某商住搂项目可行性分析报告.doc

飞扬时代(暂定名)商住搂项目可行性分析报告目 录第一章 项目概况 4一、开发企业简介 4二、项目背景 4三、地理位置及现状 41、项目地理位置 42、项目地块现状 4四、项目设计规模及建设内容 4五、配套市政设施情况 5六、主要技术经济指标 51、经济指标 52、技术指标 5第二章、投资环境及市场分析 5 钦州市房地产投资环境分析 5一、 钦州市概况 51、自然资源区域特点 52、人文环境及基础设施 6二、区域近年房地产市场运行情况 61、钦州市总体经济 62、钦州市房地产市场运行情况分析 6三、未来几年钦州市房地产业发展的有利因素 71、社会需求环境 72、经济环境 7四、钦州市房地产业末来两年市场前瞻 7五、大势分析 81、北部湾经济圈的实施 82、东盟自由贸易区 83、西部大开发战略 8 钦州市房地产状况 9一、钦州2007年上半年房地产市场分析 91、钦州2007年上半年房地产市场整体供求状况 92、钦州2007年上半年房地产市场各类物业供求状况 9二、钦州片区2007年上半年房地产市场状况分析 91、片区2007年上半年住宅市场状况分析 91）市场供应状况分析 9A、各楼盘住宅产品市场供应量及户型配比列表 9B、住宅产品面积区间 10市场供应状况特点综述 102）市场销售状况分析 10A、各楼盘住宅产品市场消化状况列表 10市场销售状况特点综述 103）2006年下半年2007年城东片区住宅市场特点预测分析 11A、住宅项目市场增量预测 11B、市场价格走势预测 11C、市场增量产品配比预测 114）片区住宅市场特征总述 122、片区商业物业市场状况 121）片区内主要商业物业 122）片区商业物业市场特征 12第三章 项目地块优劣势分析 13Strength(优势)： 13 Weakness（劣势）： 13 Opportunity（机会）： 14Threat（威胁）： 14综合分析 14第四章 项目客户定位 14 一、住宅客户定位 141、客户性质分类 14 A、投资客 14 B、自用客 152、客户描述 15二、商业客户定位 151、一级客户投资客 15 A、投资客特征 15B、客户区域细分 152、二级客户自主经营户 16A、经营户特征 16B、客户细分 16第五章 产品定位 16一、住宅部分 16 1、户型配比 16 2、总价控制 16二、商业部分 16 三、价格定位 171、本案住宅价格定位 17 2、商铺价格定位 17第六章 投资分析部分 18 一、建设方案及规划说明 18 1、建设方案 18 2、规划目标 18 二、收益分析 181、本项目销售的物业及售价 18 2、销售计划 18第七章 经济、社会、环境效益评价与分析 19一、经济效益评价 19二、社会效益评价 19三、环境效益评价 19第八章 可行性研究结论 19第一章 项目概况一、开发企业简介： 企业名称成立日期注册资金企业类型经营范围公司住所法人代表公司简介二、项目背景本项目规划建议书，是在城市立体环境分析、市场研究、项目业态组合设计、与发展商共同构筑的项目精神平台的基础上，进行项目的初步建筑设计建议。三、地理位置及现状1、项目地理位置项目西邻钦州湾大道、钦州湾广场，北临通往钦州市行政中心主干道永福西大街，东靠育才路。项目交通发达，地理位置优越。（见右图）2、项目地块现状地块面积：90.8290.69=8288.00 呈正方形四、项目设计规模及建设内容按规划局下达的规划设计内容，拟建的综合楼建设用地5191平方米，建筑面积69967平方米（不含地下室面积），主要包括A、B两栋高层住宅塔楼及裙房等。地下室建筑面积为6300平方米。 五、配套市政设施情况小区周边的供电、电信、自来水、污水、雨水等市政管网已配套完善，项目的上述网系均可就近接入。六、主要技术经济指标1、经济指标略-2、技术指标：项目用地面积约：5191(折合7.9亩)总建筑面积约：762671）地上建筑面积预计为:69967其中:住宅建筑面积约：61660商业面积约：80372）地下室面积约：6300地下停车位：300个第二章、投资环境及市场分析 钦州市房地产投资环境分析一、 钦州市概况1、自然资源区域特点钦州港位于我国北部湾畔，面向东南亚，背靠大西南，处于广西沿海南北、钦、防城市群的中心位置，是深入内陆陆路距离最近的海港。钦州是广西沿海金三角上的一块宝地。这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。自然资源丰富，依山临海，山川美丽，海滨风景迷人，名优产品繁花似锦。有兴旺发达的农业，也有大有可为的海洋捕捞养殖业；今天，开放的钦州正以其鲜明的特色和独特的魅力吸引着四方来客。2、人文环境及基础设施钦州市现辖二县三区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区和钦州港经济开发区，总人口310多万，总面积10843平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长5208里。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。钦州，古称安州，有1400年悠久的历史。近代历史上钦州出现刘永福、冯子材两位蜚声中外的民族英雄。现在，他们故居成为全国中小学爱国主义教育基地。钦州市区位优势非常突出。已建成的铁路有南（宁）钦(州)、黎（塘）钦(州)、钦(州)北（海）、钦（州）防（港）、钦（州）钦州港等五条铁路。高速公路有钦州南宁、钦州北海、钦州防城港。钦州到北海国际机场和南宁国际机场相距100公里。已形成广西沿海中心交通枢纽。二、区域近年房地产市场运行情况1、钦州市总体经济1） 钦州市近四年来国内生产总值呈稳步上升趋势，城市发展不断壮大，滨海大都市日益凸显。市民生活动水平不断提高，消费能力和购买能力不断增强。为房地产业的发展提供了稳定的宏观区域经济环境背景。2） 合理的产业布局：以钦州港为工业发展龙头，引进国内外产业龙头入驻，快速提升工业产值。预计到2015年钦州市的工业产值达到1000亿元。3） 大工业、大港口、大旅游是近年钦州市委、市政府提出的糸列振兴钦州经济的措施，预计从当前起到2010年钦州市年入境旅游人数呈快速增长势头。4） 随着东盟会址永久落户南宁，广西的经济将随着东盟十国贸易往来的增加而呈现出快速的增长。做为东盟贸易桥头堡的钦州市凭借其地理的优势和资源优势吸引大量的国内外商家来投资，如金光集团投资的400个亿造纸厂、中国石油投资的1000个亿的炼油厂等大项目纷纷落户钦州。2、钦州市房地产市场运行情况分析自自治区人民政府确立了钦、北、防三位一体成为大西南出海通道的政策以来，南北高速公路、南（宁）钦(州) 等五条铁路在钦州交汇。为钦州市的经济发展提供了良好的基础。市内交通网络进一步完善，沿线土地得到成片开发。这使得钦州市的房地产开发步入良好的快速发展轨道，不仅建设了一批市政基础设施，而且通过房地产开发带动了整个钦州市的繁荣，使得钦州市的城市面貌发生了巨大的变化。先后建成了新奥花园、广厦花园、幸福苑、赛格新世纪广场等一批较大型项目。其中赛格新世纪广场的商业项目堪称钦、北、防之最。说明众多的大型房地产企业十分看好钦州市的房地产市场前景。三、未来几年钦州市房地产业发展的有利因素1、社会需求环境钦州市位于我国北部湾畔，面向东南亚，背靠大西南，处于广西沿海南、北、钦、防城市群的中心位置，是深入内陆陆路距离最近的海港。钦州市的交通网络十分发达，海路、陆路、铁路等均以钦州为枢纽。近年来己发展成东盟贸易的挢头堡，成为人流、物流、信息流的汇集中心。区位优势十分明显，西南诸省及东盟十国的企业、财团为了进出口贸易的便利和降低物流成本，将会把钦州做为驻地或办事处来发展各项业务。这将为钦州市的房地产发展蕴藏巨大的客户源。与此同时，由于钦州市的房地产业起步较晚，许多购买力仍没有激发出来，房地产整体价格仍处于较低水平，但是居民收入快速增长，市政建设、配套日趋完善，本地市民的购房欲望将逐步增强，为钦州市房地产业的发展提供良好环境。2、经济环境钦州市的国民生产总值于2006年以14.9%的速度增长，远远高于全国10%的平均水平。房地产业作为国民经济中的支柱产业，随着市委、市政府的高度重视，其在本市的地位将会日趋重要，将在国民经济生产总值中所占的比重将会越来越高。其次、收入是需求的基础，购买力是需求的决定因素。没有收入就不可能形成购买力。近几年来钦州市城镇居民家庭人均可支配收入有了较明显的提高，结构性支出也发生了很大的变化。四、钦州市房地产业末来两年市场前瞻由上述分析可知钦州市的住宅需求在未来两年内将有较大的提升。但是当前由于国内部分城市的房地产价格上升过快，影响了国家的宏观经济政策及金融秩序，国家对此采取了一些限制性政策如：提高首付款、对购买第二套房的人不提供按揭、提高贷款利息、征收交易税等。应该说此类限制性政策的出台对国民经济的稳定运行，稳定房价是必要的，打击了投机商。使得部分城市的房价开始下降或销量减少，引起一些购房户的心理紧张。但是对像钦州市这样房地产价格一直在低位运行、成交量较少的城市，此种影响更多是心理上的，相信经过一段时间对政策的消化，购买行为将会再次激发出来。若剔除政策性的干扰因素，按2007年钦州市房地产的发展规模，我们预测末来两年内钦州市的房地产业将有较大增长。五、大势分析1、北部湾经济圈的实施北部湾经济将对钦州市等沿海城市产生重要的影响，目前在东盟合作框架内，广西沿海城市经济将迅速带动，对外贸易和合作投资将显著增强，形成巨大的推动作用。2、东盟自由贸易区在经济领域，自1995年以来，中国与东盟的双边贸易额年增长速度均超过15%。随着2004年“中国东盟自由贸易区”中国博览会的永久性地址定于广西首府南宁，这对于钦州市的房地产业将是一个长期利好。钦州是距离南宁最近并与东南亚国家有海上通道的城市，是“南博会”的最大受益者之一。中国东盟博览会的举办，将有利于钦州扩大开放，招商引资，加强与东盟各国的经济技术合作，加快城市发展。3、西部大开发战略国家在实行稳健的财政政策和货币政策，加强各项宏观调控政策措施的同时，今年继续将发展的重点向西部地区倾斜，这有利于作为西部沿海地区的钦州市的项目建设和投资增长。作为西部沿海地区的钦州市，招商引资的吸引力进一步增强，中石油、深圳赛格集团、中国城市燃气控股、广东光大集团、首都创业集团等一批有实力的国内外知名企业纷纷落户钦州，全市招商引资呈现出大项目多、工业项目多、资金到位多的良好态势。分 析：作为南宁市1.5小时交通圈的辐射范围内，钦州城市经济的发展在项目开发周期内将保持平稳快速的发展，钦州港成为炙手可热的投资宝地，为本项目提供了良好的经济基础和消费预期。 钦州市房地产状况一、钦州2007年上半年房地产市场分析1、钦州2007年上半年房地产市场整体供求状况2007年上半年商品房总供应量约为50万，总消化量约55万，供求比为1：1.1，各片区都呈现供小于求的状况，钦州湾广场板块供求比例最大，达到1：1.4，消化量占全市56，居全市各城区的首位。钦州港区供应量占全市24.01，消化量占全市22.41，位列全市第二。城南区供求基本平衡。钦州2007年上半年房地产市场整体供求状况在宏观政策的大趋势下显现出市场在基础需求量上较为稳定的态势。2、钦州2007年上半年房地产市场各类物业供求状况l 住宅：2007年上半年，钦州市商品房住宅供应量约为 50万，消化量约为 55万，供求比是1:1.1。l 商业：去年上半年钦州市商业地产出现供求两旺的局面，从下半年开始，央行提息，商业价格的炒高，加上一些已售商业物业的运作失败，商业物业销售开始走下坡，直到目前呈现滞销现象。今年上半年钦州市商业供量为15 万，消化量 5 万，供求比为3:1，钦州湾广场板块供量最大。由于开发商追求高利润,把商铺定价太高，超过了一般市民的购买能力，所以商铺销售不是十分看好。l 写字楼：2007年上半年，钦州市写字楼供应量为12万，消化量为 16万，供求比为1：1.33，供求比例呈现供小与求的情况。二、钦州片区2007年上半年房地产市场状况分析1、片区2007年上半年住宅市场状况分析1）市场供应状况分析A、各楼盘住宅产品市场供应量及户型配比列表项 目单间配套1房1厅2房1厅3房1厅金湖国际-24578-阳光丽城3505510827丽都新城-8541总供应量（套）35030027168片区总供应（套）989套数比例35%30%28%7%B、住宅产品面积区间项目单间配套1房1厅2房1厅3房1厅金湖国际-50-70100-114-阳光丽城4356-5880-89116丽都新城-84-95135-148主力区间4350-7080-89120-140市场供应状况特点综述： 住宅产品供应以实用舒适单间配套产品为主，面积主力区间为43，市场份额占35%（套数比），成为片区住宅产品市场主力产品；另外，实用一房一厅小户型市场份额占30%（套数比），面积主力区间为50-70，面积经济、适中；从以上市场供应产品结构特点可见，由于目前片区各项市政及生活设施逐渐成熟，房价较市区实惠低廉，众开发商目前将城东片区住宅产品市场定位以经济、舒适型居住产品为主，主要吸引自住型购房客户及部分长线投资客户；2）市场销售状况分析A、各楼盘住宅产品市场消化状况列表项 目累计供应量（套）累计销售（套）畅销产品销售均价（元/）累计销售率（%）金湖国际3232581房1厅（50-70）238080阳光新城540540单间配套（42）2100100丽都新城126-未定0小 结989798单间配套（42）224090市场销售状况特点综述： 片区住宅产品市场总体销售率为90%，较去年片区住宅产品市场总体销售率略低。主要原因为2006年上半年片区住宅产品总体销售均价较去年有较大涨幅，达到11%左右； 从各类住宅产品市场接受度看，畅销产品主要为舒适的单间配套，面积区间43，与大多数片区开发商之产品定位相符，并以自住型工薪阶层购房客户为主力购房客户群体。三房及复式单位消化速度较慢，出现库存； 2007年上半年片区住宅市场总体销售均价虽较去年有较大涨幅，但5、6月份房价平稳，各楼盘间差异不大，维持在2300元/左右。3）2006年下半年2007年城东片区住宅市场特点预测分析A、住宅项目市场增量预测项 目总建筑面积（）已推盘量（）2007年上半年库存量（）2007年下半年至2008年推盘量合计（）金湖国际69000312003780037800阳光新城70000350003500035000丽都新城43550-43550合 计（）1825506620072800116350 城东片区住宅开发形成规模始从2005年，目前已建成、在建的楼盘共有11个，预计今年下半年还将有碧海国际、时代名城等5个楼盘相继推售。全年市场放量预计将会超过35万平方米； 随着项目周边的碧海国际、时代名城、丽都新城等项目的相继启动，放量激增，市场前景不容乐观。 未来两年内，片区市场供应量预计每年均超过30万平方米。竞争空前激烈，开发风险提高，前景严峻；B、市场价格走势预测l 2006年城东片区住宅市场销售均价为1839元/，2007年上半年片区住宅市场销售均价为2300元/，涨幅达11%以上。究其原因有三：一是片区房价基数低，二是片区各项配套逐渐完善；l 2007年前三个月房价涨幅较大，4-6月片区房价较平稳，无较大涨幅；l 国家针对房地产出台了各种抑制房价增涨过快的调控政策，加上该片区市场供应量的巨增，预计片区的未来房价会有较大的涨幅。C、市场增量产品配比预测l 城东住宅产品市场定位以经济、舒适型居住产品为主，主要吸引自住型工薪阶层购房客户及部分长线投资客户；l 2007年上半年，从片区各类住宅产品市场接受度看，畅销产品主要为舒适一房小户型， 三房及复式单位消化速度较慢。随着片区各项配套逐渐完善，生活居住氛围的增加，预计未来一年内推售的项目仍以舒适的单间配套住宅产品为主，市场份额达到45%以上；4）片区住宅市场特征总述l 区位优势：项目地处钦州市旧城商圈与新城商圈的结合部，临近钦州湾广场为核心的城市核心商务圈，交通便利，区域未来发展认可度高。l 居住环境好：项目傍依钦州湾广场，空气清新，无环境污染，是至佳居住聚集地。l 投资前景看好：钦州市将形成以新城区钦州湾广场为核心的城市核心商务圈，也就是“CBD功能区”。也就意味着，城市赋予本项目的使命引领区域地产进入“CBD时代”，引领CBD商务空间新概念。l 市场供应剧增：片区公寓住宅楼07年推出量为16万平米，较06年多增了60%，08年预计推量将超过30万平米，较06年推量多增了88%。预计未来两三年内该片区市场供应量每年会超过三、四十万平米，市场前景不容乐观。 l 单间配套、一房一厅畅销，三房以上存在库存：由于城东片区公寓住宅楼的开发主要针对的主要目标客户群体是工薪阶层，因此畅销的户型主要是以实用的单间配套、一房一厅，而面积较大的三房、楼中楼出现部份库存。 l 房价上升空间受限：06年、07年片区房价有了较快的涨幅，但随着国家对房地产调控政策的出台，加上该片区市场供应量的巨增，房价猛涨的势头将会受到抑制。l 关键点：一方面三房、四房及楼中楼大户型公寓住宅大量供应，竞争加剧；另一方面，单间配套、一房小户型市场“缺货”。抓住市场空白点，抢占市场，降低风险。2、片区商业物业市场状况1） 片区内主要商业物业项目名称商业规划面积商业形态经营定位售价，租金及出租率金湖国际六层，13000大卖场、可分割日用百货、超市等尚未租售阳光丽城四层，12000大卖场、可分割日用百货、超市等尚未租售丽都新城底层沿街铺面小铺面私家招租尚未租售2）片区商业物业市场特征l 商铺投资受限： 主要表现以下三方面：第一，目前钦州市商铺大量推出，竞争加剧，商业开发前景不容乐观。第二，受国家宏观政策影响，二、三层商铺不易得到银行贷款支持，销售受限。第三，目前该区域一楼商铺售价和租金较高，回报率低，投资者信心不强。n 综述：本案将从市场需求、项目本身、产品规划特色等方面来为本案定位为简约紧凑型高层景观住宅提供强有力支撑。 第三章 项目地块优劣势分析Strength(优势)： 城市商务空间：本项目处在钦州市新城区。随着城市化进程的加速，城市需要扩容。金亚综合分析认为：在未来几年，钦州市将形成以新城区钦州湾广场为核心的城市核心商务圈，也就是“CBD功能区”。也就意味着，城市赋予本项目的使命引领区域地产进入“CBD时代”，引领CBD商务空间新概念。 城市商业格局：本项目地处钦州市新城商圈的重要位置，地块西侧的钦州湾大道是城市的商业轴。也就意味着本项目的商业空间面临着巨大的使命打造全新的城市商业空间，共同引领城市商业潮流，并带动区域商业发展。 项目城市形象：本项目北侧66米宽的城市主干线永福西大街，是钦州湾广场商业圈与钦州市行政中心连接的纽带。这就意味着本项目也是城市的有机标识系统之一，代表了新城区（或CBD区）建设的高度及品质。 项目空间姿态：本项目地块紧临钦州湾广场，钦州湾广场给市民提供一个时尚、生态、休闲的场所。这也意味着本项目的商业业态不缺乏消费人群的支持。另外，城市已经给项目提供了一个巨大的广场空间，项目应建立对钦州湾广场及城市完全开放的空间系统，让城市和人群在项目中穿行。Weakness（劣势）：1、项目规模小，社区居住配套不完善。2、项目周围有阳光丽城二期、金湖国际、幸福苑时代名城、碧海国际等楼盘竞争。Opportunity（机会）：随着钦州市“大工业、大港口、大旅游”三大目标不断推进，加速了钦州城市建设发展进程。钦州市委市政府提出力争5年内把城市人口发展到50万（目前钦州市常住人口接近30万）。为本项目的发展提供了强有力的经济环境和消费群体。本项目地处永福大道黄金地段，周围有小学、中学、大学、广场、银行、医院、娱乐场所等配套设施完善，地理位置得天独厚。为本项目提供了良好的居住环境。增强了本项目的竞争力。Threat（威胁）：1、永福大道沿街一带将推出与本项目定位相同或相似物业，形成威胁。2、银行调息、提高首付款等宏观政策出台抑制了投资。综合分析：从以上分析可以看出，钦州市住宅开发存在巨大机会，但也同时面临日趋激烈的竞争和更高水平的挑战。为满足高地价所需回收较多的成本，因此住宅产品定位以中户型（2房、3房）为主力的开发路线，面积以80110之间为主，主力总价范围为18万元23万元。在地价趋贵的情况下，本项目若在推出时与各大盘正面交峰，实非明智之举。因此我们建议在总量分析的考量下，寻找市场缺口，项目推盘之前必须进行准确的定位，走个性化的道路，即增加小户型的供应量和面积适中的高端配套的主力户型，打造独具特色和内涵的精品街区，适当压低总价、抬高单价，实现利润最大化，最终必将能立于不败之地，赢取辉煌。第四章 项目客户定位一、住宅客户定位1、客户性质分类A、投资客-商业成功人士：私营企业主；企业股东、董事；看重片区和钦州湾广场旁的投资潜力，有整层购买用于经营的可能；-城市精英：高级白领/管理人员/金融界人士；着重产品的性价比，购房用于投资或个人工作室、私人空间；-个体户：在城东片区经营多年的个体户，选购的要求是物业升值潜力大；B、自用客-工薪阶层：主要在行政中心、城东一带上班的工薪阶层，对居住空间要求不高，关键是总价要低，房子实用；-个体户：对住宅居住环境没有较高的要求，选择就近居住，便于打理生意；-驻钦州办事处：购房目的是依托便利的交通，利于业务拓展；-进城户：从乡镇调进城里工作的机关人员。2、客户描述基础市场：钦州湾广场商住区、钦州二桥开发区、河东开发区的购房者，该区域群体多为企业高层管理者、行政事业单位领导、上领阶层以及个体户。本城市场：钦州湾大道等市中心区域；区域市场：南宁、防城、灵山、浦北等地市经商的佼佼者。二、商业客户定位商铺部分可分为一级客户（投资户）、二级客户（经营户）和三级客户（消费者）。三者之间存在紧密联系，三级客户对本案知名度及美誉度的认可程度将极大的影响一、二级客户的投资经营的积极性，一级客户的最终购买又将影响三级客户对项目的认知度。购买本案的客户主要是一、二级客户，具体分析如下：1、一级客户投资客A、投资客特征这类客户是本案的重要目标客户之一，属于较富裕一族，资金雄厚，因投资渠道少，银行利息低，股票风险高，房地产投资回报比较稳妥，而商铺的投资回报率要高过一般住宅。投资者特征如下：-投资商铺理性化仍然较强，把区域潜力放在第一位。-投资者本地人较多，外地人较少。-非常关注投资回报，对市场销售价格较为敏感。B、客户区域细分核心客户：钦州市商铺职业炒家、片区内住户。次要客户：周边市县，主要来自于南宁、北海、玉林、防城、灵山、浦北等地。偶得客户：市外客户主要集中于广东、江浙、及西南各省在钦州投资客。2、二级客户-自主经营户A、经营户特征看好钦州湾广场、城东区的商业前景，众多经营户移师钦州湾广场、城东区抢滩市场。投资型经营户特征如下：-资金雄厚，投资目标明确，着眼于长期定点经营，较为关注商业物业的综合性价比。-关注商业发展动态，渴望改善经营环境，偏好于高档次、消费能力强的区域经营。-经营者一般同时在钦州多个经营网点，资金流动快，抗风险能力较低。B、客户细分主力客户：主要是钦州市知名的商业连锁企业。次要客户：市外有实力的企业、私营业主及品牌经营商。偶得客户：广西区内连锁经营户和本地个体经营户。第五章 产品定位一、住宅部分1、户型配比根据片区市场及本项目的特点，我司建议本项目的产品种类、户型面积及配比如下：产品种类单间配套一房一厅二房二厅三房二厅户型面积（m）364550558391104120户型配比（%）55%30%12%3%2、总价控制产 品 种 类单间配套一房一厅二房二厅三房二厅户型面积（m）364550558391104120总价范围（万元）9121314.52123.52732二、商业部分建议商业为二层，利于出售变现：从市场风险方面考虑，目前钦州市商业销售情况较好的为一层，因此只建二层可以有效降低开发及经营风险。从招商方面考虑，二层商业最容易被大众接受，投资客也易于认可。三、价格定位1、本案住宅价格定位依据：（1）地块处于永福大道，价格的过渡性较强，从地段价值分析，售价应处于钦州湾广场与永福大道两大板块的均价区间，因此本项目售价具有趋向于钦州湾广场板块售价的提升空间；（2）城东板块目前在售楼盘均价为2300元/，以多层及小高层结构住宅为主；钦州广场板块参考均价为2700元/；（3）综合考虑项目优劣势：项目具有空气质量优等优势；同时项目存在区域环境配套不齐全，生活成本高及存在部份非南北朝向户型的劣势。因此，综合以上因素考虑，本案未来一年后以2580元/的平均售价。作为项目的入市价格，试探市场反映，再进一步确定价格提升空间。2、商铺价格定位项目名称商业规划面积商业形态经营定位售价金湖国际六层，13000大卖场日用百货、超市未出售阳光丽城四层，12000大卖场日用百货、超市未出售丽都新城底层沿街铺面小铺面私家招租未定价综合项目所处地段及对比周边楼盘市场定价，建议项目商业售价一层：10000元/，二层：5000元/。 第六章 投资分析部分一、建设方案及规划说