某房地产公司项目管理大全.doc

某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿某房地产有限公司项目管理大全整编:王永才二0一0年十月前言（略）目 录第一部分 房地产项目开发建设流程管理第一章 施工准备阶段工作流程管理第一节 施工准备阶段工作流程第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述一. 围蔽工程二. 申报临水临电三. 现场查勘，进一步清理场地四. 工程开发管理部组织详勘五. 小区分区开发综合策划六. 综合策划方案编制七. 综合策划方案会审八. 0.000 以下图纸会审九. “三通一平”的实施十. 编制项目总进度节点控制计划十一. 编制审查监理规划、监理细则和旁站方案十二. 审查施工组织设计和施工方案十三. 前期的其他准备工作第二章 施工阶段工作流程管理第一节 施工阶段总工作流程第二节 施工阶段主要节点工作要点一. 0.00 以下施工阶段工作要点二. 裙楼结构施工阶段工作要点三. 标准层结构施工阶段工作要点四. 砌体施工阶段工作要点五. 样板房及销售环境施工工作要点六. 毛坯装修施工阶段工作要点七. 装修施工阶段工作要点八. 配套施工主要控制要点第二部分 工程管理制度汇编第一章 房地产开发建设过程管理考核制度第二章 工程建设计划管理第一节 总则第二节 工程建设过程管理第三章 工程建设质量管理第一节 设计质量管理第二节 工程材料验收管理第三节 单位工程质量管理第四章 隐蔽工程验收管理第一节 总则第一部分 房地产项目开发建设流程管理第一章 施工准备阶段工作流程管理在房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已全面展开。在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程管理部门即可迅速介入施工前期阶段的各项施工组织准备工作，以争取前期准备工作的主动权。1.施工准备阶段工作流程附图1施工准备阶段流程示意图取得用地规划许可证、国土证总规、详规、小区综合管线规划批复取得规划许可证施工图审查、节能审查公司收地、工程部围蔽出详勘方案、签订详勘合同工程开发管理部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）总经理主持小区分区开发策划会编制单项工程施工策划方案主管工程领导主持综合策划方案会审编制监理规划工程开发管理部组织0.000以下图纸会审审查施工组织设计取得施工许可证总经理签发开工令质监登记安监登记余泥排施证基础工程开工施工单位人员、机械材料进场施工单位临设搭建工程开发管理部组织“三通一平”实施场地障碍物迁移，拆除方案工程开发管理部查勘现场申报临水临电2. 施工准备阶段主要节点工作内容详述2.1 围蔽工程2.1.1 围蔽前应进行的准备工作： （1） 公司办理齐全用地手续即取得国土证及建设用地规划许可证后，由工程开发管理部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。其费用可同委托施工单位协商进入工程前期准备费，按此办法签订围蔽工程施工合同。对征收地块的围蔽工作应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，以避免或减少与当地群众的纠纷。（2） 明确征地红线。工程开发管理部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，工程开发管理部门应主动及时联系协调相关部门尽快加予解决。（3） 测算围蔽工程的工程量、做好围蔽工程的实施方案、围蔽工程的材料准备、围蔽工程的技术人员准备、机械设备的进场准备。选择围蔽工程施工单位、签订围蔽工程施工合同。2.2 围蔽工程施工中应注意的事项2.2.1 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持；2.2.2 按已制定的实施方案组织施工；2.2.3 工程开发管理部应制订解决突发事件的应急处理措施。2.2.4 围蔽工程完成后应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。2.2 申报临水临电申报临水临电时，总工程师应确定临水临电的容量，工程开发管理部同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据过去和行业经验，很多楼盘在交楼后较长一段时间内小业主的生活用电仍使用的是临电系统供电。2.3 现场查勘，进一步清理场地收地后，工程开发管理部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程开发管理部应积极协调当地相关部门解决，进一步清理场地。同时搞清楚地下管网的分布概况，探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，须协调相关部门办理砍伐证后，根据总工程师下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。在砍伐过程中若发现有可供项目绿化之用的树木，应提交移植方案报批并组织实施。2.3 工程开发管理部组织详勘2.3.1 当取得总规批复后，工程开发管理部在提前组织清理阻碍详勘钻孔的障碍物后即可组织勘察单位进场勘钻施工。2.3.2勘察单位根据总工程师提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程开发管理部在勘察单位勘钻前应对孔位进行复核。2.3.3根据公司对工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30 米计）。2.3.4 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。2.3.5 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15 天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。2.4 小区分区开发综合策划小区分区开发综合策划是小区开发、建设、销售的总纲，须由公司总经理主持召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括为：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。3 综合策划方案编制编制综合策划方案应包含以下内容：3.1 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等；3.2 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等；3.3 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等；3.4 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等；3.5 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等；3.6 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等（适当考虑分期开发之间的土方平衡）；3.7小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求；3.8 制定各期开发楼盘的分批销售计划；3.9制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划；3.10 制定图纸需求计划；3.11 制定合同需求计划, 制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。以上除第8 、9 项内容外，其他属于工程建设范畴，由工程开发管理部负责（综合办公室协助）编制送审，第8 、9 项由综合经营管理部编制送审。4 综合策划方案会审时间：新开发项目在详规批复后的十日内组织者：工程开发管理部负责人：公司总经理参加人员：分管工程副总、总工程师、工程开发管理部、综合办公室、综合经营管理部、财务价审部、前期物业公司部门负责人（项目负责人）。内容：对工程开发管理部、综合经营管理部编制的综合策划方案进行审查，审定后综合办公室以书面形式下达计划，明确落实时间。5 0.000 以下图纸会审基础开工5 天前，工程开发管理部须牵头、由主管工程的公司副总主持召开有总经理、总工程师、财务价审部、工程开发管理部、综合办公室、当地设计院、施工单位参加的0.000 以下图纸会审会。综合办公室应在图纸会审会7 天前通知参加会审的单位，收集（工程开发管理部协助）和汇总各部门对图纸的审查意见，在图纸会审24 小时前将审查意见提交设计院。6“三通一平”的实施6.1 “三通”综合办公室应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程开发管理部应马上组织场地平整、临时道路的施工。6.2 “一平”6.2.1 场地平整的主要步骤：6.2.1.1场地标高根据审定后的综合策划方案确定；6.2.1.2 场地及边坡土方量计算。场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法（见方格网法计算工程土方量）；6.2.1.3 土方调配。对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖、填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。6.3 场地平整需注意的问题：6.3.1注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况；6.3.2场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购；6.3.3根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。7. 编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，工程开发管理部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划送总经理审查后报综合办公室备案。7.1 编制进度节点计划需要收集的信息：7.1.1 收集图纸信息。7.1.2 地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标准（若主体图纸未下发，可向设计单位了解）。7.1.3 现场已收图纸，所欠图纸种类。7.1.4 了解合同信息。7.1.5 主体合同范围、工期（合同未下发时可结合标书的要约时间考虑）。7.1.6 现场已有合同，所欠合同。7.1.7 了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。7.1.8了解公司制度要求。7.2 编制方法：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成送分管副总初审、总经理审查通过后，由总经理召集全体成员宣贯执行，并由综合办公室按计划进行考核。8. 编制审查监理规划、监理细则和旁站方案详见监理规划编制规定、监理实施细则编制规定、旁站监理规定。9. 审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，工程开发管理部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由建筑设计院、工程开发管理部、综合经营管理部、综合办公室、财务价审部、施工单位等参加的施工组织设计审查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程）、施工进度计划、施工平面图、施工措施、各类材料采购供应计划、各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见施工组织设计审核制度。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213 号危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法的通知要求。10. 前期的其他准备工作101 督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。10。2工程开发管理部办公环境及办公条件的规划。1021 资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。1022 工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。1023 上墙文件应符合公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。10。2。4应按公司制度设置样板库。1025 办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。103 工程监理例会详见工程例会规定104 熟悉工程图纸、编制各种台帐。在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。105 放线点的及时复核和保护1051 对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。1052 监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。1053 复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等；1054 审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。1055 审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人员，应对其工资单、社保等内容进行核查；1056 审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。10。5。7验收进场施工材料。（按公司的材料验收制度）1058 了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。第二章 施工阶段工作流程管理第一节 施工阶段总工作流程施工阶段工作流程（图2-1-1）（以带一层地下室32 层的高层住宅为例）施工阶段工作流程示意图附图2施工准备桩基础施工土方开挖、基坑支护桩头处理桩基础检测地下室底板施工底板防水施工地下室垫层施工地下室墙柱施工0.00板施工裙楼结构施工转换层结构施工地下室底外侧壁防水施工回填场地硬化场区整理外排栅搭设0.00以下施工阶段裙楼转换层施工阶段施工阶段豪华装修施工阶段豪装验收交接阶段维修备案结算阶段主体竣工验收毛坯交接阶段销售豪华样板、前室、大堂装修售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试标准层结构施工至10层标准层结构及样板装修施工阶段层面结构施工结构封顶结构施工至2/3确定销售样板首个标准层结构施工砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段性外墙装修及排水立管安装门窗栏杆安装抹灰砌筑三层会验完成三层砌体施工外墙清洗排栅垂设备拆除水电消防燃气电梯安装卫生间沉箱施工主体竣工分户验收竣工验收毛坯交接豪华装修施工豪装竣工验收豪装分户验收豪装交楼室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算园林施工室外管网施工安装屋面防水隔热施工第二节 施工阶段主要节点工作要点一. 0.00 以下施工阶段工作要点1 施工准备11 放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程开发管理部应进行复核和做好保护措施。12 施工计划编制。13 施工方案审查。14 质量、安全技术交底。15 检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。16 了解当地政府及行业的要求：17 桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，0.00 以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。18 需要签订的合同：1.8.1桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同）;1.8.2土壤氡浓度检测合同;1.8.3防雷施工合同;1.8.4人防工程施工合同;1.8.5基坑沉降观察委托合同(视情况确定有否必要);1.8.6 建安工程施工合同；1.8.7 消防工程施工合同。2 基础施工详见房地产开发建设管理流程3 基础检测3.1 检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。3.2 检测方案审查（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报当地质量监测站）。3.3 签订检测合同。3.4 检测准备工作。3.5 检测结果咨询。4 基坑开挖4.1 边坡支护方案审批。4.2 基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。5 地下室施工注意事项5.1 基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。5.2 地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。5.3 施工缝止水带安装、检查。5.4 底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。5.5 侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。5.6地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。5.7 地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工。5.8 化粪池的施工应在地下室顶板（0.00）完工时同时完工。5.9 专业协调：地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求总工程师和工程开发管理部与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以总工程师审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。6 基础、地下室中间验收应在其实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。二. 裙楼结构施工阶段工作要点1. 准备工作1.1 开工前组织0.000 以上大规模图纸会审；1.2 涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审；1.3 督促施工单位外排栅搭设方案报审；1.4 协调总工程师取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应组织签订沉降观测合同；1.5 转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。2. 控制要点：2.1 首层墙、柱位置放线后，应督促项目监理部组织测量工程师进行复核，外边线达符合规划要求；2.2 首层墙柱捣砼前，应及时联系沉降观测单位设置沉降观测点，没有委托沉降观测单位的要自行按规范设置沉降观测点；2.3 高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收；2.4 二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确定是否通知设计，质监站监督员参加验收；2.5 模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规范规定外，还应符合公司的相关制度要求（制订之中）；2.6 首层施工的天数应控制在公司计划管理要求的10 天以内；2.7 砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层；2.8 本阶段安全文明施工控制要点：2.8.1地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；2.8.2材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设;2.8.3之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。三. 标准层结构施工阶段工作要点1. 模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量;2. 外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口；3. 督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告；4. 为达到公司 6天/层的进度要求，必须督促施工单位至少准备三套模板；5. 设计楼层为7层时，7 层楼面模板安装完成时，应督促施工单位进行3 层砌体施工，3 层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并按公司制度要求组织3 层会验；6. 当主体结构上至 56 层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度；7. 电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下达单排产；8. 主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工；9. 市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。10. 外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工；11. 施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求；12. 砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查；13. “三宝”的使用，“四口”“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。四. 砌体施工阶段工作要点1. 准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准、节能方面的要求、验收标准。2. 应注意的事项2.1 根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并报告总工程师组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。2.2 混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004 年建设部新出了混凝土小型空心砌块建筑技术规程JGJ/T14-2004，工程开发管理部要组织编写混凝土小型空心砌块墙体防开裂措施，认真组织学习并贯彻落实。2.3 门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。五. 样板房及销售环境施工工作要点1 销售环境策划、样板房位置的确定完成0.000 前，落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环境的内容，并联系综合经营部进一步核实销售环境及样板房的布置要求。2 图纸会审3 材料定板4 场地移交5 样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。6 样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、内墙天花批荡等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。六. 毛坯装修施工阶段工作要点1. 准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。2. 应注意的事项2.1 外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。2.2 室内各安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按钮底盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。2.3 外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等施工应安排施工单位先做样板；2.4 外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。2.5 塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程开发管理部应审批施工单位的专项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。3. 应协调的问题3.1 抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。否则将造成：一是重新开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二是提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。3.2 本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。七. 装修施工阶段工作要点1. 准备工作1.1 豪华装修开工前，督促项目监理部应对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，并要求主体施工单位和豪装施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失，也对豪装工期产生影响。1.2 豪华装修各工序施工前，工程开发管理部应向施工单位进行质量标准交底。1.3 交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。2. 应注意的事项2.1在豪华装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程副总审批。涉及外观效果及特殊部位的，应报总经理审批。未经批准不能大面积铺开施工。2.2 督促项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收和书面验收，质量验收包括检查材料是否与样板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的章印，必要时应做破坏性实验。2.3 木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度，骨架的材质，饰面板的材质、厚度，制作工艺。2.4 卫生间和厨房墙身和地面瓷片施工完成后应办理工序验收手续。2.5 门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量进行隐蔽验收。2.6 木地板饰面地面，在木地板施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。2.7 装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。2.8 散体物料及垃圾应采用袋装搬运，严禁高空抛物，施工污水必须在塑料桶内静置沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。2.9 地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺好砖的地面堆沙。2.10 木地板铺贴完成后应立即用塑料薄膜或彩条布覆盖，并在四周用胶带固定。2.11 油漆施工和焊接施工应有防止门套、铝合金门窗、木地板、窗台石地面砖、开关面板、洁具、灯具等的污染措施。八. 配套施工主要控制要点1. 施工插入点1.1 靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础（地下室）的施工过程中插入，有利于节省工期和减少投资。1.2 在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。2. 工程开发管理部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录。3. 配套场地移交园林施工前，应完成室外给排水管道和燃气管道安装及功能性试验，完成强弱电套管敷设，并办理场地移交手续，做好地下管线成品保护交底工作。九. 竣工验收及交楼阶段主要工作要点详见工程质量分户验收制度第二部分 工程管理制度汇编第一章 房地产开发建设过程管理考核制度第一条 公司各相关部门在每月18 日17:00 前，将下个月工作计划经部门负责人签字、报综合办公室综合后送分管副总下达月度工作计划，否则，扣罚相关部门负责人100 元。第二条 新开发项目在详规批复十日内，由公司总经理主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加单位为主管工程副总、工程开发管理部、财务价审部、综合经营管理部、综合办公室、物业公司部门负责人。未按时召开会议的，扣罚综合办公室主任100 元。综合策划方案未审定前，不得开工。否则，扣罚工程开发管理部经理200 元。所编制的综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚工程开发管理部经理100 元。第三条 工程开发管理部必须在每期地下室、主体工程、装修及园林工程开工前，组织召开由主管工程的公司领导主持、有财务价审部、工程开发管理部、综合经营管理部参加（有必要时邀请公司总经理参加）的大规模图纸会审，否则，扣罚工程部经理100 元。第四条 自行设计图纸进行施工图会审时，单位工程中：建筑、结构、园林、装修专业错误数量各专业不得超过10 处，其它专业错误数量各专业不得超过5 处。错误数量超过上述数量110 处的，每超一处，扣罚设计师月工资的1%、校对人月工资的0.5%。错误数量超过上述数量10 处以上的，每超一处，扣罚设计师月工资的2%、校对人月工资的1%。施工图会审后，未经审批不得变更。因设计差错确需变更的，经审批后，每变更一次，扣罚设计师月工资的0.6%、校对人月工资的0.3%，扣罚参加施工图会审的相关责任部门工程师月工资的0.4%。而应出设计变更，未出设计变更的，工程完工后，造成严重损失的，每出现一次，扣罚设计师月工资的10%、校对人月工资的5%。未经审批下发设计变更的，每单变更扣罚设计师500 元、校对人300 元。第五条 建筑设计院下发的施工图纸必须经设计成本质量控制领导小组（见第二十六条）审核、签发，下发未经审核签发的设计图纸，每项扣工程开发管理部经理200 元。第六条 涉及总平面、单体外立面、单体平面功能调整、小区管线及小区园林平面图纸的设计变更下发前，工程开发管理部应交由分管副总、总经理审查会签。已销售部分的设计变更下发前，工程开发部门应交由综合经营部经理、分管副总、总经理审查会签。未经审查会签的设计变更，不得施工。未经审查会签下发设计变更的，扣罚工程开发管理部经理200 元，实施未经会签的设计变更，扣罚工程部经理200元。第七条 在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程开发管理部经理现场处理解决。除此之外的设计问题，工程开发管理部报告总工程师和分管副总，总工程师和分管副总按以下要求处理：传达时间起24 小时内总工程师和分管副总必须有明确的处理意见传至现场，每超一小时，扣罚总工程师和分管副总15 元。在48 小时内总工程师和分管副总必须下发变更图纸或处理意见，不得影响现场施工，每影响施工或下发每超一小时，扣罚总工程师和分管副总15 元。在7 天内总工程师必须下发正式变更图到现场，每延迟一天，扣罚总工程师15 元。第八条 综合经营管理部必须在项目开工前确定样板房的位置、数量及有关要求，否则，扣罚综合经营管理部经理100 元。第九条 每期工程第三层砖砌体完成后两天内，由总工程师牵头、分管副总参加，组织综合经营管理部、工程开发管理部、财务价审部进行综合会验，否则，扣罚设总工程师100 元。第十条 所有进场材料、设备、构配件均必须进行验收并办理材料使用许可证后方可使用。办理了材料使用许可证或工序验收后，如经检查仍发现材料不符合要求的，属工程开发管理部经理审核的材料，给予开发管理部经理降一级工资的处罚；其他材料，给予相关责任人降一级工资的处罚。第十一条 在三层会验时，工程开发管理部必须建立材料样板间，否则，扣罚工程开发管理部经理100 元。现场样板每丢失一件，扣罚当事人100 元。第十二条 在工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，有调整意见时，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的副总审批。涉及外观效果及特殊部位的应报总经理审批。未经批准不能大面积铺开施工，否则，降工程开发管理部经理一级工资。第十三条 在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位班组长以上参加的工程质量交流会。未召开的，每次扣罚工程开发管理部经理100 元。第十四条 工程部应严格按政府要求，确保工地安全文明施工达标。工地因安全文明施工原因被政府每通报一次，降工程开发管理部经理一级工资。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，降工程开发管理部经理两级工资。第十五条 工程虽经验收，经抽检仍不合格的，每项扣罚签字人50 元、工程部经理20元。第十六条 隐蔽工程未办理隐蔽验收手续就进入下道工序的，每项扣罚工程开发管理部经理200元。第十七条 工程实体经验收后，仍发现未按图施工并影响结构安全的，每单扣罚工程开发管理部经理200 元。第十八条 工程开发管理部在收到签证单后2 天内必须签署完毕并在台帐上记录，每违反一次，给予工程开发管理部经理降一级工资的处罚；一个月内累计超过3 次的，予以开除处分。工程签证的原始凭证，监理工程师必须当天签署完毕，并返回施工单位，同时留存一份，上报工程开发管理部经理后存档，每违反一次，给予监理工程师降一级工资的处罚；一个月内累计超过3 次的，予以开除处分。第十九条 由于设计、合同的漏项、差错等原因造成多次签证的，由工程开发管理部每月18日前汇总反馈意见给财务价审部门。未按时反馈意见的，每次扣罚工程开发管理部责任人100 元。第二十条 未按房地产开发管理流程要求时限完成工程结算资料提交的，每延迟一次，扣罚相关部门负责人100 元，并纳入公司计划考核。第二十一条 财务价审部未按房地产开发管理流程时限完成工程结算的，每延迟一单，扣罚相关部门经理100 元，并纳入公司计划考核。第二十二条 工程开发管理部必须在竣工前召集物业公司及施工单位进行分户验收并整改完毕，否则，扣罚工程开发管理部经理100 元。第二十三条 交楼后2 个月内，工程实体质量出现房地产开发管理流程中要求杜绝质量问题的，每项扣罚责任工程师50 元、项目经理20 元、工程开发管理部经理20 元。第二十四条 每项工程竣工验收后10 天内，工程开发管理部必须向综合办公室提交参建施工单位评价意见，并将评定为不合格的单位录入管理监察档案备案，否则，扣罚工程开发管理部经理100元。不合格单位主要表现为：队伍的资金实力、技术力量、或管理水平等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。第二十五条 每月工程开发管理部必须向综合办公室报送施工单位的履约情况，遇不合格的单位未及时上报的，扣罚工程开发管理经理100 元。第二十六条 主体工程竣工后90 天内，应达到公司要求的工程竣工标准。否则，每超过一天，扣罚工程开发管理部经理100 元。综合办公室必须在工程竣工后30 天内取得规划验收合格证，否则，扣罚综合办公室主任100 元。工程开发管理部必须在工程竣工后60 天内取得质量验收意见书，否则，扣罚工程开发管理部经理100元。工程开发管理部必须在工程竣工后75 天内取得建设工程竣工验收档案认可书，否则，扣罚工程开发管理部经理100 元。综合办公室必须在工程竣工后85 天内取得竣工验收备案表，否则，扣罚开发中心总经理100 元。综合经营管理部必须在工程竣工后90 天内取得该期楼宇的房地产权属证明书及全部分户图，否则，扣罚综合经营管理部经理100 元，并纳入公司计划考核。主体工程竣工后180 天内，应达到公司要求的工程交楼标准。否则，每超过一天，扣罚工程开发管理部经理100 元、综合经营管理部经理100 元、综合办公室主任100元。第二十七条 工程开发管理部应督促施工单位按时提交的工程资料，逾期提交超过30 天后，每超一天，扣罚工程开发管理部经理100 元。第二十八条 综合经营部必须在交楼30 天前牵头组织成立交楼领导小组，并召开综合协调会，否则，综合经营部经理100 元。第二十九条 工程开发管理部在交楼前，必须组织成立维修大队，否则，扣罚工程部经理100 元。交楼后2 个月内，如因现场维修服务问题，每项投诉扣罚工程开发管理部经理及物业公司负责人各20 元。第三十条 综合经营部应在每月18日前召开会议，针对销售过程中工程开发管理部、建筑设计院、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈到相关部门，并报公司总经理。未召开会议或未将相关部门存在的问题反馈的，扣罚综合经营部经理200 元。每月18 日前，各部门应将综合经营部提出的相应问题整改完毕，并将整改情况书面反馈综合经营部，未整改完毕和反馈的扣罚相关部门经理200 元。第三十一条 房地产权属证明书出现错误或漏项的，每期扣罚综合经营部经理100 元。第三十二条 商品房分户图出现错误或漏项的，每期扣罚综合经营部经理100 元。第三十三条 财务价审部、综合经营管理部遗失购房发票（办证联），每遗失一张，扣罚财务价审部、综合经营管理部经理、销售人员200 元。第三十四条 办理完毕的房地产权证出现错误的，每户扣综合经营管理部经理100 元。第三十五条 售楼部办证经办人员未分类管理好业主资料、回执，出现商品房买卖合同、抵押备案证明等办证资料遗失情况的，每发现一宗，每宗扣罚售楼部负责人100 元。第三十六条 本制度由综合办公室负责考核。第三十七条 公司员工违反本制度相关规定的，除依据本制度进行考核外，根据情节严重程度，公司可依据相关奖惩制度给予相关责任人行政及经济处分，直至追究当事人的法律责任。第三十八条 本制度自文件下发之日起执行。第二章 工程建设计划管理第一节 总则1.建设工程的竣工标准：主体工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30 米）范围内的道路、绿化（含天面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。2. 建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见：2.1建设工程规划验收合格证；2.2质量监督意见书；2.3人防验收备案表；2.4消防验收意见书；2.5环保验收意见书；2.6建设工程竣工验收备案表。第二节 工程建设过程管理3. 召开项目开发建设综合策划方案审查会新开发项目在详规批复一周内，由总工程师牵头，主管工程副总主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加单位和人员为分管副总、总工程师、财务价审部、工程开发管理部、当地设计院、施工单位参加的项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附： 开发建设综合策划方案会签审批表）：3.1施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。3.2施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。3.3施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。3.4施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。3.5施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。3.6施工场地的土方平衡：考虑场地的竖项布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。3.7制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。3.8制定各类材料采购供应计划。3.9制定各类施工设备进场计划。3.10制定各期开发楼盘的分批销售计划。3.11制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。4. 主持召开工程质量交流会在工程开工前及开工后，每月召开一次，由工程开发管理部部经理组织全体监理人员和施工单位班组长以上参加的工程质量交流会。4.1工程质量交流会内容：4.1.1工程开发管理部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；4.1.2工程开发管理部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、结算申报流程等；4.1.3施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；4.1.4工程开发管理部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求；4.1.5施工单位就技术交底和工程开发管理部要求提出意见，表明态度；4.1.6施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；4.1.7工程开发管理部就施工单位的问题进行解答；4.1.8会议纪要应由工程开发管理部负责起草，并经与会各方代表会签