xx市存量房项目评估实施方案.doc

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羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃蚀袃膇蒆袆膁膆薈虿肇芅蚀袄羃芄莀蚇衿芃蒂袃螅节蚄蚅膄芁莄羁肀芁蒆螄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁莈莁薅肇莇蒃螀羃莆薅薃衿莆莅蝿袅莅蒇蚁膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁蒁蒄蚈膀蒀薆袃肆蒀蚈蚆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄肄蚃羀膂肃莂螃肈肃蒅羈羄膂薇螁袀膁虿薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚄袈羇膇莃葿蚁肅芄蚅羀肄蒆蒇羆肄蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿衿腿芅薂螅膈莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂节莈蚅袈节蒀蒈螄芁膀蚄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薁袇羁莃螇袃羀蒆蚀蝿罿薈蒂肇罿芈蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅肆膂葿蚁肅芄蚅羀肄蒆蒇羆肄蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿衿腿芅薂螅膈莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂节莈蚅袈节蒀蒈螄芁膀蚄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薁袇羁莃螇袃羀蒆蚀蝿罿薈蒂肇罿芈蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅肆膂葿蚁肅芄蚅羀肄蒆蒇羆肄蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿衿腿芅薂螅膈莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂节莈蚅袈节蒀蒈螄芁膀蚄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薁袇羁莃螇袃羀蒆蚀蝿罿薈蒂肇罿芈蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅肆膂葿蚁肅芄蚅羀肄蒆蒇羆肄蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿衿腿芅薂螅膈莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂节莈蚅袈节蒀蒈螄芁膀蚄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薁袇羁莃螇袃羀蒆蚀蝿罿薈蒂肇罿芈蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅肆膂葿蚁肅芄蚅羀肄蒆蒇羆肄蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿衿腿芅薂螅膈莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂节莈蚅袈节蒀蒈螄芁膀蚄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂羃蒁蝿羁羂膁薁袇羁莃螇袃羀蒆蚀蝿罿薈蒂肇罿芈蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅肆膂葿蚁肅芄蚅羀肄蒆蒇羆肄蕿螃袂肃芈薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿衿腿芅薂螅膈莇螈蚁膈薀薁聿膇艿蒃羅膆莂虿袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃芃芆蒀羂节 xx市地方税务局关于建立房产评估机构备选库开展存量房计税价格评估系统基础数据调查评估服务采购项目实 施 方 案一、项目背景根据xx市关于开展推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知及xx市地方税务局关于建立房产评估机构备选库开展存量房计税价格评估系统基础数据调查评估服务采购项目竞争性谈判文件的要求，为顺利做好存量房计税价格评估系统基础数据收集工作，根据“xx市中心城区评估区域划分表”及有关内容和信息标准，对存量房信息进行系统的调查。二、工作内容及具体要求为了做好xx市中心城区存量房计税价格评估系统基础数据调查、评估服务，按照统一的方法、标准，对评估区域内的存量房（住房）开展现状调查并采集相关信息数据，同时出具准确的批量评估报告。因此，明确以下主要工作内容和工作方法： （1）住宅房地产价格影响特征因素的确定 根据住宅的性质，结合xx市房地产市场的实际情况，确定影响住宅房地产价格的特征因素，并编制特征值系数表和特征值说明表。（2）调查表格的设计准备 在确定了影响住宅房地产价格的特征因素后，设计出适合调查、方便录入的调查表格。 （3）收集资料 工作人员按照调查表格实地采集存量房样本信息，并拍摄样本点照片。采集过程中，按统一要求对评估区域内存量房（住房）逐幢采集基础信息。对于规范性小区，照片包括小区入口、楼栋外观、栋号、小区门牌号四张照片。对于非规范性小区，照片包括周边状况，楼栋外观、门牌号等照片。（4）资料整理对于收集的资料首先进行录入。然后汇总整理，补充修改相关内容。（5）楼栋标准房的评估资料整理完毕后，将样本点价格通过楼层修正、面积修正、朝向修正统一成为楼栋标准房。楼层修正系数和面积修正系数分别按多层和高层编制两套体系。（6）楼栋标准房的验证。设定全市标准房，通过样本点的特征系数推算出样本点所在的楼栋标准房，与通过样本点计算出的楼栋标准房相比较，在限差范围内，通过验证。（7）出具评估报告 按照统一的要求出具评估报告，在经过内部审定通过后，提交专家组验收。（8）提交信息数据并存档 按照统一的格式要求对通过验收的信息数据提交电子文档。三、采集评估范围“xx市中心城区评估区域划分表”所指定的区域，本次评估以街道为划分标志，具体调查分区待中标后划分，如下：xxxxxxxxxx四、人员组织安排针对该评估项目体量大、工作任务重、精度高等特点，若能获得本次评估业务，我公司将组织评估精干力量，成立以公司法人何键牵头，主任估价师施向东挂帅的项目部，根据工作任务成立若干个估价组和1个后勤保障组，对估价师、估价员进行明确职能划分和任务分配，并进行全面的技术培训，项目组织机构图如下：图1 项目组织机构图xxxxxxxxxx市存量房评估项目部项目负责人技术负责人评估3组评估4组后勤保障组评估1组评估2组评估n组项目负责人：负责项目总体安排，包括人、财、物统筹安排和总协调。技术负责人：对项目评估进行全面的指导和监督，对项目数据及报告质量进行审核。后勤保障组：协助项目负责人做好内外衔接，为评估作业解决后顾之忧。评估组：由四名成员组成，确定一名房地产估价师或土地估价师为组长，其余组员负责拍照、信息采集等工作。表1 项目组人员配置明细表序号姓名职称工种在本项目中的岗位1估价师项目负责人2估价师技术负责人3协调人员后勤保障组组长4协调人员后勤保障组副组长5协调人员后勤保障组组员6估价师备选组长7估价师8估价师9估价师10估价师11估价师12估价师13估价师14估价师15估价师16估价师17估价师18估价助理备选组员19估价助理20估价助理21估价助理22估价助理23估价助理24估价助理25估价助理26估价助理27估价助理28估价助理29估价助理30估价助理31估价助理32估价助理33估价助理34估价助理35估价助理36估价助理37估价助理38估价助理39估价助理40估价助理41估价助理42估价助理43估价助理44估价助理45估价助理46估价助理47估价助理48估价助理49估价助理50备选组员估价助理51-估价助理52-估价助理53-估价助理五、评估流程及工作进度安排根据项目特点，为确保评估质量，按照pdca循环，本项目评估流程图如下：图2 评估流程图现场采集：1、现场查勘、记录、拍照；2、市场调查前期准备：1、工作摸底，划分片区 2、分配任务到组3、印制资料4、人员培训评估测算：1、组内人员核实测算结果 2、各组交叉审核测算结果 3、技术指导审核测算结果内部核查数据：1、查缺补漏 2、核实测算结果真实客观性提交数据表4 工作进度安排表资料归档根据以上评估流程图及本次评估体量大、任务重、精度要求高、时效性强等特点，本次评估作业根据所承接标段任务情况，初步进度计划安排如下：表2 评估作业进度安排表序号项目实施阶段内容时间计划及安排1工作摸底、资料印制阶段对纳入本次数据采集工作的区域进行全面摸底，预计工作量，分配人员，印制资料预计1周2人员培训阶段全员培训1天3数据采集评估阶段按既定的工作计划，分组分片区进行现场数据采集，并调查市场数据；根据现场采集数据及市场调查结果进行样点价格测算；对测算成果进行审核。预计3060天4内部核查数据阶段公司内部对数据进行全面核查，查缺补漏，并进一步核实测算价格的客观真实性预计1020天5提交数据阶段向采购方提交数据，在提交过程中对采购方提出的问题作出解释及修改预计10天六、评估质量控制为做好此次评估，向业主（采购方）提供合格的数据，我公司将采取以下措施确保评估质量：1、 根据评估对象的特点和技术难点、招标文件和合同的有关要求，建立由技术负责人牵头的质量控制组，制定比较完善的评估质量保证措施。2、评估作业前，组织全体参与人员参加培训，系统讲解技术难点和关键的评估质量控制点。让所有参与人员明白各自所肩负的质量职责。3、作业过程中，严格按照评估质量保证措施进行作业，对于作业过程中遇到的技术难点，及时向技术负责人反馈，技术负责人在第一时间召集相关人员拿出作业方案。4、作业过程中，各个评估组应主动接受各级监督机构的检查和业务指导，对于发现存在的问题，积极协助监督组进行改正。5、在完成某一阶段的评估任务后，首先由评估组对该阶段的成果进行审查，自评合格后，由公司一级管理层对该阶段的评估成果进行审查验收。图三 存量房评估质量控制流程图根据项目特点和合同要求，编写项目质量保证措施工作开始前，对所有评估参与人员进行全面交底，以便明确各自的质量责任和工作内容严格按照交底书和项目质量保证措施，开展存量房评估工作不合格在完成某一阶段工作后，各评估小组对所有数据进行阶段性验收自评合格后，各评估小组向项目质量控制小组申请阶段性验收待所有评估工作完成后，评估公司向甲方（业主）提交验收申请，并经甲方（业主）验收质量验收合格，提交各类数据资料7、 评估成本控制为了有效控制评估成本，项目部拟采取以下措施：1、建立成本控制小组，明确项目负责人是成本控制第一人。2、严格执行公司的各项财务制度，严格审核各项开支，做到帐物相符。3、对此次评估需要采购的各类物品，做好市场调查，做到质优价廉，并且采购后做好发放和管理。4、在工作中，认真做好项目分工和工作安排，加强协调，提高工作效率，在确保评估质量的基础上缩短评估工作计划进度。5、严把质量关，杜绝不必要返工而造成的进度和成本损失。八、需要配合的部门及提供的资料本项目工作任务比较繁重，需要的资料比较多，涉及到多方关系，因此需要以下各级部门提供相应资料：1、地税局，全面协调，全程提供相应资料。2、国土局，需提供基准地价资料。3、公安局，做好本项目开展的通报工作，协调进入小区进行调查拍照。4、民政局，提供城区最新街道名明细表以及新老街道名对照表。5、房管局，提供最近一年的房地产交易价格申报数据。6、街道居委会，做好本项目的宣传协调工作。xxxxxxxxxxxxxx2012年4月 袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀虿膃腿蝿螂羆蒈螈袄膁蒄螇肆羄莀螆螆艿芅莃袈肂膁莂羁芈蒀莁蚀肁莆蒀螃芆节蒀袅聿膈葿肇袂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芅蒅蚁羈膁蒄螃膄葿薄袆羇莅薃羈膂芁薂蚈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂艿莈薈螄肁芄薈袇芇膀蚇罿肀蒈蚆蚈袃莄蚅螁肈莀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚂袇膅莇蚁羀羇芃螀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