奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告.doc

奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论11.1 项目名称及承办单位11.2 可行性研究编制单位11.3 可行性研究工作的组成11.4 可行性研究报告的编制依据和范围21.5 承办单位概况41.6 工程方案和研究结论41.7 结论7第二章 项目建设背景及必要性分析82.1 项目建设的背景82.2 项目建设的必要性9第三章 市场分析133.1 中国电影行业市场分析133.2 中国电影行业市场问题分析173.3 中国电影市场竞争力分析19第四章 项目建设场址及优势234.1 项目建设地点234.2 项目区概况234.3 项目建设条件244.4 场区需要基础设施条件274.5 项目位置27第五章 项目建设技术方案285.1 项目建设指导思想及依据285.2 项目总平面建设方案295.3 建筑与结构方案305.4 公用工程365.5 消防工程425.6 设备设施配备46第六章 节能486.1 设计依据486.2 合理用能标准和项目能耗486.3 节能措施49第七章 环境保护527.1 项目场址环境现状527.2 排放标准527.3 主要污染源537.4 环境保护措施537.5 环境影响评价结论57第八章 劳动安全卫生588.1 供电、电气安全588.2 劳动保护59第九章 项目组织管理609.1 建设管理机构609.2 管理制度609.3 项目监控619.4 工程监理61第十章 企业组织与劳动定员6210.1 组织结构6210.2 劳动定员6210.3 人员来源及培训6310.4 劳动制度63第十一章 项目实施进度6511.1 建设周期计划6511.2 项目实施进度安排65第十二章 招投标方案6712.1 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式6712.2 投标、开标、评标和中标程序6712.3 评标委员会的人员组成和资质要求68第十三章 投资估算与资金来源7013.1 投资估算说明7013.2 投资估算依据7013.3 总投资估算值7013.4 资金筹措7113.5 项目投资构成分析71第十四章 经济效益分析7314.1 评价范围7314.2 评价依据7314.3 财务评价原则7314.4 经济效益分析7414.5 总成本费用估算7414.6 财务效益分析7514.7 财务评价结论77第十五章 社会效益分析7915.1 社会效益分析7915.2 社会效益分析结论80第十六章 结论与建议8116.1 可行性研究结论8116.2 建议82附表1 总成本费用估算表83附表2 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表85附表3 总成本费用估算表86附表4 项目投资现金流量表87附表5 利润与利润分配表88附表6 项目资本金现金流量表89附表7 财务计划现金流量表90附表8 资产负债表91奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称东方明珠奥斯卡国际影城建设项目1.1.2项目承办单位单位名称：XX房地产有限公司法人代表：项目负责人：1.1.3项目拟建地点项目拟建地点：某县城东关东方明珠城市综合体1.1.4项目性质项目性质：项目为新建项目1.2 可行性研究编制单位编制单位：资质证书号：1.3 可行性研究工作的组成公司受XX房地产有限公司某东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究工作的委托，即组织有关方面的专家和技术人员，制定工作计划，进行现场勘察，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、规范、协议，对该项目进行可行性研究论证后，形成此报告。1.4 可行性研究报告的编制依据和范围1.4.1研究工作的依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要；（3）国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）关于加强公共文化服务体系建设的若干意见（中办发200721号；（5）国务院办公厅关于促进电影产业繁荣发展的指导意见（国办发20109号）；（6）关于加强公共文化服务体系建设的若干意见（中办发200721号；（7）建设项目经济评价方法与参数第三版（国家发改委、建设部）；（8）电影院建筑设计规范及条文说明JGJ 58-2008；（9）数字立体声电影院的技术标准GY/T183-2002；（10）中华人民共和国建筑设计防火规范（GBJ1687）；（11）国家关于建设项目可行性研究报告编制内容、深度规定要求；（12）中国国际工程咨询公司编发投资建设项目经营咨询评估指南(第一版)；（13）XX房地产有限公司提供的有关基础数据、技术资料。1.4.2报告编制原则（1）依据国家有关政策以及国家、行业、地区发展的长远规划，承办单位提供的工程设计基础资料，公正、客观和科学地论证项目建设的必要性及可行性；（2）工艺技术力求先进合理，设备选型尽量国产化，工艺布置简捷流畅，平面布局合理，以节约投资；（3）注意环境保护与劳动安全卫生,选用先进可靠的技术设备，改善生产条件，消除对周围环境的污染，做到文明建设；（4）实施可持续发展战略，节约能源，广泛采用能耗少的工艺和设备。1.4.3研究范围本报告着重对项目建设的背景和必要性、建设需求和条件、建设内容及规模、工程建设方案、环境保护、项目组织管理、实施进度等进行可行性研究。按照国家现行的设计规范、规程、定额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行效益分析，并提出结论性意见，供建设单位和有关部门决策。1.5 承办单位概况XX房地产有限公司成立于2008年，注册资金2400万，集房地产开发、销售为一体，现有员工48人。公司按现代管理企业管理制度设计，组织机构合理、制度完善、部门分工明确、协作顺畅。拥有中、高级职称或本科以上学历占职工总人数的98%以上。在土建、结构、暖通、水电、造价方面有一流的专业注册人员。“东方明珠城市综合体项目”是公司的开山之作，集高端住宅小区、大型主题商城、写字楼、公寓、奥斯卡电影院、幼儿园为一体的大型城市综合体。1.6 工程方案和研究结论1.6.1建设场址本工程建设地点位于某县城东关东方明珠城市综合体，场地周围环境状况较好，交通便利，市政设施配套齐全，建设条件具备，有利于按期完成施工任务。1.6.2建设内容及规模项目总用地总占地面积：3500，总建筑面积为10500平方米，电影院座位设置353个。1.6.3工程设计方案工程总平面规划按电影院主建筑楼（包括：电影院、电玩城、美食广场）、室外停车地坪、绿化等不同功能进行分区，合理布置。工程设计内容主要将围绕功能区内的建设内容进行总图布置、建筑、结构设计以及配套的公用工程设施和其它的基础建设等方案设计。1.6.4环境保护本建设项目对环境影响小。主要污染因素为生活污废水、生活垃圾、施工期噪声和扬尘；设计方案考虑了污染治理措施，在工程建设过程中需认真落实“三同时”。1.6.5组织管理为确保项目顺利建设，XX房地产有限公司成立了项目建设领导小组，制定了相关的建设和财务管理办法。各建设子项均采用国内招标进行基建工程建设，工程建设过程中严格工程监理。1.6.6实施进度本项目总建设期12个月。1.6.7投资估算及资金筹措投资估算：项目总投资3069.20万元，其中土地成本577.50万元，前期开发费用40.10万元，基础设施建设费138.55万元，建筑安装工程费1870.51万元；开发间接费196.52万元，销售与管理费用46.04万元，流动资金200万元。资金筹措：全部来自公司自筹。1.6.8效益分析本项目的实施，将在一定程度上满足当地人民群众参加公益文化活动的需要；通过潜移默化的公益文化活动，提高市民的文化素质、推进和谐文化建设；将进一步完善城市功能、优化城市环境、提升城市形象、加快城市的发展；对当地经济发展和社会进步起到积极的促进作用，为中原崛起战略实施作出贡献。1.6.9主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位数据或指标一技术指标1建筑指标1.1总用地面积平方米35001.2建筑面积平方米105001.3设备投资万元311.71.4项目定员人30二经济指标2投资指标2.1项目总投资万元3069.202.1.1建设投资万元2869.202.1.2流动资金万元2002.2收入费用指标2.2.1年营业收入万元1296.32.2.2年税金万元232.432.2.3年总成本费用万元242.772.3年利润总额万元821.10三财务分析指标3.1税后财务内部收益率9%3.2税后财务净现值534.73.3税后投资回收期6.91.7 结论（1）结论1、根据项目的背景与必要性分析，该项目的建设符合国家、周口市广播电影事业的政策要求及发展趋势，符合当地人民的根本利益。2、项目建设规模，规划布局，建设方案，环保措施，实施进度安排，项目组织与管理，资金筹措方案等是可行的。3、该项目的建设对本地区文化广播电影事业的发展有积极的推动作用，能切实较好解决当地群众对文化需求的矛盾。具有良好的社会效益，并对构建和谐社会具有极积的作用。（2）建议1、该项目工程建设时间比较紧迫，为了加快项目建设进度，本项目报告批复后，应立即组织进行实施方案和工程设计等项目前期工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。2、加强工程实施的监督和管理，项目施工要严格按建设部颁布的有关标准进行，请建设工程监理机构对项目的工期、质量和投资进行监理，切实保证工程质量。建议指派专人对项目施工进行严格管理。3、做好环境保护工作，环境保护工作与项目建设必须按“三同时”的原则进行，切实做好环境保护工作。因此，项目可行，建议当地政府等有关部门给予支持。61第二章 项目建设背景及必要性分析2.1 项目建设的背景某县隶属河南省周口市，地处豫东平原，县域面积1163平方公里，截至2012年，某辖16个乡镇场，1个产业集聚区，411个行政村。总人口74.3万人（2010年）。某县古称“桐丘”，因境内东有扶亭，西有洧水沟，各取一字，故称“某”。西汉高帝11年（公元前196年）始置县，是黄河古文化发祥地之一。某县曾被树为“河南省农业战线十面红旗”之一，2010年，某县粮食总产5.2亿公斤。棉纺织造、机械制造和食品加工已成为某县三大支柱产业，2010年，三大支柱产业增加值13.9亿元，占规模以上工业增加值的66.5%。某县是著名抗日民族英雄吉鸿昌将军故里，境内有凤凰岗遗址、古城遗址、宋代理学家程颢任知县时建造的大程书院古建筑群、文庙大成殿、千年古刹支亭寺和道教圣地雾烟山以及江泽民同志亲笔题写馆名的“吉鸿昌将军纪念馆”等。“十二五”期间，某县国内生产总值和财政收入持续增长，经济结构调整成效显著，产业结构逐步优化。交通、通信、能源等基础设施建设长足发展，五年来全社会固定资产投资比重逐年增长，建成了一批重点项目，步入了建县以来发展最好的时期。经济运行质量和效益逐步提高。某县实施全方位对外开放战略，不断提高开放实效和水平，改善投资环境，增强服务功能。推出了一批交通、能源、通讯、城建、生态环境、旅游资源、农牧业产业化等重点建设项目与对外合作项目。电影是深受人民群众喜爱的文化娱乐形式之一，电影产业属于科技含量高、附加值高、资源消耗少、环境污染小的文化产业。大力繁荣发展电影产业，对于加强社会主义文化建设、满足人民群众精神文化需求、促进经济社会协调发展，对于扩大中华文化国际竞争力和影响力，增强国家文化软实力具有重要意义。电影产业作为文化产业中的重要内容，已经成为城市生活中不可缺少的一部分，电影作为广大人民群众娱乐的一种重要方式，也日益和人民的精神文化生活息息相关。但是，某县电影院现有地面建筑物占地较少，且建设年代久远，由于一直缺乏改造资金，存在设备陈旧，老化的问题，音响、放映设备、座椅等都是80年代改造的。设备、技术、建设上的不足和落后，使某电影院的电影丧失了这一现代娱乐方式的主要优势，无法保证高的放映质量，无法还原影片的真实效果，已经无法满足广大人民群众的观看要求。2.2 项目建设的必要性随着经济全球化的不断加深，文化经济与影响力已经成为一个国家综合国力和一个城市现代化水平的主要内容，电影作为文化市场的重要商品，已经成为城市生活中不可或缺的重要部分。2010年，国务院办公厅关于促进电影产业繁荣发展的指导意见（国办发20109号）提出了电影产业基础设施建设明显改善，电影数字化发行放映网络日益完善。电影院规模迅速扩大，基本实现全国地级市、县级市和有条件县市的数字影院覆盖的发展目标。2009年至2013年基本完成地级市数字影院建设改造任务，完成部分县级市数字影院建设改造任务；2013年至2015年基本完成县级市和有条件县市的数字影院建设改造任务。因此，某东方明珠奥斯卡国际影城项目的建设不仅必要，而且必须。2.2.1项目建设是贯彻落实相关政策的需要国家实施文化产业建设战略以来，周口市要求从十个方面推动全市文化产业实现又好又快发展。一是尽快研究制定周口市文化产业发展规划纲要，并将其列入城市“十二五”发展规划；二是深入研究周口市文化产业发展的路径选择，制定全面推进周口市文化产业发展实施方案；三是培育骨干文化企业。引导、扶持产业资本进入文化产业，引进战略投资者，鼓励以合资、合作等形式大力发展股份制企业，在演艺、娱乐、网络文化、艺术品等产业领域培养一批具有资本辐射力、主业竞争力强的骨干文化企业；四是实施重点文化企业为主体的文化“走出去战略，打造一批重点文化产业品牌，不断扩大周口市文化产品在国内市场的影响力；五是加快文化产业发展平台建设，建立金融机构与文化企业长期合作的对接机制；六是健全文化行业组织，发展中介文化机构，完善现代文化市场服务体系；七是加强文化产业管理人员的培训工作进一步提升文化产业的管理水平；八是研究建立一套科学的文化产业统计指标体系和统计制度。九要全面落实文化产业扶持政策，切实推进文物古迹点的文化旅游产业的健康发展，着力推进关帝庙文化休闲产业园区、沙颍河文化休闲风光带和文化创意产业园的规划建设。十要做大做强特色文化产业群，发展壮大文化服务业，支持发展创意设计等新兴文化产业，通过多种努力，形成市文化创意产业集聚发展的良好态势。因此，项目建设是贯彻落实相关政策的需要。2.2.2项目建设是满足人民群众精神文化生活的需要随着电视、影碟、网络的日益普及和各种各样文化娱乐方式的出现，昔日电影“一票难求”的盛况已经不复存在，再加上某县无电影院，已经极不适应人们对高品位精神文化生活的需求。在某县商业、金融和住宅建设的黄金地段。打造一座科学管理、规范运营，数字化、多功能、高品位的电影院，集休闲、娱乐于一身的科学的、人性化的消费场所，不但能提高居民的生活质量，还能满足全市人民群众日益增长的精神文化生活的需要。因此，项目建设是满足人民群众精神文化生活的需要2.2.3项目建设是适应经济发展的需要电影是多种艺术形式、多种科学技术的结合体，包括房地产、建筑、装潢、食品、包装、广告、电子、仪器、零售商业等许多其他产业，与电影联系非常紧密，电影业以其规模化、系统化吸引了众多相关产业的支持和参与，影院为其他产业提供了相当大的市场和商业机会，电影工业与其它产业可以互相推动、互相促进，共同发展，某东方明珠奥斯卡国际影城项目的建设，势必推动某县服务业经济的发展。另外，随着县城经济的发展，县城的品位和档次提高，电影院的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完善、环境良好、具备吸引力。营造安全舒适的文化消费环境，使电影院成为人民群众放心消费、快乐消费的主要载体。因此，项目建设是适应经济发展的需要。2.2.4项目建设是完善城市功能改善市容市貌的需要某县各项社会事业的发展都得到了长足进步，而电影院作为县城的文娱中心，一直以来为宣传党的方针、政策、丰富人民群众的精神文化生活，促进县城文明健康发展发挥着重要作用。县城城区形象是人们对一个城市的共同心理感受，是公众对一个城市内在实力、外在活力、整体精神面貌和发展前景等的综合评价，一个城市的文化形象至少应该具备以下几个特征：城市建筑、布局融科技含量和文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，能满足人民的需要。电影院是人民生活水平和道德文明水平的窗口，在某县，干净、整洁、高标准设计的电影院不但能满足全市人民的精神文化生活需求，还将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，改善市容市貌，起到提升城市面貌、文化内涵，完善某县公共文化服务功能、满足人民对电影院新要求的作用。因此，项目建设是完善城市功能改善市容市貌的需要。第三章 市场分析3.1 中国电影行业市场分析3.1.1我国电影产量市场分析2013年，我国全年各类电影总产量达824部，其中故事片产量达638 部，占比77.43%。2007年至2013年间，我国电影片总产量年均复合增长率接近6%，其中，故事影片产量年均复合增长率达到8%以上。2007年至2013年，我国电影产量的增长情况如下图所示：3.1.2我国票房收入市场分析2011年，全国电影票房收入131.15亿元，较上年增长28.93%，其中国产电影片票房收入70.31亿元，进出口影片票房收入60.84亿元。2012年全国票房收入170.73亿元，较上年增长30.18%，其中，国产影片票房收入82.73亿元，进口影片票房收入88.00亿元。2013年，全国电影票房收入217.69亿元，较2012年增长了约28%，其中，国产影片票房收入127.67 亿元，进口影片票房收入90.02 亿元。2007年至2013年，我国全国票房收入的增长情况如下图所示：3.1.3我国电影放映场次和观影人次市场分析由于国产电影数量和质量稳步提高，影院数量快速增长，越来越多的电影观众选择在影院观影，人们在电影院观影习惯正在稳步形成。2011年，全国观影人次3.55亿人次，较上年增长26.26%；放映场次1,312万场，较上年增长55.22%。2012年，全国观影人次4.66亿人次，较上年增长接近30%；放映场次1899万场，较上年增长44.72%。2013年，全国观影人次6.17亿人次，较上年增长32.44%；放映场次2597 万场，较上年增长36.77%。2007年至2013年，我国电影放映场次和观影人次的增长情况如下图所示：3.1.4我国城市院线数、银幕增加数和银幕数市场分析从近几年的发展速度来看，我国城市院线及影院市场发展十分迅速，且在未来几年内，仍将保持高速增长的态势。2013年，我国可统计票房影院总数达到3849家，全国银幕数达到18195块。2013年，全国新增银幕数约5077 块，平均每天新增13.9块银幕。截至2013年末，全国院线数量达到45条。2004 年至2013年，我国城市院线数、银幕增加数和银幕数的增长情况如下图所示：3.1.5我国城市院线电影月票房市场分析近年来，随着我国整个电影市场的迅猛发展，在传统节日档期日渐成熟的同时，一些新档期也逐步被开发。部分电影发行商开始对档期进行理性分析，一些高质量影片尝试错峰发行也取得了优异的票房业绩。2007年至2013年，我国城市院线电影月票房情况如下图所示：3.2 中国电影行业市场问题分析3.2.1受到新兴媒体和传播渠道的巨大冲击电影做为一个历史悠久的传统娱乐媒体行业，在进入数字娱乐的今天，正面临者众多新兴渠道和媒体的巨大冲击。当数字化技术介入娱乐媒体之后，开始打破传统媒体的界限，出现电影、电视、激光视盘、计算机多媒体、网络等传播方式交互并存的趋势。从国外好莱坞的市场情况来看。1980年，从剧院发行和放映的收入(包括美国国内和海外)占好莱坞制片厂年收入的76%，但是1990年， 这些收入只占好莱坞制片厂年收入的32%。相比之下，同一时期收费电视的收入则从4.8%上升到9%，录像带的收入更是从1%上升到45%。国内的情况也是如此。根据国内学者最近对北京地区大学生所做的一次有关电影接触的调查显示：电脑是电影最大的一个传播观看终端，占了七成的份额；其次是电视，有两成多的比例；电影院只占传播渠道7.17%的份额。观众的电影消费由大画面变为了小画面，由专门时间的电影院消费变为了不确定时间的消费，由公共空间的消费转向了私人场所的消费，观众消费渠道的多元化等等，这些变化都电影院的经营提出了更多严峻的挑战。3.2.2“个体化”经营为主，没有真正发挥院线集团经营的优势目前国内虽然出现了不少院线经营模式，但这种结盟更多的是以资本和片源为纽带，具体经营基本上仍是以每家个体影院为中心，院线管理总部主要起到组织片源、市场推广、数据上报汇总和部分排片管理功能，而且实时性差。各个影院各自为战，各自为政。既无法真正发挥院线集团经营的优势，又存在许多隐藏的经营风险，如财务风险、IT系统可靠性等。随着院线规模的扩大，管理难度和经营风险也不断扩大。3.2.3收入来源单一目前售卖电影票、小卖部、广告是影院经营中几乎全部的收入方式和来源。但这几方面都受是否有大片、现场客户的上座率、节假日等影响很大。而目前最大的问题就是客户数量总体呈下降趋势，对影院的整体收入造成很大影响。3.2.4运营和扩展成本高由于每家影院的业务人员和IT系统资源无法共享，每家影院的运营刚性成本较很高。当影院数量增加时，相关成本呈线性增长。3.2.5业务经营水平提高困难由于每家影院各自为战，数据和业务分散，难以提升财务管理、排片管理、小卖部管理、经营数据深度分析挖掘、联网售票、交叉销售、会员管理、影视娱乐相关增值服务等方面的服务内容和水平，因为不可能为每家影院单独建立一套上述系统和配备相关专业人员。很难发展多元化、差异化、个性化服务，容易陷入行业的同质化竞争，打价格战。3.2.6经营意识差传统电影院经营管理是以“管理”为中心的，电影院“管理组”但人员较多，但却没有人对经营业绩负责。总经理充当“值班经理”，忙于编制报表、点现金。在这种管理理念下的电影院基本不具备经营职能。3.3 中国电影市场竞争力分析3.3.1数字影院的经营原则（1）影院建设对象是政府专项文化用地、旧有影剧院、商业地产建筑等；（2）影院建设标准化：3个放映厅/影院、300个座位/厅；（3）首轮放映的票价在30元上下浮动；（4）实现以院线为中心的中央信息化管理，是为数字影院的核心竞争力所在。数字影院项目投资及建设将继续深入二、三级城（镇），所建影院将全部数字化，包括播映、管理和经营各个环节，并实行统一品牌、统一供片、统一经营、统一管理的机制。3.3.2价格优势数字影院刚刚投入运营，通过实行的合理低票价策略，已经让观众轻松地进入电影院，重新体验了电影的欢乐，同时对保护知识产权及协助打击非法盗版也起到一定的作用。同时，将继续透过在不同地区实行符合当地消费水平的价格，让票价成为一种市场秩序和规律改写的动力，从而促使电影院行业的全面改革。3.3.3服务革命在影院运营中，将继续努力以符合市场要求的营销手段开拓和培养消费群体市场，特别是以影院服务的核心概念制定出符合本地实际的客户维护体系，推动观众的忠诚度管理计划建设电影文化品牌。依靠经验丰富和具创意的管理队伍，有效扩大影院的收入来源，主导影院收入多元化方案的创意和推动，并推进影院执行现代化的管理理念，配合发行商和影院在市场推广层次的结合；充分掌控片源，提高排片和片源管理的业务水平，确保首轮片源的周转和速率。数字影院提供的服务将让国内广大的城（镇）居民获得与大城市同步的文化生活，为建设和谐社会做贡献。3.3.4经营模式创新数字影院的经营已实现了从以每家影院为中心的运营管理模式向以院线总部为中心的运营模式改革，建立业务管理和IT系统区域运营中心，多家影院集中统一管理、共享资源、分担成本，交叉销售；该模式能为影院的经营者在成本结构、业务和管理创新等方面带来优势。影院经营则从简单的以日常运作管理(如现金管理、排片等)为中心转变以营销、服务、影院资产经营维护、清洁、管理专业水平提升为中心。因此，经营模式创新中提出如下意见：（1）营销意识。变被动卖票为主动营销。影院经营，已经不再仅仅局限于坐在电影院中等着顾客上门，在提高营销意识的前提下，更多的与各种类型的企业联合式、交互式的合作销售，将成为一大销售趋势。建立以影院为中心的电影院营销体制，建立吸引和维护观众群为目的的营销队伍。电影院具有不同于其它商业服务行业的特殊性，因为电影院每天都在放映不同的电影影片，不同的影片就需要不同的营销策略。营销队伍和营销策略对一个电影院的竞争能力关系重大；（2）服务意识。电影院是服务性行业，创新的服务、人性化服务、亲情服务，对提高我们电影院的竞争力又显得尤为重要。微笑服务、站立服务、会员卡、积分卡等等都是为了把到电影院的顾客留住，并努力增加他们光顾的次数和频率。成功的电影院要能创造出区别其它竞争对手的服务。（3）影院资产维护和成本控制。影院管理者实际上是影院资产的经营者，应以资产的保值和增值为经营业绩衡量中心。在保值方面对资产的安全和成本控制十分重要。如对火灾和由于经营违规而造成被监管部门罚款或停业整顿等重大风险的管理控制。此外，对地毯、座椅、放映机易耗品，灯泡、反光镜等资产的使用维护等，都是电影院经营成本中一个很重要的部分。（4）财务风险控制。电影院是一个现金收入占90以上的企业，每天几万甚至几十万现金的进帐。现有的管理模式中由于影院系统和院线系统是分离的，院线管理总部被动的从院线得到上报的经营数据和现金，这里面存在较大的经营风险。而如果能实现总部与影院票务系统的直接联通，消除影院手工上报的操作环节，总部就可直接得到影院最真实的销售数据，确保资金账目的真实性。（5）清洁卫生。现代社会的观众对卫生清洁安全已经成为社会共识。而电影院作为公共场所，顾客比较集中，卫生管理稍有松懈，就有可能引起观众反感。从这一点讲，一个电影院不断地检查和提升电影院的卫生水平的重要性并不比清点现金低。（6）建立知识管理平台，提升人员专业水平。在院线内多家影院管理层之间加强沟通和经验交流，并进行专门培训学习，提升管理人员专业水平。通过有效的数据分析，将数据转化为经营知识，建立一个系统化的知识管理平台，为决策者及员工技能提升提供一个有效的沟通交流和学习平台。第四章 项目建设场址及优势4.1 项目建设地点项目建设地位于某县城东关东方明珠城市综合体。某县地处河南省中部，位于省会郑州东南方，周口市西北隅，与郑州、许昌、开封、漯河等中原城市群相距较近，位于中原城市群经济区划圈内。位于东经1142311548、北纬344362，县城位于县境中部偏西，全县总面积1163平方公里。某县地处豫东平原，昔日黄泛区腹地，总面积1163平方公里，耕地113万亩，距省会郑州120公里，西临许昌，北连开封，南接周口。某县属暖温带大陆性季风气候，年平均气温14.4C，年降水量611.4毫米，无霜期215天。4.2 项目区概况某县隶属河南省周口市，地处豫东平原，县域面积1163平方公里，截至2012年，某辖16个乡镇场，1个产业集聚区，411个行政村。总人口74.3万人（2010年）。某县古称“桐丘”，因境内东有扶亭，西有洧水沟，各取一字，故称“某”。西汉高帝11年（公元前196年）始置县，是黄河古文化发祥地之一。某县曾被树为“河南省农业战线十面红旗”之一，2010年，某县粮食总产5.2亿公斤。棉纺织造、机械制造和食品加工已成为某县三大支柱产业，2010年，三大支柱产业增加值13.9亿元，占规模以上工业增加值的66.5%。某县是著名抗日民族英雄吉鸿昌将军故里，境内有凤凰岗遗址、古城遗址、宋代理学家程颢任知县时建造的大程书院古建筑群、文庙大成殿、千年古刹支亭寺和道教圣地雾烟山以及江泽民同志亲笔题写馆名的“吉鸿昌将军纪念馆”等。4.3 项目建设条件4.3.1交通条件某县与郑州、许昌、开封、漯河等中原城市群相距较近，县城距新郑国际机场100公里，距京广铁路、陇海铁路、漯（河）阜（阳）铁路大动脉均在50公里左右。西临京珠高速公路，阿深、许亳高速公路交汇境内，311国道和3条省道等高级公路贯穿全境。2006-2010年，某改造乡村公路530公里，县乡公路总里程达1400公里，大广高速、永登高速公路某段全线通车。4.3.2经济发展2008年，某县生产总值完成65.9亿元，比2005年增长41.0%，年均增长速度达到12.1%。人均生产总值由2005年的4857元增加到2008年的8857元，扣除价格因素年均增长9.5%。三次产业结构由2005年的50.425.524.1演变为2008年的35.836.727.5，二、三产业比重上升14.6个百分点，第二产业比重首次超过第一产业。地方财政一般预算收入2008年达到16584万元，比2005年的8940万元增长85.5%。 2010年，某县生产总值79.3亿元，较2009年增长12%。其中第一产业增加值26.5亿元，较2009年增长4.4%，第二产业增加值33.2亿元，较2009年增长17.4%，第三产业增加值19.6亿元，较2009年增长13.3%。城镇居民人均可支配收入10900元，较2009年增长9%；农民人均纯收入4600元，较2009年增长14.6%。（1）第一产业2010年，某县粮食总产5.2亿公斤，夏粮总产4.2亿公斤，实现连续七年增产，折实单产连续两年超千斤。完成蔬菜育苗工厂二期工程，建成300亩蔬菜科技示范园和蔬菜展示棚。新增保护地栽培面积1.5万亩，新建300亩以上蔬菜园区14个，蔬菜播种面积达到40万亩，其中保护地栽培面积14万亩。新建规模养殖场、养殖小区49个，改扩建养殖场、养殖小区37个，畜牧业产值10.3亿元，比2009年增长7%。造林1.9万亩，植树271万株，被河南省确定为全省8个木材加工集聚区之一。农民专业合作社达210家，新增41家。（2）第二产业2010年，某县工业固定资产投资37.4亿元，增长11%；工业用电量1.5亿度，增长15.7%；工业增加值29亿元，增长17.1%，其中规模以上工业增加值20.8亿元，增长22.5%。2010年，某县棉纺织造业完成增加值7.8亿元，较2009年增长29.5%；机械制造业完成增加值3.3亿元，较2009年增长21.4%；食品加工业完成增加值2.8亿元，较2009年增长19.7%。三大支柱产业增加值13.9亿元，占规模以上工业增加值的66.5%。2010年，某县投资6700万元完善了产业集聚区基础设施及配套设施，集聚区新建、扩建、续建工业项目21个，建成投产14个。集聚区内工业企业达78家，投产64家，规模以上工业企业46家，实现产值74.3亿元。某县产业集聚区被河南省确定为首批新型工业化产业示范基地和承接产业转移（纺织服装类）示范区试点。（3）第三产业2008年，某县第三产业增加值由2005年的8.5亿元增加到18.1亿元，年均增长16.8%。社会消费品零售总额由2005年的13.14亿元增加到2008年的21.98亿元，年均增长18.7%。消费层次从限额以上批零贸易企业商品零售类型看，书报杂志类、医药类、家用电器类、文化体育用品类等均有较快增长；营销方式日趋多样化，仅家电类、服装类世界名牌、全国名牌在某的专卖店、直销店就达数十家；各种连锁店、超市、个体小超市不断增加，并且在全县社会消费品零售总额中的比重不断上升。2008年末，某县金融机构人民币各项存款余额48.1亿元，较2005年的29.5增加了18.6亿元，增长63.1%；各项贷款余额为26.0亿元，较2005年的23.6亿元增加了2.4亿元，增长10.4%。2010年，某县第三产业增加值19.6亿元。4.4 场区需要基础设施条件目前，场区各项基础设施水、电、通信等功能完善。（1）供排水：项目建设区域内管网铺设为环状，水质符合饮用水标准，水压、水量均能满足项目的用水需求。项目排水中生产废水收集后，经废水处理站处理达标后排入城市污水管网；生活污水井地理式处理装置处理后排入市政排水管。（2）供电：项目所在场区主干道有城市供电线路。（3）供气：本项目用气由周口市供气公司直接供应。（4）供热：市政供热，供本项目的供热及供暖。（5）通讯：项目内有移动、固定电话和互联网，通讯设施条件非常便利。4.5 项目位置项目建设地位于某县城东关东方明珠城市综合体，建设场地地势平坦，无特殊的地形、地貌，基础配套设施齐全，地理位置优越，区位优势明显，环境优美。 第五章 项目建设技术方案5.1 项目建设指导思想及依据5.1.1项目建设指导思想贯彻落实科学发展观，坚持遵循适用、经济，美观的原则，以人为本，弘扬历史文化，反映时代和地方特征；确保建筑全寿命使用周期内的可靠与安全，注重投资效益，降低维护运营成本；节约资源和保护环境，塑造资源节约型和环境友好型的城市风貌；严格执行建设标准，强化节能管理，促进建筑节能工作全面展开；推进建设实施方式改革，提高工程质量和投资效益，体现当地经济和文化发展状况，展现当地文化地域风貌。平面构思应充分利用现有场地，布局力求简洁、清晰、明了，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并按照统筹兼顾、量力而行、逐步改善的原则进行建设。5.1.2项目建设依据（1）公共建筑设计通则GB50352-2005；（2）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分(2002版)；（3）屋面工程技术规范GB50345-2004；（4）公共建筑节能设计标准GB50189-2005；（5）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（6）地震应急避难场所场址及配套设施GB21734-2008；（7）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001；（8）GY/T183-2002数字立体声电影院的技术标准；（9）JGJ 58-2008电影院建筑设计规范及条文说明；（10）电影院星级评定要求(试行)广发影字2002838号。5.2 项目总平面建设方案5.2.1总平面布置原则（1）坚持科学合理、节约用地的原则；（2）在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；（3）合理确定功能分区，科学地组织人流和物流；室内采光、色彩设计符合功能要求；（4）根据电影院建筑的特点确定各个功能区域建筑面积比例；（5）力求做到布局紧凑、交通便捷、管理方便、减少能耗；（6）搞好建筑室外绿化。5.2.2 总平面布置方案（1）建筑物布置电影院的总体布置应因地制宜、合理利用地形。根据地形，电影院综合楼与入口处安保用房设置在靠近市区主干路，建筑总面积为3500平方米，建筑占地面积为10500平方米。（2）竖向布置（场地平整）本方案依据现状，最大限度利用地形,合理确定场内道路及竖向关系。设计以尽量减少土方工程量为原则。根据城市道路控制高程，确定场地出入口标高。按照方案竖向控制，采用平坡式与台阶式相结合的方式处理。另外,该竖向设计还为雨水、污水的排放提供了便利条件。（3）道路及地坪电影院中的道路是联系各种建筑物和各种活动场所的纽带，道路要充分考虑交通和景观的双重要求，做到人、车合理分流，将各区域设施整体有机相连，组成便捷、安全的道路网络。院内主、次道路成环状布置，既可满足人流疏散，又可满足消防的要求。（4）工程绿化绿化是改善环境的重要措施之一，绿化在丰富建筑空间、美化校园、创造宁静和卫生的环境、改善小气候等方面均有积极作用。电影院绿化系统主要由绿化面、绿化线、绿化点构成，植物配置重点考虑对环境空间的烘托作用，并且形成草、林、木相互合理搭配的整体效果。道路两侧及围墙边栽植树冠宽大遮阴、病虫害少的乔木形成线状绿化带。建筑物出入附近，均点缀以小型花台或水池，栽植四季花卉，形成点状绿化带。5.3 建筑与结构方案5.3.1建筑风格新建建筑风格应与周边环境相协调，其建筑的平面设计着重满足其相应的功能要求，结合其地理位置、地形特点，采用相对使用的方法进行平面布置。建筑的立面造型注重突出此类建筑文雅而又不失现代风格的形象特点。其建筑风格必须要与周围建筑相协调，外墙色彩应结合当地建筑常用色调，并选择恰当的外装饰材料，适当采用装饰线条，创造出具有韵律美感的建筑立面，达到既体现现代建筑的雕塑与力量之美，又与自身建筑功能相适应，沉稳庄重又不乏现代美感，与所在区域的建筑风格和谐协调。5.3.2建筑方案设计（1）采用技术标准本项目采用国家规程规范（房屋建筑部分）下列标准的强制性条文：1.民用建筑设计通则（GB503522005）2.公共建筑节能设计标准（GB501892005）3.电影院建筑设计规范JGJ582008（2）建筑平面电影院综合楼建设1栋，建筑面积10500平方米，层数3层。第一层设置有美食广场、电玩城及电影院安保门卫一间。第二层设置售票房间、售票前台、LED排片表、卖品区仓储、休闲等待区、员工更衣室、办公室、楼梯间及VIP厅（20座位）。第三层设置4个放映厅分别可容纳：100座、73座、92座、68座。同时，布置楼梯、卫生间等。（3）剖面设计电影院建筑设置3层，一层层高为5m，室内外高差0.3m，2、3层层高为8米，建筑总高21m。本项目竖向交通以楼梯为主，在建筑综合楼的三面均设置楼梯。（4）立面造型根据对基地周边环境的调研以及居民小区意向，该地块建筑以现代、简洁的风格为主。建筑外立面材质以白墙为主，结合现代感的细部处理，表现出影院建筑“现代、典雅”的文化特性。（5）装饰由于观众厅的声强比较高，有时会达到110120dB，要求声学装修所有固定件、龙骨等连续、牢靠，不得有任何松动。另外，观众厅结构体系采用钢屋架，这些结构的下弦杆要有钢结构转换层，以便做吊杆。观众厅室内声学装修主要使用声学材料，如阻燃织物、玻璃棉、阻燃木质材料、石膏板类、矿棉板类、木拉丝板等。根据观众厅防止干扰光原则，银幕四周均应做无光、深色处理。放映机房地面做法应充分考虑管线的敷设和材料的耐久性。所有装饰工程均应符合国家现行规范。5.3.3声学与电影工艺设计要求（1）声学设计要求扬声器的安装位置与高度要符合观众厅声场客观条件；扬声器的特性(指向性、频率特性、功率等)必须满足电影立体声还音的技术条件；银幕后主声道扬声器与环绕声扬声器的相对距离要满足电影立体声的声像定位条件(不宜超过50ms的声距离)。观众厅后墙的全频带吸声，能有效地控制观众厅后墙回声及其对环绕声声场的干扰。银幕后做中高频吸声材料能够有效控制银幕后中、高频反射声，有利于银幕后多组主扬声器的声像定位。观众厅混响时间按广电总局电影局1999年5月公布试行的数字立体声电影院技术规范确定，本项目电影厅，其混响时间可在上限范围内选取。观众厅噪声的评价采用NR噪声评价曲线来确定。（2）电影工艺设计要求按照电影院建筑设计规范要求，观众厅视距、视点高度、视角、放映角及视线超高值，按照下表采用。图5-1:：观众厅视距、视点高度、视角、放映角及视线超高值表项目特级甲级乙级丙级最近视距(m)0.60w0.60w0.55W0.50W最远视距(m)1.8WK2.0WK2.2WK2.7W最高视点高度h0(m)1.51.61.82.0仰视角()4045斜视角()354045水平放映角()3放映俯角()K6视线超高值C(m)c值取0.12m，需要时可增加附加值cc值可隔排取0.12m图5-2：观众厅工艺设计平面图W一银幕最大画面宽度(m)；L一放映距离(m)图5-3：观众厅工艺设计剖面图H银幕最大画面高度(m)；H设计视点高度(m)；h最高视点高度(m)；h观众眼睛离地高度(m)；c视线超高值(m)银幕画面尺寸要求：银幕应设置坚固的金属银幕架、幕轨、可调节画面的幕框，可设置保护幕。宽银幕在水平方向呈弧面设计时，其曲率半径宜为放映距离L的1.52倍。银幕弧面中点至幕后的墙面距离不宜小于1.2m。银幕至幕后的墙面距离不宜小于1.Om。5.3.4无障碍设计根据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001），建筑入口处设1.2m宽，坡度为1/12的无障碍坡道。在底层设无障碍专用厕位。在地面停车场设无障碍停车位1个。5.3.5结构设计（1）设计的主要依据1.采用民用建筑设计规范、规程、标准；2.建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）3.建筑结构荷载规范（GB500092001）4.建筑抗震设计规范（GB500112001）5.混凝土结构设计规范（GB500102002