商品房惩罚性赔偿.doc

商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿作者:邢万兵 房地产交易 2007-8-16 商品房买卖合同司法解释第8条、第9条规定了惩罚性赔偿制度，这对于保护买受人合法利益，制裁出卖人欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场交易安全，促进社会诚信体系建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨如何适用惩罚性赔偿。 一、适用惩罚性赔偿的前提问题 1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是指房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，即使出卖人欺诈或恶意违约，也不适用惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。 2、惩罚性赔偿适用于特定情形。商品房买卖合同司法解释第8条、第9条规定的六种可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。 3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告合同无效，或者请求撤销、解除合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认合同无效，或者不请求撤销、解除合同，自然不能主张惩罚性赔偿。 4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。 5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如消费者权益保护法第49条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；食品安全法第96条规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。商品房买卖合同司法解释规定的惩罚性赔偿并非直接适用消费者权益保护法，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。 消费者权益保护法规定的双倍赔偿与商品房买卖合同司法解释规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。 二、惩罚性赔偿适用情形之一：恶意违约 根据商品房合同司法解释第8条，恶意违约包括：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。 前买受人与第三人发生纠纷时，法院需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，若第三人利益得到保护，意味着前买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，法院保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。 买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：（1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；（2）支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权，阻止行使抵押权；（3）出卖人一房两卖但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；（4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并交付房屋，买受人可以请求确认后买卖合同无效。 三、惩罚性赔偿适用情形之二：欺诈 根据商品房合同司法解释第9条，欺诈包括：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；（4）故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据商品房合同司法解释第2条，出卖人未取得预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权，导致买受人目的落空。一房数卖、数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人作为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据商品房合同司法解释第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，法院予以支持，第三人合同目的将落空。 出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，若隐瞒真相致使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以请求法院宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。 欺诈与恶意违约均可主张惩罚性赔偿，二者相同之处在于：（1）买受人首先应当请求宣告合同无效、请求解除合同或者请求撤销合同，而不能单独主张惩罚性赔偿。（2）赔偿限额为不超过已付房款的一倍，具体数额由法官自由裁量。二者区别之处在于：（1）欺诈发生在合同订立阶段，因出卖人欺诈而使买受人陷入错误，做出错误的意思表示；恶意违约发生在合同订立后，出卖人故意不履行买卖合同，但订立合同是双方的真实意思表示。（2）恶意违约致使合同目的不能实现，买受人才能主张惩罚性赔偿，而欺诈并不要求合同目的不能实现，只要存在欺诈行为即可请求宣告合同无效