商业地产ppt课件.pptx

商业地产 主讲人 马文涛 1 一 商业地产概述 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资 广义是指非生产性 非居住性物业 包括写字楼 酒店式公寓 以及商业服务业等场所 狭义是指被用于批发 零售 餐饮 娱乐 健身等经营用途的房地产模式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 写字楼 别墅等房地产 2 二 商业地产的好处 长期稳定的资金回报资产升值不受经济周期影响提升城市竞争力 3 1 长期稳定的资金回报 商业地产的第一点好处 是有长期稳定的现金流回报 只要这个物业一直存在 那么这种回报就会一直持续下去 最初的几年回报率比较低 但是商业地产有一个运营周期 从雏形期到成熟期 现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的 例如万达商业的租金环比递增就是2 5 之间 如果第一年是100元 那么第二年递增4 就是104元 第三年递增5 是在104元的基础之上递增5 的 这个基数会越来越大 4 2 资产升值 例如 现有商铺的原始价格是30000元 经过运营 现在价值是50000元 中间的2万元升值差价开发商是赚不到的 因为这是属于业主的 如果地块未售出的话 此升值空间自然是属于开发商 综上所述 一边租金在不断的上涨 一边铺面的租赁价格也在不断的上升 5 3 不受经济周期影响 在经济萧条的时候 可能汽车 住宅等都销售受阻 但是商业地产不同 无论经济在怎么萧条 人们不能不吃 不喝 但不能不够买生活用品 所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一 拿前几年的世界金融危机来说 金融证券业 地产业 奢侈品行业下跌得非常厉害 美国很多大型投资银行倒闭的倒闭 破产的破产 地产公司也倒闭了不少 但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微 只是利润相对减少了而已 这就充分的说明了零售业的抗风险能力 也就是商业地产的抗风险能力 6 4 提升城市竞争力 商业地产促进城市经济建设发展 城市经济发展的主要贡献方是第二和第三产业 而它的商业特性 又反过来促进了城市第三产业发展 商业地产能提升本小区及周边地段整体形象 优质的商业街 写字楼 酒店式公寓的建设 自成一格商业体系 作为本小区的一项高端配套设施 直接提升了小区的品质和档次 例如北京的王府井 西单 广州的天河 广百百货 杭州银泰 解百 上海龙之梦 百联西郊 香港太子大厦 半岛酒店等 这只是服装市场 大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪 都可以很好的提高城市的知名度 我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商业街 7 三 商业地产的劣势 对于开发商 实力要求风险 8 1 实力要求 对资金的需求较大 住宅地产一个项目总投资10亿元 20 30 就可以启动 像万科 万达 华远等地产 50 的资金来自于预售 但是商业地产不一样 买地 盖楼的钱要全款完成 至少资金要达到需要的80 才能启动 对于人才的要求非常高 尤其是复合型人才 即要懂招商 又要懂销售 因为商业地产的招销是不分家的 因为商业地产是统一运营 统一管理的模式 我们要了解客户的需求 同时要让客户知道并遵守我们的要求 其中有很多具体的细化的知识 我们在以后的招商基础培训里会详细的讲解 9 2 风险 古人云 福祸相依 利润高的产业相对风险也高 10 商业地产最困难也是最重要的就是商场的整体定位 例如一块地要做多大规模的商业 配备那些品项什么档次的主力店更合适 确实非常难把握 11 在以前有过这样的教训 最早做商业地产时 一心的想找世界一线品牌入驻 档次高肯定没有错 但是事实证明这样的思想是错误的 片面的 不实际的 试想你把LV放在一个批发市场的门口 这就会提高市场的档次么 人家一来逛就会认为这个是假的 你中国什么时候得到LV的生产授权了 还能搞批发了 不切实际 早期万达曾经引进世界建材业巨头进驻城市中心商场项目 后来在经营中发现 家具店 建材店是目的消费性极强的业态 对商业中心的人气贡献是非常小的 根本不适合在市中心区开店 万达的几个天津 沈阳的最黄金地段的店铺里 建材主力店恰恰是效益最差的店面 12 商业地产的另一项风险就是规划设计 即使整体定位已经没有问题了 但由于交通动线 人流动线设计不合理 轻则增加运营周期 重则市场倒闭 项目失败 例如哈尔滨时尚港购物商城 其招商 定位相对比较成功 但是因为商场内部未制作明确导流动线 又由于商场外部修路街道封闭 导致商场人流稀少且混乱 经营不到一年倒闭 二次从新招商后 名声已经不好 最终整体转兑 13 商场在开业之前就是一张白纸 前景任我们勾画 但是开业之后很多未知项已经定型 想要再继续招商调整难度相对开业前要大的多 所以我们要在首次招商的阶段尽量避免发生错误 这样会给我们的后续调整经营减少很大的压力 且要充分的了解周边的动向 例如是否修路 是