瓯龙•梦溪嘉苑房地产项目可行性研究报告

瓯龙梦溪嘉苑房地产项目可行性研究报告2003年，全市国内生产总值完成643.56亿元，按可比价计算，比上年增长14.1。人均实现国内生产总值24089元，比上年增长14.2，按现价汇率折算：人均为2909美元。全年财政总收入完成73.92亿元，比上年增长30.1。金融运行态势良好，服务功能不断完善。年末金融机构各项存款余额580.88亿元，比年初增加123.36亿元。保险事业发展加快，竞争态势逐步形成。全市保险机构达10家。全年保费收入16.86亿元，比上年增长39.96。全市进出口总额完成26.09亿美元，比上年增长24.3。其中：进口总额13.94亿美元，增长28.2；出口总额12.15亿美元，增长20.2。招商引资力度加大，开发区建设步伐加快，外向带动作用明显，开发区已成为我市经济发展的重要增长点。8、旅游镇江市旅游发展运行良好，市场管理力度加大。2003年共接待旅游、参观、访问、探亲、经贸洽谈以及从事其他活动的国内外游客748万人，比上年增长19.7。其中：接待境外游客15.2万人，增长1.6。在接待境外游客中：外国人7.86万人，增长0.3；港澳台同胞7.34万人，增长6.8；接待国内游客732.8万人，比上年增长20.1。旅游创汇7560万美元，增长12.6；国内旅游收入57.0亿元，增长20.1。9、科学技术和教育实施“科教兴市”战略，科技水平不断提高。镇江市再次荣获“全国科技进步先进城市”称号。全市拥有各类专业技术人员118万人。市级以上科研开发机构24个，科技投入10亿元。全市共组织省级以上各类科研项目1106项，完成705项。全市实施国家和省级星火计划15项。培育高新技术产品群，推动高新产业化发展。年末拥有省级以上高新技术企业141家。实现销售收入185亿元，比上年增长31.5。专利事业发展较快，全市专利申请量750件，授权专利400件。积极推进教育现代化，各类教育事业健康发展。九年制义务教育得到巩固，基本普及高中阶段教育，成人和职业教育趋向合理。10、城市建设城市建设步伐加快，综合功能日益完善。2003年城市建设投入101亿元，实施完成63个城市重点工程和18个民心实事工程。新建和改造檀山路、跑马山路、学府路、黄山南路、润州路、东吴路、梦溪路等城区主干道，总长达406公里。改造街巷道路面积101万平方米，房屋拆迁面积突破150万平方米，完善污水截流系统，新建日处理10万立方米污水处理厂，建成城东垃圾填埋场二期工程。公用事业持续发展，城市设施进一步完善。年末拥有公共交通客运车辆480辆，其中新增51辆。客运总量达7200万人次。2.1.2未来镇江的发展规划未来镇江的城市框架，这是一种联系紧密、相互呼应的十字“双橄榄”造型。小“橄榄”是主城区，以南山风景区为中心，分别与主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城联接，构成一个内十字架；大“橄榄”则是由主城区向西至高资、向东至大港等拓展后形成的一个大的城市延伸地区，为建设滨江山水生态城市目标提供了发展空间。镇江的城市用地的规划与城市发展相适应。未来镇江主城将分为五大功能区域：主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区。空间布局以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区域，并由此形成一个住中心，三个副中心的公共活动中心体系。近年来，镇江城市发展迅速，框架越拉越大，营造了一个非常好的人居与投资环境，2004年镇江外环线发展将进一步完善，沿江产业开发进度也将加快，这对房地产商来说是一个很好的发展机遇，尤其市区一些工厂的搬迁，更使居住区的人居环境格外优化，特别是未来的三山风景带。2.2项目建设的必要性及意义2.2.1项目建设是镇江市加快向较大规模城市发展内在需要。根据镇江市远景发展目标，全市将按照高起点规划、高标准实施的原则大力加强城市建设，力争2010年使全市人口城镇化率提高到65%以上，形成人口达百万、城市规模达百平方公里的布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化城市。为达到此目标，必须加快城市居住用房及配套设施的建设。本项目作为房地产建设项目，对扩大城市生活设施和基础设施的供给、加快城市人口的集聚、实现镇江市“双百”城市发展战略可起到积极的推动作用的。2.2.2项目的实施符合宏观经济政策，是进一步拉动有效需求、促进镇江市经济发展的需要。未来几年我国经济发展的重点仍以扩大内需为主，通过投资和消费双向拉动来促进社会经济发展。住宅建设不仅关系到国计民生，更对拉动消费、促进经济增长有重要作用。我国明确把城镇住宅建设作为我国经济发展的新增长点，并作为国民经济可持续发展战略的重要组成部分来实施。房地产业的健康发展，可带动相关行业的发展。本项目建设符合国产业政策，对促进镇江市房地产业的健康发展、并带动相关产业的发展有积极意义。2.2.3项目的实施可合理利用城市建设用地资源，优化城市结构、提升城市形象。良好的城市形象对内可增加凝聚力、对外可增强竞争力，能够创造巨大的对外开放优势，因此，利用存量土地资源于基础设施和房地产建设，美化、亮化、绿化城市是政府与社会各界追求的共同目标。本项目的实施不仅可改变目前市区用地指标较低、人均建设用地较少、城市用地紧张的现状，而且是镇江市政府提出的“东进、南移、西拓、北连，进一步扩大城市规模，逐步拉开现代化大城市框架”发展构想的重要举措。2.2.4项目的实施能较好地满足各层次消费群体的需要。从大环境来看，2004年镇江城建投入130亿，拆迁量100万平方米。房产市场的“梯次”效应将逐步显现：无房户要买房，小房调大房，旧房换新房对房产的需求将保持在一个较高的水平上。因此，本项目的实施能较好地满足各层次消费群体的需要，并可将潜在的市场需求转化为现实的购买力，有效激活镇江市房地产市场，第三章项目场址及建设条件评述3.1项目选址本项目选址位于镇江市东部，京岘山路自西向东贯穿项目中部。整个地块的地形起伏变化，南部是山体坡地，西面紧靠铁路线（以后铁路线将拆除），北部是农田。在项目的北向和西向是城市居民区的建筑，南部紧靠地块的是镇江客车厂，南向和东向是起伏流畅的京岘山天际轮廓线，生态景观条件十分优越。3.2项目场址状况3.2.1管线工程现状工程总规划用地18.45万m2。本项目地处城郊结合部，且项目内原有一个雷达站和部分居民，因此给水、供电、电讯、燃气等基本条件能够满足。3.2.2周边交通现状1.主要交通干线京岘山路：横穿项目路，是未来项目主要的出入交通干线，依靠京岘山路与城区连接。老山路：自西北向东南贯穿本项目，通过老山路，南接学府路，北连桃花坞路。宗泽路：与京岘山路相连接，可快速进入镇江北部和东部区域。禹山路：在京岘山路全线贯通后，本项目可直接通过京岘山路与禹山路相连通，进入江苏大学城和大禹山风景区。2、主要公交车及线路目前没有直接连通项目的公交线路，待本项目完成实施后将开辟公交线路。在项目附近的现有公交车站主要有4个站点：16路：在京岘山路上的京岘山路站下，向东进入本项目。10路：在桃花坞路的船艇学院站下，沿东南向道路进入本项目。32路：在桃花坞路的船艇学院站下，沿东南向道路进入本项目。14路：在宗泽路与京岘山路交接口的车站下，沿宗泽路南向进入本项目。3、周边市政配套长期以来，由于在本项目与镇江市区之间一直有铁路线相隔，形成城区和郊区的明显过渡区，因此在项目周围与生活密切相关的商贸、休闲娱乐、医疗卫生、金融保险、邮政设施和农贸市场等各类配套设施比较缺乏。第四章项目拟建规模和建设内容4.1主要技术指标总规划用地面积：184526.4m2建筑占地面积：47040.6 m2地上总建筑面积：201524.3m2其中居住建筑面积158930.2m2，商业建筑面积21287.1 m2配套公共建筑面积15307m2地下建筑面积：29045m2地下人防面积：6166 m2建筑容积率：1.092建筑密度：25.5%绿地率：35.1%机动车位：920个 其中：地下停车640个 地上停车286个居住户数：1196户(不含单身公寓)4.2建设内容该项目建设内容主要有：场地三通一平；住宅建设；公建配套建设（含小学、幼儿园建设）小区景观绿化建设；配电房建设；邮电、排水、燃气、路灯、消防、环卫等设施建设。第五章项目市场分析镇江市以大手笔进行城市建设，为房产开发商铺好了基石“居隹镇江”的大环境品质。良好的景观、丰富的文化积淀，吸引了更多的开发商和投资商来镇江发展。这些投资者、开发商为镇江带来了全新的楼盘和家居理念和营销理念，在激烈的市场竞争中促进和提升了镇江房地产开发的整体水平。5.1镇江楼市分析5.1.1目前镇江楼市的特点1、进入跳跃式成熟发展期，2001年之后的3年，镇江楼市进入了高速发展时期，镇江经济的快速发展与外资的引进，都为镇江城市品位的提升创造了厚实的平台，而这一切对于房地产业来说，更是难得的机遇。2、进入品牌时代。润阳公司对于江苏“名企、名盘、名人”三项大奖的囊括实现了镇江在此领域零的突破。镇江楼市的发展正向品牌化的方向迈进。品质环境、景观、生态、文化、物管等每一项都是房地产品牌的构成，同时也是房地产产品最大的卖点。3、进入大盘时代。阳光世纪花园的铺就，就是镇江大盘时代的开始，大盘所产生的规模效应能聚集更多的人气，进一步凸显社区文化，是楼市发展的必然方向。4、进入居住型和投资型并存的时期，从有房住到住好房到投资房，镇江房地产市场的需求潜力正在得到逐步解放，适当的投资推动了镇江房地产市场发展的进一步繁荣。5、进入新开发模式的时期，投入、产出是传统的直线型开发模式，但开发商对于开发软件等各种要素的组合与考虑，将使房产开发成为对居民生活方式的一种引导，从而形成全新的非线型开发创新，激发出更多的消费力。5.1.2镇江未来几年房地产市场的发展趋势：1、开发投资力度持续上升，势头不减。2、土地市场价格攀升，土地增值。3、增量住宅市场持续红火。4、写字楼市场处于萌芽期，将成为“双百”城市发展对楼市的真正意义。5、商业地产市场空间很大，今后两三年间其后劲将有所显示。6、镇江存量房市场火爆，其新的资金源的形成，将从客观上对增量房产生需求。7、房地产投资需求旺盛。8、房价升势强劲，镇江城市基础设施投资逐年加大，房价上涨是必然趋势。9、产品品质不断提高，楼市的历练让开发企业不断成长，镇江的精品楼盘终于呼之欲出。10、品牌竞争日益激烈。这种发展格局是外来资金的加入的结果，获益的还是整个镇江楼市。5.1.3支撑未来镇江楼市的六大潜力：1、自然山水资源独特，拥有真正的江景楼盘，易于见之品质；2、政府资源为镇江楼市创造了更多的机遇，镇江精品楼盘南京推荐会的成功就是明证。3、镇江悠久的人文资源与历史文脉，成就了镇江楼盘的地域文化风格；4、城市人口、建设规模的扩张，挖掘出新一轮购房潜力；5、镇江城市的快速发展与房价水平的倒挂使镇江房地产成为长江三角洲最具有投资价值的城市；6、地价的洼地效应，利于开发商造就较低成本的高品质房地产项目。5.1.4镇江房产开发分析：镇江在南京都市圈中地位特殊，在城市化进程中，房地产地位日益突出，其对于社会介入度，对城市影响都在不断加大，房地产建设正从“建筑时代”向“建城时代”，也对房地产发展提出更高的要求。首先，要求镇江房地产发展符合城市战略发展的趋势。随着沪宁高速、润扬大桥等交通平台的建立，使江南、江北连成一体，互动、联动，形成房地产消费大市场，因此，开发商必须着眼大处，寻求开放型发展。2003年镇江房产项目在南京市场所引发的“镇江现象”正是对这一理念的充分印证，这对本案的目标消费市场的确定，也有积极意义。第二，“郊区化”居住是必然趋势，房车观念的加强，扩大了城市的“居住半径”，因此，房地产开发必须考虑到住宅郊区化的趋势，发展近郊化住宅，并切实满足业主的停车需求。在这些方面，镇江过去的房产开发理念还没有跟上，对于提升生活品质方面的建筑空间的思考和实践还仅在初级阶段。本项目的实施正是对“郊区化”居住开发理念的具体实践。第三、强调“整体化”开发模式。受制于镇江开发商的规模、资金实力以及现在镇江房产开发的小盘“碎片效应“的矛盾逐渐暴露，既影响了城市建设，又限制了获得更好的居住和生活品质，因此，镇江未来的房产开发在启动时期，规划就应该抢先介入，以实现地域化、本土化的大开发；第四，中等城市的现代化建设要求房地产品牌建设的规模化，而小规模房地产企业难以做到科技化、规模化，不利于人居的发展要求；随着镇江房地产市场的发展，镇江的房产市场已经成长起来一批当地的房地产企业品牌和相对成熟的楼盘品牌，并且随着外地实力雄厚的品牌房产企业进入镇江市场，镇江的房地产将进入品牌竞争的阶段。第五，民族化，本土化的建设要求，区域房地产市场面向的主要群体是当地人，大市场还在中间消费阶层，比如“我家山水”提出“江南地域主义”就满足了本土化的开发要求，但总体来说，镇江现在的房产开发还很少注重对镇江地缘文化的深刻挖掘，更多的还是停留在形式上的理念抄袭。5.2产品类型分析5.2.1产品类型目前镇江房地产市场的房产品主要是以多层普通公寓和经济适用房为主，高层和小高层的建筑形态只有最近两年才出现，并且开发量非常有限，高档物业如别墅类所占的比例在整个镇江很小，但未来几年，随着一批别墅类用地的开发和市场推广，镇江市的别墅供应将有一个较快的增长。本项目实施开发的产品属于高档物业，正好弥补高档物业市场供应的不足。5.2.2居民消费习惯镇江居民目前住房的选择上，比较重视地段，特别是城区的房子，越离市中心越好。在住房的消费喜好上，较为注重朝向、通风、层数等的实用性特征，户型大多选择在两室两厅、三室两厅，户型面积基本在120150平方米。同时消费者购房的目的主要还是解决基本居住和更新改善居住环境，考虑的因素除价格外，对于其他方面如景观、配套、绿化、物业管理的关注程度逐渐增强。对购置享受型、景观型的高档物业与作为投资的消费者不是占主流地位，但这一部分的消费群正在较快地增长。5.2.3居民消费心理目前镇江居民的购房消费心理还是属于“理性”和“务实”，以普通公寓和经济适用房为主要选择目标，但镇江的富裕阶层对高档物业有很强的接受度，只要是建筑的品质、环境的品质、景观的品质优秀的楼盘项目还是有很大的消费力。城镇居民对城区的概念比较重，对郊区的接受度还有待市场引导。但随着镇江城市空间布局的拓展，特别是丹阳等新区的开发，逐渐吸引越来越多的人走出城市到郊区去购置房产。5.3市场价格分析目前镇江市房产市场的价格敏感点与镇江的居民人均GDP水平、房地产市场的平均价格水平和建筑设计、规划水平相关，同时，不同的建筑类型的价格敏感点也有所差异。基本在2500-3000元/平方米左右。5.4项目市场定位根据项目的规划条件、市场机遇和地块的地理、景观等条件，本项目的产品定位以高档景观房产为主，建筑类型以别墅、联排别墅和小高层为主，包括相应配套。户型以每户150平方米以上为主，主力客房群为镇江的富裕阶层和知性中产阶层人士。价格定位在3000元/平方米左右。5.5潜在竞争楼盘分析本项目的潜在竞争楼盘主要是两大类：一类是同一区块的楼盘项目，主要是在京岘山附近、丁卯区和桃花坞路附近的正在开发或待开发的房产项目，如：镇江强鹰房地产公司开发建设的京口区京岘山路南项目，镇江腾龙置业公司开发建设的江南名苑.传世家园楼盘。另一类是与本案的建筑类型、产品定位相同或相近的楼盘。如润阳房地产公司开发建设的位于主城核心区的我家山水.阳光世纪花园。第六章项目建设进度计划该进度计划主要为建设进度计划 2004年9月至11月，完成可行性研究报告审批。2004年12月，发布拆迁公告、选择评估机构、制定拆迁有关政策，做好房屋拆迁的宣传发动、评估、签订协议及搬迁腾空等前期工作。2005年1月至3月，完成房屋拆除工作2005年3月至4月，完成本项目施工、监理等招投标工作2005年5月至2007年12月底，完成主体工程、附属工程的施工及竣工验收工作。 第七章 项目建设组织、管理及人员培训一、项目建设组织与管理本项目的投资建设活动采用国际上先进的专业化项目管理模式，力求高效率，高质量，低成本地完成项目目标。1、项目建设过程监督检测为确保项目建设按期完成，并实现较高的质量，本项目将按国家要求聘请有资质的专业监理公司进行全过程监控。2、施工单位的选择按公开、公平的市场竞争原则，本项目将采用公开招投标方式选择施工单位。施工单位必须具有资位好，实力强，经验丰富等特点，同时施工过程要实行项目经理分类制。二、人员技术培训本项目能否成功运行，除设计的合理性外，更重要的是管理的科学性与合理性。因此在工程施工的同时，应对技术管理运行人员进行技术培训。要对施工生产进行安全教育，强化安全意识，特别是对架空道路施工的全体工程技术人员和施工人员进行安全教育，制定必要的安全生产操作规程和管理制度。第八章项目配套设施8.1供配电该项目用电主要为居民生活用电、办公用电、商业用电，根据项目用电判断其负荷等级为三级。经小区配电房分配至各箱式变压器提供220/380项目用电。8.2给排水该项目用水主要为居民生活用水、办公用水、配套用水及消防用水。排水采用雨污分流制，主要为生活污水和雨水。生活污水经硬聚氯乙烯管集中收集处理后排放。8.3通讯、燃气该项目电话系统将以技术先进、经济合理、灵活畅通和确保质量为原则，并符合市话通讯网进网条件及技术要求。现有市话网络能保证该项目电话用户直接进入市话网。该项目用气主要为居民生活用燃气。8.4绿化该项目根据绿地率大于35.2%的要求进行绿化工程设计施工，并由市绿化主管部门进行绿化审查及验收。8.4消防本项目执行民用建筑设计防火规范，区域内设火灾自动报警系统。室外按城市规划要求设置地上消火栓。在建筑物周围投消防通道，主要利用建筑物四周的城市道路系统，为消防提供畅通的道路交通条件，保证消防车顺利进出和消防作业面。相邻建筑物之间的防火间距等需能满足国家规定的防火要求。各层之间设防烟疏散楼梯，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。项目建筑按国家有关规定设置防火分区与防火门。根据大楼消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。 第九章环境保护与消防方案一、环境保护1、项目场址环境现状本项目位于镇江市城区东北部。地处城郊结合部，场址周围无大的污染源，环境质量好。2、项目建设与运营对环境的影响（1）项目建设期间对环境影响项目建设期间，对环境造成的影响主要有噪声、粉尘的污染。噪声主要为机械噪声、施工作业噪声和车辆噪声。粉尘主要为施工期间土石方和建筑材料运输产生的粉尘。（2）项目运营期间对环境影响项目建成投入运营后，对环境造成污染主要有：废水：本项目建成后无生产性废水产生，废水主要来自居民区、办公区、宾馆、餐饮业的生活废水。废气：本项目废气主要来自于餐饮业烟气、汽车排放的尾气。废渣：本项目固体废弃物主要为生活垃圾。噪声：噪声主要产生于空调、水泵房、通风和变电所等设备。3、环境保护的措施（1）项目建设期间环保措施项目建设期间，施工单位在施工组织方案中，必须制定出切实可行的环境保护措施，报经有关部门审定后执行。噪声影响的措施项目建设期间的噪声主要是施工机械和运输物料车辆的声音。a、对夜间噪声影响较大的施工设施在夜间应停止施工，如要赶工期等需要施工，最晚不能超过夜间10时。b、对于噪声影响大的搅拌设备，应放置在远离敏感点。C、对施工机械以及运输车辆应加强维护管理，以保证其处于良好的工作状态，降低对周围环境影响的噪声。粉尘影响的措施a、砼拌和设备应尽量远离居民区，且应该设置在下风向。b、尽量争取集中拌和施工，并设置二级除尘装置。c、需要时对料场加以遮盖，以使尘土飞扬减少。d、在材料运输中，应尽可能采取封闭或遮盖措施，避免沿路抛散。e、对粉尘较多的运输材料道以及施工现场应配设洒水设施，定时作洒水处理，以减少起尘量。并及时清扫路面，防止或减少二次扬尘。（2）项目运营期间环保措施污水：排水实行清污分流。公共污水和餐饮污水排污经化粪池处理后排入城市污水管网。排放标准按三级标准执行。粪便污水经室外化粪池处理，厨房的含油污水经隔油池处理后，格栅沉淀去除固体污物后一起就近排放入市政污水管网，入网管污水执行（GB-8978-1996）规定的三级标准。雨水集中收集后由排水管就近排入附近道路的雨水管。废气：对餐饮业所产生的油烟，必需安装符合规定要求的油烟净化设备，并达到饮食业油烟排放标准试行（GWPB-2001）所规定的排放标准，即油烟排放浓度2.0mg/m3，净化设备最低去除率为75%，并集中高空排放。废渣：废弃物纳入城市环卫处理系统实行集中统一处理。生活垃圾收集点按服务半径不超过70米原则设置，实行分级、袋装收集，集中统一堆放在垃圾房内，由专业的环卫清洁公司有偿清运，纳入城市垃圾回收系统回收处理。噪声：空调、水泵房、通风设备和变电所等设备选型时，尽可能选用低噪声设备，采用有效、经济、合理的隔声、隔震装置。第十章 节能节水措施一、节能措施本项目的能源主要为电源，因此，项目设计采用先进节能技术和选用节能型设备。设备选用低耗节能的变配电设备，设计采用节电高效的灯光源；所需配置的仪器、设备均考虑选取高效、节能特征；对于有温度要求需作调温处理的场所，使用新型节能墙体材料、屋面保温材料和隔热材料。并在建设及项目投入运营后，始终坚持节能原则，加强管理，以达到综合节能的效果。如淋浴设施一采用太阳能热水器，统一规划、统一配置，保证安全，经济节能。二、节水措施本项目设计采用先进节水的工艺和设备，提高水资源利用率，减少水资源的无效消耗。供水系统采取防渗、防漏的材料。在项目建成投入运营后，需加强用水管理，防止无效的跑冒滴漏，使节约用水落到实处。第十一章投资估算与资金筹措11.1估算说明11.1.1投资估算编制说明项目总用地184526.4平方米，项目建设主要内容：场地三通一平；住宅建设，建筑面积为158930.2平方米；公建配套建设（含学校、幼儿园、会所等建设）小区景观绿化建设；配电房建设；邮电、排水、燃气、路灯、消防、环卫等设施建设。11.1.2估算编制依据江苏省建筑工程预算定额（1997年）江苏省机械台班定额（2000年）全国统一安装工程预算定额（1986年）江苏省仿古建筑及园林工程预算定额）（1999年）镇江市类似工程造价指标11.2总投资估算（详见投资估算表）根据本项目拟建规模及建设条件，结合镇江市其它类似建设项目的相关指标，本项目的总投资估算为51356万元，其中：1、 土地费用：277亩*50万元/亩=13850万元2、 前期费用：2656万元3、 建筑安装费用：25233万元4、 其它费用:2467万元5、 预备费：1262万元6、 销售费用：252万元7、 建设期利息：3350万元8、 不可预见费：2286万元11.3资金筹措本项目总投资估算为51356万元，其中固定资产投资48006万元。镇江瓯龙房地产开发有限公司自有资金10356万元，其余41000万元拟通过银行贷款筹集。11.4资金使用计划在建设期内，根据工程建设进度和实际需要逐步投入资金,第1年投入43%，第2、3、4年分别投入19%。（详见资金分年使用计划表）。第十二章效益评价12.1 销售价格及收入预测本项目用房销售价格初步按小高层住宅3000元/平方米，多层公寓3300元/平方米，排屋4200元/平方米，商铺6000元/平方米，可销售的公共建筑按4500元/平方米，车位按6万元/个测算：小高层住宅销售收入：79869.5*3000/10000=23961万元多层公寓收入：55525.3*3300/10000=18323万元排屋收入：29535.4*4200/10000=12405万元商铺销售收入：19448.8*6000/10000=