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2015年监理工程师建设工程合同管理核心精华必考点第一章绪论【内容框架】第一节 建设工程合同管理的任务第二节 建设工程合同管理的基本方法第一节建设工程合同管理的任务1.建设工程合同管理的目标 2.建设工程合同的种类3.建设工程合同的特征4.招标投标与合同的关系1.建设工程合同管理的目标目标内涵发展和完善建筑市场市场经济主要依靠合同来规范当事人的交易行为推进建筑领域的改革（四项改革）法人负责制、招标投标制、工程监理制、合同管理制提高工程建设的管理水平质量、进度和投资三大控制目标的水平主要体现在合同中避免和克服建筑领域的经济违法和犯罪建筑领域是我国经济犯罪的高发地，通过合同管理能有效地做到公开、公正、公平2.建设工程合同的种类分类一：按承发包的不同范围和数量分类合同种类合同内容签订主体建设工程设计施工总承包合同勘察；设计；施工发包人与承包人工程施工承包合同全部或部分施工任务发包人与承包人施工分包合同部分施工任务承包人与分包人分类二：按完成承包的内容分类 建设工程勘察合同建设工程设计合同建设工程施工合同3. 建设工程合同的特征特征内涵合同主体的严格性发包人一般应需具有法人资格承包人必须具备法人资格，具有营业执照和相应的资质合同标的的特殊性建设工程合同的标的是各类建筑产品具有不可移动性和单体性（独一无二，不可替代）合同履行期限的长期性计划和程序的严格性合同形式的特殊要求建设工程合同应当采用书面形式4.招标投标与合同的关系第二节建设工程合同管理的基本方法1.严格执行建设工程合同管理法律法规2.普及相关法律知识，培训合同管理人才3.设立合同管理机构，配备合同管理人员4.建立合同管理目标制度5.推行合同示范文本制度第二章建设工程合同管理法律概述【内容框架】更多内容请与qq：67460666索取第一节 合同法律关系第二节 合同担保第三节 工程保险第一节合同法律关系第二节合同担保1.担保的概念2.保证 3.抵押 4.质押 5.留置 6.定金 7.保证在建设工程中的应用 1.担保的概念（四主体两合同）【重点难点】担保的方式2.保证 更多内容请与qq：67460666索取2.1 保证的概念2.2 保证的分类2.3 不能作保证人的机构2.4 保证合同的内容2.5 保证的范围2.6 三种特殊情况的处理2.1 保证的概念2.2 保证的分类 【特别注意】一般保证中如何判断债务人不能清偿债务经审判或仲裁，并强制执行，仍无法履行债务时，才可以认为债务人无法清偿债务。【2013年真题】关于连带责任保证的说法，正确的是（）。a.当事人没有明确约定保证方式，保证人应按一般保证承担责任b.连带责任保证的债务人在债务履行期满没有履行债务时，债权人即可要求保证人承担责任c.主合同的债务人经审判应履行债务后，债权人才可以要求连带责任保证人承担保证责任d.主合同的债务人经审判应履行债务，且债务人财产依法强制执行仍不能履行，债权人才可以要求连带责任保证人承担保证责任【答案】b【解析】连带责任保证的债务人在债务履行期满没有履行债务时，债权人即可要求保证人承担责任。参见教材p10。更多内容请与qq：67460666索取【2012年真题】关于保证方式的说法正确的有（）。a.保证方式有一般保证和连带责任保证b.当事人没有约定保证方式，则为一般保证c.当事人没有约定保证方式，则为连带责任保证d.一般保证是指债务人没有按约定履行债务时，债权人可直接要求保证人履行e.一般保证是指债权人必须首先要求债务人履行 更多内容请与qq：67460666索取【答案】ace【解析】保证方式有一般保证和连带责任保证；当事人没有约定保证方式，则为连带责任保证；一般保证是指债权人必须首先要求债务人履行。参见教材p10。【2011年真题】施工企业的分公司未经授权，为建设单位购买材料付款事宜，向材料供应商提供连带责任保证。对于该担保的有效性及可能产生结果的处理，正确的有（）。a.保证合同无效b.材料供应商应当要求分公司承担保证责任c.材料供应商可以要求施工企业赔偿损失d.材料供应商可以要求建设单位付款e.材料供应商应当要求施工企业承担担保责任【答案】de【解析】a法人的分支机构可以签署合同，但法律后果由法人即施工单位承担。所以保证合同有效。b施工单位的分公司与建设单位之间是连带保证责任，所以材料供应商既可以要求建设单位承担责任，也可以要求施工单位的分公司承担责任，但由于分公司没有法人资格，所以可要求施工单位承担责任。c材料供应商可以要求施工单位承担保证责任，但不能要求其赔偿损失。参见教材p10。2.3 不能作为保证人的机构（三类） 不能作保证人的机构例外企业法人的分支机构与职能部门分支机构有法人书面授权的，可在授权范围内提供保证国家机关经国务院批准，为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外学校等以公益为目的的事业单位、社会团体【2013年真题】关于保证人资格的说法，正确的是（）。a.企业法人的职能部门，可以在授权范围内作为保证人b.企业法人的分支机构一律不得作为保证人c.医院可以作为保证人d.学校不得作为保证人【答案】d更多内容请与qq：67460666索取【解析】学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不能作为保证人。企业法人的分支机构、职能部门不能作为保证人；企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。参见教材p10。2.4 保证合同的内容被保证的主债权种类、数额债务人履行债务的期限保证的方式保证担保的范围保证的期间双方认为需要约定的其它事项2.5 保证的范围（五类，在合同中可约定）主债权利息违约金损害赔偿金实现债权的费用2.6 三类特殊情况的处理3.抵押 更多内容请与qq：67460666索取3.1 抵押的概念3.2 可作抵押物的财产 3.3 禁止抵押的财产3.4 抵押的生效 3.5 抵押担保的范围 3.6 抵押期间转让已办理登记的抵押物 3.7 转让抵押物的价款3.8 最高额抵押权3.9 抵押权的实现3.10 同一财产设定多重抵押的处理3.1 抵押的概念【概念要点】抵押对象是不动产或价值量大的动产抵押形式是不转移占有3.2 可作抵押物的财产（不动产或价值较大的动产）建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。3.3 禁止抵押的财产土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；更多内容请与qq：67460666索取所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。【2013年真题】施工企业从银行借款时，可以作为抵押物的有（）。a.施工企业所有的汽车b.施工企业所有的支票c.施工企业有处分权的国有土地使用权d.施工企业自有的建筑施工机具e.施工企业所有的房产【答案】acde【解析】本题考查抵押物。参见教材p11。3.4 抵押的生效（两类）【2013年真题改编】关于抵押的说法，正确的是（）。a.抵押的财产不转移占有b.抵押的财产应当为债务人所有c.土地所有权可以作为抵押物d.抵押合同应自登记之日起生效【答案】a【解析】抵押的财产不一定为债务人所有，也可为第三人所有；土地所有权不可以作为抵押物；应当办理抵押物登记，抵押合同应自登记之日起生效。参见教材p11。【2011年真题】监理公司以其所有的房屋作为抵押物，与银行订立抵押合同。该抵押合同的生效日期为（）之日。a.当事人签字 b.抵押物登记c.转移产权证 d.转移房屋占有【答案】b【解析】房屋等不动产必须经登记后才生效。参见教材p11。【例题】在抵押合同中 ，某些抵押财产应当办理抵押物登记手续。抵押合同自登记之日起生效的包括（）等抵押合同。更多内容请与qq：67460666索取a.土地使用权 b.城市房地产 c.在建工程 d.机器 e.土地所有权 【答案】abc【解析】抵押的生效。土地所有权不能抵押，机器可以抵押，但无需登记。参见教材p11。3.5 抵押担保的范围（五类）主债权利息违约金损害赔偿金实现抵押权的费用【2013年真题】某施工企业从银行借款1000万元，以房产作抵押。施工企业经营亏损无力还贷，除本金外，施工企业还欠银行利息200万元，违约金200万元。银行经诉讼后抵押房产被拍卖，得款2000万元。银行诉讼及申请拍卖费用50万元，则拍卖得款的分配应为（）。a.全都归银行所有b.返还施工企业550万元c.返还施工企业600万元d.返还施工企业750万元【答案】b【解析】抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，即返还施工企业2000-1000-200-200-50=550万元。参见教材p11。3.6 抵押期间转让已办理登记的抵押物抵押人要通知抵押权人（注意是通知而不是经批准），并告知受让人转让物已经抵押的情况未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效3.7 转让抵押物的价款（不得与债权分离而单独转让）应提前清偿所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿（注意，不是由抵押人清偿）3.8 最高额抵押权为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。更多内容请与qq：67460666索取最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。3.9 抵押权的实现（清偿）债务届满，可协议将抵押物折价、拍卖或变卖来偿还；协议不成，抵押权人请求法院拍卖、变卖抵押财产。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押物折价或变卖后，价款超过债权部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3.10 同一财产设定多重抵押的处理【2012年真题】某施工企业拥有一处办公楼，评估价为5000万元。该施工企业从a银行贷款3000万元、从b银行贷款2000万元，并与b银行办理了抵押登记。后该施工企业无力还款，经诉讼后拍卖办公楼，取得售楼款3000万元用于清偿a、b银行债务。a、b银行债权的分配数额应为（）。a.a银行1000万元，b银行2000万元b.a银行1800万元，b银行1200万元c.a、b银行各1500万元d.a银行2000万元，b银行1000万元【答案】a【解析】抵押物已登记的先于未登记的受偿。因b银行的2000万元已登记，故偿还b银行2000万元，剩余1000万元用于偿还a银行。参见教材p11。【2012年真题】关于抵押的说法，正确的有（）。更多内容请与qq：67460666索取a.抵押不转移抵押物的占有b.抵押人不再负有保管抵押物的义务c.抵押人未经抵押权人同意并告知受让人转让物已抵押的情况，转让抵押物的行为无效d.抵押人转让抵押物只需通知抵押权人即可e.抵押人转让抵押物应告知受让人转让物已抵押【答案】ae【解析】cd抵押人转让抵押物，要通知抵押权人，无须征得抵押权人的同意，还必须告知受让人转让物已抵押的情况，两个条件必须同时具备，否则该转让行为无效。参见教材p12。4.质押4.1 质押的概念4.2 质押的分类4.3 质押的设立4.1 质押的概念质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，用以担保债权履行的担保。质押后，当债务人不能履行债务时，债权人依法有权就该动产或权利优先得到清偿。质押对象是动产或权利凭证质押的方式是转移占有【难点辨析】抵押与质押的区别保证种类抵押质押对象不动产特殊大型动产动产权利占有方式不转移占有转移占有4.2 质押的分类（两大类）【2012年真题】施工企业从银行贷款，可作为质押担保的有（）。a.汽车 b.土地c.土地所有权 d.支票 更多内容请与qq：67460666索取e.可以转让的商标专用权【答案】de【解析】质押的对象是动产和权利凭证。a虽是动产，但特殊，属于抵押。参见教材p12。4.3 质押的设立质权自出质人交付质押财产时设立。质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。【2011年真题】施工企业准备以汇票向债权人提供担保。下列关于该担保的说法中，正确的有（）。a.该担保方式是质押 b.该担保方式是抵押c.施工企业应当将汇票交付债权人d.双方应当办理登记e.汇票仍由施工企业保管【答案】ac【解析】汇票是权利凭证，只能进行质押。质押的最大特点是转移占有，所以要移交给债权人。参见教材p12。5.留置是指债权人按照合同约定占有对方（债务人）的财产，当债务人不能按照合同约定期限履行债务时，债权人有权依照法律规定留置该财产并享有处置该财产得到优先受偿的权利。留置权以债权人合法占有对方财产为前提，并且债务人的债务已经到了履行期。【关注点】留置的相关规定必须依法行使，不能通过合同约定产生留置权能够留置的仅限于动产，且仅基于保管合同、运输合同、加工承揽合同的债权【2011年真题】下列关于留置担保的说法中，正确的是（）。a.留置不以合法占有对方财产为前提 b.可以留置的财产仅限于动产 c.留置担保可适用于建设工程合同 d.留置以合法占有对方固定资产为前提 【答案】b【解析】留置的仅限于动产，且仅基于保管合同、运输合同、加工承揽合同。参见教材p13。更多内容请与qq：67460666索取6.定金 概念一方当事人向另一方当事人提供一定数额的金钱作为担保的担保方式 形式定金应以书面形式约定 生效定金合同从实际交付定金之日起生效 数量由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%【重点难点】定金的处理7.保证在建设工程中的应用7.1 建设工程中的保证7.2 施工投标保证 7.3 施工合同的履约保证 7.4 施工预付款担保 三个保证均是施工单位（投标单位）提交给建设单位（招标人）的。7.1 建设工程中的保证 更多内容请与qq：67460666索取建设工程中最常用的是保证，一般由银行或者担保公司作为保证人。银行出具的称为保函，其他保证人出具的称为保证书。 【重点难点】建设工程中的保证的种类【2012年真题】在施工招投标中，银行为投标人出具的投标保函属于（）。a.留置担保 b.保证担保c.抵押担保 d.质押担保【答案】b【解析】银行是保证人。参见教材p13。7.2 施工投标保证7.2.1 施工投标保证的概念与作用7.2.2 施工投标保证的相关规定7.2.3 投标保证的有效期7.2.4 投标保证金的处理7.2.5 没收投标保证金的情形7.2.1 施工投标保证的概念与作用投标保证金是指在招标投标活动中，投标人随投标文件一同递交给招标人的一定形式、一定金额的投标责任担保。投标人有某些行为时，招标人有权不予返还其递交的投标保证金。阶段投标保证金起到的作用投标时投标人在投标有效期内不得撤销投标文件中标后不得无正当理由不与招标人订立合同签订合同时不得向招标人提出附加条件或者不按照招标文件要求提交履约保证金7.2.2 施工投标保证的相关规定招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。（投标保证金不是招标文件的必备条款）。更多内容请与qq：67460666索取投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。投标保证金数额不得超过招标项目估算价的2%。投标人不按招标文件要求在开标前提交投标保证金的，该投标文件将被否决（必须是招标文件要求）。7.2.3 投标保证的有效期若由于评标时间过长而使保证到期，招标人应当通知投标人延长保证有效期（投标人有权拒绝）【2013年真题】关于投标保证有效期的说法，正确的是（）。a.投标保证有效期应从投标时起算b.投标保证有效期应从开标日起算c.投标保证有效期不得延长d.投标保证有效期应长于投标有效期【答案】b【解析】投标保证有效期一般是从投标截止日起到确定中标人止（2013年大纲），2014年大纲表述为，截止日期根据招标项目的情况由招标文件规定。参见教材p13。【2011年真题】投标保证的有效期限从（）之日起计算。a.招标文件出售 b.投标文件递交c.投标截止 d.中标通知书发出【答案】c 【解析】投标保证的有效期是从投标截止日起。参见教材p13。7.2.4 投标保证金的处理招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。（注意，只要是在招标期间按规定办事，无论中标与不中标，均可退还保证金）。更多内容请与qq：67460666索取未中标的直接退中标的在签订合同时向业主提交履约担保时退7.2.5 没收投标保证金的情形（四种情形）一是投标人在投标有效期内撤回投标书二是中标人在规定期限内无正当理由未能根据规定签订合同，或根据规定接受对错误的修正三是中标人根据规定未能提交履约保证金四是投标人采用不正当的手段骗取中标【2013年真题】出具投标保函的银行，应当承担支付保证金责任的有（）。a.投标人提交的投标文件被确认无效b.投标人在开标前撤回投标文件c.投标人在投标有效期内撤销投标文件d.中标后，投标人拒绝订立合同e.中标后，投标人拒绝订立与投标文件不一致的合同【答案】cd【解析】没收投标保证金的情形（四种情形）：一是投标人在投标有效期内撤回投标书；二是中标人在规定期限内无正当理由未能根据规定签订合同，或根据规定接受对错误的修正；三是中标人根据规定未能提交履约保证金；四是投标人采用不正当的手段骗取中标。参见教材p14。【2011年真题】某施工企业投标时，提交了银行出具的投标保函。由于投标有效期结束后评标仍未结束，致使投标保函的有效期到期。下列关于该投标保函的说法中，正确的有（）。a.银行应当自动延长投标保函的有效期b.施工企业必须延长投标保函的有效期c.招标人可以通知投标人延长投标保函的有效期d.施工企业可以拒绝延长投标保函的有效期e.招标人退还投标人投标保函继续评标【答案】cd【解析】如果由于评标时间过长，而使保证到期，招标人应当通知投标人延长保函或者保证书有效期。投标人有拒绝的权利。参见教材p13。【例题】招标人对施工投标保函的正确处理方式是（）。a.未中标的投标人不退还更多内容请与qq：