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商业地产基础培训 1 商业地产基础 2 如何做好商业地产 商业地产基础 1 2 社区商业操作基本要点 2 一 商业地产概念 商业物业指各种非生产 非居住类物业 包括写字楼 酒店 公寓 会议中心及商业服务类物业 商业物业指用于商业服务类经营用途的物业形式 包拈零售 餐钦 娱乐 健身服务 休闲设施等 其开发模式 融资模式 经营模武以及功能用途都有别于住宅 公寓 写字楼等房地产形式 广义概念 狭义概念 3 二 商业地产与住宅区别 商业地产开发 住宅开发 一层价值传递 二 三层价值传递串联操作 核心价值 商品 服务的快速流动 流通 反映在指标上就是租金和坪效 核心价值 商品的使用 即70年的居住价值 反映在指标上就是居住品质 养猪VS养牛 4 三 商业地产分类 商业地产开发形态分类 5 四 商业地产 三难 定位难 经营难 招商难 6 五 订单式商业 先租后建 平均租金 订单式商业 共同选址 技术对接 7 如何做好商业地产 2 如何做好商业地产 商业地产基础 1 2 社区商业操作基本要点 8 一 解决资金 低成本资金 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业平均下来 全世界的房地产公司 只有2 3 的企业在做商业地产 在中国的比例就更少 少于1 商业地产是一个复合度很高 需要巨量投入的产业它包括地产 商业 投资 金融等 非常复杂 在这个行业里 入药巨量资金投入 商业地产是 中收益率 长期收益 持续现金流产业从全世界范围来看 目前国外投资商业地产的回报率是4 6 在中国由于是新兴市场 有一点高收益 收益能达到8 9 商业项目需要 年养商期 度过养商期以后 项目进入成熟期 能够带来持续现金流收益 万达预计在2010年做到50个购物中心 面积600 700万平方米 租金收入50亿元以上 解决方式 房地产信托投资 开发模式调整 银行贷款等 结论 做商业地产 解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要 9 二 找到人才 专业化团队 专业化成就万象城辉煌之路国际化人才梯队地产开发人才 零售商业人才 休闲 娱乐 餐饮人才国际化考察 34万平米城市综合体 推动区域副中心化 美国的托伯曼公司 做商业地产 需要既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才 10 三 只租不售 一是经营的整体性二是经营的有效性 商业周边开发住宅可以卖 商业部不可以卖 商业周边开发写字楼 公寓可以卖 商业部不可以卖 开放型商业街可以卖 集中商业不可以卖 买主力店 留小商铺 产权分散 无序经营 导致项目缺乏市场竞争力 被市场淘汰 通过有效运作 筹划并解决项目资金平衡点问题 万达第三代综合体开发模式 案例 合肥万达广场 结论 只租不售 整合项目竞争力 产生竞争合力 提升项目总体竞争力 11 四 做对程序 结论 一定要先租后建 招商在前 建设在后 惠州南山公馆 五 商业定位 商业定位核心要点1 定地址 2 定规模 3 定主力店 住宅定位 产品定位客户定位形象定位 商业定位 目标市场定位目标客户定位规模定位主题定位功能定位及配比业态定位租售模式定位经营管理定位 商业定位决定项目的成败 商业有两句名言 一句是 隔街死 一条街20米宽 一边火的要命 另一边死街 还有句话是 一步差三成 哪怕门挨着门开店 但差一步生意就差了三成 13 华南MALL地处广深黄金走廊中间线 东莞中心城区西大门 万江 与广州 深圳共同构成珠三角新城市带 广深珠高速公路 107国道贯穿南北 东莞市的四环路 五环路环绕全区 城市水网密布 具有良好的聚焦辐射条件 她坐拥珠三角东部金色走廊的亿万客流 以万江为中心分别以30KM 60KM 100KM为半径 形成经常性商圈 基本性商圈 旅游性商圈 覆盖珠三角整个区域4000万人口 近7000亿元的消费市场 她占地面积51万平方米 建筑面积116万平方米 商业面积47万平方米 停车位8000个 总投资额超过25亿元人民币 14 中山大信 新都汇商城从香港模式到本土化模式 大百货 大超市 大家居 大餐饮 大家电 大娱乐为特色 一站式SHOPPINGMALL 大信新都汇商城中庭 15 六 搞好设计 住宅不怕你有缺点 就怕你没有优点 商业不怕你有优点 就怕你有缺点 16 搞好商业设计有四个关键点 人流动线 视觉通透 交通体系 主力店的技术标准 17 七 商业运营及管理 商业管理 统一经营 统一招商 统一物管 统一营销 统一服务 西宁王府井百货大楼 18 八 承受压力 开业后市场培育期的压力经营的压力 市场竞争的压力 19 社区商业操作基本要点 2 如何做好商业地产 商业地产基础 1 2 社区商业操作基本要点 20 社区商业核心规律一 研究区域规划及交通 把握区域商业未来竞争格局 社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素 片区人口统计 片区消费群特征分析 竞争对手分析 现有及潜在的竞争对手 目前片区的人均商业面积大小 片区人车流量统计分析 片区商业业态的统计分析 片区市政规划分析 商业物业条件分析等等 以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据 任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关 21 社区商业核心规律二 研究1000米范围内核心客户需求特征 商业基本规律商业地产的 原则 的项目销售额在 公里范围内完成 5分钟步行距离 10分钟步行距离 15分钟自行车距离 便利店 超市 餐饮 社区购物中心 经验 研究800 1000米范围内人群数量 分布 人流动线 消费特征等是我们做好社区商业的关键 800 1000米范围内 社区购物 51015 原则 22 社区商业核心规律三 把握本项目客户数量规划合适的商业规模 社区按规模分类 大型社区 居住区 是指大规模 公建设施配套完整的聚居地 人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上 中型社区 小区 人口规模10000 30000人或用地规模15 60公顷 小型社区 组团 规模一般较小 人口10000人以下或用地规模15公顷以下 是单纯的居住形式 社区商业按照规模分类 23 社区商业核心规律四 正确处理商业与住宅 集中商业和街铺的关系 社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离 以保证住宅的宜居性和商业不扰民 街铺以一层为主 少量二层 坚决不错三层商铺 商业从空间上和时间上实现便利性 便利居民的消费 便利服务的提供 各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调 24 社区商业核心规律五 社区商业业态的基本形式 超市 餐饮 便利店 服务配套 美容 服饰精品 生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态 社区商业的基本特性 超市 餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态 一般而言 社区人均商业用地面积不大于1平方米 业态结构比例为购物 餐饮 其他服务约为 4 3 3 25 锦绣江南 苹果园 金地梅陇镇 26 龙华新城高尚生活区 龙华新城中央商务区 龙华新城关口豪宅区 27 军事用地 28 29 社区商业价值提升8大方法 主力商家其租金常常为正常租金的25 60 左右 而且租期长 免租期长 递增少 物业交付条件苛刻 物业管理费让利 主力店对商铺租金的提升在1 5 4倍之间 或更高 方法一 主力商家对租金与售价的提升关系 方法二 引导客户流向 回家路线设计外来客户流向客户逛街的习惯 进口与入口的安排关键节点诱导 商家 雕塑地下 空中车库人流组织 30 对于必须规划有集中商业的铺位 其必须保留的面积比例在30 60 之间项目财务要求与租售比例 最低要求收回商业部分所有的投资价值最大化与销售节点安排 商家经营稳定后 商铺价值最大 开业2 3年 方法三 设定合理的租售比例和销售节点 方法四 客户驻留氛围的营造方法 环境法休闲设施法视觉刺激法 商家组合引导法促销活动 31 餐饮的价值 万金油业态 扩大消费半径 解决高楼层价值餐饮设施要求 方法五 可能经营餐饮的铺位相关设施到位 方法六 规划相应的停车位 停车位的意义停车位的比例要求 60 120个车位 万平方米 32 招牌的意义 商家最重要的广告商家与发展商的矛盾 个性化与统一规划的矛盾 大与小的矛盾招牌的基本要求 明显 位置统一 尺寸规范 方法七 利于商家经营的招牌位置规划 方法八 业态规划相融共赢 业态组合的良性互动 购物 饮食 休闲 娱乐是一种可以内部循环的业态组合 成功的专业市场 生命力强消费者的习惯 目的单一化和多样化的趋势 单一化 专业市场 多样化 物质与精神的双重享受 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 项目开发初期区域不成熟情