生、自然养生、康体美容养生、森林养生的年容量可达160万人日。加上外围基地，年容量可达300万人日，规模相当壮观。2、养老市场按最新的人口普查结果，中国马上将进入老龄社会，现在全国已经拥有60岁以上老年人1.7亿，湖南省就拥有700多万。据联合国估计，2020年老年人将达到10亿以上，2050年，全球将有近20亿的老年人。目前，北欧人口高龄化程度最高，60岁以上人口达到20%。西欧其次，达到17%。比例最高的国家是挪威（24%），其次是瑞典（23%），美国（21%）、巴巴多斯（21%）、英国（20%）和丹麦（20%），高龄老人将在以上人口中达到或超过1/5。在发达地区，趋于较低的老年工作者的社会参与率。60岁以上男性人口中，经济活动人口占21%，相比之下，在发展中地区，这一比例达到50%。在多数发达国家，10%的老年妇女是经济活动人口，而在发展中国家，这一比例达到19%。没有参与经济活动的老年人，都进入纯粹养老阶段，发达地区养老市场的需求尤为突出。养老问题已经成为世界性社会问题，在国际都市中更加突出。中国的上海、北京、香港、天津、无锡、哈尔滨等城市老年人口超过15%。养老市场的发展需求，可以说深不可测。高中端养老市场发展的总趋势是，越来越朝生态环境好的地方展开，本项目的养老庄园将是区域内另一大特别惠民亮点。3、自驾游、山地运动市场2011年某市自驾游游客达到近15万人次，国内自驾游客非常庞大，无法统计。现在中端人士短期休假，一般会结伴自驾旅行。国内也愈来愈重视自驾游市场的开发。山地运动休闲，限于自然条件，在国内市场还处于初级阶段，武陵源区更加没有。本项目开展山地运动休闲，一来可以填补某旅游休闲产品的空白，二来能有效的推进项目发展的深度与广度。其它旅游市场的随机性较大，主要以观光为主，与旅游产品的知名度相关，与项目自身档次有关，不进行估计。第五章 当地居民安置与就业第一节 当地居民状况大坪镇由于交通不便，相对封闭，经济不发达，当地居民家居条件、生活条件、就业条件都非常落后，属于贫困地区，人平均年收入仅不到3400元。生活在偏远山区的村庄现实状况更差。区内总人口约8000人，主要从事农业生产。当地居民基本情况村 庄人数户数房屋数人均年收入水田旱地耕地林地余家山253575332603051074122500王姓垭村5111381333414425164416343黄 庄66418518033828155587066212姚家界3771061013373360594199048七星山150201731212915017917697天门溪870261255337997510610819092顶丰垭5881741683370550796296601塘 村981265252340810358311186537郭家峪5321411343385601416426189大 坪106627526633869352195619311柏 树9442282213383920799999350镇直单位345合 计72911850178033866950796774698853第二节 居民安居就业当地居民安置就业采用“就地消化，居民参与、和谐共赢”的原则，指导思想“政府主导，企业统筹，居民参与”，目的是“改善居民生活条件，带动居民社会增收，推动新农村建设”，构建富民惠民体系。一、居民安居居民安居安置，分期分批进行，基本上保证“先安置，后拆迁”，在没有安置房前，要修建临时安置房，解决居民生产生活，安定社会。安置分为拆迁集中和居住改造两种方式：1、拆迁集中：集中安置居民居住到田园社区或修建社区的楼房内。这部分居民将彻底改变生活、就业方式，与城镇居民一样。拆迁集中的自然村庄有：镇直单位、柏树、大坪、二五里、朱家、大溪边、尾子岗、巷子口、顶丰垭、塘 村。2、居住改造：按新农村建设标准修建、改建、重建居民点，这部分居民将从事旅游区从事种植、养殖、劳务等行业。3、分项目景区拆迁集中的自然村庄有：伊人谷地块、忘忧谷地块、三合谷地块、七星山、曾家湾。二、居民就业居民就业采用“政府主导、企业统筹、社区优先、强化培训”的原则。由政府主导按企业要求，开办各种职业培训班，充实到区域内各个项目中去，从事商业、服务、导游、保安、劳务。1、 1825岁安置方向：宾馆、导游、营业员、服务员、导场中心。2、2535岁安置方向：保安、服务员、医院、保健员、保洁员、种植养殖中心、安全员。3、35岁以上安置方向：种植养殖业、服务业、保洁员、保安。4、鼓励扶持居民从商，企业在资金、场地、项目上给予支持。5、本项目为当地居民预留3000个长期就业岗位。第三节 安置就业目标目的安置就业目标：只要是遵纪守法、勤劳吃苦、愿意劳动的当地居民一定要让他们“有事干、有职业、有收入”。安置就业目的：让当地居民与企业息息相关，互相依托、随着景区的不断繁荣，而不断增加收入，真正过上小康生活。第六章 环境保护环境保护是本项目从规划设计、工程建设到经营管理过程中，自始至终要贯彻的首要理念和态度。第一节 环保规划不论在规划设计的哪一个阶段，环保规划设计要放在第一位，本区域内不允许产生工业、金属、化工的任何形态的垃圾，也不允许任何形式的燃煤锅炉和烟囱。生活垃圾统一回收处理、医疗垃圾独立处理。垃圾处理站设置在区域外面的适当位置。在规划设计中要设计、建设足够的垃圾回收站（点），保证项目经营期能足够使用。在规划设计阶段，对区域内每一个污染源，要进行排放标准的规定，并且设计处理方案和方法第二节 建设期环保在建设期内要特别注意对环境的伤害，施工中凡是可能发生损害环境的施工方案、工艺、技术、设备统统不允许实施。对造成永久性污染的废砼、废油一律立刻清除。砼采用集中搅拌供应，搅拌站的废水废渣不允许直接排放。特别要抓紧生产用油对环境污染的管理，因为这种污染一旦产生，将遗害百年。建筑垃圾采用及时处理、统一堆放，填埋后绿化或作为工程填埋材料。在工程招投标过程中，环保性文明施工理念、措施的优劣是录取施工单位的首取条件，从源头杜绝野蛮愚昧施工。没有环保措施的投标书一律作为废标书、不准入围。在施工中没有环保措施，造成人为环境破坏的施工单位，不论企业级别有多高，投入有多大，一律无条件清除出场。公司工程部专门成立“安全环保处”，配足人员、车辆，成天在工地进行巡逻督查，实行“安全环保一票否决” 制度。第三节 经营期环保在经营期间，环保措施要贯穿整个管理系统。要坚决执行国家、省、市有关环保方面的法律法规。在规划设计时，应当对本项目制定一套行之有效，可操作性强的环境保护规定。便于经营期强制执行，和不断修改完善。经营期要加强对区域内的大气、水、声、垃圾的污染监测管理，特别要加强对气、水环境的管理，这是重中之重。为了保证大气环境，区域内的餐饮、住宿服务设施和居民生活一律采用清洁能源。开展“低碳旅游”，加强空气检测，对于尾气超标的车辆一律不允许进入。区内交通绝大部分采用电能源的交通工具，与市区的定点公共交通也使用电能源车，最大限度清除大气污染源。为了保证水环境，要硬性规定实施旅游景区、居民社区污水集中处理制度，绝对不允许直接排放。污水处理一律按国际标准的回用设备，保证排放水质达到GB18918-2002 一级A标准。项目建设一套循环用水体系，实行废水二级处理，供应居民居住点、景区、医院、宾馆、学校、办公楼排污和绿化、环卫的用水。同时要加强对水源地的环境监测，保证景区景点与水相关的子项目，不产生水的污染源。经营期间公司应当成立专门的监测站，配合省、市、区负责环境保护管理工作。第七章 项目建设项目建设除严格遵守规划建设外，公司要根据项目进展实际情况，按每个建设大项目做出相应的建设计划书，控制项目建设进度，贯彻项目建设理念。第一节：项目建设理念本项目建设理念定位： 绿色低碳环保、融合国际文化、科技养生宜居、国际顶级城镇。建设完成后一定要实现这个理念。第二节 建设项目分类本项目是一个综合开发项目，为了便于管理将项目分为基础设施、行政民生服务、大坪旅游中心区、生物场导总部、旅游景区建设工程五大块。一、基础设施基础设施建设工程包括：交通、通讯、水气电、环保、消防五个分项工程。1、交通建设工程为了满足区域交通需求，交通建设工程分为主干道、城市街道、旅游道路、附属设施四个小项。附属设施包含停车场、车辆检修站（点）、公交站点、加油站等。2、通讯工程通讯设施建设工程分为有线和无线两小项，有线含电视、电话、宽带，无线指移动通讯工程。有外接线路、交换站、电信服务点、线网入户工程。3、水气电工程水气电建设工程是指用水、电、燃气供应体系。有外接电力线路、供电管道、水源地修建、自来水厂、供水管道、燃气管道、燃气供应站（点）、环保发电站（选择项目）。4、环保工程环保建设工程指排污管道、污水处理厂、循环水处理系统、垃圾站、垃圾处理厂。5、消防工程区内由于条件限制，没有消防系统，需要全部修建。本区位于林区消防工作非常重要，绝对不能掉以轻心，一旦发生森林火灾，全部将毁于一旦。在经营期必须要有消防措施与预案、企业平时要有消防队、消防员、护林员，保证消防工作落实到实处。二、 行政民生服务行政民生服务建设工程包含了镇属单位办公、居民安居、银行保险、文化教育、医疗卫生、养老庄园等。工程主要是办公楼和居民社区。三、 大坪旅游中心区大坪旅游中心区的建设工程，按规划设计进行，重点是宾馆、民族风情小镇、和森林山庄。工程主要是楼堂馆所、大溪水景、别墅群。四、 生物场导总部生物场导总部的建设工程包含综合医院、研发中心、职业学院、康复中心、生物种养场、生物制品、开发公司。工程主要是办公楼。五、 旅游景区旅游景区的建设工程包含了规划设计的全部景点。工程主要是庙、寺、观、塔、宫、庭、阁、廊、院、别墅为主导的建筑，没有高楼大厦，偏重有风情特色建筑。第三节 建设期安排本项目计划主要建设期，分三期、共十年。前 期：2011年1月2011年12月，时间1年。第一期：2011年1月2015年12月，时间4年。第二期：2016年1月2019年12月，时间4年。第三期：2020年1月2021年12月，时间2年。建设分期不是硬性界限，许多项目可以连续进行建设施工，但是阶段性建设进度形象必须保证，只允许提前不允许滞后。公司工程部要根据规划设计和本计划书精神，认真地制定每个工期的“建设计划书”，提前充分做好工程招标工作，选择综合实力强、企业信誉好的施工单位，合理安排施工工期、做好工程管理，协调处理好施工过程中矛盾，保证阶段性施工任务的完成。第四节 分期建设项目前 期 完成项目的立项审批、规划设计、环境评估、分项目定址、工程勘察、招标投标、天境大道北路开工、征地拆迁、居民临时安置、三通一平开