基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理研究

MODERN ECONOMIC RESEARCH理 论 聚 焦基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理研究 张红利内容提要 ： 与 一般商品市 场不同，房地 产市场的供 给和需求具 有 多 种 特 性 ，这 是 房 地 产 泡 沫 易 发 的 内 在 基础 。 该 文 运 用 经 济 学 中 的 供 求 规 律 、均 衡 价 格 模 型 和 弹 性 理 论 分 析 房 地 产 泡 沫 生 成 、发 展 和 破 灭 的 内 在 机 理 ，认为在住房 供给 有限的 情况下 ，房 价上涨预期 所引发的投 资性购房需 求的增加，是 房价在短 期内迅速上 涨的动 力 ，一 旦 这 种 涨 价 预 期 消 失 ，房 地 产 市 场 将 形 成 超 额 供 给 。 但 是 ，由 于 房 地 产 市 场 的 垄 断 性 以 及 其 他 一 些 国 情因素，超额供 给增加并 不 必然导致 房价大幅下 降和房地产 泡沫破灭，而 是更多地 表现为空置 率上升和成 交量的萎缩。 因此，房 价对现行调 控政策不敏 感，在宏观背 景未变的情 况下 ，房价 上涨容易下 降难，房地产 泡沫破灭的 可能性不大 。关 键 词 ： 住房需求 住 房供给 房 地 产泡沫均衡 价格 弹性理 论文 章 编 号 ： 10092382（2013）06004905中 图 分 类 号 ： F29335文 献 标 识 码 ： A发 生 房 地 产 泡 沫 时 ，土 地 和 房 屋 价 格 不 断 上 涨 ，大 大超过了由 自住性购 房需求所支 持的真实价 值 ，同时交 易频繁 ，房地 产市场出现 了表面上的 繁荣景象 。房地产价格 泡沫易于发 生 ，是由于房 地产与其他 资产相比有 几个明显特 征 。 首先，房地 产是人赖以 生存 和 发 展 的 物 质 基 础 ，随 着 经 济 发 展 和 社 会 进 步 ，人们对房地 产的需求 在量上会不 断增加 ，在质 上会不断 提 高 。 其 次 ，房 产 和 地 产 都 是 典 型 的 不 动 产 ，其 空 间位 置 无 法 移 动 ， 区 位 环 境 因 素 对 其 价 值 有 显 著 的 影响 ， 因 而 其 供 需 矛 盾 更 多 地 体 现 为 空 间 结 构 性 的 矛 盾， 这种矛盾无 法通过市场 流通得以缓 解 。 再次，房地 产比较耐久 。 住宅等建 筑物一经建 造完成 ，使用 寿命相当长 。 土 地是房地产 业的资源基 础 ，其使用更 是 具 有 永 续 性 。 特 定 地 域 的 土 地 供 给 难 以 随 着 需 求 增 加 而 增 加 ， 其 市场价值会随着社会经济发展而上升 ，因此房地产具有保值增值的优势， 是一种重要的投资对象。 最后，房地产市场具有较强的垄断性。 一方面，由 于城镇土地资源有限， 占有某一特定地块的开发商即成为该区域房地产市场的垄断性供给者。 另一方面，由于房地产项目投资量大， 房地产市场有较高的进入门 槛，因此房地产市场的供给具有较强的垄断性。上 述 特 征 使 房 地 产 市 场 难 以 在 价 格 机 制 的 调 节一、房地产泡沫及其易发性现 代 市 场 经 济 常 常 被 经 济 泡 沫 所 困 。 所 谓 经 济泡 沫 ， 一 般 是 指 资 产 价 格 严 重 背 离 其 基 础 价 值 而 暴 涨、暴跌的经 济现象 。 历史 上曾经发生 过多例典型 的经济泡沫事 件 ，如1637年发生 在荷兰王国 的郁金香狂 热 、1719年 发 生 在 法 国 巴 黎 的 密 西 西 比 股 市 泡 沫 ，以 及1720年发生在英 国伦敦的 南海公司股 价泡沫 ，这些经济泡沫事 件均在世界 经济史上产 生了深远的 影响 。对于经济泡 沫的产生 、发 展和破灭过 程 ，新帕尔格 雷 夫经济学大 辞典 将其描 述为资产价 格在一个连 续的过程中急剧 上涨 ，从而使 人们产生了 该资产还要 继续 涨 价 的 预 期 ，于 是 不 断 有 新 的 投 机 者 成 为 买 主 ；当 价格 上 涨 到 较 高 的 程 度 ，预 期 会 发 生 逆 转 ，最 终 导 致 资 产价 格暴跌和金 融危机 。 据 此可以认为 ，资产涨价预 期及其逆转 是经济泡沫 发生 、发展和 破灭的关键 。房 地 产 泡 沫 是 经 济 泡 沫 的 一 种 典 型 形 式 。 它 是 由 于 投 机 性 购 买 需 求 大 量 增 加 所 引 起 的 房 地 产 价 格 持续快 速上涨的现 象 ，它是由 房价上涨预 期不断强化所 引 发 的 。 显 然 ，这 种 房 价 上 涨 ，主 要 不 是 由 真 实 需 求的高增长 所引起的 一般意义上 的价格调整 ，而是由 投 机 性 购 房 需 求 的 快 速 增 长 所 引 起 的 房 价 虚 高 。 当本 文 为 陕 西 省 社 会 科 学 基 金 项 目 “促 进 房 地 产 市 场 稳 定 健 康 发 展 的 税 收 体 系 重 构 研 究 ”（项 目 编 号 ：11E032）的 阶 段 性 成 果和 陕 西 省 教 育 厅 专 项 科 研 计 划 项 目 “陕 西 房 地 产 调 控 ： 绩 效 与 对 策 研 究 ”（项 目 编 号 ：12JK0028）、“陕 西 省 工 程 项 目 施 工 可 靠 性 测定 、评 判 与 优 化 研 究 ”（项 目 编 号 ：11JK0170）研 究 成 果 之 一 。 49 现代经济探讨2013 年 第 6 期下实现稳定 的供求均衡 ，而这种供求 失衡更多地 表现为价格的剧 烈波动 。 此外 ，由于房地产 的相对价值 较 大，并且交易 过程比较规 范 、交易成本 较低 ，因此更 容 易 成 为 投 机 炒 作 的 对 象 。 这 些 因 素 决 定 了 房 地 产 泡 沫 的 易 发 性 。 正 如 近 代 世 界 经 济 史 上 那 些 著 名 的 泡 沫事 件一样 ，二战 后一些国 家和地区也 经历了多起 严 重 的 房 地 产 泡 沫 事 件 ，其 中 最 著 名 的 是19861992年 发 生 在 日 本 的 房 地 产 泡 沫 ；上 世 纪90年 代 ，中 国 的 海 南、北 海和香港等 地也相继发 生过房地 产泡沫 。 这些 房 地 产 泡 沫 事 件 都 给 当 事 国 或 当 地 的 社 会 经 济 发 展 造成了严重 的影响 ，日本 在1992年房地产 泡沫破裂后 经 济 一 蹶 不 振 ，我 国 的 香 港 、海 南 和 北 海 等 地 也 因 房 地产泡沫 的破裂而 在经济上遭 受重创 。贬 值 时 ，在 缺 乏 更 好 投 资 渠 道 的 情 况 下 ，越 来 越 多 的人会选择 投资房产 ，以实现资产 的保值增值 。 由于住 房供给在短 期内难以相 应地增长 ，上 述投资性购 房需 求的不断增 加必定会拉 高房价 。2 住房供给具 有以下特性（1）住 房 供 给 受 到 资 源 条 件 约 束 ，难 以 随 着 需 求 的增 加而增加 。 土 地是房地 产业最重要 的投入要素 ，又 是 城 镇 最 稀 缺 的 资 源 。 一 个 区 域 可 用 于 住 房 建 设 的土地是 有限的 ，由 此造成住房 供给难以适 应住房需求的不断增 长 。 同时，房地 产业发展需 要大量资金 和 建材，资金供 应受到国民 储蓄 、国家信 贷政策 、金融 市 场的效率和 融资成本等 多种主客观 因素制约 ，而 建材供给则更多 地受到自然 和社会条件 制约 ，这些因 素都 在一定程度 上使得住房 供给难以实 现快速增长 。（2）住房供给成 本不断上升 。 住房供给成 本直接 影响住房价 格 ，而决定住 房供给成本 的主要因素 则是土地成本 。 住 房供给成本 主要取决于 级差地租 。 随 着 经 济 社 会 的 发 展 和 人 口 的 增 加 ，城 镇 中 心 区 域 、交 通便 利 地 区 ，以 及 具 有 独 特 环 境 条 件 的 地 域 ，如 靠 近 海 滩、河 岸、公园、学校 、广场的地 块 ，其级差地 租必然不断上涨 。 地价 随之提高 ，导 致房价水涨 船高 。 而且，随 着国民经济 的发展和城 市人口的增 加 ，土地、建材 、劳 动力等投入 要素的价格 不断上涨 ，由 此导致住房 供给成本上升 。（3）住房供给对 需求变化的 反应存在滞 后性 。 一 般 建 造 住 房 需 要 二 到 三 年 ，在 此 期 间 ，住 房 供 应 也 不 能 随 着 需 求 的 变 化 而 变 化 ，这 是 住 房 供 应 的 滞 后 性 。由 于 存 在 滞 后 性 ，在 住 房 需 求 快 速 增 加 的 情 况 下 ，即 使不考虑土 地供给的限 制 ，房价供 给在短期内 也难以相应地增加 ，由此导致住 房供给短缺 和价格飞涨 。 这是住房产品 不同于普通 商品的一个 重要特性 。（4）住 房 需 求 具 有 很 大 的 不 确 定 性 ，而 住 房 供 给 相 对 较 为 稳 定 ， 住 房 市 场 的 供 给 和 需 求 在 时 间 上 容 易 错 位 ，出 现 供 不 应 求 或 供 过 于 求 的 状 态 ，从 而 导 致 房 价 剧 烈 波 动 。 房 地 产 市 场 供 求 关 系 所 具 有 的 这 些 特 征是诱发房 地产泡沫的 根源 。二、房地产市场供求关系的基本特征从供求关系 的角度来看 ，房地产市场 与一般商品市场相比有 其独特之处 ，这是房地产 泡沫易于发 生的 内在基础 。 从 需求的角度 来看 ，住房需 求是房地产 市 场的最终需 求 。1 住房需求具 有以下重要 特征（1）基本住房需 求的价格弹 性较小 。住房 是人们赖以生存和 发展的物质 基础 ，基本住 房需求是一 种刚性 需 求 ，其 价 格 弹 性 较 小 ，对 价 格 变 化 的 反 应 不 够 敏 感。 也就是 说 ，人们的 基本住房需 求不会因为 房价上 涨而明显减 少 ，也不会因 为房价下跌 而显著增加 。（2）住房需求随 着社会经济 的发展不断 增长 。 作 为经济发展 和社会进步 的一种体现 ，人们的住房 需求会随着生活 水平的提高 不断增长 。 当 然，这种增长 不 仅仅表现在 追求住房面 积增加 ，而是 更多地表现 在追 求 住 房 品 质 提 高 和 居 住 环 境 的 改 善 。 随 着 住 房 品 质和 配 套 设 置 的 不 断 改 进 ， 住 房 供 给 成 本 也 会 不 断 上 涨。 这样，即使需 求量不再增 加 ，房价也会 逐渐上涨 。（3）住房信贷具 有杠杆效应 。 根据现行住 房抵押 信贷制度 ， 购 房者可以先 缴纳少量首 付款购得住 房 ，然 后 用 家 庭 的 未 来 收 入 逐 月 偿 还 贷 款 。 这 种 住 房 抵 押 信 贷 制 度 能 够 使 大 量 的 潜 在 购 房 需 求 转 变 为 现 实的购房需 求 ，从而有效 地提升人 们的购房能 力 。（4）住房需求兼 具投资和消 费两种性质 。 住房不 仅是消费品 ，更因为其不 动产的特性 而具有投资 品的 功能。 购买住 房不仅可以 满足人们的 居住需求 ，而 且可以在房价 上涨的情况 下为购房者 带来较高的 收益 。因 此 ，当 发 生 通 货 膨 胀 ，人 们 所 持 有 的 货 币 资 产 不 断三、房地产泡沫生成和破灭的内在机理根据经济学 的供求规律 ， 如果其他因 素不变 ，一般 情 况 下 市 场 对 某 种 商 品 的 需 求 量 与 其 自 身 价 格 负 相 关 ，供 给 量 与 其 自 身 价 格 正 相 关 ，即 价 格 上 升 则 需 求 量 减 少 而 供 给 量 增 加 ， 价 格 下 降 则 需 求 量 增 加 而 50 MODERN ECONOMIC RESEARCH理 论 聚 焦供 给 量 减 少 ，表 现 在 坐 标 图 形 上 ，一 般 情 况 下 商 品 的需求曲线 斜率为负 ，而供给曲线 斜率为正 。 作 为人们 赖以生活的 重要物质资 料 ， 住房需求 遵循上述规 律 ， 在 家 庭 收 入 、市 场 预 期 、个 人 偏 好 等 因 素 不 变 的 情 况 下 ，房 价 上 升 则 需 求 量 趋 于 下 降 ，房 价 下 降 则 需 求 量 趋于增加 。 因 此，对于追求 住房使用 价值的购房 者来 说，住房需求 曲线向右下 方倾斜 ，斜率 为负 。但 是 ，由 于 房 地 产 市 场 交 易 对 象 的 特 殊 性 ，人 们 往 往将土地和 房屋视为 投资品 ，而不 仅仅是赖以 生活 的重要物质 资料 。 这样，房 地产市场的 需求不仅有 追 求使用价值 的真实需求 ，更有追求资 产保值增值 的投 资性需求 ，而 且这两类购 房需求在某 些情况下能 够相 互转化 ，往往 很难区分 。 对 于以追求投 资收益为目 的 的购房者来 说 ，经济学中 的需求规律 无法成立 。因 此， 当房地产市 场的投资性 交易行为大 量增加时 ，用 供求 定理无法解 释其价格和 供求量的变 化 。与 股 票 、债 券 等 虚 拟 资 产 的 供 求 规 律 相 似 ，房 地 产 市 场 的 投 资 性 需 求 和 供 给 与 房 价 上 涨 速 度 密 切 相关。 当房 价上升时 ，人 们对于房 价上涨的预 期逐渐加 强 ，更 多 的 人 加 入 投 资 性 购 房 队 伍 ，市 场 需 求 随 之 增加，而供给 随之减少 ，这无疑会助 长房价上涨 ；当房价 下 降 时 ，市 场 预 期 往 往 会 发 生 逆 转 ，投 资 性 购 房 者 更 多地选择 退出 ，市场 需求随之减 少 ，而供给随 之增加 ，这会助推房 价下跌 。 现实 中 ，房价上涨 会使得自住 性 购 房 需 求 趋 于 减 少 。 当 自 住 性 需 求 的 减 少 被 投 资 性 需 求 的 大 幅 度 增 加 所 抵 消 时 ，总 需 求 增 加 ，房 价 加 速上 涨 ，直 至 生 成 房 地 产 泡 沫 。 当 国 家 政 策 、宏 观 经 济 形 势 等 外 部 因 素 的 冲 击 ， 使 房 价 上 涨 趋 势 难 以 为 继时，预期逆转 ，投 资性购房需 求迅速减少 ，房价上涨的 动力弱化 。 当 房价涨幅下 降甚至出现 下跌时 ，一部 分 投资性购房 者选择抛售 房产 ， 致使住 房供给增长 ，从而加速房 价下跌 ，甚 至引起房地 产泡沫破灭 。房地产泡沫的形成还与房地产供给弹性和需求弹 性的差异有关。 住房市场的供给弹性和需求弹性分别是指房价变动所引起的住房供给量和需求量变动的程 度，是一个相对数。 当住房需求量或供给量变动的百分 比小于房价变动的百分比时， 说明住房需求或供给缺乏弹性。 相反，当住房需求量或供给量变动的百分比大 于房价变动百分比时，表明住房需求或供给富有弹性。由于住房不能像普通商品那样在工厂内通过流水线进 行标准化 、规模化的 生产 ，也由于 住房供给受 到土地 、 建材等资源供给有限和住房建造周期较长等因素的制约，难以适应需求的变化，因此住房供给在短期内缺乏弹性，短期供给曲线近乎垂直。 与此相反，住房需求更 多地取决于居民收入、人口变迁和国家政策等因素，容 易产生波动。 从实际情况来看，经济增长、居民收入水 平提高、人口城 镇化 ，以及住 房信贷政 策放松 ，都会 引 起房地产需求的增加。 根据经济学中的均衡价格模型， 此时需求曲线向右移动。 在较短时期，住房供给难以随 着需求的增加而相应地增长，住房供给曲线近乎垂直， 需求曲线向右上方平行移动将引起房价较大幅度的上 涨，而住房交易量不会有明显的增加。虽 然 从 短 期 来 看 ，住 房 供 给 缺 乏 弹 性 ，难 以 适 应需 求 变 化 。但 是 从 较 长 的 时 期 来 看 ，比 如15年 ，住 房供 给 往 往 是 富 有 弹 性 的 ， 它 能 随 着 需 求 增 加 而 相 应地增长 ，从 而在一定程 度上抑制房 价过快上 涨 。 在较 长时期 ，持续 上涨的房价 会使房地产 业的利润率 不断上 升 ，就 会 对 开 发 商 产 生 足 够 的 激 励 ，使 他 们 采 取 各种措施克 服土地等 资源性生产 要素的制约 ，增加城镇 住 房 供 给 。 现 实 中 ，城 市 住 宅 区 不 断 向 郊 外 拓 展 、高层 楼 宇 不 断 增 加 、节 能 环 保 型 建 材 不 断 涌 现 ，就 是 开发商克 服土地资源 制约的有 效途径 。 当然 ，即使从较 长时期来看 ，住房供给增 长速度也可 能赶不上住 房需 求 增 加 的 速 度 ，房 价 较 快 上 涨 难 以 克 服 。 但 是 ，如 果 住房供给能 够有较大 幅度地增长 ，就可以改变 人们对 房 价 将 不 断 上 涨 的 预 期 ， 从 而 使 投 资 性 购 房 需 求 减 少 ，使 房 价 上 涨 动 力 减 弱 ，甚 至 会 导 致 房 地 产 泡 沫 破 灭。对于上述情 况 ，可运用经 济学中的弹 性理论和均 衡价格模型 做出更为直 观的解释 。 在 下页图1中，SS表示短期供给 曲线 ，LS表示长 期供给曲线 ，D表示 需 求 曲 线 。 在 短 期 内 ，住 房 产 品 的 供 给 弹 性 较 小 ，供 给 曲 线斜 率 较 大 ，近 似 垂 直 状 态 ，而 住 房 产 品 的 需 求 则 富 有弹性 ，需求曲线斜 率较小 。 随着 经济发展 和人均收入 水平提高 、农 村人口向城 镇迁移 、购房 信贷条件放 宽 ， 以及房价上 涨预期加强 等因素的作 用 ，住房需求 曲线向右上方平行移动，从D1移动到D2。 由于在短期内住房 供给难以增加，供给曲线不变，均衡房价从P1上升到P2。均衡价格的上涨使得房价上涨预期不断强化， 投资性购房需求增加，由此导致住房需求曲线再次右移，即从D2移动到D3，均衡价格再度上涨，从P2上升到P3。根据收入效 应 ，房价不断 上涨会使欲 购房家庭的 实际收入和 购房能力趋 于降低 ，从而 导致房地产 市场 的 真 实 需 求 减 少 ，房 价 上 涨 动 力 减 弱 。 从 长 期 来 看 ， 51 现代经济探讨2013 年 第 6 期惜售，而不是 降价抛售 ；第 二，房价下降 有损于原有 购房 者 的 利 益 ，因 此 开 发 商 会 竭 力 避 免 降 价 销 售 ，以 免 引 发 退 房 风 波 ；第 三 ，房 地 产 泡 沫 破 灭 会 严 重 拖 累 宏 观 经 济 ，为 了 稳 定 经 济 增 长 ，中 央 政 府 往 往 实 施 扩 张 性 的 财 政 货 币 政 策 ，从 而 使 信 贷 供 给 恢 复 增 长 、利 率 重新下 降 。 这样，即使 超额供给增 加导致住 房空置率 上升，开发商 也不会轻易 选择降价销 售 。从 经 济 基 本 面 来 看 ，由 于 城 市 化 进 程 加 快 、居 民 收 入 水 平 不 断 提 高 和 人 口 增 加 等 原 因 ， 从 较 长 时 期 来 看 ，中 国 城 市 的 房 地 产 需 求 仍 将 持 续 增 加 ，房 价 仍 将 处 于 上 升 通 道 。 而 且 ，由 于 土 地 资 源 日 益 稀 缺 ，工 资 水 平 和 建 材 价 格 普 遍 上 涨 以 及 通 货 膨 胀 等 因 素 ， 房 地 产 业 的 生 产 成 本 上 升 ，供 给 价 格 上 涨 ，房 地 产 市 场 供 给 曲 线 向 左 上 方 移 动 ，超 额 供 给 相 应 有 所 减 少 ， 房 价下降的 压力逐渐减 弱 ，房地产泡 沫得以稀释 。上 述 情 况 可 以 从 近 年 来 中 国 房 地 产 市 场 的 实 际 表 现 中 得 到 印 证 。 为 了 应 对2009年 和2010年 上 半 年 房 价 上 涨 失 控 的 严 峻 形 势 ，国 务 院 分 别 于2010年4月 和9月 出台了历史 上最为严厉 的房地产调 控政策 。 此 后直至2011年下 半年和2012年上 半年 ，在严厉 调控政 策 的 作 用 下 ，全 国 多 数 城 市 的 房 地 产 交 易 量 锐 减 ，商 品 房 空 置 率 上 升 ，房 地 产 调 控 初 见 成 效 。 然 而 ，房 价 大范围 、持续下降的 局面始终 没有出现 。 根 据国家统 计局公布的 最新消息 ，2013年3月，在全国70个 大中城 市中，新建商 品住宅价格 环比下降的 有1个，持平的 有1个， 上涨的达68个。 价格同比 下降的城市 只有2个， 上涨 的城市则有67个，涨幅最 高为11.2%。 显然，在 经 过两年多的 严厉调控之 后 ，全国房地 产市场再次 出现 了明显的回 暖趋势 。这表 明 ，在当前和 今后较长时 期， 我国城镇房 价具有向上 的刚性 ，即使 投机性购房 需求 明显减少 ，房 地产市场超 额供给的积 累也不会必 然导致房价大幅 度下降和房 地产泡沫破 灭 ，而是更多 地表 现 为 商 品 房 空 置 率 上 升 和 成 交 量 的 萎 缩 。 在 房 价 小 幅 度 调 整 的 过 程 中 ， 随 着 自 主 性 购 房 需 求 的 不 断 积 累，房价上涨动力逐渐恢复，房地产市场有可能重新趋 于过热。 也就是说，在宏观经济背景未变的情况下，房 价上涨容易下降难，房地产泡沫破灭的可能性不大。图1基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理 住房供给是富有弹性的， 高房价使房地产行业的利润增长，住房供给不断增加。 住房供给的增加又会使房价 上涨预期进一步弱化。 此时，如果出现外部冲击，比如 出现购房信贷条件收紧、土地供给增加、房地产税收政 策改变等，有助于增加供给和抑制需求的情况出现，房 价上涨预期就可能完全消失， 从而导致投资性购房需求锐减、 需求曲线向左下方平行移动， 即从D3移动到 D2，再 移 动 到D1，这 样 就 会 形 成 越 来 越 大 的 超 额 供 给 。 超额供给积累到一定程度，在价格机制的作用下，房价 将会大幅度下跌，从而导致房地产泡沫破灭。四、房地产泡沫难以破灭的现实原因以上对房地 产泡沫形成 机理的分析 ，是以竞争性市场为前提 的 。 但在现实 中 ，房地产市 场是一个典 型 的 垄 断 竞 争 市 场 ，甚 至 是 寡 头 垄 断 市 场 ，房 地 产 泡 沫 的 聚 集 和 破 灭 有 其 特 殊 的 表 现 形 式 。 特 别 是 在 中 国 房 地 产 市 场 ，地 方 政 府 独 家 垄 断 土 地 供 给 ，每 个 房 地 产开发项目 甚至每套房 产在地理 位置 、产品特 性等方 面都存在很 大差异 ，相邻 区域的几个 开发商之间 往往 存在价格联 盟 ，房地产市 场的这种垄 断性使得价 格机 制 的 调 节 作 用 受 到 限 制 。 加 之 买 卖 双 方 所 掌 握 的 信 息 很 不 对 称 ，与 开 发 商 相 比 ，购 房 者 往 往 处 于 明 显 的 劣势 地位 。 在这种 情况下 ，房 价上涨时供 给并不能如 完全竞争市 场那样相应 地增加 ；当投 机性购房需 求减 少引起需求 曲线向左下 方移动时 ，虽 然会产生较 多的 超额供给 ，但 房价不会随 之下降 。实 际 上 ， 由 于 国 家 实 行 紧 缩 性 的 房 地 产 调 控 政 策 ，如上调利率 、减少货币供 给 、限购、限贷 等 ，导致房 价 上 涨 预 期 减 弱 ，投 资 性 购 房 需 求 明 显 减 少 ，超 额 供 给 不 断 增 加 。 在 这 种 情 况 下 ，从 理 论 上 分 析 ，房 价 会 随即下 降 ，房地产泡 沫会随之 破灭 。 但这种 情况在现 实中往往不 会出现 ，其原 因有三 ：第一 ，房地产产品 具 有耐久性和 增值性 ，当房 价下降时供 给方往往会 选择五、结论房 地 产 产 品 和 房 地 产 市 场 的 供 求 关 系 均 有 其 特殊性。与其他 行业相比 ，房地产价格 的波动较为 剧烈，房地产业更 容易出现经 济泡沫 。 房地 （下转第 57 页） 52 MODERN ECONOMIC RESEARCH理 论 聚 焦5. 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