土地使用权转让合同.doc

土 地 使 用 权 转 让 合 同甲方（转让人）：十渡镇习惯上村乙方（受让人）：王桂荣 甲方拟将位于十渡镇西关上村，占地面积为1333平方米的土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。第一条转让土地基本情况1、土地坐落位置：西关上村2、土地使用权面积：1333平方米3、建筑物占地面积：789.58平方米4、土地规划用途：综合服务用房5、土地使用期限：40年6、土地现状：非耕地7、地号：_第二条土地项目开发权状况1、甲方已领取了北京市乡（镇）村集体建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2甲方已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；3甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。第三条其他权利状况1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；2、承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）；3、甲方旗下的雇员遣散、安置的工作及其相应费用应当由甲方承担。第四条文件的提供1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）；2、北京市乡（镇）村集体建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；单项开发资质证；3、已交各种土地部门费用发票。第五条转让期限1、本合同所述土地使用权转让期限为乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_年_月_日止。2、自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。第六条转让价格1、甲乙双方确认本协议的转让价为人民币160万元（含甲方先期已交有关部门办证费用、三通一平、围墙、桥梁、征地、青苗补偿费等）；2、上述转让价格包含甲方取得项目开发权所发生的费用和应付的一切款项、费用；3、乙方在受让后应补交土地部门的款项自行解决，甲方协助办理。第七条支付方式1、乙方于合同签约之日首付款70万元；2、乙方于2008年底以前第二次付款50万元；3、乙方于2009年底第三次付款40万元，共计160万元；4、甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。第八条资料的交付及手续的办理1、在本合同生效后_个工作日内，甲方应将涉及转让地块的一切资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。2、在本协议生效后_天内，甲乙双方备齐有关资料向有关部门共同申请办理本协议所指土地的使用权登记手续及项目开发权的更名过户手续。 第九条转让的法律状况1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；2、有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担； 3、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。第十一条甲方的违约责任1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。3、甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之三向乙方支付违约金。4、因甲方原因，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。第十二条乙方的违约责任1、在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，甲方有权扣除定金后，其余款顶无息全额退还乙方；2、出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。第十三条声明及保证甲方：1、甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。2、甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。3、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。4、甲方在签署本合同时确认已经向土地使用权出让方申请，并已经批准同意对该土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权进行转让。乙方：1、乙方有权签署并有能力履行本合同。2、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。 第十四条保密甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_年。第十五条争议的处理1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列方式解决：（1）提交房山区政府处理；（2）依法向人民法院起诉。第十六条补充与变更本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。第十七条不可抗力1因不可抗力而使本合同无法开始履行或在履行过程中需要终止的，各方当事人均无须承担违约责任。2本条款所称不可抗力，系指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况及国家、省、市、主管部门有关法律、政策及规定的相应变化和调整。第十八条合同的效力1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字之日起生效。2、本合同正本一式四份，双方各执二份，另两份用于办理变更、转让手续之用。具有同等法律效力。 甲方 乙方法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：_年_月_日 _年_月_日中华人民共和国城市规划法 /fa/19/law19.09.htm第三十一条 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。中华人民共和国土地管理法/chinese/law/647616.htm第三十九条 开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。 根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。 第四十条 开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例/ReadNews.asp?NewsID=460第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理 部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。北京市实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例办法/article_view.asp?article_id=321第四条 除下列用地，经土地行政主管部门核准，可依法办理划拨外，其它用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权：(一)各级财政拨款建设的党政军机关、行政事业单位办公用房的用地；(二)城市基础设施、公用设施和公益事业用地；(三)国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；(四)市人民政府批准的其它用地。第十一条 土地使用权(包括地上建筑物、附着物)协议出让或转让，出让或转让双方应先委托经市国土资源和房屋管理局认定的地价评估机构进行价格评估后，再签订土地使用权出让或转让合同。第十五条 土地使用者应自签订土地使用权出让合同2个月内支付全部地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地行政主管部门征得财政部门同意，可适当延长支 付期限。具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期间，土地使用者每月应按未付款额此。至2。的比例支付资金占用费。土地使用者超过2个月或合同规定期限仍未支付全部地价款的，不退还定金，出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。第十九条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应经土地行政主管部门和规划行政主管部门批准，依法重新签订出让合同，调整出让地价，并办理登记。第二十条 土地使用者转让土地使用权，必须符合下列条件：(一)付清全部地价款，取得土地使用证；(二)已按出让合同规定的期限和条件开发和利用土地，其中开发建设投资不少于项目总投资额的25。第二十一条 土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其它附着物的所有权也随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其用地范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十二条 土地使用者通过协议方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三条 土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权转让，应办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权分割转让的，应经土地行政主管部门批准，并办理过户登记。第二十四条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市或区、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市人民政府可以采取必要的措施。第二十五条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应向原发证机关交还土地使用证，并办理注销登记。北京市实施中华人民共和国土地管理法办法第七条 国有土地依法确定给单位或者个人使用的，由市或者区、县人民政府登记造册，核发国有土地使用证，确认使用权。集体所有的土地，由区、县人民政府登记造册，核发集体土地所有证，确认所有权。乡（镇）村企业、公共设施、公益事业以及农民住宅等非农业建设，使用集体所有的土地，由区、县人民政府核发使用证书。第三十三条乡（镇）村各项建设用地，应当执行经批准的乡（镇）村建设规划，取得城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证后，按照本章规定办理。第三十四条乡（镇）村企业、公共设施、公益事业建设用地的办理程序：（一）建设单位持区、县人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向区、县土地管理局提出申请；（二）区、县土地管理局按照审批权限报同级人民政府或者市人民政府批准，核发建设用地批准书后划拨土地；（三）建设项目竣工，由城市规划管理机关会同土地管理局核查实际用地，办理土地登记手续。第四十二条禁止利用集体所有的土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。国有出让土地使用权转让变更登记（含原受让人申请改变土地使用条件）1、办事程序申请、受理、踏勘、审查审核、报批、登记、发证2、申报材料1、土地使用证及复印件2份2、土地出让合同、出让金票据及契税完税凭证（复印件各2份）3、房产证（复印件2份）4、申请人身份证(单位：法人代表身份证明书原件、营业执照复印件、法定代表人身份证组织机构代码证复印件等；个人：身份证复印件）（转让方、受让方各2份）5、房地产转让协议书或申请书（原件2份）6、土地估价报告及地价确认书（原件1份）7、改变土地用途等规划条件的提供县政府批文、规划部门审批意见书（原件1份，复印件1份）8、涉案土地转让，需提供司法裁定书、协助执行通知书（原件1份，复印件1份）9、若涉及国有资产转让的，须附国资部门同意转让或同意拍卖的有关意见及主管部门同意转让的有关意见（原件1份，复印件1份）10、若涉及企业转制，还需提供转制批复、转制方案及其它有关资料（原件1份，复印件1份）11、有限责任公司等股份制企业土地使用权转让的，须提交董事会决议和企业章程；（原件1份，复印件1份） 12、委托办理的，须提供委托代理的委托书（原件1份，复印件1份）及委托代理人身份证明和资格证明（复印件1份） 13、土地使用权登记申请书（原件1份） 14、宗地图（原件4份） 15、宗地界址表（原件1份） 16、测量技术说明、面积计算方法、电子数据成果（原件各1份） 3、承诺时限 25个工作日（其中公告15日）4、收费标准1、土地权属调查费（详见1990国土籍字第93号）2、特制证书工本费：20元/证3、 地产转让交易手续费（浙价服（2003）78号）：地价在10万元以下100元/宗；地价在10万元以上20万元以下200元/宗；地价在20万元以上 50万元以下300元/宗；地价在50万元以上100万元以下600元/宗；地价在100万元以上500万元以下1200元/宗；地价在500万元以上 2000万元以下2500元/宗；地价在2000万元以上4000元/宗4、涉及改变土地使用条件的需依据地价确认结果调整房地产受让人改变土地用途的同意办事指南房地产受让人改变土地用途的同意一、房地产受让人改变土地用途的同意的范围以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。二、办事程序1、建设单位领取相关表格，按要求准备申报材料；2、中心窗口初审申报材料、登记、备案；3、申报材料审查；4、核发建设用地规划许可证。三、申报材料1、建设单位或个人变更原因申请；2、建设单位法人委托书及被委托人身份复印件；3、房地产出让方与受让人签订的土地使用权出让合同变更协议；4、项目批准文件；5、由有资质的规划设计单位提供的1：1000现状地形图（包括城市道路纵横各一条及拟选用地边界范围外200M）；6、1：500或1：1000地形图上的规划总平面设计方案或修建性详细规划；7、其他必要性文件（如工业项目附送环评报告书）。四、承诺时限规划部门现场踏勘，审核报送材料。对材料齐全，符合规划要求的项目，在15个工作日内核发建设用地规划许可证。五、收费标准不收费。注：时限从受理之日的次日算起，不包括法定节假日，也不包括因征求相关部门意见、上报上级部门批准、不可抗力、情势变更或其他非行政审批机关自身原因造成的中止 时间。申请人申请条件要符合规定，行政审批机关受理后，如在审查中发现实质性内容不符合规定或城市规划要求的，发退件通知，审批行为终止。申请人具备重新 申请的，重新计算审批时限。农村集体建设用地使用权的流转我国法律对于农村集体建设用地使用权流转是限制性的规定，但近年因究其原因农村经济的发展，这种限制规定已不符合现有农村经济的发展，近年来各地政府都根据当地情况，对于农村集体建设用地使作权流转作出允许的法律规定。中央法律规定：根据土地管理法第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据土地管理法第63条的规定，县级以上地方人民符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的，报经批准后，方可转移。根据土地管理法第60条的规定，农村集体经济组织可以用土地使用权与其他单位、个人以入股、联营形式共同举办企业。根据土地管理法第62条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。临沂市政府规定：农民集体所有建设用地使用权流转层次的规定：农民集体所有建设用地使用权流转可分为首次流转和再次流转两个层次,首次流转是土地所有者与使用者之间的流转,是指集体土地所有者将土地使用权与所有权分离,土地使用者取得集体建设用地使用权;再次流转是指依法有偿取得集体建设用地使用权的单位或个人,在土地使用年期内,将余期土地使用权转让、出租、作价出资(入股)、联营联建或抵押。农民集体所有建设用地使作权流转的条件：符合土地利用总体规划、小城镇建设规划和下列条件,可申请农民集体所有建设用地使用权流转:(一)领有集体土地使用证;(二)具有地上建筑物的合法证明;(三)取得同意流转批准书。除土地用途规定为无建筑物的土地外,无地上建筑物的土地使用权不得流转。农村集体建设用地使用权的抵押农民集体所有建设用地使作权流转的程序：农民集体所有建设用地使用权首次流转的程序:(一)集体土地所有者持土地所有权证等资料,到市、县国土资源行政主管部门申请同意流转批准;(二)经乡(镇)人民政府初审,市、县国土资源行政主管部门对所提交的资料进行审核,重点审查权属是否清楚、土地用途是否符合现行规划、是否在村农民集体内部履行合法手续等,符合条件的发给同意流转批准书;(三)集体土地所有者取得同意流转批准书后,应将流转宗地的条件和流转要求在土地市场挂牌,采用招标、拍卖或协议方式,确定土地使用者,签订流转合同;(四)流转双方按合同约定缴纳土地流转收益等有关费用后,持同意流转批准书、流转合同、地上建筑物证明等文件于签订流转合同之日起30日内到市、县国土资源行政主管部门申请土地登记,领取集体土地使用证。农民集体所有建设用地使用权再次流转的程序:(一)依法取得集体建设用地使用权的土地使用者将宗地条件和流转要求在土地市场挂牌,采用招标、拍卖或协议方式确定用地者,签订流转合同;(二)流转双方按合同约定缴纳土地增值收益等有关费用后,持土地使用证、前次流转合同、本次流转合同、地上建筑物证明等文件,于签订本次流转合同之日起30日内到市、县国土资源行政主管部门申请办理土地变更登记或出租、抵押登记。原集体建设用地使用权流转的程序:(一)土地使用者持土地所有者同意书、集体土地使用证(土地权属证明)等资料,到市、县国土资源行政主管部门申请同意流转批准;(二)经乡(镇)人民政府初审,市、县国土资源行政主管部门对所提交的资料进行审核,符合条件的发给同意流转批准书;(三)土地使用者继续使用的,应与土地所有者签订流转合同,缴纳土地流转收益;需要流转的,将宗地条件和流转要求在土地市场挂牌,采用招标、拍卖或协议方式,确定使用者,签订流转合同,缴纳土地增值收益;(四)流转双方持同意流转批准书、流转合同、集体土地使用证(土地权属证明)、地上建筑物证明等文件,于签订流转合同之日起30日内到市、县国土资源行政主管部门申请土地变更登记或出租、抵押登记。农民集体所有建设用地使作权流转期限：农民集体所有土地使用权使用年限,一般不超过30年;再次流转的,不得超过前次流转合同约定的剩余年。农民集体所有建设用地使作权流转范围农民集体所有建设用地使用权流转时,其地上建筑物随之流转;地上建筑物流转时,其使用范围内的土地使用权随之流转。农民集体所有建设用地使作权流转期满地上物如何处理土地流转合同约定的使用期届满,土地使用权由土地所有者收回,其中属于土地使用权转让(包括作价出资入股)的,其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照流转合同约定的事项办理。农民集体所有建设用地使作权流转期满的展期土地流转合同约定的使用期届满,土